成都某綜合地產(chǎn)項(xiàng)目提案

關(guān)于“成都****”

項(xiàng)目理解2004年11月6日目錄一、市場(chǎng)總體概述；二、項(xiàng)目綜述理解；三、對(duì)**品牌的理解；四、項(xiàng)目SWOT分析；五、項(xiàng)目定位的思考六、項(xiàng)目營(yíng)銷方面的思考；七、對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的思考；1、人手配置；2、合作形式；一、市場(chǎng)總體概述1、市場(chǎng)發(fā)展空間巨大競(jìng)爭(zhēng)格局出現(xiàn)變遷房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好健康的發(fā)展走勢(shì)；現(xiàn)階段房?jī)r(jià)水平不高，有較大的發(fā)展空間；住宅郊區(qū)化正在盛行，為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來有利條件；大盤時(shí)代的到來，外來大品牌發(fā)展商進(jìn)駐成都，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來新的競(jìng)爭(zhēng)格局；2、成都市未來房地產(chǎn)市場(chǎng)新格局預(yù)測(cè)一環(huán)三環(huán)二環(huán)和記黃埔城南項(xiàng)目中海地產(chǎn)城西項(xiàng)目**地產(chǎn)城東項(xiàng)目品牌發(fā)展商及大盤分布圖二、項(xiàng)目綜述1、項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目位于成都行政區(qū)域的東部，西接?xùn)|三環(huán)高速公路，北靠成渝高速公路，東臨四川師范大學(xué)（東區(qū)校區(qū)），南眺獅子山培育園。2、項(xiàng)目發(fā)展定位

城東作為成都市未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，各種工廠企業(yè)都已經(jīng)大部分搬遷，各種風(fēng)景區(qū)、住宅區(qū)的規(guī)劃及交通規(guī)劃都已經(jīng)提上日程，城東副中心中心城區(qū)的建設(shè)已步入實(shí)施階段，錦江區(qū)區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府等相關(guān)部門將進(jìn)入城東副中心。目前“東部新區(qū)”起步區(qū)的各項(xiàng)配套設(shè)施正緊張有序地進(jìn)行，連接成渝高速路的道路僅差一座立交橋就得以貫通，屆時(shí)三圣、洪河、十陵片區(qū)將連成一片，進(jìn)入市區(qū)將縮短至少１０分鐘，今后城東將成為一個(gè)新型居住區(qū)。

3、項(xiàng)目規(guī)劃概述總用地面積：444175.50m2住宅用地面積：243410.30m2商業(yè)/金融/貿(mào)易用地：42586.51m2開發(fā)強(qiáng)度：容積率2.3~3.5建筑密度：≤35%綠地率：≥30%

配套用地要求：公園（5166m2）幼兒園（4466m2）街道辦事處（1526m2）門診所（3028m2）文化中心（8014m2）插入地塊圖4、地塊現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)：住宅用地容積可達(dá)到2.3，使項(xiàng)目的產(chǎn)品多樣化，在設(shè)計(jì)中可使用多種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，避免項(xiàng)目產(chǎn)品的單一性。地塊的自然坡地使各組團(tuán)錯(cuò)落有致，獲得更好的日照。在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有5千多平方米的小區(qū)公園，為居民提供休閑的地方劣勢(shì)：市政配套用地過多，降低住宅和商業(yè)用地的使用率與三環(huán)路只有50米的綠化隔離帶，對(duì)住宅產(chǎn)生噪音有兩條市政路貫通南北，將地塊分割成四塊，不利于小區(qū)圍合式管理，影響小區(qū)內(nèi)部的私密性5、市政配套現(xiàn)現(xiàn)狀就目前該區(qū)域域的生活配套套現(xiàn)狀來說，，給人總的印印象還是一個(gè)個(gè)“大荒地””，生活配套套非常不足，，目前除了三三環(huán)路投入使使用外，新建建成的樓盤還還太少，只有有上東陽光、、桃花源別墅墅等少數(shù)低檔檔樓盤。而且且這里沒有學(xué)學(xué)校、大酒家家、購物中心心、大型超市市、體育場(chǎng)館館等生活配套套，當(dāng)?shù)氐木泳用裥枰撇讲角巴鈬M(fèi)。三、**品牌的的理解**集團(tuán)成成立于1984年5月，以房地地產(chǎn)為核心心業(yè)務(wù)，是是中國(guó)大陸陸首批公開開上市的企企業(yè)之一。。成都**公公司成立于于1993年6月，成為**集團(tuán)繼繼深圳、上上海、北京京、天津、、沈陽之后后第六大重重點(diǎn)投資的的城市。成成都**先先后開發(fā)了了成都城市市花園和**家園，，在市場(chǎng)上上樹立了良良好的市場(chǎng)場(chǎng)形象、產(chǎn)產(chǎn)品形象，，獲得良好好的社會(huì)效效益和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，成成為成都房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的領(lǐng)跑者者。由于**花花園、**家園在成成都市場(chǎng)上上樹立了良良好的產(chǎn)品品形象、品品牌形象，，因此，成成都消費(fèi)者者對(duì)**的的品牌有一一定的認(rèn)識(shí)識(shí)，也為后后繼開發(fā)的的項(xiàng)目奠定定了良好的的市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)。四、項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)項(xiàng)目位于成都“東拓”核心區(qū)域，隨著成渝高速的貫通，工廠企業(yè)的搬遷，東部核心已形成項(xiàng)目緊靠三環(huán)路，加上市政府對(duì)周邊道路的投入較大，地面交通優(yōu)勢(shì)明顯在高速公路旁，噪音嚴(yán)重，鄰近成渝立交橋，空氣受到一定的污染項(xiàng)目附近的生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，完全要依賴小區(qū)自身的配套O機(jī)遇T威脅東部新城的形成，為引入外區(qū)域新移民奠定基礎(chǔ)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于中前期狀態(tài)，在售房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不太激烈市場(chǎng)買家已越來越成熟，對(duì)住宅的要求也不斷的提高。居民受到傳統(tǒng)購房思維——“南富、西貴、東貧、北匪”的影響，對(duì)東部區(qū)域產(chǎn)生一定的抗性核心競(jìng)爭(zhēng)力力經(jīng)過以上SWOT分析，我司司對(duì)項(xiàng)目提提算出其內(nèi)內(nèi)、中、外外三層核心心競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)層中層未來發(fā)展前前景及其升升值空間受受到客戶的的認(rèn)同外層產(chǎn)品的多元元化發(fā)展格格局**品牌和和質(zhì)量的認(rèn)認(rèn)同五、項(xiàng)目定定位思考當(dāng)前，成都都**公司司對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目將面臨臨一個(gè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)思考問題題：1）是高容積積率項(xiàng)目，，追求現(xiàn)有有產(chǎn)品的多多樣化發(fā)展展？2）是低容積積率，保持持**一貫貫的開發(fā)風(fēng)風(fēng)格？1、****是一個(gè)什什么樣的項(xiàng)項(xiàng)目？1）中海?國(guó)際社區(qū)（（暫名）項(xiàng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置及及交通項(xiàng)目位于成成都市金牛牛區(qū)金牛鄉(xiāng)鄉(xiāng)、郫縣犀犀浦鎮(zhèn)境內(nèi)內(nèi)，國(guó)家級(jí)級(jí)成都高新新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)西部園園區(qū)東南側(cè)側(cè)。項(xiàng)目至市中心5KM至火車站6KM至雙流機(jī)場(chǎng)場(chǎng)15KM毗鄰未來地地鐵二號(hào)2、同品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)對(duì)比規(guī)劃要點(diǎn)：：規(guī)劃總面積積：1986畝總建筑面積積：超過130萬平方米開發(fā)強(qiáng)度：：容積率0.85-0.95建筑密度：：≤20%綠地率：≥38%土地成交價(jià)價(jià)格：60萬元/畝（備注：：與成都**土地成成本相同））配套要求：：醫(yī)院（200床，18000㎡）雙語學(xué)校（（小學(xué)至高高中，54班）幼兒園（2所，雙語教教學(xué)）文化活動(dòng)中中心（10000㎡）凈菜市場(chǎng)（（12000㎡）公園（緊鄰鄰項(xiàng)目南側(cè)側(cè)，占地48000㎡）體育公園（（緊鄰項(xiàng)目目南側(cè)，占占地23900㎡）變電站（110KV，兩個(gè)）、派派出所、街街道辦事處處、社區(qū)服服務(wù)中心等等初步步規(guī)規(guī)劃劃方方案案公園園體育育公公園園項(xiàng)目目點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)一一屬于于城城市市邊邊緣緣項(xiàng)項(xiàng)目目；；交通通便便捷捷性性略略嫌嫌不不足足；；該地地塊塊所所在在地地段段雖雖已已開開通通城城區(qū)區(qū)至至高高新新西西區(qū)區(qū)的的城城市市公公交交，，但但從從城城區(qū)區(qū)的的可可達(dá)達(dá)性性看看，，進(jìn)進(jìn)城城主主干干道道只只有有一一條條羊羊西西沿沿線線，，而而此此條條線線路路為為城城西西的的快快速速通通道道，，上上下下班班時(shí)時(shí)常常交交通通擁擁擠擠；；項(xiàng)目目點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)二二區(qū)域域位位置置價(jià)價(jià)值值較較大大：：———連接接城城西西生生態(tài)態(tài)景景觀觀走走廊廊———城西西上上風(fēng)風(fēng)下下水水的的概概念念深深入入人人心心———““南富富西西貴貴””，，城城西西有有眾眾多多高高尚尚社社區(qū)區(qū)———未來來地地鐵鐵二二號(hào)號(hào)線線概概念念項(xiàng)目目點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)三三景觀觀資資源源較較為為豐豐富富，，適適合合打打造造具具有有閑閑適適情情調(diào)調(diào)的的高高品品質(zhì)質(zhì)生生活活社社區(qū)區(qū)；；開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模大大、、可可塑塑性性強(qiáng)強(qiáng)；；但周周邊邊配配套套尚尚未未完完善善。。小結(jié)結(jié)：：從以以上上分分析析可可以以看看出出，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目與與中中海海城城西西項(xiàng)項(xiàng)目目相相比比，，同同屬屬城城市市邊邊緣緣項(xiàng)項(xiàng)目目，，周周邊邊配配套套尚尚未未完完善善；；本本項(xiàng)項(xiàng)目目除除了了在在交交通通可可達(dá)達(dá)性性、、土土地地成成本本上上占占據(jù)據(jù)一一定定的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)外外，，在在項(xiàng)項(xiàng)目目所所處處地地段段的的區(qū)區(qū)位位價(jià)價(jià)值值、、景景觀觀資資源源、、規(guī)規(guī)模模等等方方面面，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目還還稍稍處處劣劣勢(shì)勢(shì)。。2、和和記記黃黃埔埔地地產(chǎn)產(chǎn)城城南南項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介項(xiàng)目目位位置置及及交交通通高新新區(qū)區(qū)西西至至鐵鐵路路防防護(hù)護(hù)綠綠地地，，北北至至三三環(huán)環(huán)路路，，東東至至站站華華路路，，南南至至武武侯侯大大道道；；交交通通便便利利，，東東靠靠天天府府大大道道，，北北靠靠三三環(huán)環(huán)路路，，北北側(cè)側(cè)是是成成都都著著名名的的桐桐梓梓富富人人區(qū)區(qū)，，南南面面是是規(guī)規(guī)劃劃中中的的科科技技園園區(qū)區(qū)和和政政府府辦辦公公及及商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)。。和記記黃埔埔項(xiàng)項(xiàng)目目一環(huán)環(huán)三環(huán)環(huán)二環(huán)環(huán)規(guī)劃劃要要點(diǎn)點(diǎn)：：規(guī)劃劃總總面面積積：：1036畝開發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度度：：容容積積率率≤3.0建筑筑密密度度：：≤30%綠地地率率：：≥30%土地地成成交交價(jià)價(jià)格格：：206萬元元/畝項(xiàng)目目點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)一一屬于于城城市市邊邊緣緣項(xiàng)項(xiàng)目目；；交通通便便捷捷性性較較高高；區(qū)域域位位置置價(jià)價(jià)值值較較大大：：———向南南是是成成都都市市今今后后城城市市發(fā)發(fā)展展的的重重要要方方向向之之一一；；———““南富富西西貴貴””，，城城南南高高素素質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤眾眾多多，，區(qū)區(qū)域域日日趨趨成成熟熟。。和記記黃埔埔項(xiàng)項(xiàng)目目一環(huán)環(huán)三環(huán)環(huán)二環(huán)環(huán)項(xiàng)目目點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)二二開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模大大、、可可塑塑性性強(qiáng)強(qiáng)；；周邊邊配配套套正正日日漸漸成成熟熟。。小結(jié)結(jié)：：和記黃埔埔此此次次花花巨巨資資高高調(diào)調(diào)進(jìn)進(jìn)駐駐成成都都房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)，，其其實(shí)實(shí)力力不不容容置置疑疑；；據(jù)據(jù)媒媒體體報(bào)報(bào)道道，，和和記記黃黃埔埔有有意意將將其其開開發(fā)發(fā)““一一個(gè)個(gè)全全新新的的香香港港城城””。。外外來來發(fā)發(fā)展展商商能能否否克克服服““水水土土不不服服””的的通通病病，，還還需需拭拭目目以以待待。。六、項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷方方面的的思考考1、對(duì)““****”市市場(chǎng)定定位的的思考考由于項(xiàng)項(xiàng)目地地處成成都東東拓核核心，，而容容積率率又比比較高高，如如果單單從數(shù)數(shù)據(jù)上上來看看，該該項(xiàng)目目應(yīng)該該是一一個(gè)高高容積積率的的城市市社區(qū)區(qū)項(xiàng)目目。但該項(xiàng)項(xiàng)目的的定位位是否否能夠夠最大大強(qiáng)度度地吸吸引買買家，，建議貴貴司在在項(xiàng)目目定位位上必必須慎慎重。。必須要要建立立在詳詳實(shí)的的市場(chǎng)場(chǎng)支持持?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)上方方可確確定。。本項(xiàng)目目占地地660畝，總總建面面積達(dá)達(dá)平方方米而而且首首期開開發(fā)量量就達(dá)達(dá)到十十三萬萬平方方米的的消化化量，，在成成都也也算比比較龐龐大的的貨量量，必必須思思考嚴(yán)嚴(yán)密，，穩(wěn)操操勝券券方好好。2、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目客客戶群群定位位的思思考項(xiàng)目位位于新新開發(fā)發(fā)區(qū)域域，項(xiàng)項(xiàng)目附附近均均為待待開發(fā)發(fā)用地地，潛潛在客客戶中中原居居民的的比例例極少少，項(xiàng)項(xiàng)目所所在地地的購購買資資源欠欠缺，，從表表象來來看，，該項(xiàng)項(xiàng)目的的潛在在客戶戶以外外區(qū)移移民為為主。。思考：：1）什么么樣的的人會(huì)會(huì)考慮慮接受受東面面為居居住區(qū)區(qū)？2）什么么樣的的人是是該項(xiàng)項(xiàng)目的的核心心客戶戶群？？3）什么么樣的的條件件可以以吸引引這部部分群群體？？4）他們們都具具有什什么樣樣的特特征？？3、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目板板塊區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展的的思考考項(xiàng)目位位于新新開發(fā)發(fā)區(qū)域域，大大盤將將會(huì)逐逐漸增增多，，政府府今后后對(duì)東東部的的發(fā)展展規(guī)劃劃、市市政配配套、、教育育配套套、生生活配配套、、商業(yè)業(yè)配套套的考考慮如如何？？買家家如果果要遷遷移，，將會(huì)會(huì)重點(diǎn)點(diǎn)考慮慮區(qū)域域的什什么配配套條條件？？開發(fā)發(fā)商如如何與與政府府聯(lián)動(dòng)動(dòng)，如如何整整合社社會(huì)資資源、、政府府資源源為該該項(xiàng)目目服務(wù)務(wù)，這這也是是下一一步工工作將將重點(diǎn)點(diǎn)考慮慮的問問題。。思考：：1）東面面今后后的大大規(guī)劃劃發(fā)展展如何何？2）政府府會(huì)給給予那那些配配套支支持？？3）如何何去炒炒作該該區(qū)域域板塊塊？4、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位的的思考考**特特有的的產(chǎn)品品：6層情景景洋房房帶觀光光電梯梯的小小高層層專利產(chǎn)產(chǎn)品情情景TOWNHOUSE思考：：1）本項(xiàng)項(xiàng)目的的主力力產(chǎn)品品應(yīng)該該以什什么為為主？？2）產(chǎn)品品應(yīng)該該具有有哪些些特色色？3）與以以往**的的產(chǎn)品品特點(diǎn)點(diǎn)有什什么不不同？？5、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定定位的的思考考由于項(xiàng)項(xiàng)目是是東面面的第第一個(gè)個(gè)大型型項(xiàng)目目，因因此，，在價(jià)價(jià)格策策略方方面扮扮演著著重要要的““土地地價(jià)格格杠桿桿角色色”，，本項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)格格制定定，對(duì)對(duì)未來來板塊塊樓市市的價(jià)價(jià)格起起到一一定的的影響響作用用。因此，，在制制定價(jià)價(jià)格方方面既既要考考慮買買家的的接受受度，，又要要達(dá)到到項(xiàng)目目浮出出市場(chǎng)場(chǎng)一炮炮而紅紅的效效果，，必須須慎重重思考考。總之，，我司司將重重點(diǎn)在在營(yíng)銷銷工作作中思思考以以下問問題：：1、如何何提升升**的品品牌形形象？？2、如何何提升升**產(chǎn)品品的形形象？？2、如何何樹立立本項(xiàng)項(xiàng)目在在東部部指標(biāo)標(biāo)盤的的形象象？4、如何何在營(yíng)營(yíng)銷上上吸引引買家家核心心群體體？5、如何何令到