高房價房價推生理論

6/6解密高房價之房價推升理論——看房價如何在6年間從８00成本被推升到4400售價的作者:三笑博客網(wǎng)址：角色及對應(yīng)因素分析銀行銀行在房產(chǎn)開發(fā)到出售的整個過程是個貫穿始終的，它為每一個資金需求者提供資金需要，簡單歸類，其實他是一個身份，兩面角色,暫且分為“銀行Ａ”和“銀行Ｂ”.銀行A：房產(chǎn)開發(fā)商的資金支持方，為房產(chǎn)開發(fā)項目啟動奠定基礎(chǔ)。對應(yīng)因素：房產(chǎn)項目開發(fā)貸款因素銀行B:房屋購買者的資金支持方，為購房者提供按揭貸款.對應(yīng)因素：購房按揭貸款因素房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)開發(fā)商是房產(chǎn)項目的第一發(fā)起者。對應(yīng)因素:房產(chǎn)項目獲利因素一手炒房者直接從房產(chǎn)開發(fā)商手中購房,但不以居住為目的的購房者,他們的購房需求已投資獲利為目的，無實際使用需求。對應(yīng)因素：轉(zhuǎn)讓獲利因素1二手炒房者從一手炒房者手中購房或者承擔(dān)一手炒房者中間人,以加價獲利。其中比較典型的就是房產(chǎn)中介，也有部分個人.對應(yīng)因素：轉(zhuǎn)讓獲利因素2政府政府的介入可以說是多方面的：最初房產(chǎn)項目設(shè)立時的土地審批；土地地價設(shè)定;房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)征收；招商引資時的優(yōu)惠政策設(shè)定;房價走高時的限定政策制定；充當(dāng)國有商業(yè)銀行的精神后盾等等。其實政府還可細(xì)分為兩個部分:地方政府和國家政府.地方政府的政策目的有其局限性,官員政績、短期經(jīng)濟(jì)效益往往是直接目標(biāo)。比如一些地方政府可能為招商引資盲目的審批一些開發(fā)項目，造成了房產(chǎn)開發(fā)商對土地資源的壟斷,而正是土地壟斷使房價調(diào)控喪失了市場競爭規(guī)律的約束;也有地方政府為增加地方財政收入提高土地價格，低價成本必然會轉(zhuǎn)嫁為房產(chǎn)開發(fā)成本，最終轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。對應(yīng)因素：地價因素國家政府是宏觀經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控者，它的介入以國家整體經(jīng)濟(jì)利益和社會利益為目的。積極疲軟時，國家政府設(shè)定寬松的經(jīng)濟(jì)政策,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立開發(fā)項目；房價過高時,國家政府便制定一些打壓政策對房價加以抑制，但是抑制手段必須兼顧經(jīng)濟(jì)增長、地方政府、銀行安全、財政收入、社會穩(wěn)定等各方面的利益，這便造成了多數(shù)政策對房價的影響是越打越漲。對應(yīng)因素：(1）稅收因素（2）錯誤政策因素6.經(jīng)濟(jì)環(huán)境按理說經(jīng)濟(jì)環(huán)境對于房價的影響是被動的,因為近些年來房地產(chǎn)一直是整個經(jīng)濟(jì)體系的重頭,可以說有時候房地產(chǎn)本身左右著整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境的走向，所以只提一點，就是經(jīng)濟(jì)的虛增長部分:通貨膨脹。百度對通貨膨脹的釋義是：在紙幣流通條件下，因貨幣供給大于貨幣實際需求，也即現(xiàn)實購買力大于產(chǎn)出供給,導(dǎo)致貨幣貶值,而引起的一段時間內(nèi)物價持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象.其實質(zhì)是社會總需求大于社會總供給（供遠(yuǎn)小于求）。判斷是否通貨膨脹其實很簡單，并不一定查閱官方報道，因為官方數(shù)據(jù)總帶有很多粉飾成分，我們只需要對比一下現(xiàn)在與前某年人民幣兌換黃金的價格就可以了.從目前人民幣的購買力變化來看,我國的確長期處于通貨膨脹的影響之下。對應(yīng)因素:通脹因素其他其他就是一些非主要角色，凡是想在房產(chǎn)開發(fā)、交易、轉(zhuǎn)讓過程的各個環(huán)節(jié)中沾取點利益成分的關(guān)系人員、某些部門以及貪官都算是其他角色的扮演者，他們雖不是重頭部分,但是在房地產(chǎn)這塊大蛋糕上，都想盡辦法咬一口，自然便咬大了房價。對應(yīng)因素：其他因素總結(jié)一下，影響房價的因素總計有個房產(chǎn)項目開發(fā)貸款因素購房按揭貸款因素房產(chǎn)項目獲利因素轉(zhuǎn)讓獲利因素1轉(zhuǎn)讓獲利因素２地價因素稅收因素錯誤政策因素通脹因素其他因素房價推升過程分析其實房價的飆升始終對推手分蛋糕過程，也可以說是個炒作的過程。在無炒作的環(huán)境下,可以說房地產(chǎn)也像其他商品一樣,遵循著市場定價的規(guī)律,也像普通商品一樣是個簡單的生產(chǎn)銷售過程。而且以前多是現(xiàn)房銷售，房產(chǎn)商也遵循著成本定價法,即核算成本后加上合理的利潤，便是房價。當(dāng)然,所謂合理的利潤，只是在本行業(yè)來說,而實際上，項目年凈利潤也在２0%以上。這樣一個三年期的樓盤,最終的項目凈利潤應(yīng)該在６0％(此處的利潤率因在一個項目期間計算，所以按累加法計算)。這樣一處成本為８０0元／平的樓盤，加上營業(yè)稅的影響的話,價格定位1300～１４00元/平，便是參考售價.隨著炒房風(fēng)潮的到來，房屋預(yù)售（售樓花）成為房產(chǎn)交易的主流，正是預(yù)售的產(chǎn)生，使很多真正有購房需要的人（購生活住房者)因資金不足,購房欲望眼見著被炒高的房價擊垮。下面我們通過上一節(jié)提取的推升因素，分析一下房價被炒高的過程，看看房價怎么漸漸離我們遠(yuǎn)去的。假定項目：房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立房產(chǎn)項目，預(yù)計自有資金開發(fā)實際最終成本為８00元/平（包含土地成本)，開發(fā)期為3年，項目凈利潤預(yù)計50％（平均年凈利潤1６。67%，不高吧）；假定期間為2003年初至2008年末；銀行為其提供三年期貸款,最終造成總項目２0%的成本加成（其實現(xiàn)在很多樓盤都是那銀行的錢開發(fā)的,房產(chǎn)商倒掉的話，銀行是最大的敗家）；第二年初開始預(yù)售,一手炒房者要求利潤20%，一手炒房者資金不足時可尋求銀行按揭貸款；二手炒房者要求利潤加成１0％，資金不足可向銀行貸款;六年后,2009年初最終購房者購房；期間通脹影響每年為5%,六年總體影響為３4%（１.0５的六次方減1)；經(jīng)歷三次交易,每次稅務(wù)影響成本為１%，三次交易總影響為３％（1．0１的三次方減1),總體營業(yè)稅影響為５%,稅務(wù)加成總體為８％（３％加5%)；購房按揭總體影響假定為五年,按揭年利率為5％,按８成按揭計算,總體影響成本加成２0％；地方政府三年后提高地價，造成房地產(chǎn)行業(yè)總成本加成影響,設(shè)定加成系數(shù)為1０%；國家政府錯誤政策抑制房價,造成房價整體上漲，加成10％;其他原因造成房價上漲加成１0%；以上加成數(shù)據(jù)純屬合理估測數(shù)據(jù)，以作演算之用.根據(jù)以上假設(shè)項目，可以提取出房價推升十大因素的具體加成系數(shù):房產(chǎn)項目開發(fā)貸款因素：20％購房按揭貸款因素：２0％房產(chǎn)項目獲利因素:5０%轉(zhuǎn)讓獲利因素１:2０%轉(zhuǎn)讓獲利因素２：1０%地價因素：10％稅收因素:８％錯誤政策因素:１0%通脹因素：34％其他因素:10％以上因素系數(shù),根據(jù)乘法算式可以計算出六年后即2００9年初最終購房者購房時，被炒作出的房屋現(xiàn)價：800*（1+２0%）＊（1＋20%)＊（1+50％)*(1+20％）＊（1＋10%)＊（1＋10％）*(1+8％)＊(1+10%）＊（1+3４%）*(1+10％）＝800*5．492=43９3.6（元/平)即約44０0元（元/平)也許有人懷疑這樣的數(shù)據(jù)結(jié)論,但是你可以查看一下近幾年房價飆升的規(guī)律,基本來說，這個數(shù)據(jù)是合理的。后續(xù)分析這個房價被眾多推手形成之后，房產(chǎn)的價格變成了實際成本的幾倍,本來政府是可以捅破的，這就是經(jīng)濟(jì)泡沫嘛，很簡單，但是一旦捅破這個泡沫，后果不堪設(shè)想.首先是銀行：下圖是銀行和購房者、開發(fā)商之間的一個關(guān)系簡圖。其實在整個房產(chǎn)開發(fā)交易過程中,資金投入最多的便是銀行，一旦成本公布，泡沫破裂，開發(fā)商樓盤難以出售，就會形成銀行壞賬,而購房者拒付按揭，同樣形成銀行的壞賬，這樣最終相當(dāng)于銀行借錢給開發(fā)商，將房價炒高后自己掏錢買下。獲利的是開發(fā)商以及中間各個環(huán)節(jié)的炒作者，銀行成了最大的買家，也便是最大的敗家。這個問題很嚴(yán)重,一旦產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，將是整個金融系統(tǒng)的全面崩盤。在中國,主要的商業(yè)銀行都是國有銀行,政府作為其總后方,絕不會坐視不管，也絕不會允許這樣的現(xiàn)象發(fā)生。其次是政府:一旦捅破房地產(chǎn)泡沫，用真實的成本衡量整個房地產(chǎn)行業(yè)，該行業(yè)的整體商品價值便縮水為原來的18．2%（按上數(shù)據(jù)估算，僅供參考），這樣的話整體國民經(jīng)濟(jì)都將重新評估,至于經(jīng)濟(jì)是進(jìn)是退，恐怕難以定論。第三是開發(fā)商:如今因炒作造成的房產(chǎn)價格，已經(jīng)為社會大眾所接受，一旦重新按成本定價,無疑是承認(rèn)現(xiàn)在的定價是一個天大的欺詐行為，而開發(fā)商手中的樓盤必將成倍縮水，同時還可能面臨購房者因覺上當(dāng)要求退房等問題。第四是已購房者：現(xiàn)在還拿著房子的炒房者，恐怕還很多,縱然不是炒房的人,高價買到房子后,只要房價不跌，在心理上也會認(rèn)為自己所購房產(chǎn)物有所值.試想，一旦有人告訴你，4400的房子,成本其實只有80０，估計對于多數(shù)人來說無異于晴天霹靂，不知道有多少人會瘋的。其實某些開發(fā)商說的對，房地產(chǎn)商不降價,其實是在為業(yè)主保值,只是這種保值只是一種心理保值而已，只是讓你對８０0的房子值4400建立信心。房產(chǎn)泡沫破政策分析人說隔行如隔山,對于絕大多數(shù)人來說,看房地產(chǎn)業(yè)猶如隔著云霧看山，神神秘秘的，其實咱們大可以想一想，世界上的什么不是人造的，只要是人造的,就沒有什么神秘的。目前的狀況是政府與開發(fā)商互相指責(zé)其是高房價的罪魁禍?zhǔn)?其是明白的人都知道，這種指責(zé)各有目的，且又有共同目的，但是誰都不會揭出真相，因為事實的真相是“老鴰站在豬身上－——－一樣黑”。房產(chǎn)商的處境是并不是不想降價,因為百分之幾百的利潤巔峰,一直走下去,如履薄冰，但是降價的前提是要和政府的意愿保持一致，不要傷及銀行的元?dú)?，又不能破壞社會穩(wěn)定.政府的政策陷于一種尷尬，樂觀的經(jīng)濟(jì)指數(shù)，金融危機(jī)的大環(huán)境，社會穩(wěn)定的需要，底層住房需求的降價呼聲，于是在所謂的一輪輪政策出臺無果之后,看似要動真刀的提出“抑制房價過快上漲"政策。但是這個提法仔細(xì)分析字面并不是打壓房價,戳破經(jīng)濟(jì)泡沫，而是以穩(wěn)定為目的的，因為其只字未提降低房價,而是“抑制”“過快上漲”，或者說政府的目的是讓房價停下來，但是也不要降,不降的目的是等，等通脹系數(shù)或者經(jīng)濟(jì)增長將現(xiàn)在的房價與成本之間的高度空當(dāng)填平。但是這恐怕不是本屆政府可以完成的任務(wù),若靠通脹系數(shù)去填平,估計得需要20年時間,而靠經(jīng)濟(jì)增長來填平估計也得需要10年。世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境也非一成不變，對中國的影響也會越來越大，政策的走向到底如何，不得而知.房產(chǎn)泡沫的破裂是一種必然,只是房價停滯的時間越長,泡沫破裂時對社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面作用影響就越小。經(jīng)濟(jì)房合理售價及廉租房成本分析經(jīng)濟(jì)房其實完全剔除炒作因素之后對售價的影響只剩下了房產(chǎn)項目開發(fā)貸款因素：1５％(政策優(yōu)惠)購房按揭貸款因素：15％（政策優(yōu)惠)房產(chǎn)項目獲利因素:5０％（假定開發(fā)商追求利潤率不變）稅收因素:５％（因交易環(huán)節(jié)縮減，稅收加成影響降低）通脹因素：３４%(其對材料成本的影響不變，故總體不變）其他因素:5％（該環(huán)節(jié)涉及政策指向,相關(guān)利益均沾者會減少)仍套用前面案例中的80０元/平的成本，參考計算2009年初經(jīng)濟(jì)房的合理售價:８00*（1+15％）＊（1＋１5％)＊（1+50%）*（1+5％）＊（1＋３4%)*(1＋5%)=８00*2。９3=23４４即約２３50元/平，這其實也是泡沫破裂狀態(tài)下對