房地產(chǎn)拿地培訓(xùn)

房地產(chǎn)拿地培訓(xùn)第一頁，共71頁。2017房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)一二線城市三四線城市

永不落幕”的一線城市與“正在崛起”的新一線城市受城市發(fā)展邊界、人口控制目標(biāo)等限制，一線城市供應(yīng)規(guī)模嚴(yán)重受制約，剛需市場(chǎng)也越來越多的被二手房所承接，新建商品房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增速明顯放緩，但需求和資金開始向周邊城市溢出，加速區(qū)域一體化進(jìn)程，一線城市依舊是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的第一梯隊(duì)。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，越來越多二線城市的城市建設(shè)快速擴(kuò)張，迎來了周邊區(qū)域價(jià)值快速提升，城市人口吸附力急劇增強(qiáng)，商品房成交規(guī)模也逐年放大，典型如成都、合肥、武漢、鄭州、重慶、杭州、蘇州、南京、天津等9大“新一線”城市商品房成交金額占到全國的23%，成交面積占到全國的18%。而且，就是未來發(fā)展?jié)摿C合分析來看，各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)也明顯領(lǐng)先，人口導(dǎo)入能力較佳、市場(chǎng)供不應(yīng)求、基建快速發(fā)展是這些城市的共有特征。三四線市場(chǎng)火熱難以持續(xù)盡管當(dāng)下三四線城市成交火熱，但這類城市經(jīng)濟(jì)基本面及收入水平并不出眾，房?jī)r(jià)過快上漲必將抑制成交量繼續(xù)上行空間。更為重要的是，三四線城市人口長(zhǎng)期凈流出，新增購房需求以本地自住及投資性需求居多，普遍存在著可持續(xù)性較差的通病。短期內(nèi)存量購房需求急劇釋放之后，后續(xù)置業(yè)需求將難以為繼，極端情況下甚至?xí)霈F(xiàn)成交斷檔期，屆時(shí)成交量將緩步回落至正常水平。SUMMRY第二頁，共71頁。2017房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)一線城市及外溢有效城市北、上、廣、深外溢有效城市重點(diǎn)考慮的是時(shí)間距離，而不是物理距離。一個(gè)半小時(shí)以內(nèi)的“市內(nèi)”軌道交通才是可靠的！本地沒有產(chǎn)業(yè)，完全依靠人口“外溢”的區(qū)域沒有前途。城市產(chǎn)業(yè)定位：模塊和生產(chǎn)加工城市（比如倉儲(chǔ)、金融、保險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科研基地）；養(yǎng)老、養(yǎng)生城市，會(huì)議和度假中心SUMMRY啟示及關(guān)注點(diǎn)：第三頁，共71頁。2017房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)傍大款細(xì)分市場(chǎng)在一二線城市，地價(jià)越來越貴，連萬科、保利這樣的千億房企都需要聯(lián)合作戰(zhàn)才能拿到，小房企單打獨(dú)斗基本上沒戲。

所以，我們應(yīng)適當(dāng)和其他地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合拿地或者采取股權(quán)投資等方式來落地項(xiàng)目。除了住宅，商辦、酒店、公寓等以往的常規(guī)項(xiàng)目可以利用當(dāng)前優(yōu)勢(shì)持續(xù)探索諸如綠色科技住宅、長(zhǎng)租公寓、特色酒店、文化旅游，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等垂直細(xì)分領(lǐng)域做一個(gè)“小而美”的地產(chǎn)公司SUMMRY第四頁，共71頁。大體量找合作單位一起開發(fā)融入公司的產(chǎn)品特色如文旅、生態(tài)等

中體量爭(zhēng)取做一級(jí)土地開發(fā)同時(shí)找好下級(jí)買家小體量自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)探索具有鐵漢特色的產(chǎn)品線2018拿地拓展戰(zhàn)略取向第五頁，共71頁。公司戰(zhàn)略布局戰(zhàn)略取向一、規(guī)模擴(kuò)張型，主要考慮銷售額和資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。此類項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)快速開發(fā)，快速銷售，快速回籠資金，通過提高資金周轉(zhuǎn)率，減少資金的沉淀，來提高盈利能力。二、現(xiàn)金流收益型，此類型的項(xiàng)目主要側(cè)重高投資回報(bào)率高，能夠提供可觀的現(xiàn)金流。三、戰(zhàn)略培育型，此類型的項(xiàng)目比如南京金牛湖項(xiàng)目，需要三到五年或者恒大進(jìn)入后帶來的培育周期，但可以在項(xiàng)目培育成熟后轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流收益型或規(guī)模擴(kuò)張型。項(xiàng)目拿地拓展戰(zhàn)略取向：第六頁，共71頁。一、公司拿地拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄1第一梯隊(duì)城市及拿地策略第七頁，共71頁。拿地拓展戰(zhàn)略取向第一梯隊(duì)城市：項(xiàng)目拿地方式及策略探討第八頁，共71頁。拿地拓展戰(zhàn)略取向第一梯隊(duì)城市：北京、上海、深圳、廣州及緊鄰周邊城市，以及例如海南、雄安等具有資源性、稀缺性項(xiàng)目的全國重點(diǎn)城市。城市描述：項(xiàng)目拿地方式及策略探討北京、上海及廣州等一線城市是經(jīng)濟(jì)和政治具有重要作用的大都市，在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì)人才吸引力等各層面，均領(lǐng)先于其他城市。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展來看，一線城市市場(chǎng)容量大、需求旺盛，宏觀調(diào)控影響比較有限且周期較短，產(chǎn)品銷售相對(duì)暢旺。第九頁，共71頁。拿地拓展戰(zhàn)略取向第一梯隊(duì)城市：項(xiàng)目拿地方式及策略探討從表中，我們可以看出大陸新增人口3536萬人，而城鎮(zhèn)常駐人口增加量為10219萬人，與總?cè)丝诒容^，凈增加6683萬人，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員大量涌入城鎮(zhèn)。這就是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因。第十頁，共71頁。拿地策略：◆“三舊”改造項(xiàng)目：廣佛地區(qū)及珠三角區(qū)域的“三舊”改造項(xiàng)目、長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目及海南、雄安項(xiàng)目等作為優(yōu)先考慮并加快推進(jìn)?！簟颁N售穩(wěn)健型”的大中型項(xiàng)目及“短平快”的中小型項(xiàng)目.拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討第十一頁，共71頁。拿地策略：◆土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目(含資源性及稀缺性項(xiàng)目)：具有成片的、在城市發(fā)展方向區(qū)域內(nèi)、由政府主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、整合其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目或一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)模大致1000畝及以上。目的是以相對(duì)較少的資金投入控制較大規(guī)模土地資源?！珙U養(yǎng)大健康、足球競(jìng)技、綠色生態(tài)食物區(qū)塊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討第十二頁，共71頁。一、公司拿地拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄2第二梯隊(duì)城市及拿地策略第十三頁，共71頁。第二梯隊(duì)城市：成都、合肥、武漢、鄭州、重慶、杭州、蘇州、南京、天津等9大“新一線”城市隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，越來越多二線城市的城市建設(shè)快速擴(kuò)張，迎來了周邊區(qū)域價(jià)值快速提升，城市人口吸附力急劇增強(qiáng)，商品房成交規(guī)模也逐年放大，商品房成交金額占到全國的23%，成交面積占到全國的18%。而且，就是未來發(fā)展?jié)摿C合分析來看，各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)也明顯領(lǐng)先，人口導(dǎo)入能力較佳、市場(chǎng)供不應(yīng)求、基建快速發(fā)展是這些城市的共有特征。城市描述：拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討第十四頁，共71頁。拿地策略：項(xiàng)目甄選標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目以中小規(guī)模優(yōu)先考慮，或者項(xiàng)目規(guī)模較大但付款條件比較寬松。經(jīng)評(píng)估預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)后住宅產(chǎn)品平均售價(jià)不低于15000元/平方米，而初步投資估算下，銷售凈利率不低于25%。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討第十五頁，共71頁。拿地策略：轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)項(xiàng)目或土地招拍掛項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目公司收購項(xiàng)目必須是權(quán)屬清晰，來源合法。合作開發(fā)模式可靈活多樣，可以使用合作雙方的成熟品牌，我司對(duì)項(xiàng)目擁有同股同權(quán)的控制權(quán)。例如：重慶江北項(xiàng)目與天健地產(chǎn)的合作，此類合作的項(xiàng)目未來積極尋求多個(gè)城市獲取多個(gè)中小規(guī)模項(xiàng)目，當(dāng)多個(gè)項(xiàng)目的土地平均地價(jià)水平達(dá)到一定水平，則具有規(guī)模成本優(yōu)勢(shì)。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討第十六頁，共71頁。一、公司拿地拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄3第三梯隊(duì)城市及拿地策略第十七頁，共71頁。第三梯隊(duì)城市：人口、人均GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售量/額、均價(jià)六項(xiàng)指標(biāo)方面均位居全國前100名。以及全國100強(qiáng)房企已經(jīng)進(jìn)入的城市（如成都、西安、太原等）。在資金富余的情況下，我們?cè)谫Y金能力允許的范疇內(nèi)可適當(dāng)拓展第三梯隊(duì)城市。

第三梯隊(duì)的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售量/額、均價(jià)六項(xiàng)指標(biāo)方面均位居全國前100名。也就是說這些城市本身的地位和輻射力都比較高，房地產(chǎn)開發(fā)的前景較好。因此，我們可以在這些城市中進(jìn)行篩選，一旦選中，就利用品牌優(yōu)勢(shì)，迅速介入，提高市場(chǎng)份額及影響力。城市描述：拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討第十八頁，共71頁。拿地策略：項(xiàng)目甄選標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目獲取途徑主要是股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者項(xiàng)目收購，土地成本較低，投入資金小，能快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。項(xiàng)目規(guī)模以中等優(yōu)先，項(xiàng)目產(chǎn)品銷售均價(jià)不低于6000元/㎡，項(xiàng)目開發(fā)銷售凈利率不低于25%。附全國100強(qiáng)城市名單+TOP100房企名單。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討第十九頁，共71頁。地產(chǎn)項(xiàng)目可進(jìn)入城市區(qū)域篩選模型為快速遴選出適合我司地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入的城市及區(qū)域，節(jié)省人力和時(shí)間，現(xiàn)搭建該篩選模型。模型指標(biāo)分兩大部分，分別為“可進(jìn)入門檻指標(biāo)”與“經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)”。篩選流程為：評(píng)估意向項(xiàng)目是否滿足“可進(jìn)入門檻指標(biāo)”，如是，則可進(jìn)行下一步的“經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)”評(píng)估，并移交產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)籌備組進(jìn)行可行性研究等詳細(xì)評(píng)估工作；如否，則終止該項(xiàng)目的跟進(jìn)工作。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討模塊指標(biāo)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)備注可進(jìn)入門檻指標(biāo)是否在百強(qiáng)城市名單中一線城市≤100KM范圍內(nèi)；二線城市及周邊區(qū)域需超過100萬人口規(guī)模；三、四線城市及周邊30KM范圍內(nèi)，城市人口50萬以上。城市名單詳見附表一；滿足該條件即可進(jìn)入后續(xù)評(píng)估。Top100房企是否已進(jìn)入Top100房企已有落地項(xiàng)目或參與相關(guān)土地的競(jìng)拍Top100房企名單詳見附表二；滿足該條件即可進(jìn)入后續(xù)評(píng)估。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)老齡化人口比例1.≤8%，則風(fēng)險(xiǎn)可控；2.＞8%，則風(fēng)險(xiǎn)較高；

小學(xué)入學(xué)人口數(shù)量近三年的小學(xué)入學(xué)人口數(shù)量變化趨勢(shì)呈遞增，則風(fēng)險(xiǎn)可控；若遞減，則風(fēng)險(xiǎn)較高

商品房銷售均價(jià)1.均價(jià)≥6000元/㎡，則風(fēng)險(xiǎn)可控；2.均價(jià)＜6000元/㎡，則風(fēng)險(xiǎn)較高

商品房庫存量的出清周期1.出清周期≤2年，則風(fēng)險(xiǎn)可控；2.出清周期＞2年，則風(fēng)險(xiǎn)較高出清周期=現(xiàn)有庫存量/近6個(gè)月的平均去化量規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是否明確根據(jù)具體條件進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括：用地性質(zhì)、容積率、可售與自持比例及其他限制條件第二十頁，共71頁。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討1上海21濟(jì)南41鹽城61榆林81濱州2北京22東莞42揚(yáng)州62惠州82蕪湖3廣州23泉州43昆明63呼和浩特83湛江4深圳24南通44南昌64威海84菏澤5天津25唐山45臨沂65中山85江門6重慶26西安46東營(yíng)66保定86柳州7蘇州27哈爾濱47包頭67漳州87株洲8武漢28合肥48臺(tái)州68貴陽88許昌9成都29福州49泰州69吉林89咸陽10杭州30長(zhǎng)春50嘉興70德州90棗莊11南京31石家莊51洛陽71鞍山91廊坊12青島32濰坊52廈門72太原92宿遷13長(zhǎng)沙33徐州53鎮(zhèn)江73聊城93周口14無錫34常州54金華74烏魯木齊94連云港15佛山35溫州55泰安75衡陽95湖州16寧波36紹興56南寧76常德96蘭州17大連37鄂爾多斯57滄州77岳陽97郴州18鄭州38濟(jì)寧58襄陽78南陽98新鄉(xiāng)19沈陽39淄博59宜昌79淮安99通遼20煙臺(tái)40大慶60邯鄲80茂名100遵義附表一：百強(qiáng)城市名單第二十一頁，共71頁。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討附表二：TOP房企名單（2017中國房企品牌價(jià)值排名）第二十二頁，共71頁。拿地策略：對(duì)于第三梯隊(duì)城市的選擇，我們將嚴(yán)格按照意向城市進(jìn)入的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選?！鯌?zhàn)略層面——該不該進(jìn)入該城市主要是深入分析該城市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展前景，包括城市在背景區(qū)域中的角色和定位、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及外部環(huán)境的變化帶給房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)、橫向觀察周邊城市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r以及其它發(fā)展商在該城市表現(xiàn)等方面。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討第二十三頁，共71頁。拿地策略：目前風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)重要提示拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討1、人口凈流出的區(qū)域：暫不進(jìn)入——如東北三?。?、政策穩(wěn)定因素的區(qū)域：暫不進(jìn)入——如西藏、新疆；3、地方財(cái)政發(fā)展GDP增速在6%以下，預(yù)算計(jì)劃收入為負(fù)增長(zhǎng)的城市：暫不進(jìn)入——如從2016年各地級(jí)市一般公共財(cái)政預(yù)算收入同比增速來看，共有50個(gè)地級(jí)市的財(cái)政預(yù)算收入增速為負(fù)值，共涉及18個(gè)省份，其中廣東省最多有2個(gè)地級(jí)市，其次是山西（7個(gè)）、江蘇（6個(gè)）、江西（6個(gè)）、黑龍江（5個(gè)）、陜西（4個(gè)）、遼寧（3個(gè)）等。4、距第三梯隊(duì)城市中心直線距離超過30公里的產(chǎn)業(yè)用地，商業(yè)用地原則上不適宜有利用現(xiàn)金流回收項(xiàng)目的開發(fā)；5、一至三梯隊(duì)城市中心，體量超過10萬平米以上的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，原則上需要謹(jǐn)慎專業(yè)評(píng)估，例萬達(dá)城市綜合體、新城控股吾悅廣場(chǎng)綜合體常規(guī)商業(yè)比例規(guī)模也不超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。第二十四頁，共71頁。拿地策略：目前風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)重要提示拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討山西省增收比運(yùn)城5%太原3.10%朔州0.60%其它城市為負(fù)—0%遼寧省增收比鐵嶺-7.70%朝陽-6.80%阜新-3.50%黑龍江省增收比哈爾濱-7.70%七臺(tái)河-10.40%伊春-1.50%綏化-0.74%江蘇省增收比連云港-27.50%鹽城-13.50%淮安-9.90%南通-5.67%鎮(zhèn)江-3.25%徐州-2.75%江西省增收比萍鄉(xiāng)-0.50%鷹潭-1.70%景德鎮(zhèn)-2.08%吉安-2.90%新余-3.10%撫州-3.20%廣東省增收比肇慶-34.60%陽江-11.40%陜西省增收比榆林-21.28%延安-19%寶雞-12.12%第二十五頁，共71頁。一、公司拿地拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄4拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)第二十六頁，共71頁。立足于完整的項(xiàng)目資源體系，梳理出項(xiàng)目現(xiàn)狀下的優(yōu)劣勢(shì)，盤點(diǎn)對(duì)于銷售會(huì)產(chǎn)生影響的要素項(xiàng)目資源是項(xiàng)目開展的起點(diǎn)，項(xiàng)目資源體系的每個(gè)環(huán)節(jié)上都有可能產(chǎn)生相對(duì)于市場(chǎng)上其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即價(jià)值項(xiàng)目交通條件項(xiàng)目配套資源項(xiàng)目區(qū)位、四至地質(zhì)地貌狀況項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃方案項(xiàng)目資源體系拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)1——GDP第二十七頁，共71頁。綜合體承載著多項(xiàng)城市功能，因此基于城市規(guī)劃和區(qū)域特征，判斷項(xiàng)目的規(guī)劃利好和有力支撐城市中心發(fā)展方向城市未來發(fā)展規(guī)劃研究區(qū)域未來的發(fā)展站位區(qū)域功能的現(xiàn)狀盤點(diǎn)城市背景研究區(qū)域價(jià)值盤點(diǎn)分析內(nèi)容分析工具和視角解決問題站位城市及區(qū)域功能層面，找到項(xiàng)目未來銷售實(shí)現(xiàn)方面的規(guī)劃利好和有利支撐拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)1——GDP第二十八頁，共71頁?？偭恐笜?biāo)：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃政策環(huán)境：限購、限貸、房產(chǎn)稅、藍(lán)印戶口數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)1——GDP第二十九頁，共71頁。投資：開發(fā)投資額土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)1——GDP第三十頁，共71頁。GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)1——GDP第三十一頁，共71頁。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)1——GDP第三十二頁，共71頁。必需

豐富

提升

享受人均GDP與消費(fèi)需求變化7000第二階段第三階段第四階段第一階段210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市1234（單位：元）第一階段第二階段第三階段第四階段享受型消費(fèi)階段

物質(zhì)消費(fèi)后，滿足精神需求，

傾向于休閑、享樂型消費(fèi)。提升型消費(fèi)階段

體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的消費(fèi)階段，

關(guān)注品質(zhì)、講究品牌消費(fèi)。豐富型消費(fèi)階段

較好解決基本生活后的消費(fèi)階段，延展基礎(chǔ)消費(fèi)內(nèi)容。生活必需型消費(fèi)階段

滿足生活基本需要，以吃、

穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容。拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)1——GDP第三十三頁，共71頁。異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/批售面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)1——GDP第三十四頁，共71頁。人口紅利與棚改1如果地方政府沒能抓住這三年棚改的央行定向放水，就會(huì)錯(cuò)失城市改善的最后機(jī)遇。拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)2——人口紅利與棚改去庫存只要做好三件事：一是減供應(yīng)，二是漲房?jī)r(jià)、三是增需求！當(dāng)市場(chǎng)庫存積壓時(shí)，政府借助棚改去了庫存、漲了地價(jià)、改善了城市、消弭了債務(wù)。其實(shí)道理也很簡(jiǎn)單，當(dāng)市場(chǎng)需求100套房子時(shí)，我們究竟應(yīng)該是供應(yīng)100套房子呢？還是120套房子呢？如果我們開盤，推出100套房子，我們需要邀約多少組客戶才能達(dá)到100%去化率呢？顯然，100組客戶肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，甚至120組都不夠，毫無疑問，營(yíng)銷總們需要至少150組客戶，而且在產(chǎn)品還不錯(cuò)的情況下，才有可能達(dá)成100%去化率。當(dāng)然，這就必然導(dǎo)致供不應(yīng)求。三四線城市究竟是什么原因，導(dǎo)致不少三四線城市突然買不到房了呢？1、城市人口的婚姻剛性需求。2、城市人口的改善性需求。3、進(jìn)城農(nóng)民的剛性需求。第三十五頁，共71頁。人口紅利與房地產(chǎn)稅2人口規(guī)模是該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。決定了城市未來房地產(chǎn)購買客戶是否具有基本支持。拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)2——人口紅利與房地產(chǎn)稅1、

從市場(chǎng)來看，人口凈流入地區(qū)房租將上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升?？罩梅孔雍苌俚膮^(qū)域，房東可以很輕易地把大部分房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移給房客。而且因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是同時(shí)開征，業(yè)主們幾乎是同時(shí)行動(dòng)，租客并沒有博弈的空間，只能被動(dòng)接受。2、從地方政府來看，他們將在房地產(chǎn)稅和賣地收入之間求得平衡，穩(wěn)中有升是最佳選擇。地方政府如果想要做出政績(jī)，就必須有錢進(jìn)行各種建設(shè)、完善各種保障體系，而錢的來源很多時(shí)候就是“賣地”。二、弱三四線等房屋空置率比較高的人口凈流出地區(qū)，房?jī)r(jià)可能下降。不發(fā)達(dá)地區(qū)有不開征房地產(chǎn)稅的可能。但是一旦開征，人口凈流出地區(qū)，有大量空置房屋存在，樓市的變化會(huì)按下面的步驟走：?

開始征收房地產(chǎn)稅，空置房屋的業(yè)主將在這前后拋售房屋、出租房屋。?

房屋供應(yīng)大量增加，房?jī)r(jià)下降、房租下降。?

地方政府征收房地產(chǎn)稅出現(xiàn)困難，只能繼續(xù)賣地來滿足財(cái)政需求。?

房屋供應(yīng)繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)繼續(xù)下降……一、人口凈流入、基本沒有空置房屋的地區(qū)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。第三十六頁，共71頁。如阜陽、亳州、樂山等三四線城市

多數(shù)需求屬于第一置業(yè)或者第一次換房需求，以自住為主

多數(shù)消費(fèi)者收入有限，客戶對(duì)價(jià)格的變動(dòng)十分敏感

發(fā)展商的策略以控制成本為重要原則

投資比例偏低

各物業(yè)類型的價(jià)值差沒有拉開，市場(chǎng)對(duì)于附加值帶來的溢價(jià)反應(yīng)十分有限，市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品類型有限，基本沒有高端別墅類產(chǎn)品

市場(chǎng)多以普通多層和少量小高層為主

開發(fā)商和客戶對(duì)于房產(chǎn)品品質(zhì)的理解十分有限

市規(guī)劃呈現(xiàn)蠶食替換原有城市核心，及核心區(qū)邊緣土地的現(xiàn)象，但未出現(xiàn)新區(qū)潮

營(yíng)銷作用更多在于促銷，而非提高價(jià)格，營(yíng)銷水準(zhǔn)十分初級(jí)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)——當(dāng)年城市平均單價(jià)<6000元的市場(chǎng)按4000元/M2經(jīng)驗(yàn)值取單方樓面開發(fā)成本按25%利潤(rùn)水平控制反推拿地水平拿地樓面地價(jià)：700元以上為風(fēng)險(xiǎn)值；拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)3——現(xiàn)行售價(jià)比當(dāng)年開發(fā)：利潤(rùn)為零；等待開發(fā)：25%也虧。第三十七頁，共71頁。如溫州、南京、青島、東莞、中山等多數(shù)需求為二次及其以上置業(yè)，為改善生活或追求生活品質(zhì)提高有較多的高收入人群，尤其那些聚集大量高端白領(lǐng)和金領(lǐng)的市場(chǎng)物業(yè)投資比例很高，人們普遍認(rèn)同房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)增值作用，而且市場(chǎng)實(shí)際回報(bào)也比較高各種物業(yè)類型的價(jià)值差別得到發(fā)展商，客戶的充分認(rèn)可，各種溢價(jià)因素有充足的市場(chǎng)溢價(jià)空間，需求多樣性明顯市場(chǎng)供應(yīng)中，奢侈產(chǎn)品的比例增高客戶對(duì)于各種創(chuàng)新還是相當(dāng)敏感，也愿意追求更好更美好的創(chuàng)意，客戶的可引導(dǎo)空間很大城市規(guī)劃上可以充分的體現(xiàn)新區(qū)潮，各種名義的新區(qū)不斷涌現(xiàn)，但仍舊集中在老城區(qū)核心區(qū)邊緣，很多新區(qū)已經(jīng)成熟營(yíng)銷溢價(jià)能力充分體現(xiàn)拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)3——現(xiàn)行售價(jià)比經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)——當(dāng)年城市平均單價(jià)<10000－15000的市場(chǎng)按4000元/M2經(jīng)驗(yàn)值取單方樓面開發(fā)成本按25%利潤(rùn)水平控制反推拿地水平拿地樓面地價(jià)：4700元以上為風(fēng)險(xiǎn)值；樓面地價(jià)的計(jì)算方式：出讓價(jià)÷出讓畝數(shù)÷容積率當(dāng)年開發(fā)：利潤(rùn)為零；等待開發(fā)：25%也虧。第三十八頁，共71頁。上一年庫存要求統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確；年內(nèi)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量=（已取得土地可供應(yīng)量+預(yù)計(jì)新增土地可供應(yīng)量）x預(yù)計(jì)推盤量系數(shù)年內(nèi)預(yù)計(jì)銷售量通常根據(jù)上一年成交量和近幾年成交特點(diǎn)做出判斷。年度供需比=上一年庫存+年內(nèi)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量年內(nèi)預(yù)計(jì)銷售量120萬平米+260萬平米70萬平米=5.43:1如，某城市商品住宅14年供需比=拿地拓展戰(zhàn)略取向拿地的分析思路與關(guān)注的指標(biāo)4——年度供需比第三十九頁，共71頁。二、公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目及拓展拿地方式產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄1土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目第四十頁，共71頁。公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地一級(jí)開發(fā)的界定定義第四十一頁，共71頁。北京模式重慶模式云南模式武漢模式公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的界定第四十二頁，共71頁。北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級(jí)開發(fā)模式并存。

政府主導(dǎo)模式企業(yè)主導(dǎo)型模式公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目北京土地一級(jí)開發(fā)模式第四十三頁，共71頁。典型的政府主導(dǎo)型模式土地一級(jí)開發(fā)的主體是市政府，代表市政府實(shí)行一級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu)是九個(gè)國有控股集團(tuán)(城市建設(shè)、高速公路、高等級(jí)公路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、開發(fā)投資集團(tuán)、渝富)。公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目重慶土地一級(jí)開發(fā)模式第四十四頁，共71頁。

云南運(yùn)作模式是將開發(fā)后的土地進(jìn)行招、拍、掛，所得價(jià)款在扣除開發(fā)成本后，在開發(fā)企業(yè)與政府之間進(jìn)行分成，并且政府向企業(yè)承諾一定的保本收益率，此類土地的性質(zhì)多為住宅商業(yè)用地。如云南城投負(fù)責(zé)開發(fā)的環(huán)湖東路項(xiàng)目、中天城投旗下公司開發(fā)的漁安安井項(xiàng)目，以及綿世股份、龍?jiān)ㄔO(shè)采取的都是這種模式。公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目云南土地一級(jí)開發(fā)模式第四十五頁，共71頁。公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目1、與當(dāng)?shù)卣耐恋貎?chǔ)備中心合作2、與當(dāng)?shù)厥幸患?jí)政府的土地整理機(jī)構(gòu)企業(yè)合作1、在規(guī)范性強(qiáng)的地區(qū)，采用招投標(biāo)方式參與2、在缺乏政府壟斷性整理機(jī)構(gòu)的部分地區(qū)，采用協(xié)議委托方式參與3、在財(cái)政緊張的地區(qū)，采用融資方式參與4、以項(xiàng)目主導(dǎo)方介入，與政府共同成立城投公司，以城投公司為主體參與土地一級(jí)開發(fā)模式解析從參與項(xiàng)目方式上講，無論是政府主導(dǎo)模式還是企業(yè)主導(dǎo)模式，企業(yè)參與分以下方式無論是政府主導(dǎo)模式還是企業(yè)主導(dǎo)模式，都分兩種具體的合作方式第四十六頁，共71頁。項(xiàng)目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級(jí)土地開發(fā)的現(xiàn)狀◆各個(gè)地方政府需要資金，有強(qiáng)烈的賣地沖動(dòng)，但緊張的地方財(cái)政卻無法支持大量的土地一級(jí)開發(fā)；因此，地方政府很樂意借助外來資金進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)。◆國家對(duì)土地利用的政策不斷收緊，主要政策集中在二級(jí)市場(chǎng)，但最近開始逐步規(guī)范一級(jí)市場(chǎng)，不斷完善一級(jí)市場(chǎng)管理法規(guī)，這就與地方政府的利益產(chǎn)生沖突。土地一級(jí)現(xiàn)狀和存在的問題第四十七頁，共71頁。項(xiàng)目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級(jí)土地開發(fā)的現(xiàn)狀◆對(duì)開發(fā)商來說，隨著二級(jí)土地市場(chǎng)的拿地越來越規(guī)范，尋租空間越來越少，最近都將眼光放在一級(jí)市場(chǎng)，期望能達(dá)到曲線拿地的目標(biāo)。剛好在國家對(duì)一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)缺乏法律法規(guī)控制的情況下，可以跟地方政府一起合作?！粼谝患?jí)市場(chǎng)的博弈中，往往地方政府更能和開發(fā)商有共同的大利益，他們的分歧僅僅是相互分多少的問題，兩者都一起打如何在非競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中獲得國家土地收益的主意，因此，開發(fā)商要用好地方的政策，同時(shí)要很技巧地規(guī)避國家大的法律法規(guī)的約束。土地一級(jí)現(xiàn)狀和存在的問題第四十八頁，共71頁。項(xiàng)目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級(jí)土地開發(fā)存在的問題◆土地開發(fā)計(jì)劃和建設(shè)用地指標(biāo)的問題◆地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和補(bǔ)償價(jià)格以及地價(jià)的問題◆征地補(bǔ)償和安置的問題◆成本核算的問題◆收益分配的問題◆如何做帳的問題◆如何實(shí)現(xiàn)出讓金利潤(rùn)分配返還的問題◆如何與規(guī)劃協(xié)調(diào)的問題◆一級(jí)開發(fā)融資難的問題土地一級(jí)現(xiàn)狀和存在的問題第四十九頁，共71頁。項(xiàng)目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題什么樣的土地一級(jí)開發(fā)可以參與A、經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)的城市；B、二、三線政策環(huán)境寬松的城市；C、建設(shè)用地指標(biāo)相對(duì)寬松的城市；D、最好是有國有開發(fā)公司的城市；E、一把手項(xiàng)目；F、班子在預(yù)見的投資回報(bào)時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定，需要政績(jī)；G、項(xiàng)目地段好；H、項(xiàng)目周期不會(huì)太長(zhǎng)；土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)注意事項(xiàng)第五十頁，共71頁。項(xiàng)目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題談判應(yīng)注意事項(xiàng)土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)注意事項(xiàng)A、建設(shè)用地指標(biāo)一定要保證；B、了解清楚成本核算規(guī)定才決定是自己包干還是政府包干；C、一定要很清晰如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的財(cái)政返還；D、一定清晰各種合作方式如何做帳，尤其是在政府包干的環(huán)境下的發(fā)票問題；E、一定要明確該地的規(guī)劃問題，明確該地塊的強(qiáng)制性控制規(guī)劃已經(jīng)被上級(jí)審批，避免中途規(guī)劃變更對(duì)自己不利。第五十一頁，共71頁。二、公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目及拓展拿地方式產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄2“短、平、快”項(xiàng)目第五十二頁，共71頁。公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目“短平快”的中小型項(xiàng)目是項(xiàng)目規(guī)模3-20萬平方米，項(xiàng)目總投資資金可控、產(chǎn)品消化速度快，能實(shí)現(xiàn)快速資金周轉(zhuǎn)，財(cái)務(wù)指標(biāo)的銷售凈利率25～30%，平均售價(jià)不低于6000元/平方米，交易方式為土地招拍掛拿地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目公司收購等。短平快項(xiàng)目第五十三頁，共71頁。土地招拍掛制度

土地招拍掛方式

土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的簡(jiǎn)稱，具體是指國家在土地出讓或者買賣程序中的“招標(biāo)”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規(guī)定。該方式作為我國經(jīng)營(yíng)性用地出讓的指定方式，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)、提高政府的對(duì)城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。A、土地招拍掛第五十四頁，共71頁。拍賣、招標(biāo)、掛牌三種方式主要區(qū)別

交易方式類別掛牌交易拍賣招標(biāo)底價(jià)是否公開公開不公開不公開底價(jià)由誰確定委托人拍賣委員會(huì)招標(biāo)委員會(huì)是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織不需要設(shè)立拍賣委員會(huì)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)報(bào)價(jià)方式交易中心電腦報(bào)價(jià)終端報(bào)價(jià)舉牌填寫投標(biāo)書報(bào)價(jià)次數(shù)可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)競(jìng)買（投）人數(shù)≥1人≥3人≥3人土地招拍掛方式A、土地招拍掛第五十五頁，共71頁。項(xiàng)目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題招拍掛方式拿地注意事項(xiàng)土地招拍掛方式1、事前詳盡勘查土地，對(duì)于土地瑕疵和異議及時(shí)咨詢清楚。2、將相關(guān)資格文件準(zhǔn)備齊備，保證金按時(shí)支付。3、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行背景調(diào)查。4、制定競(jìng)拍策略，各種出價(jià)的成本利潤(rùn)核算清楚，設(shè)置競(jìng)拍底限。5、高調(diào)亮相或低調(diào)出擊。高調(diào)亮相展示勢(shì)在必得的氣勢(shì)，報(bào)名時(shí)廣為宣傳，在氣勢(shì)上壓倒對(duì)手；低調(diào)出擊在于報(bào)名截止前幾天亮相，避免成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究對(duì)象。6、競(jìng)拍時(shí)除現(xiàn)任何異常情況都要及時(shí)與領(lǐng)導(dǎo)溝通情況。第五十六頁，共71頁。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，至少應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成產(chǎn)業(yè)用地、商業(yè)用等建設(shè)用地條件的優(yōu)先；項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓條件B項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓第五十七頁，共71頁。項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓條件和手續(xù)中的法律問題

（１）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后作自用情形的除外）；（２）轉(zhuǎn)讓方已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證；

（３）轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

（４）項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。

第五十八頁，共71頁。項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓條件和手續(xù)中的法律問題

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括：

（１）項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；

（２）項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；

（３）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；

（４）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；

（５）其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。

第五十九頁，共71頁。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓在實(shí)踐操作過程中，投資者往往避開直接的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓形式，而是以房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，即投資者將其持有的目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，從而使受讓方間接取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所有權(quán)益，達(dá)到降低成本，利益最大化的目的。C、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓第六十頁，共71頁。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓利弊利