房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析T講義

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析**大學(xué)管理學(xué)院第五章房地產(chǎn)投資的成本分析第一節(jié)概述房地產(chǎn)投資成本的涵義房地產(chǎn)投資成本的概念房地產(chǎn)籌資成本的概念2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資成本的概念

房地產(chǎn)投資成本是指房地產(chǎn)投資者為取得和使用房地產(chǎn)投資而付出的代價。包括支付給資本金所有者的紅利以及籌資過程中所支付的有關(guān)費(fèi)用等。在籌措資金過程中所支付的有關(guān)費(fèi)用成為籌資成本，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan籌資成本的直接費(fèi)用：

籌資成本的直接費(fèi)用指以某種方式從某一籌資渠道中獲取一定的資金所直接付出的費(fèi)用，包括：1、借款利息及有關(guān)的手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、承諾費(fèi)等各種附加費(fèi)；2、股票、債券的發(fā)行費(fèi)用；3、其他直接費(fèi)用，如必要的印刷費(fèi)、廣告費(fèi)、人工費(fèi)、差旅費(fèi)、代辦費(fèi)、郵費(fèi)和其它雜費(fèi)

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan籌資成本的間接費(fèi)用

籌資成本的間接費(fèi)用：指以某種方式籌資時非直接付出的費(fèi)用，包括：

1、籌資風(fēng)險調(diào)整和風(fēng)險保護(hù)費(fèi)2、由資金使用的某種限制條件引起的費(fèi)用3、籌資后企業(yè)負(fù)債上升，資信下降，以致下一次再度籌資時籌資成本上升4、籌資的風(fēng)險損失

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資成本分析的目的

通過投資成本分析，來得到判斷和計算籌資成本的指標(biāo)和方法，選擇低成本的籌資方案房地產(chǎn)投資成本分析的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)投資資金來源分析2、房地產(chǎn)投資資金籌措方案分析3、房地產(chǎn)投資籌資成本分析2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第二節(jié)房地產(chǎn)投資資金來源分析自有資金分析企業(yè)自有資金：生產(chǎn)發(fā)展基金、后備基金和職工福利基金等主管部門撥入資金：上年地方財政預(yù)算的結(jié)余、當(dāng)年地方財政超收分成、地方預(yù)算預(yù)備費(fèi)用、地方財政掌握的預(yù)算外資金等

聯(lián)營單位資金：設(shè)立獨(dú)立企業(yè)，可作自有資金規(guī)定：開發(fā)公司自有資金不得低于年度投資工作量的30%2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan銀行貸款分析1、房地產(chǎn)投資的銀行貸款：不容任何抵押或擔(dān)保條件：借款企業(yè)在貸款銀行開立帳戶、自由流動資金占生產(chǎn)流動資金得30%、健全的管理機(jī)構(gòu)和財務(wù)管理機(jī)構(gòu)、具備有權(quán)部門下達(dá)的年度開發(fā)計劃和經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計、開工前預(yù)收購房款不低于開發(fā)項目總造價的30%、有償還貸款本息的能力、提供相應(yīng)的開發(fā)方案或可行性研究報告期限：≤2年，按流動資金貸款利率或浮動計息2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan銀行貸款分析2、房地產(chǎn)抵押貸款：借款人以抵押房地產(chǎn)為條件，來獲取銀行貸款的貸款方式，包括：土地開發(fā)抵押、房屋開發(fā)抵押、住房抵押貸款。抵押條件：貸款額不超過現(xiàn)行房地產(chǎn)作價70%利率：建筑業(yè)流動資金貸款利率，根據(jù)貸款期限浮動；國外可分固定、浮動兩種結(jié)算：按季從帳戶中扣除強(qiáng)行拍賣的條件：到期未還本付息、未按要求完成建設(shè)項目、重大事件可能影響貸款人的利益2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan集資分析

房地產(chǎn)投資的集資：指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資信和房地產(chǎn)項目的高附加值為吸引力，運(yùn)用各種籌資手段或方式籌集社會閑散資金，主要有發(fā)行房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券兩種。1、發(fā)行房地產(chǎn)股票分析發(fā)行股票的目的：房地產(chǎn)股票發(fā)行的程序：申報準(zhǔn)備工作、申報、股票發(fā)行3個階段股票籌資的好處：2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan集資分析2、發(fā)行房地地產(chǎn)債券的分分析債券的分類：：記名式和無無記名式發(fā)行債券的種種類：短期債債券：1年中期債券：1—10年長期債券：10年以上發(fā)行債券的好好處：靈活活、不存在中中途停貸的危危險、對公司司進(jìn)行了宣傳傳、信譽(yù)好2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan利用外資分析析利用政府貸款款：利率低、、期限長國際金融組織織貸款：利率率低于商業(yè)銀銀行、期限也也較長（25年），審查查嚴(yán)格外國商業(yè)銀行行：利率根據(jù)據(jù)國際金融市市場行情來決決定的，利率率較高，期限限較短與外資合營：：中方投地、、外方投錢發(fā)行國際債券券：通過國內(nèi)內(nèi)大銀行和國國際信托投資資公司等金融融機(jī)構(gòu)，在國國際金融市場場上發(fā)行房地地產(chǎn)債券吸收收外資的方式式。利率略低低于銀行貸款款2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan財政撥款分析析房地產(chǎn)的財政政撥款是指國國家各級政府府無償投入房房地產(chǎn)項目的的土地和資金金。政府撥出一定定資金或地塊塊給國有房地地產(chǎn)公司（微微利房）政府撥出一定定資金給企事事業(yè)單位為其其職工建房（（本企業(yè)職工工居?。?000房管本科用CopyRight??CuiShijuan預(yù)售款分析房地產(chǎn)投資的的預(yù)售款是指指房地產(chǎn)投資資者在商品房房交付使用前前，預(yù)先向購購房者收取的的房款。好處：買主賣主條件：投資25%以上或或基礎(chǔ)工程完完工后比例：不得超超過房價70%，開工時時40%，，建一半時30%2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan承包商帶資承承包建設(shè)工程程房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的預(yù)預(yù)售款款是指指由承承包商商墊資資進(jìn)行行建設(shè)設(shè)工程程施工工的籌籌資方方式好處：：合作：：2000房管本本科用用CopyRight??CuiShijuan第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資資金金籌措措方方案分分析資金籌籌措方方案的的涵義義籌措方方案：是指指房地地產(chǎn)投投資者者在籌籌措資資金之之前所所制定定的計計劃方方案。。方案：：幣種種、數(shù)數(shù)量、、期限限、成成本方案的的內(nèi)容容：資資金籌籌措的的幣種種和數(shù)數(shù)額資金籌籌措的的流量量資金來來源結(jié)結(jié)構(gòu)資金籌籌措的的風(fēng)險險評價價資金籌籌措成成本資金籌籌措方方式資金籌籌措的的步驟驟2000房管本本科用用CopyRight??CuiShijuan投資籌籌措方方案的的制定定過程程確定籌籌資的的最終終目標(biāo)標(biāo)調(diào)查資資金需需要調(diào)查資資金的的來源源渠道道設(shè)定所所籌資資金的的幣種種、數(shù)數(shù)量、、期限限、成成本研究籌籌資風(fēng)風(fēng)險確定籌籌資方方式提出籌籌資資資金的的分階階段工工作計計劃準(zhǔn)備籌籌措資資金方方案文文件形成正正式的的資金金籌措措方案案2000房管本本科用用CopyRight??CuiShijuan投資籌籌措方方案中中的資資金流流通模模型：：指房地地產(chǎn)投投資項項目在在何時時用多多少資資金的的表格格或圖圖形1、資資金投投入表表資金投投入表表的依依據(jù)：：項目的的建設(shè)設(shè)進(jìn)度度計劃劃、設(shè)設(shè)備材材料和和勞動動力的的投入入時間間要求求、工工程承承包合合同中中確定定的工工程付付款計計劃投入表表的資資金分分類：：2000房管本本科用用CopyRight??CuiShijuan投資籌籌措方方案中中的資資金流流通模模型2、資資金回回收表表資金回回收表表的依依據(jù)：：房地地產(chǎn)租租售量量計劃劃、房房地產(chǎn)產(chǎn)租售售價格格估算算和初初定結(jié)結(jié)果、、房地地產(chǎn)租租金或或售價價的受受款計計劃回收表表的資資金分分類：：2000房管本本科用用CopyRight??CuiShijuan投資籌籌措方方案中中的資資金流流通模模型3、資資金流流通表表資金金流流通通表表的的依依據(jù)據(jù)：：資資金金投投入入表表和和資資金金回回收收表表流通通表表的的資資金金分分類類：：兩兩種種，，如如圖圖2000房管管本本科科用用CopyRight??CuiShijuan投資資籌籌措措方方案案中中的的評評價價選選擇擇兩種種不不同同的的觀觀點(diǎn)點(diǎn)：：利利用用籌籌資資來來解解決決所所需需資資金金；；房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資成成功功要要利利用用自自有有資資金金籌資資的的目目的的：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營能能順順利利完完成成并并做做到到成成本本低低廉廉分級級評評估估方方法法：：安全全性性：：籌籌資資風(fēng)風(fēng)險險盡盡可可能能低低經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性：：籌籌資資成成本本盡盡可可能能小小可行行性性：：籌籌資資渠渠道道和和籌籌資資方方式式盡盡可可能能穩(wěn)穩(wěn)妥妥不同同籌籌資資方方案案比比較較2000房管管本本科科用用CopyRight??CuiShijuan安全全性性風(fēng)險險消消除除措措施施金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)資資信信代代理理資資信信意意外外事事故故A級基基本本消消除除等級級高高等等級級高高可可能能性性小小B級未未完完全全消消除除較較高高較較好好可可能能性性較較小小C級未未消消除除風(fēng)風(fēng)險險大大不不高高沒沒有有代代理理可可能能D級沒沒有有措措施施較較低低沒沒有有代代理理可可能能性性很很大大2000房管管本本科科用用CopyRight??CuiShijuan經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性綜合合籌籌資資成成本本利利用用率率：：銀行行同同期期貸貸款款利利率率：A級：：成成本本低低B級：：成成本本較較低低C級：：成成本本較較高高D級：：成成本本高高2000房管管本本科科用用CopyRight??CuiShijuan可行行性性A級：：完完全全落落實實100%資資金金得得到到承承諾諾B級：：基基本本落落實實90%資資金金已已得得到到承承諾諾C級：：不不太太落落實實80-90%資資金金已已得得到到承承諾諾D級：：沒沒有有落落實實80%資資金金得得到到承承諾諾分析析：：①若若有有一一個個D級，，淘淘汰汰②都都是是A級————最最優(yōu)優(yōu)③A————C級組組合合，，具具體體分分析析，，按按安安全全、、可可行行性性、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性優(yōu)優(yōu)先先順順序序評評價價2000房管管本本科科用用CopyRight??CuiShijuan可行行性性安全全經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)可可行行甲方方案案：：ABA乙方方案案：：AAB“甲””優(yōu)優(yōu)于于““乙乙””2000房管管本本科科用用CopyRight??CuiShijuan不同同籌籌資資方方案案的的投投資資收收益益率率比比較較融資杠桿桿：指項項目貸款款對投資資收益率率的影響響，即使使用貸款款或不是是貸款在在投資收收益率上上的差異異。收益率是是投資收收益（稅稅前收益益）與投投資額之之比；即：其中，R為投資收收益率；；F為稅前收收益；P為投資總總額2000房管本科科用CopyRight?CuiShijuan不同籌資資方案的的投資收收益率比比較若項目投投資為自自有資金金，則當(dāng)項目為為若干可可能狀態(tài)態(tài)時，判判定每種種狀態(tài)的的發(fā)生概概率及其其相應(yīng)投投資收益益率：其中，E----投資收益益率期望望值R----狀態(tài)i的投資收收益率Pi----狀態(tài)i的發(fā)生概概率Fi----狀態(tài)i的稅前凈凈收益P----項目投資資額2000房管本科科用CopyRight?CuiShijuan例：某物業(yè)投投資2500萬萬元，A方案全部部由公司司自有資資金投資資；B方案總投投資70%（1750萬元））靠抵押押貸款解解決。貸貸款利率率6%。。貸款期期限20年。要要求在20年內(nèi)內(nèi)按年等等額償還還。假設(shè)設(shè)該項目目經(jīng)營將將面臨三三種效益益狀態(tài)。。各狀態(tài)態(tài)的發(fā)生生概率及及每年的的經(jīng)營收收益如表表。試據(jù)據(jù)此進(jìn)行行該項目目的投資資收益率率分析及及融資方方案決策策。狀態(tài)方案A方案B概率經(jīng)營收益概率經(jīng)營收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.12502000房管本科科用CopyRight?CuiShijuan第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的籌資成成本分析析籌資成本本的構(gòu)成成及估算算貸款成本本股息（或或債券利利息）自有資金金存款利利息籌資的直直接費(fèi)和和間接費(fèi)費(fèi)2000房管本科科用CopyRight?CuiShijuan籌資成本本率的另另一種涵涵義基本定義義：籌資凈現(xiàn)現(xiàn)值n—期數(shù)——第t年投資者者付款—籌資成成本率2000房管本科科用CopyRight?CuiShijuan籌資成本本率的另另一種涵涵義①令K=，，記為F（））②若F（））＞0，，減小，，令令，，代入求求。。③若＜＜0，＞＞0，則則2000房管本科科用CopyRight?CuiShijuan幾種資金金來源籌籌資成本本率的計計算1、長期期債券f—僅考慮費(fèi)費(fèi)用（））第t年本金——第t年利息2000房管本科科用CopyRight?CuiShijuan種資金來來源籌資資成本率率的計算算1、長期期債券成本率期末一次次還本2000房管本科科用CopyRight?CuiShijuan幾種資金金來源籌籌資成本本率的