天津某住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告

資料范本資料范本本資料為word版本，可以直接編輯和打印，感謝您的下載天津某住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告地點(diǎn)：__________________時(shí)間：__________________說(shuō)明：本資料適用于約定雙方經(jīng)過(guò)談判，協(xié)商而共同承認(rèn)，共同遵守的責(zé)任與義務(wù)，僅供參考，文檔可直接下載或修改，不需要的部分可直接刪除，使用時(shí)請(qǐng)?jiān)敿?xì)閱讀內(nèi)容天津領(lǐng)世郡項(xiàng)目可行性報(bào)告目錄一、領(lǐng)世郡簡(jiǎn)介2二、項(xiàng)目分期方案6三、項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算73．1領(lǐng)世郡項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)73．2主要配套公建項(xiàng)目一覽表83．3成本估算表9四、天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)分析134．1天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的特征134．2天津獨(dú)立獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)154．3周邊項(xiàng)目比較174．4資金回籠形勢(shì)分析17五、項(xiàng)目的SWOT分析185．1項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（Superiority）185．2項(xiàng)目的劣勢(shì)(Weakness)195．3項(xiàng)目面臨的威脅(風(fēng)險(xiǎn))(Threat)195．4項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)----（針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的對(duì)策）(Opportunity)19六、風(fēng)險(xiǎn)分析和規(guī)避措施196．1政策風(fēng)險(xiǎn)206．2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)206．3經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)206．4市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)206．5建設(shè)和配套工程工期風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避21領(lǐng)世郡簡(jiǎn)介領(lǐng)世郡（暫命名）項(xiàng)目是天津市規(guī)模最大、檔次最高的低密度獨(dú)立住宅社區(qū)。位于我市中心城區(qū)東南、津南區(qū)雙港組團(tuán)西部。地塊東鄰微山路，西依規(guī)劃中的津沽二線高速公路，北靠外環(huán)線，南至梨雙公路；地塊北側(cè)為外環(huán)線500米城市綠化帶，西側(cè)為津沽二線300米城市綠化帶，南部為雙港湖，領(lǐng)世郡交通方便，出行便捷，項(xiàng)目緊鄰?fù)猸h(huán)線，與解放南路、大沽南路、友誼路等快速路或主干道聯(lián)系緊密，建設(shè)中的天津市地鐵一號(hào)線延將伸入雙港組團(tuán)。它同時(shí)處于市區(qū)與濱海新區(qū)的交通走廊肩部。地塊位于我市上風(fēng)口，具備良好自然生態(tài)環(huán)境。項(xiàng)目依傍我市目前最大的成熟高檔居住區(qū)——梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國(guó)際會(huì)展中心，并與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微電子園區(qū)和西青經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。領(lǐng)世郡總占地為5348畝，其中：外環(huán)線控制綠化帶占地2250畝，規(guī)劃shoppingmall商業(yè)用地311.5畝，現(xiàn)狀國(guó)際學(xué)校占地108畝，規(guī)劃名校81畝，規(guī)劃住宅用地2598畝。本項(xiàng)目規(guī)劃住宅建筑面積約為70萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率為0.4。綠化帶內(nèi)將建設(shè)1800畝國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)主題公園一座和擁有34個(gè)打位的高爾夫練習(xí)場(chǎng)一座，建成之后，將成為我市距市中心最近、展示國(guó)際化都市面貌、具備商務(wù)交流、經(jīng)貿(mào)洽談的高尚休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。即將于2004年面世的住宅項(xiàng)目采集了北美住宅的前沿文化，以經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟住宅、經(jīng)濟(jì)型雙拼住宅、聯(lián)院住宅為主打產(chǎn)品，以小鎮(zhèn)中心、原味北美獨(dú)棟住宅、多重庭院、線性景觀、球場(chǎng)景觀和高性價(jià)比為項(xiàng)目突出賣點(diǎn)。項(xiàng)目由02年全美住宅設(shè)計(jì)排名第一的NBA（納爾斯波頓建筑師事務(wù)所）單綱總體規(guī)劃、一期規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)，作為專業(yè)的住宅發(fā)展商，我們?nèi)σ愿按蛟斓捻?xiàng)目涵蓋了我們一直致力追求的居住理念，我們期望領(lǐng)世郡能引領(lǐng)天津住宅市場(chǎng)之風(fēng)騷，代表國(guó)內(nèi)住宅的產(chǎn)品品質(zhì)和建筑風(fēng)格的潮流。本項(xiàng)目計(jì)劃分五期。首期住宅占地約400畝，首期住宅建筑面積約10萬(wàn)平方米。SHOPPINGMALL占地400畝，二到五期基數(shù)400畝，屆時(shí)再依市場(chǎng)和項(xiàng)目發(fā)展情況調(diào)整。每期開(kāi)發(fā)周期為1年-1年半，項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)期為5-6年。項(xiàng)目總體規(guī)劃圖的規(guī)劃說(shuō)明領(lǐng)世郡擬建設(shè)項(xiàng)目構(gòu)成1、運(yùn)動(dòng)主題公園1800畝運(yùn)動(dòng)主題公園2、高爾夫練習(xí)場(chǎng)450畝34打位練習(xí)場(chǎng)3、SHOPPINGMALL311.5畝4、泰達(dá)國(guó)際學(xué)校天津分校108畝5、規(guī)劃名校81畝6、規(guī)劃市政主干道7、小鎮(zhèn)中心72.9畝8、小鎮(zhèn)副中心22.5畝9、組團(tuán)分會(huì)所共6個(gè)10、居住區(qū)用地2598畝（含小鎮(zhèn)中心、副中心、會(huì)所區(qū)）圖紙簡(jiǎn)要說(shuō)明：道路系統(tǒng)由一縱、兩橫、一環(huán)構(gòu)成路網(wǎng)主骨架，路網(wǎng)包含小區(qū)主干路、小區(qū)支路和組團(tuán)內(nèi)道路三個(gè)結(jié)構(gòu)層次。小區(qū)設(shè)區(qū)配套系統(tǒng)分為小鎮(zhèn)中心、小鎮(zhèn)副中心和組團(tuán)分會(huì)所3個(gè)結(jié)構(gòu)層次。小區(qū)住宅體系共分為多層公寓、聯(lián)院住宅、經(jīng)濟(jì)型雙拼、經(jīng)濟(jì)型獨(dú)體獨(dú)棟住宅、標(biāo)準(zhǔn)型雙拼住宅、標(biāo)準(zhǔn)型獨(dú)體獨(dú)棟住宅、舒適型獨(dú)體獨(dú)棟住宅、豪華型獨(dú)體獨(dú)棟住宅共8個(gè)層次。二、項(xiàng)目分期方案二、項(xiàng)目分期方案領(lǐng)世郡項(xiàng)目住宅部分共2598畝，分為5期，領(lǐng)世郡分期方案a由北向南，逐步推進(jìn)；b根據(jù)市場(chǎng)每年消化容量，每期大約500畝；c產(chǎn)品線每期平衡發(fā)展，即每期均有豪華產(chǎn)品、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品和經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，使得產(chǎn)品總體銷售速度最快；d結(jié)合土地批次的安排；e便于配套、土建工程施工安排；期數(shù)地塊號(hào)面積（畝）面積（萬(wàn)平方米）一期1----6475.131.7二期9----15517.734.5三期16—18，20---22445.229.7四期23----30539.936.0五期31----33417.527.8合計(jì)2395.4159.7小鎮(zhèn)中心7----8177.311.8小鎮(zhèn)副中心1936.82.5現(xiàn)狀國(guó)際學(xué)校3587.55.8規(guī)劃學(xué)校36113.47.6Shoppingmall34311.920.8備注面積數(shù)值為毛地面積，含道路中線。三、項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算3．1領(lǐng)世郡項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值所占比重（%）人均面積（平方米/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地ha206.50--1、居住區(qū)用地（R）ha173.21100159.62①住宅用地（R01）ha98.7357.00%90.98②公建用地（R02）ha11.026.36%10.15③道路用地（R03）ha37.2421.50%34.32④公共綠地（R04）ha25.9815.00%23.942、其它用地（E）ha33.29--居住戶（套）數(shù)戶（套）3390--居住人數(shù)人10851--戶均人口人/戶3.20--總建筑面積萬(wàn)平方米--1、居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬(wàn)平方米74.9110071.34①住宅建筑面積萬(wàn)平方米70.8294.5%68.71②公建面積萬(wàn)平方米4.095.45%住宅平均層數(shù)層2.4--高層住宅比例％0.00--中高層住宅比例％0.00--人口毛密度人/ha62.65--住宅面積毛密度萬(wàn)平方米/ha0.43--住宅建筑面積凈密度萬(wàn)平方米/ha0.76--綠地率％45--3．2主要配套公建項(xiàng)目一覽表類型項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）建筑面積（M2）一、居住區(qū)內(nèi)市政公用建筑項(xiàng)目3914.00市政土建變電站162080.00箱式變電站30320.00煤氣調(diào)壓站284.00有線電視、電話、智能化用房6480.00換熱站6900.00公交首末站1環(huán)衛(wèi)清掃班點(diǎn)150.00居民停車場(chǎng)、存車處二、非經(jīng)營(yíng)性公建配套19200教育保育院（幼兒園、托兒所合并設(shè)置）119000小學(xué)中學(xué)體育居民戶外健身設(shè)施和活動(dòng)廣場(chǎng)綠化小區(qū)中心綠地行政派出所駐現(xiàn)場(chǎng)辦公室1200.00三、經(jīng)營(yíng)性公建配套7090.00醫(yī)療衛(wèi)生站1300.00中西藥店1100.00金融郵電儲(chǔ)蓄所1300.00郵電所1130.00大型餐飲店群12600.00陽(yáng)光花房1300.00寵物店、寵物診所1200.00綜合百貨超市1650.00凈菜市場(chǎng)1150.00洗車(含汽車美容\佩飾)店1400.00其他經(jīng)營(yíng)設(shè)施（洗染類、美容美發(fā)類、照相影像沖洗類、修理類、時(shí)裝店類、咖啡茶屋類、網(wǎng)吧影視類、花店類、糕點(diǎn)類、家飾家具類、日常用品類、文具類）11500.00食品或百貨類社區(qū)便利店6160.00糕點(diǎn)店1100.00小餐飲店（早點(diǎn)、快餐、正餐等）5100.00書店、音像店3100.00四、社區(qū)服務(wù)用房10460.00門衛(wèi)60.00業(yè)主主會(huì)所4000.00分會(huì)所和社區(qū)服務(wù)用房2400.00物業(yè)公司用房400.00保安、保潔住宿樓3500.00居委會(huì)100.00五、園林綠化公司用房300合計(jì)409643．3成本估算表重要參數(shù)表居住區(qū)面積畝2598住宅規(guī)劃總建筑面積萬(wàn)平米70.82成本估算表（地上住宅部分）序成本分項(xiàng)名稱單方造價(jià)計(jì)算公式合價(jià)號(hào)（元/m2）（萬(wàn)元）1土地成本1241.04土地交易合同：23萬(wàn)元/畝*2598畝=59754萬(wàn)元87890.34交易手續(xù)費(fèi)：0.6%*59754萬(wàn)元=358.52萬(wàn)元土地交易契稅：3%*59754萬(wàn)元=1792.62萬(wàn)元土地登記費(fèi)：0.0066萬(wàn)元/畝*2598畝=17.15萬(wàn)元小計(jì)：61922.29萬(wàn)元/2598畝=23.83萬(wàn)元/畝不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)10萬(wàn)元/畝（10+23.83)*2598=87890.34萬(wàn)元87890.34/70.82=1241.04元/m22拆遷費(fèi)35.30拆遷費(fèi)：240*50*0.2+100=2500萬(wàn)元25003高壓線遷移費(fèi)21.181500萬(wàn)元15004項(xiàng)目大配套費(fèi)132.309369.41其中：鍋爐房及一次網(wǎng)65鍋爐房征地：20畝*23.83萬(wàn)元/畝=476.6萬(wàn)元鍋爐房及一次網(wǎng)：65元/m2*80萬(wàn)m2=5200萬(wàn)元小計(jì)：5676.6萬(wàn)元/80萬(wàn)m2=70元/m2（單方造價(jià)）5676.60地塊內(nèi)組團(tuán)外的其他大配套費(fèi)用67.30只計(jì)算區(qū)內(nèi)規(guī)劃市政路的配套工程，未計(jì)算微山路及梨雙公路的配套設(shè)施，包括雨、污水、自來(lái)水、中水、煤氣、道路、綠化、路燈。4766.115前期相關(guān)費(fèi)用14710410.54其中：策劃費(fèi)用5設(shè)計(jì)費(fèi)用70按一期支出設(shè)計(jì)費(fèi)用推算測(cè)繪費(fèi)、定位驗(yàn)線、沉降觀測(cè)等：4地名費(fèi)1人防費(fèi)40總面積的2%；按2000元/平方米勘察費(fèi)3按獨(dú)棟住宅考慮勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理施工合同審查費(fèi)2每項(xiàng)1元/平方米施工圖審查費(fèi)3按獨(dú)棟住宅考慮建設(shè)工程執(zhí)照費(fèi)1建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)8按外環(huán)外考慮質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、文明施工費(fèi)0爭(zhēng)取免費(fèi)政策墻改基金4散裝水泥基金1招標(biāo)代理費(fèi)、定額編制費(fèi)3環(huán)保測(cè)試、排污代掃等等26區(qū)內(nèi)部分配套38827478.16其中：電力配套83標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)土建站和箱變基礎(chǔ)5含土建費(fèi)用一戶一表10燃?xì)馀涮?8標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)氣源基金10標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)一戶一表2煤氣調(diào)壓站1自來(lái)水25標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)一戶一表5中水5供熱二次網(wǎng)25標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，含換熱站。熱計(jì)量表8排水30考慮容積率小，部分使用承插式混凝土管。小區(qū)智能化50通訊及寬帶網(wǎng)由網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商代為建設(shè)有線電視3配套設(shè)計(jì)費(fèi)2路燈15信報(bào)箱3圍墻20非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)50我方出地，別人建設(shè)臨時(shí)水3臨時(shí)電57區(qū)內(nèi)綠化、道路（按面積122.68萬(wàn)m2計(jì)算)200按150元/m2計(jì)：122.68*80%*170/70.82=240元/m2141648工程費(fèi)1450各單項(xiàng)建筑面積（萬(wàn)m2）*各自單價(jià)（元/m2)/總建筑面積(萬(wàn)m2）1026899物業(yè)用房建安費(fèi)60按8500平方米，5000元/平方米計(jì)算。4249.20.85*5000/70.82=60（元/平方米）10直接費(fèi)3674.8211管理費(fèi)146.99按直接費(fèi)的4%計(jì)算。10410.0312不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)73.50按直接費(fèi)的2%計(jì)算。5205.0213直接投資額3895.3114銷售代理費(fèi)90按銷售收入的1.5%計(jì)算。6373.815企劃宣傳費(fèi)150按銷售收入的2.5%計(jì)算。1062316財(cái)務(wù)費(fèi)用112.96800017大修基金60按銷售收入的1%計(jì)算。4249.218稅前合計(jì)4308.2719營(yíng)業(yè)稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）133.2按銷售收入的2.22%(5.55%*60%)計(jì)算。9433.22420所得稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）118.8按銷售收入的1.98%(10%*33%*60%)計(jì)算。8413.41621含稅總成本4560.27322958.4422銷售收入6000424920各單項(xiàng)建筑面積（萬(wàn)m2）*各自銷售價(jià)格（元/m2)/總建筑面積(萬(wàn)m2）=均價(jià)23銷售利潤(rùn)1439.73101961.5624銷售利潤(rùn)率32%說(shuō)明：1、本測(cè)算沒(méi)有含地下室費(fèi)用；2、土地成本沒(méi)有考慮到地價(jià)上漲因素，本表按現(xiàn)時(shí)成本推算，但由于天津市土地招牌掛政策的落實(shí)和土地價(jià)格的上漲，因此本項(xiàng)目第四批次土地、項(xiàng)目西青區(qū)約350畝的土地價(jià)格很有可能上漲，從而使項(xiàng)目成本上升。3、土地成本僅為住宅部分，不包括規(guī)劃學(xué)校100畝（屬第2批次）、shoppingmall（屬第1批次，311.5畝）的購(gòu)地費(fèi)用。因此，實(shí)際土地成本大于本表所列成本。成本估算表（地下室部分）重要參數(shù)住宅規(guī)劃總建筑面積萬(wàn)平米70.82住宅地下室面積估算萬(wàn)平米31.9序成本分項(xiàng)名稱單方造價(jià)備注號(hào)（元/m2）1土地成本0.002拆遷費(fèi)0.003高壓線遷移費(fèi)0.004項(xiàng)目大配套費(fèi)0.005前期相關(guān)費(fèi)用906區(qū)內(nèi)部分配套300不含供熱、排水、智能化、戶表、路燈圍墻等7區(qū)內(nèi)綠化、道路（按面積122.68萬(wàn)m2計(jì)算）08工程費(fèi)1550含基礎(chǔ)處理費(fèi)用。10物業(yè)用房建安費(fèi)011直接費(fèi)1940.0012管理費(fèi)0.00按直接費(fèi)的2%計(jì)算13不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)19.40按直接費(fèi)的1%計(jì)算。14直接投資額1959.4015銷售代理費(fèi)17.6按銷售收入的0.8%計(jì)算16企劃宣傳費(fèi)17.6按銷售收入的0.8%計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用90按貸款1年計(jì)算17大修基金22按銷售收入的1%計(jì)算。18稅前合計(jì)2106.6019營(yíng)業(yè)稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）48.84按銷售收入的2.22%(5.55%*60%)計(jì)算。20所得稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）43.56按銷售收入的1.98%(10%*33%*60%)計(jì)算。21含稅總成本2199.0022銷售收入220070111.8023銷售利潤(rùn)1.0031.8724銷售利潤(rùn)率0%說(shuō)明：1、聯(lián)排獨(dú)棟住宅沒(méi)有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面積的45%來(lái)估計(jì)，建筑面積約為31.9萬(wàn)平米；2、地下室主要解決車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、工人房、設(shè)備用房的功能需求，但僅按成本價(jià)進(jìn)行銷售，起到控制銷售總價(jià)，促進(jìn)住宅銷售的作用。3、地下室的成本計(jì)算不同于地上，很多成本不攤?cè)氲叵率页杀局?，但基礎(chǔ)處理成本主要含在地下室成本中，故地下室單獨(dú)計(jì)算成本。四、天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)分析一、天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)分析對(duì)于京、滬、穗等發(fā)達(dá)城市的獨(dú)棟住宅市場(chǎng)，我市嚴(yán)格意義上的獨(dú)棟住宅項(xiàng)目還比較少，市場(chǎng)上以聯(lián)排住宅為供應(yīng)主流，獨(dú)棟住宅市場(chǎng)尚處在培育階段，可以認(rèn)為沒(méi)有形成一個(gè)純粹獨(dú)立獨(dú)棟住宅的細(xì)分市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)和銷售都沒(méi)有有效的實(shí)例展開(kāi)，因而市場(chǎng)分析存在一定難度。但這樣也同時(shí)為領(lǐng)世郡項(xiàng)目留下了最大的市場(chǎng)想象空間。永泰紅磡地產(chǎn)作為我市較早引入獨(dú)立獨(dú)棟住宅產(chǎn)品并進(jìn)行大膽實(shí)踐探索的企業(yè)，需要借鑒先進(jìn)城市的理念，在他們成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，深入研究天津市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新，挖掘市場(chǎng)潛在需求。4．1天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的特征1、產(chǎn)品類型：當(dāng)前的獨(dú)棟住宅市場(chǎng)是“TOWNHOUSE”市場(chǎng)2001年天津的TOWNHOUSE開(kāi)始熱起，從整體市場(chǎng)看，聯(lián)排獨(dú)棟住宅充斥了90%以上的獨(dú)棟住宅市場(chǎng)，但獨(dú)體、雙拼住宅也逐漸浮出水面，但在售的獨(dú)體、雙拼住宅都為聯(lián)排獨(dú)棟住宅項(xiàng)目甚至普通住宅項(xiàng)目的一部分。仁愛(ài)濠景莊園就由公寓、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)體等混合產(chǎn)品組成，并在2期加大了獨(dú)體、雙拼的比例，顯示了開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)1期增強(qiáng)了對(duì)高端市場(chǎng)的信心，自然說(shuō)明了市場(chǎng)有潛在需求，“汐岸國(guó)際”和“半島蘭灣”也有少量獨(dú)體或雙拼，占據(jù)了項(xiàng)目最好的區(qū)域，是其項(xiàng)目的坐莊產(chǎn)品，售價(jià)較高，單價(jià)約在1萬(wàn)5左右，總房款在400萬(wàn)以上，“第六田園”項(xiàng)目在項(xiàng)目中央位置設(shè)計(jì)了雙拼約20套聯(lián)排約120套，單價(jià)約6000元/平米，城市西線有蒙地卡羅獨(dú)棟住宅有獨(dú)立獨(dú)棟住宅推出，單價(jià)為不到6000元/平米，而本屬于普通住宅項(xiàng)目的“藍(lán)水假期”、“太陽(yáng)城”，也在小區(qū)內(nèi)建起獨(dú)立獨(dú)棟住宅，但更多做為一種象征產(chǎn)品和炒作成分，市場(chǎng)成分很少。部分項(xiàng)目紛紛推出標(biāo)價(jià)上千萬(wàn)的“樓王”，更多應(yīng)該視為開(kāi)發(fā)商搖旗吶喊的道具，“多少客戶已經(jīng)盯上”純屬銷售說(shuō)辭。開(kāi)發(fā)商紛紛標(biāo)榜自己有天津市最貴的獨(dú)棟住宅，其意在吸引高端客戶的注意力，因此產(chǎn)品供應(yīng)上只此1套，不能用來(lái)驗(yàn)證市場(chǎng)需求。從國(guó)內(nèi)獨(dú)棟住宅市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看，真正能在市場(chǎng)引起客戶購(gòu)買欲的真正獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，應(yīng)該有兩種，一種是京、滬、穗市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)且市場(chǎng)火爆的中產(chǎn)化獨(dú)棟住宅產(chǎn)品----小獨(dú)棟住宅，或叫經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟住宅，如納帕溪谷、橘郡、親愛(ài)的villa、康橋半島、鳳凰城、天津暫還未現(xiàn)，另一種是純頂級(jí)獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，如碧海方舟、天籟、碧水莊園、湯臣高爾夫、九溪玫瑰園等。在天津暫還沒(méi)有純粹獨(dú)體產(chǎn)品的社區(qū)，這說(shuō)明獨(dú)體獨(dú)棟住宅市場(chǎng)仍在培育期。由于獨(dú)立獨(dú)棟住宅供應(yīng)量實(shí)在有限，市場(chǎng)有待展開(kāi)。，因此，我們認(rèn)為以上獨(dú)體獨(dú)棟住宅的案例只能作為參考，不能就此得出天津獨(dú)體獨(dú)棟住宅可靠結(jié)論，可以認(rèn)為獨(dú)立獨(dú)棟住宅幾乎是處女地市場(chǎng)。2、區(qū)域：南部地區(qū)備受青睞天津人歷來(lái)都以城南地區(qū)為上風(fēng)口，所以城南地區(qū)也就成了高檔住宅特別是獨(dú)棟住宅項(xiàng)目的風(fēng)水寶地，五大道就是當(dāng)年的“梅江南”，與領(lǐng)世郡與城市的關(guān)系可謂驚人的相似，早在上世紀(jì)90年代初，就陸續(xù)建設(shè)了不少獨(dú)體聯(lián)體獨(dú)棟住宅，如寧家房子一帶的“陽(yáng)光獨(dú)棟住宅”、“侯臺(tái)獨(dú)棟住宅”、“科馨獨(dú)棟住宅”“蒙地卡羅”等。天津獨(dú)棟住宅的位置更靠近中心城區(qū)環(huán)境良好的地段以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等，“城市獨(dú)棟住宅”、“仁愛(ài)濠景莊園”、“汐岸國(guó)際”、“半島藍(lán)灣”等以聯(lián)排獨(dú)棟住宅為主的項(xiàng)目是目前區(qū)域市場(chǎng)的代表。仁愛(ài)濠景以地段和奧園板塊為優(yōu)勢(shì)，但在產(chǎn)品上沒(méi)有更進(jìn)一步；汐岸國(guó)際和半島藍(lán)灣依傍大梅江300萬(wàn)平米的生態(tài)大環(huán)境，在交通、環(huán)境、人文上占有優(yōu)勢(shì)。另外，在濱海新區(qū)的泰達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)，“萬(wàn)聯(lián)獨(dú)棟住宅”、“泰豐家園”、“鴻泰花園獨(dú)棟住宅”、“陽(yáng)光新干線”等TOWNHOUSE相竟推出，反映了開(kāi)發(fā)區(qū)高端住宅產(chǎn)品的需求。3、客戶：本地客戶為主天津的外地客戶不多，獨(dú)棟住宅消費(fèi)群體以本土消化居多，約占80-90%，購(gòu)房者多為私營(yíng)業(yè)主，均為二次置業(yè)或三次以上置業(yè)，相當(dāng)一部分作為第二居所或投資使用，“城市獨(dú)棟住宅”、“仁愛(ài)濠景”因緊鄰市區(qū)而被購(gòu)房者當(dāng)?shù)谝痪铀谋壤^高。摩托羅拉、三星等外資企業(yè)在津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，也占有一部分市場(chǎng)份額，但基本上租賃形式自己居住。投資的不多。4、價(jià)位：經(jīng)濟(jì)型一枝獨(dú)秀天津的聯(lián)排獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，戶型面積一般在160—220平米，雖然位置各異，但價(jià)格差異并不顯著，單價(jià)在5000—6000元/平米，總價(jià)在100---150萬(wàn)/套。這種“中產(chǎn)獨(dú)棟住宅”賣的也是最好，新推出的城市獨(dú)棟住宅Ⅱ?巴黎時(shí)間，因只做兩層，帶半地下室，單價(jià)做到8000元/平米（算地下室為6000--6500元/平米）。因面積、總價(jià)、面寬的限制，這類聯(lián)排獨(dú)棟住宅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和功能上存在相當(dāng)大的局限性，只能作為過(guò)渡產(chǎn)品。獨(dú)體獨(dú)棟住宅戶型面積和價(jià)格差異較大，但是產(chǎn)品很少，只能大致說(shuō)總價(jià)在300—600萬(wàn)元不等，最大戶型是“仁愛(ài)濠景”達(dá)1100平米。產(chǎn)品價(jià)位高高在上達(dá)上千萬(wàn)，但處于聯(lián)排獨(dú)棟住宅之中，顯得鶴立雞群，很不協(xié)調(diào)，類似的現(xiàn)象出現(xiàn)在城市獨(dú)棟住宅Ⅱ，標(biāo)價(jià)999萬(wàn)元的那套。因此，一方面，聯(lián)排獨(dú)棟住宅的熱銷，可以視為中產(chǎn)階級(jí)把聯(lián)排獨(dú)棟住宅當(dāng)作獨(dú)體獨(dú)棟住宅的過(guò)渡產(chǎn)品消費(fèi)，為獨(dú)體獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的成熟打下伏筆；另一方面，天津一部分高端消費(fèi)群體的消費(fèi)欲望還沒(méi)有被釋放出來(lái)，獨(dú)體獨(dú)棟住宅在未來(lái)會(huì)有不少的需求。4．2天津低密度獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)1、高度發(fā)展的年代2003年，天津的GDP已經(jīng)達(dá)到2386億元人民幣，人均GDP突破3000美元，天津經(jīng)濟(jì)三步走戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，五大經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的確立，新一屆政府強(qiáng)有力的基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，城市大規(guī)模的拆遷改造，現(xiàn)代化交通體系的打造（輕軌、地鐵、快速交通路網(wǎng)），天津市的整體活力必將不斷增強(qiáng)，天津經(jīng)濟(jì)也必將獲得高速發(fā)展。發(fā)展中的天津，因國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持整體良好而保持較為強(qiáng)勁的勢(shì)頭，本地社會(huì)將會(huì)出現(xiàn)大量財(cái)富階層、準(zhǔn)財(cái)富階層以及部分中產(chǎn)階層，他們對(duì)于獨(dú)棟住宅的消費(fèi)欲望會(huì)逐漸增強(qiáng)；因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而涌現(xiàn)處處商機(jī)，將吸引不少外地客商來(lái)津投資，從而將培育獨(dú)棟住宅外地客戶市場(chǎng)；同時(shí)受獨(dú)棟住宅用地政策的限制，天津的純粹獨(dú)棟住宅市場(chǎng)，在極具張力的“新天津”城市規(guī)劃的“催生”下，將面臨著一次史無(wú)前例的爆發(fā)期。2、“獨(dú)棟住宅運(yùn)動(dòng)”的時(shí)刻在上述時(shí)代背景下，領(lǐng)世郡占據(jù)天時(shí)地利，將搶先以規(guī)模優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)占據(jù)天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)空白，進(jìn)行“掠奪式傾銷”，形成“轟動(dòng)性效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)“泄洪式回款”，這是領(lǐng)世郡項(xiàng)目一期銷售的戰(zhàn)略思路。富裕人群（財(cái)富階層、準(zhǔn)財(cái)富階層以及部分中產(chǎn)階層）是獨(dú)棟住宅消費(fèi)的客戶主流，且存在兩級(jí)分化的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)生活型獨(dú)棟住宅客戶群規(guī)模擴(kuò)張明顯。3、天津土地價(jià)格上漲是合理的天津房地產(chǎn)業(yè)在大規(guī)模城市建設(shè)的背景下，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。在強(qiáng)勁市場(chǎng)需求的依托下，2003年，本市房地產(chǎn)業(yè)投資、施工、拆遷、銷售等各項(xiàng)指標(biāo)呈全面增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，海河綜合開(kāi)發(fā)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、500萬(wàn)平方米的舊房拆遷為天津房地產(chǎn)的發(fā)展注入新的活力，房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，商品房銷售異?；鸨?，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易異常活躍，房屋價(jià)格上漲迅猛，有力地推動(dòng)本市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的全面發(fā)展。與上年相比，2003年，房屋銷售價(jià)格上升4.1%，房屋租賃價(jià)格上升0.9%。土地交易價(jià)格上升3.0%。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)提供的一份調(diào)查資料表明，2004年天津房地產(chǎn)價(jià)格仍呈上升的態(tài)勢(shì)。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)，2004年，本市仍將保持較大的房屋拆遷規(guī)模，達(dá)800萬(wàn)平米，市場(chǎng)對(duì)各類房屋的需求仍將十分旺盛，會(huì)推動(dòng)房屋價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，并受住房建設(shè)周期較長(zhǎng)、建筑成本加大、土地價(jià)格上漲、市場(chǎng)需求過(guò)快等因素的影響，其漲幅仍會(huì)較大。雖然目前本市房地產(chǎn)價(jià)格上漲，但由于天津市總體房?jī)r(jià)歷史水平并不高，特別是相對(duì)于其他直轄市（重慶市除外）仍然很低，因此，天津房?jī)r(jià)上漲基本保持在比較合理的區(qū)間之內(nèi)。我市近期土地價(jià)格對(duì)比表項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬(wàn)元/畝）西青區(qū)大任莊地塊72河西區(qū)雙林居住區(qū)65國(guó)際會(huì)展中心105梅江南居住區(qū)180東麗區(qū)先鋒城60領(lǐng)世郡項(xiàng)目東南角旁匯川公司獨(dú)棟住宅用地（34畝）48萬(wàn)元近期市中心幾塊商業(yè)用地出讓價(jià)格實(shí)例友誼路33號(hào)/9722.6平米/容積率9.8/17633元/平米（1176）蘇州道口/3962.03平米/容積率7.41/18096元/平米（1206）泰達(dá)大廈/1701.8平米/容積率11.75/29683元/平米（1979）長(zhǎng)江道南豐路地塊337東南角老城廂某地塊600南開(kāi)區(qū)西南角630房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)土地出讓價(jià)格直線上揚(yáng)。本地塊升值迅速，已有包括陽(yáng)光100公司在內(nèi)的多家房地產(chǎn)公司愿意以50萬(wàn)元以上的價(jià)格同我公司進(jìn)行合作，特別是近期拍賣的本項(xiàng)目旁邊的地塊價(jià)格（見(jiàn)上表）最能說(shuō)明問(wèn)題，因此，可以認(rèn)為，該地塊土地價(jià)格已提升在50萬(wàn)元/畝以上。今后，隨著：（1）周邊解放南路、大沽南路兩條快速路的建設(shè)；（2）天津市四環(huán)線的規(guī)劃和建設(shè)，屆時(shí)，四環(huán)線將成為新的外環(huán)，三、四環(huán)之間的土地將由政府統(tǒng)一收購(gòu)出讓；（3）緊鄰項(xiàng)目的國(guó)際會(huì)展中心將啟動(dòng)建設(shè)；（4）周邊高檔項(xiàng)目云集，海涵計(jì)劃、梅江南居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，共同打造一個(gè)高尚居住板塊：大南部板塊，形成天津市事實(shí)上的富人區(qū)，帶動(dòng)了本項(xiàng)目地塊的升值；（5）外環(huán)線500米、津沽2線快速路側(cè)300米綠化帶，將改造為一個(gè)運(yùn)動(dòng)主題公園，改善了周邊環(huán)境，帶動(dòng)項(xiàng)目升值；這些有利因素逐步變現(xiàn)，預(yù)計(jì)后期土地價(jià)格還將進(jìn)一步升值。4．3周邊項(xiàng)目比較2004年更多高檔項(xiàng)目入市，大梅江板塊的市場(chǎng)均價(jià)已經(jīng)突破5000元大關(guān)。早在2000年首個(gè)梅江項(xiàng)目即將問(wèn)世時(shí)，開(kāi)發(fā)商曾給出3500元的預(yù)計(jì)價(jià)，當(dāng)時(shí)在全市引起軒然大波；時(shí)至今日，梅江房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高，大梅江房?jī)r(jià)的提升是和整個(gè)城市的樓市走向相一致的，而其地段價(jià)值的升值也有著必然的理由。梅江區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤價(jià)格（元/平方米）目前價(jià)格（元/平方米）紅磡玉水園200127003700紅磡香水園200335004500汐岸國(guó)際200345005600萬(wàn)科水晶城2003.539005000順馳半島藍(lán)灣2003.75300順馳藍(lán)色版塊2001.72003.8（一期）3800（二期）4800（一期）4430（二期）5000順馳半島豪庭2003.843504600融創(chuàng)海逸長(zhǎng)洲2004預(yù)計(jì)8000說(shuō)明：銷售數(shù)據(jù)來(lái)源于我公司市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)均截止到2004年2月底；土地價(jià)格來(lái)源于天津市土地交易中心；天津市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于天津日?qǐng)?bào)等媒體公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)；項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、建筑面積來(lái)源于同行查詢和項(xiàng)目公開(kāi)樓書等資料；4．4資金回籠形勢(shì)分析天津市場(chǎng)目前缺乏真正的精品住宅，市場(chǎng)上有著相當(dāng)一批的“持幣待購(gòu)”實(shí)力客戶，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)高檔精品住宅有很大需求沒(méi)有滿足。象領(lǐng)世郡這樣以“美國(guó)小鎮(zhèn)”為主題、以“國(guó)際新都市生活圈中的原版美國(guó)獨(dú)棟住宅社區(qū)”為項(xiàng)目定位的復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目屬天津首創(chuàng)，全國(guó)領(lǐng)先，在天津住宅市場(chǎng)有很強(qiáng)的號(hào)召力，紅磡公司確定領(lǐng)世郡首期的戰(zhàn)略目標(biāo)是：引爆市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資金迅速回籠。實(shí)現(xiàn)一期開(kāi)盤三月銷售合同額3.5億元，銷售回款額2億元，有如下措施保證：1、產(chǎn)品走差異化戰(zhàn)略。獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)院住宅以及它突出的庭院價(jià)值，彌補(bǔ)了天津市場(chǎng)空白，具有明顯的差異性，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；2、通過(guò)成本控制戰(zhàn)略，充分利用巨大的土地成本優(yōu)勢(shì)，配合產(chǎn)品細(xì)節(jié)和產(chǎn)品品質(zhì)的全面升級(jí)，用高性價(jià)比的產(chǎn)品和總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力打動(dòng)客戶群，用“改寫市場(chǎng)規(guī)則”的顛覆性價(jià)格來(lái)沖擊引爆市場(chǎng)。不僅產(chǎn)品售價(jià)可比環(huán)內(nèi)的類比項(xiàng)目總價(jià)格低30-50%，更可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的換代升級(jí)，換個(gè)角度，客戶花同樣的價(jià)錢，在環(huán)內(nèi)只能買到傳統(tǒng)聯(lián)排住宅，在本項(xiàng)目能買到相當(dāng)不錯(cuò)的獨(dú)棟住宅，在市內(nèi)買套高級(jí)公寓的價(jià)錢，在這里能享受到帶舒適庭院的聯(lián)院住宅。在這種情況下的市場(chǎng)表現(xiàn)絕不同于傳統(tǒng)的市場(chǎng)，這種開(kāi)發(fā)模式的市場(chǎng)表現(xiàn)為：客戶排隊(duì)認(rèn)購(gòu)，市場(chǎng)火爆，銷售期很短，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)大量現(xiàn)金回籠。例如，廣州的奧林匹克花園、鳳凰城都曾順利實(shí)現(xiàn)過(guò)開(kāi)盤當(dāng)天銷售數(shù)百套，回籠資金數(shù)億元的壯觀景象。這種火爆現(xiàn)象的背后，實(shí)際反映的是開(kāi)發(fā)商非常專業(yè)的市場(chǎng)操作。3、產(chǎn)品配比得當(dāng)，面積指標(biāo)控制合理，產(chǎn)品線清晰，產(chǎn)品線能涵蓋不同實(shí)力客戶的需求，以經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟住宅（占35%，售價(jià)僅140—200萬(wàn)元/棟）、經(jīng)濟(jì)雙拼（占30%，售價(jià)僅110萬(wàn)元左右/套）、聯(lián)院住宅（占20%，售價(jià)僅70-90萬(wàn)元/套）為主打產(chǎn)品，200萬(wàn)以下的產(chǎn)品占85%，這樣定位的目的，是要有力保證銷售速度和銷售量。同時(shí)，200萬(wàn)元以上的高端產(chǎn)品占有15%的比例，分布在項(xiàng)目最好的區(qū)域，可以全力滿足高端客戶的需求。4、在天津市率先實(shí)行實(shí)景現(xiàn)房開(kāi)盤的情景營(yíng)銷策略。東西再好，價(jià)格再低，也不如現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)更具有說(shuō)服力。因此，為了實(shí)現(xiàn)既定銷售目標(biāo)，項(xiàng)目自04年3月開(kāi)工，到04年10月一期開(kāi)盤上市時(shí)，要實(shí)現(xiàn)高爾夫練習(xí)場(chǎng)建成，8萬(wàn)平米樣板區(qū)建成，小鎮(zhèn)中心建成，小區(qū)北側(cè)道路及兩側(cè)景觀完成。二、項(xiàng)目的swot分析5．1項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（Superiority）1、項(xiàng)目超出房地產(chǎn)傳統(tǒng)范疇，進(jìn)入復(fù)合地產(chǎn)的新階段，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)手段不是地點(diǎn)、面積、景觀、配套、價(jià)格等可以輕易復(fù)制的常規(guī)手段，項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)是150公頃綠化景觀+低密度住宅，開(kāi)發(fā)土地，使土地升值，但又不破壞環(huán)境，而是與環(huán)境和諧共存，其次就是新的生活方式和個(gè)性化需求，領(lǐng)世郡與中心城區(qū)項(xiàng)目的生活方式是根本不同的，為渴望擺脫多年以來(lái)沿襲市中心生活的客戶提供了一種幾乎是理想的舒適、和諧的小康生活，這種生活方式極大的提高了住戶的生活質(zhì)量；在這方面，能與之相比的只有天津萬(wàn)科東麗湖，但東麗湖項(xiàng)目又在距離市中心的距離上遜于領(lǐng)世郡；2、領(lǐng)世郡同時(shí)兼有中心城區(qū)之側(cè)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)外土地的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，從而為成本控制和銷售利潤(rùn)預(yù)留了較大的空間；3、足夠的規(guī)模；4、源自美國(guó)，代表國(guó)際先進(jìn)水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，產(chǎn)品同周邊項(xiàng)目水平明顯拉開(kāi)幾個(gè)檔次；5．2項(xiàng)目的劣勢(shì)(Weakness)1．項(xiàng)目的投資額巨大，操作周期長(zhǎng)；2．項(xiàng)目的項(xiàng)目的操作復(fù)雜，操作環(huán)節(jié)眾多，管理難度大；3．地塊自身和周邊沒(méi)有得天獨(dú)厚的自然景觀資源，土地屬生地，生活配套設(shè)施不完善，醫(yī)療、公交、文化設(shè)施尤為稀缺；；4．環(huán)外現(xiàn)階段給人以遙遠(yuǎn)的慣性印象；5．西青區(qū)的制藥廠有時(shí)散發(fā)異味。5．3項(xiàng)目面臨的威脅(風(fēng)險(xiǎn))(Threat)1、對(duì)于獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的量化理解仍不足，如果比例設(shè)計(jì)不合理，可能造成某類獨(dú)棟住宅的暫時(shí)空置，從而影響整體銷售進(jìn)度；5．4項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)----（針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的對(duì)策）(Opportunity)1．混合型的低密度住宅開(kāi)發(fā)，多元