某地產(chǎn)甲方代表的管理職能

如何當好甲方代表？怎樣監(jiān)督好監(jiān)理，并讓其發(fā)揮最佳服務職能？--------------2012年05月01日1、什么是甲方代表顧名思義：是指受業(yè)主（甲方）委派，代表甲方對工程項目實施全程監(jiān)督，并代表甲方對工程項目實施職權范圍內(nèi)管理的常駐現(xiàn)場的工程管理人員。2、甲方代表的來源和素質(zhì)·從大學畢業(yè)的相關專業(yè)的優(yōu)秀學生·來自施工單位優(yōu)秀的專業(yè)技術人員·來自監(jiān)理企業(yè)的得力監(jiān)理工程師·來自經(jīng)驗豐富的離退休高級技術人員·…………..“都是精英呀”

為什么總有甲方代表在報怨:我已努力了、我比在施工單位時付出還要多、我360天都在工作，我的工作壓力為什么這么大？我為什么這么“累”；有的時候，工作做多了，反而覺得，完成的工作總是達不到理想目標，工作效果總是達不到領導要求，工作總是有“瑕疵”。為什么呢？原因可能有：一、也許我們剛從學校出來，專業(yè)知識不夠全面，專業(yè)深度不夠，社會經(jīng)驗不豐富，處理問題和應變能力欠缺等等。二、也許我們的角色還沒有完全轉變，還停留在施工或監(jiān)理等工作狀態(tài)中，處理問題和解決問題還在受施工或監(jiān)理的工作思路和方法影響。三、也許工作重心有所偏斜，長期在施工一線工作，注重了施工技術、施工安全、施工質(zhì)量的管理；忽略了與之相聯(lián)系的公司制度、內(nèi)控流程、合同管理等等，導致了許多問題久拖不決，從而為工作的正常管理設置了障礙。四、也許是我們使用的手段和方法還不夠多？在施工中，出現(xiàn)質(zhì)量、安全問題，往往常采取停工、罰款、批評等。但是，由于工程施工中影響因素較多，對出現(xiàn)問題的責任鑒定較難，導致對問題的處理并不完全，很難達到“治標治本”的目的；時間久了，我們就會對自己的工作產(chǎn)生質(zhì)疑，是我錯了？是我沒能力嗎？因此，我們總會感覺工作壓力大，感覺工作很累。雖然每個業(yè)主對甲方代表規(guī)定的職責有所不同，但甲方代表面臨的工作環(huán)境、工作內(nèi)容同樣是紛雜多變的，也同樣會遇到林林總總的矛盾和問題。如何在已有工作環(huán)境下，切實履行好工作職責，使工程取得最好的建設效果，就需要甲方代表在實踐中不斷提高認知事物的能力和處理問題的能力。那么，如何當好甲方代表？以下幾點建議供大家討論：一、加強專業(yè)知識學習，提高對問題的辨別能力；拓展相關專業(yè)的學習和培訓，提升解決問題的綜合能力（對房開企業(yè)尤為重要）。二、一線工作的重點在于監(jiān)督，在實際處理問題中當好“裁判”。工作中，依據(jù)合同、設計文件、國家的相關法律法規(guī)等，按公司制定的工作流程做好記錄，處理問題做到有據(jù)可依、可查可溯。三、工作中求真務實，努力做到“行止有度”。

哲學上講，任何事物都是質(zhì)和量的統(tǒng)一，事物的發(fā)展就是量變和質(zhì)變的相互交替。

所謂“度”，就是事物保持自己質(zhì)的量的限度，使保持與事物的質(zhì)相統(tǒng)一的量的界限。認識、把握事物的“度”具有重要的方法論意義，人們只有認識事物的度，才能準確地把握事物的質(zhì)，才能提出指導實踐的正確準則，才能在實踐中自覺地按規(guī)律辦事，不斷進取，開拓創(chuàng)新。

在工程施工階段，甲方代表對“度”的認識和把握程度，反映了甲方代表的綜合水平，也相當程度上決定了工作效果。下面就幾個工作側面的特性問題，談對“度”的認識：一、功利性與奉獻性

同各工程階段一樣，工程施工階段需要眾多部門、人員的協(xié)同合作，盡管分工不同，但按約定完成工程任務以及追求效益的本質(zhì)是相同的，只是角度不同而已。例如，承包商追求自身利益最大化，業(yè)主追求以最小的投入贏得最多的效益等。所以功利性在工程施工階段是客觀存在的，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境下，各方協(xié)同合作的源動力。甲方代表必須正視這一點。然而，過度強調(diào)功利性，必將適得其反，這是不言而喻的。在承認功利性的同時還要大力提倡奉獻性，奉獻是一種美德。從某種角度講，奉獻性工作雖然一定程度上有損自身的眼前利益，但也可使功利最大化，使功利得到升華。比如，工程承包商為保證工程質(zhì)量或進度，做了某些奉獻性的工作，只要對工程有利，即使工程量不大，也很容易得到甲方的贊許，從而可能贏得諸如工程款支付方面的便利或者承攬其它工程的機會。在工程施工階段，倡導奉獻性是甲方代表化解矛盾的方法之一，但一味要求奉獻是不現(xiàn)實的，也不符合市場規(guī)律。所以，甲方代表要辯證地對待功利性與奉獻性，掌握好“度”，努力做到“雙贏”。二、前瞻性與現(xiàn)實性

甲方代表要履行好職責，就要提高看問題的高度，對問題要有前瞻性。如果只局限于眼前，勢必導致工作的被動。我們常說的“不要讓問題牽著走”就是此理。前瞻性本質(zhì)上反映的是甲方代表的大局意識和技術經(jīng)驗水平，反映的是甲方代表對事物發(fā)展規(guī)律的認識，對“度”的把握。具有前瞻性是作為甲方代表應有的優(yōu)秀品質(zhì)。例如，應對工程索賠現(xiàn)象要立足于防范，只有甲方代表全面認識了產(chǎn)生工程索賠的各種誘因，掌握其引發(fā)工程索賠的“度”，及時化解矛盾，才能防患于未然。重視前瞻性，但不可好高騖遠。對已經(jīng)出現(xiàn)的現(xiàn)實情況，必須踏踏實實處置，要面對現(xiàn)實。另外，甲方代表的職權是有限度的，要在職權范圍內(nèi)展開工作，這是現(xiàn)實性的另一含義?，F(xiàn)實性是前瞻性的前提，離開現(xiàn)實的“前瞻”，只能是無稽之談。所以，甲方代表在對待前瞻性和現(xiàn)實性之間，也要有“度”。

三、計劃性與隨機性。

甲方代表所面臨的工作千頭萬緒，計劃性必不可少。合理的制定工作計劃，使工作有條不紊地進行，是甲方代表對工程施工過程實施有效管理的基礎。計劃的制定要綜合各方面的因素，要符合工程施工的客觀規(guī)律，實際上它集中反映了甲方代表事前對工作過程“度”的認識。但事物是不斷發(fā)展的，隨著外部條件的變化，“度”也會發(fā)生相應的變化，難免發(fā)生隨機事件，所謂“計劃不如變化快”正是此理。事實上，在工程施工階段，計劃外的事件經(jīng)常發(fā)生，隨機性很大，如果甲方代表將計劃“僵化”，不能客觀面對和及時處理隨機事件，計劃很可能變成一紙空文；如果因為隨機事件的發(fā)生，而拋棄計劃，將很可能導致工作紊亂。隨機性和計劃性在工作中表現(xiàn)為即時性和條理性。即時性是指某些措施或決定，必須特定的時間內(nèi)予以貫徹執(zhí)行，否則將造成執(zhí)行難度增大或者沒辦法執(zhí)行，即時性工作要求甲方代表具有“雷厲風行”的工作作風。條理性是指某些措施或決定的執(zhí)行，需要具備一定的時機或條件，不然將導致不良后果，條理性工作要求甲方代表頭腦清醒，不可急躁冒進。即時性和條理性是辯證統(tǒng)一的，正確區(qū)分和處理即時性工作和條理性工作，需要甲方代表胸中有“度”，而且充分認識“度”的動態(tài)性，客觀地把握好“度”。

四、權威性與群眾性

目前的建筑市場是買方市場，客觀上決定了甲方代表的管理中樞地位，換句話說，甲方代表的權威性是市場賦予的，這種權威性具有初始的意義。工程施工需要各方配合，甲方代表只是代表業(yè)主一方，也就是說，甲方代表的群眾性是行業(yè)特點決定的，這種群眾性有特殊的一面。具有權威性，有利于甲方代表對施工過程實施有效的監(jiān)督和管理，但也意味著責任重大；具有群眾性，有利于甲方代表全面掌握工程情況，集思廣益，減少工作失誤，但決不意味著減輕責任。真正的權威要靠甲方代表在工作中樹立和保持，“從群眾中來，到群眾中去”仍不失其時代意義。如果甲方代表剛愎自用，濫用權威，或是唯唯諾諾，庸俗從眾，都將導致最終失去權威。所以，在對待權威性與群眾性問題上，甲方代表要“行止有度”。五、原則則性與靈靈活性堅持原則則是對甲甲方代表表的基本本要求之之一，失失去了原原則性，，甲方代代表就談談不上履履行職責責。所謂謂“原則”，是指甲甲方代表表觀察問問題、處處理問題題的“準繩”。從某種種意義上上講，“準繩”即為“度”。某些甲甲方代表表在如何何看待原原則性上上，存在在著一些些認識上上的偏頗頗，例如如，將原原則性無無限放大大，事無無巨細，，統(tǒng)統(tǒng)繩繩以“原則”；認為原原則只是是“束縛和羈羈絆”，將原則則性置于于一邊，，或“口頭禪”式的講原原則等等等。這些些偏頗的的產(chǎn)生，，有環(huán)境境的原因因也有個個人的原原因，但但更重要要的原因因卻是缺缺乏對靈靈活性與與原則性性辯證關關系的認認識和把把握。從從本質(zhì)上上講，靈靈活性與與原則性性的關系系，是矛矛盾的特特殊性與與普遍性性關系的的反映，，是對立立統(tǒng)一的的辯證關關系，割割裂這一一辯證關關系，必必將導致致教條主主義或經(jīng)經(jīng)驗主義義的產(chǎn)生生。所以以，除了了諸如國國家的法法律法規(guī)規(guī)、行業(yè)業(yè)強制性性規(guī)定等等根本性性原則外外，甲方方代表在在工程施施工階段段堅持的的“原則”，應建立立在對工工程施工工客觀發(fā)發(fā)展規(guī)律律的正確確認識上上，不是是“僵化”的原則；；甲方代代表在工工程施工工階段表表現(xiàn)出的的“靈活”，應建立立在堅持持根本原原則、對對具體問問題有深深入了解解上，不不是無原原則的“靈活”。在工作作中正確確區(qū)分和和處理不不同性質(zhì)質(zhì)的問題題，把握握好“度”，是衡量量甲方代代表思想想水平和和業(yè)務水水平的重重要標志志。六、親和和性與警警惕性甲方代表表在工程程施工階階段，不不但要與與財、物物接觸，，還要與與人打交交道，工工作目的的也要靠靠人來實實現(xiàn)。具具有親和和性，對對甲方代代表做好好協(xié)調(diào)溝溝通工作作，十分分重要。。在實際際工作中中，通過過良好的的協(xié)調(diào)溝溝通，擺擺明事實實、化解解矛盾，，調(diào)動各各方面人人員的工工作積極極性、提提高工作作效率，，從而取取得良好好的工作作效果是是不爭的的事實。。親和性性體現(xiàn)了了甲方代代表的胸胸懷，孤孤僻冷傲傲、天馬馬行空的的甲方代代表，剛剛愎自用用、心胸胸狹窄的的甲方代代表，碌碌碌無為為、庸俗俗自私的的甲方代代表，都都很難具具有親和和性；親親和性也也體現(xiàn)了了甲方代代表的工工作責任任感，“事不關己己，高高高掛起”的甲方代代表，不不能嚴于于律己的的甲方代代表，心心懷叵測測的甲方方代表，，不可能能具有親親和性。。但甲方方代表重重視親和和性的同同時，不不能失掉掉自己的的立場，，要時刻刻牢記肩肩負的職職責，要要把好“分寸”掌好“度”，不可喪喪失警惕惕性。對對甲方代代表而言言，“警惕性”意味著兩兩層含義義，一是是指工作作敏銳性性，即要要求甲方方代表在在復雜的的工作環(huán)環(huán)境中，，及時發(fā)發(fā)現(xiàn)和處處理問題題，并具具有“風險意識識”。例如，，注意保保存日常常工作往往來資料料，注重重工作的的可追溯溯性，就就不是可可有可無無的小事事，工程程資料是是處理工工程索賠賠的重要要依據(jù)。。再如，，某些看看似無關關緊要的的工程變變更，卻卻很可能能是承包包商制造造的利益益陷阱。二是指防防范拉攏攏腐蝕，，即要求求甲方代代表牢牢牢筑就防防腐大堤堤。甲方方代表清清正廉潔潔，是保保證工程程效果的的重要前前提條件件，而工工程效果果又從某某種角度度體現(xiàn)出出了甲方方代表的的廉潔性性。甲方方代表要要實施對對工程的的有效監(jiān)監(jiān)管，必必須清正正廉潔，，因為“廉能生威威”；否則，，“吃人家的的嘴短，，拿人家家的手軟軟”，又何談談“有效監(jiān)管管”呢？我們們國家一一直高度度重視廉廉政建設設，出臺臺了一系系列相應應的法律律法規(guī)，，各工作作單位也也建立了了相應的的規(guī)章制制度，如如廉潔自自律規(guī)范范、廉政政責任狀狀等等。。甲方代代表必須須在法律律法規(guī)及及規(guī)章制制度所規(guī)規(guī)定的范范圍內(nèi)展展開工作作，不能能越過這這個“度”。建設行行業(yè)內(nèi)“樓起來了了，人倒倒下了”的事例屢屢見不鮮鮮。事物總是是不斷發(fā)發(fā)展的，，對“度”的認識和和把握也也是一個個動態(tài)的的過程，，這就要要求甲方方代表在在實踐中中學習、、在學習習中實踐踐，勤于于思、敏敏于行，，求真務務實、開開拓創(chuàng)新新。如何對監(jiān)監(jiān)理進行行監(jiān)督？？并讓其其發(fā)揮最最佳服務務職能。?！ふJ識監(jiān)理理：所謂謂建設工工程監(jiān)理理,是指具有有相應資資質(zhì)的工工程監(jiān)理理企業(yè)，接受建設設單位委委托，承承擔其項項目管理理工作，，并代表表建設單單位對承承包單位位的建設設行為進進行監(jiān)督督管理的的專業(yè)化化服務活活動?！そㄔO工程程監(jiān)理實實施前提提：建設設工程監(jiān)監(jiān)理只有有在建設設單位委委托的情情況下，，與建設設單位訂訂立書面面委托監(jiān)監(jiān)理合同同，明確確了監(jiān)理理的范圍圍、內(nèi)容容、權利利、義務務、責任任等，工工程監(jiān)理理企業(yè)才才能在規(guī)規(guī)定的范范圍內(nèi)行行使管理理權，合合法地開開展建設設工程監(jiān)監(jiān)理?！そㄔO工程程監(jiān)理的的性質(zhì)：：1、服務性，，建設工工程監(jiān)理理的服務務對象是是建設單單位；2、科學性，，3、獨立性，，開展工工程監(jiān)理理過程中中，必須須建立自自己的組組織，按按照自己己的工作作計劃、、程序、、流程、、方法、、手段，，根據(jù)自自己的判判斷，獨獨立地開開展工作作。4、公正性。。處理爭爭議時，，應當盡盡量客觀觀、公正正地對待待建設單單位與承承建單位位。業(yè)主應如如何對監(jiān)監(jiān)理實施施監(jiān)督控控制？1、主要通過過監(jiān)理月月報和進進行現(xiàn)場場檢查。。監(jiān)理