養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)典案例(杭州金色年華)課件

1區(qū)位優(yōu)勢：坐落于杭州西南轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)境內(nèi)，轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)東面是杭州高檔居住區(qū)聚集點--之江度假區(qū)，有得天獨厚山景和江景，北面是高爾夫二期用地，以山為景觀主題、高爾夫為底蘊，使得這一區(qū)域遠眺和近觀景觀都極為美。交通優(yōu)勢：之江大道、中河高架、320國道等完善道路條件，通達性較好，514路龍翔橋發(fā)車至“水源村”站下車，所有杭州→富陽中巴均可達，擁有強大交通優(yōu)勢。資源優(yōu)勢：轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)41平方公里鎮(zhèn)域中，有近10平方公里山林綠地，有望江山、象山、雞山等多座自然山體，自然條件優(yōu)越擁有國家森林公園景觀【案例：杭州金色年華】午潮山國家森林公園南側(cè)、從市中心區(qū)有多線路到達，區(qū)位、交通、景觀資源優(yōu)勢非常明顯午潮山森林公園園區(qū)效果圖居住環(huán)境、社區(qū)氛圍2【項目指標及四至】占地17萬平方米，地形北高南低，東臨一道清澈溪流，北側(cè)、西側(cè)為午潮山國家森林公園，南側(cè)為杭富公路區(qū)域一集合式養(yǎng)老單元東側(cè)森林溪流午潮山國家森林公園3【功能分區(qū)】整個社區(qū)按照功能和前后期的發(fā)展，分為四個大的區(qū)域。以中部配套為核心連接東西兩端居住物業(yè)空間，以居家服務(wù)公寓為主，少量度假公寓及護理式公寓居家服務(wù)區(qū)：以居家養(yǎng)老實行為主，采用集合式單元布局，各單元體間通過增加的功能體進行連接，如(活動室、棋牌室、閱覽室、醫(yī)務(wù)保健室等)，設(shè)置集中護士站、休息交流角，公共衛(wèi)生間，每個單體平均每層10～12戶，兩部病床梯;中心功能區(qū)：配套功能中心集中設(shè)置，輻射社區(qū)各物業(yè)類型；特色養(yǎng)老區(qū)：以公寓形式為主，設(shè)有酒店式公寓、護理式養(yǎng)老公寓，短期居住形式為主；山體公園區(qū)：已經(jīng)建成，休閑景觀和種植區(qū)集合式養(yǎng)老單元：居家服務(wù)式公寓中心功能區(qū)特色養(yǎng)老單元：度假公寓護理式托老公寓待開發(fā)區(qū)(山體公園)5【產(chǎn)品設(shè)計】建筑形態(tài)為4~5層左右多層電梯房，單廊、南向、套房設(shè)計，戶型有三種：67平、76~87平、115~133平米，主力戶型在76~87平標準型：76~87平米子母門、室外空調(diào)機位、陽臺、防滑地磚、寬大淋浴房、木質(zhì)地板經(jīng)濟型：67平米子母門、朝南陽光廚房、室外空調(diào)機位、陽臺、防滑地磚、寬大淋浴房、木質(zhì)地板舒適型：115~133平米子母門、室外空調(diào)機位、陽臺、防滑地磚、寬大淋浴房、木質(zhì)地板根據(jù)客戶類型及需求不同，在房型設(shè)計中注重空間尺度的舒適性、細化功能空間、景觀空間的享有，精裝修人性化的材料選取,同時每層都有室內(nèi)活動空間，方便老人交流及家人探望6【經(jīng)營方式】不同梯度的居住及收費模式，滿足不同客戶群的支付能力，有按天租賃式、按月付費式、一次性支付買使用權(quán)式月租1年期50年期適合對象：

短期居住為主，體驗、度假型的老人適合對象：

先體驗形式居住1年，如果滿意可后續(xù)改成50年模式，不滿意可到期后終止入住，并退還入住保證金（不計息）適合對象：

兩代人都有養(yǎng)老需求，即子女購買后先讓長輩享受養(yǎng)老服務(wù)，若干年后子女退休退休也可以來享受養(yǎng)老服務(wù)小套：3000元/月（一張大床）大套：3800元/月（兩張小床）大套：80-90萬左右小套：40萬左右育養(yǎng)服務(wù)費小套：40萬左右1.室內(nèi)配齊全套家具家電及床上用品（個人生活用品自帶）；

2.每周一次免費打掃，半月一次換洗床上用品；

3.每月免10°水和30°電的費用（超出部分自理），免數(shù)字電視視聽費和電話座機費（通話費自理）；

4.用餐使用飯卡，自行充值后使用中套：50萬左右中套：50-60萬左右大套：80-110萬左右大套：80-110萬左右基本服務(wù)費小套：350元/月（8折后）基本服務(wù)費小套：350元/月（8折后）中套：430元/月（8折后）中套：430元/月（8折后）大套：630元/月（8折后）大套：630元/月（8折后）（一年一收）（一年一收）優(yōu)勢：只需交納保證金和基本服務(wù)費，本金也不會少，到期可以全退（相當于用利息抵付入住費用，成本非常低廉）優(yōu)勢：一次性支付50年育養(yǎng)服務(wù)費（可兩代人養(yǎng)老），用不完50年可轉(zhuǎn)讓、繼承；20年內(nèi)可按合同約定比例退款。是所有模式中折算居住成本最低的一種，是有長期居住需求者的最佳選擇。限月租指定房源限春風苑B座、夏荷苑B座、以及所有的1樓位置不限以居家服務(wù)式公寓為例——同物業(yè)不同收費形式吸引客戶上門讓客戶體驗資金快速回現(xiàn)7【收費標準】居家服務(wù)式公寓為核心：多形式供不同客戶群選擇，有月付、一年期、50年期使用權(quán)形式室內(nèi)設(shè)施：精裝修，空調(diào)、電視、電話、床、床頭柜、衣柜、桌椅、寫字桌、并設(shè)有獨立衛(wèi)生間和陽臺。公寓內(nèi)配套設(shè)施：每樓層設(shè)有服務(wù)臺、交流區(qū)、活動室等服務(wù)設(shè)施月租1年期50年期適合對象：

短期居住為主，體驗、度假型的老人適合對象：

先體驗形式居住1年，如果滿意可后續(xù)改成50年模式，不滿意可到期后終止入住，并退還入住保證金（不計息）適合對象：

兩代人都有養(yǎng)老需求，即子女購買后先讓長輩享受養(yǎng)老服務(wù)，若干年后子女退休退休也可以來享受養(yǎng)老服務(wù)小套：3000元/月（一張大床）大套：3800元/月（兩張小床）入住保證金（含應(yīng)急備用金）小套：40萬左右育養(yǎng)服務(wù)費小套：40萬左右1.室內(nèi)配齊全套家具家電及床上用品（個人生活用品自帶）；

2.每周一次免費打掃，半月一次換洗床上用品；

3.每月免10°水和30°電的費用（超出部分自理），免數(shù)字電視視聽費和電話座機費（通話費自理）；

4.用餐使用飯卡，自行充值后使用中套：50萬左右中套：50-60萬左右大套：80-90萬左右大套：80-110萬左右基本服務(wù)費小套：350元/月（8折后）基本服務(wù)費小套：350元/月（8折后）中套：430元/月（8折后）中套：430元/月（8折后）大套：630元/月（8折后）大套：630元/月（8折后）（一年一收）（一年一收）優(yōu)勢：只需交納保證金和基本服務(wù)費，本金也不會少，到期可以全退（相當于用利息抵付入住費用，成本非常低廉）優(yōu)勢：一次性支付50年育養(yǎng)服務(wù)費（可兩代人養(yǎng)老），用不完50年可轉(zhuǎn)讓、繼承；20年內(nèi)可按合同約定比例退款。是所有模式中折算居住成本最低的一種，是有長期居住需求者的最佳選擇居家服務(wù)式公寓三種收費模式主要支付方式8【服務(wù)標準】開始分級，對護理人員有專門的護理培訓，服務(wù)態(tài)度及流程管理更完善，其費用水平并不高，最低折后200元/月，最高1500元/月房間入住保證金床位費服務(wù)費朝南雙人間10萬/套2200元/月/套基礎(chǔ)型：300元/月/人加強型：500元/月/人朝北單人間5萬/套1700元/月/套養(yǎng)生公寓收費標準室內(nèi)設(shè)施：精裝修、全套家具、部分家電公寓內(nèi)小配套設(shè)施：交流區(qū)、閱覽室、棋牌室等服務(wù)設(shè)施。讓注入者不僅能享受整個園區(qū)大配套的服務(wù)，還能就近享受公寓內(nèi)小配套的服務(wù)，為有需求的老年配有創(chuàng)造一流的養(yǎng)生環(huán)境基礎(chǔ)（300元/人/月）加強（500元/人/月）1.每日打掃房間衛(wèi)生一次2.每日打掃廁所衛(wèi)生一次3.每日送開水2壺至房間4.每月清洗床上用品一次5.每年清洗窗簾一次6.每日測量血壓、心率，必要時測體溫1清洗全部衣服2.每日整理床單一次3.夏季每日擦洗席子一次4.每周整理房間衣服（日用品）一次5.代配、代發(fā)藥物，代測血糖6代買飯菜備注：以上服務(wù)包含養(yǎng)老公寓內(nèi)公共部位的活動服務(wù)以及園區(qū)國際交流中心內(nèi)的各項公共活動服務(wù)服務(wù)費護理費收費標準護理等級費用三級護理200元/月（5折后）二級護理300元/月（5折后）一級護理700元/月專門護理1000元/月特別護理1500元/月10【投資分析】07年一期工程開發(fā)建成，投入資金1.8億，以銷售使用權(quán)形式收費為主，少量月收費物業(yè)，以居家型公寓推售周期算，一期成本回收約2年初步測算（08年7月推出，10年4月已售90%）前提——投資額：1.8億元已售套數(shù)：346套每套成本費：46.7萬元假設(shè)——80平米房型50萬每套售罄，其余兩種房型各剩5%分別按40萬及90萬算得出——目前成本回收：50