房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目價格體系的制定

住宅項(xiàng)目價格體系的制定2009.06.25

ThePricesystemforResidentialProject0“一本天書”多想

多做

多試多學(xué)多累積多沉淀圣經(jīng)1SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司2基本步驟定義項(xiàng)目屬性現(xiàn)場評定系數(shù)制作價格表格代入計算價格進(jìn)行價格統(tǒng)計撰寫定價說明

步驟一：定義項(xiàng)目屬性現(xiàn)場評定系數(shù) 與客戶充分溝通，了解開發(fā)設(shè)計重點(diǎn)獲取準(zhǔn)確的總規(guī)圖、平面圖(設(shè)計圖)明確樓宇編號；明確坐標(biāo)方向充分理解項(xiàng)目坐落、戶型布局等各因素準(zhǔn)備工作一3準(zhǔn)備工作二組織一個現(xiàn)場評分團(tuán)隊(duì)最好3-4人派發(fā)統(tǒng)一的“定價評分表”選擇常態(tài)的天氣避免在極端天氣進(jìn)行定價評分表的制定尤為重要，是之后制定價格和價格說明的重要依據(jù)4注意事項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對各項(xiàng)水平因素進(jìn)行圖像記錄（拍照）。每位評分人員除了評分還要簡單文字記錄當(dāng)時評分的根據(jù)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要對所有的評分算術(shù)平均后得出綜合評分表。56目錄：1.價格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價格統(tǒng)計總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司7目錄：1.價格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價格統(tǒng)計總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司價格表制作方式的說明其實(shí)就是定價方向，可以讓思維更清晰，目的更明確。根據(jù)營銷策略，專業(yè)厘定價格策略，比如預(yù)定均價、推貨策略等；根據(jù)前期與客戶的溝通，以及對項(xiàng)目的現(xiàn)場考察和理解，找出項(xiàng)目定價的關(guān)鍵因素；明確價格制定的方向，比如并加以說明。81.價格表制作方式說明9參考案例一：北西東南A座B座C座環(huán)城高速丫髻沙大橋高壓電線1011參考案案例二二：12從產(chǎn)品品方面面無法法拉開開價格格差距距，即即戶型型產(chǎn)品品所占占評分分比重重小131415目錄：：1.價格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價格統(tǒng)計總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明16參考案案例一一：總體說明17參考案案例二二：18水平因因素一一般可可分為為：戶型設(shè)設(shè)計、、景觀觀視野野、朝朝向、、通風(fēng)風(fēng)、采采光、、噪音音、樓樓距……每個因因素權(quán)權(quán)重的的厘定定：前期和和客戶戶充分分溝通通+項(xiàng)目的的深入入理解解+累積的的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)3.每個因因素的的評分分等級級和評評定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：評分等等級的的劃分分存在在一定定的主主觀判判斷，，最好好是組組員在在充分分理解解項(xiàng)目目后商商議擬擬定，，擬定定等級級后項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人人需用用文字字在評評分表表上明明確表表述評分樓樓層的的選定定：標(biāo)準(zhǔn)戶戶型一一般以以中間間樓層層為基基準(zhǔn)層層，如如果是是奇偶偶數(shù)樓樓層戶戶型不不同需需要選選擇兩兩個相相鄰的的中間間樓層層進(jìn)行行評定定19水平系數(shù)評定20參考考案案例例一一：：212223SunLandRealstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司2425262728293031323334思考考/討論論：：在案案例例一一中中，，為為什什么么景景觀觀評評分分等等級級是是5-10分（（P22），，而而噪噪音音評評分分等等級級是是3-10分（（P30）呢呢？？在水水平平系系數(shù)數(shù)表表中中，，第第三三列列的的數(shù)數(shù)字字代代表表什什么么，，如如何何得得來來？？3536參考考案案例例一一：：37383940414243444546474849505152535455思考考/討論論：：在案案例例一一中中，，水水平平系系數(shù)數(shù)和和的的計計算算公公式式是是：：各因因素素分分值值×權(quán)重重，，然然后后相相加加在案案例例二二中中，，水水平平系系數(shù)數(shù)和和的的計計算算公公式式是是：：各因因素素系系數(shù)數(shù)相相乘乘兩者者的的區(qū)區(qū)別別在在哪哪里里？？兩個個案案例例在在系系數(shù)數(shù)評評分分上上最最大大的的區(qū)區(qū)別別是是什什么么？？如如何何理理解解和和運(yùn)運(yùn)用用？？5657垂直系數(shù)評定垂直直因因素素的的評評定定按按同同一一單單位位因因?yàn)闉闃菢菍訉拥牡淖冏兓鹌鹚厮刭|(zhì)質(zhì)差差異異進(jìn)進(jìn)行行打打分分，，一一般般分分為為：：視野野景景觀觀變變化化、采采光光變變化化、、空空間間感感差差異異、、心心理理優(yōu)優(yōu)越越感感差差異異、、客客戶戶心心理理感感受受、、項(xiàng)目目特特殊殊情情況況層差差類類型型一一般般可可分分為為：：斜線線型型、、折折線線型型、、梯梯級級型型層差差差差距距：：因應(yīng)應(yīng)建建筑筑的的高高低低、、推推貨貨策策略略而而所所有有不不同同，，具具體體要要根根據(jù)據(jù)擬擬定定均均價價、、戶戶型型面面積積等等因因素素調(diào)調(diào)整整思考考/討論論：：層層差差類類型型、、差差距距與與建建筑筑的的高高低低、、推推貨貨策策略略之之間間有有何何聯(lián)聯(lián)系系？？58參考考案案例例一一：：59606162636465參考考案案例例二二：：666768697071727374特殊影響調(diào)整遇到到以以下下情情況況，，需需要要對對特特殊殊樓樓層層或或戶戶型型做做出出特特殊殊層層差差和和系系數(shù)數(shù)調(diào)調(diào)整整：：示范范單單元元層層贈送面積積對開視野野明顯差差異供需要求求客戶喜好好……75參考案例例一：7677參考案例例二：787980818283補(bǔ)充說明參考案例例一：84參考案例例二：8586878889目錄：1.價格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價格統(tǒng)計總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明注意事項(xiàng)項(xiàng)1.安靜無干干擾的環(huán)環(huán)境。2.清醒的頭頭腦。3.過程中隨隨時記錄錄號需要要補(bǔ)充考考慮的事事項(xiàng)、疑疑點(diǎn)、備備忘等事事項(xiàng)。4.仔細(xì)驗(yàn)算算和核對對。5.科學(xué)命名名不同情情況下調(diào)調(diào)整出來來的價格格表。90步驟二：：制作價價格表格格代代入計計算價格格設(shè)置好系系數(shù)表，，單獨(dú)開開設(shè)一個個Sheet。設(shè)置好所所有單元元的基本本資料表表格，并并設(shè)好各各單元與與系數(shù)表表連接的的公式。。代入預(yù)定定單價，，嚴(yán)謹(jǐn)測測算每個個單元，，確保無無誤。單獨(dú)開設(shè)設(shè)一個Sheet作匯總。。91見附件制作過程程步驟三：：進(jìn)行價價格統(tǒng)計計撰寫定價價說明價格統(tǒng)計計內(nèi)容必必須包括括：總價統(tǒng)計計、單價價統(tǒng)計、、分項(xiàng)統(tǒng)統(tǒng)計、階階段性推推貨統(tǒng)計計價格統(tǒng)計計方式必必須包括括：表格、柱柱狀、點(diǎn)點(diǎn)線把制定價價格的所所有資料料，包括括圖片、、照片、、系數(shù)評評級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、系數(shù)數(shù)評定依依據(jù)、系系數(shù)表、、價格表表、統(tǒng)計計……等所有內(nèi)內(nèi)容整理理，完成成專業(yè)的的定價說說明。價格統(tǒng)計計方式參參見以下下案例9293參考案例例：9495SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光光房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有有限公司司96SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光光房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有有限公司司97SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光光房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有有限公司司98SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光光房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有有限公司司99SunLandRealE