甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷策略及執(zhí)行要點(diǎn)報(bào)告

xxx大廈項(xiàng)目

寫字樓營(yíng)銷策略及執(zhí)行要點(diǎn)目標(biāo)保量銷售目標(biāo)梳理2014年12月31日認(rèn)購(gòu)額3個(gè)億3個(gè)億7500㎡約5層30個(gè)產(chǎn)權(quán)單位100個(gè)籌1000批次誠(chéng)意到訪依據(jù)正常的市場(chǎng)情況，3個(gè)億銷售目標(biāo)分解這個(gè)目標(biāo)可否實(shí)現(xiàn)？如何實(shí)現(xiàn)我們來(lái)參考下同區(qū)域橫琴總部大廈的儲(chǔ)客及推售節(jié)奏3月8月10.1210.22正式對(duì)外推廣及儲(chǔ)客營(yíng)銷中心開(kāi)放開(kāi)盤物料展示臨時(shí)接待橫琴展廳臨時(shí)接待處項(xiàng)目折頁(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷中心沙盤、模型到位儲(chǔ)客情況整體項(xiàng)目?jī)?chǔ)客期約8個(gè)月，去化5.8萬(wàn)㎡儲(chǔ)客時(shí)間長(zhǎng)橫琴總部大廈

1234567891011會(huì)議室5F

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30F584.9466.25681.98468.3531F585.9467.25681.98468.3532F586.9468.25681.98468.3533F587.9469.25681.98468.35已銷控未銷控消化主力單位：86-228㎡單位滯銷面積段：470-682㎡單位暢銷單位均為小面積橫琴總部大廈產(chǎn)品營(yíng)銷中心準(zhǔn)備充分，現(xiàn)場(chǎng)沙盤、接待等物料準(zhǔn)備完善，開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)火爆，提升項(xiàng)目成交率展示充分產(chǎn)品面積段滯銷，銷售任務(wù)重客戶基數(shù)低，且儲(chǔ)客期短物料不完善，現(xiàn)場(chǎng)展示不到位本項(xiàng)目營(yíng)銷困境營(yíng)銷策略總原則策略1：快，迅速充分利用可用所有資源，集中爆破，一夜傾城，最大程度地形成眼球效應(yīng)；策略2：準(zhǔn)，打開(kāi)思路，放棄傳統(tǒng)思路；將空間釋放出來(lái)，展示最核心的物料策略3：狠，用最具吸引力的獎(jiǎng)勵(lì)制度，保證最有利的渠道帶客；解決客戶最關(guān)心的問(wèn)題，保證成交推廣策略展示策略客戶策略營(yíng)銷策略總控圖前置儲(chǔ)客11月20日12月31日推廣策略展示策略客戶策略樓體燈光/戶外T牌/報(bào)紙/網(wǎng)絡(luò)/LED/工地圍墻——集中爆破，一夜傾城臨時(shí)接待中心/澳門展場(chǎng)/相關(guān)物料（董事會(huì)報(bào)告、折頁(yè)）——少而精xxx內(nèi)部關(guān)系/琴海灣高端客戶/關(guān)鍵人/中介/老帶新/boss圈層/陌拜——最有力時(shí)間：11月初至11月20日宣傳主題：“中國(guó)xxx大廈——澳門新城·亞太金融總部”目標(biāo)：面向市場(chǎng)發(fā)聲，集中爆破，達(dá)到一夜傾城的效果重點(diǎn)工作：形象推廣、物料展示、客戶渠道挖掘、合作團(tuán)隊(duì)選擇第一階段目的1.釋放項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)點(diǎn)信息2.釋放項(xiàng)目產(chǎn)品品信息，傳遞遞產(chǎn)品亮點(diǎn)，，吸引目標(biāo)客客戶群操作要點(diǎn)內(nèi)容：xxx大廈項(xiàng)目名稱稱+銷售電話位置：可以直接借用用琴海灣T牌，且只需更更換版面既可可，分布于橫橫琴大橋、橫橫琴關(guān)口、澳澳門三個(gè)地方方費(fèi)用預(yù)算：2萬(wàn)/版*3=6萬(wàn)形象推廣——戶外T牌及LED位置針對(duì)客群內(nèi)容橫琴大橋來(lái)往橫琴的車行客戶項(xiàng)目名稱+電話“澳門新城，亞太金融名片”橫琴關(guān)口來(lái)往澳門的內(nèi)地客戶澳門澳門本地客戶戶外牌澳門新城亞太金融名片電話88888888澳門新城亞亞太金融名名片電話88888888借鑒橫琴總部大廈廈樓體廣告較較小，昭示性性不夠，且橫橫琴各處T牌較小，建議議本項(xiàng)目應(yīng)該該充分放大信信息點(diǎn)，提升升昭示性；操作要點(diǎn)位置選擇：正對(duì)進(jìn)入橫琴琴的側(cè)向（目目前樓體條幅幅位置）方式：提升項(xiàng)目調(diào)性性，不使用彩彩色噴繪，樓樓體采用LED燈光字體，提提升夜景效果果費(fèi)用預(yù)算：20萬(wàn)形象推廣——樓體條幅電話號(hào)碼+樓名13推廣平臺(tái)運(yùn)用用目的通過(guò)線上營(yíng)銷銷推廣，提高高項(xiàng)目曝光度度，最大限度度網(wǎng)絡(luò)客戶操作要點(diǎn)主題：“澳門新城·亞太金融總部部”方式：1.主打項(xiàng)目高端端形象案名、、LOGO和電話2.與橫琴管委會(huì)會(huì)合作，建立立APP，實(shí)時(shí)解答橫橫琴政策，構(gòu)構(gòu)建項(xiàng)目、政政府、客戶之之間的關(guān)系網(wǎng)網(wǎng)，且微信每每周更新至少少2次，時(shí)刻跟蹤蹤項(xiàng)目進(jìn)度春節(jié)前渠道信信息釋放——短信＋網(wǎng)絡(luò)APP微信搜房網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)新浪網(wǎng)搜狐焦點(diǎn)形象推廣——推廣平臺(tái)物料展示——臨時(shí)接待中心心目的由于項(xiàng)目營(yíng)銷銷中心空間較較小，如采取取常規(guī)接待中中心的空間布布局，則會(huì)給給客戶留下較較為“擁堵””的體驗(yàn)。項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)提出出打開(kāi)思路，，去繁存精，，將最核心最最精華的信息息傳遞客戶，，打造接待中中心“空靈””體驗(yàn)。操作要點(diǎn)地點(diǎn)：琴海灣營(yíng)銷中中心2樓打造方式：簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格格設(shè)置內(nèi)容：1.做大空間展示示，采取亞克力材材質(zhì)展板和投投影墻（采用用ppt圖片循環(huán)播放放方式，將圖圖片投影于墻墻壁）兩種方方式；2.解決客戶等待待時(shí)間，設(shè)置預(yù)計(jì)10分鐘項(xiàng)目宣傳傳片，包含3分鐘區(qū)域介紹紹，3分鐘企業(yè)集團(tuán)團(tuán)介紹，4分鐘項(xiàng)目介紹紹。物料展示——ipad展示＋數(shù)碼沖沖印操作要點(diǎn)兩種方式：為盡量縮短物物料制作時(shí)間間，保證項(xiàng)目目信息價(jià)值的的順利且較高高調(diào)性地傳遞遞?？紤]將全全套物料電子子化，取消原原有紙質(zhì)樓書(shū)書(shū)、折頁(yè)的形形式，以光盤盤的方式寄送送客戶資料，，以IPAD的形式展示給給客戶；展示內(nèi)容：主要內(nèi)容包括括區(qū)位價(jià)值、、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)、產(chǎn)品戶型型特征、合作作單位、項(xiàng)目目位置等。備注：如IPAD申請(qǐng)流程過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)，可在申請(qǐng)請(qǐng)等待過(guò)程中中采用數(shù)碼沖沖印折頁(yè)的形形式臨時(shí)進(jìn)行行使用。物料展示——董事會(huì)報(bào)告操作要點(diǎn)梳理項(xiàng)目項(xiàng)目目?jī)r(jià)值點(diǎn)，包括外部區(qū)區(qū)域價(jià)值和內(nèi)內(nèi)部差異化價(jià)價(jià)值，使得項(xiàng)項(xiàng)目具有更強(qiáng)強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；外部區(qū)域價(jià)值值包含區(qū)位、、地段、交通通、配套等，，內(nèi)部差異化化價(jià)值主要體體現(xiàn)在全、正正、大、光、、明。內(nèi)部差異化價(jià)價(jià)值點(diǎn)全：零距離，全配配套（第一座座酒店、商業(yè)業(yè)、寫字全面面開(kāi)業(yè)綜合體體）正：純正央企金融融品牌一線濱濱海景觀大：大尺度、大開(kāi)開(kāi)間（4.4m層高，280-550㎡產(chǎn)權(quán)單位），，大企業(yè)光：一線國(guó)際化濱濱海、城市觀觀光視野明：全明空間（明明電梯廳、明明洗手間、明明大堂……）中國(guó)xxx大大廈項(xiàng)目介紹紹會(huì)物料展示——澳門展場(chǎng)操作要點(diǎn)1.展場(chǎng)位置：優(yōu)先選擇澳門門半島寰宇天天下地下A-B庫(kù)。目前中海海名鉆已經(jīng)在在此設(shè)置展場(chǎng)場(chǎng)，已經(jīng)具備備一定人氣，，同時(shí)中海名名鉆的展場(chǎng)也也可以為項(xiàng)目目帶來(lái)一定人人氣?？煽紤]在八佰佰伴、銀河、、威尼斯人等等區(qū)域設(shè)置分分展場(chǎng)，達(dá)到到宣傳吸引人人流的作用；；2.展場(chǎng)方式：主要以宣傳展展臺(tái)形式，放放置產(chǎn)品宣傳傳單頁(yè)、客戶戶登記本、贈(zèng)贈(zèng)送禮品等，，安排2－3人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)解答，對(duì)對(duì)展場(chǎng)進(jìn)行行包裝，使使得展場(chǎng)具具有吸引力力。由于時(shí)間緊緊迫，在進(jìn)進(jìn)行前期推推廣的過(guò)程程中，同步步開(kāi)展xxx內(nèi)部關(guān)系客客戶和琴海海灣大客戶戶的拓展、宣宣傳工作，，通過(guò)電話話、郵件等等，高效整整合客戶資資源，全方方位聯(lián)動(dòng)xxx集團(tuán)團(tuán)在全國(guó)客客戶資源。。客戶渠道——大客戶提前前訂購(gòu)橫琴總部大大廈開(kāi)盤70%的貨量由內(nèi)內(nèi)部股東自自行購(gòu)買。?？梢?jiàn)，內(nèi)部關(guān)系客客戶是使項(xiàng)項(xiàng)目快速消消化的關(guān)鍵鍵。橫琴總部大大廈三大股股東之一中中國(guó)二十冶冶集團(tuán)具備備中央政府府背景，其其在蓄客前前期即利用用集團(tuán)內(nèi)部部體系及體體制的關(guān)系系，提前進(jìn)進(jìn)行推介，，針對(duì)內(nèi)部客客戶給予““優(yōu)先選購(gòu)購(gòu)及內(nèi)部折折扣”，促促進(jìn)大客戶戶提前訂購(gòu)購(gòu)。利用xxx集團(tuán)自身體體制及體系系，挖掘內(nèi)內(nèi)部實(shí)力客客戶提前訂訂購(gòu)，促使使項(xiàng)目?jī)?nèi)部部消化。啟示客戶渠道——內(nèi)部關(guān)系客客戶＋琴海海灣客戶目的精準(zhǔn)摸查客客戶，充分分挖掘xxx集團(tuán)在在全國(guó)各地地的核心關(guān)關(guān)系客戶，，挖掘琴海海灣客戶資資源，通過(guò)過(guò)初步宣傳傳、接觸，，釋放項(xiàng)目目機(jī)會(huì)點(diǎn)、、亮點(diǎn)等，，讓客戶產(chǎn)產(chǎn)生初步意意向?？蛻羟婪诸愔匾孕麄鞣绞阶⒁恻c(diǎn)方式一內(nèi)部客戶全國(guó)大型企業(yè)高電話、郵件及光盤郵寄體現(xiàn)私密性、尊貴感，物料準(zhǔn)備齊全方式二琴海灣客戶A類：別墅業(yè)主高電話、郵件及光盤贈(zèng)送體現(xiàn)私密性、尊貴感，物料準(zhǔn)備齊全B類：157㎡－221㎡高層物業(yè)業(yè)主中等電話、郵件正常流程C類：87㎡－141㎡高層物業(yè)業(yè)主低郵件——各方配合——精選團(tuán)隊(duì)選擇合作單單位：廣告公司、、物料公司司、網(wǎng)絡(luò)公公司、軟裝裝公司組建銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)：建立一支具具有寫字樓樓專業(yè)知識(shí)識(shí)背景的精精英團(tuán)隊(duì)，，從組建、、培訓(xùn)、考考核、上崗崗等方面快快速成型，，具備戰(zhàn)斗斗力，可以以考慮聘請(qǐng)請(qǐng)世聯(lián)行專專業(yè)寫字樓樓銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)；與中介資源源洽談：廣泛合作，，與澳門市市場(chǎng)、珠海海市場(chǎng)、北北上廣深等等區(qū)域中介介強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合，快速形形成市場(chǎng)影影響力。時(shí)間：11月21日至12月底目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)3億元的銷售售任務(wù)重點(diǎn)工作：：渠道拓客客、產(chǎn)品推推售、價(jià)格格制定主要物料：：折頁(yè)、影影視光盤、、董事會(huì)報(bào)報(bào)告（推介介PPT）等一系列列項(xiàng)目的宣宣傳物料，，客戶登記記本、IPAD等。（11月已到位的的相關(guān)物料料及展示））第二階段客戶策略渠道拓客方式行業(yè)協(xié)會(huì)資資源橫琴管委會(huì)會(huì)資源BOSS圈層資源中介資源澳門寫字樓樓群借力“關(guān)鍵鍵人”中介轉(zhuǎn)介老帶新建立與經(jīng)營(yíng)營(yíng)BOSS圈層陌拜短時(shí)間內(nèi)要要實(shí)現(xiàn)快速速銷售，完完成銷售任任務(wù)，必須須要最大限限度擴(kuò)展客客戶渠道，，并最快捷捷獲取客戶戶。這階段段，我們可可以需盡可可能地?cái)U(kuò)大大渠道，采采用最有效效的拓客方方式：拓客渠道——借力“關(guān)鍵鍵人”目的為更快、更更有效地、、更大范圍圍地挖掘行行業(yè)協(xié)會(huì)、、橫琴管委委會(huì)客戶資資源，需找找到機(jī)構(gòu)的的關(guān)鍵人；；同時(shí)，為為提高關(guān)鍵鍵人協(xié)助推推進(jìn)項(xiàng)目推推介事宜的的積極型，，建議設(shè)立立關(guān)鍵人制制度，給予予關(guān)鍵人激激勵(lì)。操作要點(diǎn)通過(guò)行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)、橫琴琴管委會(huì)的的聯(lián)系人，，尋找關(guān)鍵鍵人；預(yù)約拜訪關(guān)關(guān)鍵人，派派發(fā)項(xiàng)目的的宣傳資料料；通過(guò)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)推動(dòng)關(guān)關(guān)鍵人主動(dòng)動(dòng)在單位內(nèi)內(nèi)部宣傳項(xiàng)項(xiàng)目；物料：折頁(yè)、光盤盤、推介報(bào)報(bào)告等一整整套項(xiàng)目資資料；獎(jiǎng)勵(lì)制度：：對(duì)關(guān)鍵人的的獎(jiǎng)勵(lì)，成成交2000萬(wàn)以內(nèi)（單單套）獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)1%；成交4000萬(wàn)以內(nèi)2000萬(wàn)以上（約約半層）獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)2%；4000萬(wàn)以上8000萬(wàn)以內(nèi)（整整層）獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)3%，依此遞推推。備注：“老老帶新”成成交客戶可可納入此獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)范疇。。拓客渠道——中介轉(zhuǎn)介目的與多家中介介公司進(jìn)行行聯(lián)動(dòng)，設(shè)設(shè)置客戶保保護(hù)期，最最大限度利利用中介資資源，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶拓展展。操作要點(diǎn)針對(duì)中介轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介客戶，，設(shè)置保護(hù)護(hù)期（即中介帶帶客戶以首首次登記為為準(zhǔn)，客戶戶有效期設(shè)設(shè)置到項(xiàng)目目開(kāi)盤后一一周為止）），同時(shí)給予具具備市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)；；點(diǎn)數(shù)建議：：4%。風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)主要有有三方面，，一方面中中介為獲取取更多的客客戶，可能能會(huì)出現(xiàn)““打街霸””的現(xiàn)象，，從而影響響項(xiàng)目形象象；第二方方面，中介介可能會(huì)在在項(xiàng)目周邊邊截留主動(dòng)動(dòng)上門客戶戶；第三方方面，中介介與現(xiàn)場(chǎng)銷銷售員聯(lián)合合，造假轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介客戶。。措施：貴司司需在與中中介在簽訂訂合同協(xié)議議中明確以以上問(wèn)題出出現(xiàn)的解決決方式。中介轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)參考案例樓盤轉(zhuǎn)介地點(diǎn)轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)東海國(guó)際香港4%深圳灣1號(hào)香港4%橫琴總部大廈澳門未知拓客渠道——建立BOSS圈層目的主動(dòng)出擊，，建立BOSS圈層，經(jīng)營(yíng)營(yíng)BOSS圈層，通過(guò)過(guò)組織圈層層活動(dòng)，讓讓客戶告訴訴客戶，讓讓客戶影響響客戶，以以擴(kuò)大項(xiàng)目目的口碑營(yíng)營(yíng)銷，達(dá)到到客戶拓展展的目的。。操作要點(diǎn)活動(dòng)地點(diǎn)：：澳門路氹城城銀行酒店店/威尼斯人；；活動(dòng)方式：：舉辦宴會(huì)、、推介會(huì)、、投資論壇壇等，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行客戶戶登記；活動(dòng)頻率：：每周1次，共計(jì)4次；參與客戶：：嫁接各種商商會(huì)、銀行行（招行、、工行等））、酒店等等客戶資源源，現(xiàn)場(chǎng)登登記客戶資資源。拓客渠道——陌拜目的發(fā)揮銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)主觀能能動(dòng)性，走走出去尋找找客戶，進(jìn)進(jìn)行“陌拜拜”。操作要點(diǎn)組建陌拜團(tuán)團(tuán)隊(duì)：建議由xxx公司營(yíng)營(yíng)銷部人員員1名+2名專業(yè)銷售售員（2個(gè)小組）組組成；形象象：：陌拜拜小小組組要要求求統(tǒng)統(tǒng)一一著著正正裝裝；；陌拜拜工工具具：：每人人一一部部IPAD，每每小小組組一一套套完完整整的的項(xiàng)項(xiàng)目目資資料料，，包包括括折折頁(yè)頁(yè)、、光光盤盤等等；；陌拜拜方方式式：：由于于時(shí)時(shí)間間的的限限制制，，不不進(jìn)進(jìn)行行盲盲目目的的““掃掃樓樓式式””陌陌拜拜；；針針對(duì)對(duì)澳澳門門寫寫字字樓樓群群，，先先拍拍下下每每座座寫寫字字樓樓水水牌牌（（并并查查詢?cè)兠棵考壹夜舅酒笃髽I(yè)業(yè)法法人人的的姓姓名名及及聯(lián)聯(lián)系系電電話話）），，前前期期進(jìn)進(jìn)行行電電話話邀邀約約溝溝通通，，如如有有意意向向，，再再進(jìn)進(jìn)行行拜拜訪訪；；針針對(duì)對(duì)行行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)，，重重點(diǎn)點(diǎn)陌陌拜拜關(guān)關(guān)鍵鍵人人。。營(yíng)銷執(zhí)行策略略當(dāng)尋找到客戶戶之后，如何逼定客戶？如何進(jìn)行最有有效的推售組合？如何制定價(jià)格策略？如何進(jìn)行認(rèn)購(gòu)？成交策策略：：增值值回購(gòu)購(gòu)目的解決散散客成成交最最后的的心理理障礙礙——物業(yè)不不升值值及難難以脫脫手，，助力力最后后的成成交逼逼定。。保障障客戶戶利益益，體體現(xiàn)企企業(yè)誠(chéng)誠(chéng)信操作要要點(diǎn)回購(gòu)時(shí)時(shí)間：：簽訂認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)書(shū)5年后（（即2020年1月1日以后后）；；回購(gòu)價(jià)價(jià)格：：將按客客戶所所購(gòu)房房屋的的《深圳市市房地地產(chǎn)買買賣合合同（（預(yù)售售）》原合同同價(jià)款款的110%價(jià)款回回購(gòu)所所售房房屋，，回購(gòu)購(gòu)價(jià)格格等于于預(yù)售售合同同原合合同價(jià)價(jià)上浮浮10%，即回回購(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格=預(yù)售合合同原原合同同價(jià)×110%。；；回購(gòu)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)避避免：：風(fēng)險(xiǎn)1：無(wú)限限責(zé)任任——在此期期間客客戶不不得對(duì)對(duì)該物物業(yè)進(jìn)進(jìn)行二二手交交易，，即該該合同同僅對(duì)對(duì)原業(yè)業(yè)主有有效；；風(fēng)險(xiǎn)2：業(yè)主主回購(gòu)購(gòu)影響響甲方方品牌牌——合同明明確規(guī)規(guī)定可可委托托第三三方進(jìn)進(jìn)行回回購(gòu)；；推售策策略策略核核心：：全部部可選選，合合理引引導(dǎo)整體推推售：：考慮到到實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售售任務(wù)務(wù)的時(shí)時(shí)間緊緊迫，，建議議全部部推出出，但但劃分分高、、中、、低區(qū)區(qū)進(jìn)行行合理理性的的引導(dǎo)導(dǎo)。整體引引導(dǎo)原原則：：散客往往低區(qū)區(qū)引導(dǎo)導(dǎo)，半半層購(gòu)購(gòu)買客客戶往往中區(qū)區(qū)引導(dǎo)導(dǎo)，整整層購(gòu)購(gòu)買客客戶往往高區(qū)區(qū)引導(dǎo)導(dǎo)。散客引引導(dǎo)原原則：：每個(gè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單單位賦賦予獨(dú)獨(dú)特的的價(jià)值值，根根據(jù)客客戶的的需求求進(jìn)行行合理理引導(dǎo)導(dǎo)：01，產(chǎn)權(quán)權(quán)面積積最小小，景景觀好好；02，兩面面采光光，性性價(jià)比比高；；03，景觀觀好、、贈(zèng)送送高；；04，最方方正；；05，昭示示性最最強(qiáng)，，06，贈(zèng)送送最多多，景景觀好好，私私密性性強(qiáng)。。高區(qū)（20-22F）中區(qū)（12-19F）低區(qū)（4-11F）010302040506價(jià)格策策略——核心均均價(jià)策略核核心：：價(jià)格格平穩(wěn)穩(wěn)，保保證穩(wěn)穩(wěn)步走走量本項(xiàng)目目?jī)r(jià)格格初判判采用用傳統(tǒng)統(tǒng)的市場(chǎng)比比較法法的方式式進(jìn)行行估算算，因因橫琴琴區(qū)域域入市市的寫寫字樓樓項(xiàng)目目?jī)H有有橫琴琴總部部大廈廈一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目，因因此在在參考考此項(xiàng)項(xiàng)目的的情況況下，，制定定項(xiàng)目目的核核心均均價(jià)。。計(jì)算公公式：：PX=PA’WA=40000*0.95＝38095元/㎡靜態(tài)因素素下：項(xiàng)目?jī)r(jià)格格為38000元/㎡（取整））考慮貴司司策略目目標(biāo)，初初步預(yù)測(cè)測(cè)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格區(qū)間間為：36000-40000元/㎡36000元/㎡———低價(jià)，快快速走量量38000元/㎡———平穩(wěn)，穩(wěn)穩(wěn)步走量量40000元/㎡———溢價(jià)，緩緩慢走量量?jī)r(jià)格策略略——分戶價(jià)格格0103020405064-22F垂直價(jià)差差:考慮到項(xiàng)項(xiàng)目整體體只有22層，樓層層不高，，每層的的景觀、、采光等等變化不不大，因因此不建建議設(shè)置置跳差及及過(guò)高的的層差，，建議每每層層差差5元/㎡。水平價(jià)差差:根據(jù)水平平面各單單位的價(jià)價(jià)值排序序06＞05、03＞01＞02＞04，設(shè)置水水平面的的價(jià)差