北京房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》知識：對房地產(chǎn)估價的基本認識考試試題

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)北京房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》知識：對房地產(chǎn)估價的基本認識考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房屋結(jié)構(gòu)差價是指各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑__之間的差額。

A．材料

B．成新

C．折舊

D．造價2、新成立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，其資質(zhì)等級從__資質(zhì)開始。

A．臨時

B．三級

C．四級

D．預(yù)備3、國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)[2005]26號文件，對個人銷售住房免征營業(yè)稅的是__。

A．單套建筑面積在120m2以下的住房轉(zhuǎn)手交易時，免征營業(yè)稅

B．住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房轉(zhuǎn)手交易時，免征營業(yè)稅

C．實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下的住房轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅

D．個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅4、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元／㎡，正常開發(fā)成本為1500元／㎡，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費用為100元／㎡，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后地價為元／㎡。

A：1840

B：2840

C：2966

D：3000

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是。(2005年試題)

A：12.35%

B：12.55%

C：12.68%

D：12.93%

E：借款合同6、下面說法正確的是（）。

A．房地產(chǎn)估價師可以受聘于兩個房地產(chǎn)估價機構(gòu)

B．委托人和估價報告使用者通常是估價利害關(guān)系人

C．依法從事房地產(chǎn)估價活動必需受到行政區(qū)域、行業(yè)限制

D．房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由估價師個人出具7、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元／㎡裝修標準為1000元／㎡(甲別墅的裝修標準為800元／㎡)，因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10％，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為元／㎡。

A：7020

B：7091

C：7380

D：8580

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、在估價報告中陳述，既是維護估價人員正當權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。

A：估價師聲明

B：估價的假設(shè)和限制條件

C：估價方法

D：估價對象

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中“期房按揭”面臨的風險屬于__風險。

A．市場

B．管理

C．法律

D．操作10、國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由__依法批準劃撥。

A．縣級以上土地管理部門

B．縣級以上人民政府

C．省級以上土地管理部門

D．省級以上人民政府

11、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值__。

A．下降

B．上升

C．不變

D．不能確定12、假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取__。

A．最佳用途

B．最佳規(guī)模

C．最佳集約度

D．最佳開發(fā)時機13、某開發(fā)商建成一棟建筑面積為10000m2的住宅樓，該棟住宅樓套內(nèi)建筑面積之和為8500m2。若某購房者購買其中一套套內(nèi)建筑面積為l00m2的住房，則該購房者擁有的房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積約為__平方米。

A．100

B．111

C．112

D．11814、房地產(chǎn)價格與一般物品價格的表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的獨特之處。

A：等值

B：不等值

C：相同

D：不相同

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、某建筑安裝工程中，規(guī)費為300萬元，企業(yè)管理費為280萬元，利潤為300萬元，該建筑安裝工程間接費為__萬元。

A．350

B．580

C．600

D．88016、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測未來3年的凈收益均為100萬元／年，3年后的出售價格會上漲12％，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6％，資本化率為9％．該房地產(chǎn)目前的價值為。

A：923萬元

B：1111萬元

C：1353萬元

D：1872萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、路線價法特別適用于__需要對大量土地進行估價的場合。

A．土地經(jīng)濟評價

B．土地課稅

C．土地收益測算

D．土地定級18、下列有關(guān)企業(yè)利潤公式不正確的是__。

A．分配(應(yīng)付)利潤＝經(jīng)營利潤-(盈余公積金+公益金+未分配利潤)

B．稅后利潤＝利潤總額-所得稅

C．經(jīng)營利潤＝銷售(含出租、自營)收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金

D．利潤總額＝經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額19、某宗房地產(chǎn)收益期限為50年的價格為4000元/m2，報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)30年的價格為__元/m2。

A．2400

B．3748.93

C．3567.41

D．3821.9220、某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30％，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元．當?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20％，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30％．該類房地產(chǎn)的資本化率為10％．該旅館的價值為。

A：2759．4萬元

B：2789．3萬元

C：2843．6萬元

D：2987．6萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、強制拍賣的主體中，拍賣委托人是指。

A：商業(yè)性拍賣機構(gòu)

B：人民團體

C：公益性拍賣機構(gòu)

D：人民法院

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，“城市化”屬于__。

A．社會因素

B．環(huán)境因素

C．人口因素

D．行政因素23、在估價報告中應(yīng)包含一份由的估價師簽名、蓋章的聲明。

A：本估價機構(gòu)所有

B：所有參加該估價項目

C：對該估價項目負第一責任

D：任本估價機構(gòu)法定代表人

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應(yīng)是建筑物價值的。

A：收回

B：攤銷

C：減損

D：補償

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為__萬元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、所謂__就是要按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，按照批準的設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。

A．概算設(shè)計

B．限額設(shè)計

C．設(shè)計概算

D．限額概算2、建設(shè)單位應(yīng)當自領(lǐng)取施工許可證之日起__內(nèi)開工。

A．15日

B．30日

C．3個月

D．6個月3、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標的是

A：出租率

B：基準收益率

C：成本利潤率

D：財務(wù)杠桿比率

E：借款合同4、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6％，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0．2％的個人住房抵押貸款，若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是元。

A：1115．56

B：1111．28

C：1015．56

D：1010．72

E：借款合同5、土地使用稅的課稅對象是范圍內(nèi)的土地。

A：城市

B：縣城

C：建制鎮(zhèn)

D：工礦區(qū)

E：農(nóng)村6、經(jīng)濟適用房計入房價的企業(yè)管理費以__成本因素為計算基礎(chǔ)。

A．征地和拆遷補償費

B．規(guī)費

C．教育費附加

D．建安工程費

E．住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費7、下列關(guān)于合同的履行，表述錯誤的是。

A：價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地點的市場價格履行

B：質(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行

C：履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行

D：履行地點不明確，給付貨幣的，在交付貨幣一方所在地履行

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積為400m2，住宅總建筑面積為1400m2，容積率為1.4，則住宅建筑凈密度為__。

A．28.60%

B．35.00%

C．40.00%

D．50.00%9、根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。在對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應(yīng)當向__申請確認。

A．當?shù)夭疬w管理部門

B．當?shù)貒敛块T

C．當?shù)匦姓鞴懿块T

D．城市規(guī)劃行政主管部門10、下列房地產(chǎn)投資評價指標中，屬于清償能力指標的有。

A：現(xiàn)金回報率

B：投資回收期

C：借款償還期

D：資產(chǎn)負債率

E：資本金利潤率

11、按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設(shè)定額劃分為、投資估算指標五種。

A：勞動消耗定額

B：施工定額

C：預(yù)算定額

D：概算定額

E：概算指標12、按照規(guī)定，采取協(xié)議出讓的土地使用權(quán)出讓金。

A：不得低于評估價格的50％

B：不得高于評估價格的50％

C：由政府決定

D：不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、保險活動所特有的內(nèi)在功能是__。

A．組織經(jīng)濟補償

B．分散風險

C．融通資金

D．防災(zāi)防損14、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A．選擇專業(yè)化

B．產(chǎn)品專業(yè)化

C．大量定制

D．單一市場集中化15、潛在毛收入乘數(shù)考慮的因素不包括房地產(chǎn)的。

A：租金

B：租金以外的收入

C：空置率的差異

D：運營費用的差異

E：轉(zhuǎn)讓收益16、拆除租賃房屋，對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，應(yīng)。

A：由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置

B：由拆遷人對房屋所有人進行補償，對承租人進行安置

C：實行貨幣補償，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋撤銷租賃協(xié)議

D：實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換

E：被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議17、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和__。

A．估算報表

B．損益表

C．輔助報表

D．資產(chǎn)負債表18、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。

A．544.10

B．709.99

C．6300.00

D．709.3819、房產(chǎn)分戶圖表示的內(nèi)容有。

A：控制點

B：房屋產(chǎn)權(quán)界線

C：所在層次、戶號、室號

D：房屋建筑面積

E：房屋邊長20、估價報告有效期應(yīng)從__起計。

A．估價時點

B．估價作業(yè)期

C．出具估價報告之日

D．簽訂估價委托合同之日21、下列不符合工程建設(shè)定額特點的是。

A：穩(wěn)定性

B：系統(tǒng)性

C：統(tǒng)一性

D：權(quán)威性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納的稅費有。

A：土地增值稅

B：教育費附加

C：營業(yè)稅

D：城市維護建設(shè)稅

E：契稅23、自《城市規(guī)劃法》實施以來，城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機制不斷創(chuàng)新，先后就__出臺了部門規(guī)章。

A．紅線

B．綠線

C．紫線

D．藍線

E．黃線24、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是。

A：屬地管理原則

B：房屋所有權(quán)與該