高房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)推生理論

6/6解密高房?jī)r(jià)之房?jī)r(jià)推升理論——看房?jī)r(jià)如何在6年間從８00成本被推升到4400售價(jià)的作者:三笑博客網(wǎng)址：角色及對(duì)應(yīng)因素分析銀行銀行在房產(chǎn)開發(fā)到出售的整個(gè)過程是個(gè)貫穿始終的，它為每一個(gè)資金需求者提供資金需要，簡(jiǎn)單歸類，其實(shí)他是一個(gè)身份，兩面角色,暫且分為“銀行Ａ”和“銀行Ｂ”.銀行A：房產(chǎn)開發(fā)商的資金支持方，為房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)奠定基礎(chǔ)。對(duì)應(yīng)因素：房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款因素銀行B:房屋購買者的資金支持方，為購房者提供按揭貸款.對(duì)應(yīng)因素：購房按揭貸款因素房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)開發(fā)商是房產(chǎn)項(xiàng)目的第一發(fā)起者。對(duì)應(yīng)因素:房產(chǎn)項(xiàng)目獲利因素一手炒房者直接從房產(chǎn)開發(fā)商手中購房,但不以居住為目的的購房者,他們的購房需求已投資獲利為目的，無實(shí)際使用需求。對(duì)應(yīng)因素：轉(zhuǎn)讓獲利因素1二手炒房者從一手炒房者手中購房或者承擔(dān)一手炒房者中間人,以加價(jià)獲利。其中比較典型的就是房產(chǎn)中介，也有部分個(gè)人.對(duì)應(yīng)因素：轉(zhuǎn)讓獲利因素2政府政府的介入可以說是多方面的：最初房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)立時(shí)的土地審批；土地地價(jià)設(shè)定;房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)征收；招商引資時(shí)的優(yōu)惠政策設(shè)定;房?jī)r(jià)走高時(shí)的限定政策制定；充當(dāng)國有商業(yè)銀行的精神后盾等等。其實(shí)政府還可細(xì)分為兩個(gè)部分:地方政府和國家政府.地方政府的政策目的有其局限性,官員政績(jī)、短期經(jīng)濟(jì)效益往往是直接目標(biāo)。比如一些地方政府可能為招商引資盲目的審批一些開發(fā)項(xiàng)目，造成了房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)土地資源的壟斷,而正是土地壟斷使房?jī)r(jià)調(diào)控喪失了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的約束;也有地方政府為增加地方財(cái)政收入提高土地價(jià)格，低價(jià)成本必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁為房產(chǎn)開發(fā)成本，最終轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。對(duì)應(yīng)因素：地價(jià)因素國家政府是宏觀經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控者，它的介入以國家整體經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)利益為目的。積極疲軟時(shí)，國家政府設(shè)定寬松的經(jīng)濟(jì)政策,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立開發(fā)項(xiàng)目；房?jī)r(jià)過高時(shí),國家政府便制定一些打壓政策對(duì)房?jī)r(jià)加以抑制，但是抑制手段必須兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地方政府、銀行安全、財(cái)政收入、社會(huì)穩(wěn)定等各方面的利益，這便造成了多數(shù)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響是越打越漲。對(duì)應(yīng)因素：(1）稅收因素（2）錯(cuò)誤政策因素6.經(jīng)濟(jì)環(huán)境按理說經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是被動(dòng)的,因?yàn)榻┠陙矸康禺a(chǎn)一直是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的重頭,可以說有時(shí)候房地產(chǎn)本身左右著整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的走向，所以只提一點(diǎn)，就是經(jīng)濟(jì)的虛增長(zhǎng)部分:通貨膨脹。百度對(duì)通貨膨脹的釋義是：在紙幣流通條件下，因貨幣供給大于貨幣實(shí)際需求，也即現(xiàn)實(shí)購買力大于產(chǎn)出供給,導(dǎo)致貨幣貶值,而引起的一段時(shí)間內(nèi)物價(jià)持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象.其實(shí)質(zhì)是社會(huì)總需求大于社會(huì)總供給（供遠(yuǎn)小于求）。判斷是否通貨膨脹其實(shí)很簡(jiǎn)單，并不一定查閱官方報(bào)道，因?yàn)楣俜綌?shù)據(jù)總帶有很多粉飾成分，我們只需要對(duì)比一下現(xiàn)在與前某年人民幣兌換黃金的價(jià)格就可以了.從目前人民幣的購買力變化來看,我國的確長(zhǎng)期處于通貨膨脹的影響之下。對(duì)應(yīng)因素:通脹因素其他其他就是一些非主要角色，凡是想在房產(chǎn)開發(fā)、交易、轉(zhuǎn)讓過程的各個(gè)環(huán)節(jié)中沾取點(diǎn)利益成分的關(guān)系人員、某些部門以及貪官都算是其他角色的扮演者，他們雖不是重頭部分,但是在房地產(chǎn)這塊大蛋糕上，都想盡辦法咬一口，自然便咬大了房?jī)r(jià)。對(duì)應(yīng)因素：其他因素總結(jié)一下，影響房?jī)r(jià)的因素總計(jì)有個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款因素購房按揭貸款因素房產(chǎn)項(xiàng)目獲利因素轉(zhuǎn)讓獲利因素1轉(zhuǎn)讓獲利因素２地價(jià)因素稅收因素錯(cuò)誤政策因素通脹因素其他因素房?jī)r(jià)推升過程分析其實(shí)房?jī)r(jià)的飆升始終對(duì)推手分蛋糕過程，也可以說是個(gè)炒作的過程。在無炒作的環(huán)境下,可以說房地產(chǎn)也像其他商品一樣,遵循著市場(chǎng)定價(jià)的規(guī)律,也像普通商品一樣是個(gè)簡(jiǎn)單的生產(chǎn)銷售過程。而且以前多是現(xiàn)房銷售，房產(chǎn)商也遵循著成本定價(jià)法,即核算成本后加上合理的利潤，便是房?jī)r(jià)。當(dāng)然,所謂合理的利潤，只是在本行業(yè)來說,而實(shí)際上，項(xiàng)目年凈利潤也在２0%以上。這樣一個(gè)三年期的樓盤,最終的項(xiàng)目?jī)衾麧檻?yīng)該在６0％(此處的利潤率因在一個(gè)項(xiàng)目期間計(jì)算，所以按累加法計(jì)算)。這樣一處成本為８０0元／平的樓盤，加上營業(yè)稅的影響的話,價(jià)格定位1300～１４00元/平，便是參考售價(jià).隨著炒房風(fēng)潮的到來，房屋預(yù)售（售樓花）成為房產(chǎn)交易的主流，正是預(yù)售的產(chǎn)生，使很多真正有購房需要的人（購生活住房者)因資金不足,購房欲望眼見著被炒高的房?jī)r(jià)擊垮。下面我們通過上一節(jié)提取的推升因素，分析一下房?jī)r(jià)被炒高的過程，看看房?jī)r(jià)怎么漸漸離我們遠(yuǎn)去的。假定項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立房產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)自有資金開發(fā)實(shí)際最終成本為８00元/平（包含土地成本)，開發(fā)期為3年，項(xiàng)目?jī)衾麧欘A(yù)計(jì)50％（平均年凈利潤1６。67%，不高吧）；假定期間為2003年初至2008年末；銀行為其提供三年期貸款,最終造成總項(xiàng)目２0%的成本加成（其實(shí)現(xiàn)在很多樓盤都是那銀行的錢開發(fā)的,房產(chǎn)商倒掉的話，銀行是最大的敗家）；第二年初開始預(yù)售,一手炒房者要求利潤20%，一手炒房者資金不足時(shí)可尋求銀行按揭貸款；二手炒房者要求利潤加成１0％，資金不足可向銀行貸款;六年后,2009年初最終購房者購房；期間通脹影響每年為5%,六年總體影響為３4%（１.0５的六次方減1)；經(jīng)歷三次交易,每次稅務(wù)影響成本為１%，三次交易總影響為３％（1．0１的三次方減1),總體營業(yè)稅影響為５%,稅務(wù)加成總體為８％（３％加5%)；購房按揭總體影響假定為五年,按揭年利率為5％,按８成按揭計(jì)算,總體影響成本加成２0％；地方政府三年后提高地價(jià)，造成房地產(chǎn)行業(yè)總成本加成影響,設(shè)定加成系數(shù)為1０%；國家政府錯(cuò)誤政策抑制房?jī)r(jià),造成房?jī)r(jià)整體上漲，加成10％;其他原因造成房?jī)r(jià)上漲加成１0%；以上加成數(shù)據(jù)純屬合理估測(cè)數(shù)據(jù)，以作演算之用.根據(jù)以上假設(shè)項(xiàng)目，可以提取出房?jī)r(jià)推升十大因素的具體加成系數(shù):房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款因素：20％購房按揭貸款因素：２0％房產(chǎn)項(xiàng)目獲利因素:5０%轉(zhuǎn)讓獲利因素１:2０%轉(zhuǎn)讓獲利因素２：1０%地價(jià)因素：10％稅收因素:８％錯(cuò)誤政策因素:１0%通脹因素：34％其他因素:10％以上因素系數(shù),根據(jù)乘法算式可以計(jì)算出六年后即2００9年初最終購房者購房時(shí)，被炒作出的房屋現(xiàn)價(jià)：800*（1+２0%）＊（1＋20%)＊（1+50％)*(1+20％）＊（1＋10%)＊（1＋10％）*(1+8％)＊(1+10%）＊（1+3４%）*(1+10％）＝800*5．492=43９3.6（元/平)即約44０0元（元/平)也許有人懷疑這樣的數(shù)據(jù)結(jié)論,但是你可以查看一下近幾年房?jī)r(jià)飆升的規(guī)律,基本來說，這個(gè)數(shù)據(jù)是合理的。后續(xù)分析這個(gè)房?jī)r(jià)被眾多推手形成之后，房產(chǎn)的價(jià)格變成了實(shí)際成本的幾倍,本來政府是可以捅破的，這就是經(jīng)濟(jì)泡沫嘛，很簡(jiǎn)單，但是一旦捅破這個(gè)泡沫，后果不堪設(shè)想.首先是銀行：下圖是銀行和購房者、開發(fā)商之間的一個(gè)關(guān)系簡(jiǎn)圖。其實(shí)在整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)交易過程中,資金投入最多的便是銀行，一旦成本公布，泡沫破裂，開發(fā)商樓盤難以出售，就會(huì)形成銀行壞賬,而購房者拒付按揭，同樣形成銀行的壞賬，這樣最終相當(dāng)于銀行借錢給開發(fā)商，將房?jī)r(jià)炒高后自己掏錢買下。獲利的是開發(fā)商以及中間各個(gè)環(huán)節(jié)的炒作者，銀行成了最大的買家，也便是最大的敗家。這個(gè)問題很嚴(yán)重,一旦產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，將是整個(gè)金融系統(tǒng)的全面崩盤。在中國,主要的商業(yè)銀行都是國有銀行,政府作為其總后方,絕不會(huì)坐視不管，也絕不會(huì)允許這樣的現(xiàn)象發(fā)生。其次是政府:一旦捅破房地產(chǎn)泡沫，用真實(shí)的成本衡量整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，該行業(yè)的整體商品價(jià)值便縮水為原來的18．2%（按上數(shù)據(jù)估算，僅供參考），這樣的話整體國民經(jīng)濟(jì)都將重新評(píng)估,至于經(jīng)濟(jì)是進(jìn)是退，恐怕難以定論。第三是開發(fā)商:如今因炒作造成的房產(chǎn)價(jià)格，已經(jīng)為社會(huì)大眾所接受，一旦重新按成本定價(jià),無疑是承認(rèn)現(xiàn)在的定價(jià)是一個(gè)天大的欺詐行為，而開發(fā)商手中的樓盤必將成倍縮水，同時(shí)還可能面臨購房者因覺上當(dāng)要求退房等問題。第四是已購房者：現(xiàn)在還拿著房子的炒房者，恐怕還很多,縱然不是炒房的人,高價(jià)買到房子后,只要房?jī)r(jià)不跌，在心理上也會(huì)認(rèn)為自己所購房產(chǎn)物有所值.試想，一旦有人告訴你，4400的房子,成本其實(shí)只有80０，估計(jì)對(duì)于多數(shù)人來說無異于晴天霹靂，不知道有多少人會(huì)瘋的。其實(shí)某些開發(fā)商說的對(duì)，房地產(chǎn)商不降價(jià),其實(shí)是在為業(yè)主保值,只是這種保值只是一種心理保值而已，只是讓你對(duì)８０0的房子值4400建立信心。房產(chǎn)泡沫破政策分析人說隔行如隔山,對(duì)于絕大多數(shù)人來說,看房地產(chǎn)業(yè)猶如隔著云霧看山，神神秘秘的，其實(shí)咱們大可以想一想，世界上的什么不是人造的，只要是人造的,就沒有什么神秘的。目前的狀況是政府與開發(fā)商互相指責(zé)其是高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)?其是明白的人都知道，這種指責(zé)各有目的，且又有共同目的，但是誰都不會(huì)揭出真相，因?yàn)槭聦?shí)的真相是“老鴰站在豬身上－——－一樣黑”。房產(chǎn)商的處境是并不是不想降價(jià),因?yàn)榘俜种畮装俚睦麧檸p峰,一直走下去,如履薄冰，但是降價(jià)的前提是要和政府的意愿保持一致，不要傷及銀行的元?dú)猓植荒芷茐纳鐣?huì)穩(wěn)定.政府的政策陷于一種尷尬，樂觀的經(jīng)濟(jì)指數(shù)，金融危機(jī)的大環(huán)境，社會(huì)穩(wěn)定的需要，底層住房需求的降價(jià)呼聲，于是在所謂的一輪輪政策出臺(tái)無果之后,看似要?jiǎng)诱娴兜奶岢觥耙种品績(jī)r(jià)過快上漲"政策。但是這個(gè)提法仔細(xì)分析字面并不是打壓房?jī)r(jià),戳破經(jīng)濟(jì)泡沫，而是以穩(wěn)定為目的的，因?yàn)槠渲蛔治刺峤档头績(jī)r(jià),而是“抑制”“過快上漲”，或者說政府的目的是讓房?jī)r(jià)停下來，但是也不要降,不降的目的是等，等通脹系數(shù)或者經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將現(xiàn)在的房?jī)r(jià)與成本之間的高度空當(dāng)填平。但是這恐怕不是本屆政府可以完成的任務(wù),若靠通脹系數(shù)去填平,估計(jì)得需要20年時(shí)間,而靠經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來填平估計(jì)也得需要10年。世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境也非一成不變，對(duì)中國的影響也會(huì)越來越大，政策的走向到底如何，不得而知.房產(chǎn)泡沫的破裂是一種必然,只是房?jī)r(jià)停滯的時(shí)間越長(zhǎng),泡沫破裂時(shí)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面作用影響就越小。經(jīng)濟(jì)房合理售價(jià)及廉租房成本分析經(jīng)濟(jì)房其實(shí)完全剔除炒作因素之后對(duì)售價(jià)的影響只剩下了房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款因素：1５％(政策優(yōu)惠)購房按揭貸款因素：15％（政策優(yōu)惠)房產(chǎn)項(xiàng)目獲利因素:5０％（假定開發(fā)商追求利潤率不變）稅收因素:５％（因交易環(huán)節(jié)縮減，稅收加成影響降低）通脹因素：３４%(其對(duì)材料成本的影響不變，故總體不變）其他因素:5％（該環(huán)節(jié)涉及政策指向,相關(guān)利益均沾者會(huì)減少)仍套用前面案例中的80０元/平的成本，參考計(jì)算2009年初經(jīng)濟(jì)房的合理售價(jià):８00*（1+15％）＊（1＋１5％)＊（1+50%）*（1+5％）＊（1＋３4%)*(1＋5%)=８00*2。９3=23４４即約２３50元/平，這其實(shí)也是泡沫破裂狀態(tài)下對(duì)