商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

年4月19日商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告文檔僅供參考威海商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄

第一部分、威海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析·····················4

第二部分、威海市商業(yè)市場(chǎng)總體分析·····················10

一、環(huán)翠區(qū)·········································10

(一)大型商業(yè)物業(yè)···································10

(二)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)·······································14

(三)專業(yè)市場(chǎng)·······································16

二、高區(qū)···········································22

(一)大型商業(yè)物業(yè)···································22

(二)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)·······································24

(三)專業(yè)市場(chǎng)·······································28

三、經(jīng)區(qū)···········································32

(一)大型商業(yè)物業(yè)···································33

(二)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)·······································33

(三)專業(yè)市場(chǎng)·······································35

第三部分、威海市商業(yè)業(yè)態(tài)分析·························37

一、家電業(yè)分析······································37

二、家居業(yè)分析······································43

三、服裝業(yè)分析······································49

四、娛樂(lè)業(yè)分析······································51

五、餐飲業(yè)分析······································55

第四部分、消費(fèi)者分析·································64

一、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析··································64

二、消費(fèi)習(xí)慣分析····································67

三、目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)力分析··························73

第五部分、可類比項(xiàng)目分析·····························81

一、威海可類比項(xiàng)目現(xiàn)狀分析··························81

二、可類比項(xiàng)目具體分析······························83

三、小結(jié)············································88

第六部分、結(jié)論建議···································90

一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析··································90

二、項(xiàng)目定位建議····································90

(一)商業(yè)部分定位建議····························91

(二)住宅部分定位建議····························96

第一部分威海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

一、威海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

威海地處山東半島東北部,東南北三面臨黃海,西與煙臺(tái)相鄰,北與遼東半島相對(duì),東和朝鮮半島及日本列島相望。市轄環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)及乳山、文登、榮城三市,面積為5436平方公里。威海市是首座國(guó)家級(jí)衛(wèi)生城市,首批國(guó)家環(huán)保模范城市和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市,國(guó)家園林城市、國(guó)家文明城市,多次被聯(lián)合國(guó)確定為”改進(jìn)人居環(huán)境全球最佳范例”城市。威海被聯(lián)合國(guó)人居署評(píng)為”最適合人類居住的地方”,捧回了國(guó)際人居獎(jiǎng)。隨著成功地舉辦了的國(guó)際人居節(jié)會(huì)議,將城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有豐富的自然景觀與人文景觀,成為聞名中外的旅游、避暑和療養(yǎng)圣地,經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè),已形成了一批獨(dú)具風(fēng)格的名勝游覽區(qū)。

威海常駐人口約60.92萬(wàn)人,流動(dòng)人口為11萬(wàn)人。全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值836.02億元,比上年增長(zhǎng)7.9%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值92.49億元,增長(zhǎng)4.6%;第二產(chǎn)業(yè)增加值492.03億元,增長(zhǎng)23.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值是251.5億元,增長(zhǎng)13.2%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值33762元,增長(zhǎng)17.8%;全年社會(huì)固定資產(chǎn)投資370.57億元,比上年增長(zhǎng)119%;城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資286.71億元,其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43.69億元,增長(zhǎng)77.4%,商品房銷售面積150.5萬(wàn)平方米;全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額202.03億元,增長(zhǎng)14.6%;預(yù)算財(cái)政收入37.17億元,增長(zhǎng)33.4%,預(yù)算內(nèi)財(cái)政支出47.13億元,增長(zhǎng)23.1%。全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額528.69億元,比年初增長(zhǎng)20.9%,各項(xiàng)人民幣貸款余額391.11億元,比年初增長(zhǎng)19.6%,年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額359.87億元,比年初增長(zhǎng)14.5%。

在崗職工平均年工資收入11215元,增長(zhǎng)9.6%;其可支配收入是10194元,增長(zhǎng)了8.6%;人均消費(fèi)性支出7404元,增長(zhǎng)了10.3%。其中食品性支出2225元,衣著之處1259元,設(shè)備用品及服務(wù)支出511元,醫(yī)療保健支出408元,交通和通訊支出801元,娛樂(lè)文教服務(wù)支出1014元,居住支出為872元,雜項(xiàng)商品和服務(wù)支出為301元。農(nóng)村居民人均純收入4751元,增長(zhǎng)了7.9%,人均生活消費(fèi)支出2608元,增長(zhǎng)7.6%。全年居民消費(fèi)總指數(shù)比上年上升了0.1%。

城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況

(單位:元)

指標(biāo)名稱

食品18101946.6419472225.76

衣著10491162.5611631259.88

家庭設(shè)備和日用品497415.56416511.56

醫(yī)療保健338439.56440408.12

交通和通訊456794.28794811.80

娛樂(lè)、教育和文化749978.849791014.24

居住688680.64680872.16

雜項(xiàng)商品和服務(wù)346296.52296301.08

平均每人消費(fèi)59336714.7267157404.72

二、威海城市人口數(shù)量

據(jù)統(tǒng)計(jì),威海市(含環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū))的家庭數(shù)已達(dá)20.38萬(wàn)之多,常駐人口約60.92萬(wàn),流動(dòng)人口為11萬(wàn)左右,現(xiàn)階段城市人口還在快速擴(kuò)張。家庭結(jié)構(gòu)上,2人和3人家庭分別占到總戶數(shù)的28.55%和45.97%,1人家庭占到10.21%,4人和5人家庭分別占到總戶數(shù)的11.48%和2.84%。其中農(nóng)業(yè)人口為160647人,占總?cè)丝诘?6.37%;非農(nóng)業(yè)人口為448553人,占總?cè)丝诘?3.63%。

區(qū)域合計(jì)男性女性農(nóng)業(yè)人口非農(nóng)業(yè)人口

市區(qū)609200307829301371160647448553

環(huán)翠區(qū)34346617389716956988889254577

高區(qū)158332803327801025571132761

經(jīng)區(qū)10740253637537654618361219

三、威海人文環(huán)境分析

威海地區(qū)位于山東半島的東北部,其獨(dú)特的人文地理環(huán)境,孕育出豐富多彩的民俗和民間文化。深受孔家文化、膠東漁民文化、國(guó)際人居文化熏陶的威海人,淳樸勁勇,耐勞節(jié)儉,質(zhì)直好義。威海氣候四季分明,氣候宜人。市區(qū)依山傍海,環(huán)境優(yōu)美,大氣質(zhì)量、水質(zhì)和噪音等環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到或超過(guò)了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),是旅游、避暑、療養(yǎng)的好地方。年平均氣溫12度,平均降水量800多毫米。長(zhǎng)達(dá)1000公里海岸線,約占山東省的1/3,沿海分布三大漁場(chǎng),是中國(guó)最大的漁業(yè)生產(chǎn)基地之一;地下礦藏品種較多,"石島紅"、"文登白"、"乳山黑"花崗石在國(guó)內(nèi)外享有盛名。威海近幾年隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,為全國(guó)綜合實(shí)力50強(qiáng)和投資環(huán)境40優(yōu)城市之一。國(guó)民經(jīng)濟(jì)以年平均30％的速度遞增,為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。

四、威海政策與法律分析

(一)城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)的高速發(fā)展

自市委、市政府提出實(shí)施城市化戰(zhàn)略以來(lái),經(jīng)過(guò)幾年優(yōu)化城鄉(xiāng)總體布局,加快城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,威海的房地產(chǎn)業(yè)始終處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài),投資總量一直位居全省第四位,增長(zhǎng)幅度保持在20--30%左右。

(二)政策推動(dòng)房地產(chǎn)的供應(yīng)量與開(kāi)發(fā)量

7月政府出臺(tái)了<威海市市區(qū)村莊改造建設(shè)管理暫行辦法>。要求三區(qū)每年應(yīng)分別選擇2～3個(gè)重點(diǎn)村進(jìn)行改造。改造的重點(diǎn)是轉(zhuǎn)非村、景區(qū)內(nèi)的村和主要道路兩側(cè)的村。村莊改造大規(guī)模地展開(kāi)。威海正處于城市化進(jìn)程較快階段,間接影響城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程與總量的增加,進(jìn)一步導(dǎo)致房屋需求上長(zhǎng)。至城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%,政府大力推進(jìn)城市化進(jìn)程。

五、市政規(guī)劃和建設(shè)分析

(一)威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述

威海市是山東省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度最快的城市之一,其國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值836.02億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)17.9%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值92.49億元,增長(zhǎng)4.6%;第二產(chǎn)業(yè)增加值492.03億元,增長(zhǎng)23.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值251.5億元,增長(zhǎng)13.2%;人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值33762元,增長(zhǎng)17.8%。三種產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為11.06%、58.85%和30.08%。

固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資370.57億元,比上年增長(zhǎng)119%;城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資286.71億元;其中基本建設(shè)完成投資100.67億元,增長(zhǎng)105.2%;更新改造完成投資80.84億元,增長(zhǎng)100.7%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資43.69億元,增長(zhǎng)77.4%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展。全年商品房屋施工面積531.1萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)20%;竣工面積169.7萬(wàn)平方米,與同期基本持平。商品房銷售面積150.5萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)24.2%。商品房銷售額24.8億元,增長(zhǎng)21.6%。

(二)開(kāi)發(fā)及供應(yīng)量分析

分組指標(biāo)合計(jì)住宅商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)房

房屋施工面積(平方米)5310606476612967334334758

新開(kāi)工面積3505781325829421280154549

房屋竣工面積173270515700642896768442

房屋銷售面積163852815549751918059683

預(yù)售面積15983541530886610056678

銷售總額(萬(wàn)元)260518230001559124242

1、施工面積

威海房地產(chǎn)施工面積為5310606平方米,其中住宅施工面積為4766129平方米,商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積是67334平方米,網(wǎng)點(diǎn)房施工面積為334758平方米。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積比去年增長(zhǎng)了45.82%;網(wǎng)點(diǎn)房施工面積比去年增長(zhǎng)了50.25%。

2、新開(kāi)工面積

威海房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為3505781平方米,其中住宅新開(kāi)工面積為3258294平方米,占住宅施工面積的68.36%。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積為21280平方米,占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的31.6%。網(wǎng)點(diǎn)房新開(kāi)工面積為154549平方米,占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房施工面積的46.17%。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積比去年增長(zhǎng)了175%,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房新開(kāi)工面積比去年增長(zhǎng)了55.93%。由此看出新開(kāi)工面積增長(zhǎng)量很大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。

3、竣工面積

威海房地產(chǎn)竣工面積為1732705平方米,其中住宅竣工面積為1570064平方米,占住宅施工面積的32.94%。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積為28967平方米,占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的43.02%。網(wǎng)點(diǎn)房竣工面積為68442平方米,占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房施工面積的20.45%。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積比去年增長(zhǎng)了866%;商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房竣工面積比去年增長(zhǎng)了214%。由此表明未來(lái)有大量的商業(yè)地產(chǎn)上市,大量的竣工面積對(duì)威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的沖擊,使競(jìng)爭(zhēng)程度更趨白熱化。

4、銷售面積

威海房地產(chǎn)銷售面積為1638528平方米,其中住宅銷售面積為1554975平方米,占住宅施工面積的32.63%。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)銷售面積為19180平方米,占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的28.48%。網(wǎng)點(diǎn)房銷售面積為59683平方米,占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房施工面積的17.83%。其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房銷售面積比去年增長(zhǎng)了397%。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積雖有所增加,但其增幅不如竣工面積的增幅大。

5、預(yù)售面積

威海房地產(chǎn)預(yù)售面積為1598354平方米,其中住宅預(yù)售面積為1530886平方米,商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)預(yù)售面積為6100平方米,網(wǎng)點(diǎn)房預(yù)售面積為56678平方米。

6、銷售總額

威海房地產(chǎn)銷售總額為260518萬(wàn)元,其中住宅銷售總額為230001萬(wàn)元,商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)銷售總額為5591萬(wàn)元,網(wǎng)點(diǎn)房銷售總額為24242萬(wàn)元。其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房銷售總額比去年增長(zhǎng)了616%。

7、空置面積

威海房地產(chǎn)空置面積為687944平方米,其中住宅空置面積為541218平方米,商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)空置面積為38942平方米,網(wǎng)點(diǎn)房空置面積為69664平方米,其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)空置面積要比降低了23.35%。

第二部分威海市商業(yè)市場(chǎng)總體分析

一、威海市環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

環(huán)翠區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭,全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)98.03億元,占威海市區(qū)生產(chǎn)總值的43.55%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值40157元。

威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng),整個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)貨源充分,繁榮活躍,物價(jià)適中,買(mǎi)方市場(chǎng)日益突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)環(huán)翠區(qū)社會(huì)消費(fèi)品銷售總額為87.98億元,增長(zhǎng)7.6%;全區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值10.94億元,比上年降低了10.92%;第二產(chǎn)業(yè)增加值52.4億元,比上年增長(zhǎng)了10.57%;第三產(chǎn)業(yè)增加值34.69億元,比上年增長(zhǎng)了3.27%;市場(chǎng)價(jià)格總水平較上年略有上升。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比上年上升0.1%。

,當(dāng)威海市被聯(lián)合國(guó)人居署評(píng)為”最適合人類居住的地方”后,其城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展。環(huán)翠區(qū)作為威海市的政治、文化、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心,更是在此次評(píng)選中獲益甚多。下面我們主要針對(duì)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析:

(一)環(huán)翠區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析

根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,環(huán)翠區(qū)當(dāng)前共有14家大型商業(yè)地產(chǎn),其中檔次最高的為華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、百貨大樓、友誼現(xiàn)代商城、威勝大廈等;大世界、環(huán)球廣場(chǎng)、海港大廈等為中檔;金地商廈、韓國(guó)服裝城等為低檔。另外還有天壇家具城、鑫城電腦城、金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。

1、規(guī)模分析

環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表

樓盤(pán)名稱建筑規(guī)模層數(shù)面積主力戶型暢銷戶型

威勝大廈6萬(wàn)平方米4層20—38㎡40—45㎡20—38㎡40—45㎡

40—45㎡50—72㎡110㎡

海港大廈1.68萬(wàn)平方米6層14—20㎡14——20㎡14—20㎡30—35㎡

30—35㎡60—120㎡

韓國(guó)服裝城2萬(wàn)平方米4層16—20㎡26—35㎡16—20㎡26—35㎡

26—35㎡35—70㎡

大世界5.5萬(wàn)平方米3層4.5—9㎡4.5—16㎡4.5—9㎡9—16㎡20—45㎡

9—16㎡20—45㎡75—90㎡

環(huán)球廣場(chǎng)1萬(wàn)平方米3層16—20㎡60—80㎡16—20㎡20—45㎡80—120㎡

20—45㎡60—80㎡80—120㎡200㎡以上

金地大廈1.2萬(wàn)平方米7層8—10㎡16—37㎡16—19㎡16—19m224—37m2

45—80m2800m2左右

金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)8萬(wàn)平方米3層30—56㎡76—150㎡76—150㎡76—150㎡

百貨大樓4萬(wàn)平方米15層16—30㎡16—30㎡35—45㎡16—3035—4550—60㎡

35—45㎡50—60㎡75—160㎡2400㎡

華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)2萬(wàn)多平方米5層4—9㎡80—120㎡157㎡4—9㎡15—36㎡35—60㎡80—120㎡157㎡15—36㎡35—60㎡80—120㎡157㎡m2左右

華聯(lián)商場(chǎng)6萬(wàn)平方米20層6—9m245—78m26—9m215—30m245—78m2

15—30m245—78m21000m2左右

友誼現(xiàn)代商廈4層15—24㎡15—24㎡28—35㎡15—24㎡28—35㎡

28—35㎡48—110㎡

小商品批發(fā)市場(chǎng)3層10—16㎡24—35㎡40—46㎡10—16㎡24—35㎡40—46㎡

24—35㎡40—46㎡75—110㎡

天壇家具城4000平方米4層6—9㎡155—220㎡6—9㎡155—220㎡300—350㎡450、600㎡155—220㎡300—350㎡450、600㎡

鑫城電腦城2萬(wàn)平方米2層30—45㎡45——70㎡30—45㎡45—70㎡

45—70㎡70—85㎡

當(dāng)前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)戶型面積主要以45㎡以下的戶型面積為主,46-70㎡、71㎡以上的戶型面積為輔。這只要是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的因素,而導(dǎo)致的戶型面積配比主要是小戶型為主。從戶型面積的配比上能夠看出環(huán)翠區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營(yíng)定位特性,小戶型的面積主要從事服裝等業(yè)態(tài),大戶型的面積主要集中在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進(jìn)行經(jīng)營(yíng),其出租率和出售率平均在五成左右,當(dāng)前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中,韓國(guó)服裝城、金地大廈兩家商城,其出售、出租率僅為48%、68%。其余商城出售、出租率均為90%以上。

2、售價(jià)分析

環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)在出售價(jià)格方面,以威勝大廈以2.3萬(wàn)元/㎡的價(jià)格位居出售價(jià)格榜首。對(duì)其原因分析主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是該項(xiàng)目地處威海最繁華的商業(yè)街區(qū),人流量高,是威海本地人和外地游人的主要購(gòu)物中心之一。二是該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理模式是統(tǒng)一管理,其物業(yè)公司的介入在一定程度上,提高了商場(chǎng)的檔次和購(gòu)物環(huán)境。其次,威勝大廈旁邊的友誼現(xiàn)代商廈,以2.1萬(wàn)元/㎡的價(jià)格位居出售價(jià)格第二位。其以高檔次、高品味、高價(jià)位的產(chǎn)品,樹(shù)立威海高檔購(gòu)物中心。最后是海港大廈、環(huán)球廣場(chǎng)和金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng),其出售價(jià)格分別是1.8萬(wàn)元/㎡、1.45萬(wàn)元/㎡和1萬(wàn)元/㎡。

3、租金分析

當(dāng)前環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價(jià)格分為三個(gè)檔次,威勝大廈、海港大廈、韓國(guó)服裝城出租價(jià)格最高,分別以4.9元/㎡/天、8.3元/㎡/天和7.4元/㎡/天的價(jià)格;金地大廈、環(huán)球廣場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)和天壇家具廣場(chǎng)出租價(jià)格居中,分別是3.1元/㎡/天、3元/㎡/天、2元/㎡/天和1.8元/㎡/天;出租價(jià)格最低的是鑫城電腦城、大世界、金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)和友誼現(xiàn)代商城等四個(gè),其出租價(jià)格分別以0.9元/㎡/天、1.44元/㎡天、1.4元/㎡/天和1.6元/㎡/天。另外,華聯(lián)商廈、百貨大樓和華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)因廠家統(tǒng)一進(jìn)行招商,故其出租、出售價(jià)格不詳。

其中,出租價(jià)格最高的是海港大廈,以8.3元/㎡/天的出租價(jià)格位居榜首。出租價(jià)格最低的是鑫城電腦城,其出租價(jià)格為0.9元/㎡/天。

(二)環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析

此次環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房市場(chǎng)調(diào)查,主要分為七大片區(qū)。即和平路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、戚家夼路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、光明路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、新威路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房和統(tǒng)一路街區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房。

1、售價(jià)分析

根據(jù)調(diào)查資料顯示,環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)其出售價(jià)格最高的是塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,其以2萬(wàn)元/㎡的價(jià)格,位居榜首。其依次是花園南路、和平路、新威路和統(tǒng)一路三個(gè)街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,其出售價(jià)格分別是1.6萬(wàn)元/㎡、1.4萬(wàn)元/㎡、1萬(wàn)元/㎡和0.9萬(wàn)元/㎡。

2、租金分析

根據(jù)調(diào)查資料顯示,環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出租價(jià)格最高的是花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,以2400元/㎡/年的價(jià)格位居威海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)榜首,其次是統(tǒng)一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六個(gè)街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,起出租價(jià)位分別為:1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。

3、業(yè)態(tài)分析

在環(huán)翠區(qū)各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)有業(yè)態(tài)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn),當(dāng)前從事最多的前四位業(yè)態(tài)是娛樂(lè)休閑業(yè)、茶店、零售業(yè)及藥品業(yè)和家具業(yè),(藥品業(yè)和家具業(yè)并列)其分別占總業(yè)態(tài)的27%、15%、12%、10%和10%;其中,娛樂(lè)休閑業(yè)位居總業(yè)態(tài)榜之首。其次是圖書(shū)音像業(yè)、洗染業(yè)、服裝/鞋業(yè)、餐飲業(yè)及其它業(yè)態(tài),分別占總業(yè)態(tài)的7%、7%、5%、5%和2%。

(三)環(huán)翠區(qū)專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示,威海市的專業(yè)市場(chǎng)大大小小不下五十個(gè),主要集中在環(huán)翠區(qū)附近,環(huán)翠區(qū)作為威海市的主要城區(qū),交易額達(dá)264830萬(wàn)元,交易成交額達(dá)301719萬(wàn)元,日平均人流量達(dá)10萬(wàn)人次以上,是威海重要的批發(fā)零售市場(chǎng)之一,更是威海專業(yè)市場(chǎng)中的”老大”。交易區(qū)內(nèi)以服裝、鞋類、小商品百貨、家具廣場(chǎng)、電腦器材、圖書(shū)音像的專業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營(yíng)為主。其中小商品批發(fā)市場(chǎng)、金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)、環(huán)球廣場(chǎng)、鑫城電腦城、天壇家具廣場(chǎng)等頗具規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一帶。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率達(dá)95%以上,檔位面積大、中、小,面積分別為600-450㎡、70-150㎡、8-16㎡,購(gòu)物環(huán)境很好,且擁有大批固定的客源。而新開(kāi)發(fā)或新裝修改造的專業(yè)市場(chǎng),如金地大廈,走的是中檔偏高的層次,定位為圖書(shū)、高中檔服裝、工藝品、餐飲等于一體的專業(yè)市場(chǎng),其開(kāi)業(yè)率、經(jīng)營(yíng)狀況不佳。由此可見(jiàn),其專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,市場(chǎng)定位尤為重要。

在這里主要針對(duì)小商品批發(fā)市場(chǎng)、金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)、環(huán)球廣場(chǎng)、鑫城電腦城和天壇家具廣場(chǎng)五個(gè)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格、實(shí)用率、面積和經(jīng)營(yíng)模式/效果進(jìn)行相關(guān)分析,從中剖析她們的經(jīng)營(yíng)狀況,希望對(duì)本項(xiàng)目的操作提供一定的借鑒意義。

1、專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查

(1)小商品批發(fā)市場(chǎng)

小商品批發(fā)市場(chǎng)位于威海最大的居民生活區(qū)附近,周邊人流量較多,其經(jīng)營(yíng)定位準(zhǔn)確,主要以小商品批發(fā)零售為主。當(dāng)前該廣場(chǎng)出租價(jià)格在1.4-2元/㎡/天,在威海商業(yè)地產(chǎn)中屬于低檔價(jià)位。因當(dāng)前已經(jīng)基本售完,出租率達(dá)到100%,因此未能探知其出售價(jià)位。在這里主要分析該廣場(chǎng)的戶型面積及經(jīng)營(yíng)管理情況。該項(xiàng)目定位在小商品批發(fā)零售,其在前期的招商、出售過(guò)程中,因投資商資金周轉(zhuǎn)方面的因素,導(dǎo)致前期營(yíng)銷推廣過(guò)程中受阻。其中,有部分商鋪后來(lái)作為抵帳。后因政府的相關(guān)介入,其招商工作才得意順利完成。當(dāng)前該廣場(chǎng)主要以10-16㎡的戶型對(duì)外出租,其統(tǒng)一的管理,獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式得到了廣大業(yè)主的喜好。

項(xiàng)目名稱小商品批發(fā)市場(chǎng)

項(xiàng)目類型專業(yè)小商品、雜品、百貨用品、食品批發(fā)零售

開(kāi)發(fā)商一輕開(kāi)發(fā),罐頭廠出資,政府入股

管理費(fèi)0.45元/㎡/天

地理位置文化中路

交通狀況3、6、7、19路車(chē)均到達(dá)

開(kāi)業(yè)時(shí)間12月21日1、2層試營(yíng)業(yè),8月20日正式營(yíng)業(yè)

總建筑面積萬(wàn)平方米

出租率100%

層數(shù)3層

建筑風(fēng)格歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格

售價(jià)對(duì)外不出售

租價(jià)2元/㎡.天1.4元/㎡.天1.7元/㎡.天

主力單位面積10-16㎡

經(jīng)營(yíng)模式及效果統(tǒng)一管理、獨(dú)立店面、自主經(jīng)營(yíng)

目標(biāo)客戶群主要以環(huán)翠區(qū)的批發(fā)兼零售群

人流量5000人次以上/天

經(jīng)營(yíng)定位食品、小商品批發(fā)、零售

各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積一層:辦公用品,食品、化妝品、玩具二層:針織品、小商品、玩具、飾品、宗教用品三層:布藝、服裝、插花、包具、床上用品等一層網(wǎng)點(diǎn)房2萬(wàn)元/50㎡/年。

(2)金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)

金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)是威海唯一一家大型圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng),其獨(dú)特的行業(yè)定位,為其奠定了無(wú)可替代的位置。該市場(chǎng)屬傳統(tǒng)建筑風(fēng)格,其市場(chǎng)環(huán)境一般。金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)的主力面積為78-150㎡,其出租、出售價(jià)格均屬低檔價(jià)格。因?yàn)槭峭Ｎㄒ灰患覉D書(shū)批發(fā)零售的市場(chǎng),因此其當(dāng)前擁有固定的客源,日均人流量約在人次左右。

項(xiàng)目名稱金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)

項(xiàng)目類型圖書(shū)批發(fā)

開(kāi)發(fā)商新聞出版局

物業(yè)公司威海市金谷物業(yè)管理公司

管理費(fèi)暫未收

地理位置汽車(chē)站南150米,塔山生活區(qū)北側(cè)。

交通狀況5、7、9路等車(chē)均到達(dá)

開(kāi)業(yè)時(shí)間.12.11

總建筑面積8萬(wàn)平方米

出租率97%

層數(shù)3層

建筑風(fēng)格傳統(tǒng)建筑

售價(jià)最高最低均價(jià)

10000元/㎡.5500元/㎡.7750元/㎡.

租價(jià)1.2元/㎡.天0.9元/㎡.天1.05元/㎡.天

主力單位面積78-150㎡

經(jīng)營(yíng)模式及效果分租各大批書(shū)商14家,是威海最大規(guī)模的圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)

目標(biāo)客戶群三市三區(qū)的書(shū)店、書(shū)商和部分學(xué)校

人流量人次左右/天

經(jīng)營(yíng)定位批發(fā)圖書(shū)

各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積地下一層:圖書(shū)一層:金谷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和臨街網(wǎng)點(diǎn)房二層:金谷糖酒超市

(3)環(huán)球廣場(chǎng)

環(huán)球廣場(chǎng)位于昆明路(大世界西側(cè)),威海首條步行街區(qū)內(nèi)。地理位置優(yōu)越,開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的資金勢(shì)力為該項(xiàng)當(dāng)前期操作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在項(xiàng)當(dāng)前期操作中,其強(qiáng)大的廣告渲染力,吸引了大量的投資者的目光。該項(xiàng)目主要以經(jīng)營(yíng)服裝批發(fā)零售為主,其經(jīng)營(yíng)面積有16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120㎡和120㎡以上等不同類型的面積,供置業(yè)者選擇。該廣場(chǎng)良好的購(gòu)物環(huán)境,成為本地消費(fèi)者娛樂(lè)休閑購(gòu)物場(chǎng)所。究其原因,一是該廣場(chǎng)統(tǒng)一管理、獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式。其次是良好的物業(yè)公司的介入,為消費(fèi)者提供了一個(gè)良好的購(gòu)物休閑環(huán)境。其中良好的物業(yè)公司介入對(duì)置業(yè)者在購(gòu)買(mǎi)投資過(guò)程中,增加了一定的信心。

其次,該廣場(chǎng)的出售價(jià)格和出租價(jià)格,在威海本地屬于中高檔,與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位吻合。當(dāng)前該廣場(chǎng)的出租率達(dá)到98%左右。

項(xiàng)目名稱環(huán)球廣場(chǎng)

項(xiàng)目類型服裝商場(chǎng)

開(kāi)發(fā)商環(huán)球建設(shè)有限公司

物業(yè)公司威海環(huán)球廣場(chǎng)物業(yè)管理公司

管理費(fèi)0.5元/㎡天(包括空調(diào)費(fèi)、管理費(fèi))

地理位置昆明路(大世界西側(cè))

交通狀況2、8、15、17、18、21、25路車(chē)

開(kāi)業(yè)時(shí)間1998年

總建筑面積1萬(wàn)平方米

出租率98%左右

層數(shù)3層

建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格

售價(jià)最高最低均價(jià)

14500元/㎡14000元/㎡14250元/㎡

租價(jià)3元/㎡天2元㎡天2.5元/㎡.年

主力單位面積16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120㎡

經(jīng)營(yíng)模式及效果統(tǒng)一管理,獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)

目標(biāo)客戶群威海市中層消費(fèi)群體及旅游者

人流量4萬(wàn)人次左右/天

經(jīng)營(yíng)定位中檔服裝市場(chǎng),有部分韓國(guó)商友會(huì)場(chǎng)館

各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積-1層:華聯(lián)環(huán)球食品超市;1層:服裝、領(lǐng)帶、漁桿、鞋帽、飾品等;2層:服裝、包、鞋、兒童天地

(4)鑫城電腦城

鑫城電腦城位于昆明路、大世界西側(cè),與環(huán)球廣場(chǎng)像連接。地理位置繁華,是威海唯一兩家大型電腦器材用品商場(chǎng)之一。該商場(chǎng)主要目標(biāo)客戶群為公司及私人。日人流量在4000人次左右,節(jié)假日期間人流量會(huì)達(dá)到7000人次以上。該商場(chǎng)的主要面積為30-45㎡、45-70㎡、270-85㎡和150㎡以上,四個(gè)不同面積。該商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境一般,其租金價(jià)格是威海商業(yè)地產(chǎn)中最低的一位。產(chǎn)品相對(duì)較齊全,和商場(chǎng)內(nèi)部業(yè)主溝通時(shí),發(fā)現(xiàn)該商場(chǎng)受節(jié)假日因素影響很大。

項(xiàng)目名稱鑫城電腦城

項(xiàng)目類型專業(yè)電腦城

開(kāi)發(fā)商鑫城大廈

管理費(fèi)物業(yè)費(fèi)0.28元/㎡/天

地理位置光明路80號(hào),大世界西側(cè)。

交通狀況2、6、8、15、17、18、21路車(chē)均到達(dá)

開(kāi)業(yè)時(shí)間

總建筑面積2萬(wàn)平方米

出租率98%

層數(shù)2層

建筑風(fēng)格現(xiàn)代寫(xiě)字樓建筑風(fēng)格

售價(jià)對(duì)外不出售

租價(jià)0.9元/㎡.天0.5元/㎡.天0.7元/㎡.天

主力單位面積30-45㎡、45-70㎡、70-85㎡

經(jīng)營(yíng)模式及效果統(tǒng)一管理,自主經(jīng)營(yíng)

目標(biāo)客戶群企業(yè)及個(gè)人

人流量4000人次左右/天

經(jīng)營(yíng)定位專業(yè)電腦城

各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積一層:電腦器材及各類軟件二層:主要是電腦公司

(5)天壇家具廣場(chǎng)

天壇家具廣場(chǎng)作為市中心唯一一家大型家具廣場(chǎng),其優(yōu)越的地理位置和良好的購(gòu)具環(huán)境是其它同類商場(chǎng)所不能比擬的。該廣場(chǎng)集中了全國(guó)各大品牌家具產(chǎn)品,另外還包括國(guó)外的家具品牌。其為威海地區(qū)高檔購(gòu)買(mǎi)家具的廣場(chǎng)。因經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)因素的限制,(主力面積集中在160㎡以上)該廣場(chǎng)的出租價(jià)格為1.5-1.8/㎡/天之間,屬于低檔價(jià)位。

項(xiàng)目名稱天壇家具城

項(xiàng)目類型家具城

管理費(fèi)包含在租金內(nèi)

地理位置汽車(chē)站西側(cè),解放路6號(hào)

交通狀況1、2、12、27路車(chē)均到達(dá)

開(kāi)業(yè)時(shí)間1999年

總建筑面積4萬(wàn)多平方米

出租率100%

層數(shù)4層(加地下層)

建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格

租價(jià)最高最低均價(jià)

1.8元/㎡.天1.5元/㎡.天1.65元/㎡.天

主力單位面積50-600㎡

經(jīng)營(yíng)模式及效果中高檔次,大部分為聯(lián)營(yíng),地下室分租

目標(biāo)客戶群本地消費(fèi)者和周邊城市居民

人流量少,主要針對(duì)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)群體

經(jīng)營(yíng)定位中檔

各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積地下一層:沙發(fā)、廚具、辦公用品。一層:家具、沙發(fā)、紅木產(chǎn)品。二層:家具、辦公用品。三層:家具(有光明、華鶴等品牌)

2、租售價(jià)格分析

上述五個(gè)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)其在經(jīng)營(yíng)定位上,分別定位在小商品批發(fā)、圖書(shū)音像業(yè)、服裝/鞋業(yè)、IT業(yè)和家具業(yè)五個(gè)行業(yè)。其經(jīng)營(yíng)面積根據(jù)自身獨(dú)特的行業(yè)屬性而定。其價(jià)格最高的為環(huán)球廣場(chǎng),以2-3元/㎡/天的價(jià)格位居環(huán)翠區(qū)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)榜首,其它價(jià)格之間相差不到1元。這些專業(yè)市場(chǎng)的租售價(jià)格如下:

二、威海市高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

高區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭,全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)57.64億元,占威海市區(qū)生產(chǎn)總值的25.61%。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng),整個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)貨源充分,繁榮活躍,物價(jià)適中,買(mǎi)方市場(chǎng)日益突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)高區(qū)社會(huì)消費(fèi)品銷售總額為48.41億元,增長(zhǎng)7.6%;全區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值26.34億元,比上年降低了10.92%;第二產(chǎn)業(yè)增加值21.5億元,比上年增長(zhǎng)了10.57%;第三產(chǎn)業(yè)增加值9.8億元,比上年增長(zhǎng)25.8%;市場(chǎng)價(jià)格總水平較上年略有上升。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比上年上升0.1%。下面我們主要針對(duì)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析:

(一)高區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析

根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,高區(qū)當(dāng)前共有5家大型商業(yè)地產(chǎn),其中檔次最高的為利群購(gòu)物廣場(chǎng);建城廣場(chǎng)為低檔。另外還有大屋建材裝飾城、威韓商貿(mào)城、棱方園家具廣場(chǎng)等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。

1、規(guī)模分析

高區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表

樓盤(pán)名稱建筑規(guī)模層數(shù)面積主力戶型暢銷戶型

棱方園家具廣場(chǎng)2.3萬(wàn)平方米1層35—60㎡35—60㎡35—60㎡75—135㎡

大屋建材裝飾商場(chǎng)2.5萬(wàn)平方米5層40——60㎡150—200㎡40—60㎡75—110㎡110—140㎡150—200㎡75—110㎡110—140㎡150—200㎡左右

威韓商貿(mào)城4.1萬(wàn)平方米1層45—60㎡75—110㎡75—110㎡

75—110㎡110—140㎡

建盛廣場(chǎng)3000平方米7層15—35㎡15——55㎡15——35㎡46——55㎡

46—55㎡107—140㎡1200㎡左右

利群購(gòu)物廣場(chǎng)2萬(wàn)平方米4層16—45㎡16—45㎡16—45㎡45—60㎡60—120㎡120㎡以上45—60㎡60—120㎡120㎡以上

當(dāng)前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)戶型面積主要以45-80㎡之間的戶型面積為主,45㎡以上、75-200㎡的戶型面積為輔。這主要是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的因素,而導(dǎo)致的戶型面積配比以中戶型為主。從戶型面積的配比上能夠看出高區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營(yíng)定位特性,小戶型的面積主要表現(xiàn)在零售業(yè)態(tài),大戶型的面積主要集中在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,高區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進(jìn)行經(jīng)營(yíng),其出租率占主

導(dǎo)地位,當(dāng)前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中,除建盛廣場(chǎng)出租率較低外,其余商業(yè)出租情況較好。

2、租金分析

當(dāng)前高區(qū)商業(yè)物業(yè)基本處于開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài),售價(jià)難以調(diào)查,這里重點(diǎn)分析租金水平。高區(qū)商業(yè)物業(yè)出租價(jià)格分為三個(gè)檔次,大屋建材裝飾城以3.7元/㎡/天的出租價(jià)格,位居高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首;利群購(gòu)物廣場(chǎng)、威韓商貿(mào)城、建城廣場(chǎng)的出租價(jià)格居中,分別是2元/㎡/天、1.8元/㎡/天和1.3元/㎡/天;出租價(jià)格最低的是位于體育廣場(chǎng)附近的棱方園家具廣場(chǎng),其出租價(jià)格分別為0.8元/㎡/天。其中,出租價(jià)格最高的是大屋建材裝飾城,以3.7元/㎡天的出租價(jià)格位居榜首。出租價(jià)格最低的是棱方園家具廣場(chǎng),其出租價(jià)格為0.8元/㎡/天。其余商業(yè)地產(chǎn)之間相差不超過(guò)0.5元/㎡/天。

(二)高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析

此次高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,主要分為四大片區(qū)。即高區(qū)張村附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、高區(qū)帝王宮附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房和高區(qū)神道口/臥龍山附近周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房。根據(jù)調(diào)查資料顯示,高區(qū)整體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)的出售、出租價(jià)格僅次于環(huán)翠區(qū),在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出售、出租價(jià)格中,整體排列第二。其中,出售、出租價(jià)格最高的是高區(qū)神道口/臥龍山附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,其以1.5萬(wàn)元/㎡和1500元/㎡/年的價(jià)格,位居榜首。出售、出租價(jià)格最低的為高區(qū)張村附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,0.28萬(wàn)元/㎡和114元/㎡/年。

1、高區(qū)張村附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析

當(dāng)前高區(qū)張村商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房主要有金都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、建盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、大明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)。其中出售價(jià)格最高的為建盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所開(kāi)發(fā)的,其以4500元/㎡的出售價(jià)格位居張村附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的榜首,最低的為金都房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所開(kāi)發(fā)的,其出售價(jià)格為2800元/㎡。其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房面積主要集中在45-78㎡之間。其中,大明房產(chǎn)的出租價(jià)格為114元/㎡/年。該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在零售業(yè)和餐飲業(yè)。

2、高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析

在高區(qū)利群附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房調(diào)查中,主要針對(duì)吉林路(東、西道)和大屋建材裝飾城附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房進(jìn)行了相關(guān)采樣調(diào)查。其中,吉林東路的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的價(jià)格最高,其以1200元/㎡/年的出租價(jià)格排列第一。其它兩處的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的出租價(jià)格為400元/㎡/年的價(jià)格。在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的面積方面,該區(qū)域的網(wǎng)點(diǎn)房面積集中在30-90㎡之間,其業(yè)態(tài)主要集中在零售業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)和部分專業(yè)店。

3、高區(qū)帝王宮附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析

在高區(qū)帝王宮附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房進(jìn)行的相關(guān)采樣調(diào)查中。出租價(jià)格最高的為濱洲北街和青州街附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,其出租價(jià)格為500元/㎡/年。其次是長(zhǎng)春路和文化西路,出租價(jià)格分別為450元/㎡/年和350元/㎡/年。

在出售價(jià)格方面,濱洲北街的出售價(jià)格最高,其出售價(jià)為6000元/㎡。青州街和長(zhǎng)春路附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出售價(jià)格為4000元/㎡和3980元/㎡。該區(qū)域的網(wǎng)點(diǎn)房面積主要集中在20-70㎡之間,部分網(wǎng)點(diǎn)房面積在120-200㎡之間。

4、高區(qū)神道口/臥龍山附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析

高區(qū)神道口/臥龍山附近是威海幾大居民社區(qū)之一,其人流量大,消費(fèi)頻次高,故該區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房及商業(yè)業(yè)態(tài)較為多樣。在這一區(qū)域內(nèi),我們主要對(duì)醫(yī)藥公司大樓附近、環(huán)保局附近、古陌小區(qū)附近、朝陽(yáng)新區(qū)附近及朝陽(yáng)小區(qū)南區(qū)附近的社區(qū)/街道網(wǎng)點(diǎn)房進(jìn)行了相關(guān)采樣調(diào)查。其中在網(wǎng)點(diǎn)房的出售價(jià)格方面上,古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出售價(jià)格最高,以1.5萬(wàn)元/㎡的價(jià)格位居高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房榜首。其次依次是環(huán)保局附近、醫(yī)藥公司大樓附近、朝陽(yáng)新區(qū)和朝陽(yáng)小區(qū)南區(qū),它們的出售價(jià)格分別是1.3萬(wàn)元/㎡、1.1萬(wàn)元/㎡、0.8萬(wàn)元/㎡和0.7萬(wàn)元/㎡。

在出租價(jià)格方面,古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房以1500元/㎡/年的出租價(jià)格位居榜首。其余出租價(jià)格在360-666元/㎡/年之間,具體詳情見(jiàn)下圖:

5、高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)分析

在商業(yè)業(yè)態(tài)中,前四位的業(yè)態(tài)是餐飲業(yè)、通信業(yè)、零售業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè),分別占總業(yè)態(tài)的19%、15%、11%和9%,其中餐飲業(yè)所占比重最多。其它業(yè)態(tài)分別為建材裝飾業(yè)8%、家電業(yè)7%、藥品業(yè)7%、服裝業(yè)4%、圖書(shū)音像業(yè)4%、旅社/賓館業(yè)4%,以及其它業(yè)態(tài)的12%。

(三)高區(qū)專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

高區(qū)位于威海市西部,是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的中心,是威海市科技信息中心、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中心和交通樞紐。交易額達(dá)94696萬(wàn)元,交易成交額達(dá)137873萬(wàn)元,日平均人流量達(dá)10萬(wàn)人次左右。交易區(qū)內(nèi)以家具裝飾材料、家具產(chǎn)品等專業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營(yíng)為主。下面我們對(duì)該區(qū)域內(nèi)主要的專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析:

1、專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查

(1)棱方園家具廣場(chǎng)

棱方園家具廣場(chǎng)位于文化西路,體育館附近。是高區(qū)大型家具廣場(chǎng)之一。其優(yōu)越的地理位置和良好的購(gòu)具環(huán)境是高區(qū)其它同類商場(chǎng)所不能比擬的。該廣場(chǎng)集中了國(guó)內(nèi)外各大知名品牌家具。其為威海地區(qū)高檔購(gòu)買(mǎi)家具的廣場(chǎng)之一。因經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)因素的限制,(主力面積集中在70-135㎡之間)該廣場(chǎng)的出租價(jià)格為0.5-0.8/㎡/天之間,屬于低檔價(jià)位。

項(xiàng)目名稱棱方園家具廣場(chǎng)

項(xiàng)目類型家具裝飾用品商城

管理費(fèi)0.3元/㎡天

地理位置文化西路

交通狀況7、12路

開(kāi)業(yè)時(shí)間

總建筑面積23000平方米

實(shí)用率87%

層數(shù)1層

建筑風(fēng)格現(xiàn)代躍式展示會(huì)所建筑

售價(jià)對(duì)外不出售

租價(jià)0.8元/㎡天0.5元/㎡天0.65元/㎡天

主力單位面積35—60㎡、75—135㎡

經(jīng)營(yíng)模式及效果統(tǒng)一管理,自主經(jīng)營(yíng)

目標(biāo)客戶群威海社區(qū)居民

人流量少。主要針對(duì)需求性的目標(biāo)消費(fèi)群體

經(jīng)營(yíng)定位家具廣場(chǎng)

各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積一樓:家具系列

(2)威韓商貿(mào)城

該商城位于高區(qū)文化西路,利群購(gòu)物廣場(chǎng)附近。該商城總建筑面積為4.1萬(wàn)平方米,共分六個(gè)展區(qū),整體規(guī)模較為龐大。但商城內(nèi)的購(gòu)物環(huán)境一般,現(xiàn)場(chǎng)給人凌亂,從而在一定程度上降低了該商城的產(chǎn)品檔次。其租金價(jià)格為1-1.8元/㎡/天之間,屬于低檔價(jià)位。其單體營(yíng)業(yè)面積主要集中在70-150㎡之間,部分在45-60㎡。

項(xiàng)目名稱威韓商貿(mào)城

項(xiàng)目類型家具市場(chǎng)

開(kāi)發(fā)商威海威韓商城有限責(zé)任公司

物業(yè)公司盛德物業(yè)有限公司

管理費(fèi)0.26元/㎡/天

地理位置高區(qū)文化西路

交通狀況7、12、路車(chē)

開(kāi)業(yè)時(shí)間家居廣場(chǎng).1.9二期工程

總建筑面積4.1萬(wàn)平方米

實(shí)用率98%以上

層數(shù)1層(共六個(gè)區(qū))

建筑風(fēng)格普通聯(lián)體展示廳

售價(jià)對(duì)外不出售

租價(jià)1.8元/㎡.天1.0元/㎡.天1.4元/㎡.天

主力單位面積45—60㎡、75—110㎡、110—150㎡

經(jīng)營(yíng)模式及效果統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng)

目標(biāo)客戶群榮成、文登、煙臺(tái)、龍口等地

人流量少,主要是針對(duì)購(gòu)買(mǎi)家具的目標(biāo)消費(fèi)者

經(jīng)營(yíng)定位家居廣場(chǎng)較高檔次商貿(mào)城中低檔

各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積1區(qū)辦公、套房、沙發(fā)、表、工藝品2區(qū)小吃街3區(qū)套房、沙發(fā)、床、辦公用品4區(qū)聯(lián)營(yíng),套房、沙發(fā)、床、辦公用品5區(qū)家具用品6區(qū)小吃街

(3)大屋建材裝飾商城

該商城地處文化西路175號(hào),是高區(qū)唯一一家大型建材裝飾商場(chǎng)。其優(yōu)越的地理位置和良好的購(gòu)具環(huán)境吸引了大量的目標(biāo)群體。該商城單體經(jīng)營(yíng)面積類型較多,切分布均勻。該商城的出租價(jià)格為1.2-3.7/㎡/天之間,屬于高中檔價(jià)位。當(dāng)前商城實(shí)用率為97%。

項(xiàng)目名稱大屋建材裝飾商城

項(xiàng)目類型建材裝飾商城

開(kāi)發(fā)商大屋地產(chǎn)有限公司

物業(yè)公司威海大屋物業(yè)管理公司

管理費(fèi)0.2元/㎡/天

地理位置文化西路175號(hào)

交通狀況7、12、17路

開(kāi)業(yè)時(shí)間1999.10.23

總建筑面積25000平方米

實(shí)用率97%(當(dāng)前三樓有部分商戶剛剛?cè)腭v,正在裝修)

層數(shù)5層

建筑風(fēng)格現(xiàn)代復(fù)式商廈

租價(jià)3.7元/㎡天1.2元/㎡.天2.45元/㎡.天

主力單位面積40—60㎡、75—110㎡、110—140㎡、150—200㎡左右

經(jīng)營(yíng)模式及效果統(tǒng)一管理,獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)

目標(biāo)客戶群主要為三區(qū)居民,榮成、文登、乳山較少

人流量少,主要是針對(duì)購(gòu)買(mǎi)家具的目標(biāo)消費(fèi)者

經(jīng)營(yíng)定位建材商品

各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積1層:廚柜、地板、板材、木線條、五金、實(shí)木門(mén)2層:潔具、瓷磚、衛(wèi)浴、陶瓷3層燈具、布藝4層.5層辦公(威海最大最齊全的建材專業(yè)裝飾商城)

2、租售價(jià)格分析

棱方園家具廣場(chǎng)、大屋建材裝飾商城、威韓商貿(mào)城等專業(yè)市場(chǎng)都集中在文化西路和文化中路一帶。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率達(dá)97%左右。檔位面積為中、大,面積分別為40-60㎡、150-200㎡。環(huán)境適中,(威韓商貿(mào)城略顯凌亂)它們擁有一定的固定客源。其中”棱方園家具廣場(chǎng)”的家具系列展,被受周邊家裝企業(yè)所關(guān)注。當(dāng)前主要以出租的形式進(jìn)行相關(guān)招商。其出租價(jià)格最高的為大屋建材裝飾商場(chǎng),3.7元/㎡/天。威韓商貿(mào)城的出租價(jià)格第二,1-1.8元/㎡/天;棱方園家具廣場(chǎng)的出租價(jià)格第三,為0.5-0.8元/㎡/天。

3、出租率分析

當(dāng)前商場(chǎng)出租率方面”威韓商貿(mào)城”為98%左右,”棱方園家具廣場(chǎng)”為87%,”大屋建材裝飾商場(chǎng)”為97%。

三、威海市經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

高區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭,全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)69.4億元,占威海市區(qū)生產(chǎn)總值的30.83%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值43360元。

威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng),整個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)貨源充分,繁榮活躍,物價(jià)適中,買(mǎi)方市場(chǎng)日益突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)經(jīng)區(qū)社會(huì)消費(fèi)品銷售總額為59.17億元,增長(zhǎng)9.6%;全區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值17.52億元,比上年增長(zhǎng)了24.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值27.29億元,比上年增長(zhǎng)了31.13%;第三產(chǎn)業(yè)增加值14.36億元,比上年增長(zhǎng)14.78%;市場(chǎng)價(jià)格總水平較上年略有上升。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比上年上升0.1%。下面我們主要針對(duì)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析:

(一)經(jīng)區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析

根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,經(jīng)區(qū)當(dāng)前共有3家大型商業(yè)地產(chǎn),其中檔次最高的為僑鄉(xiāng)購(gòu)物廣場(chǎng);另外還有齊魯商城、萬(wàn)發(fā)裝飾建材城兩家專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。

1、規(guī)模分析

經(jīng)區(qū)各商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)規(guī)模一覽表

樓盤(pán)名稱建筑規(guī)模層數(shù)面積主力戶型暢銷戶型

僑鄉(xiāng)購(gòu)物廣場(chǎng)5萬(wàn)平方米3層20—60㎡2萬(wàn)㎡20—60㎡70—150㎡2萬(wàn)㎡

萬(wàn)發(fā)裝飾材料城2萬(wàn)平方米1層60—75㎡90—130㎡140—150㎡60——75㎡80——95㎡90——135㎡140——150㎡80—95㎡90—130㎡120—135㎡140—150㎡

齊魯商城1.2萬(wàn)平方米3層34—65㎡34—65㎡50—70㎡34——65㎡50——70㎡

50—70㎡80—130㎡

2、租售價(jià)格分析

當(dāng)前經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價(jià)格分為兩個(gè)檔次,僑鄉(xiāng)購(gòu)物廣場(chǎng)以5.5元/㎡/天的出租價(jià)格及2.16萬(wàn)元/㎡的出售價(jià)格,位居經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首;齊魯商城的出租價(jià)格為0.66元/㎡/天。

(二)經(jīng)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析

在經(jīng)區(qū)長(zhǎng)峰/蒿迫附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房調(diào)查中,主要針對(duì)通城大廈、長(zhǎng)峰市場(chǎng)、海鑫旅館、齊魯大道附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房進(jìn)行了相關(guān)采樣調(diào)查。

1、租售價(jià)格分析

根據(jù)調(diào)查,通城大廈的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的出售價(jià)格最高,其以7000元/㎡的出售價(jià)格排列第一。海鑫旅館和長(zhǎng)峰市場(chǎng)附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出售價(jià)格為5500元/㎡和3000元/㎡。

在出租價(jià)格方面,齊魯大道的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出租價(jià)格最高。以480元/㎡/年的價(jià)格位居榜首。其次,依次是通城大廈的466元/㎡/年;海鑫旅館的185元/㎡/年及長(zhǎng)峰市場(chǎng)180元/㎡/年。

2、業(yè)態(tài)分析

在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的面積方面,該區(qū)域的網(wǎng)點(diǎn)房面積集中在100㎡左右,在商業(yè)業(yè)態(tài)方面,其零售業(yè)占總業(yè)態(tài)的28%,排列第一。其它依次是娛樂(lè)休閑業(yè)、通信業(yè)、服裝/鞋業(yè)、餐飲業(yè)、醫(yī)藥業(yè)及其它相關(guān)業(yè)態(tài),分別占總業(yè)態(tài)的16%、12%、8%、8%、8%和20%。

(三)經(jīng)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

經(jīng)區(qū)位于威海市南部,是威海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的中心,是威海市未來(lái)的行政區(qū)域和交通樞紐。交易額達(dá)86005萬(wàn)元,交易成交額達(dá)142855萬(wàn)元,日平均人流量達(dá)8萬(wàn)人次左右。交易區(qū)內(nèi)以家具裝飾材料、家具裝飾用品等專業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營(yíng)為主。其中,區(qū)內(nèi)萬(wàn)發(fā)裝飾材料商場(chǎng)、齊魯商場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)都集中在青島路齊魯大道一帶。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率達(dá)93%以上。檔位面積為中,面積分別為50-70㎡、140-150㎡。環(huán)境適中,它們擁有一定的固定客源。(具體詳情見(jiàn)下圖)

項(xiàng)目名稱齊魯商城萬(wàn)發(fā)裝飾建材城

項(xiàng)目類型家具裝飾用品商城家裝裝飾材料露天市場(chǎng)

開(kāi)發(fā)商?hào)|方集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司威海汽運(yùn)有限公司

地理位置齊魯大道青島路,竹島

交通狀況112路(小客)、10路1、12、26、21、27路

總建筑面積1平方米2萬(wàn)平方米

實(shí)用率93%100%

層數(shù)3層1層

建筑風(fēng)格現(xiàn)代寫(xiě)字樓現(xiàn)代展覽中心

租價(jià)0.66元/㎡/天0.47元/㎡/天0.565/㎡/天

主力單位面積50-70平方米60—75㎡、80—95㎡、90—130㎡、120—135㎡、140—150㎡

經(jīng)營(yíng)模式及效果獨(dú)立店鋪,自主經(jīng)營(yíng)。出租形式

目標(biāo)客戶群周邊社區(qū)居民,中等收入人群竹島輻射范圍的、市內(nèi)裝修所需材料

經(jīng)營(yíng)定位家具建材威海市區(qū)內(nèi)的中高檔衛(wèi)生潔具、陶瓷、板材、五金、燈具的裝飾材料市場(chǎng)

各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積一樓:木地板、實(shí)木門(mén)、各種板材、木線條。二樓:百貨超市三樓:燈飾、五金用品、交電材料、布藝窗簾、廚房用品。主要經(jīng)營(yíng)板材、潔具、陶瓷、板材市場(chǎng);

齊魯商城位于齊魯大道附近,由東方集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)。商場(chǎng)優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境,吸引了周邊大量居民的關(guān)注。其出租價(jià)格為0.47-0.66元/㎡/天,單體經(jīng)營(yíng)面積主要集中在50-70㎡之間,其出租率為93%左右。

萬(wàn)發(fā)裝飾建材城位于青島路、竹島附近,2萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)面積,促使其成為經(jīng)區(qū)唯一一家大型裝飾建材市場(chǎng)。其開(kāi)發(fā)商為威海汽運(yùn)有限公司,優(yōu)越的地理位置和準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)定位,為其發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。當(dāng)前改裝飾建材城出租率為100%。

第三部分威海市商業(yè)業(yè)態(tài)分析

此項(xiàng)分析所用的數(shù)據(jù),都由我方專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查人員,經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)采訪式的調(diào)查方法取得。調(diào)查目的主要是對(duì)威?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營(yíng)狀況、居民消費(fèi)習(xí)慣及前景進(jìn)行分析,從而為天都項(xiàng)目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。

一、威海市家電業(yè)分析

此項(xiàng)調(diào)查主要涉及威海百貨大樓、威海華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)、威海華聯(lián)商廈、威海利群購(gòu)物廣場(chǎng)、威海三聯(lián)家電等五家大型綜合家電賣(mài)場(chǎng),調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品牌、經(jīng)營(yíng)狀況等五項(xiàng)內(nèi)容。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查,數(shù)據(jù)來(lái)源基本詳實(shí)、準(zhǔn)確。

(一)威海市家電業(yè)經(jīng)營(yíng)品種分析

本項(xiàng)調(diào)查共涉及家電類經(jīng)營(yíng)品種二十多個(gè),因品種比較繁雜,況且有些產(chǎn)品不具有市場(chǎng)代表性,因此在此我們只對(duì)其中品牌數(shù)量較多的,能代表威海家電業(yè)主流方向的電視機(jī)、冰箱冰柜、音響(家庭影院)、洗衣機(jī)、空調(diào)、油煙機(jī)、燃?xì)庠?、熱水器?個(gè)經(jīng)營(yíng)品類進(jìn)行分析。

1、威海家電業(yè)總體經(jīng)營(yíng)品類分析:

在被調(diào)查的五大賣(mài)場(chǎng)中共有以上8類家電經(jīng)營(yíng)單位250個(gè)(其中品牌多數(shù)重復(fù)),其數(shù)量分布如下:

從以上數(shù)據(jù)能夠看出:

第一,家電行業(yè)整體供應(yīng)量巨大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

第二,電視機(jī)、冰箱與空調(diào)機(jī)三大品類依然牢牢占據(jù)市場(chǎng)的較大份額,且大多數(shù)經(jīng)營(yíng)品牌雷同,競(jìng)爭(zhēng)激烈。

第三,油煙機(jī)、燃?xì)庠?熱水器等廚衛(wèi)家電異軍突起,正逐步成為家電行業(yè)的重要組成部分。

2、五大家電賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品類分析:

從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出:

第一,五大賣(mài)場(chǎng)家電經(jīng)營(yíng)數(shù)量基本不相上下,但都有自己的強(qiáng)項(xiàng):百貨大樓冰箱冰柜經(jīng)營(yíng)品牌較多;華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)的燃?xì)庠罱?jīng)營(yíng)品類較多;華聯(lián)商廈的音響(家庭影院)經(jīng)營(yíng)品類較多,利群購(gòu)物廣場(chǎng)的電視機(jī)品牌而三聯(lián)家電的電視機(jī)和空調(diào)品牌較多。

第二,音響(家庭影院)類產(chǎn)品主要集中在百貨大樓和華聯(lián)商廈兩大賣(mài)場(chǎng),說(shuō)明這兩大賣(mài)場(chǎng)的高端客戶比較多。

第三,空調(diào)在五大賣(mài)場(chǎng)的分布基本均衡,但又以三聯(lián)經(jīng)營(yíng)品牌較多,顯示出專業(yè)的家電市場(chǎng)在貨源組織上的一定優(yōu)勢(shì)

第四,家電行業(yè)已經(jīng)比較成熟,市場(chǎng)細(xì)分比較精細(xì)。

(二)威海市家電類經(jīng)營(yíng)面積分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)五大賣(mài)場(chǎng)8類家電類經(jīng)營(yíng)面積達(dá)5143平米,其中電視機(jī)的經(jīng)營(yíng)面積高達(dá)平米,接近總體經(jīng)營(yíng)面積的一半,其大致的經(jīng)營(yíng)面積分布如下:

從以上數(shù)據(jù)能夠看出:

第一,電視機(jī)的經(jīng)營(yíng)面積在整個(gè)家電行業(yè)中一枝獨(dú)秀,電視機(jī)依然是家電經(jīng)營(yíng)的重中之重。

第二,電視機(jī)、冰箱冰柜以及空調(diào)的經(jīng)營(yíng)面積普遍較大,說(shuō)明商家比較注重這三類商品的賣(mài)場(chǎng)布置,也是她們的主要銷售對(duì)象。這類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。

第三,油煙機(jī)、燃?xì)庠钜约盁崴鞯葟N衛(wèi)家電的經(jīng)營(yíng)品種雖然不少但經(jīng)營(yíng)面積卻

第四,大打折扣,說(shuō)明大多數(shù)商家對(duì)此類商品普遍不夠重視,估計(jì)此類商品發(fā)展空間較大。

由以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出:

第一,三聯(lián)家電作為專業(yè)的大型家電經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,在經(jīng)營(yíng)面積上具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

第二,電視機(jī)和空調(diào)是三聯(lián)家電的主要經(jīng)營(yíng)品類,大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)面積對(duì)她們的陳列與推廣具有相當(dāng)空間優(yōu)勢(shì)。

第三,除三聯(lián)家電外,其它四家家電賣(mài)場(chǎng)規(guī)模普遍較小,從一定程度上造成了賣(mài)場(chǎng)氛圍的擁擠與雜亂,購(gòu)物環(huán)境必稍遜于三聯(lián)家電。

第四,三聯(lián)家電依然是威海家電業(yè)的一個(gè)標(biāo)尺,要想在威海家電業(yè)中突圍項(xiàng)目規(guī)模應(yīng)向三聯(lián)家電看齊。天都的經(jīng)營(yíng)規(guī)模須斟酌商榷。

專業(yè)的家電賣(mài)場(chǎng)在家電的銷售上具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì),而威海的專業(yè)的家電賣(mài)場(chǎng)現(xiàn)在只有三聯(lián)家電一家,天都如做為專業(yè)的家電賣(mài)場(chǎng)有一定發(fā)展空間。

(三)威海居民購(gòu)買(mǎi)家電的習(xí)慣分析

1、因?yàn)榧译婎愐话銉r(jià)值較高,因此在購(gòu)買(mǎi)時(shí)一般不是個(gè)人行為而是兩個(gè)或幾個(gè)人的共同購(gòu)買(mǎi)行為,購(gòu)買(mǎi)比較謹(jǐn)慎。

2、較大的專業(yè)的家電賣(mài)場(chǎng)是她們主要購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)所,一是選擇空間較大,二是質(zhì)量和售后服務(wù)有保障。

3、一般一次成交的機(jī)會(huì)不是很大,大多數(shù)消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)家電時(shí)會(huì)貨比三家,比價(jià)格比質(zhì)量比品牌。

4、完善的售后服務(wù)以及三包措施得到越來(lái)越多的消費(fèi)者的認(rèn)可,并在銷售中起到越來(lái)越重要的作用。

(四)威海家電市場(chǎng)前景分析

1、威海市家電經(jīng)營(yíng)單位眾多,估計(jì)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)依然是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段。

2、除了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)之外,完善的售后服務(wù)也將是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。

3、小家電類產(chǎn)品品種較少,往往作為大家電的一個(gè)附屬品類進(jìn)行經(jīng)營(yíng),而且沒(méi)有專業(yè)的賣(mài)場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)薄弱。估計(jì)上規(guī)模專業(yè)化的小家電市場(chǎng)將有一定發(fā)展空間。

4、專業(yè)化的大家電賣(mài)場(chǎng)具有一定發(fā)展空間。

二、威海市家居業(yè)分析

此項(xiàng)調(diào)查涉及威海家居廣場(chǎng)、威韓商城、盛德商廈、奧賽家具商城、天壇家具城等五家大型綜合家居市場(chǎng),共調(diào)查有效樣本157個(gè),調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型、經(jīng)營(yíng)品類檔次、經(jīng)營(yíng)狀況等五項(xiàng)內(nèi)容。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查,數(shù)據(jù)來(lái)源基本詳實(shí)、準(zhǔn)確。調(diào)查目的主要是分析威海居民家居消費(fèi)習(xí)慣、威海家居類商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況以及前景分析,從而為天都項(xiàng)目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。

(一)家居市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位數(shù)量及規(guī)模分析

本項(xiàng)調(diào)查涉及的家居類產(chǎn)品多達(dá)幾十種,為便于分析,我們把它們大致歸為家具家私類和燈具燈飾類兩個(gè)經(jīng)營(yíng)范疇進(jìn)行分析。

1、家居市場(chǎng)總體經(jīng)營(yíng)單位數(shù)量分析:

本項(xiàng)調(diào)查我們共采集有效樣本157個(gè),其中139個(gè)從事家具家私類經(jīng)營(yíng),占總數(shù)的88.54;18個(gè)從事燈具燈飾類經(jīng)營(yíng),占總數(shù)的11.46%。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)157個(gè)經(jīng)營(yíng)單位共有經(jīng)營(yíng)面積62550平米左右,其中燈具燈飾類經(jīng)營(yíng)面積7800平米左右,占總數(shù)的87.53%;家具家私類54750平米左右,占總經(jīng)營(yíng)面積的12.47%。其經(jīng)營(yíng)面積比例如下:

從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們能夠看出:

第一,威海的家居市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟,市場(chǎng)相對(duì)飽和。

第二,家具家私類從業(yè)單位較多,經(jīng)營(yíng)規(guī)模巨大,競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。

第四,燈具燈飾類所占權(quán)重較小,發(fā)展?jié)摿^大。

2、家具家私類經(jīng)營(yíng)規(guī)模分析:

從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出:

(1)家具家私類單位經(jīng)營(yíng)規(guī)模大多集中在300——500平米之間,此規(guī)模中的經(jīng)營(yíng)單位眾多,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的50.36%,競(jìng)爭(zhēng)激烈。

(2)家具家私類單位經(jīng)營(yíng)規(guī)模嚴(yán)重失調(diào),競(jìng)爭(zhēng)主要存在于100——500平米之間的經(jīng)營(yíng)規(guī)模單位中,規(guī)模超過(guò)1000平米的經(jīng)營(yíng)單位寥寥無(wú)幾,競(jìng)爭(zhēng)較弱。

(3)1000平米以上的經(jīng)營(yíng)單位有一定發(fā)展空間,但總體風(fēng)險(xiǎn)較大。

(4)家具家私類經(jīng)營(yíng)業(yè)主實(shí)力參差不齊,未來(lái)幾年有大浪淘沙,重新洗牌的可能。

3、燈具燈飾類經(jīng)營(yíng)規(guī)模分析:

從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出:

第一,燈具燈飾類經(jīng)營(yíng)單位規(guī)模普遍較小,估計(jì)和燈具燈飾物品占地面積較小以及燈具燈飾市場(chǎng)不太成熟有一定關(guān)系。

第二,更加專業(yè)、龐大、高檔的的燈具燈飾市場(chǎng)有一定發(fā)展空間,但要謹(jǐn)慎投資。

(二)家居市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次分析

1、家具家私類經(jīng)營(yíng)檔次分析:

在本次調(diào)查的139個(gè)家具家私經(jīng)營(yíng)單位中,經(jīng)營(yíng)檔次屬于高檔的有31家,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的22.30%;中高檔的有27家,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的19.425%;中檔的有17家,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的12.23%,中低檔的有37家,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的26.62%;低檔的有27家,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的19.425%。其經(jīng)營(yíng)比例圖示如下:

從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出:

第一,中檔、中高檔、高檔產(chǎn)品占到市場(chǎng)總量的53.96%,說(shuō)明威海的家居市場(chǎng)正逐步向中檔及中檔以上產(chǎn)品檔次發(fā)展,產(chǎn)品質(zhì)量正在逐年提高,競(jìng)爭(zhēng)模式正處于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡的轉(zhuǎn)型期。

第二,如果把中低檔、中檔、中高檔產(chǎn)品統(tǒng)統(tǒng)歸為中檔產(chǎn)品,那么中檔產(chǎn)品所占比重高達(dá)58.28%,辭區(qū)間的產(chǎn)品數(shù)量龐大,競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

第三,如果低檔產(chǎn)品所占比重為19.435,說(shuō)明雖然威海的家居市場(chǎng)正處于價(jià)格到質(zhì)量的轉(zhuǎn)型期,可是由于低端產(chǎn)品能夠較好的滿足部分消費(fèi)水平較低的人群,短時(shí)間內(nèi)也不會(huì)退出家居市場(chǎng)。

第四,高檔、中檔以及低檔產(chǎn)品的供給基本均衡,市場(chǎng)孔隙不大。

2、燈具燈飾類經(jīng)營(yíng)檔次分析:

本次調(diào)查的18個(gè)燈具燈飾經(jīng)營(yíng)單位,全部屬于中低檔經(jīng)營(yíng)檔次。這說(shuō)明威海的燈具燈飾類產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)檔次普遍較低,高檔經(jīng)營(yíng)單位鳳毛麟角,市場(chǎng)供給嚴(yán)重失調(diào)。威海的燈具燈飾市場(chǎng)在產(chǎn)品、質(zhì)量、規(guī)模方面都有待進(jìn)一步的完善。

(三)家居市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析

1、家具家私類經(jīng)營(yíng)狀況分析:

在調(diào)查的31家高檔商鋪中有25家經(jīng)營(yíng)狀況良好,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的17.99%,經(jīng)營(yíng)狀況一般的有6家,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的4.32%。27家中高檔商鋪中,有23家經(jīng)營(yíng)狀況良好,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的16.55%;有4家經(jīng)營(yíng)狀況一般,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的2.88%。17家中檔商鋪全部經(jīng)營(yíng)良好,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的12.23%。在37家中低檔商鋪中,有30家經(jīng)營(yíng)狀況良好,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的22.30%;有7家經(jīng)營(yíng)狀況一般,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的5.04%。在27家低檔商鋪中,有15家經(jīng)營(yíng)狀況良好,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的10.80%;有12家經(jīng)營(yíng)狀況一般,占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的8.63%。

從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出:

第一,家具家私類產(chǎn)品普遍經(jīng)營(yíng)良好,整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)比較正常。

第二,低檔產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較差,原因有二:一是低檔產(chǎn)品已走量為主,利潤(rùn)較薄;二是低檔產(chǎn)品由于質(zhì)量、做工較差,得不到市場(chǎng)認(rèn)可。

2、燈具燈飾類經(jīng)營(yíng)狀況分析:

調(diào)查的18家燈具燈飾經(jīng)營(yíng)店鋪,經(jīng)營(yíng)狀況都為良好。

(四)威海家居市場(chǎng)消費(fèi)者習(xí)慣分析

經(jīng)過(guò)以上資料分析,我們可看出:

1、消費(fèi)者比較喜歡到較大的專業(yè)的家居市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)家具產(chǎn)品。究其原因我們認(rèn)為有以下幾點(diǎn):

第一,規(guī)模比較大,經(jīng)營(yíng)單位及經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品相對(duì)集中,有較大的選擇空間。

第二,專業(yè)的家具市場(chǎng),產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)相對(duì)較好。

第三,經(jīng)營(yíng)單位眾多,競(jìng)爭(zhēng)氛圍較濃,消費(fèi)者砍價(jià)議價(jià)能力較強(qiáng)。

第四,周?chē)袑ｉT(mén)的貨運(yùn)資源,運(yùn)輸比較方便。

2、部分中高端消費(fèi)者較為注重品牌的的選擇。究其原因:

第一,中高檔及高檔產(chǎn)品品牌經(jīng)營(yíng)較多,如吉斯家具、全友家具、聯(lián)邦家具、鳳陽(yáng)家具等為消費(fèi)者的品牌購(gòu)買(mǎi)提供了市場(chǎng)可能。

第二,品牌產(chǎn)品一般質(zhì)量較好,售后服務(wù)較好,購(gòu)買(mǎi)比較放心。

第三,消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求正由基本的生活需求向更高的舒適、品味、高雅等需求轉(zhuǎn)變。

3、在家居置買(mǎi)時(shí),對(duì)燈具燈飾的購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于家具家私類的購(gòu)買(mǎi)熱情。究其原因:

第一,燈具燈飾類產(chǎn)品屬于能源耗材,置買(mǎi)越多能源消耗費(fèi)用越高。

第二,大部分家庭消費(fèi)者對(duì)燈具燈飾類的置買(mǎi),一般認(rèn)為能滿足采光需求即可,高檔的燈具燈飾產(chǎn)品一方面價(jià)格較高,另一方面耗電較多。

第三,較為高檔的燈具燈飾類產(chǎn)品一般為酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所購(gòu)買(mǎi)較多。

(五)威海家居市場(chǎng)前景展望

1、整個(gè)威海家居市場(chǎng)趨于飽和,局部雖然仍有一定發(fā)展空間,但總體發(fā)展空間不大。

2、整體市場(chǎng)發(fā)展比較成熟,價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是制勝的唯一手段,完善的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量正逐步得到市場(chǎng)認(rèn)可。

3、更加精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品細(xì)分將是大勢(shì)所趨。

三、威海市服裝業(yè)分析

(一)威海服裝業(yè)總體分析

從商業(yè)類型來(lái)看,威海的服裝業(yè)大致分為批零兼營(yíng)模式、綜合百貨模式、超級(jí)市場(chǎng)模式、品牌形象店模式以及商業(yè)步行街模式五種類型,其賣(mài)場(chǎng)分布大致如下:

商業(yè)類型商場(chǎng)名稱

批零兼營(yíng)威勝大廈海港大廈友誼大廈韓國(guó)服裝城環(huán)球廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)綜合百貨華聯(lián)商廈百貨大樓利群廣場(chǎng)華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)金地商廈超級(jí)市場(chǎng)家家悅超市大富源

品牌形象店僑鄉(xiāng)城市廣場(chǎng)兩岸時(shí)尚名店步行街光明路步行街

從以上數(shù)據(jù)能夠看出:

第一,威海市從事服裝經(jīng)營(yíng)模式的大型賣(mài)場(chǎng)多達(dá)15個(gè),總體服裝供給較大競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

第二,批零兼營(yíng)模式的商業(yè)類型較多,競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。除威勝大廈、環(huán)球廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況尚可外,其它四大賣(mài)場(chǎng)都經(jīng)營(yíng)慘淡,估計(jì)從事服裝批零兼營(yíng)模式的商業(yè)發(fā)展空間不大。

第三,綜合百貨類除了華聯(lián)商廈和百貨大樓外,其它三大賣(mài)場(chǎng)的服裝經(jīng)營(yíng)狀況也較為一般,估計(jì)此類服裝經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間也不會(huì)很大。

第四,兩大超級(jí)市場(chǎng)的服裝經(jīng)營(yíng)狀況都比較不錯(cuò),這首先歸根于她們量販?zhǔn)降钠絻r(jià)經(jīng)營(yíng)策略;二要?dú)w功于雄厚的資金實(shí)力以及優(yōu)秀的貨源組織能力。從天都的區(qū)位、人群消費(fèi)水平以及旁邊的小商品批發(fā)城帶來(lái)的部分客流來(lái)看,本項(xiàng)目能夠有所嘗試,但考慮到兩大巨頭的壓力,需要合理定位、謹(jǐn)慎投資。

第五,僑鄉(xiāng)城市廣場(chǎng)作為威海經(jīng)營(yíng)檔次較高的品牌服裝經(jīng)營(yíng)模式,經(jīng)營(yíng)狀況也不容樂(lè)觀,估計(jì)發(fā)展空間不大。步行街模式與本案的定位相差較遠(yuǎn),在此不做詳述。

(二)威海市居民購(gòu)買(mǎi)服裝習(xí)慣分析

1、對(duì)于價(jià)值較小的小針織、大針織等產(chǎn)品一般喜歡就近購(gòu)買(mǎi),而且隨即購(gòu)買(mǎi)的機(jī)率較大。注重的是方便、價(jià)格等。

2、對(duì)比較高檔的時(shí)尚女裝、男裝類,大多喜歡到檔次較高的百貨商場(chǎng)以及品牌專賣(mài)購(gòu)買(mǎi),注重的是質(zhì)量以及售后服務(wù)等。

3、較為成熟的商圈或大賣(mài)場(chǎng)是消費(fèi)者首先考慮的購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)所。如環(huán)球廣場(chǎng)、威海大世界、家家悅本部商圈;華聯(lián)商廈和百貨大樓商圈;威勝大廈、海港大廈商圈等。一旦形成對(duì)某個(gè)商圈的購(gòu)物習(xí)慣就很難改變。

4、中高檔消費(fèi)群的品牌忠誠(chéng)度較高,一旦對(duì)某品牌形成較好的認(rèn)可,就不會(huì)輕易改變。

(三)天都項(xiàng)目服裝經(jīng)營(yíng)的優(yōu)劣勢(shì)分析

1、優(yōu)勢(shì)分析:

(1)周?chē)鷽](méi)有直接的服裝業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。小商品批發(fā)城里雖有少許的服裝經(jīng)營(yíng)業(yè)戶,但經(jīng)營(yíng)的大都是檔次比較低的小針織類產(chǎn)品,和本項(xiàng)目的定位區(qū)別較大。

(2)周?chē)凶銐虻臐撛谙M(fèi)人群。況且本案處于高技區(qū)到環(huán)翠區(qū)的主要干道上,若經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品比較完善,還能夠有效聚攏部分高技區(qū)客流。

(3)小商品批發(fā)城形成的商業(yè)氛圍以及帶來(lái)的部分客流,能夠在一定程度上拉動(dòng)本案的銷售。

2、劣勢(shì)分析:

(1)本案處在環(huán)球廣場(chǎng)、大世界以及家家悅本部形成的有效狙擊范圍之內(nèi),市場(chǎng)壓力較大。

(2)本案周?chē)€沒(méi)有形成較為的穩(wěn)固的服裝銷售商圈以及服裝購(gòu)買(mǎi)商圈,消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)忠誠(chéng)度較低。

(3)如果從事服裝經(jīng)營(yíng)那么規(guī)模一定較大,經(jīng)營(yíng)品種一定要多才有制勝的可能,而這樣投資風(fēng)險(xiǎn)就比較大。

(4)服裝的招商工作將是本案成功與否的重要因素。

四、威海市娛樂(lè)業(yè)分析

本次調(diào)查范圍覆蓋了威海市各類休閑娛樂(lè)業(yè),主要涉及威海市市區(qū)幾乎所有的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所,以及高區(qū)和經(jīng)區(qū)的部分休閑娛樂(lè)場(chǎng)所,現(xiàn)抽?。保矗皞€(gè)樣本,按經(jīng)營(yíng)類型分類并分析其經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)狀況。

(一)威海市娛樂(lè)業(yè)種類及數(shù)量分析

在調(diào)查的所有娛樂(lè)場(chǎng)所中足療／推拿、夜總會(huì)／KTV／練歌房、茶館、洗浴中心所占的比重較大,迪廳和酒吧所占比重最小,分析原因有:

1、威海是新興的沿海城市,受外來(lái)思想影響較小,消費(fèi)者比較習(xí)慣傳統(tǒng)的娛樂(lè)方式,比如茶館、KTV等。

2、現(xiàn)代社會(huì),人們?cè)诰o張的工作壓力下,更加渴望身心的放松。經(jīng)營(yíng)者們也積極拓展思路,迎合消費(fèi)者的這種需求,因此,浴室不再是僅僅局限于洗澡的功能,更加注重營(yíng)造舒適的環(huán)境、提高服務(wù)質(zhì)量以及提供綜合性服務(wù)。

(二)威海市商業(yè)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)規(guī)模分析

1、夜總會(huì)／ＫＴＶ／練歌房經(jīng)營(yíng)規(guī)模分析:

在此次調(diào)查的30家夜總會(huì)／ＫＴＶ／練歌房中,按大型(1000㎡以上)、中型(300——1000㎡)、小型(不足300㎡)三個(gè)檔次分,每檔占的比例如下:

由圖表看出,威海的夜總會(huì)/KTV/練歌房,中檔規(guī)模占主體,規(guī)模較大的高檔場(chǎng)所比較稀缺。

2、娛樂(lè)城/迪廳/酒吧經(jīng)營(yíng)規(guī)模:

在威海,娛樂(lè)城/迪廳/酒吧的數(shù)量相對(duì)較少,從經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的面積來(lái)看,規(guī)模屬主要是中小型。

3、茶館、咖啡館、西餐廳經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)狀況

茶館、咖啡館、西餐廳,經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所面積在100——1000㎡之間,按其經(jīng)營(yíng)面積、店面裝修、內(nèi)部環(huán)境、服務(wù)水平等將此類消費(fèi)場(chǎng)所分為三個(gè)檔次,各占比例如圖:

4、健身、美體、美容場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)規(guī)模:

在此次調(diào)查的健身美體場(chǎng)所中,面積在400㎡左右的中型規(guī)模居多,如圣瑪瑜珈、浩莎健身俱樂(lè)部。美容場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)面積在200㎡以下的占較大比重。

5、洗浴中心、足療／足浴/推拿場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)狀況:

在我們調(diào)查的所有休閑娛樂(lè)場(chǎng)所中,洗浴中心、足療／推拿場(chǎng)所所占的的比重最大,現(xiàn)對(duì)兩類休閑場(chǎng)所的規(guī)模作如下分析:

(1)洗浴中心按經(jīng)營(yíng)面積分三個(gè)檔次:大型(1000㎡以上)、中型(500㎡—1000㎡)、小型(500㎡以下)。三種規(guī)模的比例如圖表:

(2)足療／足浴/推拿場(chǎng)所按經(jīng)營(yíng)面積分三個(gè)檔次:大型(400㎡以上)、中型(150㎡—400㎡)、小型(150㎡以下)。三種規(guī)模的比例如圖表:

(三)威海市商業(yè)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況分析

從總體來(lái)看,呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

1、威海休閑娛樂(lè)場(chǎng)所分布比較集中,通俗的講就是”扎堆經(jīng)營(yíng)”。分布較集中的幾個(gè)區(qū)域是:市中心三角花園/威勝大廈一帶、市政府以西、天都一帶、北竹島、經(jīng)區(qū)長(zhǎng)峰。且這幾個(gè)區(qū)域的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)情況較好,原因有以下兩點(diǎn):

(1)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣使然,認(rèn)為娛樂(lè)場(chǎng)所集中的區(qū)域,選擇機(jī)會(huì)多;而且?jiàn)蕵?lè)氣氛比較濃厚,迎合了消費(fèi)者喜歡熱鬧的心理需求。

(2)這幾個(gè)區(qū)域?qū)儆谕Ｉ虡I(yè)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域,也是威海市人口比較密集的區(qū)域,消費(fèi)群龐大且層次較高。

2、威海休閑娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況有淡、旺季之分,旺季主要出現(xiàn)在旅游高峰期、周末或節(jié)假日,淡季主要是春節(jié)前后、氣溫比較的的時(shí)候。

3、各類休閑娛樂(lè)場(chǎng)所中,中高檔場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)狀況好于低檔或中偏低的場(chǎng)所。原因是:隨著威海市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人均國(guó)民生產(chǎn)總值提高了,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也提高了,中高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)因此良好的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得了消費(fèi)者的青睞。

(四)威海市民娛樂(lè)消費(fèi)的習(xí)慣分析

1、從地域特征來(lái)看來(lái)看,威海居民習(xí)慣就近消費(fèi),在作娛樂(lè)場(chǎng)所投資時(shí),要充分考慮附近的人口密集程度。而且區(qū)域不同,居民消費(fèi)水平也不同。

2、市中心統(tǒng)一路、海港一帶是威海商業(yè)最發(fā)達(dá)的地方,各種娛樂(lè)休閑場(chǎng)所檔次較高,經(jīng)營(yíng)狀況也普遍較好。

3、市中心向西至電視臺(tái),向南至北竹島是威海市人口最密集的兩大區(qū)域,商業(yè)發(fā)達(dá)程度接近市中心。這兩個(gè)區(qū)域的居民消費(fèi)水平也比較高。

五、威海市餐飲業(yè)分析

此項(xiàng)調(diào)查共涉及威海市餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)的道路39條,采集有效樣本349家,調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)類型、經(jīng)營(yíng)檔次、經(jīng)營(yíng)狀況等五項(xiàng)內(nèi)容。調(diào)查方式為人員采訪式調(diào)查,數(shù)據(jù)來(lái)源基本詳實(shí)、準(zhǔn)確。調(diào)查目的主要是分析威海居民餐飲消費(fèi)習(xí)慣、威海餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況以及前景分析,從而為天都項(xiàng)目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。

(一)威海餐飲業(yè)區(qū)位及其數(shù)量分析

1、威海市餐飲業(yè)總體區(qū)位數(shù)量分析:

本項(xiàng)調(diào)查共涉及主要道路39條,餐飲店鋪349家。因?yàn)橛行┑缆凡痪哂写硇?且離本項(xiàng)目較遠(yuǎn),為便于操作,因此我們?cè)诖酥粚?duì)沿途擁有店鋪超過(guò)10家以上的13條重要道路進(jìn)行分析。沿這13條道路餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的數(shù)量