物業(yè)管理服務(wù)大綱

物業(yè)管理服務(wù)大綱物業(yè)管理服務(wù)大綱物業(yè)管理服務(wù)大綱xxx公司物業(yè)管理服務(wù)大綱文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度物業(yè)服務(wù)管理方案一、公司介紹鹽城富嘉物業(yè)管理公司成立于2009年12月，注冊資金200萬元。是具有國家三級物業(yè)管理資質(zhì)的專業(yè)化物業(yè)管理公司。公司成立以來，在各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持下，我們認(rèn)真履行物業(yè)管理合同。積極服務(wù)與管理小區(qū)的公共設(shè)施的維修與保養(yǎng)。把各項(xiàng)服務(wù)與業(yè)主的需求相集合，積極探索和改進(jìn)各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容和作風(fēng)。將新政策、新方法、新經(jīng)驗(yàn)帶到管理的方方面面、在管理中要做到認(rèn)真學(xué)習(xí)，強(qiáng)化管理，明確責(zé)任。并將各項(xiàng)文明創(chuàng)建工作全面展開。我們對小區(qū)管理的宗旨是：“以人為本”。我們對學(xué)府壹號小區(qū)的管理目標(biāo)是“文明小區(qū)、平安小區(qū)、生態(tài)小區(qū)”。我公司將利用豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)化的管理隊(duì)伍，使公司管理下的學(xué)府壹號小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務(wù)，提高學(xué)府壹號小區(qū)的知名度，使學(xué)府壹號小區(qū)真正達(dá)到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

二、物業(yè)管理要點(diǎn)

運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)；

結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；

采用循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；

管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

在實(shí)際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn)：

1、完善服務(wù)、誠信待人。

物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人

小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。

3、安全、消防真抓實(shí)干

為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能組門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。

公司本著服務(wù)第一，以人為本。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

公司將通過良好的物業(yè)管理，使“幸?；▓@小區(qū)”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。

一、公司服務(wù)承諾：

◆房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上；

◆報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100％；

◆清潔管理無盲點(diǎn)；

◆設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；

◆小區(qū)路燈完好率達(dá)到100％；

◆管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；

◆有效投訴處理率100％；

◆服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；

◆綠化完好率達(dá)到98％以上；

◆道路完好率達(dá)到98％；

◆各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；

◆無服務(wù)安全事故發(fā)生。

二、主要措施

◆完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定；

◆所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；

◆治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；

◆管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；

◆建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；

◆各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費(fèi)；

◆制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施；

◆制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；

◆結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。

遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。

三、組織運(yùn)行機(jī)制：

1、建立監(jiān)督機(jī)制；

2、建立信息反饋及處理機(jī)制；

3、制定工作流程、各項(xiàng)管理服務(wù)項(xiàng)目的長遠(yuǎn)計(jì)劃和短期計(jì)劃；

4、管理人員的培訓(xùn)管理；

5、增強(qiáng)服務(wù)意識，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作；

6、企業(yè)內(nèi)組崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。

四、物業(yè)管理制度

1、管理處經(jīng)理職責(zé)；

2、管理人員崗位職責(zé)；

3、作業(yè)人員崗位職責(zé)；

4、員工培訓(xùn)；

5、管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程；

6、人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；

五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程

1、內(nèi)組運(yùn)作管理辦法

2、小區(qū)安保；

3、清潔管理；

4、綠化管理；

5、消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；

6、供配電設(shè)備管理；

7、給排水設(shè)備管理；

8、共用設(shè)施和共用場地管理；

9、安全操作規(guī)程；

10、特約服務(wù)管理規(guī)定。

三、擬采用的管理模式

一、物業(yè)管理架構(gòu)

物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。

本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔組、設(shè)備維修組、綠化組、安保組、接待組等組門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

1、辦公室2人（一期1人）

（1）負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其它組門儲備人才。

（2）負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

（3）負(fù)責(zé)內(nèi)組運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)。

（4）負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標(biāo)。

（5）總經(jīng)理指派的其它工作。

2、保潔、綠化組12人（一期6人）

（1）負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。

（2）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作。

（3）上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（4）負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。

（5）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。

3、設(shè)備維修組2人

（1）負(fù)責(zé)物業(yè)全組公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。

（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。

（4）上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。

4、安保組14人（一期8人）

（1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

（2）建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。

（3）負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。

（4）負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。

（5）上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

6、接待員2人

（1）負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。

（2）負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。

（3）負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。

（4）配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。

（5）上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。7、財(cái)務(wù)部2人（1）負(fù)責(zé)賬務(wù)的建立（2）負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的收取、使用支出二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)

鹽城富嘉物業(yè)管理有限公司

物業(yè)管理辦公室

業(yè)戶接待主管設(shè)備維修主管保潔綠化主管安保主管

業(yè)戶接待員設(shè)備維修工保潔員綠化工

安保員

備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制34人（一期21人）。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。

四、物業(yè)管理人員培訓(xùn)

一、新員工上崗培訓(xùn)

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。。

培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序等。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

1、通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。

2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。

3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。

在實(shí)際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。并通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。五、物業(yè)管理工作崗位職責(zé)

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)

1、全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2、制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。

4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。

5、負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。

6、協(xié)調(diào)本組門與各方面的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。

7、認(rèn)真完成管理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任務(wù)。

二、業(yè)戶接待崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。

2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。

3、負(fù)責(zé)管理費(fèi)、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。

4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。

5、走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對管理與服務(wù)方面的意見。

6、保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。

7、協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。

三、保潔服務(wù)崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程。

2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。

3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的清潔工作。

4、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。

5、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運(yùn)工作。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

四、綠化服務(wù)崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。

2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護(hù)和管理。

3、對花草樹木定期進(jìn)行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。

4、熟悉園林機(jī)械的操作使用步驟，并對機(jī)械進(jìn)行簡單的維修保養(yǎng)。

5、負(fù)責(zé)對綠化修剪場地的清理、清潔。

6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

五、安保員崗位職責(zé)

1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮.。

2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放管理。

3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出管理。

4、負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。

5、負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

六、設(shè)備維修工崗位職責(zé)

1、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。

2、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。

3、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。

4、定期對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

5、負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報(bào)修工作，并做到工完料清。

6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

六、各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案

一、業(yè)戶入住

通過有效的管理，使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時(shí)做好入住資料的收集、歸檔。

1.管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項(xiàng)工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實(shí)。

房屋驗(yàn)收表

住宅使用公約

業(yè)主手冊

裝潢管理辦法

裝潢管理協(xié)議

業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單

代辦服務(wù)委托書

保管鑰匙委托書

保管鑰匙承諾書

鑰匙簽收表

業(yè)主信息表

入住資料簽收表

入住須知

2.入住發(fā)放文件

業(yè)戶入住時(shí)以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請業(yè)戶簽收。

入住須知

業(yè)主手冊

住宅使用公約

裝修管理協(xié)議

3.入住記錄

管理處在受理業(yè)戶入住時(shí)由業(yè)戶接待和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄。

業(yè)戶登記。

驗(yàn)房簽收記錄。

入住資料簽收記錄。

領(lǐng)取鑰匙簽收記錄。

委托代辦服務(wù)記錄。

業(yè)主信息登記表。

入住收費(fèi)記錄。

4入住工作方式

入住程序

業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。

管理處接待人員審核業(yè)戶《入住通知書》、《業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單》及售房單位要求的相關(guān)資料。

管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費(fèi)項(xiàng)目開具票據(jù)并收費(fèi)。

管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況，與業(yè)戶簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》。

管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。

管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦服務(wù)項(xiàng)目。

管理處接待人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗(yàn)收單》，驗(yàn)收不合格限期整改。

5收費(fèi)管理

管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)；向甲方收取空房管理費(fèi)。

物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。

業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。

管理處每月制作費(fèi)用收繳月報(bào)表，由管理處經(jīng)理審核。

對逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織力量催繳。

對無故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)《住宅使用公約》或有關(guān)規(guī)定處理。

二、業(yè)戶裝修管理

1裝修管理流程

業(yè)戶向管理處提出裝潢申請，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》，簽署《裝修管理協(xié)議》。

管理處經(jīng)理協(xié)同安保人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。

管理處在接受裝修申請后，經(jīng)管理處審批合格后，方可施工。

在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。

現(xiàn)場跟蹤：安保人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時(shí)請?jiān)O(shè)備人員同往。

裝修完畢后，經(jīng)管理處驗(yàn)收后，在裝修申請表上填寫裝修驗(yàn)收情況，并簽名。

在跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫《整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。

違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：

批評、規(guī)勸

責(zé)令停工整改

報(bào)業(yè)主委員會、前期管理發(fā)展商、或政府有關(guān)組門。

對于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理：

業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來管理處辦理，其它人不得辦理。

管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況。

2.裝修管理規(guī)定

裝修申請程序：

業(yè)主辦完所有入住手續(xù)并仔細(xì)閱讀《裝修管理辦法》。

業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫《住宅裝修申請表》簽署《裝修管理協(xié)議》；施工單位填寫《施工人員登記表》。

管理處審驗(yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有不合理處應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對方案進(jìn)行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開始施工。。

施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證領(lǐng)取施工人員出入證。

為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。在裝修過程中，請業(yè)主在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。

裝修前

住戶應(yīng)明確，您只能對自己名下住宅的自用組位進(jìn)行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面）,不要對室外公用組位、走道進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工。

裝修禁止行為：

拆改原房屋的承重墻。

改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。

隨意封閉陽臺。

以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用組位及占用公用管道間。

在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、衣架與排放冷凝水。

在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。

大量使用易燃裝修材料。

隨意改變或移動電話、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。

填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司各管理處審驗(yàn)批準(zhǔn)。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。

裝修施工中

隨時(shí)接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實(shí)，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時(shí)滯留證手續(xù)。

業(yè)主應(yīng)自行隨時(shí)督查施工人員在為您裝修時(shí)，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。

裝修施工應(yīng)于每天8:00時(shí)—18:00時(shí)之間進(jìn)行，晚間18:00—次日上午8:00（包括節(jié)假日、雙休日）不得進(jìn)行有噪音的施工。

某小區(qū)物業(yè)管理方案（三）

三、日常服務(wù)與聯(lián)系

管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作，對管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。

1.日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容

日常服務(wù)內(nèi)容

維修保養(yǎng)服務(wù)；

綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；

治安消防服務(wù)；

環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；

停車管理服務(wù)；

特約服務(wù)；

日常聯(lián)系內(nèi)容

小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開箱；

設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；

及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見。

2.日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制

業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時(shí)提供各類服務(wù)。

每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調(diào)研，報(bào)計(jì)劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項(xiàng)工作不斷改進(jìn)提高。

業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。

3.日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求

質(zhì)量要求以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù)，嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)戶評議滿意率90%以上；投訴處理率100%。

四、業(yè)戶檔案管理

管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶的個(gè)人資料、報(bào)修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。

1.管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。

2.業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。

3.物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。

4.管理處在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。

5.管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。

權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容：

入伙通知書

入伙手續(xù)書

業(yè)主使用公約

裝修管理協(xié)議

房屋驗(yàn)收表

入伙手續(xù)資料簽收單

產(chǎn)權(quán)清單

租賃清單

合同復(fù)印件

權(quán)證復(fù)印件

有關(guān)業(yè)戶其他資料

業(yè)主信息表

報(bào)修項(xiàng)目表

服務(wù)項(xiàng)目表

保管鑰匙委托書

代辦服務(wù)委托書

安全責(zé)任書

每月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補(bǔ)齊。

五、權(quán)籍管理

1.經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊中,管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況;能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式。

2.物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊,并輸入計(jì)算機(jī).

3.產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容

房屋類型

使用面積、建筑面積

土地分?jǐn)偯娣e

使用情況

附設(shè)設(shè)施情況

車庫使用情況

4.租賃清冊內(nèi)容

租賃戶姓名

租賃時(shí)間

使用房屋地址

內(nèi)組裝修情況

其它

5.經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況。

6.管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。

六、業(yè)主接待

1.管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)主業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴。

2.管理處實(shí)行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開辦事制度、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。

3.管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通，72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)。

4.管理處實(shí)行回訪制度。

管理處必須及時(shí)對安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項(xiàng)目維修進(jìn)行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機(jī)進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量。

回訪時(shí)間，安全設(shè)施維修2天內(nèi)回訪；房屋滲漏水項(xiàng)目維修3天內(nèi)回訪，雨天后再作一次回訪；其它項(xiàng)目維修一星期內(nèi)回訪。

5.對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員整改。

6.接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄。

7.處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時(shí)與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。

七、安保服務(wù)

1.安保服務(wù)內(nèi)容

小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理；

實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；

執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等；

結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，制訂安全防范措施；

進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；

小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊；

非機(jī)動車輛有集中停放場地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場地整潔；

危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報(bào)物業(yè)管理組門并做好記錄；

檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；

負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理；

檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；

監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項(xiàng)目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。

2.門崗服務(wù)

門崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實(shí)行24小時(shí)立崗安保服務(wù)；

在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；

立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。

外來人員進(jìn)出管理

裝修施工人員應(yīng)到安保服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回《施工人員出入證》；

對裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數(shù)量相符；

非開放時(shí)外來人員，應(yīng)到安保服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶《臨時(shí)出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域。

物品進(jìn)出管理

非開放時(shí)大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后，方可放行；

進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨，20：00-次日7：00放行。

機(jī)動車輛進(jìn)出、停放管理

對機(jī)動車進(jìn)出管理域區(qū)實(shí)行出入證制度、登記制度和收費(fèi)制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。

向進(jìn)入管理區(qū)域的車輛發(fā)放《臨時(shí)停放證》，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。

地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報(bào)告，做好記錄。

對于外來車輛實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)制度。

車輛駛出小區(qū)時(shí)，收回停放證，并按停放時(shí)間收取停車費(fèi)，做好記錄。

便民服務(wù)

遇業(yè)主攜帶重物需幫助時(shí)，請業(yè)主將重物暫放在指定點(diǎn)，用對講機(jī)通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)服務(wù)；

接到業(yè)主通知，要求代叫車輛時(shí)應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。

3.巡崗服務(wù)

管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候安保巡視服務(wù)，確保每小時(shí)巡遍全組公共區(qū)域。

區(qū)內(nèi)巡視

巡視前檢查和佩帶好對講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；

巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場等；

按安保服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間。

客戶需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理；

發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；

發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理；

遇緊急情況，按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；

巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù)；

巡視結(jié)束后，交接巡視器材；

夜間巡視

夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；

巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；

若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理；

突發(fā)事件的處理

為應(yīng)對突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。

發(fā)生火警

立即用對講機(jī)通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；

通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險(xiǎn)區(qū)；

做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。

發(fā)生刑案

立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安組門110并保護(hù)現(xiàn)場，并救護(hù)傷員；

向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。

向公安人員提供情況，協(xié)助破案。

發(fā)生盜、搶事件

用對講機(jī)報(bào)告請求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；

對犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安組門110；

保護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助破案。

發(fā)現(xiàn)觸電事故

切斷電源，使觸電者脫離電源；

報(bào)告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時(shí)盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場；

引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場；

無救護(hù)車時(shí)，臨時(shí)調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。

發(fā)現(xiàn)電梯困人

立即用對講機(jī)報(bào)告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；

安慰被困人員；

協(xié)助設(shè)備人員搶險(xiǎn)，安全接應(yīng)被困人員。

發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞

立即用對講機(jī)報(bào)告，增派安保員及時(shí)疏導(dǎo)。

4.監(jiān)控崗服務(wù)

日常工作

監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)開通運(yùn)行，監(jiān)控人員24小時(shí)監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1個(gè)月，錄像帶循環(huán)使用。

監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時(shí)報(bào)告小區(qū)經(jīng)理。

接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，立即用對講機(jī)向經(jīng)理報(bào)告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。

負(fù)責(zé)對講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。

監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶的管理

對監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修，并做好記錄。

任何人（包括安保人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。

監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏等設(shè)備清潔。

中央監(jiān)控室的出入管理

與工作無關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。

因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外來人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可，由安保人員陪同進(jìn)入。

凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。

5安保各崗位之間的輪換

安保崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗；

換崗程序:巡視崗——→門崗——→監(jiān)控——→巡視崗;

換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。

6安保崗位設(shè)置

安保崗位每崗設(shè)置2人，由管理處經(jīng)理確定巡視點(diǎn)和巡視路線，每小時(shí)一次按巡視路線巡視所有巡視點(diǎn)。

安保人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理安保的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。

7安保服務(wù)檢查制度

自查：安保各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，做好記錄；

小區(qū)經(jīng)理抽查：安保巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場，每天至少一次，做好記錄。

八、保潔服務(wù)管理

1.外環(huán)境的保潔

項(xiàng)目及內(nèi)容保潔質(zhì)量要求實(shí)施方案

日周月季

清掃地面垃圾、樹葉等無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。巡回

路牌、標(biāo)志、指示牌干凈、無塵灰、無污漬擦拭一次

揀拾花圃內(nèi)外垃圾目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。巡回

行人路/車路面之清掃無明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過2個(gè)，無一厘米以上石子。

清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌無積塵、無污跡，透明度好。擦拭一次

各進(jìn)出口臺階清潔無塵、無污漬、光亮。

地下車庫無異味、泥土、垃圾和堆放物。

外圍立柱之清潔無積塵、無污垢、光亮。

垃圾箱、垃圾桶箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時(shí)處理。

九、綠化服務(wù)管理

1.綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

草坪

養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求

a.草坪覆蓋度不少于95%；

b.每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；

c.應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草；

灌溉、排水

a.灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長時(shí)間積水；

b.灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定；

c.灌溉時(shí)期和灌溉時(shí)間可按下列規(guī)定：

-冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。

-暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。

修剪

a.草坪長到60-70mm時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。

b.草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。

清除雜草

a.應(yīng)及時(shí)清除雜草，除早、除小、除了；

b.清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。

施肥

a.冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；

b.追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。

病蟲害防治

a.病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；

b.對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。草坪更新

a.更新復(fù)壯的方法有：補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。

其他養(yǎng)護(hù)

a.草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為300mm；

喬灌木

灌溉與排水

a.對新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分；

b.已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧；

c.灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；

d.樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。

中耕除草

a.喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；

b.樹木根組附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；

c.中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時(shí)候進(jìn)行；

d.中耕深度以不影響根系生長為限。

施肥

a.樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進(jìn)行；

“注”：花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。

b.施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應(yīng)施堆肥，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；

c.喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為25-30cm；

d.施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；

e.施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。

修剪、整形

a.樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。

-喬木類：

主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全組路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。

-灌木類

灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。

-綠籬類

綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。花球確保春秋兩季各修剪一次。

-地被、攀緣類

地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。

b.修剪時(shí)切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時(shí)必須保證安全；

c.休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。

補(bǔ)植樹木

樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植；

補(bǔ)植季節(jié)

a.落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。

b.針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補(bǔ)植。

補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。

枯死植株的挖除

結(jié)合補(bǔ)植工作對枯死植株進(jìn)行調(diào)整；

枯死的大樹挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管組門審批，任何組門與個(gè)人無權(quán)擅自挖除。

花壇花境

花壇的養(yǎng)護(hù)、管理

a.根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；

b.做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；

c.花卉生長旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；

d.及時(shí)做好病蟲害防治工作；

e.花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；

f.花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天；

g.花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；

h.花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過3-5處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。

花境的養(yǎng)護(hù)、管理

a.應(yīng)按計(jì)劃及時(shí)做好花卉的補(bǔ)種、填充；

b.應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時(shí)更新翻種；

c.花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天；

d.修剪、整枝及時(shí)。花后及植株休眠期殘花枯枝不得大于15%；

e.每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層，施加有機(jī)肥；

f.及時(shí)做好病蟲害防治工作；

落實(shí)日常養(yǎng)護(hù)，做到無雜草垃圾。

十設(shè)備維修服務(wù)

銀灘物業(yè)公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。

設(shè)備管理內(nèi)容

物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。

物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常和維修管理提出了更高的要求。

1供配電設(shè)備

每日按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電機(jī)房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；

配電機(jī)房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。

按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；

供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。

每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；

管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。

2供氣設(shè)備

與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。

3電梯設(shè)備

每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；

設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告經(jīng)理，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時(shí)處理。

定期巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知電梯維保人員并報(bào)告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；

每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；

管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；

4給排水設(shè)備

每日一次巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；

水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。周交替更換一次；

按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。

每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；

管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。

5消防系統(tǒng)

日常巡視

安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。

定期檢查

每月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；

由管理處組織，并由安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》。

維修保養(yǎng)

按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。

每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；

每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；

6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)

供配電設(shè)備

[電力變壓器]

l檢查電力變壓器是否符合要求。

l分接開關(guān)檔位是否與電源相符。

l外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。

l變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。

l三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。

l各接線端子緊固是否良好。

[低壓開關(guān)柜]

l耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。

l二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。

l接地線連接應(yīng)緊密牢固。

l操作組分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動作應(yīng)正確。

l閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。

l接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。

[照明設(shè)備]

l燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。

l開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險(xiǎn)。

l照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。

電梯設(shè)備

[曳引機(jī)]

l主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。

l冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。

l減速和潤滑良好，油位正常。

l制動器完好、可靠。

[轎廂]

l內(nèi)組按鈕齊全完好，信號登記有效。

l照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。

l手動、自動操作運(yùn)行正常。

l超載報(bào)警正確可靠。

l轎門開閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。

[安全系統(tǒng)]

l限速開關(guān)可靠，動作靈敏。

l各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。

l各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。

l急停開關(guān)完好，性能可靠有效。

l檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。

[導(dǎo)軌導(dǎo)靴]

l連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。

l運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。

l導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。

l各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。

攝像監(jiān)控系統(tǒng)

[控制臺]

l各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。

l操作鍵盤靈活、可靠。

l電源鎖開關(guān)完好。

[顯示屏]

l各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。

l各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。

l監(jiān)視器安裝牢固、可靠。

[電源設(shè)備]

l交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。

l各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。

l高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。

l二路電源切換正常、可靠。

l設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。

[攝像機(jī)]

l各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。

l帶云臺、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。

l各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。

l各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。

[錄像機(jī)]

l所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求。

l各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。

[巡更系統(tǒng)]

l主機(jī)、序號機(jī)功能完好。

l電源、充電體充放電正常。

l配套附件完好。

l信號傳輸線路良好。

安保防盜系統(tǒng)

[對講裝置]

l戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。

l主機(jī)聯(lián)系情況良好。

[巡更系統(tǒng)]

l主機(jī)、序號機(jī)功能完好。

l電源、充電體充放電正常。

l配套附件完好。

l信號傳輸線路良好。

消防系統(tǒng)

[消火栓泵]

l消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。

l管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。

l消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。

l電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。

l水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。

l管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。

[增壓泵]

增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。

[消火栓及配套設(shè)施]

l各層消火栓箱及附件齊全完好。

l啟動報(bào)警按鈕完好、性能可靠。

l各層消火栓出水壓力符合要求。

l消防接合器齊全、有效，無泄漏。

l戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。

l消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。

[噴淋泵]

l噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。

l管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。

l噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。

l電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好。

l泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。

l管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。

7設(shè)備管理安全制度

電工安全守則

任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。

任何電氣設(shè)備（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗(yàn)電前，一律應(yīng)作為有電。

在工作開始前應(yīng)先檢查一切電工工具是否正常（如電筆先校驗(yàn)完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。

嚴(yán)禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全方可進(jìn)行。

在檢修用電線路和設(shè)備時(shí)，必須停電進(jìn)行。在斷開的開關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。

電氣設(shè)備上的指示牌，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意，任何人不得移動。

自動空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時(shí)允許試送電一次。

不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。

監(jiān)控中心安全管理制度

監(jiān)控中心24小時(shí)監(jiān)控，操作人員經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作。

無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。

監(jiān)控中心嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。

監(jiān)控中心消防設(shè)施完備，并定期檢查。

常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。

監(jiān)控中心內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。

監(jiān)控中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報(bào)設(shè)備主任，經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。

值班人員不得擅離崗位，進(jìn)出人員應(yīng)隨手關(guān)門。

各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于有效狀態(tài)，各類功能標(biāo)識應(yīng)明確。

配電房安全管理制度

配電房應(yīng)由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。

無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入配電房。若要進(jìn)入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。

不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。

供電回路操作開關(guān)的用途要有明顯的標(biāo)識，停電檢修必須掛牌，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行。

操作、檢修時(shí)須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。

機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須，按照規(guī)定進(jìn)行。

機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。

機(jī)房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。

電梯機(jī)房安全管理制度

電梯機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工禁止操作。

電梯送電、斷電必須由設(shè)備人員操作，禁止非設(shè)備人員操作。

無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入電梯機(jī)房。若要進(jìn)入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。

離開電梯機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。

電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。

機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須經(jīng)理同意，按照規(guī)定進(jìn)行。

機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。

機(jī)房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。

維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。

8應(yīng)急處理方案

消防應(yīng)急處理

監(jiān)控室值班接報(bào)，通知巡視安保員三分鐘趕到現(xiàn)場，確認(rèn)火警后，及時(shí)報(bào)告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場補(bǔ)救。如現(xiàn)場火勢較大，無法自行補(bǔ)救時(shí)，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案。

總指揮命令：

（1）撥打“119”報(bào)警電話。

（2）撥打“120”救護(hù)電話。

（3）電話通知各組門。

（4）播放緊急廣播。

（5）繼續(xù)組織力量現(xiàn)場補(bǔ)救。

（6）組織力量疏散救護(hù)客人。

各組門接報(bào)后，根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定，實(shí)施具體措施

（1）監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)

a.一切行動聽從總指揮的命令。

b.熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所有消防、通訊及廣播設(shè)備。

c.接報(bào)后，立即通知保安巡視人員三分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場并及時(shí)通知管理處第一責(zé)任人，匯報(bào)情況。

d.如經(jīng)巡視人員報(bào)告為誤警，寫出事故報(bào)告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處第一責(zé)任人。

e.如經(jīng)巡視人員報(bào)告為實(shí)警，則立即通知巡視人員實(shí)施現(xiàn)場補(bǔ)救，并將情況逐級匯報(bào)管理處第一責(zé)任人。

f.火警發(fā)生后，聽從應(yīng)急總指揮的命令，用外線電話撥打119消防電話和120救護(hù)電話。

g.利用攝像頭，觀察避難客人的情況，如人數(shù)較多，則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場所。

h.利用對講機(jī)實(shí)施對講，使指揮人員及時(shí)到崗。

電梯困人事故的應(yīng)急處理

得知電梯故障，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。有人被困時(shí)，與電梯內(nèi)被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方，用口頭告知被困人員。

立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)，并在該梯門口樹立停用牌。

立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場，關(guān)閉該電梯動力并著手開門放人。

非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行開門放人，以免發(fā)生危險(xiǎn)。

當(dāng)被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。如有身體不適者，要陪同或叫救護(hù)車到醫(yī)院進(jìn)行檢查治療。要求電梯保養(yǎng)公司，認(rèn)真檢查電梯故障原因，排除隱患。

攜帶工具：繩子、保險(xiǎn)帶、梯子、電梯門專用鑰匙。

當(dāng)事件結(jié)束后，保安立即撤除停用牌，恢復(fù)電梯工作。設(shè)備組根據(jù)故障原因，立即予以整改。

停電事故應(yīng)急處理

發(fā)生停電事件，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。

設(shè)備組領(lǐng)導(dǎo)或值班人員即時(shí)派遣電工趕赴現(xiàn)場，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。

如屬小區(qū)全組斷電，設(shè)備組立即向供電所查詢。

如屬局組停電，設(shè)備組應(yīng)立即搶修，安保人員到現(xiàn)場維持秩序。

由于停電之關(guān)系，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保人員需立即查明，如有，立即按困梯程序進(jìn)行處理。

如電源于數(shù)分鐘后恢復(fù)，則作停電原因的解釋。

監(jiān)控中心對整個(gè)事件作出記錄，記錄停電原因、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。

檢修完畢恢復(fù)供電前，應(yīng)通知管理處、安保及其他組門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開啟。停電恢復(fù)后，設(shè)備維修人員檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。

事件結(jié)束后，將詳細(xì)情況報(bào)物業(yè)公司，如存在管理問題，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。

觸電事故的應(yīng)急處理

發(fā)現(xiàn)立即通知設(shè)備人員趕赴事故現(xiàn)場，通知就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，制止其他危險(xiǎn)行為的發(fā)生。通知客戶中心人員趕赴現(xiàn)場。

設(shè)備人員切斷現(xiàn)場電源后，立即實(shí)施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。

事件結(jié)束后，設(shè)備人員及時(shí)查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即進(jìn)行整改。

突發(fā)性水浸事故處理

當(dāng)接到報(bào)告后，立即告知安保中心。

安保中心接到爆管浸水信息，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)

場維持秩序，立即通知主管組門、設(shè)備組、保潔組、禮儀服務(wù)組人員趕赴現(xiàn)場，通知倉庫準(zhǔn)備排水工具送交現(xiàn)場。

第一責(zé)任人立即擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場指揮，統(tǒng)一調(diào)分派人員。

設(shè)備人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護(hù)其他設(shè)施設(shè)備、防止進(jìn)一步擴(kuò)大事件，防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。如附近有機(jī)房等重要場所，則要采用堵、排等方式，防止浸水至這些重要場所。

保潔人員立即攜帶排水設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場排水。

安保人員維持好現(xiàn)場秩序，防止有人進(jìn)行破壞活動。

排水結(jié)束，設(shè)備人員迅速查明原因，立即實(shí)施修復(fù)，并將過程向經(jīng)理匯報(bào)。提出糾正和預(yù)防措施。

臺風(fēng)襲擊前或吹強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理

接到、獲得有關(guān)臺風(fēng)等信息后，通知各組應(yīng)做好預(yù)防措施。

設(shè)備組對戶外的燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，確保牢固。

管理處向業(yè)戶傳達(dá)臺風(fēng)信息，及時(shí)通知業(yè)戶關(guān)好門窗。

安保加強(qiáng)巡邏次數(shù)，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別加強(qiáng)對戶外物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。

設(shè)備人員堅(jiān)強(qiáng)夜間值班人員，增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。

在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班。緊急情況及時(shí)向上級匯報(bào)。

臺風(fēng)過后，如對小區(qū)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各組立即實(shí)施修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。

十一、公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范

1基本要求

服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

承接項(xiàng)目時(shí)，對物業(yè)共用組位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。

物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。

制定較完備的內(nèi)組管理制度（質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)行管理。

管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。

公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá)80%以上。

在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動;每年組織一定的社區(qū)活動。

按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。

按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告。

采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于80%；每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達(dá)95%以上。

獲得市級以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目稱號，或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。

房屋管理

對房屋共用組位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。

每年2次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的組位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）決定組織維修。

每周1次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上(雨季前須安排1次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項(xiàng)修理。

按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和