大型商住一體化項目營銷方案

xx地塊營銷方案xxxx房地產(chǎn)代理公司2011年2月17日謹(jǐn)呈：xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司序言每個地產(chǎn)項目都如蕓蕓眾生，有其獨(dú)特而鮮明的個性，是其魅力所在，也是其靈魂所在這，我們稱之為定位,它是項目核心價值體系的直接反映，也是其與市場上其他項目競爭的基石。因此，xx認(rèn)為，好的定位是項目成功的開始！解決核心問題如序言所述，本次方案旨在尋找項目的靈魂，建立項目的市場形象和項目的核心價值體系，拔高項目的品質(zhì)，樹立開發(fā)企業(yè)的品牌美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)“企業(yè)和產(chǎn)品雙贏”的目標(biāo)！通過我們專業(yè)的營銷包裝和推廣執(zhí)行，使項目的價值最大化！核心問題1：市場形象定位核心問題2：營銷包裝和推廣執(zhí)行形象定位思考項目整體形象定位是項目“靈魂”所在，靈魂是否高尚，直接影響項目整體發(fā)展成敗。為了更科學(xué)和客觀地為項目形象賦予獨(dú)特魅力，我們從“市場競爭、項目本體”兩個角度進(jìn)行整合！

項目本體分析市場競爭研究項目定位整合推廣項目本體分析14萬方體量，5萬方商業(yè)MALL1、項目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目本體分析2、項目周邊概況花橋路向西春秋路向南正對春秋路花橋路向東北面即將開建的萬福莊園五期周邊生活配套較為成熟，高檔住宅小區(qū)林立，居住氛圍較好，北側(cè)萬福莊園五期即將開建，市場前景看好。項目本體分析3、項目SWOT分析SWOT1、主干道春秋路與花橋路交匯處，交通便捷；2、項目商業(yè)規(guī)模較大，自身配套優(yōu)越；3、周邊居住環(huán)境較老城區(qū)更佳；4、新老城區(qū)樞紐位置，兼享新老城優(yōu)質(zhì)資源；1、項目北面為即將新建小區(qū)，目前為毛地，整體形象較差；2、周邊商業(yè)氛圍欠缺，多為低層級社區(qū)級業(yè)態(tài)，商業(yè)銷售難度較大。1、項目商業(yè)檔次定位較高，百貨類業(yè)態(tài)為龍頭，區(qū)別于市場且招商先行，未來商業(yè)前景良好；2、策劃公司眾多商業(yè)資源，利于項目整體發(fā)展；1、市場在售商業(yè)項目較多，未來競爭壓力較多。2、國家調(diào)控樓市政策頻繁出擊，整體市場受到一定影響；項目本體分析4、本體研究啟示依托項目優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，把握機(jī)會，弱化威脅，對項目進(jìn)行特色包裝定位；全方位整合項目所處的內(nèi)外部資源，方可立于不敗之地。根據(jù)本體分析，我們發(fā)現(xiàn)項目有如下價值點(diǎn)。14萬平米融合國際元素的大型商、住社區(qū)，所處區(qū)域前景良好，帶來一種嶄新的多元化品質(zhì)生活。1、國十條、國五條、國八條”研究地方政府兩面性信貸投放過量通脹預(yù)期加速市場供給不足本輪房價快速增長原因

四大因素合力導(dǎo)致房價持續(xù)上漲12個月，堅定了政府調(diào)控樓市的決心，2010年4月15日，“國十條”和“國五條”連續(xù)重拳打向樓市。政策背景及內(nèi)容：政策重壓尚未解除，國家又于2011年1月26日開始進(jìn)一步樓市調(diào)控，“國八條”出爐。本輪調(diào)控旨在“國十條”、“國五條”基礎(chǔ)之上明確責(zé)任、加強(qiáng)監(jiān)管、完善稅收和保障性住房供應(yīng)?？蛻舫謳庞^望、成交量受波及、銀行收緊房貸、房貸審核程序漸嚴(yán)，逼迫地方政府政策出臺。宏觀政策研究政策回顧：繼2011年1月14日之后，2月24日再次上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，年內(nèi)第二次上調(diào)，也是自去年以來第八次上調(diào)；2月8日央行宣布加息0.25個百分點(diǎn)。原因分析：由于不能靠升值來抑制通脹，因此央行此舉目的是為了抑制通脹；央票集中到期、外貿(mào)順差等因素導(dǎo)致銀行體系流動性短時間內(nèi)增加過多，此舉將有助于未來信貸投放更為合理；由于一季度是放貸最快的季節(jié)，做好一季度放貸，利于控制全年風(fēng)險，“鎖定銀行流動性”；旨在抑制通脹，但客觀上卻起到抑制資產(chǎn)泡沫的作用，同時打壓樓市投機(jī)行為2、近期信貸政策研究宏觀政策研究3、六安市近期期出臺政策關(guān)于加強(qiáng)六安安城區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)監(jiān)管的通知：開發(fā)企業(yè)不得得自行收取預(yù)預(yù)付款；合同備案提供供的開發(fā)行及及賬號應(yīng)與六六安市商品房房預(yù)售款專用用賬戶監(jiān)督協(xié)協(xié)議書的開戶戶行、賬號一一致，否則不不予備案；合同網(wǎng)上備案案須提供監(jiān)管管賬戶進(jìn)賬單單原件（復(fù)印印后備查），，進(jìn)賬單金額額與商品房買買賣合同金額額一致；各房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)均要嚴(yán)嚴(yán)格遵守有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)和規(guī)章；政府嚴(yán)控開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售資資金、規(guī)范房房地產(chǎn)市場避免因開發(fā)企企業(yè)挪用資金金他用，規(guī)避避客戶購買風(fēng)風(fēng)險宏觀政策研究4、宏觀政策小小結(jié)宏觀政策頻繁繁出擊，市場場觀望氛圍漸漸濃銀行收緊房貸貸，置業(yè)門檻檻提高地方政策配合合，二次以上上置業(yè)受限關(guān)鍵詞>>宏觀政策研究舒城縣位于安徽徽省中部、大大別山東、巢巢湖之濱，江江淮之間。東東鄰廬江縣，，南界桐城市市、潛山縣，，西接岳西縣縣、霍山縣，，北毗六安市市、肥西縣。雄踞皖江城市市帶承接產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)區(qū)的前沿陣地地和大合肥經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市市之一。城市區(qū)位顯赫赫、大合肥經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)、、城市發(fā)展?jié)摑摿薮蠛暧^市場研究1、舒城總體概概況城關(guān)鎮(zhèn)，是舒城城縣政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化中心。地處皖中中腹地，江淮淮之間，大別山東麓、巢湖湖西濱；距合肥市54公里，1小時省會生活活圈；3小時內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈圈有南京、武武漢、徐州、南昌；5小時經(jīng)濟(jì)圈有有上海、杭州州、日照、鄭鄭州、長沙；項目所在地2、舒城縣交通通狀況宏觀市場研究周邊城市云集集、交通便捷捷、城市區(qū)位位優(yōu)越本案位于三區(qū)區(qū)交匯處，戰(zhàn)戰(zhàn)略地位明顯顯，商業(yè)/住宅價值較高高南溪新區(qū)老城商業(yè)區(qū)舒東新區(qū)政務(wù)新區(qū)工業(yè)園區(qū)高新開發(fā)區(qū)城市十一五期期間規(guī)劃：基本框架以老老城區(qū)核心的的中心商業(yè)區(qū)區(qū)；以南溪河為界界構(gòu)建南溪新新城住宅區(qū)；；以擴(kuò)建后的合合安公路以東東打造舒東新新區(qū)；高峰路以西為為政務(wù)文化新新區(qū)；北部以工業(yè)園園區(qū)為主，并并配套住宅區(qū)區(qū)和商業(yè)區(qū)；；3、城市發(fā)展方方向宏觀市場研究4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平宏觀市場研究全市經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展，年增增長率超過14%；人均收入逐年年遞增，受08年金融危機(jī)影影響，增速有所放緩，09年首次突破2萬大觀；第二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重逐年放放大，三產(chǎn)結(jié)結(jié)構(gòu)日趨合理理城市快速發(fā)展展、人均收入入逐年遞增，，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日日趨合理，市市場蘊(yùn)藏消費(fèi)費(fèi)潛力大5、房地產(chǎn)市場場發(fā)展概況宏觀市場研究住宅與商鋪價價格，逐步遞遞增明顯，未未來商業(yè)有望望突破1萬大觀；市場銷售量逐逐年創(chuàng)新高，，受08年金融危機(jī)影影響，增速明顯放緩緩。房地產(chǎn)市場保保持較快增長長，市場開發(fā)發(fā)量持續(xù)增加加；房地產(chǎn)快速發(fā)發(fā)展，市場供供求平穩(wěn)，價價格攀升明顯顯6、宏觀市場研研究小結(jié)城市規(guī)劃：城市區(qū)位優(yōu)越越，老城區(qū)定位為為商業(yè)中心區(qū)區(qū)，項目占位三三區(qū)交匯處，，享三區(qū)優(yōu)勢勢資源，利于本案整體發(fā)展。近年來，政府部門重視視商業(yè)規(guī)劃和和交通網(wǎng)絡(luò)建建設(shè)，使交通通設(shè)施逐步完完善，為項目目前景注入更更多信心，給給本項目帶來來積極影響。宏觀經(jīng)濟(jì)：全縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行良好，GDP加速增長，三三產(chǎn)結(jié)構(gòu)日趨趨合理，人民生活水平平穩(wěn)步提高，，市場蘊(yùn)藏消費(fèi)費(fèi)潛力較大，，隨著城市地位不斷提升，房地產(chǎn)市場場發(fā)展前景看看好。房地產(chǎn)發(fā)展：：房地產(chǎn)市場處處于快速發(fā)展展時期，市場場競爭較弱，，開發(fā)量持續(xù)續(xù)增加，售價價逐年攀升。。宏觀市場研究市場個案透視1、廣進(jìn)·久富商業(yè)廣場場開發(fā)商舒城廣進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置龍津大道與桃溪路交匯處規(guī)?？傆玫孛娣e約14000㎡，總建筑面積12萬㎡，其中MALL面積32000㎡，住宅面積5.3萬㎡，公寓樓1.6萬㎡產(chǎn)品類型4棟高層面積構(gòu)成住宅面積為55—101㎡，商務(wù)公寓、辦公戶型面積40—99㎡價格暫未開盤，預(yù)計住宅開盤均價5000元/㎡，辦公預(yù)計在5000—6000元/㎡景觀設(shè)計3000㎡空中花園，除此無其他景觀銷售狀況目前還未開售，具體推售樓棟暫未定后續(xù)推售住宅1、2、4號樓住宅及3號商業(yè)、辦公樓推出時間預(yù)計要推遲到2011年9-10月份賣點(diǎn)購物中心、SOHO公寓、精品住宅配套內(nèi)部配套為3部高速電梯、商業(yè)SHoppingmall，外部享有第二客運(yùn)站、舒城二中、飛霞公園等配套評價本案在形象推廣上位舒城較為專業(yè)樓盤之一，整體包裝、概念到位，主打城市綜合體概念，自身配套完善；住宅面積段較為合理豐富，產(chǎn)品線多樣；SOHO公寓的投資性較好；現(xiàn)場銷售人員也較為專業(yè)，對銷售有一定促進(jìn)作用；與artdeco風(fēng)格類似；項目戶型鑒賞賞戶型緊湊實(shí)用用、面積在90多平米的戶型型采光比較好好，并且?guī)в写蟮挠^景景陽臺，戶型型面積段設(shè)置置多元化，可可選空間較大大市場個案透視2、金都·飛霞商城開發(fā)商安徽省金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置舒城合安路與水杉路交叉口，古城南路東側(cè)（原飛霞大市場）規(guī)?？傆玫孛娣e3.1萬㎡，總建面6.7萬㎡，地下總面積1.8萬㎡產(chǎn)品類型2棟17層高層住宅及3層的商業(yè)樓面積構(gòu)成住宅戶型面積為92㎡、95㎡、99㎡、123㎡；總計167套價格住宅：最高價4980元/㎡，最低價為3層4280元/㎡，均價預(yù)計在4600元/㎡左右；商業(yè)：-1F：9000元/㎡、1-2F：8000元/㎡。景觀設(shè)計商業(yè)樓頂有空中花園，除此無景觀銷售狀況銷售狀況良好，僅僅剩余3套頂層復(fù)式，下面123㎡，上面44㎡，兩層層高均2.9米后續(xù)推售后續(xù)基本無推售量，消化剩余頂層及商業(yè)部分，從現(xiàn)場來看基本無可售房源賣點(diǎn)地段優(yōu)勢、配套完善、交通便捷配套飛霞公園、農(nóng)貿(mào)市場（自帶）、周邊已有的商業(yè)老街（社區(qū)商店及沿街門面）評價本案住宅規(guī)模較少，戶型設(shè)計一般，由于其體量及重商業(yè)性，難以體現(xiàn)居住的品質(zhì)感和檔次感；周邊老城環(huán)境較差，噪音及粉塵污染較嚴(yán)重，不適宜居??；現(xiàn)場銷售人員不專業(yè)，散漫，但銷售狀況良好；建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約；市場個案透視項目戶型鑒賞賞項目以商業(yè)主主主；住宅面面積段僅92㎡、99㎡和122㎡三種戶型，可可選空間小；；戶型設(shè)計較較為合理，面面寬較小，居居住舒適度降降低；市場個案透視3、財富中心開發(fā)商安徽文峰置業(yè)有限公司位置舒城縣飛霞文化廣場西側(cè)（原供銷大廈地址）規(guī)?？傆玫孛娣e4800㎡，總建筑面積約5萬㎡產(chǎn)品類型1棟31層高層面積構(gòu)成住宅戶型面積為91㎡、122㎡、132㎡、136㎡四種價格住宅均價5000元/㎡左右景觀設(shè)計空中花園設(shè)計，無其他景觀銷售狀況目前正在預(yù)約，預(yù)計在3月份開盤，房源已全部預(yù)定完畢后續(xù)推售目前僅剩余一套房源132㎡，原因為客戶退定；無后續(xù)住宅房源推出；賣點(diǎn)主打地段優(yōu)勢，“我在最中心”配套20000㎡飛霞文化廣場、飛霞公園、龍頭塔、賓館、銀行、建設(shè)局、體育局等一應(yīng)俱全；自身的大商業(yè)配套；教育配套從小學(xué)到高中一站式教育；評價本項目為舒城縣目前地段位置最好樓盤，處于老城核心區(qū)域，生活配套完善；戶型設(shè)計上基本為120以上大面積戶型，推為“官邸”，但實(shí)際由于自身體量原因，很難做出居住舒適度；居住環(huán)境嘈雜且自身樓體建筑原因使部分戶型采光、視野受限；現(xiàn)場銷售人員素質(zhì)一般；現(xiàn)代簡約風(fēng)格；市場個案透視項目戶型鑒賞賞以大面積戶型型為主力戶型型、獨(dú)特的入入戶花園、超超值贈送面積積，其缺陷為為面積大、總價價較高，由于于項目為獨(dú)棟棟樓體，部分分戶型采光通通風(fēng)差；市場個案透視4、萬福莊園園五期開發(fā)商安徽華力建設(shè)集團(tuán)旗下安徽華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置春秋北路與花橋路交匯處規(guī)模一至四期總建筑面積40萬㎡，萬福莊園五期總用地面積約3萬㎡，總建筑面積5.8萬㎡產(chǎn)品類型1棟11層小高層、1棟25層高層、7棟多層級2—3層商業(yè)組成價格目前該路段均價預(yù)計在4800元/㎡左右景觀設(shè)計基本園林景觀設(shè)計，無園林風(fēng)格銷售狀況一期石榴苑、二期牡丹苑、三期蓮花苑、四期水仙苑已于2009年銷售完畢并完全入住，社區(qū)商業(yè)店鋪基本全部營業(yè)；五期暫未動工；后續(xù)推售五期推售約5.8萬㎡體量，預(yù)計在2011年3月份動工，經(jīng)過了解，預(yù)計7-8月份上市。配套萬福莊園已有的商業(yè)街及即將開建的五期住宅商業(yè)街評價本案推售時間跨度較大，難以形成整體的規(guī)模概念及效應(yīng)，讓人以為是單獨(dú)的小盤，在居住品位和身份感上大打折扣；建筑風(fēng)格市場個案透視調(diào)研了解：主力戶型90-110平米，緊湊實(shí)用用型三房，后期推廣主打““多層、產(chǎn)品升升級、成熟社區(qū)區(qū)”5、九溪江南開發(fā)商六安明都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司舒城分公司位置舒城縣鼓樓北街與花橋路交叉口往東規(guī)?？傆玫孛娣e260畝，容積率1.45，總建筑面積24萬㎡產(chǎn)品類型多層及高層住宅面積構(gòu)成前期98㎡、118㎡、125㎡、138㎡、142㎡戶型，后期戶型未定還未動工，正在規(guī)劃中；價格已售罄，后期未推出景觀設(shè)計以水系及園林賦予江南小橋流水的居住意境銷售狀況銷售狀況良好，目前已無房源可售；后續(xù)推售后續(xù)約有10棟多層級1棟高層住宅推出，具體推出時間未定，戶型未定，目前還未動工，預(yù)計在年后動工，推出時間約在2011年下半年；賣點(diǎn)主打江南風(fēng)情的景觀園林，鬧中取靜配套小區(qū)內(nèi)無幼兒園，有會所，目前沿華僑路意形成裝飾、建材的商業(yè)街評價本案體量、規(guī)模較大，推售時間跨度也較大，且工程與銷售脫節(jié)，未能有效控制銷售及工程的節(jié)奏，導(dǎo)致銷售存在斷檔；項目建筑風(fēng)格為中式風(fēng)格，園林景觀主打江南水鄉(xiāng)風(fēng)情，在舒城屬獨(dú)一無二；現(xiàn)場銷售較為混亂，銷售人員上班時間無工作狀態(tài)；前期推售房源已入住及部分準(zhǔn)現(xiàn)房；市場個案透視項目戶型鑒賞目前無房源可售售，戶型面積較較大，主力戶型型面積在120㎡以上，少量90㎡左右戶型；戶型型設(shè)計較好，大大面寬短進(jìn)深，，居住舒適度較較高市場個案透視6、楓丹·歐洲洲華城開發(fā)商安徽華信房地產(chǎn)舒城分公司位置舒城縣合安路與陳三堰路交匯處東北面規(guī)模總占地面積約900畝，總建面60萬㎡；首期開發(fā)458畝，建筑面積32萬㎡；產(chǎn)品類型A、B、C、D四區(qū)共34棟多層，95套townhouse；項目全部為多層及別墅物業(yè)面積構(gòu)成86—87㎡兩房，109—136㎡三房，140㎡以上四房，townhouse面積為140—240㎡價格目前銷售F組團(tuán)，均價4500元/㎡，別墅6500元/㎡景觀設(shè)計歐洲風(fēng)情園林，2大廣場、一個國際游泳池，多條景觀大道，社區(qū)內(nèi)一條風(fēng)情商業(yè)街銷售狀況目前銷售F組團(tuán)的F-26、F-28兩棟多層，基本預(yù)訂完畢，開盤時間預(yù)計3月份，1月31號之前交10萬誠意金選定意向房號，開盤按預(yù)訂順序選房，享5000元優(yōu)惠；后續(xù)推售后期將有拉菲莊園推售，占地面積約13萬㎡，總體量月14萬㎡，目前還未動工，預(yù)計推出時間為2011年下半年；戶型面積為80—124㎡戶型；賣點(diǎn)主打歐洲風(fēng)情及規(guī)模配套歐洲元素的會所2780㎡，幼兒園評價本案處于進(jìn)城的合安路上，目前居住配套較少，但由于本案自身配套較為完善（商業(yè)部分會招來大型生活超市、免費(fèi)巴士接送往返社區(qū)），彌補(bǔ)了一定的缺陷；現(xiàn)場銷售人員為此次踩盤表現(xiàn)最為專業(yè)、敬業(yè)的，現(xiàn)場銷售專業(yè)規(guī)范，銷售情況良好；包裝推廣、營銷方面也做的專業(yè)到位，為其在北郊區(qū)域賣到4500元的價格奠定了基礎(chǔ)；建筑為簡約歐式風(fēng)格并富有古典元素，后續(xù)拉菲莊園在簡歐基礎(chǔ)上融合了Artdeco風(fēng)格；市場個案透視項目戶型鑒賞項目整體形象較較高，戶型面積積段設(shè)置最為合合理的項目，以以110㎡左右三房為主力力戶型，輔之90㎡左右兩房；戶型型設(shè)計較好，無無論從采光、通通風(fēng)還是從面寬寬進(jìn)深方面都做做的較好，居住住舒適度高，觀觀景效果佳。市場個案透視7、中房·龍舒舒花園本案已售罄，無無宣傳資料，從從社區(qū)建筑來看看，已入住較長長時間，建筑立立面略顯陳舊；；本案位于舒城城縣城關(guān)鎮(zhèn)新區(qū)區(qū)三里河路、鼓鼓樓北街一帶，，占地136.33畝，總建筑面積積約13.3萬㎡，由中國房房地產(chǎn)開發(fā)合肥肥公司舒城分公公司投資開發(fā)，，項目有4大組團(tuán)、商鋪及及18層商務(wù)公寓組成成。8、安天·盛世名城安天·盛世名城總占地地210畝，總建筑面積積約18萬平米，小區(qū)以以多層住宅、花花園洋房、聯(lián)排排別墅、小高層層住宅及商業(yè)鋪鋪面為主，容積積率1.33，建筑密度0.29，綠化率42%?？倯魯?shù)1328戶，可居住4648人，整個小區(qū)規(guī)規(guī)劃55棟，通過一個橫橫置的“S”主軸聯(lián)系5個獨(dú)立的組團(tuán)。。戶型面積段48—112㎡㎡，花園洋房144㎡—209㎡以及別墅組成，，社區(qū)規(guī)劃有幼幼兒園；本項目目前基本本清盤，售樓部部現(xiàn)場無宣傳資資料，戶型面積積無法獲得準(zhǔn)確確信息；市場個案透視8、市場個案調(diào)研研小結(jié)各項目核心定位位差異化較強(qiáng)，，有主打景觀風(fēng)風(fēng)格（九溪江南南）、有主打建建筑風(fēng)格（歐洲洲華城）、有主主打投資的（飛飛霞商城）、有有主打城市綜合合體（廣進(jìn)久富富商業(yè)廣場）、、有主打地段（（財富中心），，但形象定位良良莠不齊，未能能更深層次的挖挖掘項目本質(zhì)，，對生活詮釋較少少，多以硬拼形形式競爭，基本本處在粗放的時時代；各項目面積段設(shè)設(shè)置較為合理，，僅財富中心、、九溪江南戶型型面積設(shè)置較大大，戶型設(shè)計方方面基本滿足生生活日常所需，，對居住品質(zhì)感和和舒適度方面注注重較少，缺乏乏高品質(zhì)感的戶戶型；各項目住宅銷售售情況較好，目目前已基本無房房源可售，整體體市場出現(xiàn)斷供供；但歐洲華城城及萬福莊園、、九溪江南等項項目的后續(xù)房源源預(yù)計在今年上上半年推出，廣廣進(jìn)久富商業(yè)廣廣場也準(zhǔn)備在5、6月份開盤對外銷銷售。預(yù)計2011年上半年市場放放量較大，競爭爭態(tài)勢面臨升級級；市場個案透視市場定位研究廣進(jìn)·久富商業(yè)廣場金都·飛霞商城財富中心形象定位：購物中心SOHO公寓精品住宅12萬㎡城市綜合體體形象定位：全民投資新高地地形象定位：財富引擎時尚中心九溪江南楓丹·歐洲華城形象定位：江南園林形象定位：歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)項目規(guī)模、綜合合體、商業(yè)價值值、建筑風(fēng)格、、園林景觀，形形象定位繁雜，，但對社區(qū)內(nèi)生生活缺乏演繹。。1、市場競爭項目目定位透視市場定位研究2、市場競爭項目目定位啟示從競爭個案分析析來看，久富商商業(yè)廣場主打城市綜合體概念，飛霞商城城主打版塊投資說，財富中心主主打中心地段位置，九溪江南南主打園林景觀特色，歐洲華城城主打歐洲建筑風(fēng)格。市場競爭個案形形象定位五花八八門，但整體表表現(xiàn)“缺乏品質(zhì)感、檔次感、時代感，更缺乏對項目價值的深度度挖掘，“生活”元素被被遺忘”。項目形象提煉通過對“項目本本體和市場競爭爭”研究，我們們不難發(fā)現(xiàn)與項項目形象定位相相聯(lián)系的關(guān)鍵詞詞：1、本體啟示:14萬平米融合國際元素的大型商、住社區(qū)區(qū)，所處區(qū)域前景景良好，帶來一一種嶄新的多元化品品質(zhì)生活。2、競爭啟示：競競爭個案形象定定位參差不齊，，缺乏品質(zhì)感、檔檔次感、時代感感，缺乏深度挖掘，“生活”被遺遺忘。項目形象可提煉煉的方向：14萬平米MALL，現(xiàn)代化、多元元化品質(zhì)生活項目形象定位在對本案市場形形象定位時，必必須掌握三大原原則“排他性、、概括性（商、、住兩方面）、、易于傳播性””，因此、項目目整體形象定位位為：14萬平米CityMall·繽紛生活匯形象定位詮釋靈魂已經(jīng)建立，，我們需要給靈靈魂披上華麗的的外衣，讓人記記憶深刻，易于于傳播，所以，，我們要賦予她朗朗上上口的名字——案名及主推廣語語。14萬平米為本案的的體量規(guī)模直接接反映，直觀便便于理解；CityMall是區(qū)別于傳統(tǒng)的的是ShoppingMall的一種超大規(guī)模模購物航母，集集合了休閑、餐餐飲、娛樂、百百貨、商超等多多種業(yè)態(tài)，更具具檔次，輻射范范圍更廣；由于于本案的拳頭價價值點(diǎn)在于商業(yè)業(yè)規(guī)模巨大、業(yè)業(yè)態(tài)包羅萬象，，所以在此居住住享有繽紛萬象的的生活體驗。整個形象定位位準(zhǔn)確傳達(dá)產(chǎn)品品信息且易于傳傳播。案名建議1、案名建議及詮詮釋案名詮釋：

港，本義港灣灣，在此用“香香港”之意，香香港為一座國際際化時尚繽紛的的都市，具有極極高的代表性，，寓意本案將給給舒城帶來一座座高品質(zhì)、多元元化生活之城，，也將本案品質(zhì)質(zhì)和形象進(jìn)行了了拔高；

匯，匯聚、融融合，這與本案案的大體量商業(yè)業(yè)、高檔住宅的的產(chǎn)品相互契合合，在此居住會會帶來繽紛多彩彩的生活；同時時，也有“八方方聚財”之吉祥祥寓意，與本案案商業(yè)體量大相相互輝映。

港匯廣場，大大氣磅礴，具有有鮮明的標(biāo)桿意意義，本項目將將成為舒城的城城市地標(biāo)，提升升城市形象和魅魅力，融合了商商業(yè)、居住兩種種風(fēng)格，讓人便便于記憶；遠(yuǎn)大·港匯廣場案名建議3、主推廣語主推廣語：14萬平米CityMall·繽紛生活匯備選主推廣語：：繁華在握、立方方生活主席繁華，領(lǐng)譽(yù)譽(yù)全城繽紛時代，萬象象生活筑極致人生，享享巔峰繁華營銷推廣思考項目靈魂高度已已經(jīng)具備，對項項目而言，僅僅僅是思想高度，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；還還需要用骨骼和血血肉來豐滿項目目，使項目生動動、具化，我們們從項目開發(fā)次序著手，將項目的靈靈魂逐漸豐富，，再對營銷執(zhí)行上做文章抓住終終端消費(fèi)者，實(shí)實(shí)現(xiàn)“企業(yè)和產(chǎn)品雙雙贏”，將項目目價值提升到最最大化。開發(fā)次序1、推售節(jié)奏思考考開發(fā)項目的最終終目的是完成銷銷售，實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)品牌價值和產(chǎn)產(chǎn)品價值，因此此，開發(fā)次序的的選擇與推盤次次序具有一致性性，兩者相互關(guān)關(guān)聯(lián)，所以，我我們從權(quán)衡項目目各組團(tuán)價值入入手，遵循如下下原則：

位置優(yōu)劣（價值值差異）原則，，推盤依照一般般——次好——優(yōu)質(zhì)的方向進(jìn)行行，將項目各組組團(tuán)的優(yōu)勢發(fā)揮揮到最大化、價價值發(fā)揮到最大大化；

推售量原則，合合理的安排每期期推貨量，做到到產(chǎn)品多樣化、、價值差異化、、樓棟均衡化，，避免內(nèi)部競爭爭；開發(fā)次序2、各組團(tuán)價值研研究

A區(qū)：住宅為4#、5#、6#樓共三棟住宅，，面積段為90-120平米、本區(qū)域住宅由于于坐落于大型商商業(yè)之上且南面面、東面無景觀觀資源可享受，，居住舒適度及及品質(zhì)感降低，，屬于瘦狗類產(chǎn)品，便于以低價打開開市場，塑造項項目市場口碑和和關(guān)注度。

B區(qū)：為3#、7#住宅和4層集中式大商業(yè)業(yè)，住宅面積以三房房為主，輔之小小兩房，戶型搭搭配多元且本區(qū)區(qū)住宅臨中央景景觀帶，觀景效效果較好，居住住舒適度較高；；4層4萬方高檔商業(yè)利利于制造市場影影響力，提升項項目形象和售價價，屬現(xiàn)金牛類產(chǎn)品。

C區(qū)：為1#、2#住宅和沿春秋路路小商業(yè)，本區(qū)域住宅南臨臨中央景觀，位位于社區(qū)最內(nèi)部部，安靜且觀景景效果優(yōu)，尤其其1號樓視線無遮擋擋，觀景效果最最佳，為樓王單單位；沿春秋路路小型商業(yè)緊鄰鄰主干道，獨(dú)立立性強(qiáng)、受市場場追捧，該區(qū)域域?qū)儆凇懊餍钱a(chǎn)產(chǎn)品”，利于最最大溢出項目利利潤。B區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)價值關(guān)系：C區(qū)﹥B區(qū)﹥A區(qū)開發(fā)次序3、推盤次序安排排綜合考慮推售節(jié)節(jié)奏遵循的原則則及各組團(tuán)價值值差異，同時為為為商業(yè)價值的的發(fā)揮和整體項項目價值的發(fā)揮揮創(chuàng)造條件，建建議本案的推盤盤次序如下（也也即本案的開發(fā)發(fā)次序）：4#、5%、6#樓住宅4萬方大商業(yè)（銷銷售3-4層）1#、2#樓住宅一期推售二期推售三期推售3#、7#樓住宅沿春秋路小型商商業(yè)B區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)營銷執(zhí)行1、開盤時機(jī)通過市場調(diào)研我我們發(fā)現(xiàn)，住宅宅市場整體銷售售良好且市場后后續(xù)推貨量集中中在2011年上半年，主要要項目有“九溪江南、、歐洲華城E區(qū)，廣進(jìn)久富廣廣場（預(yù)計開盤盤時間在5月前后）”，加加之充分考慮企企業(yè)的規(guī)劃報批進(jìn)度、工程程進(jìn)度等諸多因因素，同時結(jié)合合房地產(chǎn)銷售的的傳統(tǒng)黃金旺季季“金九銀十””，我們認(rèn)為最最佳的入市時機(jī)為：2011年10月下旬2、核心價值點(diǎn)提提煉基于我們對項目目本體分析及區(qū)區(qū)域?qū)傩匝芯?，，站在城市發(fā)展展的高度，對項項目的價值點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行了提煉，項目核心價價值點(diǎn)主要有下下面幾方面，這這也是項目后期期推廣的主要訴訴求點(diǎn)。1、區(qū)位：新、老城鏈接紐紐帶，兼享新、、老城優(yōu)勢資源源（城市眾星，我我最閃耀）2、交通：臨近主干道春秋秋路、花橋路，，交通便捷（對接繁華，博博雅通達(dá)）3、規(guī)模：5萬平米超大商業(yè)業(yè)規(guī)模（商業(yè)航母，購購物天堂）4、業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)包羅萬象且且品質(zhì)較高，當(dāng)當(dāng)前城市商業(yè)升升級版--后期包裝獲得（萬千業(yè)態(tài)，同同步世界）5、景觀：外部居住環(huán)境良良好，社區(qū)中心心花園、4500㎡生態(tài)廣場--后期包裝獲得（三重御景，犒犒賞未來）6、居住氛圍：周邊高檔社區(qū)林林立，區(qū)域形象象較佳（時代風(fēng)華，闊闊綽人生）7、教育：社區(qū)配套幼兒園園，孩子就在家家門口上學(xué)--后期包裝獲得（書香四溢，家家國理想）營銷執(zhí)行8、住宅戶型：90-160平米二房、三房房、四房，產(chǎn)品品線全--后期包裝獲得（巔峰華宅，俯俯瞰全城）9、外部配套：周邊學(xué)校、交通通、醫(yī)療、銀行行、超市、郵局局等一應(yīng)俱全（默然，一一嘗嘗透）10、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)風(fēng)格，前瞻性國國際視野--后期包裝獲得（融匯中西，自自成高格）11、開發(fā)企業(yè)：舒城房地產(chǎn)市場場處女作--后期包裝獲得（前瞻視野，開開天力作）12、投資價值：15年返租、7%年投資回報率—后期包裝獲得（投資圣地，升升值無憂）13、商業(yè)主力店：：嘉華百貨、中泰泰百貨—后期包裝獲得（做大百貨房東東，超越價值之之上）14、商鋪面積：30-1000平米自由分割—后期包裝獲得（門檻無高低之之分，賺錢才是是硬道理）15、商業(yè)氛圍：全城商戶云集、、于此樂此不疲?！笃诎b獲得（商賈云集，眾眾星捧月）16、消費(fèi)人氣：匯聚城市消費(fèi)前前沿、人氣極具具膨脹—后期包裝獲得（人潮滾滾，錢錢途無量）營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行3、核心價值體系系梳理商業(yè)住宅5萬方規(guī)模品牌主力店業(yè)態(tài)檔次開發(fā)企業(yè)開天力力作品牌價值14萬平米CityMall·繽紛生活匯表現(xiàn)形式：形象定位：訴求點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：商鋪返租商戶云集商鋪面積消費(fèi)人氣區(qū)域?qū)傩耘涮淄陚浣煌ū憬菥幼》諊ㄖL(fēng)格產(chǎn)品戶型景觀資源幼兒教育投資價值區(qū)位價值產(chǎn)品價值4、項目整體發(fā)展進(jìn)進(jìn)程3月4月5月6月2012年2月推廣策略：4月中旬規(guī)劃通過過5月下旬項目動工工工程節(jié)點(diǎn)：銷售節(jié)點(diǎn)：10月中旬取得一期期預(yù)售證4月下旬形象正式式對外展示售樓樓部進(jìn)場10月底一期住宅開盤銷銷售項目形象導(dǎo)入形象鞏固、深化化賣點(diǎn)具化、深度度發(fā)散火爆熱銷、建立立口碑營銷執(zhí)行7月9月10月11月3月4月5月3月下旬取得二期期預(yù)售證3月底二期住宅開盤銷售售4月底大商業(yè)正式銷售營銷執(zhí)行5、項目整體推廣脈絡(luò)絡(luò)鑒于當(dāng)前項目營銷銷節(jié)點(diǎn)時間無法明明確，在整體推廣廣策略基調(diào)下，為為達(dá)到推廣的系統(tǒng)統(tǒng)性，項目組從樓樓盤營銷的五大階段進(jìn)行行整合。蓄客期開盤強(qiáng)銷期持銷期承接期清盤期推廣階段：推廣目的：推廣主題：活動營銷：提升市場關(guān)注度蓄客、為開盤熱銷銷鋪墊引爆市場刺激客群購買欲望望快速消化剩余產(chǎn)品品儲備客戶為后期產(chǎn)品預(yù)熱市市場清盤實(shí)現(xiàn)項目目標(biāo)利潤潤14萬方CITYMALL繽紛生活匯開發(fā)企業(yè)開天力作作區(qū)域?qū)傩?、景觀價價值周邊配套、建筑風(fēng)風(fēng)格開盤信息、產(chǎn)品戶戶型火爆熱銷、居住氛氛圍產(chǎn)品品質(zhì)、教育資資源圈層價值、景觀資資源成熟社區(qū)、立方生生活金牌物管、貼心服服務(wù)產(chǎn)品升級、商業(yè)價價值投資潛力、業(yè)態(tài)檔檔次消費(fèi)人群、產(chǎn)品增增值售樓部開放日產(chǎn)品解析會百家講壇少兒繪畫大賽開盤活動、成立置置業(yè)會時尚創(chuàng)意大賽財富高峰論壇美食節(jié)、助學(xué)活動動交房活動答謝酒會6、項目階段性推廣廣（蓄客期）全面亮相高調(diào)入市首次面市，提升項目市場形象并吸引意向客群關(guān)注

形象入市，最大化提升項目高度引起首批消費(fèi)者的關(guān)注，并讓他們前往銷售中心咨詢關(guān)于產(chǎn)品價格等敏感話題、隱而不發(fā)、制造懸念原則及方式時間：4月中旬——10月底（第一階段）媒體策略：媒體選擇戶外、電視、道棋、工地圍墻、現(xiàn)場看板、短信、網(wǎng)絡(luò)、公交車廣告、出租車、以及到合肥及周邊的農(nóng)班車廣告。全面鋪開，立體轟炸營銷執(zhí)行蓄客期推廣文案營銷執(zhí)行一個時代一座座城城北蛻變，港匯時時代廣場橫空出世世每個時代都有自己己的驕傲每個城市都有自己己的中心14萬平米CITYMALL，90—160平米榮耀世家魅力時尚中心，薈薈萃中西格調(diào)，，VIP精致生活昔日城北，因遠(yuǎn)大大·港匯廣場而蛻變，，弘篇巨筑即將華華麗上演...營銷執(zhí)行一城之上享你你所想合肥上海香港港曼哈頓...遠(yuǎn)大·港匯廣場集粹國際元素再再造一個城市中中心14萬平米CITYMALL10萬方主題式國際社社區(qū)內(nèi)外三重重醇美景觀購物娛樂休閑閑餐飲摩登登世界極致欲望不可思議嗎？華華美即將呈現(xiàn)....蓄客期推廣文案時間：11月——12月底（第二階段））媒體策略：媒體選擇：電視、戶外、DM海報、電視字幕、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)、工地圍墻選用高效媒體，頻頻繁出擊原則及方式：刺激市場強(qiáng)勢銷售多種手法并用，通過項目賣點(diǎn)展示和活動營銷刺激市場客群購買欲望，快速促進(jìn)銷售。將核心價值點(diǎn)一一一展現(xiàn)，將項目價價值轉(zhuǎn)換成產(chǎn)品品品質(zhì)；活動營銷同步跟進(jìn)進(jìn)，引發(fā)市場共鳴鳴，提升市場高度度關(guān)注。營銷執(zhí)行6、項目階段性推廣廣（開盤強(qiáng)銷期）營銷執(zhí)行開盤強(qiáng)銷期推廣文文案融匯中西，自成高高格1:0.618的黃金分割方法現(xiàn)代極簡主義精髓髓形體的錯落伸縮直線的簡潔知性光影的豐富多變材質(zhì)的虛實(shí)相生色彩的細(xì)膩對比融合東方神韻和西西方美學(xué)筑一個和諧、多元元的國際社區(qū)營銷執(zhí)行開盤強(qiáng)銷期推廣文文案巔峰華宅，俯瞰全全城10.28榮耀開啟空間只是一個載體體，格調(diào)才是它的的精神港匯廣場，90-160㎡奢適空間大盡度設(shè)計，韓式式的，日式的，中中式的...隨心所欲270°觀景主臥，多角度度賞心悅目咖啡、紅酒、PARTY、賓朋歡聚的私享享王國陽光、花香、躺椅椅、淡茶，筑起生生活的伊甸園經(jīng)典名邸，一世傳傳承10.28等待您的開啟時間：2012年元月初——3月初（第三階段））媒體策略：媒體選擇：電視、互聯(lián)網(wǎng)、DM海報、短信、電視字幕、過街條條幅階段出擊，針對性性強(qiáng)原則及方式：口碑塑造余貨貨快銷利用項目開盤銷售售業(yè)績，制造項目目火爆銷售氛圍，，提升項目市場口口碑，快速實(shí)現(xiàn)項項目剩余產(chǎn)品去化化。通過對項目居住氛氛圍、景觀價值、、教育資源的深度挖掘，提升產(chǎn)品品附加值。通過活動營銷，建建立立項目圈層價價值，塑造市場口口碑營銷執(zhí)行6、項目階段性推廣廣（持銷期）營銷執(zhí)行持銷期推廣文案三重御景犒犒賞未來風(fēng)、光、水、氣悅心怡景園林三重綠色寫意，釀釀造清純鮮氧高尚名流社區(qū)集群群地英式的，意式的，，法式的....與大都會氣質(zhì)遙相相呼應(yīng)4500平方主題廣場，3000方中央水域創(chuàng)意人造地形延綿綿起伏，多條風(fēng)景景走廊延伸至門口口流水小橋、名石假假山、漫步棧道、、40%超高綠地率三重御景曠世精精工景觀規(guī)劃只供少數(shù)人品鑒私私享營銷執(zhí)行一眼便知誰住住港匯廣場一個社區(qū)一種生生活與生俱來的的運(yùn)動與恬靜氣質(zhì)質(zhì)，隨時隨地釋放放，港匯廣場14萬citymall、時尚購物、休閑閑觀光、林間漫步步，源自國際生活活藍(lán)本，購物休閑陽陽光水景等等，納于一城之之內(nèi)，非凡只為城城市中堅階層量身身定制。持銷期推廣文案時間：2012年3月中旬-4月份（第四階段））原則及方式：媒體策略：媒體選擇：電視、戶外、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)、DM海報、工地圍墻、、現(xiàn)場看板、商業(yè)業(yè)樓書、電視字幕幕重新整合、深度覆覆蓋凸顯商業(yè)價值、引引發(fā)投資浪潮通過對項目商業(yè)價價值的深度解析，，將市場關(guān)注度過過渡到商業(yè)上去。。搭建全民商業(yè)投投資熱潮。商業(yè)規(guī)模、主力店店、業(yè)態(tài)、檔次展展示，塑造高端商業(yè)形象，提升項項目商業(yè)價值。通過活動營銷和返返租策略，構(gòu)建物物業(yè)升值、商業(yè)投投資價值，刺激市場場客群購鋪欲望。。營銷執(zhí)行6、項目階段性推廣廣（承接期）營銷執(zhí)行承接期推廣文案做大百貨房東超超越價值之上上5萬方雍容體量，雙雙層恢宏中庭，數(shù)數(shù)十部豪華電梯，，近千個停車位嘉華百貨、中泰百百貨、一一收入囊囊中，盡顯領(lǐng)袖風(fēng)風(fēng)范傲居新老城區(qū)黃金金區(qū)位，集北城潛潛力與主城繁榮統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)一身輻射春秋路、花橋橋路、桃溪路、梅梅山路、龍舒路5大白金商圈旗艦名店目不暇接接，衣、食、住、、行，一一嘗透商業(yè)航母、快意人人生、城市財富應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生營銷執(zhí)行承接期推廣文案投資圣地升升值無憂