房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)-房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度

第4章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)二、土地制度三、住房制度房

地

產(chǎn)

產(chǎn)

權(quán)（一）產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵及其界定1、產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵2、產(chǎn)權(quán)界定方式（二）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系（三）我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變革產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵產(chǎn)權(quán)是體現(xiàn)一種經(jīng)濟關(guān)系的范疇，是指社會經(jīng)濟運行中通過一定方式界定并加以維護的各經(jīng)濟行為主體對財產(chǎn)的權(quán)利關(guān)系。是通過各種經(jīng)濟行為主體圍繞財產(chǎn)表現(xiàn)出或建立的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系。這種關(guān)系一旦建立，就要通過立法、行政、習(xí)俗或道德等方面加以界定，以維護社會經(jīng)濟活動的正常運行。注意下列共性：產(chǎn)權(quán)是人與物的關(guān)系基礎(chǔ)上的人與人的關(guān)系產(chǎn)權(quán)概念在經(jīng)濟分析中的運用領(lǐng)域更為廣泛產(chǎn)權(quán)不完全是指所有權(quán)產(chǎn)權(quán)與所有權(quán)的聯(lián)系與區(qū)別（1）聯(lián)系：所有權(quán)是產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，產(chǎn)權(quán)是由所有權(quán)派生出來的。所有權(quán)主體是產(chǎn)權(quán)主體形成的前提，沒有所有權(quán)就談不上產(chǎn)權(quán)，離開所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)也是不存在的。產(chǎn)權(quán)與所有權(quán)兩者是密切相聯(lián)系的。（2）區(qū)別：著眼點不同。所有權(quán)強調(diào)的是財產(chǎn)的歸屬問題，產(chǎn)權(quán)強調(diào)的是交易中所必須遵循的規(guī)則，是解決所有權(quán)如何實現(xiàn)的問題。運用的領(lǐng)域不同，產(chǎn)權(quán)客體的范圍要較所有權(quán)更為廣泛所有權(quán)是一元的，依法確立的財產(chǎn)只能歸屬于某一特定的主體，而依法確立的產(chǎn)權(quán)則是多元的。產(chǎn)權(quán)的界定方式習(xí)俗界定暴力界定國家（政府）界定市場界定法律界定物權(quán)自物權(quán)他物權(quán)所有權(quán)土地使用權(quán)Ⅲ地役權(quán)擔(dān)保權(quán)有限處分權(quán)土地使用權(quán)Ⅱ通行權(quán)通風(fēng)權(quán)采光權(quán)通氣權(quán)等抵押留置占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)土地使用權(quán)Ⅰ收益（出租）權(quán)占有權(quán)使用權(quán)約束權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變革1、我國傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)關(guān)系特點2、傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)關(guān)系內(nèi)在矛盾3、產(chǎn)權(quán)關(guān)系變革的進程調(diào)整利益關(guān)系轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制推行股份制4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系變革中若干問題5、進一步完善我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度我國傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)關(guān)系特點產(chǎn)權(quán)由行政手段界定，交易受到限制，外部型普遍存在權(quán)利與責(zé)任的界定是非完全的個體產(chǎn)權(quán)主體之間存在著“非零和競賽”傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)關(guān)系內(nèi)在矛盾約束和激勵機制的缺位導(dǎo)致委托-代理關(guān)系缺少有效制衡政企合一的管理模式使國家難以對公有財產(chǎn)進行有效的管理計劃經(jīng)濟體制及其運行機制排斥市場機制調(diào)節(jié)作用，阻礙生產(chǎn)力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系變革中若干問題（1）產(chǎn)權(quán)主體人格化（2）他物權(quán)體系不完善三類土地使用權(quán)內(nèi)涵差異較大，權(quán)能界定不清現(xiàn)有地役權(quán)的規(guī)定不完善（3）政府二重經(jīng)濟職能：社會經(jīng)濟管理者和所有權(quán)主體（4）產(chǎn)權(quán)管理制度不健全：觀念落后、機構(gòu)分設(shè)、立法滯后、依法管理觀念淡薄完善我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)制度度的目目標(biāo)關(guān)于動動態(tài)財財產(chǎn)，，注重重房地地產(chǎn)的的變化化與流流轉(zhuǎn)保護房房地產(chǎn)產(chǎn)的他他物權(quán)權(quán)（使使用權(quán)權(quán)等））建立有有效約約束和和激勵勵機制制，完完善委委托代代理制制度完善房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)管理理制度度土地制制度（一））土地地所有有制（二））土地地使用用制（三））土地地產(chǎn)權(quán)權(quán)管理理制度度補充閱閱讀：：土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制制度的的國內(nèi)內(nèi)外比比較土地所所有制制1、我國現(xiàn)現(xiàn)行土土地所所有制制2、土地所所有權(quán)權(quán)3、我國土土地所所有制制的建建立4、現(xiàn)行行土地地所有有制的的完善善（1）堅持持城市市土地地的國國有化化（2）農(nóng)農(nóng)村村土土地地所所有有制制的的進進一一步步完完善善土地地所所有有權(quán)權(quán)虛虛設(shè)設(shè)集體體受受益益邊邊界界模模糊糊三元元地地權(quán)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，使使得得國國家家、、集集體體、、農(nóng)農(nóng)戶戶對對土土地地的的權(quán)權(quán)屬屬不不清清土地地所所有有權(quán)權(quán)（1）內(nèi)內(nèi)涵涵：土地地所所有有制制的的法法律律體體現(xiàn)現(xiàn)，土土地地所所有有者者擁擁有有的的、、受受法法律律保保護護的的、、排排他他性性的的專專有有權(quán)權(quán)利利。。其其權(quán)權(quán)能能構(gòu)構(gòu)成成包包括括：：土地地占占有有權(quán)權(quán)土地地使使用用權(quán)權(quán)土地地收收益益權(quán)權(quán)土地地處處分分權(quán)權(quán)（2）土地地所所有有權(quán)權(quán)的的特特征征通過過國國家家制制定定法法律律、、法法令令和和其其他他規(guī)規(guī)范范性性文文件件作作出出的的規(guī)規(guī)定定行行使使土地地所所有有權(quán)權(quán)的的主主體體特特定定土地地所所有有權(quán)權(quán)具具有有排排他他性性土地地所所有有權(quán)權(quán)具具有有追追及及力力國家家和和集集體體土土地地所所有有者者的的利利益益間間接接實實現(xiàn)現(xiàn)土地地所所有有權(quán)權(quán)的的限限制制性性我國土地地所有制制的建立立（1）城市土土地所有有制的建建立對帝國主主義、官官僚資本本主義、、國民黨黨政府、、反動分分子占有有的土地地：無償償接管或或沒收對資本主主義工商商業(yè)、私私營房地地產(chǎn)公司司、房地地產(chǎn)業(yè)主主擁有的的土地：：贖買（（公私合合營、國國家經(jīng)租租）此外的城城市非國國有土地地：建設(shè)設(shè)征用1982年憲法宣宣布全部部城市土土地收歸歸國有（2）農(nóng)村集集體土地地所有制制的建立立封建土地地私有制制：無償償沒收和和征收轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為農(nóng)民民私有農(nóng)農(nóng)業(yè)合合作化逐逐步將農(nóng)農(nóng)民私有有轉(zhuǎn)化為為勞動群群眾集體體所有（3）農(nóng)村土土地國有有制的建建立：沒收官官僚資本本、城郊郊地主和和富農(nóng)土土地改革革（4）其他土土地所有有制：除部分分森林、、山嶺、、草原、、荒地、、灘涂由由法律規(guī)規(guī)定屬于于集體所所有以外外，礦藏藏、水流流、森林林、山嶺嶺、草原原、荒地地、灘涂涂等自然然資源均均屬于國國家所有有。土地使用用制1、土地使使用制度度的含義義：人們們在使用用土地時時所形成成的經(jīng)濟濟關(guān)系，，由對土土地使用用的程序序、條件件和形式式的規(guī)定定等組成成。土地使用用權(quán)我國現(xiàn)行行土地使使用制度度2、我國土土地使用用制的建建立（1）城市土地地使用制制度的建建立（2）農(nóng)村土土地使用用制度的的建立從個人所所有土地地、自己己經(jīng)營，，到集體體所有土土地、集集體經(jīng)營營，又到到集體所所有土地地、家庭庭聯(lián)產(chǎn)承承包責(zé)任任制經(jīng)營營3、我國土土地使用用制度的的弊端（1）城市土地地使用制制度存在在的問題題（2）農(nóng)村土地地使用制制度存在在的問題題4、我國土地地使用制制的改革革土地使用用權(quán)（1）內(nèi)涵：：土地使使用制的的法律表表現(xiàn)。是是指使用用人根據(jù)據(jù)法律、、法規(guī)及及有關(guān)合合同的規(guī)規(guī)定，在在法律允允許的范范圍內(nèi)，，對國家家和集體體所有的的土地，，享有占占有、使使用、收收益及部部分處分分的權(quán)利利。所有人的的使用權(quán)權(quán)：不是獨獨立權(quán)利利非所有人人的使用用權(quán)：獨立民民事權(quán)利利（2）土地使使用權(quán)權(quán)能（3）土地使使用權(quán)的的法律特征征土地使用用權(quán)權(quán)能能占有權(quán)能能：使用人人對土地地的占有有和利用用的權(quán)利利，它是是產(chǎn)生使使用權(quán)的的前提和和基礎(chǔ)。。使用權(quán)能能：使用人人對土地地的利用用和運用用的權(quán)利利。收益權(quán)能能：使用人人享有土土地地上上利益的的權(quán)利處分權(quán)能能：使用人人依照法法律和合合同規(guī)定定轉(zhuǎn)讓使使用的權(quán)權(quán)利，部部分處分分權(quán)注意：土地使用用權(quán)權(quán)能能與土地地所有權(quán)權(quán)權(quán)能的的區(qū)別土地使用用權(quán)的法法律特征征土地使用用權(quán)的權(quán)權(quán)利主體體是特定定的。四四類權(quán)利利主體184頁。土地使用用權(quán)具有有穩(wěn)定性性土地使用權(quán)限限于地面土地使用權(quán)是是一種特定使使用權(quán)具有一定的限限制性城市土地使用用制度的建立立從解放初期到到50年代中期：基本上維持持以市場機制制進行土地調(diào)調(diào)配的使用狀狀況50年代中期以后后：實行土地?zé)o無償使用。即即以指令性計計劃調(diào)節(jié)土地地的使用，限限制地產(chǎn)交易易；無償或近近乎無償(低租金)使用土地1973年：以土地行政政劃撥、無償償無限期使用用、禁止土地地使用者轉(zhuǎn)讓讓為特征的土土地使用制度度20世紀(jì)80年代初期至今今：經(jīng)歷了確立立土地有償使使用以及建立立土地市場流流轉(zhuǎn)機制等一一系列重大的的變化，形成成了以土地出出讓、轉(zhuǎn)讓、、出租、抵押押為主要內(nèi)容容的新的城市市土地使用制制度的基本格格局城市土地使用用制度存在的的問題土地出讓中存存在的問題：：出讓金征收收不到位土地隱形市場場活躍：劃撥撥土地以各種種方式進入隱隱形市場，國國有土地資產(chǎn)產(chǎn)大量流失稅費征收混亂亂：以稅代代費、以費代代稅以及隨意意調(diào)整稅、費費標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村土地使用用制度存在的的問題農(nóng)戶缺乏穩(wěn)定定感，對土地地經(jīng)營長期預(yù)預(yù)期不足存在“重利輕輕責(zé)”的現(xiàn)象象農(nóng)戶經(jīng)營規(guī)模模小，經(jīng)營分分散缺乏規(guī)范化的的土地流轉(zhuǎn)制制度經(jīng)營權(quán)變異土地使用制度度改革（1）城市土地使用用制度的改革革明晰土地產(chǎn)權(quán)權(quán)主體“雙軌”并““單軌”，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)“地下”為為“地上”實行“租賃””和“批租””相結(jié)合的兩兩種形式“稅費分流，，分別征收””（2）農(nóng)村土地使用用制度的改革革改革現(xiàn)行的承承包模式，延延長土地承包包期限，穩(wěn)定定農(nóng)戶的土地地承包權(quán)完善土地的流流轉(zhuǎn)機制，搞搞活土地使用用權(quán)完善經(jīng)營約束束土地產(chǎn)權(quán)管理理制度（1）土地產(chǎn)權(quán)管理理制度的定義義（2）土地產(chǎn)權(quán)管管理手段行政手段道義勸告手段段經(jīng)濟手段：：價格手段、、供求手段段、稅收手手段、金融融手段法律手段（3）土地產(chǎn)權(quán)管理理的模式補充材料：土地產(chǎn)權(quán)管理理制度土地產(chǎn)權(quán)管理理制度的定義義狹義的土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度度是指政府針針對土地產(chǎn)權(quán)權(quán)實施管理的的一系列成熟熟的管理法規(guī)規(guī)、管理體制制和管理手段段。廣義的土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度度是指國家通通過各級政府府對特定區(qū)域域或特定類型型土地的產(chǎn)權(quán)權(quán)的保護、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的規(guī)規(guī)范、調(diào)節(jié)和和引導(dǎo)所形成成的政策和法法規(guī)，所采用用的手段以及及實施具體管管理的組織機機構(gòu)的綜合。。包括狹義的的土地管理制制度及未經(jīng)系系統(tǒng)化規(guī)范的的土地管理政政策和措施。。土地產(chǎn)權(quán)管理理的模式規(guī)劃：土地供應(yīng)總總量控制規(guī)劃劃，包括中長長期規(guī)劃；土土地用途規(guī)劃劃，即各類用用地規(guī)劃；各各類用地使用用年限的具體體規(guī)定等政策：土地使用權(quán)權(quán)實現(xiàn)(出讓)形式的具體政政策規(guī)定確認：根據(jù)用地性性質(zhì)和用地者者的具體情況況落實上述有有關(guān)規(guī)劃和政政策規(guī)定，明明確用地產(chǎn)權(quán)權(quán)關(guān)系調(diào)整：根據(jù)土地地資源供應(yīng)應(yīng)狀況，房房地產(chǎn)市場場的發(fā)展變變化和用地地者情況的的變動依法法對用地規(guī)規(guī)劃、用地地政策和產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系作作相應(yīng)的調(diào)調(diào)整變更：土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓過過程中產(chǎn)權(quán)權(quán)關(guān)系的變變更及相應(yīng)應(yīng)產(chǎn)權(quán)的管管理住房制制度度1、我國傳統(tǒng)統(tǒng)住房制度度的基本特特征（1）住房投資資渠道和供供給渠道的的單一性（2）住房分配配的實物性性和分配手手段的行政政性（3）住房產(chǎn)權(quán)權(quán)的扭曲性性2、構(gòu)建新型住房制制度3、我國住房制制度的歷程程補充閱讀：：住房制度的的國際比較較新住房制度度體系框架架（1）建立以私有有產(chǎn)權(quán)為主主，其他產(chǎn)產(chǎn)權(quán)形式并并存的多元元化產(chǎn)權(quán)制制度。住房產(chǎn)權(quán)的的私有化的的內(nèi)容包含含：居民個個人擁有住住房的所有有權(quán)，享有有住房的占占有、使用用、收益、、處分的權(quán)權(quán)利，并且且這些權(quán)利利受到法律律保障；機機關(guān)、社會會團體、企企業(yè)事業(yè)單單位等具有有法人資格格的組織同同樣可以擁擁有對住房房的所有權(quán)權(quán)，既可以以用其進行行投資，又又可以解決決內(nèi)部成員員的住房問問題，任何何外部組織織機構(gòu)均不不得對其進進行干涉。。（2）實行住房分分配貨幣化化居民將根據(jù)據(jù)其向社會會提供的物物質(zhì)產(chǎn)品或或社會服務(wù)務(wù)的數(shù)量和和質(zhì)量，以以貨幣的形形式從社會會總財富中中取得自己己應(yīng)得的一一份，然后后持所得貨貨幣到市場場上購買或或租賃自己己所需的住住房。（3）加快住房房市場發(fā)育育，促進住房產(chǎn)權(quán)交交易市場規(guī)規(guī)范化（4）針對不同同收入家庭庭的承受能能力，建立新的住住房供應(yīng)體體系（5）明晰住房房產(chǎn)權(quán)主體體，實現(xiàn)住房管管理的社會會化我國住房制制度改革的的歷程（1）售房試驗階階段(1979～1985)新建住房成成本價出售售補貼出售：：三三制制（2）提租補貼試試點階段(1986～1988)：二次分配配理論（3）優(yōu)惠售房階階段