創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園課件

萬和國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)構(gòu)想萬和國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)構(gòu)想第一部分創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念、創(chuàng)意園例舉、基地文化、經(jīng)營愿景、創(chuàng)新性商業(yè)模式、倡導(dǎo)生活新方式第一部分創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念、創(chuàng)意園例舉、基地文化、創(chuàng)意園概念創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)集聚的載體，其主要構(gòu)成應(yīng)有相關(guān)文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)方面的企業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，有提供高科技技術(shù)支持(如數(shù)字網(wǎng)絡(luò)技術(shù))的企業(yè)，有國際化的策劃推廣和信息咨詢等中介機(jī)構(gòu)；還有從事文化創(chuàng)意產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)和在文化經(jīng)營方面富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)公司等。這種相互接駁的企業(yè)集群，構(gòu)成立體的多重交織的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)，對(duì)提高創(chuàng)新能力和經(jīng)濟(jì)效益都具有實(shí)際意義。而目前以行政區(qū)域劃分或行業(yè)分割方式構(gòu)建的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，畢竟會(huì)受到傳統(tǒng)利益格局和資源配置的影響，難以達(dá)到理想的要素組合和產(chǎn)業(yè)的深化。集群效應(yīng)多元產(chǎn)業(yè)智慧型產(chǎn)業(yè)

“產(chǎn)業(yè)聚合體”創(chuàng)意園概念集群效應(yīng)多元產(chǎn)業(yè)智慧型產(chǎn)業(yè)“產(chǎn)業(yè)聚合體”創(chuàng)意園例舉（一）、上海半島1919步入半島1919濱江文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，先入為主的是一個(gè)由廢棄汽車部件搭建而成的

“變形金剛”，一旁的連環(huán)畫展廳讓人們的心立刻沉靜下來，準(zhǔn)備好融入這場(chǎng)藝術(shù)享受。再往里走，一條寬闊的道路沿江畔延伸而去，進(jìn)入中心地帶后，一處特意保留的舊墻引起我的注意，它將道路與中心廣場(chǎng)分割開，這里就是

“藝術(shù)庫”了。

“藝術(shù)庫”位于中央廣場(chǎng)的東側(cè)，正對(duì)1919年建造的遠(yuǎn)東第一發(fā)電廠，它由5幢歷史建筑組成，建筑總面積為5000平方米，廣場(chǎng)面積5000平米。它是上海第一個(gè)以上海抽象繪畫為先導(dǎo)，并由不同文化背景的藝術(shù)家及一群東西方當(dāng)代藝術(shù)創(chuàng)作機(jī)構(gòu)所組成的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。走進(jìn)藝術(shù)庫，只見繽紛的藝術(shù)形式在這里呈現(xiàn)?？瓷先ネ克⒌貌痪鶆虻膲︼@露著它們的年齡，絢麗的繪畫作品擺設(shè)在十多米層高的老廠房?jī)?nèi)，正是這種略顯空曠的反差突出了作品的質(zhì)感和深度。此外，雕塑、設(shè)計(jì)、裝置、行為藝術(shù)、攝影、錄像、建筑、音樂乃至中國傳統(tǒng)的書畫等各個(gè)方面的藝術(shù)在這里都有所表現(xiàn)。如今，不少藝術(shù)家工作室和藝術(shù)機(jī)構(gòu)已入駐于此，如上海著名的抽象畫藝術(shù)家孫良、李磊、薛松、陳剛、周長(zhǎng)江，上海戲劇學(xué)院聯(lián)合動(dòng)捕工作室、中國設(shè)計(jì)業(yè)十大杰出青年楊明潔的設(shè)計(jì)工作室以及日本文化村等等?，F(xiàn)代空間容舊匯新

半島1919預(yù)示著上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，目前也成為寶山地區(qū)一座小有名氣的藝術(shù)中心，并成為上海文化創(chuàng)意新的地標(biāo)園區(qū)。

歲月在這里留下斑駁印跡，這里的前身是上海第八棉紡織廠，該廠籌建于1919年，曾經(jīng)作為中國第一紗廠——大中華紗廠，1921年并為永安公司，解放后為上海第八棉紡織廠。該廠區(qū)至今仍完好地保存了原廠不同歷史時(shí)期建造的各式建筑，且大部分建筑被列為優(yōu)秀歷史建筑，當(dāng)年的舊廠區(qū)如今已換上了亮麗的新名字——半島1919，不僅體現(xiàn)著這里獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)與歷史意義，也代表了曾經(jīng)的老廠房在經(jīng)過時(shí)代的洗禮后，賦予建筑新的生命。創(chuàng)意園例舉讓大自然來做出決定

許多人對(duì)廢舊工廠有一種恐懼感。高大的冶煉爐冷卻了，廠房窗戶上沒有一塊完整的玻璃，車間空曠、銹跡斑斑；叢生的雜草中胡亂堆放著廢料。這幾乎是工廠被廢棄后的必然景象。然而，今日德國工業(yè)遺存的景象，完全不同。德國魯爾區(qū)的北杜伊斯堡景觀公園原本是一個(gè)建于20世紀(jì)初的鋼鐵廠。1985年停產(chǎn)后，工人撤離，小動(dòng)物卻住了進(jìn)來?；牟蓍L(zhǎng)到半人高，水渠中蓄滿雨水，水生植物暗暗生根。上世紀(jì)80年代末，政府請(qǐng)來了景觀設(shè)計(jì)師彼得·拉茨，他耗時(shí)四年，掩去了舊工業(yè)時(shí)代的灰暗，使之成為一個(gè)綜合休閑公園。登上高達(dá)80米的5號(hào)高爐觀景平臺(tái)，園內(nèi)乃至整個(gè)魯爾區(qū)的景觀盡收眼底。生著紅鐵銹、泛著鉛灰的高爐和管道，在一片綠色的掩映中，像一個(gè)定了格的舊時(shí)代。廢水排放渠波光如鏡。堆放廢料的庫區(qū)被改成了修剪整齊的小花園。孩子們?cè)阼偳对诨炷翂ι系匿摴芑葜墟覒?。攀巖愛好者在被稱為“蒂森山”的混凝土墻上練習(xí)攀巖技巧。到了晚上，燈一開，廠區(qū)就成了一部科幻大片里的世界。爐渣堆上搭建的露天劇場(chǎng)里，時(shí)常有搖滾樂隊(duì)在煉鋼爐環(huán)抱的回聲中高唱。像這個(gè)生態(tài)園一樣，就地取材，“讓自然說話”成為德國工業(yè)遺存改造和保護(hù)的突出特點(diǎn)。魯爾“國際建筑展-埃姆瑟公園”（IBA）的董事長(zhǎng)卡爾·崗薩曾說過，好點(diǎn)子不是一蹴而就，把這些地方留給大自然來決定，等有好創(chuàng)意再來執(zhí)行。其中的智慧，竟與中國老子哲學(xué)有些相似。讓大自然來做出決定工業(yè)文化品牌精雕細(xì)刻

北杜伊斯堡公園是德國魯爾區(qū)工業(yè)遺跡改造的成功范例，而魯爾則是整個(gè)德國工業(yè)遺跡保護(hù)的縮影。魯爾地區(qū)占地4435平方公里，德國的工業(yè)化正是從魯爾起步的，它見證了德國150年的繁榮，現(xiàn)在仍是歐洲最大的經(jīng)濟(jì)區(qū)。魯爾是當(dāng)今世界工業(yè)遺跡最多、最集中的地區(qū)。2019年，魯爾區(qū)制定了一條區(qū)域性旅游規(guī)劃，被稱為“工業(yè)文化之路”的旅游線路連接了19個(gè)工業(yè)旅游景點(diǎn)、6個(gè)國家級(jí)博物館和12個(gè)典型工業(yè)城鎮(zhèn)。這條經(jīng)過精心設(shè)計(jì)改造的“工業(yè)文化之路”，如同一部反映煤礦、煉焦工業(yè)發(fā)展的“教科書”。歐伯豪森市高達(dá)117米、直徑67米的液化氣罐，被公認(rèn)為景觀殺手，現(xiàn)在卻是全歐洲最驚人的展覽空間之一。一層和二層是演出舞臺(tái)和觀賞大廳，乘電梯而上，猶如置身宇宙：四周漆黑，星斗滿天。埃森市的德國礦業(yè)同盟煤廠是保留最完整的廠區(qū)之一。其工業(yè)建筑有的變身為煤礦博物館、展覽館、舞蹈室、小戲院，有的是私人藝術(shù)工作室、辦公樓、禮品店、餐館和咖啡座?！捌髣潓m”過去是儲(chǔ)存鹽巴的貨倉，現(xiàn)在展示著俄羅斯藝術(shù)家的大型裝置作品。旅客詢問中心樓上的小戲院，常放映一些非主流電影，是影迷們的秘密花園。礦區(qū)內(nèi)的浴室，連原先的白瓷磚和墻上的肥皂架都保留下來，現(xiàn)在已成了埃森市舞蹈中心練舞場(chǎng)。礦區(qū)中的煉焦廠，游客乘坐巨大的摩天輪進(jìn)入煉焦?fàn)t內(nèi)部。去看名為太陽、月亮、星星的展覽，展覽名取自一首德國童謠?，F(xiàn)在的魯爾不是一天建成的，而是統(tǒng)一規(guī)劃、精雕細(xì)刻的結(jié)果。就以自上世紀(jì)80年代開始籌劃的“國際建筑展－埃姆瑟公園”項(xiàng)目來說，這個(gè)橫跨德國北萊茵威斯特法倫州、包含埃姆瑟河和魯爾河流域近20個(gè)城市800平方公里的廢棄工業(yè)區(qū)更新項(xiàng)目，前后歷經(jīng)10年，設(shè)計(jì)了120個(gè)更新案才最終完成。工業(yè)文化品牌精雕細(xì)刻上世紀(jì)二三十年代的舊廠房依在，充滿現(xiàn)代氣息的新元素正逐步融入，它的核心將包括以海派抽象藝術(shù)為主題的

“藝術(shù)庫”、作為公共服務(wù)平臺(tái)的上海

（國家）設(shè)計(jì)中心、提供創(chuàng)意空間和互動(dòng)展示的創(chuàng)意體驗(yàn)中心。自由創(chuàng)意激情涌動(dòng)

站在半島1919，仿佛可以聽聞江畔的汽笛聲，感受清新的江風(fēng)拂面。周邊擁有臨江公園、炮臺(tái)灣濕地公園等綠色生態(tài)、歷史人文資源，規(guī)劃中的國際郵輪碼頭選址就在吳淞口長(zhǎng)江岸線的炮臺(tái)灣水域，將形成獨(dú)特的濱江景觀帶。

置身園區(qū)中，依靠臨濱的老廠房，感受與它將原生態(tài)與現(xiàn)代化的交匯與融合，夕陽西下之時(shí)，古老的建筑在玻璃的映襯下容光煥發(fā)，美得攝人心魄，一條被改裝成樓梯的傳送帶直達(dá)建筑的最高處，仿佛訴說著棉紡織廠的過去，也解讀著傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)被打破的創(chuàng)新。

于此，一切都有異樣的美麗。突然很喜歡在里面創(chuàng)業(yè)的狀態(tài)，這將是一種無拘無束的自由。（二）、德國工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?cè)诮陙碇袊鞯剡M(jìn)行的城市改造運(yùn)動(dòng)中，專家和民眾有關(guān)歷史文化古跡的拆除和保護(hù)的爭(zhēng)論不絕于耳，但作為文化遺產(chǎn)重要組成部分的工業(yè)遺存，一直未得到應(yīng)有的重視。文保工作中的“重文輕工”，使得廢舊大型廠礦成為城市改造進(jìn)程中最易被拆除的部分。去年歲末，工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)問題終于被提上日程?！侗本┦泄I(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與再利用工作指導(dǎo)》發(fā)布。條文規(guī)定，北京市從2009年開始，將評(píng)定四類工業(yè)遺產(chǎn)，其中就包括遺產(chǎn)價(jià)值突出和再利用價(jià)值突出的工業(yè)遺存，并將其列入工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與再利用名錄。條文的出臺(tái)，使北京工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)成為可能。而早在20世紀(jì)60年代，世界上已經(jīng)有國家開始工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)運(yùn)動(dòng)，這其中尤以德國為成功的典范。上世紀(jì)二三十年代的舊廠房依在，充滿現(xiàn)代氣息的新元素正逐步融入滬上創(chuàng)意藝術(shù)空間1.五角場(chǎng)800號(hào)藝術(shù)空間

上海五角場(chǎng)800號(hào)藝術(shù)空間，通過在原有建筑上進(jìn)行適當(dāng)設(shè)計(jì)、改造后重新利用，在保持原有的整體方正格局外，加入了藝術(shù)元素、時(shí)尚元素、創(chuàng)意元素，成為一個(gè)占地面積2萬多平方米、挑高5.5米的方正、現(xiàn)代的高檔文化藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集地。2.上海熏依社畫廊

熏依社畫廊主要側(cè)重于當(dāng)代藝術(shù)的國際交流，在455平米的展示空間內(nèi)定期策劃藝術(shù)家的群展和個(gè)展。主推國內(nèi)年輕藝術(shù)家，同時(shí)也致力于國外名家的引進(jìn)展示。

畫廊空間里的一些裝置是畫廊主人Shun的作品，手工制作的廚具燈飾，自動(dòng)門書架等與展覽空間相得益彰。畫廊內(nèi)藏書很多來自于世界各地的美術(shù)館策劃展，有些還是珍貴的絕版書。3、博雅珊藝術(shù)中心

藝術(shù)中心坐落于建于1933年的復(fù)興西路舊法租界。在翻新這座舊建筑的時(shí)候，博雅珊選擇了純正的上海風(fēng)格，構(gòu)建出一座流溢著厚重的歷史感和魅力的建筑。陡直的墻壁上，那些古老的磚塊還留著制作工匠們的簽章。藝術(shù)中心有兩個(gè)展覽室、辦公區(qū)以及咖啡室，構(gòu)成了中國當(dāng)代藝術(shù)一個(gè)創(chuàng)意性對(duì)話和構(gòu)想平臺(tái)。4、香格納畫廊從2019年在賓館走道上開始自己第一個(gè)展覽，香格納畫廊如今已在莫干山50藝術(shù)中心內(nèi)擁有了由2個(gè)舊倉庫改造而成的空間，香格納畫廊不僅作為首批中國當(dāng)代藝術(shù)畫廊，參加了許多國際知名的藝術(shù)博覽會(huì)，如巴塞爾國際藝術(shù)博覽會(huì)、法國國際現(xiàn)代藝術(shù)博覽會(huì)以及邁阿密巴塞爾國際藝術(shù)博覽會(huì)；也是中國唯一一家被選入《國際畫廊：從戰(zhàn)后到新千年后》一書的畫廊。滬上創(chuàng)意藝術(shù)空間煉鐵廠成歐洲文藝中心

弗爾克林根煉鐵廠位于德法邊境德國最小的州——薩爾州的弗爾克林根市。建于1873年的弗爾克林根煉鐵廠在德國的工業(yè)史上有著重要的地位，1986年鐵廠停產(chǎn)后，基本工業(yè)設(shè)施得到了完整的保護(hù)。2019年，這里成為繼戈斯拉爾礦山后德國第二個(gè)被列入世界文化遺產(chǎn)名錄的工業(yè)遺跡。這座19至20世紀(jì)世界最重要、保存最好的煉鐵廠，也是歐洲藝術(shù)和工業(yè)文化的中心。自弗爾克林根煉鐵廠2000年向公眾開放以來，60萬平方米的展區(qū)已接待了上百萬的游客。它成為薩爾州最受歡迎的文化景點(diǎn)，也是一座令人興奮的溫泉公園。據(jù)館長(zhǎng)曼德根先生介紹，煉鐵廠還被用于文化目的。目前，該廠的礦石堆場(chǎng)已經(jīng)改造成攝影和圖片藝術(shù)展廳。大片空置的廠房為歐洲的藝術(shù)家們提供了絕好的展示場(chǎng)所，近20年來，不少歐洲的畫家、藝術(shù)家都在此舉辦過個(gè)人作品展覽和拍賣會(huì)。旅行畫家紐曼克正計(jì)劃于下個(gè)月在弗爾克林根煉鐵廠舉辦他的個(gè)人畫展。他說，“光是看到這些設(shè)備和廠房就有一種熱血沸騰的感覺”，顯然，廠房在激勵(lì)著他的創(chuàng)作靈感。

煉鐵廠成歐洲文藝中心館長(zhǎng)曼德根保護(hù)利用工業(yè)遺產(chǎn)的基本理念聽上去很單純，那就是，“必須找到新的獲得收入的方式”。這個(gè)礦石堆料場(chǎng)作為博物館開放有10多年了，但參觀者人數(shù)還在上升，現(xiàn)在每年有超過15萬人來這里參觀。

在傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)沒落之后，德國積極思考有限資源的再生和利用之路。他們借鑒英國、瑞典等國家的經(jīng)驗(yàn)，從工業(yè)遺產(chǎn)旅游開發(fā)的角度探討工業(yè)資源循環(huán)再利用的新途徑，通過博物館開發(fā)、休閑、景觀公園、購物游樂中心、現(xiàn)代工業(yè)科學(xué)園區(qū)等模式，許多工業(yè)垃圾、遺跡被改造成為旅游資源，為提升德國工業(yè)區(qū)的地位和形象、煥發(fā)活力發(fā)揮了獨(dú)特的作用。為了美化環(huán)境，吸引外來投資，提高生活質(zhì)量，德國的工業(yè)區(qū)還對(duì)公害嚴(yán)重、環(huán)境污染惡化的地區(qū)進(jìn)行大刀闊斧的整治，先后成立治理環(huán)境專門機(jī)構(gòu)、頒布環(huán)保法令，統(tǒng)一規(guī)劃環(huán)保改造，對(duì)污染嚴(yán)重的河流和工業(yè)煙霧進(jìn)行治理。通過植樹造林對(duì)廢棄礦山等進(jìn)行美化。經(jīng)過改造的工業(yè)區(qū)，以魯爾工業(yè)區(qū)為例，傳統(tǒng)大工業(yè)生產(chǎn)效率迅速提高，工業(yè)產(chǎn)值大幅度增加，新興產(chǎn)業(yè)及中小企業(yè)也得到很大的發(fā)展。昔日衰落的工業(yè)區(qū)，不僅保持了可持續(xù)發(fā)展勢(shì)頭，還成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?，F(xiàn)在魯爾區(qū)GDP約占德國GDP的4%左右，相當(dāng)于葡萄牙或丹麥全國的GDP水平?，F(xiàn)在，魯爾區(qū)已經(jīng)成為歐洲產(chǎn)業(yè)區(qū)位條件最好的地區(qū)之一，在特大城市和產(chǎn)業(yè)及人口密集區(qū)生活質(zhì)量的評(píng)估中，魯爾區(qū)列為世界第二位。館長(zhǎng)曼德根保護(hù)利用工業(yè)遺產(chǎn)的基本理念聽上去很單純，那就是，“基地文化創(chuàng)造遠(yuǎn)見堅(jiān)定卓越品牌理念創(chuàng)意未來智啟時(shí)代經(jīng)營愿景專注于構(gòu)建全國首家創(chuàng)意設(shè)計(jì)平臺(tái)；致力于打造全球最大的創(chuàng)意設(shè)計(jì)生產(chǎn)基地。創(chuàng)新性商業(yè)模式雙向參股式經(jīng)營，作為新型商業(yè)運(yùn)作模式就是總部和代理商雙向持有對(duì)方不同創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園比例股份，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，同呼吸，共命運(yùn)。不斷提升總部和代理商的合作水平。在品牌競(jìng)爭(zhēng)化時(shí)代，真正打造有競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)營銷售渠道。推行的雙向參股式加盟打破了形式主義的加盟連鎖，實(shí)現(xiàn)了從形象到產(chǎn)品、從經(jīng)營到管理、從投資到收益全方位的連鎖，最大程度實(shí)現(xiàn)雙贏。瓜果書積極引導(dǎo)和支持加盟商實(shí)施“一體兩店”經(jīng)營模式即除了擁有一個(gè)實(shí)體店鋪，還能額外開通一個(gè)“網(wǎng)上店鋪”，實(shí)現(xiàn)一店兩鋪、雙軌贏利。充分發(fā)揮WEB2.0時(shí)代的互聯(lián)網(wǎng)商機(jī)，不斷推進(jìn)線上線下交易。實(shí)現(xiàn)店鋪生意綜合立體開展。同時(shí)基地會(huì)對(duì)相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)推廣技巧和方法做系統(tǒng)的培訓(xùn)。讓加盟商成為網(wǎng)絡(luò)商海里優(yōu)質(zhì)服務(wù)提供商。倡導(dǎo)生活新方式作為極具創(chuàng)新意識(shí)的時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)品開創(chuàng)性的融合了先進(jìn)的工業(yè)設(shè)計(jì)思想和園藝科學(xué)理論。在“閱讀”種植過程中，不斷獲得別樣知識(shí)啟迪和都市田園生活體驗(yàn)。讓冷漠的鋼筋都市叢林處處飄滿花香，掛滿碩碩瓜果。

讓瓜果種植的生活體現(xiàn)高尚的生活情調(diào)和別樣的田園情趣。高尚審美與田園情趣的有機(jī)融合超越了產(chǎn)品的物質(zhì)本身，充分體現(xiàn)產(chǎn)品的人文情懷。瓜果書基地深諳良好的信譽(yù)是爭(zhēng)取市場(chǎng)的關(guān)鍵，因此不但在產(chǎn)品上體現(xiàn)人文關(guān)懷，在服務(wù)領(lǐng)域同樣傳承人文關(guān)懷。竭盡所能為豐富顧客都市生活，充分領(lǐng)略時(shí)尚創(chuàng)意生活不懈努力。讓所有人都能享受“詩意的生活”?；匚幕珜?dǎo)生活新方式文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和國民收入水平的不斷提高，開拓出文化產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展空間；新聞出版媒體“整體上市”，標(biāo)志著文化體制改革的進(jìn)一步深化；技術(shù)進(jìn)步醞釀突破，廣電和電信產(chǎn)業(yè)的融合穩(wěn)步推進(jìn)；促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步成型，所有這些與產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的宏觀總體形勢(shì)都令人鼓舞。在金融危機(jī)從美國發(fā)端并蔓延全球之際，到2019年底為止，中國文化產(chǎn)業(yè)已在一定程度上受到影響。與感應(yīng)最明顯的制造業(yè)特別是出口外向型企業(yè)相比，危機(jī)對(duì)文化企業(yè)帶來的影響還沒有呈現(xiàn)集中爆發(fā)勢(shì)頭，對(duì)于一些堅(jiān)持創(chuàng)新的文化企業(yè)來說，風(fēng)暴雖然潛藏風(fēng)險(xiǎn)，但更蘊(yùn)含機(jī)遇。

這次金融危機(jī)正好可以迫使中國下決心進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，會(huì)加速文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的步伐。國家拉動(dòng)內(nèi)需、拉動(dòng)消費(fèi)、減少收入差別程度等政策的實(shí)施，以及教育、衛(wèi)生、文化等領(lǐng)域的改革，都會(huì)直接推動(dòng)文化消費(fèi)，直接推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！笆晃濉币?guī)劃已經(jīng)把文化產(chǎn)業(yè)作為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要舉措，從中央到地方出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施。文化部明確提出在五年內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)年均15％的增長(zhǎng)。北京、上海、浙江、廣東、云南、重慶、四川、河南、山西等諸多省、市提出建設(shè)文化大省、文化強(qiáng)省的目標(biāo)，在規(guī)劃中都提出文化產(chǎn)業(yè)要高于GDP的增長(zhǎng)速度。

文化產(chǎn)業(yè)是投資回報(bào)最好的行業(yè)之一。當(dāng)代社會(huì)各種產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)主要靠領(lǐng)先的自主創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步來實(shí)現(xiàn)，而文化產(chǎn)業(yè)正是自主創(chuàng)造和技術(shù)含量高的一個(gè)門類。加上政策因素和市場(chǎng)因素的作用，文化產(chǎn)業(yè)的資本盈利率比較高，文化產(chǎn)業(yè)方面投資熱將會(huì)長(zhǎng)期存在。最后從消費(fèi)角度看，文化產(chǎn)品是與日俱增的消費(fèi)熱點(diǎn)文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和國地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商業(yè)地塊隱含的三大價(jià)值體系創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商業(yè)地塊隱含的三大價(jià)值體系創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園如果從運(yùn)作創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的思路出發(fā)，本項(xiàng)目地塊的各方資源中蘊(yùn)涵著三大價(jià)值體系：產(chǎn)業(yè)價(jià)值、地產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值；這三者關(guān)系表述為：以產(chǎn)業(yè)概念為主導(dǎo)經(jīng)營實(shí)體，將產(chǎn)業(yè)概念做大、做強(qiáng)，形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，來帶動(dòng)和提升地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值與商業(yè)經(jīng)營價(jià)值，同時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營又需為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營提供合理的、優(yōu)越的、與之匹配的生活、工作、休閑、居住等服務(wù)設(shè)施，形成產(chǎn)業(yè)的”產(chǎn)學(xué)研“與居住、消費(fèi)、一體化的運(yùn)作模式。二、產(chǎn)業(yè)價(jià)值、地產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值關(guān)系：產(chǎn)業(yè)價(jià)值地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)價(jià)值產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)如果從運(yùn)作創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的思路出發(fā)，本項(xiàng)目地塊的各方資定位決策三、本案地塊存在的決策因子產(chǎn)業(yè)定位商業(yè)經(jīng)營地產(chǎn)開發(fā)宏觀市場(chǎng)條件：城市特性的影響；政策的限制因素；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)（人力資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源整合能力、市場(chǎng)環(huán)境及機(jī)遇等）；項(xiàng)目自身?xiàng)l件：地塊的區(qū)域特征及現(xiàn)有資源；交通狀況及未來發(fā)展；地塊體貌特征的影響；定位決策三、本案地塊存在的決策因子產(chǎn)業(yè)定位宏觀市場(chǎng)條件：四、地塊面臨幾個(gè)核心問題:1、國家政策上對(duì)工業(yè)性質(zhì)地塊的限制，未來本案將面臨如何入市的問題；具體問題：僅出讓使用權(quán)、無法按揭；營銷推廣限制2、未來經(jīng)營過程中，如何平衡“產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)”三者的價(jià)值關(guān)系問題；具體問題：產(chǎn)業(yè)概念嫁接問題；地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)引進(jìn)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的互補(bǔ)關(guān)系處理；商業(yè)與地產(chǎn)的開發(fā)比例；3、區(qū)域市場(chǎng)是否具備發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)；具體問題：市場(chǎng)可行性論證：文化產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)等發(fā)展成熟度，以及人力、財(cái)力投資力度與相關(guān)政策輔助；4、地塊的“產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)”的價(jià)值解析；具體問題：地塊自然環(huán)境的再造和利用；舊有建筑的包裝利用；園區(qū)內(nèi)三大實(shí)體的空間布局關(guān)系；四、地塊面臨幾個(gè)核心問題:1、國家政策上對(duì)工業(yè)性質(zhì)地塊的限制第二部分國內(nèi)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第二部分國內(nèi)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

興起于歐美的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，是指諸多藝術(shù)、設(shè)計(jì)、廣告、公關(guān)等以創(chuàng)意為主的個(gè)人工作室或服務(wù)性公司，集中在一個(gè)特色區(qū)域，形成多元文化生態(tài)和創(chuàng)意服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。關(guān)鍵語：產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、創(chuàng)意、特色區(qū)域、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)鏈興起于歐美的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，是指諸多藝術(shù)、設(shè)計(jì)、廣告、公關(guān)“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”的概念最早發(fā)端于英國，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)等。是指那些從個(gè)人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動(dòng)力并通過對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的開發(fā)，創(chuàng)造潛在財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)，以促進(jìn)整體生活環(huán)境提升的產(chǎn)業(yè)。通常包括：軟件開發(fā)、出版、廣告、電影、電視、廣播、設(shè)計(jì)、視覺藝術(shù)、工藝制造、博物館、音樂、流行行業(yè)以及表演藝術(shù)等十三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)。此外，還包括旅游、博物館和美術(shù)館、遺產(chǎn)和體育等?！皠?chuàng)意產(chǎn)業(yè)”的概念最早發(fā)端于英國，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在發(fā)達(dá)國家提出也不過幾年，現(xiàn)今每天為世界創(chuàng)造著高達(dá)220億美元的產(chǎn)值，并以5％的速度遞增。在一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度更快，如美國達(dá)到14%，英國達(dá)到12%。早在2000年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)成為英國的第二大產(chǎn)業(yè)，占GDP的7.9%，僅次于金融服務(wù)業(yè)。

在一些發(fā)達(dá)國家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在GDP中占有很大比例。數(shù)據(jù)顯示，目前紐約的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占該城市全部工作人口總數(shù)的12％，倫敦為14％，東京為15％，而同屬國際大都市的上海，其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員只有1％左右。三、國外發(fā)展總體特征：朝陽產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值巨大發(fā)展迅速前景廣闊創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在發(fā)達(dá)國家提出也不過幾年，現(xiàn)今每天為世界創(chuàng)造美國：到2019年，美國文化-創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到5351億美元，占GDP的比重達(dá)到5.24%；創(chuàng)造就業(yè)800萬個(gè)，接近全國總就業(yè)人數(shù)的6%英國：2019年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)809億英鎊，成為英國第二大產(chǎn)業(yè)；到6月，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)雇傭總?cè)藬?shù)為190萬，其后繼續(xù)增長(zhǎng)，成為該國雇用就業(yè)人口的第一大產(chǎn)業(yè)。韓國：2019年韓國的游戲產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到43億美元。其中網(wǎng)絡(luò)游戲已經(jīng)成為游戲市場(chǎng)的主導(dǎo)，占整個(gè)市場(chǎng)的62%.手機(jī)游戲持續(xù)快速發(fā)展，增長(zhǎng)率達(dá)到45%。新加坡：2019年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的2.8%－3.2%。香港：2019年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為香港帶來461.01億港幣，占GDP的比重為3.8%，就業(yè)人員比例達(dá)到5.3%。四、各國發(fā)展概況：美國：到2019年，美國文化-創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到5351億美元藝術(shù)加工產(chǎn)業(yè)整合五、國內(nèi)發(fā)展概況：發(fā)展模式：舊廠區(qū)改智慧產(chǎn)業(yè)機(jī)創(chuàng)意中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式與發(fā)達(dá)國家創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的形成模式如出一轍。中國一些藝術(shù)家們?yōu)榱藵撔膭?chuàng)作，將文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)搬到偏遠(yuǎn)或荒廢的舊廠房?jī)?nèi)，而這些舊廠房因?yàn)槿谌肓怂囆g(shù)家靈感，勾勒出了中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的雛形。藝術(shù)加工產(chǎn)業(yè)整合五、國內(nèi)發(fā)展概況：發(fā)展模式：舊廠區(qū)改智慧產(chǎn)業(yè)五、國內(nèi)發(fā)展概況：國內(nèi)重點(diǎn)城市發(fā)展情況：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在國內(nèi)并非完全陌生的新鮮事物，國內(nèi)許多城市特別是大中型城市或者具備某些產(chǎn)業(yè)背景的城市，都在自覺和不自覺地發(fā)展這一新興產(chǎn)業(yè)。絕大多數(shù)城市先由民間投資，形成一定的發(fā)展氣候時(shí)，再納入城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃之列，當(dāng)?shù)卣⒔o予適當(dāng)?shù)恼咧С?，成為城市?jīng)濟(jì)運(yùn)營的一個(gè)重要領(lǐng)域。北京——6大創(chuàng)意中心，盡顯文化魅力被北京市政府列為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的6個(gè)中心，多是自發(fā)形成再由官方認(rèn)可的，一度成為朝圣地的798也在其列。文藝演出、出版發(fā)行和版權(quán)貿(mào)易、影視節(jié)目制作和交易、動(dòng)漫和互聯(lián)網(wǎng)游戲研發(fā)、文化會(huì)展、古玩藝術(shù)品交易6個(gè)中心，沒人可以質(zhì)疑北京的創(chuàng)意城市地位，正如沒人可以無視北京那眾多的高等院校、藝術(shù)團(tuán)體、公司、出版社等等，甚至連數(shù)目眾多的“北漂”也是其他城市不可求的創(chuàng)意人群。上?！獱?zhēng)創(chuàng)“國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”2019年12月6日，首屆上海國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)活動(dòng)周落下帷幕，上海方面宣布近期就將啟動(dòng)18個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。上海把創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)略，未來5年要在6大方面有所突破。上海的眼光不僅僅盯著國內(nèi)，它的目標(biāo)是和倫敦、紐約、東京站在一起，成為“國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”。五、國內(nèi)發(fā)展概況：國內(nèi)重點(diǎn)城市發(fā)展情況：廣州——網(wǎng)絡(luò)游戲及下游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)人才資源優(yōu)勢(shì)：天河區(qū)是另外一個(gè)城市，來到廣州的外地人才聚集于此，從事著廣告、影視、媒體、IT等創(chuàng)意工作。具備的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：國家網(wǎng)游動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展廣州基地正式掛牌，天河軟件園2019年網(wǎng)絡(luò)游戲方面的收入占國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)游戲收入的1/4，國際玩具禮品城帶動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)鏈。區(qū)域聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)：廣州還背靠“亞洲創(chuàng)意中心”香港，從這里去香港只要兩個(gè)小時(shí)。深圳——比肩國際的設(shè)計(jì)人才，未來“創(chuàng)意設(shè)計(jì)之都”作為中國最嶄新的城市，深圳具有全國最年輕的人才資源，也具備最具實(shí)驗(yàn)性的標(biāo)本意義。深圳現(xiàn)在開始看到自己這一點(diǎn)的創(chuàng)意優(yōu)勢(shì)，一系列城市主題展覽為代表的現(xiàn)代藝術(shù)會(huì)展即是證明。目前深圳的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要包括由設(shè)計(jì)而衍生的系列產(chǎn)業(yè)，印刷、動(dòng)漫、建筑、服裝等；在深圳的平面設(shè)計(jì)人才達(dá)2萬人，規(guī)模居全國前列；近10年來，深圳設(shè)計(jì)師幾乎獲得世界所有的頂級(jí)設(shè)計(jì)賽事和國際展覽的獎(jiǎng)項(xiàng)；深圳的動(dòng)漫企業(yè)達(dá)50多家，從業(yè)人員千余人，每年為深圳創(chuàng)造2億元產(chǎn)值。深圳將設(shè)立“文化產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金”，對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行貸款貼息和獎(jiǎng)勵(lì)。深圳的目標(biāo)是“創(chuàng)意設(shè)計(jì)之都”。五、國內(nèi)發(fā)展概況：廣州——網(wǎng)絡(luò)游戲及下游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)五、國內(nèi)發(fā)展概況：杭州——視覺藝術(shù)設(shè)計(jì)見長(zhǎng)中國美院及浙大的藝術(shù)類人才輸出，為杭州的設(shè)計(jì)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。杭州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志是該市最大的設(shè)計(jì)聯(lián)盟——LOFT49。這片運(yùn)河邊近萬平方米的舊廠房匯聚了17家藝術(shù)機(jī)構(gòu)，涉及工業(yè)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、廣告策劃、服裝設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)、商業(yè)攝影、雕塑、繪畫等多個(gè)創(chuàng)意領(lǐng)域。成都——數(shù)字娛樂消費(fèi)型城市任何一個(gè)網(wǎng)絡(luò)游戲發(fā)展商都不會(huì)忽略成都。2019年，成都市就擁有近30萬互聯(lián)網(wǎng)用戶，是全國三大數(shù)字娛樂城市之一。全國首家網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)基地在高新區(qū)正式投入營運(yùn)，高新西區(qū)則作為國家軟件產(chǎn)業(yè)基地，諾基亞、IBM、摩托羅拉等國際企業(yè)的研發(fā)基地紛紛落戶成都。在這座娛樂至上的城市，任何有創(chuàng)造性的行業(yè)都能在這里找到自己的位置五、國內(nèi)發(fā)展概況：杭州——視覺藝術(shù)設(shè)計(jì)見長(zhǎng)五、國內(nèi)發(fā)展概況：

上海作為帶動(dòng)長(zhǎng)三角、乃至全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中扮演著舉足輕重的角色。同時(shí)，她也是許多新興產(chǎn)業(yè)首先崛起的城市。在上海，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)也不是一個(gè)新說法，假如從2019年蘇州河畔的“四行倉庫”改造算起，已有6年的發(fā)展史。繼2019年4月首批18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)掛牌之后，目前正式掛牌的創(chuàng)意集聚區(qū)已達(dá)50家。在今年舉行的商鋪展上，就有10個(gè)項(xiàng)目近40萬平方米的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)參展。而從有關(guān)方面透露的信息表明，至2019年，上海將形成70至80個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總建筑面積達(dá)到100萬至150萬平方米。隨著創(chuàng)意園的逐漸走熱，越來越多的投資者開始嗅到了其中的商機(jī)，也想在這巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條中分得一杯羹。六、上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園介紹及借鑒：上海作為帶動(dòng)長(zhǎng)三角、乃至全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)園區(qū)名稱建筑面積（㎡）租金（元/㎡·天）入住率產(chǎn)業(yè)定位田子坊200003.5100視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)、室內(nèi)設(shè)計(jì)8號(hào)橋120006100建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢、影業(yè)制作X2創(chuàng)意空間130003.640數(shù)字技術(shù)、建筑設(shè)計(jì)、媒體及藝術(shù)靜安創(chuàng)藝空間200003.465廣告設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、影視制作靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園140002.890建筑藝術(shù)、裝潢設(shè)計(jì)、模型制作同樂坊220006～2070藝術(shù)創(chuàng)意、時(shí)尚會(huì)展、娛樂休閑旅游紀(jì)念品產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心500003～3.5未知藝術(shù)設(shè)計(jì)、工藝品制作、旅游紀(jì)念品虹橋軟件園140002.2100軟件開發(fā)、數(shù)字技術(shù)、教育培訓(xùn)周家橋120002.890藝術(shù)設(shè)計(jì)、美術(shù)攝影、動(dòng)漫藝術(shù)湖絲棧65003～5正在招商廣告、影視、傳媒、動(dòng)漫七、上海部分在建項(xiàng)目介紹：園區(qū)名稱建筑面積（㎡）租金（元/㎡·天）入住率產(chǎn)業(yè)定位田子坊時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園100002.5～3100時(shí)尚藝術(shù)、服裝設(shè)計(jì)、品牌發(fā)布華聯(lián)創(chuàng)業(yè)園98002.620多媒體、軟件研發(fā)設(shè)計(jì)逸飛創(chuàng)意街190005～9正在招商文化藝術(shù)張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地1000002.590影視制作、游戲軟件、動(dòng)漫制作樂山軟件園200002.2100軟件開發(fā)、數(shù)字技術(shù)、教育培訓(xùn)M50400002.5～3100當(dāng)代藝術(shù)、廣告影視、服裝設(shè)計(jì)工業(yè)設(shè)計(jì)園100002.2～2.898工業(yè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品研發(fā)、建筑藝術(shù)創(chuàng)意倉庫20000495城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園125001.370創(chuàng)意設(shè)計(jì)、辦公63號(hào)創(chuàng)意設(shè)計(jì)工場(chǎng)256001.7～2.140建筑設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、多媒體空間188300003正在招商研發(fā)設(shè)計(jì)、文化傳媒、數(shù)字電視制作綠地·陽光園130003正在招商建筑設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、影視制作、環(huán)境藝術(shù)等時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園100002.5～3100時(shí)尚藝術(shù)、服裝設(shè)計(jì)、品牌1、項(xiàng)目單體面積不大上表可顯示出，目前上海在建在籌項(xiàng)目的體量都不大，最大的也僅10萬平方米，且還是建筑面積，多數(shù)為10000至20000平方米。故，對(duì)本案108畝的空地面積來說，具備了建設(shè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的空間容量。2、租金水平不高上表中，多數(shù)園區(qū)的租金水平在3元/平米·天以下，與上海中檔寫字樓相比，目前上海大多數(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金水平偏低，據(jù)相關(guān)資料顯示，租金水平處在2～3.5元/平方米?天之間，如第一批18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，如時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園、虹橋軟件園、M50、田子坊、周家橋等，目前租金都是這個(gè)水平。當(dāng)然，有些園區(qū)由于產(chǎn)業(yè)定位、地段等因素，租金水平較高，如位于建國路上的“8號(hào)橋”，平均租金達(dá)6元/平方米?天，位于余姚路上的同樂坊則達(dá)到了6～20元/平方米。同屬地段優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)的本案，在未來的經(jīng)營上，也會(huì)面臨短期內(nèi)投入和產(chǎn)出比例不對(duì)稱的情況，這便對(duì)后期經(jīng)營思路創(chuàng)新及運(yùn)作資金鏈提出了高要求。3、產(chǎn)業(yè)定位個(gè)性化走差異化之路是任何商業(yè)經(jīng)營的取勝之道，從上表可看出，雖然在產(chǎn)業(yè)選擇上，某些園區(qū)存在重疊，但每個(gè)項(xiàng)目都突顯一個(gè)產(chǎn)業(yè)主題概念，只是將相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行組合和嫁接。如創(chuàng)意倉庫的產(chǎn)業(yè)定位包括城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、廣告藝術(shù)，此三個(gè)產(chǎn)業(yè)具有明顯的互補(bǔ)特征，它們既分屬于獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，又能形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)營上的互補(bǔ)作用，總體又形成一個(gè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈條。樹立產(chǎn)業(yè)個(gè)性，形成產(chǎn)業(yè)鏈條，這對(duì)本案的定位決策具有科學(xué)的指導(dǎo)性。八、項(xiàng)目特征歸納及對(duì)本案的啟示：1、項(xiàng)目單體面積不大八、項(xiàng)目特征歸納及對(duì)本案的啟示：九、對(duì)項(xiàng)目定位及經(jīng)營定位的啟示：項(xiàng)目定位遵循的原則：1、產(chǎn)業(yè)定位必須具有鮮明的個(gè)性特征。2、產(chǎn)業(yè)定位要與地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相適應(yīng)。3、鎖定產(chǎn)業(yè)需具有關(guān)聯(lián)性、互補(bǔ)性、共生性和統(tǒng)一性。4、產(chǎn)業(yè)數(shù)量不宜選擇太多、太雜，集中優(yōu)勢(shì)。不僅是產(chǎn)業(yè)定位創(chuàng)新，更是開發(fā)運(yùn)作及經(jīng)營思路的創(chuàng)新：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園不能簡(jiǎn)單理解為：將一些前沿時(shí)尚產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)聚在一起，再加上適當(dāng)?shù)呐涮咨虡I(yè)和地產(chǎn)開發(fā)，就能使整個(gè)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)機(jī)能有效運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目運(yùn)作成功還需在前期開發(fā)思路及后期經(jīng)營理念上，體現(xiàn)創(chuàng)新思維。如：在開發(fā)運(yùn)作環(huán)節(jié)中，可招商在先或引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)品牌企業(yè)合作開發(fā)，這樣既可使園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)符合進(jìn)駐企業(yè)的空間需求，少走不必要的彎路，也節(jié)約建設(shè)成本，有了合作企業(yè)可提供后續(xù)開發(fā)的資金保障。產(chǎn)業(yè)園比之主題商業(yè)項(xiàng)目有類似之處，即對(duì)后期商業(yè)經(jīng)營、管理、招商、營銷推廣等環(huán)節(jié)具有較高要求。產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營贏利將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，故在后期經(jīng)營中，經(jīng)營者應(yīng)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，在做大做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園的前提下，靈活運(yùn)用租賃與出售相結(jié)合的經(jīng)營思路，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，最大化挖掘商業(yè)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值。九、對(duì)項(xiàng)目定位及經(jīng)營定位的啟示：項(xiàng)目定位遵循的原則：第三部分項(xiàng)目研判及定位第三部分項(xiàng)目研判及定位一、項(xiàng)目SWOT分析：1、優(yōu)勢(shì)（Strength）：自然資源優(yōu)勢(shì)：生態(tài)植被豐富，綠蔭成蓋，天然的森林氧吧；地塊空間開敞，小溪穿流而至，一覽心境闊，極目天舒；森林、小溪村莊，三大板塊結(jié)合，形成空間的參差錯(cuò)落感，便于借勢(shì)開發(fā)，打造宜動(dòng)、宜靜、私密與公共的空間格局；地塊資源優(yōu)勢(shì)：地塊形狀呈“凸字型”，南入口為口，內(nèi)部空間開闊，易營造出“小徑通幽，別有洞天”的美妙意境；地塊完整，總占地面積達(dá)到106畝（易于規(guī)劃）；地塊周邊配套優(yōu)勢(shì)：萬和國際資源配置中心，內(nèi)有餐飲、休閑等服務(wù)設(shè)施。自然資源：項(xiàng)目地內(nèi)森林密布，小溪橫穿項(xiàng)目地景色可塑性很強(qiáng)，天然氧吧地塊交通優(yōu)勢(shì)：地塊緊鄰城市主干道豐津快速一、項(xiàng)目SWOT分析：1、優(yōu)勢(shì)（Strength）：2、劣勢(shì)分析（Weakness）：交通方式太少，生活配套落后；區(qū)域人群消費(fèi)能力低，難以支撐一個(gè)新商業(yè)形態(tài)的生存；地塊附近為工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)多為廠區(qū)工人、本地村民等低收入家庭，其他新建住宅的入住率低，區(qū)域內(nèi)的人群構(gòu)成近幾年不會(huì)有太大的變化。故，在該區(qū)域打造新型商業(yè)將面臨消費(fèi)客源的引入問題。2、劣勢(shì)分析（Weakness）：3、機(jī)會(huì)分析（(Opportunity)：市場(chǎng)機(jī)遇：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園屬于世界新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，無論在國外還是國內(nèi)，都屬于新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展不超過十年，其建設(shè)方興未艾，而其巨大的產(chǎn)業(yè)贏利能力使國內(nèi)諸多城市紛紛上馬，誰都不甘示弱。目前北京、上海、杭州等城市的政府機(jī)構(gòu)均專門出臺(tái)產(chǎn)業(yè)扶持政策，更加堅(jiān)定了民間資本的投資信心。南京尚未形成規(guī)模，多數(shù)項(xiàng)目處于籌備階段。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：南京作為中國鋼鐵經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)同時(shí)擁有經(jīng)濟(jì)、文化，等充足的人才儲(chǔ)備和強(qiáng)大的“產(chǎn)研”能力，具備了誕生創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的“土壤”。唐山城市的綜合實(shí)力也顯著提高，尤其在旅游業(yè)、會(huì)展業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)、各類文化服務(wù)銷售業(yè)等，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。同時(shí)也嘗到了市委市政府的思想綱領(lǐng)打造旅游城市的新理念。3、機(jī)會(huì)分析（(Opportunity)：5、項(xiàng)目總結(jié)：通過對(duì)本案地塊的地理位置、自然風(fēng)貌、人文底蘊(yùn)、區(qū)域特征、交通環(huán)境、地塊特征分析，及對(duì)唐山經(jīng)濟(jì)環(huán)境、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策等的綜合分析，對(duì)于本案地塊投入打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是具備產(chǎn)業(yè)支撐和政府意圖導(dǎo)向的支持，同時(shí)，本案地塊優(yōu)越的環(huán)境資源和地塊特點(diǎn)，是辦公、居住、度假、凈化心靈的佳境，是真正意義上的生態(tài)辦公和綠色生活，這將是對(duì)城市中寫字樓型辦公革命性的變革和升級(jí)。如北京798工廠、上海1919等大型產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意區(qū)的建設(shè)不但拉動(dòng)了城市的整體形象同時(shí)也改變了城市的面貌和整體戰(zhàn)略。而本案所處的地理位置的獨(dú)特性和可塑性，具有十分強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和廣闊的發(fā)展前景。6、項(xiàng)目定位：1、產(chǎn)業(yè)定位：城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)2、功能定位：辦公（展示、會(huì)議）、居住、休閑商業(yè)辦公、住宅、商業(yè)比例組合：5、項(xiàng)目總結(jié)：3、客源定位：（1）辦公物業(yè)：

個(gè)人工作室；鋼鐵企業(yè)；裝潢設(shè)計(jì)公司、攝影公司等（2）住宅物業(yè)：

別墅類：園區(qū)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)企業(yè)及企業(yè)家；企業(yè)界領(lǐng)軍人物；商界精英人士；投資客；

公寓類：園區(qū)企業(yè)中產(chǎn)階層；企業(yè)職員（租賃為主）；投資客；（3）商業(yè)物業(yè)：

商業(yè)街：投資及經(jīng)營者；3、客源定位：4、形象定位：夢(mèng)工坊“產(chǎn)學(xué)研”產(chǎn)業(yè)鏈5、項(xiàng)目案名：慧谷4、形象定位：夢(mèng)工坊“產(chǎn)學(xué)研”產(chǎn)業(yè)鏈第四部分產(chǎn)品規(guī)劃初步思路第四部分產(chǎn)品規(guī)劃初步思路考慮到充分利用自然資源，將別墅區(qū)分布在地塊東北部山腳邊緣，綠樹蔥蘢，建筑掩映在綠色中，使其具有絕對(duì)的私密性，且北部地勢(shì)高，擁有著高瞻遠(yuǎn)矚的視野。

將商業(yè)劃在入口附近，一是靠近西北小溪附近，便于人流消費(fèi)，二是不影響別墅區(qū)的私密環(huán)境；將辦公區(qū)設(shè)在南部及中間地帶，主要考慮充分利用現(xiàn)有空地和周邊森林和溪水，且與商業(yè)區(qū)接近，便于及時(shí)消費(fèi)。一、空間布局：考慮到充分利用自然資源，將別墅區(qū)分布在地塊東北部山腳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是隨著現(xiàn)代信息時(shí)代的到來及三產(chǎn)服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展，逐漸風(fēng)行的新興產(chǎn)業(yè)，是新時(shí)代經(jīng)濟(jì)的時(shí)尚符號(hào)，他們注重產(chǎn)業(yè)間交流、合作、互惠，時(shí)刻展現(xiàn)出創(chuàng)新、自由、奔放、熱情、動(dòng)力、時(shí)尚的價(jià)值觀；他們需要一個(gè)空間“場(chǎng)”效應(yīng)，既能包容其思想和行為方式，又符合其企業(yè)的發(fā)展模式。建議其建筑風(fēng)格采用：

“超現(xiàn)實(shí)主義印象派建筑”現(xiàn)代建筑以其簡(jiǎn)約、功能主義、實(shí)用為準(zhǔn)等優(yōu)越性和視覺震撼性用建筑穿透人們的心靈，成為空間印象派的象征。其大膽的結(jié)構(gòu)、流暢的立面，視覺上處處體現(xiàn)創(chuàng)新，建筑理念上標(biāo)新立異，完美地表現(xiàn)出現(xiàn)代人的審美情趣和空間價(jià)值觀。三、建筑風(fēng)格：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是隨著現(xiàn)代信息時(shí)代的到來及三產(chǎn)服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展，逐漸風(fēng)1、辦公物業(yè)——LOFTOFFICE新銳企業(yè)總部打造新銳獨(dú)特LOFT辦公，LOFT的字面意義是倉庫、閣樓，在LOFT里，不銹鋼、水泥理所當(dāng)然地?fù)?dān)當(dāng)起空間主體材料的角色。高挑的空間、粗糙的墻面、裸露的天花板、灰色的水泥地面……這是比較典型的LOFT的模樣。這些與本案現(xiàn)狀吻合，可利用發(fā)揮的空間大。外立面：通過建筑材質(zhì)如鋼鐵結(jié)構(gòu)、機(jī)器人、鋼柱、木材、玻璃、廣告板、燈箱等經(jīng)過藝術(shù)化的加工，形成各種造型，對(duì)建筑局部進(jìn)行修飾，特別是入口、屋檐、腳線，與建筑、鋼筋鐵骨裸露主體的部分，和小橋流水、森林幽谷形成視覺反差和沖擊。四、各類物業(yè)建筑