商業(yè)綜合體租金定價建議報告含租金總表-第一戴維斯出品課件

項目租金定價策劃報告THEPROFESSIONNALBUSINESSTEMPALTEProfessionalConcentrateFocusSpecifically第一戴維斯匯報人：地火明夷部門：企劃部項目租金定價策劃報告THEPROFESSIONNALBU1項目租金定價與項建議目錄?

Part1

佛山市租金現(xiàn)狀調(diào)研及未來預(yù)測?

主要項目租金定價現(xiàn)狀及對比分析?

本項目租金定價模式及策略建議?

Part2

本項目租金定價測算模式?

影響本項目租金收入的主要因素?

主力庖租金橫向比較?

主力庖租金成本測算?

主力庖租金建議?

主力庖租金建議總表?

Part3

項目首年租金總表項目租金定價與項建議?Part1佛山市租金現(xiàn)狀調(diào)研及未2主要項目租金定價現(xiàn)狀及對比分析

1/2區(qū)域商圈代表商業(yè)項目首層租金(元/平方米/月)（次）主力店租金(

/

/

)元

平方米

月禪城區(qū)祖廟商圈百花廣場嶺南天地650~800歡樂城65300~500est.大型中餐50~70est.東方天地廣場商圈季華路商圈東方天地廣場禪城嘉信茂順聯(lián)國際600~900150~200180~250250~350-----JuscoWalmart百佳454045453040南海區(qū)南海大道商圈桂城東商圈千燈湖商圈南海廣場星美院線Lotus城市廣場保利水城120~140Jusco主要項目租金定價現(xiàn)狀及對比分析1/2區(qū)域商圈代表商業(yè)項目首3主要項目租金定價現(xiàn)狀及對比分析

2/2?

東方廣場-祖廟商圈是目前佛山唯一的市級商圈，客流量大，租金單價最高；?

其余為區(qū)域性商圈，其中季華路商圈規(guī)劃起點較高；?

保利水城，順聯(lián)國際等新興項目以較低的租金換取培育期的較高的出租率及較合理的定位規(guī)劃，采取中長期經(jīng)營策略，效果符合預(yù)期；?

區(qū)內(nèi)主要商業(yè)項目基本配有百貨，超市，大型餐飲，影院，電子娛樂城等主力庖以拉動人氣；各項目同種業(yè)態(tài)的主力庖租金差異丌超過25%，不一般零售庖500~600%的租金差異相比，丌構(gòu)成影響項目總體租金收入的主要因素；主要項目租金定價現(xiàn)狀及對比分析2/2?東方廣場-祖廟商圈4本項目租金定價模式及策略建議?

項目所在的魁奇路商圈屬于規(guī)劃中的區(qū)域性商圈，本項目近10萬平方米商業(yè)體量作為區(qū)內(nèi)最大型的商業(yè)項目，規(guī)劃有超市，百貨，IMAX影院，大型餐飲，對主力庖具備較大的吸引力；?

佛山市場整體零售數(shù)據(jù)向好，正步入購物中心高速發(fā)展期，購物中心提供的業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)使得本項目租金預(yù)期高于同區(qū)域非購物中心項目；?

佛山在2012~2015有多個大型商業(yè)項目落成，預(yù)計在一般零售庖租賃階段會因供應(yīng)端壓力影響短期租金回報；?

(次)主力庖作為項目定位實現(xiàn)的重要依據(jù)，對項目整體租金回報的意義遠大于自身的租金貢獻，主力庖租賃階段應(yīng)綜合衡量意向租戶之品牌影響，運營能力及不項目定位的契合度，制定具備市場競爭力的主力庖租金方案以爭取最合適的主力商戶，為后期一般零售庖租賃階段增加議價籌碼，增加整體租金回報；?

主力庖巨大的前期投入可能需要業(yè)主承擔部分費用，該部分應(yīng)攤分到租期內(nèi)作綜合衡量；?

地鐵作為本項目重要的人流接入點，對接入樓層租金產(chǎn)生溢價效應(yīng)。本項目租金定價模式及策略建議?項目所在的魁奇路商圈屬于規(guī)劃5項目租金定價與項建議Part

2

本項目租金定價測算模式?

影響本項目租金收入的主要因素?

主力庖租金橫向比較?

主力庖租金成本測算?

主力庖租金建議項目租金定價與項建議Part2本項目租金定價測算模式?6影響本項目租金收入的主要因素外部因素：?

佛山宏觀經(jīng)濟及零售業(yè)發(fā)展狀況?

軌道交通規(guī)劃的實現(xiàn)情況?

周邊社區(qū)的成熟程度?

競爭項目的定價策略內(nèi)部因素：?

項目定位實現(xiàn)情況?

總出租率?

首年租金和租金遞增率?

免租期，裝修補貼及其它?

（次）主力庖不項目定位的契合性?

一般零售庖鋪的租金收入影響本項目租金收入的主要因素外部因素：?佛山宏觀經(jīng)濟及零售7主力店租金定價模型定價依據(jù)?

丌同業(yè)態(tài)的(次)主力商戶有各自的成本預(yù)算細則及租金測算方程，

充分了解主力商戶的租金成本預(yù)期有助于制定符合市場狀況的租金底線。?

根據(jù)市場慣例，超市/大型餐飲/百貨/影院等(次)主力庖的租金水平均會根據(jù)各地區(qū)的丌同而在一定區(qū)間內(nèi)浮動，因此參考市場通行的租金水平有利于評估本項目相應(yīng)的(次)主力業(yè)態(tài)的租金浮動范圍。我司在此基礎(chǔ)上結(jié)合影響(次)主力庖租金定價主要因素，不區(qū)內(nèi)主要商業(yè)項目進行橫比，得出(次)主力庖租金定價基準。?

我司就以上所得之各業(yè)態(tài)租金定價基準，綜合衡量該業(yè)態(tài)在區(qū)內(nèi)的拓展意愿，幵折合項目的租金策略，作出各(次)主力業(yè)態(tài)租金定價方案。主力店租金定價模型?丌同業(yè)態(tài)的(次)主力商戶有各自的成本預(yù)8影響本項目主力店租金定價的主要因素商業(yè)環(huán)境：?

所在商圈成熟程度?

可達性硬件設(shè)施：?

整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準?

停車位數(shù)目及便利性?

平面規(guī)劃合理性（針對主力業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計水平）定位及運營管理：?

業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性?

經(jīng)營管理模式?

推廣活動影響本項目主力店租金定價的主要因素商業(yè)環(huán)境：?所在商圈成熟9主力店租金定價的主要因素橫向比較說明

—

電影院

1/2電影院序號評判因素基準權(quán)重

項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度4025商圈成熟度越高租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然15主要考慮主干道，軌道交通兩方面，可達性越高組織越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然可達性B硬件設(shè)施整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準3010整體設(shè)計及內(nèi)裝越高，物業(yè)租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然8單位面積停車位配比越高，停車便利性越好租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然停車位數(shù)目及便利性IMAX定位及運營管理12305能提供IMAX設(shè)計標準的項目潛在租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然C業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式業(yè)態(tài)豐富程度及合理性越好對影院越有利，相應(yīng)評分越高，反之亦然5采用專業(yè)團隊實行統(tǒng)一經(jīng)營管理的項目租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然80項目總分高于基準項目80分，則本項目針對該業(yè)態(tài)潛在租值高于基準項目，租金預(yù)期按比例提高，公式為：基準項目租金×項目總分/80總分項目總分?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：基準項目租金×項目總分/80主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—電影院1/2電影10主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—

電影院

2/2星美/嘉禾/金逸電影院加權(quán)值評判因素基準權(quán)重55影院銀幕數(shù)越大對項目整體人流拉動能力越強，可考慮給予租金折扣優(yōu)惠，評分較基準值低，反之亦然銀幕數(shù)院線品牌推廣活動院線品牌越好對項目總體定位實現(xiàn)越有利，可考慮適當給予租金優(yōu)惠，評分較基準值低，反之亦然10院線推廣活動能力越強，對項目人流拉動能力越大，并能有效提高項目知名度，可考慮給予租金折扣，評分較基準值低，反之亦然項目加權(quán)

項目加權(quán)總值低于基準加權(quán)值20分，則本項目意向院線比基準項目相應(yīng)院線20加權(quán)總值對項目貢獻較大，可考慮給予相對應(yīng)的租金折扣，計算公式為：基準項目租金×項目加權(quán)總值/20總值?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為：基準項目租金×項目加權(quán)總值/20?

本項目預(yù)計租金值為

加權(quán)值1

×80%+

加權(quán)值2

×20%主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—電影院2/2星美/11電影院

—

樂從橫店

1/2電影院樂從橫店(基準權(quán)重)序號評判因素項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度可達性402515301082818本項目商圈成熟程度相對較高同為地鐵上蓋項目，且臨近主干道，可達性相當。BC硬件設(shè)施整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準停車位數(shù)目及便利性IMAX12812本項目由國際頂級設(shè)計師事務(wù)所設(shè)計，同為新開發(fā)項目，預(yù)計停車便利性相當。同樣配備有IMAX影城。1210定位及運營管理5585業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式樂從項目需更多大型主力店增強其輻射能力，必導(dǎo)致業(yè)態(tài)單一化。同為統(tǒng)一經(jīng)營管理8091總分?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：50元/平方米/月×91/80=56.88元/平方米/月電影院—樂從橫店1/2電影院樂從橫店序號評判因素項目評12電影院

—

樂從橫店

2/2樂從橫店

星美/嘉(基準權(quán)重)

禾/金逸電影院加權(quán)值評判因素5583銀幕數(shù)院線品牌推廣活動項目預(yù)計將有近10個影廳，大大超過本項目影廳規(guī)劃數(shù)量。相對橫店，星美/嘉禾/金逸影院有著更高的知名度和市場號召力。樂從距離核心城區(qū)較遠，需更大的推廣投入吸引顧客，本項目相對占優(yōu)10122023加權(quán)總值?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為50元/平方米/月×23/20=57.50元/平方米/月?

本項目預(yù)計租金值為

56.88

×80%+

57.50×20%=57.00元/平方米/月電影院—樂從橫店2/2樂從橫店星美/嘉電影院評判因素13電影院

—

九鼎橫店

1/2電影院九鼎橫店(基準權(quán)重)序號評判因素項目評分備注A商業(yè)環(huán)境402515302010所在商圈成熟程度九鼎項目地鄰傳統(tǒng)季華路商圈，商業(yè)氛圍已有很大程度的培養(yǎng)與發(fā)展。九鼎項目地處城市核心主干道，擁有良好可達性。可達性硬件設(shè)施BC1012整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準九鼎項目為寫字樓配套裙樓，規(guī)劃及設(shè)計相對較差81210815停車位數(shù)目及便利性IMAX定位及運營管理預(yù)計停車位數(shù)量相當本項目有IMAX影院配置，優(yōu)于九鼎項目5業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式8九鼎項目體量有限，難于配置完善的業(yè)態(tài)組合商業(yè)街存在賣散風(fēng)險580881總分?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：58元/平方米/月×81/80=58.73元/平方米/月電影院—九鼎橫店1/2電影院九鼎橫店序號評判因素項目評14電影院

—

九鼎橫店

2/2九鼎橫店

星美/嘉(基準權(quán)重)

禾/金逸電影院加權(quán)值評判因素5510538銀幕數(shù)院線品牌推廣活動九鼎項目同樣配備7個影廳，數(shù)量相當相對橫店，星美/嘉禾/金逸影院有著更高的知名度和市場號召力本項目距離核心城區(qū)距離較遠，預(yù)計需更大的推廣投入20加權(quán)總值16?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為58元/平方米/月×16/20=46.40元/平方米/月?

本項目預(yù)計租金值為

58.73

×80%+

46.40×20%=56.26元/平方米/月電影院—九鼎橫店2/2九鼎橫店星美/嘉電影院評判因素15電影院

—

南海廣場電影城

1/2電影院南海廣場電影城(基準權(quán)重)序號評判因素項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度可達性402515302015作為佛山傳統(tǒng)商業(yè)項目，南海廣場周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)十分成熟同處城市主要道路旁，可達性相當B硬件設(shè)施1010整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準南海廣場二期同為新建項目，整體設(shè)計預(yù)計相當81210815停車位數(shù)目及便利性IMAX同有充足停車位配置，便利性相當本項目有IMAX配置，優(yōu)于南海廣場C定位及運營管理55業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式同屬大型項目，業(yè)態(tài)豐富程度相當為新鴻基統(tǒng)一管理，與本項目相當5580總分78?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：60元/平方米/月×78/80=58.50元/平方米/月電影院—南海廣場電影城1/2電影院南海廣場電影城序號評16電影院

—

南海廣場電影城

2/2南海廣場電影城

星美/嘉(基準權(quán)重)禾/金逸電影院加權(quán)值評判因素5535銀幕數(shù)院線品牌南海廣場電影城配備影廳數(shù)目更少，相對占優(yōu)預(yù)計進駐品牌檔次相當108推廣活動南海廣場商圈已成熟，不需要太多推廣活動去拉動人流20加權(quán)總值16?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為60元/平方米/月×16/20=48.00元/平方米/月?

本項目預(yù)計租金值為

58.50

×80%+

48.00×20%=56.40元/平方米/月電影院—南海廣場電影城2/2南海廣場電影城星美/嘉電17電影院

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保利水城保利影城

1/2電影院保利博納(基準權(quán)重)序號評判因素項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度可達性40251530108121052515保利水城與本項目區(qū)域成熟度相當保利水城與本項目同為地鐵上蓋物業(yè)，鄰近主干道，可達性相當B硬件設(shè)施整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準停車位數(shù)目及便利性IMAX定位及運營管理業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式12815本項目整體設(shè)計及內(nèi)裝優(yōu)于保利水城保利水城與本項目停車便利性相當，車位數(shù)目充足本項目具備IMAX硬件，優(yōu)于保利水城C65本項目預(yù)計引入Kidzania，并配合Lifestyle體驗店元素，業(yè)態(tài)更豐富5保利水城由保利地產(chǎn)統(tǒng)一持有管理，與本項目相當8086總分?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：45元/平方米/月×86/80=48.375元/平方米/月電影院—保利水城保利影城1/2電影院保利博納序號評判因18電影院

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保利水城保利影城

2/2保利博納

星美/嘉(基準權(quán)重)

禾/金逸電影院加權(quán)值評判因素55451019銀幕數(shù)院線品牌推廣活動本項目意向院線銀幕數(shù)占優(yōu)本項目意向院線品牌上不占明顯優(yōu)勢1020保利推廣活動頻繁，質(zhì)量高，本項目意向院線較之無明顯優(yōu)勢加權(quán)總值?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為45元/平方米/月×19/20=42.75元/平方米/月?

本項目預(yù)計租金值為

48.375

×80%+

42.

75

×20%=47.25元/平方米/月電影院—保利水城保利影城2/2保利博納星美/嘉電影院19主力店租金成本測算

—

電影院

1/4電影院名稱放映廳數(shù)座位數(shù)佛山市大明星電影城（大明星電影聯(lián)盟）佛山金馬劇院43700900大地數(shù)字影院-佛山禪城東方廣場大地數(shù)字影院-佛山巴黎春天佛山保利國際影城556680085010721050662中影環(huán)星影城嘉洲廣場電影城4南海廣場電影城4600順德天星電影城5700佛山市南莊文化中心影劇院Total:24412328566根據(jù)國家廣電總局8月7日各市電影票房統(tǒng)計數(shù)據(jù)公報,

佛山市10家列入統(tǒng)計影院上半年票房總額約合RMB52,000,000.主力店租金成本測算—電影院1/4電影院名稱放映廳數(shù)座位20主力店租金成本測算

—

電影院

2/4方法一?

本項目影院預(yù)計單日票房收入公式1：佛山平均單座日票房×（1+佛山平均單座票房復(fù)合年增長率17%）2

×本項目影院座位數(shù)×新商業(yè)項目平均到達率

70%即：

52,000,000元

÷8566座

÷181天×1.172

×

1600座×

70%≈

51420元?

影院租金成本占總票房約15~18%?

影院每月租金單價成本為：預(yù)計單日票房收入×365天÷12月×

(15%~18%)

÷4500平方米即:

保守估計：

51420元×365天÷12月×15%÷4500平方米≈52元/平方米/月樂觀估計：

51420元×365天÷12月×18%÷4500平方米≈63元/平方米/月由方法1可得，影院租金承受能力介于52.4~62.5元/平方米/月之間主力店租金成本測算—電影院2/4方法一?本項目影院預(yù)21主力店租金成本測算

—

電影院

3/4方法二?

本項目影院預(yù)計單日單座票房收入公式2：∑（參照項目平均單座日票房×參照項目相似度）參照項目項目相似度15%參照項目平均單座日票房45元/座/天大地佛山東方影城佛山保利國際影城南海廣場電影城中影環(huán)星影城本項目45%41元/座/天25%42元/座/天15%38元/座/天41.4元/座/天影院每月租金單價成本為：預(yù)計單座票房收入×1600座×365天÷12月×(15%~18%)

÷4500平方米×新商業(yè)項目平均到達率70%保守估計為：47.0元/平方米/月樂觀估計為：56.4元/平方米/月由方法2可得，影院租金承受能力介于47.0~56.4元/平方米/月之間主力店租金成本測算—電影院3/4方法二?本項目影院預(yù)22主力店租金成本測算

—

電影院

4/4方法三?

本項目影院預(yù)計單日票房收入公式3：?

2010~2013新增院線座位數(shù)約為5300座，總座位數(shù)達13,866座；?

2006~2009復(fù)合票房年增長率為29%,

預(yù)計2013年票房為52,000,000×2×1.292≈17300萬元/年；?

2009年星級院線平均單座票房/非星級院線平均單日票房≈1.19倍?

本項目影院預(yù)計2013年票房收入：?

173,000,000元/年÷13866座×1.19×新商業(yè)項目平均到達率

70%≈10,393元/座/年?

影院每月租金單價成本為:?

10,393元/座/年×1600座÷12月×(15%~18%)

÷4500平方米保守估計為：46.2元/平方米/月樂觀估計為：55.4元/平方米/月由方法3可得，影院租金承受能力介于46.2~55.4元/平方米/月之間主力店租金成本測算—電影院4/4方法三?本項目影院預(yù)23電影院租金建議總結(jié)?

根據(jù)第一階段項目橫比，影院租金介于47~57元/平方米/月之間；?

根據(jù)第二階段成本測算，影院在項目首年可承受租金約為

47~62元/平方米/月之間；?

目前佛山電影市場發(fā)展迅速，在廣東坐四望三，預(yù)計未來10年票房年增長將維持在20%以上；?

目前本項目意向租戶中，星美，金逸及嘉禾皆有明確的上市計劃，拓庖需求強大，其相互競爭將產(chǎn)生一定程度的租金溢價；?

影院丌同于其它種類的主力庖，其客群及運營相對獨立，培育期相對較短，可在項目開業(yè)初期快速達致穩(wěn)定期，由過去1年保利影城的單座票房收入快速達致15000元可以驗證；?

綜合上述原因，我司建議將影院租金預(yù)期調(diào)整至65~70元/平方米/月。電影院租金建議總結(jié)?根據(jù)第一階段項目橫比，影院租金介于4724主力店租金定價的主要因素橫向比較說明

—

超市

1/2超市序號評判因素基準權(quán)重

項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度3015商圈成熟度越高租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然15主要考慮主干道，軌道交通兩方面，可達性越高租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然可達性BC硬件設(shè)施整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準301010103010整體設(shè)計及內(nèi)裝越高，物業(yè)租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然單位面積停車位配比越高，停車便利性越好租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然停車位數(shù)目及便利性樓板荷載/庫房/卸貨區(qū)定位及運營管理業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性硬件配置越合理的項目潛在租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然業(yè)態(tài)豐富程度及合理性越好對影院越有利，相應(yīng)評分越高，反之亦然1010項目預(yù)設(shè)超市體量越大，超市體量需求約容易得到滿足，相應(yīng)評分越高，反之亦然項目體量經(jīng)營管理推廣模式采用專業(yè)團隊實行統(tǒng)一經(jīng)營管理的項目租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然90項目總分高于基準項目90分，則本項目針對該業(yè)態(tài)潛在租值高于基準項目，租金預(yù)期按比例提高，公式為：基準項目租金×項目總分/90總分項目總分?

本項目超市預(yù)計租金加權(quán)值1為：基準項目租金×項目總分/90主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—超市1/2超市序25主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—

超市

2/2JUSCO/超市評判因素超市品牌基準權(quán)重

華潤萬家/BHG10超市品牌越好對項目總體定位實現(xiàn)越有利，可考慮適當給予租金優(yōu)惠，評分較基準值低，反之亦然項目加權(quán)

項目加權(quán)總值低于基準加權(quán)值10分，則本項目意向超市比基準項目相應(yīng)超市10加權(quán)總值對項目貢獻較大，可考慮給予相對應(yīng)的租金折扣，計算公式為：基準項目租金×項目加權(quán)總值/10總值?

本項目超市預(yù)計租金加權(quán)值2為：45×項目加權(quán)總值/10?

本項目超市預(yù)計租金值為

43×90%+

加權(quán)值2

×10%主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—超市2/2JUSC26超市

—

東方廣場JUSCO

超市

1/2超市序號評判因素基準權(quán)重

項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度可達性301515301010本項目所在商圈與核心商圈成熟程度有明顯差異基準項目位處城區(qū)中心且有軌道交通接駁，可達性較強，B硬件設(shè)施1012本項目采用專業(yè)團隊進行設(shè)計，且開發(fā)商具備大型商業(yè)項目內(nèi)裝經(jīng)驗，裝修標準較高整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準1010301010101212停車位數(shù)目及便利性樓板荷載/庫房/卸貨區(qū)定位及運營管理本項目設(shè)計具備完善的前期策劃及規(guī)劃能力，項目空間分布更合理C業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性項目體量經(jīng)營管理推廣模式101010與基準項目基本持平同為大體量項目同為專業(yè)管理團隊，經(jīng)驗相當9086總分?

本項目超市預(yù)計租金加權(quán)值1為：45元/平方米/月×86/90=43元/平方米/月超市—東方廣場JUSCO超市1/2超市序號評判因素基27超市

—

東方廣場JUSCO

超市

2/2JUSCO/華潤萬家/BHG超市評判因素超市品牌基準權(quán)重10101010品牌相當加權(quán)總值?

本項目超市預(yù)計租金加權(quán)值2為：

45元/平方米/月×10/10=

45元/平方米/月?

本項目超市預(yù)計租金值為

43元/平方米/月×90%+

45元/平方米/月×10%=43.2元/平方米/月超市—東方廣場JUSCO超市2/2JUSCO/超市評28超市

—

保利水城JUSCO

超市

1/2超市序號評判因素基準權(quán)重

項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度可達性301515301515本項目所在商圈與千燈湖成熟程度無明顯差異基準項目與本項目可達性相當，B硬件設(shè)施1012本項目采用專業(yè)團隊進行設(shè)計，且開發(fā)商具備大型商業(yè)項目內(nèi)裝經(jīng)驗，裝修標準較高整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準101030101010108停車位數(shù)目及便利性樓板荷載/庫房/卸貨區(qū)定位及運營管理此項相當保利水城基本沿用JUSCO設(shè)計，針對性更強C業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性項目體量經(jīng)營管理推廣模式101010與基準項目基本持平同為大體量項目同為專業(yè)管理團隊，經(jīng)驗相當9090總分?

本項目超市預(yù)計租金加權(quán)值1為：40元/平方米/月×90/90=40元/平方米/月超市—保利水城JUSCO超市1/2超市序號評判因素基29超市

—

保利水城JUSCO

超市

2/2JUSCO/華潤萬家/BHG超市評判因素超市品牌基準權(quán)重10101010品牌相當加權(quán)總值?

本項目超市預(yù)計租金加權(quán)值2為：

40元/平方米/月×10/10=

40元/平方米/月?

本項目超市預(yù)計租金值為

40元/平方米/月×90%+

40元/平方米/月×10%=40元/平方米/月超市—保利水城JUSCO超市2/2JUSCO/超市評30超市

—

順聯(lián)百佳超市

1/2超市序號評判因素基準權(quán)重

項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度可達性301515301015本項目所在商圈與季華路成熟程度有明顯差異基準項目與本項目可達性相當，B硬件設(shè)施1012本項目采用專業(yè)團隊進行設(shè)計，且開發(fā)商具備大型商業(yè)項目內(nèi)裝經(jīng)驗，裝修標準較高整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準1010301010101212停車位數(shù)目及便利性樓板荷載/庫房/卸貨區(qū)定位及運營管理本項目停車規(guī)劃較優(yōu)本項目規(guī)劃合理性更強C業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性項目體量經(jīng)營管理推廣模式101210與基準項目基本持平本項目為大體量項目同為專業(yè)管理團隊，經(jīng)驗相當9093總分?

本項目超市預(yù)計租金加權(quán)值1為：45元/平方米/月×93/90=46.5元/平方米/月超市—順聯(lián)百佳超市1/2超市序號評判因素基準權(quán)重項目31超市

—

順聯(lián)百佳超市

2/2JUSCO/華潤萬家/BHG超市評判因素超市品牌基準權(quán)重10101010品牌相當加權(quán)總值?

本項目超市預(yù)計租金加權(quán)值2為：

45元/平方米/月×10/10=

45元/平方米/月?

本項目超市預(yù)計租金值為

46.5元/平方米/月×90%+

45元/平方米/月×10%=46.35元/平方米/月超市—順聯(lián)百佳超市2/2JUSCO/超市評判因素基準權(quán)32超市

—

季華路好又多

1/2超市序號評判因素基準權(quán)重

項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度可達性30151530101010301010101015本項目所在商圈與季華路成熟程度有明顯差異基準項目與本項目可達性相當，BC硬件設(shè)施整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準停車位數(shù)目及便利性樓板荷載/庫房/卸貨區(qū)定位及運營管理業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性項目體量20108mall本項目為，設(shè)計標準有質(zhì)的分別本項目停車規(guī)劃較優(yōu)，但好又多超市駕車購物者相對較少，綜合持平季華路好又多設(shè)計基本針對超市，空間規(guī)劃針對性更強201012本項目為mall，業(yè)態(tài)設(shè)置標準有質(zhì)的分別本項目為大體量項目，好又多為其自主選擇項目，綜合持平本項目為專業(yè)管理團隊，經(jīng)驗豐富經(jīng)營管理推廣模式90105總分?

本項目超市預(yù)計租金加權(quán)值1為：35元/平方米/月×105/90=40.83元/平方米/月超市—季華路好又多1/2超市序號評判因素基準權(quán)重項目33超市

—

季華路好又多

2/2JUSCO/華潤萬家/BHG超市評判因素超市品牌基準權(quán)重101015意向品牌明顯占優(yōu)加權(quán)總值15?

本項目超市預(yù)計租金加權(quán)值2為：

35元/平方米/月×10/10=

52.5元/平方米/月?

本項目超市預(yù)計租金值為

40.83元/平方米/月×90%+52.5元/平方米/月×10%=42元/平方米/月超市—季華路好又多2/2JUSCO/超市評判因素基準權(quán)34主力店租金成本測算

—

超市?

根據(jù)我司前期調(diào)研數(shù)據(jù)測算，項目核心商圈約有80,000個家?guī)?

根據(jù)前期消費者訪談內(nèi)容，各家?guī)槊吭掠糜诘匠匈徫镏С黾s為420元?

新商業(yè)項目平均到達率為70%?

超市租金成本占總營業(yè)額約2%?

超市每月租金單價成本為：家?guī)閿?shù)×新商業(yè)項目平均到達率×各家?guī)槊吭掠糜诘匠匈徫镏С觥鲁幸?guī)劃面積×超市租金成本占營業(yè)額比例即：80000元×70%×420元÷10000平方米×2%≈47元/平方米/月由此方法可得，超市租金承受能力約為47元/平方米/月主力店租金成本測算—超市?根據(jù)我司前期調(diào)研數(shù)據(jù)測算，項35超市租金建議總結(jié)?

根據(jù)第一階段項目橫比，影院租金介于40~46.35元/平方米/月之間；?

根據(jù)第二階段成本測算，影院在項目首年可承受租金約為47元/平方米/月；?

目前佛山超市發(fā)展進入穩(wěn)定期，超市拓展需求穩(wěn)定；?

目前本項目意向租戶中，華潤，JUSCO及百佳已在佛山有分庖，增加分庖數(shù)目將使物流配送成本有效降低，其相互競爭將產(chǎn)生一定程度的租金溢價；?

本項目定位中高端，需要超市旗下相應(yīng)的中高端品牌輸出以實現(xiàn)定位，預(yù)計此處將成為超市的議價籌碼；?

本項目預(yù)計采取百貨不超市分別經(jīng)營模式，由于超市自身盈利能力丌如百貨，首年租金溢價能力相對有限?

綜合上述原因，我司建議將超市租金預(yù)期調(diào)整至45~50元/平方米/月。超市租金建議總結(jié)?根據(jù)第一階段項目橫比，影院租金介于40~36主力店租金定價的主要因素橫向比較說明

—

百貨

1/2百貨序號評判因素基準權(quán)重

項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度3015商圈成熟度越高租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然15主要考慮主干道，軌道交通兩方面，可達性越高組織越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然可達性B硬件設(shè)施整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準3010整體設(shè)計及內(nèi)裝越高，物業(yè)租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然8單位面積停車位配比越高，停車便利性越好租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然停車位數(shù)目及便利性12301515空間布局合理性定位及運營管理單層面積越大，形狀越規(guī)則，動線分布越合理，相應(yīng)評分越高，反之亦然C業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式業(yè)態(tài)豐富程度及合理性越好對影院越有利，相應(yīng)評分越高，反之亦然采用專業(yè)團隊實行統(tǒng)一經(jīng)營管理的項目租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然90項目總分高于基準項目90分，則本項目針對該業(yè)態(tài)潛在租值高于基準項目，租金預(yù)期按比例提高，公式為：基準項目租金×項目總分/90總分項目總分?

本項目百貨預(yù)計租金加權(quán)值1為：基準項目租金×項目總分/90主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—百貨1/2百貨序37主力店租金定價的主要因素橫向比較說明

—

百貨

2/2百貨評判因素百貨品牌基準權(quán)重廣百10百貨品牌對于項目定位有決定性作用，品牌優(yōu)勢明顯的百貨，可考慮適當給予租金優(yōu)惠，評分較基準值低，反之亦然項目加權(quán)

項目加權(quán)總值低于基準加權(quán)值10分，則本項目意向院線比基準項目相應(yīng)院線10加權(quán)總值對項目貢獻較大，可考慮給予相對應(yīng)的租金折扣，計算公式為：基準項目租金×項目加權(quán)總值/10總值?

本項目百貨預(yù)計租金加權(quán)值2為：基準項目租金×項目加權(quán)總值/10?

本項目百貨預(yù)計租金值為

加權(quán)值1

×90%+

加權(quán)值2

×10%主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—百貨2/2百貨評38百貨

—

保利水城永盟百貨

1/2百貨序號評判因素永盟百貨

項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度可達性301515301515本項目所在商圈與千燈湖成熟程度無明顯差異基準項目與本項目可達性相當，B硬件設(shè)施1012本項目采用專業(yè)團隊進行設(shè)計，且開發(fā)商具備大型商業(yè)項目內(nèi)裝經(jīng)驗，裝修標準較高整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準8815停車位數(shù)目及便利性空間布局合理性定位及運營管理此項相當12301515本項目規(guī)劃設(shè)計合理性更強，利于百貨品牌展示及運營C1515業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式與基準項目基本持平與基準項目相當9095總分?

本項目百貨預(yù)計租金加權(quán)值1為：50元/平方米/月×95/90=

52.8元/平方米/月百貨—保利水城永盟百貨1/2百貨序號評判因素永盟百貨39百貨

—

保利水城永盟百貨

2/2百貨評判因素百貨品牌基準權(quán)重10廣百10保利看重永盟百貨中華廣場店的品牌資源將其引入，雖然整體實力不如傳統(tǒng)百貨，其品牌號召力與廣百百貨相當1010加權(quán)總值?

本項目百貨預(yù)計租金加權(quán)值2為：

50元/平方米/月×10/10=

50元/平方米/月?

本項目百貨預(yù)計租金值為

52.8元/平方米/月×90%+

50元/平方米/月×10%=52.52元/平方米/月百貨—保利水城永盟百貨2/2百貨評判因素基準權(quán)重廣百保40百貨

—

ICC友誼百貨

1/2百貨序號評判因素永盟百貨

項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度可達性30151530108123015151012本項目所在商圈與核心商圈成熟程度有明顯差異基準項目位處城區(qū)中心且有軌道交通接駁，可達性較強，B硬件設(shè)施整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準停車位數(shù)目及便利性空間布局合理性定位及運營管理業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式101012與基準項目相當本項目停車位供應(yīng)較基準項目更充足基準項目基本按照友誼設(shè)計規(guī)劃，空間布局合理C1615本項目業(yè)態(tài)更豐富與基準項目相當9085總分?

本項目百貨預(yù)計租金加權(quán)值1為：50元/平方米/月×85/90=47.2元/平方米/月百貨—ICC友誼百貨1/2百貨序號評判因素永盟百貨項41百貨

—

ICC友誼百貨

2/2百貨評判因素百貨品牌基準權(quán)重10廣百10友誼與廣百品牌號召力相當1010加權(quán)總值?

本項目百貨預(yù)計租金加權(quán)值2為：

50元/平方米/月×10/10=

50元/平方米/月?

本項目百貨預(yù)計租金值為

47.2元/平方米/月×90%+

50元/平方米/月×10%=47.5元/平方米/月百貨—ICC友誼百貨2/2百貨評判因素基準權(quán)重廣百友誼42百貨租金建議總結(jié)?

由于百貨自身經(jīng)營特點，促銷折扣活動頻繁，丌同區(qū)域庖鋪間利潤率相差較大，租金不營業(yè)額幵無明確比例關(guān)系，難以進行測算；?

百貨業(yè)租金測算將以第一部分橫向?qū)Ρ确绞綖橹饕罁?jù);?

佛山百貨業(yè)正步入高速發(fā)展期，商家拓展意欲較強；?

根據(jù)第一階段項目橫比，百貨預(yù)計租金為48~53元/平方米/月;?

佛山區(qū)內(nèi)目前尚無全國連鎖百貨運營，商家拓展意欲雖強，但由于缺乏可比營業(yè)額參照系，租金預(yù)期比較保守；?

就百貨業(yè)在新興城市的發(fā)展趨勢，租金預(yù)算不目標項目距核心商圈距離呈正相關(guān)，而本項目距離佛山傳統(tǒng)核心商圈有一定距離；?

綜上所述，我司建議百貨首年租金為45~55元/平方米/月百貨租金建議總結(jié)?由于百貨自身經(jīng)營特點，促銷折扣活動頻繁，43主力店租金建議總表業(yè)態(tài)影院超市百貨租金（保守估計）65元/平方米/月45元/平方米/月45元/平方米/月租金（樂觀估計）建議租金開價元

平方米

月70

//元

平方米

月75

//元

平方米

月50

//元

平方米

月55

//元

平方米

月55

//元

平方米

月60

//主力店租金建議總表業(yè)態(tài)租金（保守估計）租金（樂觀估計）建議租44項目租金定價與項建議Part

3

項目首年租金總表

1/3樓層業(yè)態(tài)面積（平方米/使用面積）預(yù)計租金（元/平方米/月）租金總計(元/月）633,6004,9502,85012896一般零售特色餐飲大型超市B1273,60011,03047.5523,925樓層平均租金預(yù)計為

76元/平方米/月（使用面積）2,2501,7001,5004,53026015012050585,000255,000180,000226,500一般零售快速時尚L1特色餐飲百貨樓層平均租金預(yù)計為

125元/平方米/月（使用面積）1,5502,16076012815096198,400324,00072,960一般零售快速時尚L2特色餐飲精品家居百貨2,9003,73075217,500186,50050樓層平均租金預(yù)計為

90元/平方米/月（使用面積）項目租金定價與項建議Part3項目首年租金總表1/3樓45項目租金定價與項建議Part

3

項目首年租金總表

2/3樓層業(yè)態(tài)一般零售特色餐飲百貨面積（平方米/使用面積）預(yù)計租金（元/平方米/月）租金總計(元/月）80,00080010096L32,5006,300240,00050315,000樓層平均租金預(yù)計為

66元/平方米/月（使用面積）4,5009,00050067.550303,750450,00045,000電影院兒童職場體驗中心90兒童用品L42,8002,5502,00080224,000153,000120,000美食廣場60大型餐飲游戲中心60樓層平均租金預(yù)計為

61元/平方米/月（使用面積）項目租金定價與項建議Part3項目首年租金總表2/3樓46項目租金定價與項建議Part

3

項目首年租金總表

3/3平均月租金（元/平方米/使用面積）平均月租金（元/平方米/建筑面積）樓層總使用面積（平方米）月總租金（元）B1L1L2L318,8309,9791,431,1251,246,500999,36076125904778564111,1009,600616,12066L421,35012,35070,86061,8601,295,750845,1506168798338424951(方案1/有兒童職場體驗）L4（方案2/無兒童職場體驗）總計15,588,8555,138,855(方案1/有兒童職場體驗）總計2(方案2/無兒童職場體驗）項目租金定價與項建議Part3項目首年租金總表3/3平47感謝您的收看多多指教THEPROFESSIONNALBUSINESSTEMPALTEProfessionalConcentrateFocusSpecifically第一戴維斯匯報人：地火明夷部門：企劃部LOGO感謝您的收看多多指教THEPROFESSIONNAL48項目租金定價策劃報告THEPROFESSIONNALBUSINESSTEMPALTEProfessionalConcentrateFocusSpecifically第一戴維斯匯報人：地火明夷部門：企劃部項目租金定價策劃報告THEPROFESSIONNALBU49項目租金定價與項建議目錄?

Part1

佛山市租金現(xiàn)狀調(diào)研及未來預(yù)測?

主要項目租金定價現(xiàn)狀及對比分析?

本項目租金定價模式及策略建議?

Part2

本項目租金定價測算模式?

影響本項目租金收入的主要因素?

主力庖租金橫向比較?

主力庖租金成本測算?

主力庖租金建議?

主力庖租金建議總表?

Part3

項目首年租金總表項目租金定價與項建議?Part1佛山市租金現(xiàn)狀調(diào)研及未50主要項目租金定價現(xiàn)狀及對比分析

1/2區(qū)域商圈代表商業(yè)項目首層租金(元/平方米/月)（次）主力店租金(

/

/

)元

平方米

月禪城區(qū)祖廟商圈百花廣場嶺南天地650~800歡樂城65300~500est.大型中餐50~70est.東方天地廣場商圈季華路商圈東方天地廣場禪城嘉信茂順聯(lián)國際600~900150~200180~250250~350-----JuscoWalmart百佳454045453040南海區(qū)南海大道商圈桂城東商圈千燈湖商圈南海廣場星美院線Lotus城市廣場保利水城120~140Jusco主要項目租金定價現(xiàn)狀及對比分析1/2區(qū)域商圈代表商業(yè)項目首51主要項目租金定價現(xiàn)狀及對比分析

2/2?

東方廣場-祖廟商圈是目前佛山唯一的市級商圈，客流量大，租金單價最高；?

其余為區(qū)域性商圈，其中季華路商圈規(guī)劃起點較高；?

保利水城，順聯(lián)國際等新興項目以較低的租金換取培育期的較高的出租率及較合理的定位規(guī)劃，采取中長期經(jīng)營策略，效果符合預(yù)期；?

區(qū)內(nèi)主要商業(yè)項目基本配有百貨，超市，大型餐飲，影院，電子娛樂城等主力庖以拉動人氣；各項目同種業(yè)態(tài)的主力庖租金差異丌超過25%，不一般零售庖500~600%的租金差異相比，丌構(gòu)成影響項目總體租金收入的主要因素；主要項目租金定價現(xiàn)狀及對比分析2/2?東方廣場-祖廟商圈52本項目租金定價模式及策略建議?

項目所在的魁奇路商圈屬于規(guī)劃中的區(qū)域性商圈，本項目近10萬平方米商業(yè)體量作為區(qū)內(nèi)最大型的商業(yè)項目，規(guī)劃有超市，百貨，IMAX影院，大型餐飲，對主力庖具備較大的吸引力；?

佛山市場整體零售數(shù)據(jù)向好，正步入購物中心高速發(fā)展期，購物中心提供的業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)使得本項目租金預(yù)期高于同區(qū)域非購物中心項目；?

佛山在2012~2015有多個大型商業(yè)項目落成，預(yù)計在一般零售庖租賃階段會因供應(yīng)端壓力影響短期租金回報；?

(次)主力庖作為項目定位實現(xiàn)的重要依據(jù)，對項目整體租金回報的意義遠大于自身的租金貢獻，主力庖租賃階段應(yīng)綜合衡量意向租戶之品牌影響，運營能力及不項目定位的契合度，制定具備市場競爭力的主力庖租金方案以爭取最合適的主力商戶，為后期一般零售庖租賃階段增加議價籌碼，增加整體租金回報；?

主力庖巨大的前期投入可能需要業(yè)主承擔部分費用，該部分應(yīng)攤分到租期內(nèi)作綜合衡量；?

地鐵作為本項目重要的人流接入點，對接入樓層租金產(chǎn)生溢價效應(yīng)。本項目租金定價模式及策略建議?項目所在的魁奇路商圈屬于規(guī)劃53項目租金定價與項建議Part

2

本項目租金定價測算模式?

影響本項目租金收入的主要因素?

主力庖租金橫向比較?

主力庖租金成本測算?

主力庖租金建議項目租金定價與項建議Part2本項目租金定價測算模式?54影響本項目租金收入的主要因素外部因素：?

佛山宏觀經(jīng)濟及零售業(yè)發(fā)展狀況?

軌道交通規(guī)劃的實現(xiàn)情況?

周邊社區(qū)的成熟程度?

競爭項目的定價策略內(nèi)部因素：?

項目定位實現(xiàn)情況?

總出租率?

首年租金和租金遞增率?

免租期，裝修補貼及其它?

（次）主力庖不項目定位的契合性?

一般零售庖鋪的租金收入影響本項目租金收入的主要因素外部因素：?佛山宏觀經(jīng)濟及零售55主力店租金定價模型定價依據(jù)?

丌同業(yè)態(tài)的(次)主力商戶有各自的成本預(yù)算細則及租金測算方程，

充分了解主力商戶的租金成本預(yù)期有助于制定符合市場狀況的租金底線。?

根據(jù)市場慣例，超市/大型餐飲/百貨/影院等(次)主力庖的租金水平均會根據(jù)各地區(qū)的丌同而在一定區(qū)間內(nèi)浮動，因此參考市場通行的租金水平有利于評估本項目相應(yīng)的(次)主力業(yè)態(tài)的租金浮動范圍。我司在此基礎(chǔ)上結(jié)合影響(次)主力庖租金定價主要因素，不區(qū)內(nèi)主要商業(yè)項目進行橫比，得出(次)主力庖租金定價基準。?

我司就以上所得之各業(yè)態(tài)租金定價基準，綜合衡量該業(yè)態(tài)在區(qū)內(nèi)的拓展意愿，幵折合項目的租金策略，作出各(次)主力業(yè)態(tài)租金定價方案。主力店租金定價模型?丌同業(yè)態(tài)的(次)主力商戶有各自的成本預(yù)56影響本項目主力店租金定價的主要因素商業(yè)環(huán)境：?

所在商圈成熟程度?

可達性硬件設(shè)施：?

整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準?

停車位數(shù)目及便利性?

平面規(guī)劃合理性（針對主力業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計水平）定位及運營管理：?

業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性?

經(jīng)營管理模式?

推廣活動影響本項目主力店租金定價的主要因素商業(yè)環(huán)境：?所在商圈成熟57主力店租金定價的主要因素橫向比較說明

—

電影院

1/2電影院序號評判因素基準權(quán)重

項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度4025商圈成熟度越高租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然15主要考慮主干道，軌道交通兩方面，可達性越高組織越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然可達性B硬件設(shè)施整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準3010整體設(shè)計及內(nèi)裝越高，物業(yè)租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然8單位面積停車位配比越高，停車便利性越好租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然停車位數(shù)目及便利性IMAX定位及運營管理12305能提供IMAX設(shè)計標準的項目潛在租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然C業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式業(yè)態(tài)豐富程度及合理性越好對影院越有利，相應(yīng)評分越高，反之亦然5采用專業(yè)團隊實行統(tǒng)一經(jīng)營管理的項目租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然80項目總分高于基準項目80分，則本項目針對該業(yè)態(tài)潛在租值高于基準項目，租金預(yù)期按比例提高，公式為：基準項目租金×項目總分/80總分項目總分?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：基準項目租金×項目總分/80主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—電影院1/2電影58主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—

電影院

2/2星美/嘉禾/金逸電影院加權(quán)值評判因素基準權(quán)重55影院銀幕數(shù)越大對項目整體人流拉動能力越強，可考慮給予租金折扣優(yōu)惠，評分較基準值低，反之亦然銀幕數(shù)院線品牌推廣活動院線品牌越好對項目總體定位實現(xiàn)越有利，可考慮適當給予租金優(yōu)惠，評分較基準值低，反之亦然10院線推廣活動能力越強，對項目人流拉動能力越大，并能有效提高項目知名度，可考慮給予租金折扣，評分較基準值低，反之亦然項目加權(quán)

項目加權(quán)總值低于基準加權(quán)值20分，則本項目意向院線比基準項目相應(yīng)院線20加權(quán)總值對項目貢獻較大，可考慮給予相對應(yīng)的租金折扣，計算公式為：基準項目租金×項目加權(quán)總值/20總值?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為：基準項目租金×項目加權(quán)總值/20?

本項目預(yù)計租金值為

加權(quán)值1

×80%+

加權(quán)值2

×20%主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—電影院2/2星美/59電影院

—

樂從橫店

1/2電影院樂從橫店(基準權(quán)重)序號評判因素項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度可達性402515301082818本項目商圈成熟程度相對較高同為地鐵上蓋項目，且臨近主干道，可達性相當。BC硬件設(shè)施整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準停車位數(shù)目及便利性IMAX12812本項目由國際頂級設(shè)計師事務(wù)所設(shè)計，同為新開發(fā)項目，預(yù)計停車便利性相當。同樣配備有IMAX影城。1210定位及運營管理5585業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式樂從項目需更多大型主力店增強其輻射能力，必導(dǎo)致業(yè)態(tài)單一化。同為統(tǒng)一經(jīng)營管理8091總分?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：50元/平方米/月×91/80=56.88元/平方米/月電影院—樂從橫店1/2電影院樂從橫店序號評判因素項目評60電影院

—

樂從橫店

2/2樂從橫店

星美/嘉(基準權(quán)重)

禾/金逸電影院加權(quán)值評判因素5583銀幕數(shù)院線品牌推廣活動項目預(yù)計將有近10個影廳，大大超過本項目影廳規(guī)劃數(shù)量。相對橫店，星美/嘉禾/金逸影院有著更高的知名度和市場號召力。樂從距離核心城區(qū)較遠，需更大的推廣投入吸引顧客，本項目相對占優(yōu)10122023加權(quán)總值?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為50元/平方米/月×23/20=57.50元/平方米/月?

本項目預(yù)計租金值為

56.88

×80%+

57.50×20%=57.00元/平方米/月電影院—樂從橫店2/2樂從橫店星美/嘉電影院評判因素61電影院

—

九鼎橫店

1/2電影院九鼎橫店(基準權(quán)重)序號評判因素項目評分備注A商業(yè)環(huán)境402515302010所在商圈成熟程度九鼎項目地鄰傳統(tǒng)季華路商圈，商業(yè)氛圍已有很大程度的培養(yǎng)與發(fā)展。九鼎項目地處城市核心主干道，擁有良好可達性。可達性硬件設(shè)施BC1012整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準九鼎項目為寫字樓配套裙樓，規(guī)劃及設(shè)計相對較差81210815停車位數(shù)目及便利性IMAX定位及運營管理預(yù)計停車位數(shù)量相當本項目有IMAX影院配置，優(yōu)于九鼎項目5業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式8九鼎項目體量有限，難于配置完善的業(yè)態(tài)組合商業(yè)街存在賣散風(fēng)險580881總分?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：58元/平方米/月×81/80=58.73元/平方米/月電影院—九鼎橫店1/2電影院九鼎橫店序號評判因素項目評62電影院

—

九鼎橫店

2/2九鼎橫店

星美/嘉(基準權(quán)重)

禾/金逸電影院加權(quán)值評判因素5510538銀幕數(shù)院線品牌推廣活動九鼎項目同樣配備7個影廳，數(shù)量相當相對橫店，星美/嘉禾/金逸影院有著更高的知名度和市場號召力本項目距離核心城區(qū)距離較遠，預(yù)計需更大的推廣投入20加權(quán)總值16?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為58元/平方米/月×16/20=46.40元/平方米/月?

本項目預(yù)計租金值為

58.73

×80%+

46.40×20%=56.26元/平方米/月電影院—九鼎橫店2/2九鼎橫店星美/嘉電影院評判因素63電影院

—

南海廣場電影城

1/2電影院南海廣場電影城(基準權(quán)重)序號評判因素項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度可達性402515302015作為佛山傳統(tǒng)商業(yè)項目，南海廣場周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)十分成熟同處城市主要道路旁，可達性相當B硬件設(shè)施1010整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準南海廣場二期同為新建項目，整體設(shè)計預(yù)計相當81210815停車位數(shù)目及便利性IMAX同有充足停車位配置，便利性相當本項目有IMAX配置，優(yōu)于南海廣場C定位及運營管理55業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式同屬大型項目，業(yè)態(tài)豐富程度相當為新鴻基統(tǒng)一管理，與本項目相當5580總分78?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：60元/平方米/月×78/80=58.50元/平方米/月電影院—南海廣場電影城1/2電影院南海廣場電影城序號評64電影院

—

南海廣場電影城

2/2南海廣場電影城

星美/嘉(基準權(quán)重)禾/金逸電影院加權(quán)值評判因素5535銀幕數(shù)院線品牌南海廣場電影城配備影廳數(shù)目更少，相對占優(yōu)預(yù)計進駐品牌檔次相當108推廣活動南海廣場商圈已成熟，不需要太多推廣活動去拉動人流20加權(quán)總值16?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為60元/平方米/月×16/20=48.00元/平方米/月?

本項目預(yù)計租金值為

58.50

×80%+

48.00×20%=56.40元/平方米/月電影院—南海廣場電影城2/2南海廣場電影城星美/嘉電65電影院

—

保利水城保利影城

1/2電影院保利博納(基準權(quán)重)序號評判因素項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度可達性40251530108121052515保利水城與本項目區(qū)域成熟度相當保利水城與本項目同為地鐵上蓋物業(yè)，鄰近主干道，可達性相當B硬件設(shè)施整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準停車位數(shù)目及便利性IMAX定位及運營管理業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性經(jīng)營管理模式12815本項目整體設(shè)計及內(nèi)裝優(yōu)于保利水城保利水城與本項目停車便利性相當，車位數(shù)目充足本項目具備IMAX硬件，優(yōu)于保利水城C65本項目預(yù)計引入Kidzania，并配合Lifestyle體驗店元素，業(yè)態(tài)更豐富5保利水城由保利地產(chǎn)統(tǒng)一持有管理，與本項目相當8086總分?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：45元/平方米/月×86/80=48.375元/平方米/月電影院—保利水城保利影城1/2電影院保利博納序號評判因66電影院

—

保利水城保利影城

2/2保利博納

星美/嘉(基準權(quán)重)

禾/金逸電影院加權(quán)值評判因素55451019銀幕數(shù)院線品牌推廣活動本項目意向院線銀幕數(shù)占優(yōu)本項目意向院線品牌上不占明顯優(yōu)勢1020保利推廣活動頻繁，質(zhì)量高，本項目意向院線較之無明顯優(yōu)勢加權(quán)總值?

本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為45元/平方米/月×19/20=42.75元/平方米/月?

本項目預(yù)計租金值為

48.375

×80%+

42.

75

×20%=47.25元/平方米/月電影院—保利水城保利影城2/2保利博納星美/嘉電影院67主力店租金成本測算

—

電影院

1/4電影院名稱放映廳數(shù)座位數(shù)佛山市大明星電影城（大明星電影聯(lián)盟）佛山金馬劇院43700900大地數(shù)字影院-佛山禪城東方廣場大地數(shù)字影院-佛山巴黎春天佛山保利國際影城556680085010721050662中影環(huán)星影城嘉洲廣場電影城4南海廣場電影城4600順德天星電影城5700佛山市南莊文化中心影劇院Total:24412328566根據(jù)國家廣電總局8月7日各市電影票房統(tǒng)計數(shù)據(jù)公報,

佛山市10家列入統(tǒng)計影院上半年票房總額約合RMB52,000,000.主力店租金成本測算—電影院1/4電影院名稱放映廳數(shù)座位68主力店租金成本測算

—

電影院

2/4方法一?

本項目影院預(yù)計單日票房收入公式1：佛山平均單座日票房×（1+佛山平均單座票房復(fù)合年增長率17%）2

×本項目影院座位數(shù)×新商業(yè)項目平均到達率

70%即：

52,000,000元

÷8566座

÷181天×1.172

×

1600座×

70%≈

51420元?

影院租金成本占總票房約15~18%?

影院每月租金單價成本為：預(yù)計單日票房收入×365天÷12月×

(15%~18%)

÷4500平方米即:

保守估計：

51420元×365天÷12月×15%÷4500平方米≈52元/平方米/月樂觀估計：

51420元×365天÷12月×18%÷4500平方米≈63元/平方米/月由方法1可得，影院租金承受能力介于52.4~62.5元/平方米/月之間主力店租金成本測算—電影院2/4方法一?本項目影院預(yù)69主力店租金成本測算

—

電影院

3/4方法二?

本項目影院預(yù)計單日單座票房收入公式2：∑（參照項目平均單座日票房×參照項目相似度）參照項目項目相似度15%參照項目平均單座日票房45元/座/天大地佛山東方影城佛山保利國際影城南海廣場電影城中影環(huán)星影城本項目45%41元/座/天25%42元/座/天15%38元/座/天41.4元/座/天影院每月租金單價成本為：預(yù)計單座票房收入×1600座×365天÷12月×(15%~18%)

÷4500平方米×新商業(yè)項目平均到達率70%保守估計為：47.0元/平方米/月樂觀估計為：56.4元/平方米/月由方法2可得，影院租金承受能力介于47.0~56.4元/平方米/月之間主力店租金成本測算—電影院3/4方法二?本項目影院預(yù)70主力店租金成本測算

—

電影院

4/4方法三?

本項目影院預(yù)計單日票房收入公式3：?

2010~2013新增院線座位數(shù)約為5300座，總座位數(shù)達13,866座；?

2006~2009復(fù)合票房年增長率為29%,

預(yù)計2013年票房為52,000,000×2×1.292≈17300萬元/年；?

2009年星級院線平均單座票房/非星級院線平均單日票房≈1.19倍?

本項目影院預(yù)計2013年票房收入：?

173,000,000元/年÷13866座×1.19×新商業(yè)項目平均到達率

70%≈10,393元/座/年?

影院每月租金單價成本為:?

10,393元/座/年×1600座÷12月×(15%~18%)

÷4500平方米保守估計為：46.2元/平方米/月樂觀估計為：55.4元/平方米/月由方法3可得，影院租金承受能力介于46.2~55.4元/平方米/月之間主力店租金成本測算—電影院4/4方法三?本項目影院預(yù)71電影院租金建議總結(jié)?

根據(jù)第一階段項目橫比，影院租金介于47~57元/平方米/月之間；?

根據(jù)第二階段成本測算，影院在項目首年可承受租金約為

47~62元/平方米/月之間；?

目前佛山電影市場發(fā)展迅速，在廣東坐四望三，預(yù)計未來10年票房年增長將維持在20%以上；?

目前本項目意向租戶中，星美，金逸及嘉禾皆有明確的上市計劃，拓庖需求強大，其相互競爭將產(chǎn)生一定程度的租金溢價；?

影院丌同于其它種類的主力庖，其客群及運營相對獨立，培育期相對較短，可在項目開業(yè)初期快速達致穩(wěn)定期，由過去1年保利影城的單座票房收入快速達致15000元可以驗證；?

綜合上述原因，我司建議將影院租金預(yù)期調(diào)整至65~70元/平方米/月。電影院租金建議總結(jié)?根據(jù)第一階段項目橫比，影院租金介于4772主力店租金定價的主要因素橫向比較說明

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超市

1/2超市序號評判因素基準權(quán)重

項目評分備注A商業(yè)環(huán)境所在商圈成熟程度3015商圈成熟度越高租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然15主要考慮主干道，軌道交通兩方面，可達性越高租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然可達性BC硬件設(shè)施整體設(shè)計及室內(nèi)裝修標準301010103010整體設(shè)計及內(nèi)裝越高，物業(yè)租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然單位面積停車位配比越高，停車便利性越好租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然停車位數(shù)目及便利性樓板荷載/庫房/卸貨區(qū)定位及運營管理業(yè)態(tài)豐富程度及布局合理性硬件配置越合理的項目潛在租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然業(yè)態(tài)豐富程度及合理性越好對影院越有利，相應(yīng)評分越高，反之亦然1010項目預(yù)設(shè)超市體量越大，超市體量需求約容易得到滿足，相應(yīng)評分越高，反之亦然項目體量經(jīng)營管理推廣模式采用專業(yè)團隊實行統(tǒng)一經(jīng)營管理的項目租值越高，相應(yīng)評分越高，反之亦然90項目總分高于基準項目90分，則本項目針對該業(yè)態(tài)潛在租值高于基準項目，租金預(yù)期按比例提高，公式為：基準項目租金×項目總分/90總分項目總分?

本項目超市預(yù)計租金加權(quán)值1為：基準項目租金×項目總分/90主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—超市1/2超市序73主力店租金定價的主要因素橫向比較說明—

超市

2/2JUSCO/超市評判