某國際家具項目營銷策劃報告

項目營銷策劃報告**國際家居MALL**國際家居MALL東北家居建材總部基地

財富引擎

投資焦點成為城市資本時代的商業(yè)領航者一、項目分析二、產(chǎn)品分析三、項目定位四、營銷推廣六、營銷機構/銷售組織和管理系統(tǒng)營銷報告內(nèi)容五、推售順序與方法九、銷售培訓七、營銷難點及對策八、招商策略一、項目分析二、產(chǎn)品分析三、項目定位四、營銷推廣六、營銷機構/銷售組織和管理系統(tǒng)營銷報告內(nèi)容五、推售順序與方法九、銷售培訓七、營銷難點及對策八、招商策略二、項目SWOT分析項目分析一、項目指標一、項目指標公建（商鋪）公寓首層二層三層四層3-21層建筑面積19068195705727572741106套數(shù)504504111000總計89011㎡(不含展廳）總套數(shù)約2200套一層業(yè)態(tài)：陶瓷衛(wèi)浴主題，板材、商業(yè)配套。配套商業(yè)街陶瓷衛(wèi)浴板材街一層業(yè)態(tài)計算業(yè)態(tài)面積鋪位數(shù)百分比陶衛(wèi)區(qū)11994.9533166%板材區(qū)3340.20110621%商業(yè)配套2183.9976713%合計17519.155041%業(yè)態(tài)分布特點二層業(yè)態(tài)：木裝批發(fā)主題，配飾配套。樓門街地板街櫥柜街配飾街二層業(yè)態(tài)計算業(yè)態(tài)面積鋪位數(shù)百分比樓門區(qū)5524.19817435%配飾區(qū)4201.04212024%地板區(qū)5706.29914429%櫥柜區(qū)2544.2376613%合計17975.785041業(yè)態(tài)分布特點三層業(yè)態(tài)：五金電料市場、美食廣場及管理配套。市場管理五金電料市場美食廣場公寓業(yè)態(tài)建筑面積五金涂料超市2661.46開發(fā)商辦公1152.84美食廣場1391.40合計5205.70業(yè)態(tài)分布特點四層業(yè)態(tài)：燈飾超市、美食與管理配套。辦公用房業(yè)態(tài)分布特點燈飾超市公寓美食廣場業(yè)態(tài)建筑面積燈飾超市2661.46開發(fā)商辦公1152.84美食廣場1391.40合計5205.70項目目策策劃劃推推廣廣報報告告一、項項目指指標(商業(yè)街街）商業(yè)街街各層層面積積比例例：以上各各層比比例可可以看看出：：首層面積占占38%,對資金金回籠籠及整整個項項目招招商及及未來來運營營（品品牌商商家）），有有基本本保證證。二層面積占占40%，一、二二層面積接接近，，對市市場的的營業(yè)業(yè)起到到相互互促進進的作作用。。兩層層占近近80%，可以以有效效統(tǒng)一一經(jīng)營營和管管理。。三、四四層面積各各占11%，可以以填補補首、、二層層的商商業(yè)業(yè)業(yè)種空空白和和豐富富家居居MALL概念。。項目目策策劃劃推推廣廣報報告告一、項項目指指標(商業(yè)街街）商業(yè)街街各層層經(jīng)營營套數(shù)數(shù)比例例：以上各各層比比例可可以看看出：：首、二二層套數(shù)各各有504套，大大連最最大的的可售售建材材市場場，加加上展展廳，，就可可以體體現(xiàn)項項目的的巨大大規(guī)模模，并并有效效吸引引附近近商家家進場場經(jīng)營營。項目目策策劃劃推推廣廣報報告告二、項項目SWTO分析S-優(yōu)勢區(qū)域價價值：項目目位居居大連連新城城區(qū)，，與大大連主主城區(qū)區(qū)僅半半小時時車程程，隨隨著人人口增增加，，逐漸漸變成成城市市的重重要地地區(qū)區(qū)，地地塊的的價值值會不不斷攀攀升。。商業(yè)氣氣氛：周邊邊陶瓷瓷、建建材經(jīng)經(jīng)營商商戶眾眾多，，是大大連心心目中中傳統(tǒng)統(tǒng)的家家具裝裝飾的的采購購地域域。配套完完善：：跟同類類項目目對比比，項項目規(guī)規(guī)模、、規(guī)劃劃、設設計具具有很很強的的競爭爭力，，齊備備的配配套，，提供供了投投資者者、經(jīng)經(jīng)營者者優(yōu)越越的創(chuàng)創(chuàng)富平平臺，，給消消費者者提供供良好好的購購物環(huán)環(huán)境。。升值潛潛力：大連連乃至至金州州新城城市組組團規(guī)規(guī)劃快快速實實施。。交通優(yōu)優(yōu)勢：沈大大、丹丹大高高速及及金州州火車車站，，交通通便利利。規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢：60萬總建建的超超大型型家居居（建建材））采購購基地地。業(yè)態(tài)整整合：完善善的配配套、、合理理業(yè)態(tài)態(tài)分布布、容容易形形成““一站站式””采購購中心心。整合優(yōu)優(yōu)勢：整合合北中中國區(qū)區(qū)中高高當家家居生生產(chǎn)、、經(jīng)營營企業(yè)業(yè)，有有效集集聚社社會資資本，，高速速創(chuàng)造造財富富。二、項項目SWOT分析W-劣勢經(jīng)營氣氣氛：由于于項目目體量量大，，短期期內(nèi)形形成濃濃厚的的商業(yè)業(yè)氣氛氛，但但需要要一段段較長長時間間養(yǎng)商商期。。培育周周期：需考考驗本本商業(yè)業(yè)招商商、運運營、、管理理的能能力，，信心心建立立尤為為重要要。競爭氣氣氛：**、后后鹽、、華南南等競競爭對對手，，經(jīng)營營時間間較長長，積積累部部分忠忠誠商商戶。。二、項項目SWOT分析T-威脅點點商業(yè)格格局：周邊邊的同同類市市場，，將來來會按按照城城市規(guī)規(guī)劃配配套，，將不不斷變變化，，具有有較多多的不不確定定性。。知名度度：本項項目一一直受受到““**”品品牌的的影響響，延延續(xù)該該品牌牌將““受制制于人人”，，對項項目以以后的的銷售售及經(jīng)經(jīng)營。。商家忠忠誠度度：商圈圈內(nèi)的的經(jīng)營營者，，都是是生意意人。。若商商場沒沒有穩(wěn)穩(wěn)定的的客、、商流流和較較快增增長的的收入入，他他們會會隨時時轉(zhuǎn)換換經(jīng)營營場所所。競爭對對手：針對對本項項目，，他們們可能能隨時時調(diào)整整銷售售及經(jīng)經(jīng)營策策略，，繼續(xù)續(xù)吸引引商家家繼續(xù)續(xù)經(jīng)營營。會會籠絡絡各自自的經(jīng)經(jīng)營商商家、、制造造對項項目不不利的的消息息、或或者搶搶奪經(jīng)經(jīng)營客客戶。。運營能能力：項目目巨大大、項項目運運營能能力，，會直直接形形象到到項目目是否否成功功。二、項項目SWOT分析O-機會點點區(qū)域升升溫：09年后，，住宅宅及商商業(yè)物物業(yè)租租金不不斷上上漲，，說明明金州州區(qū)域域價值值在不不斷提提升。。市場空空白：大連連金州州及開開發(fā)區(qū)區(qū)和北北三市市尚無無象本本項目目科學學的業(yè)業(yè)態(tài)布布局，，填補補了城城市發(fā)發(fā)展經(jīng)經(jīng)營場場所空空白點點。格局調(diào)調(diào)整：由于于大連連市的的各建建材城城都開開始增增容，，“居居然之之家””的進進入提提升了了項目目的競競爭格格局。。信用等等級：政府府支持持、給給項目目增加加了信信用度度，對對提升升項目目品牌牌價值值，項項目的的銷售售及經(jīng)經(jīng)營都都有很很大帶帶動。。一、項項目分分析二、產(chǎn)產(chǎn)品分分析三、項項目定定位四、營營銷推推廣六、營營銷機機構/銷售組組織和和管理理系統(tǒng)統(tǒng)營銷報報告告內(nèi)容五、推推售順順序與與方法法九、銷銷售培培訓七、營營銷難難點及及對策策八、招招商策策略(一)、商業(yè)業(yè)街(二)、公寓寓(三)、展廳廳產(chǎn)品分分析(1)、商業(yè)業(yè)街指指標商鋪首層二層三層四層勝利路1272.0141464.0212928.0432928.043外商業(yè)街2368.1552427.33012799.07632799.0763內(nèi)商業(yè)街15427.8615679.04總計19068.0319570.3955727.1195727.119項目目策策劃劃推推廣廣報報告告(2)、商業(yè)業(yè)街分分布特特點①首層層商鋪鋪分布布特點點首層商商鋪臨臨近勝勝利路路的占占首層層面積積7%，總共共29套，平平均47㎡/套。，只能能提供供5-7家高級品品牌進進駐。。臨近**陶陶瓷建建材市市場的的也僅僅占12%，總共19套，平平均34㎡/套。說明首首期對對外展展示功功能較較好商商鋪的的展面面比例例較少少。剩余81%的商鋪鋪都在在商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)，說說明商商鋪大大部分分按照照商場場鋪價價值，，限制制商鋪鋪價值值提升升。單鋪開開間4米，進進深8米，屬屬于小小面積積商鋪鋪。做做成較較大展展廳柱柱子較較多，，難度度較大大。(2)、商業(yè)業(yè)街分分布特特點②二層層商鋪鋪分布布特點點按照朝朝向跟跟一層層分布布相似似。二層商商鋪基基本屬屬于專專業(yè)類類市場場鋪。?？縿倮氛颊?%，外街街12%，總共共19%。說明明二層層19%的商鋪鋪較強強展示示功能能。項目目策策劃劃推推廣廣報報告告二、商商業(yè)街街分布布特點點③三、、四層層商鋪鋪分布布特點點屬于長長廊式式雙排排列式式商鋪鋪，展展示功功能較較弱，，需要要較強強的引引導指指引。。項目目策策劃劃推推廣廣報報告告(3)、商業(yè)業(yè)街價價值提提升建建議首層價價值提提升：：價值最最大化化：在在以上上標示示地方方的電電梯、、洗手手間應應該放放置到到商業(yè)業(yè)價值值不高高的地地方。。引導人人流：：因為為洗手手建及及一些些必須須日常?；顒觿討撛撏锢锩嬉龑?，，增加加內(nèi)部部商業(yè)業(yè)街的的人流流，從從而可可以提提升內(nèi)內(nèi)接商商鋪的的價值值循環(huán)原原則：：電梯梯、通通道、、導視視系統(tǒng)統(tǒng)不要要重復復，不不然容容易造造成““視覺覺盲點點”。。（2號樓右右側））勝利路路二、公公寓指指標公寓21號22號面積（㎡）19344.0921762.11單戶面積戶型30.23/戶型60.45套數(shù)（戶）646360總面積（㎡）41106.2總套數(shù)（戶）1000二、公公寓特特點面積：：30.23、60.45平米，，兩種種戶型型為主主朝向：：朝東東19戶/單層，，朝西西15戶景觀：：東向向看商商業(yè)街街，西西看舊舊陶瓷瓷批發(fā)發(fā)城間隔：：單間間和商商務套套間。。帶獨立立式洗洗手間間開放式式廚房房總價：：按照照6000元（精精裝））單價價計算算，每每套價價格20萬至36萬左右右，首首付30%(6-11萬），，按揭揭20年每月月還款款800-1500元。一、項項目分分析二、產(chǎn)產(chǎn)品分分析三、項項目定定位四、營營銷推推廣六、營營銷機機構/銷售組組織和和管理理系統(tǒng)統(tǒng)營銷報報告告內(nèi)容五、推推售順順序與與方法法九、銷銷售培培訓七、營營銷難難點及及對策策八、招招商策策略一、定定位系系統(tǒng)三、客客戶定定位四、價價格定定位項目定定位二、檔檔次定定位一、定定位系系統(tǒng)現(xiàn)代新新穎外外立面面大型商商業(yè)會會所(酒店)超大、、超高高展廳廳專業(yè)而而體貼貼物管管服務務20年專業(yè)業(yè)市場場商蘊2千個經(jīng)經(jīng)營商商戶的的人脈脈金州家家居建建材產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布布局先進、、科學學的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃60萬巨型型商業(yè)業(yè)航母母**國國際家家居MALL--------東北家家居（（建材材）總總部基基地開發(fā)企企業(yè)雄雄厚資資金實實力超大商商業(yè)運運營體體商脈背背景新型創(chuàng)創(chuàng)富引引擎再現(xiàn)財財富新新領域域二、檔檔次定定位中、高高檔家家居（（建材材）展展示、、交易易、采采購中中心三、客客戶定定位①、投投資者者②、經(jīng)經(jīng)營者者③、消消費者者目標客客戶構構成投資者者⑴、來來源區(qū)區(qū)域大連金州吉林山東黑龍江江營口北三市市鞍山丹東沈陽主要來來源區(qū)區(qū)域次來源源區(qū)域域潛在區(qū)區(qū)域投資行行為：：穩(wěn)健健型投投資客客戶；；投資項項目的的公寓寓產(chǎn)品品及展展廳；；投資收收益目目標10%；地域劃劃分：：大連連為主主，周周邊客客戶為為輔，，外阜阜客戶戶為補補充；；投資者者⑵、特特征投資者⑵、特征征年齡：35-50歲資本：100萬以上（銀銀行存款款）收入來源源：有穩(wěn)定和持續(xù)的在東北地地區(qū)從事事商業(yè)活活動5年以上經(jīng)驗：2次以上置業(yè)或投投資經(jīng)驗驗，炒鋪鋪者。對項目周周邊商業(yè)業(yè)氣候及及規(guī)劃熟熟悉炒鋪鋪者。主力店進進駐帶來來的收益益持續(xù)升升值商鋪的傳傳承和保保持增值值的特性性金州住宅宅升值空空間大金州的商商鋪升值值空間更更大投資客戶戶營銷利利益點行業(yè)描述述：房屋屋中介及及房產(chǎn)界界、理財財師協(xié)會會掌控的的大連高高收入群群體、溫溫州商團團客戶、、項目周周邊客戶戶特點：專專業(yè)炒樓樓人士、、分炒號號和炒鋪鋪兩類地理位置置：大連連、金州州、開發(fā)發(fā)區(qū)炒鋪者炒鋪客戶戶：內(nèi)部部認購給給予優(yōu)惠惠價，開開盤期恢恢復原價價；炒號客戶戶：內(nèi)部部認購銷銷售采取取排號或或者抽簽簽順序認認購；炒鋪客戶戶營銷利利益點經(jīng)營者⑴、來源源區(qū)域項目華南家居建材**陶瓷瓷批發(fā)市場場主要來源源區(qū)域次來源區(qū)區(qū)域潛在區(qū)域域奇麗達家家私大世界界后鹽陶瓷瓷建材中心心金三角市場金州陶瓷城千佰家私千佰家私宜家家居大世界經(jīng)營者⑴、來源源區(qū)域主要來源源區(qū)域:**陶瓷瓷批發(fā)市市場、后后鹽陶瓷瓷建材中中心、金金州陶瓷瓷城。次來源區(qū)區(qū)域：華南家具具大世界界、金三三角建材材潛在區(qū)域域：宜家家具具、大世世界家居居（五一一）、興興業(yè)建材材、百安安居、幸福家具具?？蛻裘枋鍪鲭y點：對購鋪有有一定的的抵觸情情緒。購購鋪資金金可以運運營多個個店鋪，，資金流流動性受受影響。。整體吸納納吸納木業(yè)業(yè)和綜合業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)銷商商吸納地板板和陶瓷經(jīng)銷銷商吸納具備備行業(yè)眼光經(jīng)經(jīng)銷商吸納燈具具板材門業(yè)經(jīng)經(jīng)銷商1、金州陶陶瓷城經(jīng)經(jīng)銷商2、后鹽陶陶瓷城經(jīng)經(jīng)銷商3、華南大大世界經(jīng)經(jīng)銷商4、開發(fā)區(qū)區(qū)建材經(jīng)經(jīng)銷商5、裝飾材材料城經(jīng)經(jīng)銷商心理舉棋棋不定，，具有抱抱團心理理，目前前認為項項目地蓋蓋高檔街街區(qū)，并并以招商商為主，，如果能能營造原原陶瓷城城地塊拆拆遷的輿輿論，將將使他們們不得不不進入新新街區(qū)；；商場經(jīng)營營3年，已形形成固定定的商圈圈及客群群，木業(yè)業(yè)及綜合合業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營不善善，大連連商場飽飽和，可可轉(zhuǎn)移至至金州地板業(yè)戶戶拆遷，，經(jīng)營檔檔次較低低，可流流向金州州市場與金州一一體化，，吸引具具備戰(zhàn)略略眼光的的行業(yè)經(jīng)經(jīng)營者（西安路路二期改改造動遷遷）燈具具、壁紙紙、布藝藝、板材材、推拉拉門、五五金件業(yè)業(yè)態(tài)，流流向金三三角為主主，預計計10%可到達金金州經(jīng)營者⑵、特征征年齡：35-45歲經(jīng)歷：本本地區(qū)從從事陶瓷瓷（建材材）經(jīng)營營6-10年。經(jīng)驗：2次以上專業(yè)批發(fā)發(fā)市場經(jīng)經(jīng)營經(jīng)驗驗對項目周周邊商業(yè)業(yè)氣候及及規(guī)劃熟熟悉目的：增加營業(yè)業(yè)場所面面積代理新品品牌品牌牌加大市場場占有率率經(jīng)銷商客客戶營銷銷利益點點一、經(jīng)營營市場空空間二、經(jīng)營營項目情情況三、主力力店商鋪鋪的一鋪鋪養(yǎng)三代代概念宣宣傳全域化市場發(fā)發(fā)展，大連處處于城市化和和工業(yè)化進程程中，房地產(chǎn)產(chǎn)市場需求將將得到有效支支撐金州、開發(fā)區(qū)區(qū)5月合并。金州州和開發(fā)區(qū)的的房地產(chǎn)市場場處于洼地，，北三市房地地產(chǎn)未來市場場空間廣闊1、主力店進駐駐引領經(jīng)銷商商購鋪2、新商街新的的建筑形式消費者⑴、來源區(qū)域域主要來源區(qū)域域次來源區(qū)域潛在區(qū)域金州地區(qū)大連市區(qū)普蘭店、瓦房房店項目莊河旅順消費者⑴、來源區(qū)域域主要來源區(qū)域域:金州、普蘭店店、瓦房店、、莊河的裝修修（裝潢）公公司和新房裝裝修的市民。。次來源區(qū)域：大連地區(qū)的裝裝修（裝潢））公司和新房房裝修的市民民。潛在區(qū)域：旅順地區(qū)。消費者⑵、特征年齡：25-35歲經(jīng)歷：本地區(qū)區(qū)工作5年以上。經(jīng)驗：2次以上置業(yè)和裝修經(jīng)經(jīng)歷。對項目周邊家家具（建材））采購較熟悉悉目的：采購較新的裝裝修（裝飾））材料降低裝修成本本節(jié)省運輸成本本四、價格定位位定價原側：我司按照市場比較法和地區(qū)物業(yè)增值兩方面考慮制制定銷售價格格商鋪定價原側側：按照商鋪的位置、面積、、開間、樓層層、業(yè)態(tài)分類類、經(jīng)營品種種/檔次等要素。公寓定價原則則按照公寓的位置、朝向、、面積、樓層層、景觀、噪噪音等要素。市場價格現(xiàn)狀參考后鹽陶瓷城一一層2元，部分層高高5.4米；二層租金金1.2元，地下一層層1.2元。金州老陶瓷城城一層2元（交二免三三），二層0.8-1元。一、銷售價格格二、租金價格格大連無商業(yè)整整體銷售項目目，只能以住住宅價格作參參考，按商鋪鋪的產(chǎn)品形式式不同，作為為參考，目前前金州住宅價價格均價5500元/平。金州的社社區(qū)商鋪價格格10000-20000元/平。居然之家太原原店租金水平平3元/天/平居然之家杭州州店租金水平平5元/天/平居然之家重慶慶店租金水平平4元/天/平本項目處于大大連下屬的金金州，目前認認為居然之家家店租金水平平3元/天/平主力店租金水水平參考公寓銷售預測銷售面積銷售價格銷售額41106.260002.46億公寓市場價格格參考：金州公寓市場場售價：目前前5500，70年產(chǎn)權，預計計2010年金州價格上上漲20%，均價達到6600，本案考慮40年產(chǎn)權，價格格預計為5500-6000元。金州寫字間租租金水平：0.72元/平/天公寓市場價格格參考層高因素：一一層層高為5.4米，二層為6米層高較同類類商場高，具具備打造兩層層的前提——租金水平溢價價20%；主力店進駐因因素——租金價格溢價價20%；精品街區(qū)定價價影響因素一層平均租金金價格2.8元/平/天；二層租金價格格2元/平/天；整體租金價格格水平為2.4元/平/天。項目特質(zhì)影響響租金價格：：根據(jù)本項目影影響銷售價格格的因素分析析和研究，確確定本項目的的平面系數(shù)由由以下系數(shù)構構成：⑴景觀觀系數(shù)；⑵朝朝向系數(shù)；⑶⑶安靜度系數(shù)數(shù)；⑷房型系系數(shù)；⑸私密密性系數(shù)。本本項目的垂直直系數(shù)為層差差系數(shù)。公寓定價影響響因素整體銷售均價價為6000元/平。價格影響系數(shù)數(shù)：層高因素：一一層層高為5.4米，二層為6米層高較同類類商場高，具具備打造兩層層的前提——租金水平溢價價20%；主力店進駐因因素——租金價格溢價價20%；展廳定價影響響因素一層平均租金金價格2.8元/平/天；二層租金價格格2元/平/天；整體租金價格格水平為2.4元/平/天。項目特質(zhì)影響響租金價格：：四、價格定位位商鋪公寓首層二層三層四層3-21層建筑面積19068.0319570.3955727.1195727.11941106套數(shù)504504111000均價(元/㎡)1800012500695052506000（精裝）總鋪價（元）3432245432446299383980347730067375246600000總值（元） 9.2億商鋪價值估算算：四、價格定位位價格調(diào)整策略略：中開高走按照金州附近近同類裝也市市場的價格制制定公開發(fā)售售價格，按照照市政工程、、工程進度、、營銷節(jié)點、、旺銷等的利利好不斷提升升價格。小步快走，快快速拉高按照項目的貨貨量，逐批推推出市場，按按照銷售量越越高，小幅提提升價格，這這樣能給投資資者和經(jīng)營者者較強的緊迫迫感，從而在在保證預期售售價的情況下下達到快速銷銷售的目的。。一、項目分析析二、產(chǎn)品分析析三、項目定位位四、營銷推廣廣六、、營營銷銷機機構構/銷售售組組織織和和管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)營銷銷報報告告內(nèi)容容五、、推推售售順順序序與與方方法法九、、銷銷售售培培訓訓七、、營營銷銷難難點點及及對對策策八、、招招商商策策略略營銷銷所所遵遵循循的的核核心心思思想想五度度思思維維大盤盤+新盤盤我們們需需要要一一種種角角度度造勢勢+造市市我們們需需要要一一種種高高度度節(jié)點點+節(jié)奏奏我們們需需要要一一種種力力度度脈點點+賣點點我們們需需要要一一種種精精度度兌現(xiàn)現(xiàn)+變現(xiàn)現(xiàn)我們們需需要要一一種種速速度度營銷銷所所遵遵循循的的核核心心思思想想本案案土地地物業(yè)業(yè)形象象提提升升品牌牌塑塑造造價值值提提升升形象象提提升升品牌牌塑塑造造品質(zhì)質(zhì)體體現(xiàn)現(xiàn)價值值提提升升形象象塑塑造造利潤潤保保障障產(chǎn)品品力力提提升升產(chǎn)品品互動動盈利利保保障障營運運能能力力項目目成成功功須須整整合合各各種種資資源源，，必必須須會會向向三三個個方方向向引引導導延延伸伸至至：：投資資領領域域經(jīng)營營領領域域消費費領領域域營銷銷總總體體策策略略理念念先先行行厚積積薄薄發(fā)發(fā)①營銷銷總總體體策策略略深挖挖洞洞廣積積糧糧②目前前的的大大連連房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場，，特特別別是是商商業(yè)業(yè)--專業(yè)業(yè)或或綜綜合合，，批批發(fā)發(fā)或或者者零零售售市市場場，，不不只只是是一一個個需需求求市市場場，，還還是是一一個個血血淋淋淋淋的的競競爭爭市市場場。。為為進進一一步步擴擴大大本本案案的的準準客客戶戶群群體體，，避避免免出出現(xiàn)現(xiàn)準準客客戶戶群群體體流流量量之之瓶瓶頸頸，，也也為為保保障障本本案案具具有有充充足足的的可可經(jīng)經(jīng)營營客客戶戶群群，，我我們們必必須須………營銷銷總總體體策策略略借市市造造勢勢理性性引引導導③營銷銷總總體體策策略略先賣賣地地區(qū)區(qū)價價值值再賣賣項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品④營銷銷策策略略及手段段市場場目目標標感性性推推動動理性性推推動動本案案廣告告推推廣廣跨區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)行行雜雜志志、、報報紙紙；；會會員員刊刊物物；；電電視視媒媒體體等等。。②現(xiàn)場包裝

現(xiàn)場展示系統(tǒng)，從視覺上造成紅紅火火的項目宣傳、施工進度等形象③制造造反反應應軟性性前前期期滲滲透透旺銷銷氣氣氛氛制制造造事件件炒炒作作主題題新新聞聞④各項活動慶典、聯(lián)誼聚會、研討、會議、觀摩⑤限量吸收會員限量發(fā)售物業(yè)物以稀為貴，營造轟動羊群心理⑥現(xiàn)場展示展廳商業(yè)功能示范商業(yè)環(huán)境⑦①聯(lián)合推廣溫州商會、其他行業(yè)協(xié)會等協(xié)同推廣觀感感體體驗驗促促進進邀請請客客戶戶親親臨臨現(xiàn)現(xiàn)場場實實際際感感受受⑧感性性推推動動價格策略中開高走稍低于市場預期逐步提升①物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理顧問管理軟硬件服務承諾②質(zhì)量見證精心選材裝修品質(zhì)施工質(zhì)量③項目目落落成成保保證證配套套設設施施落落成成日日保保證證質(zhì)量量保保證證④大大大連連區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)龍龍頭頭地地利利的的理理性性宣宣傳傳巨大大規(guī)規(guī)模模實力力展展示示最先先成成熟熟升值值潛潛力力大大規(guī)劃劃設設計計的的完完美美及及前前瞻瞻性性配套套齊齊全全交通通暢暢達達付款款方方式式一次次性性付付款款建筑筑分分期期銀行行按按揭揭⑥理性性推推動動⑤現(xiàn)場場售售樓樓中中心心銷銷售售（（體體驗驗式式營營銷銷））現(xiàn)場場售售樓樓中中心心是是地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目銷銷售售的的主主戰(zhàn)戰(zhàn)場場，，應應引引起起我我們們足足夠夠的的重重視視。營銷銷手手段段組組合合之之一一所謂謂體體驗驗式式營營銷銷是是指指企企業(yè)業(yè)以以消消費費者者為為中中心心，，通通過過對對事事件件、、情情景景的的安安排排以以及及特特定定體體驗驗過過程程的的設設計計，，讓讓消消費費者者在在體體驗驗中中產(chǎn)產(chǎn)生生美美妙妙而而深深刻刻的的印印象象，，并并獲獲得得最最大大程程度度上上的的精精神神滿滿足足的的過過程程。。在消消費費需需求求日日趨趨差差異異性性、、個個性性化化、、多多樣樣化化的的今今天天，，消消費費者者已已經(jīng)經(jīng)不不僅僅僅僅關關注注產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身所所帶帶來來的的““機機能能價價值值””，，更更重重視視在在產(chǎn)產(chǎn)品品消消費費的的過過程程中中獲獲得得的的““體體驗驗感感覺覺””。。**廣廣場場體體驗驗式式營營銷銷模模式式就就是是在在前前期期的的產(chǎn)產(chǎn)品品塑塑造造、、營營銷銷推推廣廣、、銷銷售售服服務務到到后后期期的的商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營、、商商業(yè)業(yè)管管理理等等項項目目的的各各項項環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)、、各各類類場場所所、、各各種種道道具具中中，，充充分分融融入入客客戶戶熟熟悉悉的的情情景景、、項項目目真真實實的的情情景景和和未未來來消消費費的的情情景景，，讓讓過過程程充充滿滿互互動動，，讓讓接接觸觸成成為為體體驗驗。。以差差異異化化““個個性性””為為目目標標，，以以““第第一一””原原則則整整合合外外部部資資源源，，以以““定定向向””方方式式探探索索市市場場，，以以““關關系系””手手段段積積累累客客戶戶。。通通過過此此種種營營銷銷模模式式來來為為**廣廣場場的的消消費費者者、、投投資資者者、、經(jīng)經(jīng)營營者者帶帶來來了了穩(wěn)穩(wěn)定定、、鮮鮮明明、、獨獨特特、、超超值值的的消消費費體體驗驗，，形形成成了了個個性性鮮鮮明明的的品品牌牌文文化化，，從從而而打打動動了了眾眾多多目目標標受受眾眾的的心心。。【體驗驗營銷銷關鍵鍵詞】】體驗驗、一一站式式互動動、全全程、、個性性、第第一、、特色色、參參與體驗式式營銷通過銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場的的精心心設置置刺激激消費費者感感商業(yè)項項目的的營銷銷推廣廣在賣賣場將將會表表現(xiàn)得得淋漓盡盡致，，**廣場場的體驗驗營銷銷主場場將設設在銷銷售中中心，，但銷銷售中中心已已不僅僅僅是是一個個成交交的場場所，，貼切切地說說，她她應是是一所所“體體驗中中心””，體體驗中中心的的設計計、布布置應應體現(xiàn)現(xiàn)項目目的定定位，，并有有極強強的““體驗驗感””。體體驗中中心的的一物物一紙紙一燈燈一景景一桌桌一椅椅都應應帶有有項目目的““時尚尚、專專業(yè)””特質(zhì)。。**廣場場強烈鼓鼓勵消消費者者在接接待中中心進進行全全面的的親身身體驗驗，而而不是是象其其他銷銷售中中心的的工作作人員員一樣樣一進進門就就對著著你喋喋喋不不休，，然后后是公公式化化地問問答。。體驗式式營銷銷的實實現(xiàn)通過營營銷推推廣傳傳達的的方式式和內(nèi)內(nèi)容來來表現(xiàn)現(xiàn)營銷推推廣的的方式式和內(nèi)內(nèi)容是是實現(xiàn)現(xiàn)體驗驗營銷銷的第第二大大手段段，無無論是是平面面設計計、軟軟文訴訴求，，還是是戶外外廣告告、電電臺、、電視視臺等等媒體體表現(xiàn)現(xiàn)，都都應緊緊緊圍圍繞**廣廣場的的商業(yè)業(yè)定位位、調(diào)性作作為一一切作作品、、一切切宣傳傳方式式的精精神思思想，，這樣樣就會會在過過程中中留下下體驗驗的烙烙印。。體驗式式營銷銷的實實現(xiàn)通過全全程人人員的的工作作行為為方式式來感感染**廣廣場有一種種高度度（城城市高高度、、商業(yè)業(yè)高度度、氣氣質(zhì)高高度）），這這種高高度是是通過過人與與物來來傳達達出去去的，，因此此，在在營銷銷推廣廣過程程和后后期的的經(jīng)營營管理理過程程中，，要求求所有有的工工作人人員都都應帶帶著一一份高高度（（絕不不是傲傲慢））和氣氣質(zhì)來來約束束自己己的言言辭、、行為。。**廣場場是推動動商業(yè)業(yè)提升升的動動力，，所以以，工工作作作為應應是具具有氣氣質(zhì)的的、職職業(yè)的的、行行業(yè)領領導力力。體驗式式營銷銷的實實現(xiàn)點對點點（泰泰盈模模式））培訓一一只專專業(yè)直直銷隊隊伍，，成立立直銷銷小組組，針針對選選定的的目標標客戶戶區(qū)域域或單單位，，直接接登門門造訪訪。這一銷銷售模模式能能夠直直接與與準客客戶面面對面面的溝溝通交交流，，直接接了解解準客客戶對對于項項目及及項目目區(qū)域域的意意見或或建議議，直直接了了解準準客戶戶的需需求情情況。。營銷手手段組組合之之二通過現(xiàn)場場公關活動動和促促銷活活動來來進行行互動動公關活活動和和促銷銷活動動是任任何地地產(chǎn)項項目、、商業(yè)業(yè)活動動不可可或缺缺的內(nèi)內(nèi)容，，不同同類型型的項項目在在開展展公關關活動動和保保銷活活動時時，都都有帶帶有其其項目目的特征。。**廣場場在開展展公關關活動動和促促銷活活動時時，強強調(diào)目目標受受眾的的感觀觀刺激激和行行為參參與，，以達達到體體驗營營銷的的目的的。通過招招商過過程品品牌商商家的的加盟盟來說說服品牌商商家的的不斷加加盟**廣廣場是對倡倡導““品牌牌、時時尚””體驗驗消費費最有有力的的強心心劑，，充分分借助助品牌牌商家家的加加盟，，舉行行“XXX品牌商家進進駐**廣廣場新聞發(fā)發(fā)布會會”、、“XXX品牌商家進進駐**廣廣場簽約儀儀式””、““XXX商家開開業(yè)新新聞發(fā)發(fā)布會會”等等，利利用這這一事事件營營銷來來配合合體驗驗營銷銷的開開展，，同時時通過過媒體體（報報紙、、戶外外、條條幅））傳播播出去去，以以此來來不斷斷豐富富體驗驗營銷銷的實實質(zhì)內(nèi)內(nèi)容。。通過后期的的經(jīng)營管理理機構來保保障實施真正的商業(yè)業(yè)體驗還得得落到開業(yè)業(yè)后的實際際場景中去去，前期策策劃和設計計的藍圖最最終還要揭揭開她神密密的“面紗紗”，開業(yè)業(yè)后的**廣廣場會不會是一一個讓整座座城市為之之“傾心””一方面得得靠眾多商商家的傾力力經(jīng)營，另另一方面還還要靠有先進理念念的經(jīng)營管管理公司來進行管理理。啟動定向團團體銷售模模式定向團體銷銷售作為輔輔助性銷售售模式，我我們應該給給與充分重重視。團購購歷來是房房地產(chǎn)項目目最能體現(xiàn)現(xiàn)銷售速度度的方式，，我們強烈烈建議本案案迅速組建建這一功能能性銷售組組織，組織織編制為2-5人，銷售方方向為全市市范圍內(nèi)的的中、大型型機關團體體、銀行、、醫(yī)院、各各行業(yè)的商商會或者俱俱樂部等機機構，再配配合以具有有誘惑力的的促銷措施施，相信對對本案的銷銷售具有較較大的推動動作用。營銷手段組組合之三啟動定向推推介會銷售售模式——流動銷售中中心定向推介會會是為了盡盡可能的擴擴大項目的的影響及知知名度、美美譽度，針針對大中甚甚至中小型型專業(yè)市場場附近的廣廣場等展開開的宣傳推推廣方式。。營銷手段組組合之四啟動定點模模式在大連市的的各個區(qū)域域人流比較較集中的地地方，設置置看房接站站點如市內(nèi)內(nèi)各商圈、、大型酒店店等，然后后在每個接接站點派一一名接待人人員。接待待人員的主主要作用是是引導客戶戶乘坐看房房車到項目目現(xiàn)場，如如成功引導導一個客戶戶不論成交交與否都給給工作人員員XXXX元的獎勵。。這種銷售售方式能夠夠有效地聚聚集各區(qū)域域的客戶人人流到售樓樓現(xiàn)場，那那么現(xiàn)場的的人氣會非非常好，成成交量也會會隨之上升升。營銷手段組組合之五營銷手段組組合之六啟動聯(lián)合模模式選定知名大大型商場、、超市、書書店、酒店店、游艇會會、高爾夫夫球會、車車友會等作作為聯(lián)合推推廣單位，，在相應單單位的場所所內(nèi)設置專專用柜臺進進行資料的的派發(fā)及宣宣介活動。。聯(lián)合推廣單單位可以選選定1—2個地點作為為試點單位位首先運行行，如成果果比較顯著著，在增擴擴至新瑪特特及其他商商場、書店店、酒店等等。營銷手段組組合之七啟動會員行行銷模式建立**行行業(yè)聯(lián)盟（（財富俱樂樂部/會員制），會員制營銷銷是一種具具有很大潛潛力可挖掘掘的市場營營銷手法,它整合了客客戶關系營營銷和體驗驗式營銷的的優(yōu)勢，非非常適合講講究市場口口碑與公眾眾形象的房房地產(chǎn)市場場。它改變變了以往產(chǎn)產(chǎn)品單獨面面對整個市市場的弱勢勢局面，通通過對重點點客戶的重重點公關維維系，由以以往的單點點爆破變?yōu)闉槎帱c爆破破，多方位位有重點的的滲透市場場，這使的的會員制的的營銷手法法為越來越越多的項目目所關注。。會員制營銷銷是建立在在一定數(shù)量量和質(zhì)量的的會員基礎礎上，會員員制度的設設定既是對對會員質(zhì)量量的一種過過濾，同樣樣也會對客客戶形成一一種心理暗暗示，通過過良好的會會員服務使使得會員團團體更具有有吸引力，，同時更利利用群體活活動所形成成的一種氛氛圍提高客客戶實際成成交數(shù)量和和速度。產(chǎn)品營銷策策略以外壓內(nèi)，以內(nèi)促外外，小步快快跑，步步提價價鑒于周邊客客戶多是以以經(jīng)營為主主，對購鋪鋪興趣不大大，因此有有必要以外外壓內(nèi)，通通過大舉炒炒作壓垮其其心理防線線。由于項目體體量較大，，因此炒作作不能一步步完成，必必須呈波浪浪式，形成成高峰低谷谷。為了形成熱熱炒氛圍，，使已購鋪鋪客戶受益益，因此以以小步快跑，，步步提價價的策略聚集集成吸金黑黑洞。營銷手段組組合之八全民營銷的的實現(xiàn)主要是利用用有特殊條條件的人來來開拓銷售售渠道，通通過編外人人員的方式式實現(xiàn)項目目的銷售。。其主要渠渠道有以下下幾種：大連及金州州、開發(fā)區(qū)區(qū)其它高端端樓盤的銷銷售人員；；金州及開發(fā)發(fā)區(qū)的政府府工作人員員、退休人人員、街道道辦人員、、教師、銀銀行職工等等社會聲譽譽好，口才才好的人員員；異地高端樓樓盤及商業(yè)業(yè)樓盤的銷銷售人員。。通過這些人人員成交后后，可以給給予其一定定的提成。。這樣就可可以將我們們的銷售渠渠道最大限限度地進行行擴展，并并廣造聲勢勢。營銷手段組組合之九編外營銷、、財富共享享全民營銷的的實現(xiàn)其主要以下幾個個作用：便于統(tǒng)一招招商。有利于開業(yè)業(yè)后的物業(yè)業(yè)管理。容易造成旺旺銷、租的的銷售環(huán)境境。營銷手段組組合之十返租/帶租約銷售售客群定位產(chǎn)品精品街區(qū)展廳公寓經(jīng)營者購房者純投資者投資者城市資本時時代的家居居商業(yè)領航航者中意生活得總部者得得天下財富，向總總部集結海洋主題內(nèi)部裝修風風格陶瓷等主業(yè)態(tài)總部大廈推廣總思想推廣策略既要掃射更要點射電視、電臺臺、報紙，，海陸空廣廣告鋪天蓋蓋地，把目目標消費層層在廣闊的的市場空間間進行鎖定定，謂之掃掃射。在目目標對象已已經(jīng)非常明明晰的基礎礎上，在他他們喜歡的的媒體或場場合進行宣宣傳，謂之之點射。有時候，點點射的成本本更低，效效果最好。。廣告策略明明確點推廣必須明確的的四部分：：**家居mall是什么？（（項目屬性性）**家居建建材總部基基地說什么么？（利益益承諾）對誰說？怎怎么說？（（廣告定定位）以什么方式式說？媒體體出擊（（傳播組組合）媒體優(yōu)化組組合策略傳播推廣1、主要傳播播媒體——報紙媒體因為其涵蓋蓋面廣、說說明效果有有深度，而而且有極高高的閱讀率率，且閱讀讀人群都集集中于大都都市，文化化程度較高高，信息選選擇自由度度大，所以以是房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的首首選媒體。。例如：大大連日報，，半島晨報報等。報紙媒體也也是我們整整個傳播系系統(tǒng)最主要要的媒介，，在營銷推推廣的不同同階段我們們都將有不不同的運用用。報紙媒介主主要服務于于我們的如如下傳播系系統(tǒng)：■系列繕稿稿及理念傳傳播系統(tǒng)■形象及產(chǎn)產(chǎn)品促銷硬硬廣告系統(tǒng)統(tǒng)（貫穿整整個項目品品牌成長的的整個過程程）■新聞事件件“炒作””輔助系統(tǒng)統(tǒng)（形成品品牌積累或或者促進銷銷售）■公關活動動的輔助報報道系統(tǒng)（（引爆銷售售，提升品品牌形象））媒體優(yōu)化組組合策略2、輔助傳播播媒體■電視電臺臺媒體電視媒介具具有直觀、、感官認識識強烈、覆覆蓋面廣，，傳遞信息息快，具有有聲音及活活動畫面等等特色，成成為傳播最最全面的媒媒介。但其其缺點也很很明顯：信信息不可保保存、傳播播時間不長長、宣傳費費用昂貴等等，使得電電視一般都都不能夠成成為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商的的主要宣傳傳媒體。依據(jù)電視媒媒體在大連連的到達率率居所有媒媒體之最的的實際情況況，我們將將主要利用用它進行如如下的傳播播服務：（（中前期以以形象訴求求之主，后后期以實景景拍攝為最最佳）。公關活動的的信息傳播播報道；生活方式的的演繹；品牌形象的的生動演繹繹。傳播推廣媒體優(yōu)化組組合策略■戶外廣告告媒體戶外廣告媒媒體存在于于固定區(qū)域域，色彩、、造型以及及尺寸大小小對廣告效效果都有很很顯著的影影響，最為為關鍵的是是區(qū)域地段段的選擇將將直接影響響廣告?zhèn)鞑ゲサ男Ч?。。因此，對對戶外媒體體的運用至至關重要的的是地段和和路線的選選擇?！霈F(xiàn)場宣傳傳促銷廣告告主要包括：：銷售海報報、銷售樓樓書、現(xiàn)場場工地懸掛掛廣告、現(xiàn)現(xiàn)場空飄、、橫幅、促促銷單張、、售樓部現(xiàn)現(xiàn)場包裝等等。傳播推廣媒體優(yōu)化組組合策略■戶外廣告告媒體戶外廣告媒媒體存在于于固定區(qū)域域，色彩、、造型以及及尺寸大小小對廣告效效果都有很很顯著的影影響，最為為關鍵的是是區(qū)域地段段的選擇將將直接影響響廣告?zhèn)鞑ゲサ男Ч?。。因此，對對戶外媒體體的運用至至關重要的的是地段和和路線的選選擇?！霈F(xiàn)場宣傳傳促銷廣告告主要包括：：銷售海報報、銷售樓樓書、現(xiàn)場場工地懸掛掛廣告、現(xiàn)現(xiàn)場空飄、、橫幅、促促銷單張、、售樓部現(xiàn)現(xiàn)場包裝等等。傳播推廣媒體優(yōu)化組組合策略媒體投放策策略建議采用“全面面攻擊策略略”與“階階段強勢攻攻擊策略””，迅速樹樹立項目的的品牌公信力和有效效促進銷售售。媒體優(yōu)化組組合建議■長期媒體體（半年以以上）：路路牌、戶外外噴繪、車車身廣告；；■報紙媒體體：大連日日報、半島島晨報■輔助報紙紙媒體：行行業(yè)雜志、、商會會刊刊、裝修雜雜志等■電視或電電臺媒體；；商業(yè)信息息、專業(yè)論論壇等■其他媒體體：各季房房展等。傳播推廣媒體傳播系系統(tǒng)說明1、公共關系系活動系統(tǒng)統(tǒng)公關活動最最主要就是是為了配合合營銷活動動展開的，，另外還可可以通過一一些SP活動加深消消費者對項項目的認識識，在一定定程度上可可以縮短項項目品牌形形象的建立立過程。通過富有廣廣泛社會參參與性、社社會討論價價值的公關關活動的展展開，提前前對優(yōu)尚的的生活形態(tài)態(tài)進行展示示，將項目目最具差異異性的一面面充分展示示出來，使使消費者對對項目未來來的生活形形態(tài)有一個個深刻的認認識，促進進品牌的成成長，使得得消費者盡盡快品牌的的忠誠購買買者。另外外還可以通通過SP活動的策策劃，提提升現(xiàn)場場銷售的的氣氛，，給予消消費者信信心，引引爆銷售售。一個個好的SP活動策劃劃可以大大大縮短短項目的的銷售周周期。SP活動可以以將社區(qū)區(qū)活動轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樯缟鐣侣劼?，提升升社區(qū)新新聞的價價值，增增加媒體體關注和和討論的的機會。。另外在在枯燥的的媒體宣宣傳面前前顯得更更加生動動形象，，為開發(fā)發(fā)商和客客戶增加加對話的的機會，，調(diào)動客客戶的參參與積極極性，增增進雙方方的感情情，進行行有效的的互動溝溝通，逐逐步建立立鞏固關關系營銷銷的模式式。傳播推廣媒體傳播播系統(tǒng)說說明2、新聞輔輔助系統(tǒng)統(tǒng)■新聞相相對于廣廣告來講講更具可可信度和和影響力力，便于于制造社社會熱點點，易于于國際家家居商業(yè)業(yè)形態(tài)的的優(yōu)越性性以及項項目品牌牌的權威威性?！鰳嫿◤姀娪辛Φ牡男侣劼?lián)聯(lián)盟，借借助新聞聞視角來來發(fā)掘項項目的核核心產(chǎn)品品特征及及新型商商業(yè)理念念的內(nèi)涵涵和現(xiàn)實實意義。。根據(jù)傳傳播推廣廣的需要要，充分分利用大大連及遼遼寧各報報社、電電視臺、、電臺記記者的傳傳媒力量量，對上上述產(chǎn)品品特征及及生活理理念進行行新聞性性、唯一一性、適適應性甚甚至是爭爭議性的的炒作，，實現(xiàn)項項目品牌牌的社會會性關注注和最大大限度的的傳播。?！鰻幦∶饷赓M新聞聞炒作作作為輔助助系統(tǒng)，，其內(nèi)容容與軟文文及形象象廣告系系統(tǒng)相聯(lián)聯(lián)系，使使新聞炒炒作的內(nèi)內(nèi)容始終終按照我我們的方方向發(fā)展展。新聞聞系統(tǒng)始始終圍繞繞軟文系系統(tǒng)推出出的內(nèi)容容展開，，也可增增強形象象廣告系系統(tǒng)和軟軟文系統(tǒng)統(tǒng)的力度度?！鲋饕鞘桥e行一一些記者者招待會會或者邀邀請專家家舉辦專專題論壇壇等形式式來實現(xiàn)現(xiàn)。傳播推廣媒體傳播播系統(tǒng)說說明3、形象象硬廣告告系統(tǒng)形象硬廣告告系統(tǒng)是是我們擬擬訂的主主系統(tǒng)，，一個全全新的產(chǎn)產(chǎn)品理念念的面市市，往往往需要較較大的推推廣力度度，尤其其是項目目初期，，最主要要的就是是導入項項目的核核心產(chǎn)品品特征，，對品牌牌進行傳傳播，另另外還有有對這種種未來的的商業(yè)形形態(tài)進行行描述，，實現(xiàn)平平面廣告告的“攻攻心”戰(zhàn)戰(zhàn)略，引引起社會會各界的的共鳴。。在項目目開盤期期/強銷期，，形象硬硬廣告又又是進行行產(chǎn)品力力傳播和和品牌力力傳播的的重要促促銷工具具。傳播推廣媒體傳播播系統(tǒng)說說明4、軟文文傳播系系統(tǒng)硬廣告由由于其主主要以圖片片信息訴訴求為主主，信息息含量比比較少。。因此，，我們建建議在大大連主流流媒體《大連日報報》《半島晨報報》等以報紙紙雜志的的形式設設立專題題部分，，結合公公關活動動、項目目推廣進進行不同同主題的的探討，，一改過過去軟文文空泛無無物的常常規(guī)做法法，從而而達到品品牌傳播播更好的的傳播效效果。傳播推廣廣4

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關于總部介紹總部機構、企業(yè)、文化等總部基地網(wǎng)站2網(wǎng)上交易網(wǎng)上交易團購系列3通過建立統(tǒng)一的、覆蓋面積廣的網(wǎng)絡平臺，能夠?qū)崿F(xiàn)在網(wǎng)上發(fā)布相關行業(yè)及商務信息、進一步規(guī)范、優(yōu)化、重構電子商務平臺上獲得的市場信息及時傳遞到各信息系統(tǒng)流程；同時有利于建設電子商務平臺，可以集成信息、內(nèi)容管理、支持服務等各種業(yè)務與應用的目標。5、網(wǎng)絡傳傳播系統(tǒng)統(tǒng)傳播推廣廣項目媒體體組合策策略投放渠道報紙電視臺電臺雜志樓宇戶外網(wǎng)絡所占比重48%7%4%6%6%25%4%總計總銷售額的1%-1.5%媒體投放放比重主要選擇擇大眾媒媒體報紙紙、戶外外(含高高炮、車車體、站站臺、路路旗)、、網(wǎng)絡(含短信信)媒體體作為全全年的主主力媒體體，再根根據(jù)其它它媒體的的各自特特征進行行各階段段的結合合、補充充。項目媒體體組合策策略媒體投放放比重項目媒體體組合策策略各主要廣廣告媒體體優(yōu)劣勢勢比較表表信息傳播面成本比較主要傳播對象優(yōu)點缺點電視媒體大高工人、中小學生、公務員、一般白領人士、知識分子觀賞性強，具有強大的影響力，最能吸引消費者，而且不受時空限制，傳遞迅速費用高，目標觀眾選擇性較強，且廣告信息不易保存廣播媒體中等中等學生、老齡公眾、一般上班族年輕人士廣泛，制作簡單，費用較低，攜帶方便，可隨時隨地收聽吸引力不如電視，廣播覆蓋區(qū)域狹窄，且廣告信息不易保存報紙媒體大高公務員、老齡公眾、一般上班族廣泛，時效性強，廣告信息易保存，制作簡單平面廣告，吸引力較弱，且宣傳費用較高雜志媒體中等較低大學生、女性公眾、知識分子保存期長，廣告效果持續(xù)時間長，印刷精美，費用較低，傳閱率高缺乏動感，時效性差，且廣告接觸面較低網(wǎng)絡媒體中等較低學生、白領階層、高知階層傳遞速度、制作精美，成本較低安全性較差，且傳播面不夠廣泛戶外廣告中等中等公眾費用較低，具有一定的持久性無法選擇目標對象印刷廣告小低選擇特定的對象選擇特定的購買對象，節(jié)省不必要的浪費購買者廣泛，郵寄發(fā)放困難廣告核心心定位戶外廣告告策略及及主題建建議形式：公交候車亭、高速公路單立柱、機場燈箱、青泥洼橋和人民路樓體廣告策略建議：突出整個項目場景的渲染照片，注重產(chǎn)品細節(jié)，大氣，奢華感很強。主題建議：從規(guī)模性出發(fā)，著眼東北亞行業(yè)集群目的：昭示性強，醒目，對企業(yè)品牌傳播能行之有效的達到口碑結果廣告核心心定位報刊雜志志廣告策策略及主主題建議議目的的：：傳遞項項目信息息，塑造造整體形形象；策略建議議：著眼眼產(chǎn)品細細節(jié)，大大氣，奢奢華感很很強，傳傳遞信息息一定要要全面。。主題建議議：在大大的項目目定位下下的主題題，重點點強調(diào)大勢推廣操作策略遵循“大大氣———尊祟———巔峰峰”的廣廣告調(diào)性性，**廣場的的廣告訴訴求應從從“點””到“線線”再到到“面””，展開開宣傳攻攻勢，以報紙紙、電視視等大眾眾媒體鋪鋪開“面面”，以以DM、、現(xiàn)場POP、、會所、、銷售中中心、樣樣板房等等實現(xiàn)““點”的的突破，，沿著““**廣廣場賣的的不僅是是鋪位，，而是一一顆真實實世界中中的搖錢錢樹”這這一思想，來鋪開開各個階階段的廣廣告宣傳傳。這樣樣的廣告告風格（（說話風風格），，正好切切中本項項目目標標客戶的的心理特特征：高高額穩(wěn)定定的回報報（無論論是投資資者還是是經(jīng)營者者），迎迎合消費費受眾群群體對現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)文明的的追求。。營銷推廣廣節(jié)點規(guī)規(guī)劃（2010年國慶階段段）營銷期別時間規(guī)劃重要節(jié)慶必要條件蓄勢鋪墊期2010年4月1日—6月27日春季房展會（4.15）銷售中心（臨時）開盤期2010年6月28日—7月5日公開發(fā)售慶典公建取得預售許可證強銷期2010年7月6日—8月5日夏季房展會（7月）銷售中心（正式）銷售調(diào)整期2010年8月6日—8月30日公寓登記銷售延續(xù)期2010年9月6日—10月30日秋季房交會（9月底）公寓取得預售證營銷推廣廣節(jié)點規(guī)規(guī)劃（2010年國慶階段段）6月28日－－7月5日7月6---8日5日２０10年4月－6月27日①蓄勢鋪墊墊期強銷期6.28４.１7.5②開盤期8月6日---8日30日8.59月6日-10月30日8.3010.1銷售中心心（臨時時）開放放儀式大連商業(yè)業(yè)運營論論壇（冠冠名）2010年東北區(qū)區(qū)投資論論壇暨““**國國際·家居MALL啟動儀式式。商業(yè)街商商鋪示范范展示廳廳對外開開放“**國國際·家居MALL公開發(fā)售售典禮。。新銷售中中心落成成及展廳廳商業(yè)示示范區(qū)開開放公寓登記記計劃④調(diào)整期⑤銷售延續(xù)續(xù)期**國際際·家居MALL客戶聯(lián)誼誼會秋季房交交會**國際際·家居MALL客戶聯(lián)誼誼會國慶展銷銷商業(yè)街封封頂?shù)涠Y禮公寓正式式開售【優(yōu)惠權登登記計劃劃】【事件營銷銷】【階段性返返租】【大眾營銷銷】【階段性促促銷】【事件營銷銷】【事件營銷銷】【小眾營銷銷】優(yōu)惠權登登記計劃劃登記時間間：2010年4月1日—6月28日登記地點點：大連連金州勝勝利路““**國國際家具具MALL”銷售中心心登記方法法：規(guī)定時間間內(nèi)，繳繳納￥10000元/套，優(yōu)惠惠權保證證金在本項目目商鋪公公開發(fā)售售時可以以享受額外98折。如登記人人在公開開發(fā)售時時，無意意購買及及主動放放棄優(yōu)惠惠及認購購資格，，繳納的的優(yōu)惠權權保證可可以退回回（無息息）。繳納優(yōu)惠惠權保證證金順序序號以自自編號（（XXX號開始））為準；；備注：本本優(yōu)惠排排名從2010年4月1日開始登登記，順順序號以以繳納優(yōu)優(yōu)惠權保保證金順順序號為為準；從從XXX號開始登登記的客客戶享有有排名、、階段性性折扣和和開盤選選鋪的資資格，不不享受保保留意向向單位權權利。優(yōu)惠權登登記計劃劃排名優(yōu)惠惠（排名優(yōu)優(yōu)惠以繳繳納優(yōu)惠惠權保證證金順序序號為準準）；繳納優(yōu)惠惠權保證證金的前前1-20名客戶可可獲得額額外96折。繳納優(yōu)惠惠權保證證金的前前21-40名客戶可可獲得額額外97折。繳納優(yōu)惠惠權保證證金的前前41-60名客戶可可獲得額額外98折。繳納優(yōu)惠惠權保證證金的前前61-80名客戶可可獲得額額外99折。繳納優(yōu)惠權保保證金的前81-100名客戶可獲得得價值3000元現(xiàn)金折扣。（101名以后則不享享受排名優(yōu)惠惠，如果保證證金客戶成功功放棄有買，，以上排名優(yōu)優(yōu)惠無效）。。備注：本優(yōu)惠惠排名從2010年4月1日開始登記，，順序號以繳繳納優(yōu)惠權