房地產(chǎn)企業(yè)采購管理和營銷管理模塊分析

采購與供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)概念1、采購：是指企業(yè)在一定的條件下，從供應(yīng)市場獲取產(chǎn)品或服務(wù)作為企業(yè)資源，以保證企業(yè)生產(chǎn)及經(jīng)營活動正常開展的一項企業(yè)經(jīng)營活動1.1.采購的定義：采購與供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)概念1、采購：1.2.采購與購買的區(qū)別：關(guān)注的需求對象不同供應(yīng)需求供應(yīng)商使用部門購買：采購：客戶需求供應(yīng)商供貨或服務(wù)顧客采購與供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)概念1、采購：1.2.采購與購買的區(qū)別：關(guān)注的范圍和重點不同供應(yīng)需求選擇供應(yīng)商談判交易購買：采購：購買供應(yīng)商管理供應(yīng)商改進物流供應(yīng)鏈管理的全過程，事前控制采購與供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)概念1、采購：1.2.采購與購買的區(qū)別：關(guān)注的成本不同購買成本購買：采購：采購成本關(guān)注總擁有成本及成本與質(zhì)量、運營等風(fēng)險的優(yōu)化購買成本＝＋使用成本＋管理成本采購與供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)概念1、采購：1.2.1.采購總成本（質(zhì)量成本案例）：增加外窗混凝土加強板帶，按4.5m開間計算每根板帶不超過50元增加混凝土門框，按門規(guī)格為900㎜×2100㎜計算，每樘門框不超過80元xx北京、上海城市公司門窗、外墻滲漏索賠的平均價格：不低于3000元/處·次綠城地產(chǎn)的墻改費與墻體材料的選擇分析采購與供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)概念1、采購：1.2.1.采購總成本（質(zhì)量成本案例）：深圳xx屋面防水材料選擇的歷史2000年之前，SBSⅡ型改性瀝青聚酯胎卷材防水，按國家標(biāo)準(zhǔn)圖集施工2004年之前，聚氨酯涂膜防水，按國家標(biāo)準(zhǔn)圖集施工2008年之前，SBSⅡ型改性瀝青聚酯胎卷材防水，按企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)圖集施工2008年之后，聚氨酯涂膜防水，按企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)圖集施工，供應(yīng)商管理加施工期間對應(yīng)區(qū)域的監(jiān)理旁站人員增加采購與供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)概念1、采購：1.2.1.采購總成本：單價與采購總費用的關(guān)系：只基于單價做決策是錯誤的金地總承包單位xx總承包單位單價：1642元/㎡單價：1688元/㎡返工：32.4元/㎡保修投訴：18.8元/㎡業(yè)主索賠：16.7元/㎡甲方管理費：2.2元/㎡返工：2.4元/㎡保修投訴：4.1元/㎡業(yè)主索賠：3.3元/㎡甲方管理費：0.9元/㎡總費單價：1712元/㎡總費單價：1698元/㎡VSVSVSVS采購與供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)概念1、采購：1.2.1.采購總成本：關(guān)于采購總成本的簡單理解：買車直接成本◆汽車分銷商走訪◆購買價格◆附加費◆交付優(yōu)惠、地點顧客間接成本◆稅費◆保險費◆維護保養(yǎng)成本◆路橋費機會成本◆金錢◆時間隱性成本◆未確定的風(fēng)險◆外出頻次使用成本◆駕照◆燃油◆保險◆零備件◆車的內(nèi)外裝修◆車庫及車位費用◆洗車費用◆4S店分布采購與供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)概念1、采購：1.2.采購與購買的區(qū)別：采購的驅(qū)動源頭和采供方的合作關(guān)系不同購買：采購：為何總是找不到合格的供應(yīng)商？為何供應(yīng)商不愿意主動配合根據(jù)項目生產(chǎn)需要，臨時尋找供應(yīng)商，供應(yīng)商主動采供雙方是對抗性的買賣關(guān)系基于需求采購，提前尋找并儲備供應(yīng)商，供應(yīng)方主動采供雙方友好合作，責(zé)任共擔(dān)，利益共享采購效率與采購質(zhì)量采購與供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)概念1、采購：1.3.采購管理級別的劃分：□滿足生產(chǎn)（工程）需要□降低單位成本□降低總采購成本□需求管理□全面增值管理→基本→責(zé)任增大→戰(zhàn)略采購開始→戰(zhàn)略供應(yīng)商管理→世界級采購管理采購與供應(yīng)應(yīng)鏈管理的的基礎(chǔ)概念念1、采購：1.3.采購管理級級別的劃分分：采購的初級級階段：目標(biāo)：采購角色：：主要績效指指標(biāo)：匯報對象：：按時供應(yīng)、、價格合理理采購員企業(yè)最高領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者按時交貨率率采購與供應(yīng)應(yīng)鏈管理的的基礎(chǔ)概念念1、采購：1.3.采購管理級級別的劃分分：采購的第二二階段：目標(biāo)：采購角色：：主要績效指指標(biāo)：匯報對象：：合適的產(chǎn)品品和服務(wù)、、競爭性的的購買價格格談判者企業(yè)最高領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者采購價差、、成本節(jié)支支與市場價格格的對比績績效采購與供應(yīng)應(yīng)鏈管理的的基礎(chǔ)概念念1、采購：1.3.采購管理級級別的劃分分：管理學(xué)角度度把采購管管理的第一一階段和第第二階段統(tǒng)統(tǒng)稱為“小小采購”□圍繞訂訂單□關(guān)注簽簽約價格和和交貨期□采購部部門單槍匹匹馬組織完完成采購□供應(yīng)商商是對手而而不是合作作伙伴□以供給給為導(dǎo)向，，影響需求求有限采購與供應(yīng)應(yīng)鏈管理的的基礎(chǔ)概念念1、采購：1.3.采購管理級級別的劃分分：采購的第三三階段：目標(biāo)：采購角色：：主要績效指指標(biāo)：匯報對象：：從最低價到到最低總成成本供應(yīng)專家、、項目經(jīng)理理、團隊成成員、供應(yīng)應(yīng)商管理經(jīng)經(jīng)理向企業(yè)高級級管理層匯匯報質(zhì)量成本、、資金成本本、運營成成本、管理理成本建立系統(tǒng)的的供應(yīng)商評評估標(biāo)準(zhǔn)采購與供供應(yīng)鏈管管理的基基礎(chǔ)概念念1、采購：：1.3.1.采購管理理第三級級別的典典型案例例：最低總成成本：xx地產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略電梯梯采購：：采購期：：質(zhì)量控制制：總部直接接下單，，無需議議價、下下單后一一周內(nèi)簽簽署合同同下單后40天內(nèi)前期期安裝件件到達現(xiàn)現(xiàn)場（可可分兩批批次進場場）電梯元器器件的進進口件比比例、關(guān)關(guān)鍵元器器件質(zhì)量量控制噪音控制制專屬質(zhì)質(zhì)量要求求指定安裝裝隊伍施施工、同同期作業(yè)業(yè)班組及及配合要要求采購與供供應(yīng)鏈管管理的基基礎(chǔ)概念念1、采購：：1.3.1.采購管理理第三級級別的典典型案例例：最低總成成本：xx地產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略電梯梯采購：：保修及維維保：進度配合合：保修期延延長、同同步簽署署優(yōu)惠維維保合同同24小時內(nèi)到到場的現(xiàn)現(xiàn)場緊急急維修配配合施工期電電梯成品品保護措措施及施施工期臨臨運維護護低首付定定金成本配合合：采購量返返點采購與供供應(yīng)鏈管管理的基基礎(chǔ)概念念1、采購：：1.3.采購管理理級別的的劃分：：采購的第第四階段段：目標(biāo)：采購角色色：主要績效效指標(biāo)：：匯報對象象：正面影響響供應(yīng)商商管理、、減少需需求變動動、供應(yīng)應(yīng)鏈供應(yīng)應(yīng)比例開支預(yù)算算顧問、、采購關(guān)關(guān)系經(jīng)理理向企業(yè)高高級管理理層匯報報采購早期期影響到到的開支支、無計計劃及無無供應(yīng)鏈鏈體系內(nèi)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)質(zhì)供應(yīng)商商采購比比例、內(nèi)內(nèi)部客戶戶滿意度度、供應(yīng)應(yīng)商數(shù)據(jù)據(jù)庫建立立及戰(zhàn)略略供應(yīng)實實現(xiàn)采購與供供應(yīng)鏈管管理的基基礎(chǔ)概念念1、采購：：1.3.采購管理理級別的的劃分：：采購的第第五階段段：目標(biāo)：采購角色色：主要績效效指標(biāo)：：匯報對象象：增加價值值而不只只是降低低成本客戶價值值業(yè)務(wù)體體系化的的管理顧顧問企業(yè)決策策管理層層凈利潤、、投資回回報率、、內(nèi)外部部客戶的的運營指指標(biāo)采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念1、采購：1.8.1.某地產(chǎn)公司住住宅項目的成成本占比分析析：采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.1.供應(yīng)商選擇的的標(biāo)準(zhǔn)：供應(yīng)商選擇的的短期標(biāo)準(zhǔn)：：□質(zhì)量合格格□成本低□交貨及時時：生產(chǎn)周期期、工期保障障□整體服務(wù)務(wù)水平□履行合同同的承諾與能能力采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.1.供應(yīng)商選擇的的標(biāo)準(zhǔn)：供應(yīng)商選擇的的長期標(biāo)準(zhǔn)：：□財務(wù)狀況況是否穩(wěn)定□組織與管管理是否合理理：□工人的狀狀況是否穩(wěn)定定□質(zhì)量系統(tǒng)統(tǒng)管理能力如：組織架構(gòu)構(gòu)與成本、質(zhì)質(zhì)量系統(tǒng)與質(zhì)質(zhì)量水平（某某門窗廠的考考察）采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.1.供應(yīng)商選擇的的標(biāo)準(zhǔn)：供應(yīng)商選擇需需要審查的基基本要素：□一般經(jīng)營營狀況公司歷史、業(yè)業(yè)績狀況、在在冊員工人數(shù)數(shù)、負責(zé)人狀狀況、主要客客戶名錄、公公司財務(wù)運營營狀況（財務(wù)務(wù)周轉(zhuǎn)能力））□生產(chǎn)進度度能力□合作意愿愿及重視程度度接待層級、管管理證明文件件、合作預(yù)期期、合作配合合措施承諾等等材料、設(shè)備、、人員、組織織能力，生產(chǎn)產(chǎn)效率管理要要求、勞務(wù)來來源組織能力力、采購效率率、同期施工工管理保障采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.1.供應(yīng)商選擇的的標(biāo)準(zhǔn)：供應(yīng)商選擇審審查的基本要要素：□品質(zhì)管理理能力質(zhì)量保證體系系完善、質(zhì)量量保障體系落落實、技術(shù)配配備能力、勞勞務(wù)能力及經(jīng)經(jīng)驗、質(zhì)量控控制措施重點點□成本控制制能力及啟動動成本□管理制度度及供應(yīng)績效效評估組織架構(gòu)、直直接費構(gòu)成、、管理費用構(gòu)構(gòu)成、成本控控制措施、成成本價格變動動應(yīng)對、啟動動成本能力采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.1.供應(yīng)商選擇的的標(biāo)準(zhǔn)：xx地產(chǎn)供應(yīng)商資資質(zhì)審查及考考察示例（工工程供應(yīng)商））：采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.1.供應(yīng)商選擇的的標(biāo)準(zhǔn)：xx地產(chǎn)供應(yīng)商資資質(zhì)審查及考考察示例（工工程供應(yīng)商））：采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.1.供應(yīng)商選擇的的標(biāo)準(zhǔn)：xx地產(chǎn)供應(yīng)商資資質(zhì)審查及考考察示例（設(shè)設(shè)計供應(yīng)商））：采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.1.供應(yīng)商選擇的的標(biāo)準(zhǔn)：xx地產(chǎn)供應(yīng)商資資質(zhì)審查及考考察示例（設(shè)設(shè)計供應(yīng)商））：采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.1.供應(yīng)商選擇的的標(biāo)準(zhǔn)：xx地產(chǎn)供應(yīng)商資資質(zhì)審查及考考察示例（材材料設(shè)備供應(yīng)應(yīng)商）：采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.1.供應(yīng)商選擇的的標(biāo)準(zhǔn)：xx地產(chǎn)供應(yīng)商資資質(zhì)審查及考考察示例（材材料設(shè)備供應(yīng)應(yīng)商）：采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.2.供應(yīng)商評估：：供應(yīng)商評估一一般是在已經(jīng)經(jīng)認可的，現(xiàn)現(xiàn)有的供應(yīng)商商中進行考評評目的：了解合合作供應(yīng)商表表現(xiàn)、促進供供應(yīng)商改進、、為供應(yīng)商獎獎勵、優(yōu)化提提供依據(jù)供應(yīng)商確認后后，不能對供供應(yīng)商撒手不不管。應(yīng)讓供供應(yīng)商隨時保保持與本企業(yè)業(yè)采購的合作作要求、了解解評估水平與與其它供應(yīng)商商的對比、督督促供應(yīng)商改改進工作采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.3.供應(yīng)商評估：：供應(yīng)商評估管管理的要點：：□對所有業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域和經(jīng)經(jīng)營范圍內(nèi)的的重要供應(yīng)商商進行評估□建立各方方認可的、統(tǒng)統(tǒng)一的供應(yīng)商商評估范疇和和評估標(biāo)準(zhǔn)□建立統(tǒng)一一的供應(yīng)商分分級標(biāo)準(zhǔn)及對對應(yīng)的獎勵激激勵機制□定期進行行供應(yīng)商評估估并公布評估估結(jié)果、地位位對比供應(yīng)商激勵：：減少供應(yīng)商商數(shù)量、取消消招標(biāo)程序、、長期采購訂訂單、規(guī)模采采購訂單、付付款期、允許許前期相對高高價格（應(yīng)承承諾長期降價價或量價降價價幅度）等采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.2.供應(yīng)商評估：：供應(yīng)商評估的的五項基本要要素：□供應(yīng)商評評估的質(zhì)量指指標(biāo)□供應(yīng)商評評估的供應(yīng)或或工期指標(biāo)□供應(yīng)商評評估的經(jīng)濟（（成本、付款款、認價配合合等）指標(biāo)□供應(yīng)商評評估的支持與與配合指標(biāo)□供應(yīng)商評評估的管理體體系保障指標(biāo)標(biāo)分組討論：華華夏地產(chǎn)或你你認為的的供供應(yīng)商評估管管理程序應(yīng)如如何進行？采購與供應(yīng)鏈鏈管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)概念2、供應(yīng)商管理理：2.2.供應(yīng)商評估：：供應(yīng)商評估的的管理程序：：相關(guān)人員/部門工程部門成本部門采購部門供應(yīng)商質(zhì)量/進度評價管理/配合評價變動/配合評價供貨貨保保障障評評價價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)提出出數(shù)據(jù)據(jù)輸輸入入供應(yīng)應(yīng)商商現(xiàn)現(xiàn)場場訪訪談?wù)剶?shù)據(jù)據(jù)分分析析準(zhǔn)備供應(yīng)商評分表確定供應(yīng)商評分標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)商確認采購購與與供供應(yīng)應(yīng)鏈鏈管管理理的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)概概念念2、供供應(yīng)應(yīng)商商管管理理：：供應(yīng)應(yīng)商商評評估估的的管管理理程程序序：：相關(guān)關(guān)人人員員/部門門工程程部部門門成本本部部門門采購購部部門門供應(yīng)應(yīng)商商評分分加權(quán)權(quán)評評估估供應(yīng)應(yīng)商商級級別別提交交評評價價報報告告公布布/公示示供應(yīng)應(yīng)商商獎獎懲懲匯總及評分總體業(yè)績評估加權(quán)公布評分及排名更新供應(yīng)商級別供應(yīng)商分級獎懲知會相關(guān)部門知會相關(guān)部門知會供應(yīng)商供應(yīng)商投訴采購購與與供供應(yīng)應(yīng)鏈鏈管管理理的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)概概念念2、供供應(yīng)應(yīng)商商管管理理：：2.3.供應(yīng)應(yīng)商商發(fā)發(fā)展展（（分分級級））：：xx地產(chǎn)產(chǎn)總總承承包包供供應(yīng)應(yīng)商商分分級級管管理理示示例例：：采購購與與供供應(yīng)應(yīng)鏈鏈管管理理的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)概概念念2.4.供應(yīng)應(yīng)商商剔剔除除：：供應(yīng)應(yīng)商商的的評評估估、、發(fā)發(fā)展展（（分分級級））是是供供應(yīng)應(yīng)商商剔剔除除的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)2、供供應(yīng)應(yīng)商商管管理理：：□出出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量量事事故故□連連續(xù)續(xù)3次或或一一年年中中累累計計3次以以上上質(zhì)質(zhì)量量、、進進度度、、安安全全體體系系檢檢查查不不合合格格□不不履履行行合合同同義義務(wù)務(wù)或或供供貨貨能能力力出出現(xiàn)現(xiàn)問問題題□所所供供材材料料質(zhì)質(zhì)量量存存在在缺缺陷陷，，與與供供貨貨樣樣板板不不符符□合合作作過過程程中中未未按按時時、、按按承承諾諾提提供供相相關(guān)關(guān)服服務(wù)務(wù)或或資資料料□發(fā)發(fā)生生行行賄賄、、串串標(biāo)標(biāo)等等違違規(guī)規(guī)行行為為采購購策策劃劃、、采采購購計計劃劃、、采采購購方方案案1.1.采購購策策劃劃、、采采購購計計劃劃、、采采購購方方案案的的定定義義：：采購購策策劃劃：：是是指指在在項項目目采采購購實實施施前前，，確確定定采采購購產(chǎn)產(chǎn)品品/服務(wù)務(wù)清清單單和和分分類類，，并并進進行行標(biāo)標(biāo)段段劃劃分分采購購計計劃劃：：是是指指在在待待開開發(fā)發(fā)項項目目采采購購實實施施前前，，針針對對擬擬采采購購產(chǎn)產(chǎn)品品/服務(wù)務(wù)清清單單，，確確定定各各相相關(guān)關(guān)部部門門配配合合工工作作（（確確定定圖圖紙紙、、價價格格清清單單等等））完完成成時時間間以以及及采采購購各各階階段段工工作作開開始始和和完完成成時時間間1、采采購購策策劃劃：：采購購方方案案：：是是指指在在具具體體產(chǎn)產(chǎn)品品/服務(wù)務(wù)采采購購實實施施前前，，通通過過調(diào)調(diào)研研確確定定的的關(guān)關(guān)于于本本次次采采購購的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及及采采購購方方式式采購購策策劃劃、、采采購購計計劃劃、、采采購購方方案案1.2.采購購策策劃劃對對工工程程的的影影響響：：采購購策策劃劃不不僅僅僅僅是是采采購購部部門門的的事事務(wù)務(wù)采購購策策劃劃直直接接影影響響到到工工程程的的質(zhì)質(zhì)量量、、進進度度及及成成本本控控制制1、采采購購策策劃劃：：標(biāo)段段劃劃分分應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)合合供供方方的的供供應(yīng)應(yīng)能能力力、、甲甲方方的的管管理理能能力力、、工工程程要要求求、、場場地地的的交交通通布布局局條條件件等等綜綜合合考考慮慮采購購策策劃劃需需要要考考慮慮甲甲方方的的工工程程管管理理能能力力（（組組織織/協(xié)調(diào)調(diào)/競爭爭））、、付付款款墊墊付付能能力力、、供供方方資資源源能能力力、、供供方方意意愿愿、、采采購購組組織織能能力力、、成成本本控控制制能能力力等等多多方方面面控控制制因因素素采購購策策劃劃需需要要考考慮慮工工程程質(zhì)質(zhì)量量、、進進度度管管理理責(zé)責(zé)任任明明確確的的要要求求采購購策策劃劃、、采采購購計計劃劃、、采采購購方方案案1.2.1.案例例：：xx地產(chǎn)產(chǎn)防防水水工工程程采采購購策策劃劃演演變變的的歷歷史史：：總包包方方采采購購，，甲甲方方施施工工過過程程中中認認質(zhì)質(zhì)認認價價甲方方獨獨立立分分包包，，納納入入總總包包管管理理1、采采購購策策劃劃：：甲方方指定定品品牌牌限限價價限限供供應(yīng)應(yīng)商商，，總總包包方方采采購購并并管管理理甲方方指指定定品品牌牌限限價價（（采采保保費費及及管管理理費費）），，簽簽署署三三方方合合同同，，納納入入總總包包管管理理甲方方指指定定品品牌牌限限價價（（預(yù)預(yù)留留總總包包利利潤潤空空間間、、清清單單招招標(biāo)標(biāo)提提前前確確認認）），，總總包包方方采采購購并并管管理理采購購策策劃劃、、采采購購計計劃劃、、采采購購方方案案1、采采購購策策劃劃：：施工準(zhǔn)備精裝修總包市政配套監(jiān)理咨詢園林景觀總承包工程監(jiān)理咨詢施工準(zhǔn)備總承包工程市政配套園林景觀精裝修總包監(jiān)理咨詢總承包工程施工準(zhǔn)備市政配套園林景觀精裝修總包采購購策策劃劃、、采采購購計計劃劃、、采采購購方方案案1、采采購購策策劃劃：：1.4.對采采購購策策劃劃的的理理解解：：采購購策策劃劃不不單單單單是是完完成成標(biāo)標(biāo)段段劃劃分分、、列列明明采采購購清清單單，，更更是是合合同同架架構(gòu)構(gòu)的的一一種種明明晰晰采購購策策劃劃不不僅僅僅僅是是合合同同架架構(gòu)構(gòu)的的一一種種明明晰晰，，更更是是不不同同合合同同之之間間、、不不同同供供應(yīng)應(yīng)商商之之間間的的縫縫隙隙連連接接采購購策策劃劃不不僅僅僅僅是是合合同同之之間間、、不不同同供供應(yīng)應(yīng)商商之之間間的的縫縫隙隙連連接接，，更更是是項項目目管管理理的的一一部部分分采購購策策劃劃、、采采購購計計劃劃、、采采購購方方案案1.1.采購購計計劃劃的的層層次次：：戰(zhàn)略略采采購購計計劃劃：：開開發(fā)發(fā)商商基基于于與與供供應(yīng)應(yīng)商商建建立立戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作模模式式的的要要求求，，將將采采購購計計劃劃納納入入戰(zhàn)戰(zhàn)略略高高度度的的計計劃劃管管理理高級級采采購購計計劃劃：：對對于于總總包包、、監(jiān)監(jiān)理理、、園園林林景景觀觀工工程程、、門門窗窗工工程程等等管管理理要要求求復(fù)復(fù)雜雜、、影影響響度度高高、、成成本本敏敏感感性性強強的的工工程程類類或或設(shè)設(shè)備備材材料料類類采采購購，，往往往往采采用用團團隊隊合合作作的的方方法法制制定定出出完完整整的的高高級級采采購購計計劃劃2、采采購購計計劃劃：：常規(guī)規(guī)采采購購計計劃劃：：對對無無特特殊殊要要求求的的原原材材料料、、設(shè)設(shè)備備的的采采購購（（包包括括限限價價措措施施：：如如施施工工方方所所用用地地材材））所所做做的的日日常常性性采采購購計計劃劃采購購策策劃劃、、采采購購計計劃劃、、采采購購方方案案1.2.戰(zhàn)略略采采購購計計劃劃的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容：：確定定戰(zhàn)戰(zhàn)略略采采購購發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略：：供供應(yīng)應(yīng)商商市市場場定定位位戰(zhàn)戰(zhàn)略略、、發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略、、品品質(zhì)質(zhì)戰(zhàn)戰(zhàn)略略、、采采購購成成本本與與價價格格戰(zhàn)戰(zhàn)略略……將采購購方針針、采采購戰(zhàn)戰(zhàn)略落落實到到所有有供應(yīng)應(yīng)商及及相關(guān)關(guān)人員員2、采購購計劃劃：建立并并維持持高水水平的的采購購專業(yè)業(yè)隊伍伍開發(fā)并并建立立供應(yīng)應(yīng)商選選擇、、評估估、發(fā)發(fā)展管管理體體系充分利利用供供應(yīng)商商能力力，縮縮短開開發(fā)周周期，，提升升開發(fā)發(fā)利潤潤率以最低低采購購成本本采購購優(yōu)質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品采購策策劃、、采購購計劃劃、采采購方方案2、采購購計劃劃：戰(zhàn)略采采購計計劃的的確定定流程程：公司使使命、、戰(zhàn)略略、長長期計計劃公司年度計劃與目標(biāo)采購方針、戰(zhàn)略、長期計劃采購年度計劃與目標(biāo)采購成成本優(yōu)優(yōu)化計計劃供應(yīng)商商質(zhì)量量改進進計劃劃供應(yīng)商商信息息庫計計劃供應(yīng)商商優(yōu)化化整合合計劃劃供應(yīng)商商評估估發(fā)展展計劃劃采購策策劃、、采購購計劃劃、采采購方方案2、采購購計劃劃：1.2.采購計計劃的的編制制：分組討討論：：各小小組簡簡述華華夏地地產(chǎn)采采購計計劃的的編審審管理理程序序采購策策劃采購需用計劃采購依據(jù)確認計劃采購操作計劃需用部門提供：采購部門組織協(xié)調(diào)：工程、設(shè)計、成本等采購部門編制、關(guān)聯(lián)部門確認：過程計劃采購策策劃、、采購購計劃劃、采采購方方案2、采購購計劃劃：1.3.工程采采購計計劃的的編審審管理理程序序：業(yè)務(wù)流流程點點工程部部門成本部部門設(shè)計部部門工程進進度控控制制計劃劃采購部部門項目工程采購策劃主要材料設(shè)備確認清單采購工程量估算技術(shù)性性能標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求求工程目標(biāo)成本分解市場價格反饋確認工程采購策劃擴初方案設(shè)計開始擴初方案設(shè)計審定采購市場價格分析采購策策劃、、采購購計劃劃、采采購方方案2、采購購計劃劃：1.3.工程采采購計計劃的的編審審管理理程序序：業(yè)務(wù)流流程點點工程部部門成本部部門設(shè)計部部門采購部部門供應(yīng)商資質(zhì)預(yù)審及考察知會并備案知會并備案知會并備案成本評價工程評價采購方案采購計劃施工圖設(shè)計開始組織招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求部分總包單位單價費率及工程量模擬清單招標(biāo)文件工程管理要求部分采購策策劃、、采購購計劃劃、采采購方方案2、采購購計劃劃：1.3.工程采采購計計劃的的編審審管理理程序序：業(yè)務(wù)流流程點點工程部部門成本部部門設(shè)計部部門采購部部門施工圖設(shè)計完成施工進進度控控制制計劃劃工程量量清單單編制制公司招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組確定入圍單位供應(yīng)商入圍審查報告采購項工程量清單采購項清單及進場要求采購計劃修正及分解采購策策劃、、采購購計劃劃、采采購方方案2、采購購計劃劃：1.3.工程采采購計計劃的的編審審管理理程序序：業(yè)務(wù)流流程點點工程部部門成本部部門設(shè)計部部門采購部部門施工準(zhǔn)備階段采購計計劃設(shè)設(shè)計計確認認采購計計劃工工程程確認認采購計計劃成成本本確認認采購作業(yè)計劃會簽報公司招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組備案采購作業(yè)按計劃開展采購策策劃、、采購購計劃劃、采采購方方案2、采購購計劃劃：1.3.工程采采購計計劃的的編審審管理理程序序：采購策策劃、、采購購計劃劃、采采購方方案2、采購購計劃劃：1.4.采購計計劃的的跟蹤蹤與管管理：：■項目計計劃管管理的的重點點是執(zhí)執(zhí)行：：計劃是是執(zhí)行行的基基礎(chǔ)，，無論論什么么樣的的計劃劃，其其最終終目的的是為為了執(zhí)執(zhí)行■執(zhí)行是是對項項目的的執(zhí)行行：計劃的的任何何一個個環(huán)節(jié)節(jié)不是是對業(yè)業(yè)務(wù)負負責(zé)，，不是是對部部門負負責(zé)，，也不不是對對主管管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)負責(zé)責(zé)，而而是對對項目目整體體目標(biāo)標(biāo)的負負責(zé)和和執(zhí)行行■執(zhí)行是是按投投資回回報率率要求求評估估損失失和考考核：：采購策策劃、、采購購計劃劃、采采購方方案2、采購購計劃劃：1.4.采購計計劃的的跟蹤蹤與管管理：：■事前控控制：：任務(wù)提提醒：：在任任務(wù)需需要按按計劃劃即將將開始始或即即將完完成的的一段段時間間（一一般為為3天、7天），，提醒醒計劃劃執(zhí)行行部門門，提提前了了解計計劃按按期執(zhí)執(zhí)行的的可行行性任務(wù)提提醒責(zé)責(zé)任歸歸屬：：計劃劃影響響的直直接下下游部部門（（跟蹤蹤責(zé)任任），，總經(jīng)經(jīng)辦（（或運運營管管理部部門））運營營管理理責(zé)任任，項項目秘秘書（（中小小公司司）采購策策劃、、采購購計劃劃、采采購方方案2、采購購計劃劃：1.4.采購計計劃的的跟蹤蹤與管管理：：■事中控控制：：過程跟跟蹤：：確認認計劃劃任務(wù)務(wù)是否否按期期開展展，確確認計計劃任任務(wù)執(zhí)執(zhí)行過過程的的進展展是否否能夠夠保障障按期期完成成自動上上報：：計劃劃執(zhí)行行部門門分析析評估估實施施計劃劃執(zhí)行行過程程的進進展，，當(dāng)發(fā)發(fā)現(xiàn)存存在執(zhí)執(zhí)行過過程偏偏差，，可能能影響響項目目一二二級節(jié)節(jié)點，，應(yīng)主主動上上報過程跟跟蹤責(zé)責(zé)任歸歸屬：：計劃劃影響響的直直接下下游部部門（（跟蹤蹤責(zé)任任），，總經(jīng)經(jīng)辦（（或運運營管管理部部門））運營營管理理責(zé)任任，項項目秘秘書（（中小小公司司）風(fēng)險報報警：：當(dāng)實實施計計劃執(zhí)執(zhí)行出出現(xiàn)偏偏差，，已經(jīng)經(jīng)或有有可能能影響響到項項目一一二級級節(jié)點點時，，應(yīng)向向項目目決策策者或或項目目運營營管理理部門門重點點上報報采購策劃、、采購計劃劃、采購方方案3、采購要求求的提出：：3.1.采購需求的的確認：確定采購需需求：□產(chǎn)品或或工程質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)要求求□產(chǎn)品或或工程檢驗驗驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求□工程質(zhì)質(zhì)量、進度度等管理體體系要求□產(chǎn)品或或工程質(zhì)量量、進度等等管理措施施要求□材料、、設(shè)備臨時時存放及成成品保護要要求□臨設(shè)場場地、工序序交接、作作業(yè)條件等等總分包配配合要求等等□專項驗驗收及移交交要求□保修及及售后服務(wù)務(wù)要求采購策劃、、采購計劃劃、采購方方案3、采購要求求的提出：：3.1.采購需求的的確認：確定采購需需求：□采購計計劃中的預(yù)預(yù)估采購量量□根據(jù)成成本數(shù)據(jù)庫庫或預(yù)估市市場價格估估算采購成成本□根據(jù)施施工計劃和和付款條件件設(shè)定編制制采購資金金預(yù)算□根據(jù)財財務(wù)資金平平衡要求優(yōu)優(yōu)化采購資資金用量及及時段組合合確定采購預(yù)預(yù)算及資金金支持：編制采購計計劃：采購策劃、、采購計劃劃、采購方方案4、采購管理理需要解決決七個方面面的問題（（采購方案案）：□采購方方式的選擇擇□確定采采購標(biāo)的建建筑效果、、技術(shù)性能能特性、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)□標(biāo)的工工程施工要要求？采購購標(biāo)的的界界面劃分□標(biāo)的單單位、數(shù)量量及計量、、造價結(jié)算算方式□供方資資源的搜尋尋、篩選、、考察、確確定投標(biāo)入入圍單位□選擇確確定中標(biāo)單單位的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、程序□采購過過程的組織織和管理（（至結(jié)算））采購策劃、、采購計劃劃、采購方方案4、采購管理理需要解決決七個方面面的問題（（采購方案案）：□確定采采購標(biāo)的建建筑效果、、技術(shù)性能能特性、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建筑效果：：如色彩、、質(zhì)感、形形式、建筑筑功能提出部門：：設(shè)計管理理部門在進行采購購前，設(shè)計計管理部門門應(yīng)提出明明確的建筑筑效果要求求或提供明明確的樣板板（實物樣樣板或照片片樣板）設(shè)計管理部部門未能提提出明確的的建筑效果果的，可提提出由采購購管理部門門提供1～2家供應(yīng)商配配合，提供供樣品并與與設(shè)計管理理部共同研研討確定建建筑效果如確實需要要，可要求求配合供應(yīng)應(yīng)商試制樣樣品，供設(shè)設(shè)計管理部部確認采購策劃、、采購計劃劃、采購方方案4、采購管理理需要解決決七個方面面的問題（（采購方案案）：□確定采采購標(biāo)的建建筑效果、、技術(shù)性能能特性、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)性能特特性：如材材質(zhì)、材質(zhì)質(zhì)的力學(xué)化化學(xué)性能，，材質(zhì)的加加工處理要要求、原材材料、配件件、附件性性能要求等等產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)品品或標(biāo)的應(yīng)應(yīng)達到的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及及驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)提出部門：：采購管理理部門管理要點：：形成格式式文本采購策劃、、采購計劃劃、采購方方案4、采購管理理需要解決決七個方面面的問題（（采購方案案）：工程施工管管理要求：：施工工藝要要求、施工工過程控制制要求、施施工管理要要求、施工工檢驗要求求、作業(yè)配配合要求、、成品保護護要求（均均有范本））采購標(biāo)的的的界面：□標(biāo)的工工程施工要要求？采購購標(biāo)的的界界面劃分標(biāo)段劃分：：采用的分包包、甲供、、甲定乙供供（等）：：工作界面的的處理：總總包單位對對分包單位位、供應(yīng)商商的管理要要求，各自自的工作邊邊界界面或或工序交接接界面、水水電接駁管管理要求及及水電費的的處理、提提供給分包包單位、供供應(yīng)商的作作業(yè)面和作作業(yè)條件、、工期要求求等采購策劃、、采購計劃劃、采購方方案4、采購管理理需要解決決七個方面面的問題（（采購方案案）：對外的在招招標(biāo)文件中中需要的技技術(shù)要求、、技術(shù)標(biāo)編編制要求：：對內(nèi)的技術(shù)術(shù)標(biāo)評審要要點及其權(quán)權(quán)值分配：：□標(biāo)的工工程施工要要求？采購購標(biāo)的的界界面劃分提出部門：：項目工程程部管理要點：：形成格式式文本采購策劃、、采購計劃劃、采購方方案4、采購管管理需要要解決七七個方面面的問題題（采購購方案））：對外的在在招標(biāo)文文件中需需要的經(jīng)經(jīng)濟標(biāo)編編制要求求：對內(nèi)的技技術(shù)標(biāo)評評審標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：□標(biāo)的的單位、、數(shù)量及及計量、、造價結(jié)結(jié)算方式式經(jīng)濟標(biāo)編編制要求求的編寫寫是在技技術(shù)要求求及技術(shù)術(shù)標(biāo)編制制要求編編寫完成成的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進行行的只有明確確了采取取怎樣的的產(chǎn)品、、有什么么樣的管管理要求求（措施施及管理理）工作作界面、、工作范范圍等，，經(jīng)濟標(biāo)標(biāo)編制才才能有的的放矢提出部門門：成本本管理部部管理要點點：形成成格式文文本采購策劃劃、采購購計劃、、采購方方案4、采購管管理需要要解決七七個方面面的問題題（采購購方案））：供方資源源的搜尋尋：□供方方資源的的搜尋、、篩選、、考察、、確定投投標(biāo)入圍圍單位門戶開放放原則：：任何部部門、任任何人員員均可推推薦考察：限定范圍圍原則：：主要領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及采采購部門門推薦篩選：資質(zhì)預(yù)審審、業(yè)績績及不良良記錄調(diào)調(diào)研、預(yù)預(yù)審審查查合格后后，進入入考察程程序組織考察察、進行行考察評評審，考考察評審審合格后后，進入入試用供供應(yīng)商數(shù)數(shù)據(jù)庫采購策劃劃、采購購計劃、、采購方方案4、采購管管理需要要解決七七個方面面的問題題（采購購方案））：確定入圍圍單位：：□供方方資源的的搜尋、、篩選、、考察、、確定投投標(biāo)入圍圍單位供應(yīng)商的的分級：：試用供應(yīng)應(yīng)商：考考察通過過，不限限數(shù)量戰(zhàn)略供應(yīng)應(yīng)商：根根據(jù)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略采采購需求求，由優(yōu)優(yōu)秀供應(yīng)應(yīng)商中產(chǎn)產(chǎn)生，按按年度評評估，決決定是否否續(xù)簽戰(zhàn)戰(zhàn)略協(xié)議議還是終終止合格供應(yīng)應(yīng)商：與與xx進行過項項目合作作，經(jīng)工工程管理理部評價價考核合合格，一一般區(qū)域域的合格格供應(yīng)商商不少于于10家，按年年度晉級級及淘汰汰各2家優(yōu)秀供應(yīng)應(yīng)商：與與xx進行過項項目合作作，經(jīng)工工程管理理部評價價考核優(yōu)優(yōu)秀，一一般區(qū)域域的合格格供應(yīng)商商不少于于5家，按年年度淘汰汰2家采購策劃劃、采購購計劃、、采購方方案4、采購管管理需要要解決七七個方面面的問題題（采購購方案））：確定入圍圍單位：：□供方方資源的的搜尋、、篩選、、考察、、確定投投標(biāo)入圍圍單位供應(yīng)商的的排他性性原則：：合格供應(yīng)應(yīng)商：免免資質(zhì)預(yù)預(yù)審及考考察，遞遞補入圍圍，晉級級機會區(qū)域戰(zhàn)略略供應(yīng)商商原則上上只選擇擇1家，形成成戰(zhàn)略合合作協(xié)議議及計價價標(biāo)準(zhǔn)，，免招標(biāo)標(biāo)，直接接委托區(qū)域優(yōu)秀供應(yīng)應(yīng)商：直接入入圍，入圍供供應(yīng)商優(yōu)先從從優(yōu)秀供應(yīng)商商選取，數(shù)量量不足時方從從合格供應(yīng)商商遞補，同等等評分條件下下優(yōu)先中標(biāo)，，付款結(jié)算條條件優(yōu)惠采購策劃、采采購計劃、采采購方案4、采購管理需需要解決七個個方面的問題題（采購方案案）：選擇確定中標(biāo)標(biāo)單位的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：□選擇確定定中標(biāo)單位的的標(biāo)準(zhǔn)、程序序xx地產(chǎn)的書面準(zhǔn)準(zhǔn)則：綜合評評分最高者xx實際操作的結(jié)結(jié)果：經(jīng)評審審的合理最低低價

實際操作作中，只允許許邀請最低價價、次低價進進行詢標(biāo)

保證xx在合作單位中中的形象

符合上市市公司的審計計管理要求

xx的產(chǎn)品定位不不是精品的定定位采購策劃、采采購計劃、采采購方案4、采購管理需需要解決七個個方面的問題題（采購方案案）：程序：□選擇確定定中標(biāo)單位的的標(biāo)準(zhǔn)、程序序

采購部門門收集、整理理投標(biāo)文件（（三方見證開開標(biāo)）

將技術(shù)標(biāo)標(biāo)發(fā)給項目工工程部、工程程管理部、設(shè)設(shè)計管理部，，將經(jīng)濟標(biāo)發(fā)給成本管理理部

采購管理理部、項目工工程部、工程程管理部、設(shè)設(shè)計管理部對對技術(shù)標(biāo)進行評審及打分分，成本管理理部做經(jīng)濟標(biāo)標(biāo)分析

選擇約談?wù)劇⑦M行技術(shù)術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟標(biāo)標(biāo)的質(zhì)標(biāo)、約約談記錄采購策劃、采采購計劃、采采購方案4、采購管理需需要解決七個個方面的問題題（采購方案案）：程序：□選擇確定定中標(biāo)單位的的標(biāo)準(zhǔn)、程序序

采購部門門匯總、會簽簽標(biāo)書評審表表

填寫定標(biāo)標(biāo)意見，提請請招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組審查及及會簽

發(fā)布中標(biāo)標(biāo)通知書標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的采購管理理分析1、xx采購管理的發(fā)發(fā)展歷程：1.1.xx地產(chǎn)采購發(fā)展展歷程：分散采購：：1999年以前的xx采購模式xx發(fā)展初期一一直沿用分分散采購模模式，議價價能力不高高。有時同同一產(chǎn)品同同一廠家，，不同地區(qū)區(qū)的公司輪輪流去洽購購，不僅耗耗費大量的的人力物力力，最后拿拿到的價格格還都不一一樣統(tǒng)一采購：：2000年后，xx對采購模式式進行的第第一次改進進開始借助中中城房網(wǎng)的的聯(lián)動電子子商務(wù)平臺臺，實現(xiàn)面面向全國供供應(yīng)商公開開的統(tǒng)一采采購模式，，集合采購購資源，實實現(xiàn)規(guī)模化化的集中采采購標(biāo)桿地產(chǎn)企企業(yè)的采購購管理分析析1、xx采購管理的的發(fā)展歷程程：1.1.xx地產(chǎn)采購發(fā)發(fā)展歷程：：供應(yīng)商分級級管理：2001年后，xx對采購模式式進行的第第二次改進進傳統(tǒng)招標(biāo)體體系，看似似清晰的質(zhì)質(zhì)量評標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)受評判判者的主觀觀因素影響響較大，往往往最后比比較的還是是價格；供供應(yīng)商與xx的合作存在在著一標(biāo)一一議合作關(guān)關(guān)系，供應(yīng)應(yīng)商缺乏與與xx主動配合和和不斷改進進的目標(biāo)驅(qū)驅(qū)動；區(qū)域域公司供應(yīng)應(yīng)商儲備不不足，“貨貨比三家””的招標(biāo)行行為缺乏市市場的可比比性標(biāo)桿地產(chǎn)企企業(yè)的采購購管理分析析1、xx采購管理的的發(fā)展歷程程：1.1.xx地產(chǎn)采購發(fā)發(fā)展歷程：：供應(yīng)商雙向向管理：2003年后，xx對采購模式式進行的第第三次改進進本來以全面面提升產(chǎn)品品質(zhì)量水平平為目的的的“磐石行行動”，起起初的目的的是為了加加強工程質(zhì)質(zhì)量管理、、維護xx的品牌形象象。與工程程質(zhì)量直接接相關(guān)的設(shè)設(shè)計、工程程、材料、、監(jiān)理供應(yīng)應(yīng)商的管理理，成為采采購管理改改進的主要要因素編制對企業(yè)業(yè)版的材料料性能標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、工藝驗驗收標(biāo)準(zhǔn)、、質(zhì)量驗評評標(biāo)準(zhǔn)；采采用國際通通用的質(zhì)量量衡量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，即將客客戶滿意度度與供應(yīng)商商掛鉤；建建立xx與供應(yīng)商的的雙向評估估機制及公公開透明的的過程管理理制度標(biāo)桿地產(chǎn)企企業(yè)的采購購管理分析析2、xx采購管理的的主要模式式：2.1.xx地產(chǎn)的采購購原則：全面招標(biāo)原原則：整體招標(biāo)原原則：招標(biāo)上網(wǎng)原原則：多權(quán)分立、、集中管理理原則：資質(zhì)審查、、考察評估估原則：供應(yīng)商分級級，優(yōu)先采采購原則：：綜合評審的的合理低價價中標(biāo)原則則：標(biāo)桿地產(chǎn)企企業(yè)的采購購管理分析析2、xx采購購管管理理的的主主要要模模式式：：2.2.xx地產(chǎn)產(chǎn)工工程程采采購購的的管管理理機機構(gòu)構(gòu)：：集團團成成本本管管理理委委員員會會：：集團團采采購購管管理理的的決決策策機機構(gòu)構(gòu)集團團集集中中采采購購工工作作小小組組：：集團團戰(zhàn)戰(zhàn)略略供供應(yīng)應(yīng)商商相相關(guān)關(guān)工工作作集團團采采購購管管理理中中心心：：集團團采采購購管管理理日日常常工工作作，，供供應(yīng)應(yīng)商商數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫管管理理區(qū)域域/地區(qū)區(qū)采采購購領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小小組組：：區(qū)域域或或地地區(qū)區(qū)公公司司采采購購管管理理的的決決策策機機構(gòu)構(gòu)地區(qū)區(qū)工工程程管管理理部部：：地區(qū)區(qū)公公司司采采購購管管理理的的日日常常工工作作標(biāo)桿桿地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的采采購購管管理理分分析析2、xx采購購管管理理的的主主要要模模式式：：2.3.xx地產(chǎn)產(chǎn)工工程程采采購購的的方方式式：：招標(biāo)標(biāo)方方式式：：嚴(yán)禁禁議議標(biāo)標(biāo)（（案案例例：：xx建筑筑中中心心的的大大門門））公開開招招標(biāo)標(biāo)：：不不限限制制供供應(yīng)應(yīng)商商/承建建商商數(shù)數(shù)量量邀請請招招標(biāo)標(biāo)：：有有選選擇擇性性的的邀邀請請有有限限數(shù)數(shù)量量的的供供應(yīng)應(yīng)商商數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫內(nèi)內(nèi)的的供供應(yīng)應(yīng)商商/承建建商商委托托：：10萬元元以以下下的的小小額額采采購購采采取取比比價價形形式式不履履行行招招標(biāo)標(biāo)程程序序，，直直接接將將任任務(wù)務(wù)委委托托給給唯唯一一供供應(yīng)應(yīng)商商/承建建商商10萬元元以以上上的的國國有有壟壟斷斷（（有有條條件件地地區(qū)區(qū)可可試試點點供供應(yīng)應(yīng)商商招招標(biāo)標(biāo)后后的的委委托托機機制制））標(biāo)桿桿地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的采采購購管管理理分分析析2、xx采購購管管理理的的主主要要模模式式：：2.4.xx地產(chǎn)產(chǎn)供供應(yīng)應(yīng)商商體體系系：：集團團戰(zhàn)戰(zhàn)略略供供應(yīng)應(yīng)商商：：區(qū)域域戰(zhàn)戰(zhàn)略略供供應(yīng)應(yīng)商商：：優(yōu)秀秀供供應(yīng)應(yīng)商商：：合格格（（試試用用））供供應(yīng)應(yīng)商商：：標(biāo)桿桿地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的采采購購管管理理分分析析2、xx采購購管管理理的的主主要要模模式式：：2.4.1.集團團戰(zhàn)戰(zhàn)略略供供應(yīng)應(yīng)商商：：通過過招招投投標(biāo)標(biāo)的的方方式式，，選選擇擇固固定定的的供供應(yīng)應(yīng)商商，，集集團團與與之之簽簽訂訂合合作作協(xié)協(xié)議議。。各各地地區(qū)區(qū)公公司司直直接接向向集集團團供供應(yīng)應(yīng)商商采采購購適用用于于規(guī)規(guī)格格、、型型號號樣樣式式相相對對固固定定，，能能實實施施事事先先采采購購，，供供應(yīng)應(yīng)商商具具有有全全國國供供應(yīng)應(yīng)的的能能力力有利于發(fā)發(fā)展合作作伙伴，，提高供供應(yīng)商的的服務(wù)水水準(zhǔn)，穩(wěn)穩(wěn)定產(chǎn)品品的質(zhì)量量，降低低成本，，提高采采購效率率標(biāo)桿地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的采購管管理分析析2、xx采購管理理的主要要模式：：2.4.1.集團戰(zhàn)略略供應(yīng)商商：□中建建一局、、上海建建工□ICI涂料□廣日日電梯□科勒勒、美標(biāo)標(biāo)□西門門子、松松本□博洛洛尼□百安安居□中天天裝飾□偉星星□海福福樂□川路路□圣像像□東方方雨虹共計34大類，40余家集團團戰(zhàn)略供供應(yīng)商總包監(jiān)理理分包采采購控制制要點1、總包：：1.1.資質(zhì)審查查：如何避免免項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包、掛掛靠：掛靠的特特征：□掛靠企業(yè)業(yè)出借資資質(zhì)證書書等證件件，掛靠靠人越級級承攬相相應(yīng)的施施工項目目，項目目經(jīng)理、、技術(shù)負負責(zé)人、、質(zhì)檢、、安全管管理人員員不到掛掛靠的施施工現(xiàn)場場，形成成事實上上的人證證分離□被掛靠企企業(yè)對掛掛靠者及及工程項項目監(jiān)管管不到位位，被掛掛靠企業(yè)業(yè)不愿投投入過多多的人力力、財力力對掛靠靠項目進進行管理理，形成成被掛靠靠單位對對項目只只收費不不管理或或少管理理的局面面總包監(jiān)理理分包采采購控制制要點1、總包：：1.1.資質(zhì)審查查：如何避免免項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包、掛掛靠：掛靠的特特征：□被掛靠單單位考慮慮自身的的風(fēng)險，，掛靠項項目現(xiàn)場場負責(zé)人人員往往往沒有得得到被掛掛靠單位位的實際際授權(quán)，，現(xiàn)場主主要管理理人員無無證上崗崗。工程程現(xiàn)場的的勞務(wù)人人員沒有有和被掛掛靠單位位簽訂相相應(yīng)的勞勞動合同同，或者者勞務(wù)公公司沒有有和被掛掛靠單位位簽定勞勞務(wù)分包包合同，，作業(yè)人人員沒有有和被掛掛靠單位位形成法法律上的的勞動關(guān)關(guān)系和工工資關(guān)系系，被掛掛靠單位位也沒有有給現(xiàn)場場人員繳繳納各種種社會保保險總包監(jiān)理理分包采采購控制制要點1、總包：：1.1.資質(zhì)審查查：如何避免免項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包、掛掛靠：掛靠的特特征：□被掛靠單單位不能能實際控控制資金金的使用用。掛靠靠單位或或人員考考慮自身身資金使使用方便便或資金金安全，，往往工工程款直直接撥付付給項目目，而不不進被掛掛靠單位位的賬號號；或雖雖撥至被被掛靠單單位的賬賬號，被被掛靠單單位扣除除相應(yīng)的的管理費費用后，，余款即即全部劃劃撥到工工程項目目上。被被掛靠單單位對工工程款使使用情況況沒有控控制總包監(jiān)監(jiān)理分分包采采購控控制要要點1、總包包：1.1.資質(zhì)審審查：：如何避避免項項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包、、掛靠靠：掛靠的的特征征：□掛靠雙雙方?jīng)]沒有按按《施工項項目管管理規(guī)規(guī)范》的要求求，簽簽訂內(nèi)內(nèi)部的的《施工項項目管管理責(zé)責(zé)任書書》，取而而代之之的是是簽訂訂協(xié)議議書，，來規(guī)規(guī)定雙雙方相相應(yīng)的的權(quán)力力和義義務(wù)，，企圖圖使非非法的的掛靠靠關(guān)系系合法法化總包監(jiān)監(jiān)理