物業(yè)管理方案物業(yè)日常維修方案

目錄一、日常維修、設(shè)備管理及高配管理方案 2（一） 日常維修服務(wù)方案 21、 提供日常維修服務(wù)方案 22、 設(shè)施日常維修計(jì)劃方案 16（二） 設(shè)施設(shè)備管理方案 181、 管理目標(biāo) 182、 管理措施 18（三） 應(yīng)急維修保障服務(wù)方案 191、 突然斷水電、無煤氣的保障措施 192、 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施 193、 污水管及排水管網(wǎng)應(yīng)急處理 20（四） 高配值班及巡檢方案 21（五） 特種設(shè)備管理和安全工器具檢測方案 221、 特種設(shè)備管理措施 222、 安全工器具的檢查與使用 23（六） 節(jié)能減排實(shí)施方案 261、節(jié)能減排措施 26一、日常維修、設(shè)備管理及高配管理方案(一)日常維修服務(wù)方案1、提供日常維修服務(wù)方案1.1空調(diào)維修保養(yǎng)服務(wù)方案一、 日常保養(yǎng)：1、 空調(diào)主機(jī)：每小時(shí)按造作規(guī)程運(yùn)行檢查所列項(xiàng)目對(duì)空調(diào)主機(jī)進(jìn)行檢查；每班檢査一次水總管壓差裝置的工作狀況，并記錄壓力表讀數(shù)；每周清理一次機(jī)組外表及機(jī)組環(huán)境。2、 空調(diào)水泵：每二小時(shí)做如下檢查：水泵、電機(jī)軸承溫度、運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異響和振動(dòng)；壓力表讀數(shù)是否正常；聯(lián)軸器是否有異響、跳動(dòng)及漏油；閥門開關(guān)位置是否正常；排除不正常漏水現(xiàn)象；每周清理一次泵組外表及機(jī)房環(huán)境。3、 冷卻水塔：運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)是否異響和振動(dòng)；水流是否正常，塔內(nèi)水位是否正常；每周檢查皮帶張緊度，按照正常值進(jìn)行檢修。4、 空氣壓縮機(jī)：經(jīng)常檢查壓縮機(jī)、電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)響聲、溫度和振動(dòng)情況；經(jīng)常觀察儲(chǔ)氣瓶氣壓及減是否正常，并檢查除濕裝置的工作狀況；每天早班檢查油位，排放儲(chǔ)氣瓶積水；每周清理一次機(jī)組外表面。二、 月度保養(yǎng)：1、 空調(diào)主機(jī)：認(rèn)真檢查各儀表是否正常、可靠，檢查冷凍劑是否泄漏或漏油、漏水現(xiàn)象，分析運(yùn)轉(zhuǎn)情況；2、 空調(diào)水泵：軸承加油，檢査聯(lián)油器潤滑油是否充足，檢査地腳螺絲及主要連接螺絲是否松動(dòng)；3、 冷卻水塔：檢查皮帶張緊度及皮帶輪磨損情況，是否有松動(dòng)學(xué)校，軸承加油，清理減速箱內(nèi)外表面，檢查主要部件的連接螺絲情況，清洗疏水濾網(wǎng)及冷卻水塔內(nèi)外表面；4、 空氣壓縮機(jī)：清潔所有的空氣濾網(wǎng)，手動(dòng)檢查安全閥門的性能，檢查各接頭是否有泄露現(xiàn)象，檢查機(jī)油質(zhì)量，檢査皮帶張緊度和磨損情況，必要時(shí)更換部件進(jìn)行調(diào)換；5、 盤管風(fēng)機(jī)：檢查空調(diào)效果，檢查各風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異響及振動(dòng)，必要時(shí)拆檢加油，修理，檢查皮帶張緊和磨損情況，清潔盤管機(jī)濾網(wǎng)，檢查冷凝水管及冷凍是否堵塞。三、 季度保養(yǎng)1、 空調(diào)水泵：電機(jī)軸承加油，聯(lián)軸節(jié)清潔換油，清潔泵前水過濾網(wǎng)；2、 空氣壓縮機(jī)：檢查機(jī)油質(zhì)量，必要時(shí)換油，清潔除濕裝置空氣過濾器；3、 空調(diào)主機(jī)：檢查冷凍劑和機(jī)油是否充足，機(jī)油是否變質(zhì)，必要時(shí)添加或更換，檢查清過濾器；4、 水系統(tǒng)：檢查水質(zhì)，必要時(shí)換水，閥門絲桿清理加油，檢查集水總管壓差裝置的工作性能，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。四、 年度保養(yǎng)1、 空調(diào)主機(jī)：做全面的技術(shù)性能檢查，在針對(duì)性的拆檢修理，檢查各儀表的準(zhǔn)確可靠性,停機(jī)保養(yǎng)全面冷凍系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能，檢查保養(yǎng)安全閥門及所屬閥件，清洗機(jī)油過濾器，每兩年更換一次冷凍機(jī)油，換季停機(jī)后拆蓋清洗冷凝器及蒸發(fā)器，檢查管是否有腐蝕現(xiàn)象，測試電路的可靠性，模擬試驗(yàn)各安全裝置的性能，電機(jī)做年度檢查；2、 空調(diào)水泵：檢查所有的部件的磨損情況，更換軸承油，清理葉輪、風(fēng)機(jī)殼，檢查腐蝕情況，捉好防銹保護(hù)工作，測量記錄葉輪密封間隙，檢查整個(gè)系統(tǒng)密封情況，檢查保養(yǎng)的所有附屬件，檢査保溫層，檢查風(fēng)管是否完好，對(duì)電機(jī)做年度檢查，大修后對(duì)機(jī)器進(jìn)行全面的緊固檢查，運(yùn)轉(zhuǎn)48小時(shí)后載檢査一次，清潔消音器；3、 風(fēng)機(jī)盤管：全面檢查風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)是否異響及電機(jī)過熱現(xiàn)象，對(duì)軸承加油或更換軸承,檢查電機(jī)的絕緣性及電機(jī)設(shè)備是否良好，檢查所有的附屬閥件，檢查皮輪的磨損情況，檢查管系是否漏水、漏氣及檢查盤管是否堵塞，清潔風(fēng)機(jī)及散熱翅片；4、 廚房、衛(wèi)生間抽氣扇：全面檢查各臺(tái)抽氣扇運(yùn)轉(zhuǎn)是否異響及電機(jī)過熱現(xiàn)象，必拆檢修理；5、 水系統(tǒng)：檢查保溫層，檢查所有的管道、閥門防銹保護(hù)層是否完好，必要時(shí)做油漆打保養(yǎng)，更換已腐爛或老化的密封件及檢査確定不能在繼續(xù)使用的管子，檢查集水總管壓差裝置氣動(dòng)系統(tǒng)的密封情況及運(yùn)動(dòng)部件的磨損情況，并檢查壓力表的準(zhǔn)確可靠性，檢查管道所有伸縮節(jié)繼續(xù)使用的可靠性；6、 風(fēng)管：檢修保溫層，調(diào)整各分支管分風(fēng)量，檢查放火閥熔片的完好狀態(tài)，更換經(jīng)檢查不能使用的風(fēng)管。五、維修方案（一）在空調(diào)保養(yǎng)方面：空調(diào)經(jīng)過長時(shí)間運(yùn)行，空調(diào)制冷劑、空壓機(jī)、冷卻水系統(tǒng)、制冷主機(jī)及風(fēng)機(jī)散熱盤管不可避免的出現(xiàn)虧制冷劑、銹蝕和粉塵問題，保養(yǎng)如下：1、 節(jié)約能源、降低運(yùn)行成本。對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的冷卻化學(xué)藥物處理，清除水垢、銹蝕、粘泥、殺菌和防腐蝕處理，同時(shí)公司所有空調(diào)溫度控制在26度以上。2、 延長使用壽命，減少設(shè)備折舊使用費(fèi)。減少事故停機(jī)，改善制冷效果。清洗可去除污泥，使管路暢通，水質(zhì)清澈。同時(shí)除垢、防垢，提高了冷凝器、蒸發(fā)器的熱效率，從而避免了壓縮機(jī)運(yùn)行超壓停機(jī)現(xiàn)象，改善了制冷效果，使系統(tǒng)安全髙效運(yùn)行。3、 降低維修費(fèi)用為用戶節(jié)約大量維修費(fèi)：未經(jīng)處理的空調(diào)，則會(huì)出現(xiàn)管道堵塞、結(jié)垢、腐蝕，超壓停機(jī)直至發(fā)生事故，如主機(jī)因腐蝕泄漏、溶液污染，則需更換銅管，而經(jīng)過處理后，既可減少維修費(fèi)用，又可延長設(shè)備使用壽命，還能為公司減少相關(guān)的損失。4、改善工作環(huán)境#20302030r 雨中巡視雨水引瀉口、對(duì)產(chǎn)生囤積雨水處立即清除大風(fēng)、暴雨沖落的樹葉、塑料袋、垃圾等物質(zhì)堵塞的落水口，促其通暢。（2） 利用防汛防臺(tái)的專用工具設(shè)備如潛水泵、污水泵、排水管等對(duì)水位超髙的雨水集水井進(jìn)行引排處理。防止水位過高的溢流產(chǎn)生的水侵入室內(nèi)、機(jī)房等水侵事故的發(fā)生。（3） 利用疏通機(jī)、疏通條對(duì)堵塞管道進(jìn)行疏通、直至完成。恢復(fù)后驗(yàn)證雨水暢通不滲漏為竣工。3、污水管及排水管網(wǎng)應(yīng)急處理（1） 對(duì)報(bào)修及巡查中發(fā)現(xiàn)的污水管及排水管網(wǎng)堵塞情況，立即安排維修人員檢查查清