國際長壽村項目前期策劃的報告

國際長壽村項目前期策劃的報告國際長壽村項目前期策劃報告中原地產(chǎn)︱第一部分：項目本體分析第二部分：項目核心問題第三部分：項目定位第四部分：項目項目規(guī)劃設(shè)計建議目錄第一部分：項目本體分析項目外部環(huán)境分析項目內(nèi)部環(huán)境分析項目周邊不利條件分析項目優(yōu)劣勢對比分析

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>長壽湖區(qū)位長壽湖景區(qū)位于重慶市長壽區(qū)境內(nèi)的西北角,地處長壽區(qū)、墊江縣、涪陵市交界處，絕大部分水域位于長壽區(qū)境內(nèi)。景區(qū)距離重慶主城區(qū)130公里，距離長壽區(qū)政府所在地鳳城鎮(zhèn)28公里。長壽城區(qū)長壽湖西岸28公里130公里

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>長壽湖西岸區(qū)位長壽湖西岸片區(qū)南北長約8公里，南接獅子灘鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)。規(guī)劃區(qū)交通便利，是渝宜高速公路長壽湖出口至鎮(zhèn)區(qū)必經(jīng)的第一個濱湖片區(qū)。西岸片區(qū)

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>歷史沿革長壽湖是西南地區(qū)最大的人工湖泊，形成于1954年動工興建的獅子灘水力發(fā)電站，該電站1957年全部建成發(fā)電，為我國“一五”期間國家156個項目中的重點建設(shè)項目之一。受到了黨的第一代領(lǐng)導(dǎo)人的密切關(guān)注。電站水庫壩高51米，壩長1399.5米，壩頂寬8米，設(shè)有3座副壩。水庫總?cè)萘?0.27億立方米，水面面積65平方公里。水庫控制流域面積3020平方公里，調(diào)節(jié)庫容7.48億立方米。1958年，農(nóng)墾部門進(jìn)駐庫區(qū)成立長壽湖漁場，主要從事水產(chǎn)養(yǎng)殖和水果栽培，后長壽湖漁場更名為長壽湖聯(lián)合企業(yè)公司：1972年引進(jìn)夏橙，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為國內(nèi)重要的夏橙生產(chǎn)基地。1985年長壽區(qū)正式成立長壽湖鎮(zhèn)行政建制，1992年元月3日重慶市人民政府批準(zhǔn)長壽湖風(fēng)景區(qū)為市級風(fēng)景名勝區(qū)。1997年更名為重慶市新巴蜀十二景之一“長湖浪嶼”。

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>人文資源東林古剎高峰日出（《紅巖》原創(chuàng)地）湘子遺石十里柚鄉(xiāng)獅子山莊老虎洞劉家灣梯田羅山古鎮(zhèn)

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>西岸片區(qū)現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施教育：回龍村和羅山村設(shè)有小學(xué)各一所

交通：目前長壽湖周邊已經(jīng)形成獅子灘至云集、飛龍；至雙龍、合興的道路長壽湖至飛龍鄉(xiāng)、龍河至樂溫的道路。有三條公路與高速公路相連。穿越西岸片區(qū)的雙龍路接長萬高速公路全長為14公里；另一條經(jīng)過獅子灘至長壽桃花接渝長高速公路公28公里。長壽湖西岸現(xiàn)有至拱背橋公路，路面寬7米，至羅山簡易公路3公里，土石路面。旅游服務(wù)設(shè)施：長壽湖景區(qū)現(xiàn)有賓館、招待所、旅游社和家庭旅館等各類接待服務(wù)設(shè)施約20家，其中主要分布在長壽湖鎮(zhèn)和沿湖兩岸以及湖心主要游覽島嶼上。長壽湖西岸目前的旅游設(shè)施包括凱源度假村、快樂島度假村以及少量的農(nóng)家樂，設(shè)施等級低不高，尚未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模。市政設(shè)施：長壽湖沿岸包括西岸片區(qū)電力資源豐富，不存在電力短缺的問題。長壽湖電站主要供電線路有獅下線110KV，獅新線110KV，獅云線110KV，獅龍線10KV。上硐電站有供電線路上龍線35KV，上焦線10KV等；長壽湖景區(qū)供電主要由長壽湖電站所出的10KV獅龍線，上硐電廠所出的35KV變電站，飛龍10KV變電站以及獅電總廠長壽湖大壩區(qū)內(nèi)自備的兩個變電站供電。規(guī)劃區(qū)內(nèi)水資源豐富，供水便利，長壽湖鎮(zhèn)水廠日產(chǎn)水量100噸，長壽湖漁場自備水廠日產(chǎn)水量2000噸。三個水廠水源均采自于長壽湖。目前西岸片區(qū)通過從長壽湖取水經(jīng)簡單處理供水。天然氣源由川東25號井出氣經(jīng)雙龍穿越西岸片區(qū)至長壽湖東海配氣站，氣源管徑108毫米。

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>西岸片區(qū)現(xiàn)狀夏橙沙田柚經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀長壽湖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主。西岸片區(qū)現(xiàn)以農(nóng)業(yè)和夏橙、沙田柚種植為主要產(chǎn)業(yè)。長壽湖西岸海拔340米以下土地為國有土地，其余為集體所有土地（已經(jīng)征用土地除外）。

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>西岸片區(qū)現(xiàn)狀預(yù)計建成后效果預(yù)計建成后效果預(yù)計建成后效果長壽湖片區(qū)目前唯一一座110千伏電源點即將完工

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>外部路網(wǎng)一小時經(jīng)濟(jì)圈目前主城區(qū)到長壽交通主要為公路渝宜高速、鐵路渝懷鐵路。本案距重慶主城區(qū)83公里，走渝宜高速50分鐘車程。渝懷鐵路重慶北至長壽37分鐘快艇長壽至朝天門75分鐘2013年通車的渝萬城際客運(yùn)專線將連通火車北站、重慶機(jī)場、統(tǒng)景、長壽、長壽湖、萬州，設(shè)計時速350公里/小時，屆時重慶主城至長壽湖僅需20分鐘。長壽湖站晏家火車站長壽北站重慶三環(huán)高速渝萬城際高鐵長壽湖旅游專用高速渝涪高速渝懷鐵路渝利鐵路至江北機(jī)場60公里客運(yùn)碼頭

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>外部路網(wǎng)高速公路：渝長、渝涪、渝宜三條高速公路在長壽交匯，有5座互通式立交橋，正在修建的重慶三環(huán)路也經(jīng)過長壽高速鐵路：渝懷和渝利鐵路在境內(nèi)設(shè)有客、貨及編組站。正在建設(shè)的京鄭渝昆城際高鐵（渝萬高鐵）也經(jīng)過長壽，預(yù)計在2014年建成，完成后長壽到達(dá)重慶僅需15分鐘。黃金水道：長江黃金水道繞城而過，21個3000噸級船舶常年可通江達(dá)海?？罩泻降溃洪L壽湖距重慶國際機(jī)場僅50分鐘車程。合興至羅山快速旅游通道長壽湖旅游高速公路（在建中）長壽湖迎賓大道西岸沿湖道路項目周邊現(xiàn)有配套貧瘠，僅有集餐飲娛樂與景觀為一體的大壩綜合風(fēng)景區(qū)，距本案直線距離約4公里。本案大壩風(fēng)景區(qū)項目現(xiàn)有配套貧瘠長壽湖美食天街長壽湖大壩長廊長壽湖大壩娛樂設(shè)施長壽湖大壩娛樂設(shè)施

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>配套設(shè)施

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>長壽湖未來規(guī)劃按景區(qū)劃分，規(guī)劃為4大板塊：田園風(fēng)光區(qū)、人文景觀區(qū)、水上動感娛樂景區(qū)、生態(tài)林地景區(qū)。生態(tài)林地景區(qū)田園風(fēng)光景區(qū)水上動感娛樂景區(qū)人文景觀區(qū)水域

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>長壽湖未來規(guī)劃按景點及度假區(qū)邊界劃分，規(guī)劃為2大區(qū)域：風(fēng)景名勝區(qū)、國際旅游度假區(qū)。長壽湖風(fēng)景名勝區(qū)長壽湖國際旅游度假區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)邊界道路水面長壽湖定位：景區(qū)作為重慶近郊休閑度假旅游基地，以山、島、湖風(fēng)光和長壽文化、鄉(xiāng)土風(fēng)情為主要特色。山島湖認(rèn)知長壽湖風(fēng)景區(qū)長壽湖風(fēng)景區(qū)包含長壽湖主體，長壽湖主要水源大河支流和小河支流水域，共涉及長壽湖，雙龍鎮(zhèn)，云集鎮(zhèn)等村鎮(zhèn)，距離出去主城區(qū)130公里，據(jù)離長壽湖所在地鳳城鎮(zhèn)28公里，景區(qū)水面63平方公里，蓄水10億立方米，有“川東明珠”的美譽(yù)，湖中大小島嶼200多個，山清水秀，魚鮮果美，是聞名遐邇的休閑度假旅游勝地。長壽湖風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃長壽湖風(fēng)景區(qū)在空間布局上采用“一心三組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)。“一心”——長壽湖主體湖面形成水上娛樂動感景區(qū)，是整個風(fēng)景區(qū)的景觀核心，是長壽湖風(fēng)景未來發(fā)展建設(shè)的重點。“三組團(tuán)”——指田園風(fēng)光景區(qū)，林地生態(tài)景區(qū)和獅子灘人文景觀區(qū)。

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>長壽湖定位以羅山半島為中心的8平方公里鎮(zhèn)區(qū)旅游服務(wù)基地的拓展用地，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。長壽湖西岸片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃長壽湖西岸片區(qū)在南北向德狹長湖岸地帶，結(jié)合自然地形條件及功能布置的需要，形成一貫穿四個主要功能片區(qū)的結(jié)構(gòu)：一軸——20米主干道，四片區(qū)——旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，旅游服務(wù)核心區(qū)，羅山島片區(qū)和北部休閑度假區(qū)。休閑度假區(qū)：以度假村，現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園，運(yùn)動休閑功能為主旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)：及居住，商業(yè)，休閑，水上運(yùn)動中心等于一體的綜合開發(fā)區(qū)旅游核心服務(wù)區(qū)：集旅游商業(yè)服務(wù)，接待，餐飲，居住等為一體的旅游服務(wù)區(qū)羅山島：規(guī)劃養(yǎng)生基地，島嶼公園及水上游艇俱樂部等運(yùn)動休閑設(shè)施

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>西岸片區(qū)規(guī)劃西岸旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)處于初步開發(fā)狀態(tài)，目前僅維豐項目在售；但是地塊內(nèi)建筑形式各異，建筑風(fēng)格不統(tǒng)一，建筑高度，開發(fā)強(qiáng)度參差不齊且偏大，整體凌亂，弱化了長壽湖地勢肌理，本案所處旅游服務(wù)核心區(qū)處于預(yù)備開發(fā)階段，休閑度假區(qū)尚未開發(fā)。中飛公司國際復(fù)合公司民生公司金同度公司維豐公司初步開發(fā)預(yù)備開發(fā)（本案）尚未開發(fā)

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>西岸開發(fā)現(xiàn)狀本案維豐藍(lán)湖熙岸長壽古鎮(zhèn)

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>區(qū)域市場競爭分析目前，區(qū)域市場內(nèi)與本案具有較為直接競爭關(guān)系的項目僅維豐藍(lán)湖熙岸與長壽古鎮(zhèn)。維豐藍(lán)湖熙岸位于長壽湖鎮(zhèn)沿湖路5號，地處長壽湖西畔，占地327畝，為中式建筑風(fēng)格的花園洋房和別墅。容積率0.59，絕大部分可戶型以臨窗觀湖。花園洋房以20-50平米的小戶型為主，總價較低，度假、投資兩相宜。占地面積:218000平方米

建筑面積:130000平方米

一期開盤時間：2009-12-12一期交房時間：2010-10-20花園洋房4層，別墅3層停車位:500總戶數(shù)2255戶

結(jié)構(gòu):框架

外墻:文化石、有機(jī)玻璃貼面、木制架構(gòu)及外墻涂料

電梯:無衛(wèi)生間:下沉式

供電:有供水:有供氣:有

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>維豐藍(lán)湖熙岸二期預(yù)計2011年5月推出20-80平米度假休閑公寓洋房，推出200-250套，約1萬方.預(yù)計價格4300元/㎡。一期為20-80平米湖居度假洋房，約5.2萬方，共約1050套，收官價格4100元/㎡，目前已售罄。銷售情況C3平層戶型圖C2平層戶型圖C1平層戶型圖

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>維豐藍(lán)湖熙岸長壽古鎮(zhèn)位于長壽區(qū)桃花新城長洪路后段（菩提山下），占地2000畝，其中文化旅游核心區(qū)占地800畝，建筑容積率小于0.7。配套住宅區(qū)有1200畝（小高層、高層、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房），建筑容積率1.15。項目總建筑面積為136萬平方米，總投資43億元。占地面積:800000平方米（住宅部分）建筑面積:920000平方米

物業(yè)類型：小高層、高層、聯(lián)排、獨(dú)棟、花園洋房一期開盤時間：2011-11-16總層數(shù)：4可出租層數(shù)：3標(biāo)準(zhǔn)層高：3.3米凈高：3.2花園洋房4層，別墅3層停車位:2800住宅部分預(yù)計2011年年底動工，2012年下半年開售項目定位為以旅游為主，地產(chǎn)為輔的文化旅游地產(chǎn)項目。

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>維豐藍(lán)湖熙岸

項目本體分析>>>項目外部環(huán)境分析>長壽古鎮(zhèn)銷售情況一期為商鋪10萬方含2.8萬方酒店5星級，酒店目前正在引進(jìn)中。一期商鋪面積在247-2000㎡之間，共313套，A區(qū)167套，B區(qū)146套，目前已售出200多套，銷售均價達(dá)到8000元/㎡。B區(qū)另有25-55㎡公寓160余套，總體量約6400㎡，皆為精裝修，銷售價格為6100-6500元/㎡，本次房交會首次推出。A2A3A1A4A5商A2A6CB2B1B3B4B5B7B7B6項目由若干地塊相互緊密組成，呈現(xiàn)東低西高地形，東部沿湖區(qū)域較為平坦，西部山地高差較大。內(nèi)部存在變電站和高壓走廊，其中A2和B2規(guī)劃為項目一期用地。C變電站A2西部高差大高壓線B2東部平緩

項目本體分析>>>項目內(nèi)部環(huán)境分析>地塊現(xiàn)狀項目位于長壽湖風(fēng)景區(qū)西岸片區(qū)核心區(qū)域，擁山環(huán)湖，景觀資源稟賦，由高爾夫體育公園和游艇碼頭、酒店和國際會議中心、國際長壽村共同組成。本案位于長壽湖風(fēng)景區(qū)西岸核心區(qū)域，占地2500畝本案若干組團(tuán)地塊組成，綜合容積率1，可建體量140萬方；1700畝的羅山半島規(guī)劃修建27洞高爾夫球場；規(guī)劃酒店和國際會議中心占地為300畝；項目地塊內(nèi)部自然綠化豐富，多以綠地植被和小型樹木為主；項目地塊為毛地；內(nèi)部建筑物極少，僅少量農(nóng)房；項目擁有2個共285畝內(nèi)湖和100畝湖岸綠化用地，環(huán)境俱佳；高爾夫體育公園2大內(nèi)湖國際長壽村酒店和國際會議中心羅山半島內(nèi)湖

項目本體分析>>>項目內(nèi)部環(huán)境分析>地塊規(guī)劃項目位于長壽湖風(fēng)景區(qū)西岸片區(qū)核心區(qū)域，擁山環(huán)湖，景觀資源稟賦，由高爾夫體育公園和游艇碼頭、酒店和國際會議中心、國際長壽村共同組成。項目地塊位于長壽湖風(fēng)景區(qū)西岸核心區(qū)域，占地2500畝項目由若干組團(tuán)地塊組成，綜合容積率1，可建體量140萬方；1700畝的羅山半島規(guī)劃修建27洞高爾夫球場；規(guī)劃酒店和國際會議中心占地為300畝；項目地塊內(nèi)部自然綠化豐富，多以綠地植被和小型樹木為主；項目地塊為毛地；內(nèi)部建筑物極少，僅少量農(nóng)房；項目擁有2個共285畝內(nèi)湖和100畝湖岸綠化用地，環(huán)境俱佳；高爾夫體育公園2大內(nèi)湖國際長壽村酒店和國際會議中心羅山半島內(nèi)湖

項目本體分析>>>項目內(nèi)部環(huán)境分析>地塊規(guī)劃

項目本體分析>>>項目內(nèi)部環(huán)境分析>地塊功能劃分用地依照功能分為：五星級酒店區(qū)、國際會議中心區(qū)、特色餐飲區(qū)、國際風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)、服務(wù)式公寓住宅區(qū)和老年綠色生態(tài)住宅區(qū)6大部分。至高峰島至雙龍鎮(zhèn)至長壽湖鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃主干道（20M）規(guī)劃次干道（12-16M）規(guī)劃支路（9M）濱湖路（6M）長壽湖西岸片區(qū)路網(wǎng)四通八達(dá)，與外部連接性好；項目內(nèi)部交通便利，與主干道相連接，多條次干道和支路貫穿項目內(nèi)部；羅山半島規(guī)劃交通道路眾多，滿足了高爾夫球場建設(shè)需求；內(nèi)部規(guī)劃濱湖大道，道路與景觀相互融合。

項目本體分析>>>項目內(nèi)部環(huán)境分析>內(nèi)部路網(wǎng)長壽區(qū)主城內(nèi)相當(dāng)規(guī)模的化工園區(qū)，分布在城區(qū)周邊，污染嚴(yán)重，其中污染較重的有四川維尼綸廠、重鋼集團(tuán)、長壽化工廠，大區(qū)域居住等級低。本案重鋼集團(tuán)四川維尼綸廠長壽化工廠長壽化工園區(qū)

項目本體分析>>>項目周邊不利條件分析優(yōu)勢：長壽區(qū)旅游區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位優(yōu)越性；長壽湖休閑度假區(qū)定位，提供交通，政策等硬支持；長壽湖旅游資源稟賦，提供軟支持；西岸成為重慶旅游地產(chǎn)新熱點區(qū)域，香江國際、碧桂園等知名企業(yè)相繼進(jìn)入；本案高爾夫球場，星級酒店，特色商業(yè)街提供高端配套支撐。劣勢：一.長壽區(qū)化工工業(yè)園區(qū)眾多，已經(jīng)形成不適合居住的先入印象；二.西岸旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃凌亂。并處于初級開發(fā)階段，配套匱乏‘三.長壽湖旅游知名度目前較低，影響力和競爭力較??；四.長壽湖水資源為保護(hù)性資源，開發(fā)受到一定限制；五.項目內(nèi)部存在高壓走廊和變電站。

項目本體分析>>>項目優(yōu)劣勢對比分析第二部分：項目定位核心問題項目核心問題定位項目難點定位思路定位方法解決思路大環(huán)境的不利影響重慶人對長壽的認(rèn)識從川維化工廠開始，歷史原因造成了大環(huán)境的影響不利，但近年來對長壽湖整治等一系列舉措大大改善了傳統(tǒng)的認(rèn)知。生活配套缺少的不利影響長壽湖片區(qū)配套集中在大壩區(qū)域，以中低端餐飲休閑等為主的配套設(shè)施，但缺乏主題及品質(zhì)，在重慶范圍內(nèi)缺乏吸引力。項目所在西岸片區(qū)目前無任何生活及旅游配套設(shè)施。缺乏開發(fā)企業(yè)共同助推的不利影響西岸目前僅維豐藍(lán)湖熙岸一個項目開發(fā)，缺乏共同開發(fā)炒作的影響力。項目定位核心問題>>>項目核心問題項目現(xiàn)狀一、如何選擇合適的定位發(fā)展模式，對土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置項目定位核心問題>>>定位項目難點二、如何選擇開發(fā)模式來運(yùn)作，何種引擎產(chǎn)品來啟動項目三、如何突破傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)和功能組織，結(jié)合客戶需求創(chuàng)新產(chǎn)品四、如何在強(qiáng)勢樹立形象、強(qiáng)力推售項目，實現(xiàn)項目品牌塑造六、如何解決項目內(nèi)部配套，而且要做出特色五、如何通過整合項目功能資源，實現(xiàn)多元化的盈利模式特征一：依托湖景資源開發(fā)，對自然資源依賴性大以鄰近湖濱為最大賣點，來迎合消費(fèi)者親近大自然的需求，因此湖景等自然資源的優(yōu)劣對項目成功起決定性因素。特征二：項目離主城區(qū)有一定距離，但有發(fā)達(dá)的交通體系湖濱類資源一般都位于城郊或郊區(qū)，離主城區(qū)大致1個小時左右車程。隨著區(qū)域的開發(fā)和人流的導(dǎo)入，項目周邊交通體系肯定發(fā)達(dá)，尤其是為方便自駕出游而建設(shè)的公路。特征三：在項目占地配比上，旅游配套項目所占比重大濱湖類度假地產(chǎn)與常規(guī)住宅地產(chǎn)不同，配套設(shè)施與外部環(huán)境才是這類項目的重點，因此房地產(chǎn)項目在開發(fā)中占地不會傾向絕對大比重。特征四：項目有很明顯的階段性發(fā)展，整體開發(fā)時間長，管理服務(wù)要求高濱湖類度假項目開發(fā)周期長，一般分為導(dǎo)入期、發(fā)展期、成熟期三個階段，歷時可能長達(dá)10年之久。而由于此類度假項目具有季節(jié)性，所以后期物業(yè)管理則成為一個難點，如餐飲、清潔等不同于普通住宅小區(qū)。特征五：濱湖資源的“可再生性”，使得項目易被嫁接和復(fù)制這里的“可再生”不是自然現(xiàn)象，而是人工行為，即對水庫的挖掘開發(fā)，這樣一來，湖泊資源就變得“無窮無盡”了。雷同的濱湖資源和周邊環(huán)境，為下一次同類型濱湖項目的開發(fā)提供了良好的嫁接條件和模仿素材，可復(fù)制性強(qiáng)。濱湖類旅游地產(chǎn)特征：項目定位核心問題>>>解決問題>定位思路定位方法主題創(chuàng)新功能創(chuàng)新濱湖類度假項目按功能分可有三個層次：基礎(chǔ)層次——陳列式觀光地產(chǎn)、提高層次——娛樂式體驗地產(chǎn)、發(fā)展層次——休閑式度假地產(chǎn)。形態(tài)創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新，顧名思義，即是從現(xiàn)有主流的產(chǎn)品形態(tài)中開發(fā)新的產(chǎn)品，形成差異化競爭。123任何一個項目在前期策劃時都有其最初的主題定位，后期的開發(fā)必將圍繞這個主題進(jìn)行，就像寫作不能離題一樣，主題是項目的靈魂。而主題的創(chuàng)新需要根據(jù)區(qū)域環(huán)境挖掘與提煉項目定位核心問題>>>解決問題>定位方法1.2.3.賦予項目文化底蘊(yùn)，緊靠“長壽”話題，打造與主題相關(guān)的配套設(shè)施。主題創(chuàng)新精確處理高爾夫，酒店，商務(wù)，住宅之間相互關(guān)系，并能夠貼近養(yǎng)生。功能創(chuàng)新符合項目特色，提升產(chǎn)品形態(tài)，并且能強(qiáng)勢打開市場的創(chuàng)新產(chǎn)品。形態(tài)創(chuàng)新項目定位核心問題>>>解決問題>解決思路參考案例主題定位形象定位客群定位產(chǎn)品組合第三部分：項目定位

項目定位>>>參考案例>東和福灣東和福灣位于三亞東線高速福灣出口處，毗鄰世界頂級酒店集群和301醫(yī)院進(jìn)駐的珍珠海岸，擁有中國唯一的國家海岸:海棠灣，項目占地1000多畝，容積率0.5，擁有3公里綿長海岸線，集納68-137㎡MINI泳池別墅、43-65㎡海景洋房、48-130㎡一線海景公寓、洲際雙五星酒店、南北區(qū)會所、海倫吧、商業(yè)街等于一體。東和福灣在三亞未來的核心海域上打造極具西班牙異域風(fēng)情的世界灣區(qū)。

項目定位>>>參考案例>東和福灣MINI別墅為平層，主力面積區(qū)間68-137平米。配有獨(dú)立游泳池臥室設(shè)計大面積落地窗面積約120平米面積約137平米面積約68-75平米贈送面積別墅產(chǎn)品

項目定位>>>參考案例>東和福灣4F、5F海景洋房主力面積區(qū)間43-65平米精裝修標(biāo)準(zhǔn)整體采用向心型設(shè)計5.8米挑高的入戶大堂主力戶型1

項目定位>>>參考案例>東和福灣主力戶型2

項目定位>>>參考案例>東和福灣海景公寓6-10層主力面積區(qū)間48-142平米精裝修標(biāo)準(zhǔn)整體采用向心型設(shè)計擁有大面積觀海陽臺約68平米贈送面積公寓產(chǎn)品

項目定位>>>參考案例>雅居樂清水灣雅居樂清水灣項目總用地面積約1.5萬畝，總投資額約200億元，開發(fā)年限約10年，計劃建成國際一流的旅游度假區(qū)和最佳人居環(huán)境的濱海新城區(qū)，項目主要建設(shè)五星級酒店、溫泉度假酒店、生態(tài)園、公寓、別墅等。雅居樂200億投資旅游地產(chǎn)清水灣項目●3個18洞國際高爾夫球場●世界著名的酒店管理集團(tuán)

●匯集高尚生活精粹，豐盛人生的尊享國度①主題商業(yè)街、購物名店等一流配套②世外桃源般的黎苗族風(fēng)情村。

③海底潛水，或海上運(yùn)動④貴族游艇會是大人物的大號玩具俱樂部

⑤溫泉入戶6個五星級酒店項目總體規(guī)劃為分海景大宅、高爾夫、6個五星級海景酒店、風(fēng)情商業(yè)街、海洋展覽館及游艇會。

項目定位>>>參考案例>雅居樂清水灣

項目定位>>>參考案例>雅居樂清水灣住宅項目分為4個組團(tuán)開發(fā)，金色果嶺（別墅組團(tuán)）、蔚藍(lán)海岸（洋房組團(tuán)）、瀚海銀灘（洋房和別墅及公寓組團(tuán)）、星海傳說（洋房和別墅組團(tuán)）金色果嶺屬于別墅組團(tuán)面積180-567平方平方，總用地面約20萬㎡，總建面約9萬方，綠化率46.5%。蔚藍(lán)海岸屬于洋房組團(tuán)面積在68—176㎡，總占地面積約17萬方，總建面14萬方。瀚海銀灘屬于洋房和別墅組團(tuán)，洋房：77—335㎡，別墅297—1415㎡，公寓面積77-175㎡，占據(jù)清水灣一線海景，視野最開闊。星海傳說屬于別墅和洋房組團(tuán)，別墅：105-252㎡，洋房：56-132㎡，組團(tuán)緊鄰清水灣大道，步行海灘只需5分鐘

項目定位>>>參考案例>亞龍灣高爾夫別墅亞龍灣高爾夫別墅位處海南三亞亞龍灣，坐擁36洞高爾夫球場，占地約100000平米,共規(guī)劃108套寬院別墅，110套客房。位于亞龍灣高爾夫球會內(nèi)的優(yōu)越地理位置，使得項目獨(dú)享亞龍灣得天獨(dú)厚的自然美景和36洞國際高爾夫環(huán)抱的優(yōu)雅環(huán)境，戶戶鄰水的獨(dú)特建筑規(guī)劃；濃郁東南亞現(xiàn)代風(fēng)格的園林設(shè)計；超五星級酒店私人定制式服務(wù)。安防系統(tǒng)：高級智能防盜安全門，周界報警系統(tǒng)，公共區(qū)域設(shè)置安全監(jiān)控系統(tǒng)，每戶設(shè)緊急報警按鈕。

空調(diào)系統(tǒng)：采用國際名牌VRV中央空調(diào)系統(tǒng)。

消防系統(tǒng)：室外消火栓。

給排水系統(tǒng)：市政供水。

熱水系統(tǒng)：獨(dú)立太陽能熱水器，提供24小時生活熱水。

電源系統(tǒng)：雙電源系統(tǒng)，每戶配有獨(dú)立配電箱，獨(dú)立計量。

通訊系統(tǒng)：每戶配有專線。

網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶入戶，每個房間均設(shè)有接入點。

電視系統(tǒng)：衛(wèi)星電視及城市有線電視系統(tǒng)。

背景音樂廣播系統(tǒng)：每戶設(shè)置背景音樂揚(yáng)聲器。

項目定位>>>參考案例>亞龍灣高爾夫別墅項目總體規(guī)劃為高爾夫、院落別墅、五星級酒店。五星級酒店配套設(shè)施：酒店客房、spa館、健身中心、美容沙龍、紅酒吧、商務(wù)中心、商店、公共泳池、兒童活動設(shè)施、餐飲娛樂中心（中、西、日韓餐廳）

項目定位>>>參考案例>亞龍灣高爾夫別墅住宅規(guī)劃108套寬院別墅，110套客房。位于亞龍灣高爾夫球會內(nèi)。

寬院別墅:戶型面積從105㎡-311㎡，總價450萬至2000萬/棟，五星級酒店精裝修配置酒店客房:項目采用產(chǎn)權(quán)酒店模式，由香港中旅集團(tuán)旗下酒店管理公司提供五星級酒店管理。業(yè)主購買后可委托酒店公司經(jīng)營，每年在淡季和旺季均可輕松享受度假生活及資產(chǎn)升值；亦可完全自住，由酒店公司提供物業(yè)服務(wù)。項目以五星級標(biāo)準(zhǔn)精裝修，并配置全套酒店用品家私及室內(nèi)裝飾日用品，購買后可輕松入住。

項目定位>>>參考案例>半山半島海南島銷售額最大的房地產(chǎn)項目半山半島占地面積2066多畝，建筑面積100多萬平方米，由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)開發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項目。整個項目包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等。●半島會●療養(yǎng)中心●半島美術(shù)館●現(xiàn)代濱海藝術(shù)館●高爾夫俱樂部●潛水俱樂部●國際級帆船港●超星級酒店群

項目定位>>>參考案例>半山半島三亞市政府力圖將此個板塊打造成為超越目前亞龍灣的三亞唯一的六星級區(qū)域，包括有著海南中南海之稱的六星級酒店——悅榕山莊酒店，世界酒店業(yè)NO1——洲際酒店六星級亞洲旗艦店，全亞洲最好的高爾夫球場——鹿回頭高爾夫球場。

項目定位>>>參考案例>半山半島住宅項目已開發(fā)東海灣區(qū)（別墅和高層組團(tuán)）、雙海灣區(qū)（高層和）、鹿回頭灣區(qū)（高層和別墅組團(tuán)）、中海景觀大道（高層組團(tuán)），目前在售藍(lán)色果嶺（別墅組團(tuán))鹿回頭灣高層別墅組團(tuán)：組團(tuán)由景觀高層和別墅組成，高層面積約150-270㎡，別墅310-380㎡。東海灣高層別墅組團(tuán)：住宅用地面積約208.2畝，均為31層百米高層，6棟公寓共計1302套，戶型有兩房、三房、四房及復(fù)式，套內(nèi)面積從90-250㎡。中海景觀大道高層組團(tuán)：組團(tuán)由8棟海景高層組成，戶型有兩房、三房、四房及復(fù)式，主力戶型套內(nèi)120-320㎡。雙海灣別墅和高層組團(tuán)：組團(tuán)由高層和別墅組團(tuán)，高層面積約120-250㎡，別墅面積280-330㎡。

項目定位>>>參考案例>中信太湖城中信太湖城項目位于蘇州太湖國家旅游度假區(qū)，以太湖文化論壇為中心的3公里核心區(qū)域內(nèi)。項目總投資36億元，建筑面積76萬方，其中商業(yè)相關(guān)面積30萬方。整體開發(fā)類型包括大型會議中心、五星級賓館、酒店式公寓組團(tuán)、住宅社區(qū)等。五星級酒店,太湖行政中心,10萬平方米論壇公園、太湖文化論壇（國際文化會議中心）、國際五星級酒店（太湖文化論壇主題賓館）、1.2公里商業(yè)水街、1600米文化水街、兩大市政公園、太湖度假區(qū)行政中心、太湖新天地餐飲、太湖濕地公園、太湖高爾夫球場、美國水星游艇俱樂部、華麗太上湖、太湖黃金水岸

項目定位>>>參考案例>中信太湖城中信太湖城內(nèi)部配套擁有華東最大的國際會議中心——中國太湖文化論壇，它也被官方認(rèn)定為2010年上海世博會的一個分會場，超過13萬方土地面積的超大型商業(yè)中心，以及伸往度假區(qū)中心區(qū)的1.2公里商業(yè)水街，主要作為咖啡、餐廳、酒吧一條街，將會打造成為蘇州西南方向極其著名的一條風(fēng)情商業(yè)街。太湖文化論壇享有太湖城完善配套設(shè)施，擁有五星級酒店,太湖行政中心,10萬平方米論壇公園、太湖文化論壇（國際文化會議中心）、國際五星級酒店（太湖文化論壇主題賓館）、1.2公里商業(yè)水街、1600米文化水街、兩大市政公園、太湖度假區(qū)行政中心、太湖新天地餐飲、太湖濕地公園、太湖高爾夫球場、美國水星游艇俱樂部、華麗太上湖、太湖黃金水岸等。發(fā)現(xiàn)長壽湖項目定性分析：（一）項目距離：本案位于長壽湖風(fēng)景區(qū)西岸，離重慶主城區(qū)約1小時車程，一定程度上決定了項目具有一定“旅游地產(chǎn)”的性質(zhì)，是具備打造休閑度假的第二、第三居所。（二）項目規(guī)模：萬畝大盤，首期達(dá)到2500畝，達(dá)到造城規(guī)模。（三）項目內(nèi)部資源：地塊內(nèi)有山有水，水域遼闊，自然資源稟賦，具備打造高端度假地產(chǎn)項目的先決條件。（四）項目配套：初步規(guī)劃的27洞高爾夫球場，星級酒店，高端會議中心，游艇會等高端配套為項目注入品質(zhì)特征。（五）長壽文化：長壽與長壽湖地名與養(yǎng)生之間的連帶效應(yīng)。

項目定位>>>主題定位

項目定位>>>主題定位世界5大長壽地中國廣西巴馬中國新疆和田外高加索地區(qū)巴基斯坦罕薩厄瓜多爾比爾卡班巴長壽文化始源于養(yǎng)生文化

遠(yuǎn)在2300年前的戰(zhàn)國中后期，長壽縣是中國重要的長壽文化中心，中國長壽文化鼻祖、中國最早的女實業(yè)家巴寡婦清，曾煉長壽之花丹砂于此，受到千古一帝秦始皇的推崇。大夏國天統(tǒng)元年，將樂溫縣改為長壽縣。還有文星拜壽、宰相題詩“花眼偶聞”的美妙傳說。煉丹場景圖司馬遷《史記·貨殖列傳》：“巴寡婦清……秦始皇以為貞婦而客之，為筑女懷清臺。”

項目定位>>>主題定位以養(yǎng)生為表現(xiàn)形式的長壽文化張國宇現(xiàn)年110歲雷道平現(xiàn)年112歲清朝，長壽縣百歲老人占全縣總?cè)丝谌f分之二，高出世界同期水平53倍。2010年，長壽區(qū)90-99歲106人，100歲以上22人，其中110歲以上2人。長壽秘訣：宋朝著名詩人陸游為長壽縣130歲猶存的老人喬定寫詩“萬緣隨夢斷，百念形與枯”。明朝宰相戴渠亨說長壽老人“勤勞耕作，心胸開闊，不嘗煙酒，常飲何石井水也”；“長壽山景好，何石井水妙，長壽自有道”。

項目定位>>>主題定位長壽湖西岸養(yǎng)生療養(yǎng)院低密度住宅五星級度假酒店高爾夫主題公園企業(yè)家會所老年大學(xué)長壽游艇會高端配套

項目定位>>>主題定位地形地貌區(qū)位交通項目規(guī)模文化內(nèi)涵高端配套資源稟賦市場領(lǐng)導(dǎo)者長壽湖

項目定位>>>主題定位國際頂級休閑養(yǎng)生之城長壽村的未來養(yǎng)生文化、湖居文化、生態(tài)文化、退休社區(qū)養(yǎng)生、中西合并：發(fā)揚(yáng)中國文化內(nèi)涵，以生態(tài)筑城為核心理念，打造以生態(tài)度假、高端配套、文化藝術(shù)、和休閑娛樂為一體的，領(lǐng)袖中國、輻射全球的國際頂級休閑養(yǎng)生之城我們的發(fā)展理念：

項目定位>>>形象定位具有濃厚中式的養(yǎng)生文化高爾夫PK養(yǎng)生文化具有異域風(fēng)情的高爾夫運(yùn)動矛盾?。?！如何結(jié)合？不同的主題營造不同的文化氛圍國際高爾夫養(yǎng)生度假區(qū)擁有國際標(biāo)準(zhǔn)級的27洞高爾夫場異域風(fēng)情養(yǎng)生會館特色風(fēng)情商業(yè)街國際5星級養(yǎng)生主題酒店生態(tài)商務(wù)會議中心國際養(yǎng)生度假酒店式公寓國際休閑度假養(yǎng)生住區(qū)西南首家國際中式養(yǎng)生長壽村首家國學(xué)戲劇飲食秀場梨園曲藝會館禪學(xué)文化道場中國茶棋琴畫文化會館中式養(yǎng)生長壽住區(qū)

項目定位>>>客群定位>項目客群屬性分類按產(chǎn)品品類分按客群屬性分類三世同堂私企業(yè)主名門世家有自己的企業(yè)追求生態(tài)健康生活的家庭文化內(nèi)涵氣質(zhì)不凡的中年

項目定位>>>客群定位>客群屬性經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：實力強(qiáng)；收入高且穩(wěn)定，且處于事業(yè)高峰期；生活現(xiàn)狀：有一套或多套物業(yè)，追求健康的休閑方式；家庭結(jié)構(gòu)：成熟、穩(wěn)定，三世同堂，或者兩代一家；生命周期階段：已婚狀態(tài)、有小孩且年齡在5歲以上;企業(yè)發(fā)展初具規(guī)模；事業(yè)觀：在事業(yè)上有一定的成就感，并有著強(qiáng)烈的追求感。生存狀態(tài)：生活價值觀：追求生態(tài)理念，熱衷休閑度假，不管是生活還是工作，總在尋求一個舒適的環(huán)境；注重生活品質(zhì)，以享受型為主，對居住的環(huán)境和物業(yè)的品牌要求高；喜歡享受生活、休閑、娛樂空間，緩解、釋放精神壓力。

項目定位>>>客群定位>客群心理訴求Action活動Interest興趣Opinion觀點家庭、朋友周末的私人聚會，舉辦PATRY，放松心情；親近自然、享受自然、占有自然，獨(dú)享寧靜的私人會所；事業(yè)成功，社會地位較高，執(zhí)行能力強(qiáng)，占有欲強(qiáng)；商務(wù)會談、辦公洽談與休息結(jié)合，過程輕松，彰顯身份。追求品質(zhì)、細(xì)節(jié)，穿戴十分講究，生活穩(wěn)定富足；喜歡安寧，親近自然，享受愜意的生活環(huán)境；生活規(guī)律性強(qiáng)，注重自身內(nèi)、外在素養(yǎng)；高品味，喜歡收藏、愛好奢侈品；喜歡高尚娛樂、出入高端運(yùn)動會所等。喜歡寬敞、舒適、奢侈的住宅產(chǎn)品，注重樓盤品牌；喜歡擁有自己的一片私密空間；對于產(chǎn)品細(xì)節(jié)、居所配置等更為挑剔；對于城市未來規(guī)劃及價格、性價比等因素較為弱化。他們屬于中年一代，大部分出生在60、70后，是家庭的頂梁柱，在事業(yè)上有一定的成就感，是家庭的主要依靠，內(nèi)涵豐富，有一定文化層次，生存品質(zhì)要求高他們正處于事業(yè)的高峰期，有自己的企業(yè)，有廣泛的人際關(guān)系，對事業(yè)的發(fā)展永無止盡，企業(yè)交流事件頻繁，也是必須，廣結(jié)交名流政客內(nèi)涵文化型中年實力企業(yè)、資本領(lǐng)袖客戶心里描?。浩焚|(zhì)生活*進(jìn)取拼搏*高尚享受*

項目定位>>>客群定位內(nèi)涵中年&企業(yè)領(lǐng)袖的價值觀*價值關(guān)鍵詞：家庭溫馨*和睦價值關(guān)鍵詞：生態(tài)*健康*釋放項目一期緊鄰高爾夫球場，歐式風(fēng)情濃郁。因此建筑風(fēng)格建議采用歐式風(fēng)格。

項目定位>>>產(chǎn)品組合高爾夫球場+商務(wù)會議中心+養(yǎng)生主題酒店+異域風(fēng)情養(yǎng)生會館+養(yǎng)生度假酒店式公寓+休閑度假養(yǎng)生住區(qū)項目二期緊鄰打造為國際養(yǎng)生長壽村，養(yǎng)生文化凸顯濃厚中式文化。因此建筑風(fēng)格建議采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，與項目一期形成區(qū)隔。

項目定位>>>產(chǎn)品組合國學(xué)戲劇飲食秀場+梨園曲藝會館+禪學(xué)文化道場+中國茶棋琴畫文化會館+中式養(yǎng)生長壽住區(qū)第四部分：項目規(guī)劃設(shè)計建議整體規(guī)劃建議A區(qū)規(guī)劃建議B區(qū)規(guī)劃建議項目項目產(chǎn)品定位>>>整體規(guī)劃建議BACD整體建議：A區(qū)國際高爾夫養(yǎng)生度假區(qū)，B區(qū)西南首家國際中式養(yǎng)生長壽村C區(qū)中國養(yǎng)生文化基地D區(qū)27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場

項目產(chǎn)品定位>>>A區(qū)規(guī)劃建議>A區(qū)定位國際高爾夫養(yǎng)生度假區(qū)高爾夫、酒店、特色商業(yè)街國際標(biāo)準(zhǔn)級的27洞高爾夫場國際5星級養(yǎng)生主題酒店養(yǎng)生會館商務(wù)會議中心酒店式公寓休閑養(yǎng)生住區(qū)

項目產(chǎn)品定位>>>A區(qū)規(guī)劃建議國際商務(wù)會議中心規(guī)劃少量300~1000平方米獨(dú)棟建筑群落。打造具有商務(wù)會晤主題的商務(wù)會館。并由酒店統(tǒng)一管理與服務(wù)

項目產(chǎn)品定位>>>A區(qū)規(guī)劃建議>A區(qū)商業(yè)街規(guī)劃建議打造英倫主調(diào)的泰晤士風(fēng)情街，銜接A區(qū)住宅和高爾夫及酒店之間風(fēng)格。引進(jìn)特色養(yǎng)生及餐飲等店鋪。風(fēng)情商業(yè)街國際5星級養(yǎng)生主題酒店打造5星級養(yǎng)生主題酒店，吸引養(yǎng)生客群，與國際標(biāo)準(zhǔn)級高爾夫球場結(jié)合，提升品質(zhì)資源優(yōu)勢。

項目產(chǎn)品定位>>>A區(qū)規(guī)劃建議>A區(qū)商業(yè)街規(guī)劃建議國際養(yǎng)生度假酒店式公寓規(guī)劃酒店式公寓，以養(yǎng)生度假為主題，和養(yǎng)生酒店相輔相成

項目產(chǎn)品定位>>>A區(qū)規(guī)劃建議>A區(qū)商業(yè)街規(guī)劃建議

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