廣西賀州市房地產(chǎn)市場調(diào)查

廣西賀州市房地產(chǎn)市場調(diào)查廣西賀州市房地產(chǎn)市場調(diào)查廣西賀州市房地產(chǎn)市場調(diào)查資料僅供參考文件編號：2022年4月廣西賀州市房地產(chǎn)市場調(diào)查版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：廣西賀州市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告第一章賀州整體市場分析一、賀州概述賀州市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，賀州市設(shè)立于2002年7月，地

處于湘、粵、桂三省區(qū)的結(jié)合部，東與廣東省肇慶市、清遠(yuǎn)市毗鄰，北與湖南省永州市相連。總面積11855平方公里，總?cè)丝?20多萬；

其中市區(qū)面積已擴(kuò)大到25萬平方公里，賀州中心城區(qū)長住人口已將近20萬人，賀（街）八（歩）平（桂）鐘（山）城鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）總?cè)丝?1萬左右。轄八歩區(qū)、平桂管理區(qū)、鐘山縣、昭平縣、富川瑤族自治縣。賀州自古以來就是三省通衢之地，向東南至香港、澳門400公里，廣州市約230公里，是大西南地區(qū)東進(jìn)粵港澳和出海的重要通道，是中國---東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛北部灣國際經(jīng)濟(jì)合作、泛珠江三角區(qū)域合作和西部大開發(fā)的戰(zhàn)略結(jié)合點(diǎn)。賀州憑借其內(nèi)在蘊(yùn)含的農(nóng)業(yè)、自然資源、交通上得天獨(dú)厚的優(yōu)勢形成了位于桂粵湘三省交界的核心動(dòng)脈，成為接納海外及中國沿海經(jīng)濟(jì)輻射與轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)的“橋頭堡”。尤其是隨著交通建設(shè)不斷取得新突破，賀州的區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯，大產(chǎn)業(yè)、大項(xiàng)目不斷進(jìn)入到賀州，使賀州成為了對接泛珠三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的黃金節(jié)點(diǎn)城市。由桂梧高速（已通車）、廣賀高速（已通車）與永賀高速（在建）構(gòu)成的“一環(huán)一橫一縱”賀州高速公路網(wǎng)，成為云南、貴州、四川、重慶等西部省份經(jīng)賀州通往粵港澳最快速的通道。洛湛鐵路（已通車）和貴廣快速鐵路（在建）分別從南北線和東西線在賀州形成十字形交叉，使賀州成為全國鐵路網(wǎng)的區(qū)域性重要鐵路交通樞紐。而規(guī)劃中的飛機(jī)場一旦竣工，賀州必將成為升值潛力無與倫比的新都市。屆時(shí)，“三高兩鐵”交通網(wǎng)絡(luò)的全部建成，賀州到達(dá)桂林、南寧、廣州的時(shí)間分別只需一個(gè)小時(shí)、四個(gè)小時(shí)、二個(gè)小時(shí)，使賀州融入珠三角地區(qū)2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn)到達(dá)香港、澳門當(dāng)日往返，成為桂粵湘三?。▍^(qū)）交會(huì)的區(qū)域性交通樞紐商業(yè)城市。賀州風(fēng)光秀麗。賀州位于港澳─廣州─桂林旅游黃金通道上，境內(nèi)擁有“華南地區(qū)最大的天然氧吧”之稱的4A級景區(qū)──姑婆山旅游景區(qū)、3A級景區(qū)──紫云洞旅游景區(qū)、大桂山國家森林公園，有被評為“中國最具有旅游價(jià)值古城鎮(zhèn)”、“中國最值得外國人去的50個(gè)金獎(jiǎng)景區(qū)之一”的黃姚古鎮(zhèn)，有被譽(yù)為中國“宋、明、清民居博物館”的秀水狀元村以及有2000多年歷史的、列為中國重點(diǎn)文物保護(hù)單位的臨賀故城，還有賀州溫泉、玉石林等一批旅游景區(qū)景點(diǎn)。賀州是近年來廣西入境旅游人數(shù)增長最快的城市之一，2007年獲中國優(yōu)秀旅游城市、“全國雙擁模范城”等稱號。賀州的年均氣溫20℃左右，空氣濕潤，氣候溫和，陽光充足，雨量充沛。全市森林面積6138平方公里，森林覆蓋率為％，綠化程度達(dá)％，空氣負(fù)氧離子含量最高達(dá)65856個(gè)∕CM3，是典型的城市森林氧吧，被稱為“森林之城，田園都市，粵港澳養(yǎng)生休閑之后花園”。因此，將會(huì)慢慢的吸引很大一部份的在粵港澳的人來賀居住與投資。二、賀州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展沿革1、起源賀州房地產(chǎn)業(yè)從興起至2010年，走過了極其艱難的成長歷程，賀州房地產(chǎn)的發(fā)展，開始于2002年。賀州房地產(chǎn)業(yè)從無到有、從小到大，呈現(xiàn)欣欣向榮、廣廈百千的景象，特別是2009年到2010年這兩年，突飛猛進(jìn)，房價(jià)一路看漲，從2年12月以前的每平米不足1000元，到2010年底的市場均價(jià)每平米2750元，是賀州漲幅最大的商品。2002年，市區(qū)的房價(jià)不到1000元每平米，一些樓盤為了促銷90℅以上不到1000元每平米，當(dāng)時(shí)的賀江花園的房價(jià)也在1100元每平米，到了2010年底，城區(qū)住宅商品房銷售每平方米平均價(jià)格2750元，市中心大部分商鋪有的已高達(dá)每平方米萬元（如向陽路臨街商鋪），匯豪國際城的期房價(jià)達(dá)到每平方米2300元。近年均價(jià)具體如下：年份200220032004200520062007200820092010價(jià)格（元㎡）115012001280138014501750185023502750增長率℅℅℅℅℅21℅℅27℅17℅2、階段隨著房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程和發(fā)展，賀州房地產(chǎn)業(yè)也擔(dān)負(fù)著歷史使命，可以解讀為三個(gè)歷史階段：（1）學(xué)習(xí)起步階段，主要解決城市居民住宅的歷史問題，即為城市人口提供安居住所與最為迫切的商業(yè)用房，大體持續(xù)了八年的時(shí)間，于1996年基本完成。（2）規(guī)范發(fā)展階段，完整克隆境外成熟房地產(chǎn)發(fā)展的模式，并與當(dāng)?shù)鼐幼〉奈幕嘟Y(jié)合，比較規(guī)范地、大規(guī)模地進(jìn)行商品房開發(fā)，為新增城市人口提供能與市場接軌的普通商品房。這一時(shí)期大體也持續(xù)了八年時(shí)間；（3）推廣提高階段，這一階段的特點(diǎn)有兩個(gè)：一是城市為一切有能力進(jìn)入賀州市生活的居民提供商品房；二是隨著市場細(xì)分而出現(xiàn)為富人建造的高檔化、精品化別墅類房。這一任務(wù)剛剛展開，可謂方興未艾。其實(shí)，這一過程可以簡化為，從給“城里人”蓋樓房到給鄉(xiāng)下人進(jìn)城蓋樓房的過程，從小縣城蓋樓房發(fā)展到大中城市蓋樓房，從給普通居民蓋房到給富人蓋豪房的過程。第二章賀州房地產(chǎn)市場供銷形勢分析一、賀州市區(qū)房地產(chǎn)建筑\均價(jià)分析（詳見下表）年份200220032004200520062007200820092010建筑面積（萬平方米）100125130145160300460560650商品房均價(jià)（元∕㎡）115012001280138014501750185023002750從建筑面和銷售的速度來看，賀州房地產(chǎn)供銷兩旺，并且都在高速地增長，銷售的平均增幅比建筑面平均增幅高,從表中可以看得出，2010--2011年賀州房地產(chǎn)建筑面與銷售的增長規(guī)律基本一致，表明近年來賀州房地產(chǎn)市場發(fā)展的均衡性，根據(jù)均衡理論的觀點(diǎn)，當(dāng)一個(gè)供銷體系的運(yùn)行接近其均衡值時(shí)，其市場能夠化程度處于優(yōu)化狀態(tài)，這正是市場經(jīng)濟(jì)所追求的目標(biāo)。因此，基本可以判斷賀州的房地產(chǎn)市場運(yùn)行是良性的健康的。2006年賀州房地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展期高速發(fā)展期，到了2009年賀州房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制業(yè)的建立，房地產(chǎn)市場行為規(guī)范有序。從此房地產(chǎn)投資和消費(fèi)保持了長期快速增長，出現(xiàn)了房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本合理，房價(jià)穩(wěn)中有升的良好局面。小結(jié)：賀州房地產(chǎn)價(jià)格上漲因素1、城區(qū)可使用的地皮減少；2、外來投資人員增加，居民經(jīng)濟(jì)收入增加，七十到八十年代的人口占總口的很大一部分，剛性需求增加；3、建筑成本增加4、農(nóng)村包圍城市二、賀州各小區(qū)銷售匯總樓盤名稱位置容量開盤時(shí)間開盤價(jià)（元∕）現(xiàn)均價(jià)（元∕）景園小區(qū)賀州大道公安局大院5棟201027302800匯豪賀州市鞍山西路83號16棟200816003000畔山雅園賀州大道與八達(dá)東路交匯處（燎原小區(qū)對面）3棟2009一期1600二期20002300在美公寓將軍山街13號即公積金背面3棟200816002300中保小區(qū)賀州市建設(shè)東路（明園巷旁）1棟201017802700公路局小區(qū)八達(dá)中路6棟8002300大學(xué)生公寓賀州八達(dá)西路（賀州體校旁）9棟2010年9月21002050醫(yī)藥小區(qū)賀州市城西路27號9棟2009年11月18002200陶瓷廠小區(qū)光明街9棟2009年11月17002200金旗市場八達(dá)西路14棟20069002300職教中心賀州市西環(huán)路（往西灣方向）3棟201013102000惠農(nóng)苑賀州市銀河街1棟201015002800陽光財(cái)富賀州市建設(shè)中路10棟200612002200香港城原（向陽路）天天購物城對面3棟200914803000向陽花園城中建安街7棟200921803100恒和苑日月街（馬鞍山腳下）5棟200925002900遠(yuǎn)東國貿(mào)大廈城中1棟201030003700遠(yuǎn)東步梯房賀州市靈峰南路8號200214002700德興花園賀州市平安西路百樂門對面1棟2010年8月22802600帝景灣江北東路201226003800恒興花園向陽路8棟200518602100副食品廠中心市場對面1棟201019502200麗景花園中心市場對面1棟201018002200區(qū)水利局賀州市建設(shè)中路3棟201216502550八達(dá)廣場八達(dá)西路23002600湖廣大市場賀州市迎賓大道2008萬一棟2700恒安居賀州市太白西路1棟未定未賣未賣康盛花園建設(shè)東路5棟201130803350湖廣匯豪國際城湖廣大市場旁邊42棟201318002080恒康嘉園迎賓大道湖廣大市場對面3棟201124502700三、賀州未來兩年內(nèi)可交房的樓盤匯總樓盤名稱位置交房時(shí)間規(guī)?，F(xiàn)均價(jià)成交率（℅）太原小區(qū)賀州市鞍山西路匯豪國際城旁邊2012年共5棟2250熱賣中匯豪（10—16棟）賀州市鞍山西路83號2013年底共16棟28層300098康盛花園建設(shè)東路2012年3月共5棟11層3200熱賣中向陽花園城中建安街2011年6月共7棟300098遠(yuǎn)東國貿(mào)城中2011年共1棟370095帝景灣江北路2012年共8棟3800恒康嘉園（一期）迎賓大道湖廣大市場對面2011年底共3棟2500—260098大學(xué)生公寓（一期）賀州八達(dá)西路（賀州體校旁）2011年共9棟12層230099景園小區(qū)賀州大道2011年共3棟19層2600湖廣匯豪國際城迎賓大道2013年共42棟28層2300陶瓷廠小區(qū)光明街2013年共9棟17層220095德興花園平安西路2011年共1棟221戶270090第三章賀州經(jīng)濟(jì)形勢分析、比較經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡析：一、投資熱度2010年，賀州市生產(chǎn)總值在投資、消費(fèi)快速發(fā)展，工業(yè)企穩(wěn)回升的拉動(dòng)下，增長幅度繼續(xù)高升：全年全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值230億元，比上年同期增長℅。二、工業(yè)增長工業(yè)生產(chǎn)企穩(wěn)回升，企業(yè)效益逐步好轉(zhuǎn)，全年度全市規(guī)模以上工業(yè)增加值億元，同比增長℅，增長幅度在全區(qū)14個(gè)市中排十三位。三、固定資產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長全市固定資產(chǎn)投資完成億元，增長℅；在全區(qū)14個(gè)市中排位第二。四、消費(fèi)市場持續(xù)活躍社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，同比增長℅，增長比上半年提高個(gè)百分點(diǎn)。五、這年城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14070元左右，同比增長℅。六、旅游發(fā)展2008年以來全市接待游客將近400萬人次，增長13℅以上；旅游總收入超過22億元，同比增長21℅以上。此外，外貿(mào)和財(cái)政收入也保持快速增長。第四章賀州房地產(chǎn)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)機(jī)遇篇1、賀州是的房地產(chǎn)是從2002年開始起步的，而到2006年才正式進(jìn)入到真正的發(fā)展時(shí)期，直到2009年賀州房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制才得以建立，到了2010年底人們可以看到的成熟小區(qū)僅有匯豪。2、賀州市作為一個(gè)新興城市，商品房的價(jià)格還很低，到2010年底賀州市商品房的平均價(jià)格只有2750元每平方米，只到廣西區(qū)商品房均價(jià)的一半；賀州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均可支配的收入在2010年比2009年增加了℅。賀州乃至全國都進(jìn)入到了農(nóng)村向城市過渡的發(fā)展階段，農(nóng)村人口向城市的流動(dòng)性大。3、隨著賀州市旅游業(yè)和交通的發(fā)展，吸引了很大一部分粵港澳的居民前來賀州居住與投資。挑戰(zhàn)篇1、隨著賀州市區(qū)的土地供應(yīng)量減少和建筑的成本的增加，賀州的房價(jià)到了2009年一路飆升，很大一部分市民處于觀望狀態(tài)。2、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)起云涌，2010年下半年國家對一線、二線城市房地產(chǎn)實(shí)行宏觀調(diào)控，由于賀州市屬新興城市，房地產(chǎn)業(yè)起步不久，很多有關(guān)房地產(chǎn)的政策都還不完善，一線、二線城市的很多開發(fā)商把苗頭投向三線、四線城市，2010年到2011年5月份賀州市區(qū)在建的商品房就有匯豪國際城、康盛花園、帝景灣、遠(yuǎn)東國貿(mào)、向陽花園、大學(xué)生公寓、八達(dá)廣場、陶瓷廠小區(qū)，這些小區(qū)規(guī)模不大且都會(huì)在2012年交付使用。3、政策賀州房地產(chǎn)在賀州的行業(yè)中從2002年起步至2010年還不到十年，各種問題還比較多，今年市里由市建規(guī)委牽頭組成的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查組，對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)一些開發(fā)項(xiàng)目存在沒有嚴(yán)格按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)、開發(fā)銷售的過程不夠規(guī)范、物業(yè)管理跟不上等幾個(gè)主要問題，出現(xiàn)這些問題的原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對相關(guān)的法律法規(guī)不熟悉。為此，市里正在研究加強(qiáng)各方面的監(jiān)督管理工作，嚴(yán)格辦證程序，對于今后房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，分析認(rèn)為，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別國家一系列宏觀調(diào)控措施的相繼到位，賀州市作為新興的地級市將會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。第五章賀州房地產(chǎn)發(fā)展前景分析一、國內(nèi)發(fā)展大機(jī)遇賀州是三省通衢之地，向東南至香港、澳門400公里，廣州市約230公里，是大西南地區(qū)東進(jìn)粵港澳和出海的重要通道，是中國---東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛北部灣國際經(jīng)濟(jì)合作、泛珠江三角區(qū)域合作和西部大開發(fā)的戰(zhàn)略結(jié)合點(diǎn)。賀州憑借其內(nèi)在蘊(yùn)含的農(nóng)業(yè)、自然資源、交通上得天獨(dú)厚的優(yōu)勢形成了位于桂粵湘三省交界的核心動(dòng)脈，成為接納海外及中國沿海經(jīng)濟(jì)輻射與轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)的“橋頭堡”。尤其是隨著交通建設(shè)不斷取得新突破，賀州的區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯，大產(chǎn)業(yè)、大項(xiàng)目不斷進(jìn)入到賀州，使賀州成為了對接泛珠三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的黃金節(jié)點(diǎn)城市。賀州是一座正在崛起的新興城市，具備企業(yè)發(fā)展的優(yōu)越條件，是國內(nèi)外客商投資、創(chuàng)業(yè)、發(fā)展的熱土。二、城市建設(shè)面臨的發(fā)展機(jī)遇地處于湘、粵、桂三省區(qū)的結(jié)合部，東與廣東省肇慶市、清遠(yuǎn)市毗鄰，北與湖南省永州市相連，可以吸引到很豐富的外省資源?？焖侔l(fā)展的鐵路，高速公路成為了架起南北交通網(wǎng)的一個(gè)重要的樞紐，再有豐厚的旅游業(yè)作鋪墊，旅游地產(chǎn)將會(huì)成為賀州市的一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)亮點(diǎn)。賀州成為新興的地級市將會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對穩(wěn)定、快速的發(fā)展時(shí)期，對于今后房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別國家一系列宏觀調(diào)控措施的相繼到位，賀州市作為新興的地級市將會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。由于賀州市屬新興城市，房地產(chǎn)業(yè)起步不久，市建規(guī)委正在研究加強(qiáng)各方面的監(jiān)督管理工作，嚴(yán)格辦證程序，簡化辦事程序，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，盡量為開發(fā)企業(yè)提供必要的幫助和支持。三、賀州的地理優(yōu)勢1.居住優(yōu)勢，在泛珠經(jīng)濟(jì)圈與大桂林旅游圈的區(qū)域合作一體化框架中，賀州市于2008年邀請我國著名城市運(yùn)營專家王志剛，通過他三個(gè)月的調(diào)研后形成了《賀州市發(fā)展戰(zhàn)略策劃總報(bào)告》，賀州城市形象定位為“森林之城，田園都市”，戰(zhàn)略定位為“桂粵湘區(qū)域中心城市，珠三角新明珠”，功能定位為“生態(tài)產(chǎn)業(yè)城，商旅休閑地”。隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)旅游市場深入合作以及交通大突破的歷史機(jī)遇，賀州憑借粵港澳—桂林的黃金線上的區(qū)位優(yōu)勢，充分利用豐富的旅游資源和獨(dú)特的名勝景點(diǎn)，主動(dòng)融入泛珠三角區(qū)域無障礙旅游圈和“大漓江”旅游圈，努力打造粵港澳休閑旅游的“后花園”，打造賀州“森林之城，田園都市”的獨(dú)特城市名片。2.賀州城市規(guī)劃的已獲國家批準(zhǔn)，規(guī)劃將再度刺激城市規(guī)模及人口的擴(kuò)張，帶動(dòng)賀州城市建設(shè)、房地產(chǎn)及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。預(yù)計(jì)未來幾年賀州房地產(chǎn)投資增長將會(huì)迅速提升，城市擴(kuò)張,市場運(yùn)作更加加快。3.至2020年城區(qū)人口將達(dá)到45萬，用地規(guī)模將由現(xiàn)在的23平方公里增加到50平方公里，賀州市房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入快速上升的階段，將成為賀州市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)市場前景廣闊。四、賀州商品房均價(jià)走勢年份2001200220032004200520062007200820092010價(jià)格（元㎡）1100115012001280138014501750185023502750小結(jié)：從圖表中可以看出：賀州的房價(jià)從2002年到2010年一路呈上升的趨勢，其中上漲的最快的是2007年和2009年，而2008年賀州房價(jià)漲幅不大主要是金融風(fēng)暴的影響，經(jīng)濟(jì)危機(jī)在一定程度上影響了房價(jià)，然而在這一時(shí)期全國大部分地區(qū)的房價(jià)基本上沒有上漲，有些地區(qū)也呈下跌趨勢，而賀州到了2009年，房價(jià)呈快速增長的形勢。而2010年初，全國在國家政策的打壓下，大部分城市房價(jià)有所下跌或是沒有漲幅，賀州的市民也處于觀望的狀態(tài)，到了2010年底，賀州房價(jià)繼續(xù)回升，居高不下。五、展望賀州未來房價(jià)賀州有關(guān)部門推出了相應(yīng)的政策，并對少數(shù)開發(fā)商的違規(guī)行為進(jìn)行規(guī)范，雖然對賀州的樓市造成了一定的影響，導(dǎo)致許多消費(fèi)者持幣觀望，樓盤成交量有所下降，但是，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r不同，目前賀州的房價(jià)仍是處于穩(wěn)步上升趨勢，雖然受炎夏帶來的“銷售淡季”因素影響，而導(dǎo)致整體銷售量下滑，但潛在的需求量比較大，房價(jià)走勢將是穩(wěn)步上揚(yáng)，其主要原因有四點(diǎn)：1、不斷上升的開發(fā)成本是房價(jià)上揚(yáng)的主要因素。2002年，國家出臺(tái)政策，所有土地必須進(jìn)入土地中心儲(chǔ)備和管理，這意味著開發(fā)商再也不能以轉(zhuǎn)讓形式獲得低價(jià)土地，只能通過公開招、拍、掛得到可供開發(fā)的土地。土地成本的上漲直接影響了房價(jià)，如果說前兩三年還有開發(fā)商手上儲(chǔ)備有其他途徑獲得的低價(jià)土地可供開發(fā)的話，那么今年以后新開發(fā)的項(xiàng)目則都是通過競標(biāo)形式獲得的高價(jià)土地了。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在的樓面地價(jià)已經(jīng)占到了銷售價(jià)格的30%-40%，由此可見，隨著土地成本的增加，房價(jià)呈上漲趨勢是毋庸置疑的。國家宏觀調(diào)控加緊了對土地供應(yīng)量的控制，可供開發(fā)的土地資源受到限制，土地將變得越來越珍貴，對開發(fā)商而言，這就意味著獲得土地變得更加困難，并且需要更多的資金。另外，鋼材、水泥等建筑用材的價(jià)格上漲也是直接造成開發(fā)成本增大的重要原因。2、穩(wěn)定的需求市場保證了賀州市房地產(chǎn)的發(fā)展空間。賀州房地產(chǎn)市場購買潛力巨大。隨著賀州市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，城市改造進(jìn)程的不斷加快，居民生活水平逐步提高，市場蘊(yùn)含著巨大的上升空間。老城區(qū)的改造和拆遷，以及隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村進(jìn)城居住和購房的人口增多，都給賀州的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的需求潛力。3、高品質(zhì)產(chǎn)品意味著高成本的建設(shè)投入。賀州市的房地產(chǎn)市場雖然在近年來得到了飛速的發(fā)展，但就住宅產(chǎn)品而言，賀州現(xiàn)有的產(chǎn)品并不完善，無論從建筑設(shè)計(jì)的理念，到整體的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，與我區(qū)許多大中城市比較還存在較大的差距。不過，隨著各大房地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入賀州市場，賀州的房地產(chǎn)競爭變得越來越激烈，市場日益完善和規(guī)范。隨著消費(fèi)者購買能力的增強(qiáng)和消費(fèi)觀念的更新，低端產(chǎn)品占據(jù)大份額市場的格局已開始改變，高品質(zhì)住宅逐漸成為市場主導(dǎo)產(chǎn)品。在日趨理性、成熟和良性發(fā)展的市場下，走同質(zhì)化路線，低成本、廉價(jià)開發(fā)的項(xiàng)目將變得沒有競爭力，高品質(zhì)產(chǎn)品的認(rèn)可度和需求度則會(huì)大大提高。而好的住宅產(chǎn)品所對應(yīng)的則是較高的設(shè)計(jì)成本、建安成本及管理成本，成本投入的高低決定了產(chǎn)品品質(zhì)的好壞。4、賀州近年來的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展是房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的根本保障。賀州市作為剛剛發(fā)展起來不久的新興城市，近年來經(jīng)濟(jì)保持了較快發(fā)展。2008年完成生產(chǎn)總值15億元，比上年增長%，增速比上年加快7個(gè)百分點(diǎn),連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速加快，房地產(chǎn)業(yè)保持強(qiáng)勁增長及金融業(yè)增速繼續(xù)加快是經(jīng)濟(jì)快速增長的主要因素。隨著賀州城市文明建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，許多商家紛紛看好賀州市場的投資環(huán)境與發(fā)展前景，賀州將成為一個(gè)崛起的新興城市，各項(xiàng)城市設(shè)施進(jìn)一步得到完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持快速增長。在良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，居民生活繼續(xù)得到改善，人均可支配收入持續(xù)增長，購買力增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了良好的動(dòng)力與支持，城市基礎(chǔ)建設(shè)和城市環(huán)境的不斷完善，則給房地產(chǎn)帶來了強(qiáng)大的發(fā)展空間和升溫環(huán)境。展望今后賀州房地產(chǎn)市場，國家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，銀行緊縮銀根，最終將會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)商重新洗牌，淘汰一批實(shí)力弱、不規(guī)范的小開發(fā)商，達(dá)到進(jìn)一步完善賀州房地產(chǎn)市場的目的，而房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。第六章賀州房地產(chǎn)市場需求特征分析一、戶型消化狀況據(jù)調(diào)查，目前賀州市大多數(shù)樓盤以三房、小三房為主，占整個(gè)市場的50﹪以上，二房占35﹪，四房15﹪，符合家庭人口的發(fā)展方向；面積在100到120平方米之間的戶型最受歡迎。由于90平米二房以下市場供應(yīng)量相對少，市場供不應(yīng)求，低價(jià)產(chǎn)品更為明顯；兩房、三房型購買熱潮是賀州市最亮麗的風(fēng)景線，市場儲(chǔ)藏著對此類產(chǎn)品巨大的需求，購買者大多數(shù)為青年一族。1、賀州市未來二、三年內(nèi)，全市整體范圍內(nèi)每平米3000—4000價(jià)位的住宅項(xiàng)目有良好的市場潛力及發(fā)展空間時(shí)期。2、小戶型住宅受工薪階層歡迎的主要原因在于：首先，總價(jià)低，月供少，對于收入較低的年輕人有吸引力；其次，小戶型樓盤大多數(shù)處在城市交通便利、配套設(shè)施齊全的區(qū)域，方便了青年白領(lǐng)一族的生活；再次，小戶型樓盤戶型的多樣性、時(shí)尚性與年輕人追求獨(dú)立的個(gè)性是相互吻合的；最后，眾多投資客看準(zhǔn)了龐大的租房群體，買后出租成為他們盈利的手段。二、消費(fèi)購買比例1、購房面積根據(jù)是2010年下半年到2011年上半年的成交量得到的，數(shù)據(jù)顯：45％的消費(fèi)者需求住房面積在100～130平方米之間，23％的消費(fèi)者需求住房面積130～160平方米，22％的被消費(fèi)者需求住房面積60～90平方米，不到10％的消費(fèi)者的需求住房面積大于160平方米。戶型兩房三房四房樓中樓需求力度表現(xiàn)面積60～90㎡110～130㎡130～160㎡180～220㎡3房>2房>4房>樓中樓賀州市主力戶型多以舒適型戶型為主，戶型面積集中在兩房、三房、小三房，較大四房和樓中樓所占份額較少。2、居住區(qū)域選擇：50％的消費(fèi)者選擇買房的地點(diǎn)在城中或城東，而選擇城西的消費(fèi)者占只占30％，城南和城北各占10％左右，這表明，城東和城中這些小區(qū)大部分發(fā)展得較為成熟，而且樓盤的質(zhì)量較高。3、價(jià)格比例：在整個(gè)賀州市的房價(jià)中城中的價(jià)格是最高的，現(xiàn)市場均價(jià)每平米為2800，城東現(xiàn)市場均價(jià)每平米為2600—2700，而城西的現(xiàn)市場均價(jià)每平米為2200左右，城南和城北現(xiàn)市場均價(jià)每平米基本不到2000.小結(jié)：在買房者對房子的關(guān)注因素中，價(jià)格仍居首位，然后依次為居住環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、交通、物業(yè)管理、小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢。所以，開發(fā)商在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)應(yīng)注意全過程質(zhì)量控制，以合理的成本建造優(yōu)質(zhì)的住宅，注重細(xì)設(shè)計(jì)，以人為本，以優(yōu)越的價(jià)格性能比贏得買房者的青睞。第七章賀州市房地產(chǎn)市場當(dāng)前現(xiàn)狀一、市場特點(diǎn)1、賀州整體房地產(chǎn)市場開發(fā)尚未成熟，與廣西其他市房地產(chǎn)開發(fā)尚有很大的差距；2、物業(yè)管理水平普遍較底，管理人員素質(zhì)有待提高；3、整體房地產(chǎn)市場以小區(qū)開發(fā)為主；4、買方市場欠缺成熟，投資置業(yè)趨于理性；5、市場分工逐步明細(xì)化，出現(xiàn)了專業(yè)營銷策劃代理服務(wù)公司；6、基本上為毛坯房發(fā)售，對進(jìn)一步提高樓盤素質(zhì)有一定拖累；8、大型小區(qū)及自然景觀樓盤熱銷但在賀州極少，價(jià)格相對不高。2009年，賀州的住宅建設(shè)開始發(fā)展迅速，單位集資建房、政府安居、經(jīng)濟(jì)適用和商品住房的開發(fā)建設(shè)齊頭并進(jìn)，住宅建設(shè)得到了健康發(fā)展。商品房在逐步提高其樓盤的總體素質(zhì)，漸漸的就有一些大型的設(shè)備齊全的小區(qū)在規(guī)劃中產(chǎn)生，如湖廣匯豪國際城，其規(guī)劃里有42棟的大規(guī)模，而匯豪國際城、大學(xué)生公寓都將會(huì)是一個(gè)有規(guī)模的成熟小區(qū)。二、國家政策影響下的現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展跟金融、經(jīng)濟(jì)來源有關(guān)、融資渠道息息相關(guān)，而購房資金最大的來源渠道莫過于銀行，2009年底國家在面臨著房價(jià)直線上漲的變化發(fā)展下，考慮到民生問題，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一系列調(diào)控政策，為的就是確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展；銀行方面相應(yīng)做出反應(yīng)，第一套房貸款首付不低于30℅，第二套房不低于50℅，停止第三套住房貸款；對于土地政策，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》對土地出讓的收支管理進(jìn)行了規(guī)范，明確開發(fā)商“首付比例不得低于全部土地出讓款的50℅”，分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過一年，特殊項(xiàng)目可約定在2年內(nèi)全部繳清。另外，土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳的土地價(jià)款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。在國家如此重錘政策下，中國房地產(chǎn)反應(yīng)——博弈、觀望現(xiàn)象。賀州雖處于五線城市，房價(jià)低，但在現(xiàn)代化信息普及下賀州市民也異常反常，觀望跟風(fēng)現(xiàn)象盛行，所以在2010年的第一、第二季度賀州地產(chǎn)市場很蕭條，一直到8月份市場才開始反轉(zhuǎn)，到了2011年5月份開始市民的買房熱潮回升，其中還有相當(dāng)一部分人是外地人。第八章賀州市房地產(chǎn)相關(guān)政策一、賀州市房地產(chǎn)投資環(huán)境加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，進(jìn)一步完善部門項(xiàng)目集中聯(lián)合審批制度，建立并聯(lián)審批工作機(jī)制，提高效率。充分發(fā)揮各職能部門作用，開展幫扶活動(dòng)，幫助解決規(guī)劃審批、土地預(yù)審、環(huán)境評估、建設(shè)資金和征地拆遷等突出問題，促進(jìn)更多項(xiàng)目開工建設(shè)和竣工投產(chǎn)。1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房，暫不預(yù)征土地增值稅。2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。4、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。二、個(gè)人自住普通住房不受影響對以自住為目的的廣大老百姓的普通住房需求，政府一直是鼓勵(lì)支持的。1999年以來陸續(xù)出臺(tái)了許多優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策將繼續(xù)保留。如：個(gè)人購買自用普通住房，減半征收契稅；個(gè)人擁有的普通住房轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅；個(gè)人出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)購房的，視新房價(jià)值全部或部分免征個(gè)人所得稅，自用5年以上并且是家庭唯一生活用房轉(zhuǎn)讓時(shí)免征個(gè)人所得稅。三、房地產(chǎn)過戶稅收政策A、五年內(nèi)普通住宅過戶稅收情況：（144平方以下商品房、住宅樓）營業(yè)稅：5%個(gè)人所得稅：1%建設(shè)維護(hù)教育附加稅：%印花稅、防洪維護(hù)：%契稅：%B、非普通住宅過戶稅收情況：（等于或大于144平方以上住宅樓、商鋪、商品房）營業(yè)稅：5%個(gè)人所得稅：1%（商鋪%）建設(shè)維護(hù)、教育附加稅：%印花稅，防洪維護(hù)：%契稅：3%增值稅：%C、五年后過戶的普通住宅稅收情況：個(gè)人所得稅：1%契稅：%D、自建自住房：（指建筑許可證、土地證、房產(chǎn)證均屬同一人）個(gè)人所得稅:1%契稅：%增值稅：%印花稅：%四、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)化費(fèi)用1、報(bào)建費(fèi)：5元/平方米2、城市建設(shè)配套費(fèi)：工程造價(jià)×℅3、新型墻體費(fèi)用改革專項(xiàng)用費(fèi)：工業(yè)8元/平方米民用8元/平方米4、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)：工程造價(jià)的2%，甲方支付5、意外險(xiǎn)：中標(biāo)價(jià)千分之三，施工單位支付6、農(nóng)民工工資保障金：工程造價(jià)2%，甲乙雙方均支付7、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):中標(biāo)價(jià)1%8、防洪保護(hù)費(fèi)：工程投資總額的千分之一賀州市區(qū)位價(jià)格漲幅分析2009年市場均價(jià)2010底年市場均價(jià)增長城東2550元／㎡2800元／㎡℅城中2800元／㎡3200元／㎡℅城西1800元／㎡2100元／㎡℅城南1750元／㎡1900元／㎡℅城北1780元／㎡1950元／㎡℅表格數(shù)據(jù)顯示：2010年底與2009年相比城東房子增長率為℅，城中的增長率為℅，城西的增長率為℅，城南的增長率為℅，城北的增長率為℅，因此可以看出增長率最高的是城中的房子，只要原因就是地處市中心絕版地段，交通便利，商貿(mào)發(fā)展快、是生活?yuàn)蕵返幕顒?dòng)中心，經(jīng)貿(mào)大廈和賀州風(fēng)雨橋一旦竣工，更會(huì)加速這一帶的經(jīng)濟(jì)發(fā)，但是城中的空間有限，當(dāng)達(dá)到飽和的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象。城西相對于城中和城東發(fā)展晚、房價(jià)起步低，房價(jià)的漲幅空間大，圖表也顯示出了城西房價(jià)增長速度快。第十章城西房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目所在的位置是賀州市八達(dá)西路職教中心旁邊，屬城西發(fā)展建設(shè)的核心板塊，交通便利，市場廣闊。一、城西區(qū)背景分析：根據(jù)賀州市總體發(fā)展規(guī)劃可以看出（以上賀州市區(qū)域價(jià)格漲幅分析表格顯示），城西區(qū)也將會(huì)是賀州市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域之一，而且城西的房產(chǎn)價(jià)格漲幅大。城中城東已經(jīng)沒有發(fā)展小區(qū)的地皮，按照賀州發(fā)展的趨勢，經(jīng)濟(jì)文化中心將會(huì)慢慢向城西區(qū)火車站周邊推移，隨著賀州市區(qū)規(guī)劃的不斷的完善，城西區(qū)漸漸的呈現(xiàn)出良好的居住生活態(tài)勢，賀州市的項(xiàng)目投資選擇在城西片區(qū)是賀州城市發(fā)展的必然趨勢。二、城西區(qū)的地理位置分析項(xiàng)目所在地為賀州市城西區(qū)，無論是居住環(huán)境還是在交通、商業(yè)、生活或是在房產(chǎn)價(jià)格上都體現(xiàn)出了項(xiàng)目的優(yōu)勢1、商圈：市場繁多如：金旗市場、水果批發(fā)市場、摩托車市場、農(nóng)貿(mào)市場等，有較好的商業(yè)氛圍。2、交通：交通便利，四通八達(dá)。柳韶鐵路、廣賀高速從城西經(jīng)過，離汽車站火車站及未來的飛機(jī)場都不遠(yuǎn)。3、生活設(shè)施：有廣濟(jì)醫(yī)院、幼兒園、湘粵桂最大的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場等基本生活設(shè)施。4、文化中心：湖廣文化廣場、湘粵桂最大的人才交流中心、賀州學(xué)院（賀州市最高學(xué)府）、行知中學(xué)、客家文化活動(dòng)交流中心，賀州市最大的體育中心、賀州市最大的職教中心。5、地段：處賀州較中心地段，離市中心不過3公里，城西一過去就是賀州市平桂管理區(qū)、距望高工業(yè)園區(qū)是20公里遠(yuǎn)，是未來城市較中心位置。6、容量大：湖廣大市場，分為A、B兩個(gè)區(qū)；湖廣匯豪國際城，共42棟28層，容量為4800套商品房；大學(xué)生公寓共9棟12層高。7、城鎮(zhèn)規(guī)劃也使城西與周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)緊緊銜接，客戶群廣闊。8、未來，八步區(qū)公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)、湖廣文化廣場的完善，大學(xué)生公寓的高文化素質(zhì)人群的居住等等，這些都是拉動(dòng)城西區(qū)快速發(fā)展的基礎(chǔ)動(dòng)力。項(xiàng)目所在地的環(huán)境：項(xiàng)目的北側(cè)是職教中心，南側(cè)是八達(dá)廣場，東側(cè)是西苑交警，是一個(gè)被商業(yè)加居住社區(qū)包圍的項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境很微弱處于萌芽發(fā)展階段；住宅環(huán)境優(yōu)雅，相對于賀州市其他區(qū)域居住社區(qū)而言，本項(xiàng)目占有一個(gè)鬧中求靜的環(huán)境。交通便利和價(jià)格漲幅空間大是本項(xiàng)目最大優(yōu)勢。三、競爭樓盤分析城西項(xiàng)目有很多，如大學(xué)生公寓、八達(dá)廣場、恒康嘉園、湖廣匯豪國際城等，但對于此項(xiàng)目來說稱得上威脅的只有大學(xué)生公寓。大學(xué)生公寓細(xì)析：1、建筑類型大學(xué)生公寓是高品質(zhì)的大型物業(yè)樓盤，市場結(jié)構(gòu)分布合理，居住類型較集中，屬于小高層的住宅物業(yè)；此物業(yè)正在迎賓大道的上，一期工程共6棟，總樓層為12層，二期工程共棟，總樓層為12層。主要以兩房、三房和小三房為主，面積為70平米、104平米、109平米、114平米、130平米、148平米、180平米，其中104—130平米之間面積熱賣。2、價(jià)格分析08年首次出現(xiàn)在賀州是以樓花形式上市，價(jià)格是以90平米以內(nèi)1580元∕㎡、90平米以外1880∕㎡起步，2010年年底價(jià)格漲止均價(jià)2050元∕㎡。2011年5月份止價(jià)格上漲至2300元∕㎡。3、客戶分