易居-前期策劃之房地產(chǎn)市場分析（理論及案例）培訓(xùn)

為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？已 仁a

l:仁市場分析是對市場調(diào)研搜集到信的患進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。．評估項目所處的市場環(huán)境尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場規(guī)避市場風(fēng)險．制定項目的發(fā)展方向和市場定位．推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議們．評估開發(fā)商目標(biāo)實現(xiàn)的可能性??????什么是房地產(chǎn)市場分析？已 仁a

l:仁概念即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者、消費者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）l、ij1

市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基千數(shù)據(jù)進行分。析

I需求市場分析：目標(biāo)客戶需求分析已 仁a

l:仁預(yù)測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：．

確定目標(biāo)消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計．目標(biāo)消費者收入、支付能力和購買力．遷居和交通方式．目標(biāo)客戶的消費價值趨向偏（好）等通過嬌市年鑒和房拗產(chǎn)年鑒房拗產(chǎn)繞計數(shù)擺及市場淜芴數(shù)據(jù)疾取。'-m-

'供給市場分析：競爭頂目市場分析王

仁a

l:仁供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：．現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積．空置率和空置物業(yè)的特寺．近期物業(yè)的吸納情況

，包括

購買和

出

租的

渭況．在

建或者

正

在籌

建、

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建的

項目．租

金

或

者售

價

，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動．現(xiàn)有和擬建項目的特點 功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）市場分析的落腳點：必須回答的三個核心問題已 仁a

l:仁．本項目的目標(biāo)客戶是誰？．目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？．本項目面對競爭市場的機會點在哪里？項目末來在市場中的地位如何？房地產(chǎn)市場分析的思路已 仁a

l:仁．三個層次區(qū)域市場、相關(guān)物業(yè)市場、項目針對性物業(yè)市場．兩個方面市場的供給、市場的需求．三個時段過去、現(xiàn)在與未來頂目市場處千何種競爭格局？區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處千何種階段？----------------------圈，畸匡

倡------一一一一一---一一一-----亡

：求--一--

-一一-

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-一一房地產(chǎn)市場分析的步驟已 仁a

l:仁．第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，—般以行政區(qū)劃來劃分。．第二步：區(qū)域經(jīng)

濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處千何種發(fā)展階段，找到影晌房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測．．第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況．．第四步：項目

市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標(biāo)客戶的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的方法已 仁a

l:仁區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：基本內(nèi)容1區(qū)驅(qū)

至濟環(huán)境分析1

區(qū)域

房如

市場分祈I對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。數(shù)源．各池方稅計年鑒

統(tǒng)i私

波經(jīng)濟發(fā)冤句報勉

方經(jīng)濟危粗原地方政符隕站中序皆數(shù)

國房楞數(shù)池方房地產(chǎn)年鑒．土地、觀拙韌龍1政府官員沛淡．初劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士瀝

器房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：基本資料的獲得已 仁a

l:仁區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標(biāo)

：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)

：產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)

及布 局、 就業(yè) 人口 結(jié)構(gòu)3

、水平指 標(biāo)

：人均收 入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資

：開

發(fā)投資額2

、土地 開發(fā)

：土地開 發(fā)投資 開

發(fā)

面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工4、銷售：銷售

額、銷面積、竣工面積、年開發(fā)量售

面積、價格、空詈量、吸納量5、房地產(chǎn)票氣指數(shù)、價格指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)已 仁a

l:仁GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系宏觀經(jīng)濟增長小于4%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系廠一發(fā)展階段

l飛｀啟－動階段800~3000生存需求超速發(fā)展單純數(shù)量型勹"'快速發(fā)展階段3000~4000生存、改善需求兼有快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展階段4000~8000改善需求為主平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并亙減緩發(fā)展階段8

00

0以上改善需求為主緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段=喊戚寰上竄"I'"'

ce

幻房地產(chǎn)周期埋論1市場典型表現(xiàn)11開發(fā)商寐洛籩亙接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進入市場頂點附近期樓遠遠高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一一地

價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信笣不完備者尸無法判斷是否真正舞蘇，所以池價低竺:八有人買地錄佳策略土地儲備，而銷售策略是分期賣樓—次性賣樓錄優(yōu)策略繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價價格階段:-復(fù)蘇發(fā)展危機蕪條階段判斷因素：GDP增速人均GDP

增速房地產(chǎn)發(fā)展程度房地產(chǎn)市場分析的方法已 仁a

l:仁區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系l 異囂——-1基本正常 II正常運行l(wèi)［基本正常

11異常＿<-5%

-5%~5%

5%~15%

15%~255

>25%房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅房地產(chǎn)開發(fā)投資/

GDP房地產(chǎn)開發(fā)投資庖定資產(chǎn)投資驃翱霖拉動經(jīng)濟增長，而增，配高，將使｛膽過量，若無需求匹配，將<0.05 0.05-0.1 0.1-0.14 0.14-0.2 >0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15<1

5 15~22 22~30 30~37 >37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達國家的比例為20%-25%已反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)<0.80.8~0.9 0.9~1.0 1.0~1.10.8~0.9 0.9~1.0 1.0~1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益袒示，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率<0.8

>1.1>1.1房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)已 仁a

l:仁中國當(dāng)前幾主要的房地產(chǎn)指數(shù)種尸房地產(chǎn)價格指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)I說明動態(tài)描述—定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。根據(jù)—定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟指標(biāo)，采用—定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴散指數(shù)法）對這些指標(biāo)進行加權(quán)綜合，得到—個綜合景氣指數(shù)I適用范國1I畔全國性指數(shù)1應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價格i甲括爭中房指數(shù)、全國35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)國房指數(shù)多用于進行宏觀經(jīng)濟形勢分析、宏觀行業(yè)分析等房地產(chǎn)市場分析的方法已 仁a

l:仁區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準＝通一唱盤目

一9.40.

55—0.590.50

—0.550.45—0.

5小康型15.50.4

0.45疊溫i7.611.212.118.9溫飽型 0.5—0.

590.4

0.5富裕型 0.2—0.3920

—30一·＝食物支出金額／總支出金額200

4年我國

各主要城市的恩格爾系數(shù)口

尸三人均可支配收人（元）較上年增速恩格爾系數(shù)1388214867l

0313809496418524774811.4%12.2%I

0.5%11.6%7.4%9.0%7.9%31.7%37.2%37.鄧38.1%38.3%40.6%34.8%房地產(chǎn)市場分析的方法已 仁a

l:仁房價收入比一一衡量城市住房可支付能力、高反低映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標(biāo)E四--；

某個住宅市場上某個指定時期內(nèi)銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)

）和！

該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)

）的比值。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)！

定義

，而我國的

房價收

入比

定

義屬千

平均數(shù)

定義．------------------------------------------------------------------------------------------------------------------'來源：每杏屁臺國可矩夥淏委員會、屁臺國人類任區(qū)（生境）中心、世界撥行對序價收人比砬定義1 計 算

方法及缺陷

1房價收入比＝平均房價／平均家庭年收入平均房價＝面積

單

價

x

面積

指

標(biāo)平----均---家---庭----年---收---入--＝--平----均---個----人---年----收---x入---計----笢---人----口---數(shù)-各指標(biāo)的取值不同

，算出的

房價收

入比

結(jié)

果相

差是

非

常大的面積

單

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：經(jīng)

濟適

用

房

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房

面積

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新

舊

房

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價面積

指

標(biāo)：．平均個

人年60平

方

米 80平方米、人均

建筑面積

x平均家

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人口收

入：工

資收入、

工資 收

入及

修正 、

可

支配收

入．

計

笢

人口

數(shù)"4 ~

6倍”：雙

職工假設(shè)、

平均家庭

人口是從市場經(jīng)濟國家歸納

得出 的

結(jié)

論

，不能

不加修改的

應(yīng)

用到我

國．房地產(chǎn)市場分析的方法：微觀層面已 仁a

l:仁「＿對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和：

評價。法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件建筑標(biāo)準．….. :經(jīng)濟特性：價格、付款方式．…..自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位．…．．：關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性----------------------------啊----------競爭對手分析1 1：?現(xiàn)--有---潛-在--競-爭--項--目-的--競--爭-特--點--市--場--反-應(yīng)----------?』目標(biāo)客戶分析1一一一-一一一一一一一-一一一一一一一-一一一一一一一-一一一一一一一--

-，淚

標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活I(lǐng)：·方--式-、-

-心-理-

-特-征--、-行--為-橾--式---

---

-----

---

-----

--?1.

找出頂目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶置業(yè)的需求與心理訴求找出頂目面對競爭市場的機會點地產(chǎn)市場分析的一些誤區(qū)已 仁a

l:仁針對性不強，內(nèi)容太

泛沒有充分挖掘區(qū)域資源；

大環(huán)境看好，頂目的小環(huán)境就一定不錯．

過分倚重宏觀資料來論證頂目，只關(guān)注外國共性，忽視頂目差異性．

過千偏重對“二手資料”

的

應(yīng)用以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么別人做什么賣得好，我們做也會賣得好II

消費者遷移＂

的思路END案例展示：房地產(chǎn)策劃的研究部分已 仁a

l:仁可斤墳/U淪烏農(nóng)比如心了"

"廣東清遠鳳城項目I市場研究報告二零零八年五月清遠概述已 仁a

l:仁歷史悠久珠三角邊緣緊鄰廣州足球基地-

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--溫泉、漂流笳

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二

,,己心

心r, 邁經(jīng)濟增長“地王”頂目，將成為清遠沿江商品質(zhì)的商層景觀社區(qū)已 仁a

l:仁口用地性質(zhì)：住宅用地口占地面積：

32379.68m2口地價：

3.5

億元口容積率

：約

5.

5-6.5口總建筑面積

：約

1

7.8

-

21

萬

m2口物業(yè)類型：以高層或者超高層為主項目用地圖頂目處在新的城市發(fā)展區(qū)域，目前正在形成新的

城市形象和功能五刁

131{;編號名稱編號名稱1清城區(qū)政府2清城區(qū)財政局3清城區(qū)公安局4區(qū)政府餐廳5錦江酒店6沿江綠化帶7市民廣場8市民廣場9足球場10藍球場11網(wǎng)球場12金碧灣廣場13中國銀行14中國農(nóng)業(yè)銀行15金碧灣商場16宜家超市＿頂目周邊的高端居住氛圍正趨完善已 仁a

l:仁樓盤名稱均價錦江豪苑全江景7400半江景7100園景4400-4800金碧灣花園5300帝景豪苑3800 醞

5200麗晶豪庭4000-4200金海灣豪庭3500-40

00匯景名居5000。金碧灣花園氣。。錦江蒙苑＿． 項目""麗晶豪庭帝景豪苑。。。

，金海灣豪庭未來，頂目周邊區(qū)域?qū)⒊蔀?/p>

清遠新興的行政文化中心已 仁a

l:仁傳統(tǒng)特色徐合區(qū)現(xiàn)代居住徐合區(qū)行政商務(wù)文化區(qū)現(xiàn)代居住綜合區(qū)生態(tài)觀光區(qū)湟地公-一一-1-·--1一＿....

、虐`，一，．＇．

｀

現(xiàn)代居住綜合區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū)呻蛭區(qū)從初步的市場判斷，對頂目的認知已 仁a

l:仁這是清遠房地產(chǎn)最有份量的項目之一1

地價創(chuàng)下清遠土地市場天，價在清遠房地產(chǎn)市場衱具影響力。這是樹立清遠清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項目有條件且必須樹立清遠市場的品質(zhì)標(biāo)竿。這是K開發(fā)企業(yè)具有戰(zhàn)賂意義的頂目這是K開發(fā)企業(yè)跨出福州市，場初涉清遠市場的頂目。在這個緊鄰珠三角腹地的市場中，一旦通過頂目成功樹立企業(yè)在市場中的品牌形象，未來的發(fā)展?jié)摿κ菬o窮的。在初步判斷之下的頂目思考已 仁a

l:仁Lr：?頂目以住

宅為主體，是否有條件引入商業(yè)、酒店公寓等商價值物：業(yè)：

類型，使得頂目整體收益提升？-一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一亭一一一 一一一一一一一一 一一一一一一一一 一一一一一一一一 一一一一一一一一 一一一一一一一一 一一一一一一一一 一一一一一一一：?住

宅市場特別是高端市場容量、競爭狀況、客戶需求頂如目何應(yīng)？：：

該采取什么樣的市場策略商？業(yè)和酒店公寓的市場機會如何？

：I 一～一-

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一～I一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一：?整體市場定位和物業(yè)定位如何產(chǎn)？品發(fā)展的原則和方向、及以隨之：：

帶來的收益狀況如何？'

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I在此基礎(chǔ)上的頂目策劃思路已 仁a

l:仁：．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．多商業(yè)市場分析和研判＿＿且研討住宅市場分析和研判市場結(jié)論公寓市場分析和研判:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::........................................多方向的比造 市場策略;-::::::::::::::::::::::::::··········································································'頊

l擊物業(yè)建議開發(fā)策略財務(wù)測算,?????????????????????????????????????????????????????????????…....................................;已 仁a

l:仁一、住宅市場分析和研判（ 從

宏觀

層面

看一

剖析

城

市，發(fā)現(xiàn)潛力

）［

從

市

場層面

看-,-}fr , Jl, )從客戶層面看—解讀消費，洞察需求經(jīng)濟總量：清遠經(jīng)濟發(fā)展處在后發(fā)梯隊，但增速迅猛已 仁a

l:仁清遠GDP總量基數(shù)小，全省排名第13位，處千發(fā)展的后發(fā)梯隊。近5年來，清遠GDP增長了2倍多，平均增長24%

,

增速連續(xù)4年排名廣東省第1。2003-

2007年涓遠市GDP變化圖（萬元）7沃）卻4$)竊3溉鄧2溉碑1溉10%邸JS。)。溉Xl)3一Xl)4xosX06XD7GDPXlS.99255.41322.96432.23597.36-+-

墻長率14.1%文．滾27.8%29.9%32.鄧數(shù)據(jù)來源：涓遠統(tǒng)計年鑒清遠河源韶關(guān)甄州中山佛山東莞深圳廣州GDP597.4333482.52466.21210.73588.531516765.47050.82007年廣東城市GDP比較（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：廣東省統(tǒng)計局經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：

GDP增長主要以投資拉動已 仁a

l:仁清遠市近年固定資產(chǎn)投資總霆GD和陓帛合圖表固定資產(chǎn)投資占據(jù)GDP的主導(dǎo)地位

，0

7年達到GDP的81.

5%.且固定資產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長

，近5年增

速

平均超過

50%.從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的發(fā)展規(guī)律看，清遠的經(jīng)濟尚處在經(jīng)濟發(fā)展的初期階段．700&00500400soo200100。908070&Oso40so20100200S200<12005200&2007- DP205.99255.41S22.8&4S2.

2S597.3&一 固定瓷產(chǎn)105.94161.3722&S29.

04487.11-- 岱長寬85.00s2.so40.lOi45.&048.00數(shù)據(jù)來源：清遠統(tǒng)計年鑒2007

百 東省主要城市固定笞產(chǎn)投資總量/

GD噸I

(

億元）｀清遠望慶韶關(guān)惠州中山佛山，I 東莞深圳廣州

：固定資產(chǎn)投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7I

841.113451863.3:，GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.5I 3151l6765.47050.81I，固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%，I

26.7%19.9%26.4%

:1-

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-,數(shù)據(jù)來源：廣東省統(tǒng)計局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)構(gòu)成以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，三產(chǎn)有較大的提升空間

立刁 i3lC二清遠歷年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)清遠第二產(chǎn)業(yè)最為主導(dǎo)，且增速迅速，產(chǎn)業(yè)占比逐年上升

，200

7年二產(chǎn)占總產(chǎn)值比噩達到54%.第三產(chǎn)業(yè)占比小，發(fā)展速度滯后千二產(chǎn)，所占比噩逐年下降．二產(chǎn)的迅速發(fā)展必然帶來對三產(chǎn)需求的增加

，城市三產(chǎn)有較大空間10鄧90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%第三產(chǎn)業(yè)口第二產(chǎn)業(yè)

回第—產(chǎn)業(yè)2007年廣東省主要城市三產(chǎn)占比分析2003

2004 2005 2006

2007數(shù)據(jù)來源：涓遠統(tǒng)計年鑒，I，I清遠笙慶韶關(guān)蕙州中山佛山：東莞深圳廣州II總產(chǎn)值597

.4616.6482.52466.21210.73588.5，IIII31516765.4II7050.8 :第二產(chǎn)業(yè)占比54%25.6%46.2%49.3%61%64.9%,I

56.8%50.9%43.1%I第三產(chǎn)業(yè)占比31%40.8%37.3%39.1%36.1%32.9%，I

42.8%49%56.1% iI數(shù)據(jù)來源：廣東省統(tǒng)計局發(fā)展機遇：珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，清遠成為重要承接城市之一已 仁a

l:仁珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景

：由于

工資、地價和燃抖、電力等費用損升

，珠三角原旬為勞動密栠型產(chǎn)業(yè)逐漸向廣東省14個山區(qū)及東西兩翼地級市轉(zhuǎn)移2。006年，珠三角各市紛紛與茼扛山區(qū)城市臺作建立產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園。清遠市于200

鴉三，與佛山市共建的“佛山（清遠）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)”正式園

通過省政府認定。該工業(yè)園占地6500畝

，年產(chǎn)值將達到250億。清遠承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢

:

1小時至廣州、佛山資源優(yōu)勢

礦產(chǎn)、旅游、水、人力和用地資源環(huán)墑

優(yōu)勢

得天獨厚的生態(tài)環(huán)境、山濡水秀、環(huán)境綜臺指購非全省前列發(fā)展機遇：武廣專線的投建，為清遠城市擴展提供強大動力已 仁a

l:仁武廣鐵路預(yù)計2008年全線通車

，在清遠市墑內(nèi)約160公里

，經(jīng)過英德、清新、清城，設(shè)新清遠站在洲心街道辦五—碼頭附近．城市規(guī)劃因此而作出了新的調(diào)整

，整個城市發(fā)展有了新的動力。目前市區(qū)已開始清遠大道、人民路和北江路全部向東延長到新清遠站的工程。云寶螅漢H空8

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,廣專線新清遠車令. --J機遇：

商速公路規(guī)?；ㄔO(shè)，將保障清遠未來離速發(fā)展已 仁a

l:仁現(xiàn)狀條件相對落后

：目

前

清

遠

境

內(nèi)

僅

有廣 清高 速、京

珠高速兩條高速公路共119

公里．未來規(guī)劃將形成完善的高速路網(wǎng)系，統(tǒng)近期實施計劃詳、盡有條不紊。口清連高速—期200公里改造工程將在今年1

2月26日建成通車

；

二期 連南段2

5公里升級改造也將在下半年動工．口對廣清高速進行4車道改8車道擴建并建設(shè)廣清高速北延線

，計劃明

年動

工．

廣樂高

速計

劃明年動

工．廣州

）．”時期

啟動 提前到

“十 二五 ”末

啟， 口201

0年

年

底動

工建設(shè)

二廣高

速（

二

連浩特曰口2011年動工建設(shè)佛清高速及清從高速。口汕湛高速和汕昆高速爭取從原計劃

”十

三五動．口至

20

20

年

前

，清遠將

建成

“五

縱三橫“

高

速公路

網(wǎng)

，規(guī)劃3條出省通

道

+4條與

周”大廣 州

”的 新城

市群 ，推動

形成珠

三邊市的

對接

，總

里程1

08

8

公里

。

無縫

對接角中部廣（州）佛（山）清（遠）新都市圈。已 仁a

l:仁小結(jié)清遠經(jīng)濟發(fā)展相對落后，總量小，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)相對初級，投資拉動型的經(jīng)濟特征明顯。但域市發(fā)展面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)、移交通改善和城市擴展等機會，城市的發(fā)展面臨衱大機遇。近年經(jīng)濟發(fā)展速層一直保持在廣省前東列，表明這些機遇正在轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實動。力同時，由千工業(yè)為主體的第二產(chǎn)業(yè)的快速增長，三產(chǎn)提升有較大空間和發(fā)展前景。城鎮(zhèn)體系相對松散，清城區(qū)的中心城鎮(zhèn)職能較弱已 仁a

l:仁清遠市的城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)松散。市政府所在地的清城區(qū)處在整個城鎮(zhèn)體系的南部，整體輻射力有限．清城區(qū)所在的1

07國道

沿線向北直入粵

北山區(qū)

，經(jīng)濟力較

弱。京

廣

鐵路和

1

06國

道沿線的佛崗、英德與廣州的經(jīng)濟聯(lián)系吏為密切，而與清城區(qū)產(chǎn)業(yè)連接度較弱．....立:

....,.置己亡"："":'":：::立::一：：一,.....................

歸2006年清遠各縣市GDP一覽清城清新英律佛岡連山連南連州陽山GDP87.473.784.545.47.88.448.332.4占全市GDI總額比率22.

5%19.0%21.8%11.7%2.0%2.2%12.5%8.4%數(shù)據(jù)來源：清遠統(tǒng)計年鑒清城區(qū)是

政治、文化、商貿(mào)和居住中心，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的吸納力大立刁i3lC二城鎮(zhèn)職能源潭清城區(qū) 1

清城區(qū)位于廣東省中部

，北江中下游

，在清遠市最南端，大珠三角范圈的最北端，毗鄰廣州花都區(qū)、從化市、佛山市三水區(qū)、佛岡縣、酗縣。是醞市委、市政府的所在地，是清遠政治文化居住中心源潭是清城區(qū)的中心鈕，臨近廣州花都，107國道、京廣鐵路、武廣快線貫通全境

，礦產(chǎn)資

源豐富

，陶盜工業(yè)發(fā)達

，規(guī)劃有4萬畝工業(yè)用地，素有綠色陶都之稱。石角龍?zhí)廖挥谇暹h市最南部，與佛山三水相鄰，是清忨T

寸V筆二強鎮(zhèn) ，07年工

業(yè)產(chǎn)值

11

4.22

億元

，增速17

2.7

%

,

是重要的再生銅者曝地，在清遠經(jīng)濟社會各項事業(yè)跨越式發(fā)展中增長最快。位于

清遠市

南部

，距廣州市中

心僅

50公里，屬珠三角—小時生活經(jīng)濟圈范疇。武廣、京廣、廣清高速貫通全境，是清遠工業(yè)第—強鎮(zhèn)

，07年工

業(yè)產(chǎn)值突破

20

0億

，是全兵

，未來將建

成清遠市區(qū)市

T

寸門午戰(zhàn)

場排頭次中心。｀,,..,./'--聳.,'.、-..化噙｀、木、·、遍｀｀處”心虹..，．. ..Ill

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"f．＠ 清城 O 石角 源瀛＠龍?zhí)临Y料來源：清城區(qū)政府、清遠統(tǒng)計年鑒清城區(qū)產(chǎn)業(yè)向南聚集、城市生活向東延伸已 仁a

l:仁區(qū)域發(fā)展內(nèi)容向東1大學(xué)城2市政府3居住用地4居住用地5武廣專線向南6石角，銅產(chǎn)業(yè)基池7龍?zhí)?，鋁、電子產(chǎn)業(yè)8源潭，陶盜產(chǎn)業(yè)向西9居住用地，早期巳出讓，但拆遷蹈以解決10未來的湖展城不，確目前地勢低洼，發(fā) 定性較大專線車站竺項目

所

在東城目前

成熟

度欠佳，未來是城市最為重要的

發(fā)展點之一五刁

131{;

傳統(tǒng)特色徐合區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 行政商務(wù)文化區(qū)1 現(xiàn)代居住綜合區(qū)生態(tài)觀光區(qū)． -

一1--

- -

-

1-＿....、，．I．

現(xiàn)代居住綜合區(qū)

現(xiàn)代居住綜合區(qū) 已 仁a

l:仁小結(jié)清城區(qū)雖然是地市級政府所在地，但對其他縣市的中心輾射力弱，而由千它是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中心，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射力較強。舊有城市格局已不能滿足清城區(qū)城市發(fā)展，城市未來將大跨度向東、南方向發(fā)展，向東將發(fā)展城市新興的生活功能。東城是向東發(fā)展的重要區(qū)域之一，它將成為城市新的新政、教育、文化和生活中心。已 仁a

l:仁一、住宅市場分析從宏觀層面看—剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力（）從客戶層面看—解讀消費，洞察需求-..二·清遠市場處在快速發(fā)展的初期已 仁a

l:仁1非市場朋：1988一1992

年2

發(fā)

展起步朋：1992一200

5年3.

快速發(fā)展朋：2006

年以

后．城市主要在舊城發(fā)展。·以個人建房和單位建房為主，尚未出現(xiàn)商品住宅。．開發(fā)水平較為低湍．市政府搬遷至新城，帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。-:=:::；;

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...時伴有大量的單位栗資房．．本地開發(fā)商為主．開發(fā)水平較低，代表樓盤：金

碧灣花. ;- -·園、金海灣豪庭

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...

.．單位建房大幅減少，市場供即以商品住宅為主，．少數(shù)品牌開發(fā)商開始進駐．項目跳出新城框架，在城市茼扛地區(qū)及向東的沿江區(qū)域發(fā)展．整體有限，但由于有外來開發(fā)商帶動，有—定提升，代表項目 云山詩意、錦江豪庭、鳳城世家整體市場發(fā)展初級，房地產(chǎn)投資僅占司投的18.6%已 仁a

l:仁2006年清遠的房地產(chǎn)投資僅占固定資產(chǎn)投資的18.6%,

處千房地產(chǎn)發(fā)展的較低水平．在中國

，房地

產(chǎn)發(fā)展較

好的

城

市

，該數(shù)

值占

比約3

0%-40%。固定資產(chǎn)投資總量的急速攀升，為

房地

產(chǎn)的發(fā)

展帶

來了空間。2006年全市各行業(yè)與固定資產(chǎn)投資占比心

035.0;;().025.020.015.010.05.00.0.........農(nóng)林

漁

1采礦傳 I

批

發(fā)

\ I

住宿餐 ｝房

地

產(chǎn)I:

水

利

\

I

教育各行 業(yè)

固投 占 比

I

2.62.4業(yè) 1制

造

業(yè) 1

電

力\

I交通運

1

信息39.26.6

I

16.19

I

1.s0.61.41.5

．18.6

1．;

6.5????????數(shù)據(jù)來源·《

清遠統(tǒng)計年鑒

2007》市場近年飛速擴容，開發(fā)、供應(yīng)i和銷售量均有較大增幅已 仁a

l:仁．與珠三角同級城市祖比，清遠整體的房地產(chǎn)市場容量較?。?006

年開始

，房地

產(chǎn)市

場容量

猛增

，當(dāng)年預(yù)

售面積增長1

53%

,

銷售面積增長166%.．供應(yīng)量相對較大，供應(yīng)：銷售比值基本維持在2

-

1.5:1.＿600500400300200100。2003-2007清遠房地產(chǎn)供求比較（單位萬m2

)2003 200411!3

施 工團

積20050 預(yù)

告 面

積2006 2007口 銷 告 面

積 1數(shù)據(jù)出處：《統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析》20

0

7年清遠與珠三角同級城市成交倩況對比（

單位：萬m2

)1佛山 1 肇慶1 江門 1 享州 1

湛江

1

河源成交面積（萬m'

)764491.47 I 260.68 I 321

.

97 I99.03

I96.34房地產(chǎn)價格剛性，泡沫較少已 仁a

l:仁．自2004年以來

，清遠房價穩(wěn)步增長

，（以清城區(qū)價格為計算對象）年增長率達到了31%.2007年清遠的房價／收入比約7.8左右，處千中國范圍內(nèi)的理性水平，整體價格水平較為剛性，抗風(fēng)險能力較強．2002

-

2007年清遠市房地產(chǎn)均價倩況元（/

m'

)4000300020001000;1:

:i勹

：8『

; 1勹芷：『玄；了I'三芷了n::數(shù)據(jù)出處 《統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析》2

00

7

年清遠及主要對比城市房價恬況北京上海廣州武漢西安商品住宅均價（元/

m'

)1079212361891246643718人均可支配收入（元／年）2198923623224691435812662房價八幻J比13.114.010.68.67.8市場開發(fā)以本地開發(fā)商為主，整體水平有限，可超越空l萌

交大立刁

i3lC二高巳進駐清｀匹＿的外地開發(fā)商云山詩意方圓地產(chǎn)阜團

2007

中國房地產(chǎn)百強企

I

及2007年廣東房地產(chǎn)企I

競爭力20強企業(yè)（第究)

'于199

5年成立

，至今已成功開發(fā)多個樓，盤2008

年公司進入了速發(fā)展階段，目前已擁有640萬而以上的土地儲備。鳳城世家清遠市恒遠兆業(yè)房地開產(chǎn)發(fā)有限公司

中外合資經(jīng)營企I

,

200華F12月成立，投資方由香港固遠兆業(yè)國際投資有限公司、深圳市裕興榮實業(yè)有限公司、佛山市華杰投資有限公司三方組成，注冊資本為愛億元人民幣。麗晶豪庭聯(lián)發(fā)焦團有限公司——福建開發(fā)商，成立于198

砫過0月

，目前總資產(chǎn)超過40億元人民幣，以房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)租賃為11午,

中國服務(wù)業(yè)500強、福建企業(yè)100強、廈門企業(yè)100強等榮菩。主要項目位于廈門、南昌等二線城市。錦江豪苑樵以順先后房成地產(chǎn)功開在三發(fā)水有限開龍公L司豐——是詡亂具匯有豐功多西豪發(fā)開年豪居園經(jīng)成等驗大目。的產(chǎn)企型業(yè)著。項樵名順地房產(chǎn)本地開發(fā)商金碧灣花園清遠市泛華金碧灣花園有限公司本地開發(fā)企業(yè)，公司規(guī)模較小，開發(fā)初朋資金有限，開發(fā)項目周朋長，速度慢，開發(fā)項目水平句恨金海灣豪庭金海灣泵庭房地產(chǎn)有限公司御水龍庭清遠市市政管理局解決住房辦帝景豪苑清遠市百思特房地產(chǎn)有限公司后期意向進入：美林基業(yè)、奧園客戶以本地客戶為主，少量的廣、深投資客戶已 仁a

l:仁．客戶以本地客戶為主，包括龍?zhí)痢?/p>

石角、

源漳等

周邊城

鎮(zhèn)

，在06

至

07

年吸吶了—定量的廣、深投資客戶．云山詩意1 中高端 產(chǎn)品以 新

城公務(wù)員、企 聿業(yè)單 位中高 層、 龍埔、 石

角等 周邊區(qū)域私企中高層為主，高端復(fù)式產(chǎn)品以龍?zhí)林苓厖^(qū)域企業(yè)主為主御水龍庭生意

為主占50%

,

龍?zhí)?、銀1 市區(qū)公務(wù)員、企聿業(yè)單 位高 層、陽城盞、石角企業(yè)主高管占40%

,

廣深投資客1

0%晌景湖畔戶

為主

，主要

包括

個體老板、公務(wù)員、企聿業(yè)單位即

成世家1

以

陽城中高端

客中高層1

以

新城公 務(wù)員、企聿業(yè)單

位中高層

為主

，有—

定量

廣

深投

資客令--------------------------------------------------------------------------------------------------------------,…清遠客戶還是以本地人為，主9吭

三代劇況原住民為主，到20

00

年后，隨菩清遠城市的發(fā)展有—些嘟扛外來工作的人，包括龍?zhí)痢⑹堑乃綘I企業(yè)主06。、07年，房地產(chǎn)市場火爆，加上清遠這邊環(huán)境好，被評為宜居城市、廣州后花園后，增加了部分廣、深投資、度假客戶。，---------------------------------------------------------------------------------------------------------------'—臺富輝煌銷售經(jīng)理盧經(jīng)理近期受到政策影響，銷售普遍減緩已 仁a

l:仁,---------------------------------------------------------．．．1去0月年御水龍庭開盤當(dāng)天就賣了200多套，但今年受大勢影晌，—個月平均只能銷售六、七套，在五—期間，御水龍庭沒有賣出—套，匯江花園也僅賣出五六套，據(jù)我了解，市區(qū)其他項目銷售惜況也都不太好．—中原策劃經(jīng)理劉經(jīng)理,_-

-

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-

-，,----------------------------------------------------------．．現(xiàn)在清遠很多客戶受宏觀政策影晌都在觀望

，江邊

很多

項目

0

7年

是最

好

賣的

，當(dāng)時市場好，江觀資源又比較稀缺，大家都是買漲不買跌的心理

，但08

年銷

售普

遍都不太好，我們代理的御景湖畔去年平均每月50套

，今年—

個

月也

就

賣二十套

左右．—合富輝煌銷售經(jīng)理盧經(jīng)理,_-

-

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-，未

來

三年市場發(fā)展速度將趨千平穩(wěn)，供需將更趨平衡已 仁al:仁全市制定了相對平穩(wěn)的住宅建i姐十劃.2008

、2009

和

201

0年三年的住宅供應(yīng)量在200萬m2左右

，與2007

年的

住宅成交量 (

203

萬

而

）基本持平．2008

~

2010年度各類住房建計設(shè)劃表單位：萬平方米、套商品住房普通商品住房經(jīng)濟適用住房廉租住房．．套數(shù)套數(shù)套數(shù)年度 1

建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積套數(shù)

．i．;盄料■l

套數(shù)212.4

;242201940

．:TT2008 63.7 5540 106.2 I

12soo

I

31.86

I2009 63.7 5540 106.2 I

12soo

I

31.86

I2010 57.4 4986 95.6 I

11250

I

28.67

I212.4 ;24220191.2 ;217984240 10.624240 10.62 1940

．[3816 9.56 1746

．i歙.............

.數(shù)據(jù)出處《清遠市住房規(guī)劃(

2005-2010

)

》已 仁a

l:仁小結(jié)．市場起步晚，開發(fā)水平有限，可超越空間大。．目前受到一定的政策影響，但客戶本地化為主，需求相對剛性，價格處在理性階段，長期的市場抗風(fēng)險能力較強?！そ鼛啄曜≌?yīng)量均高千需求量，但從政府的住房規(guī)劃可判定，未來三年內(nèi)的整體供應(yīng)將與需求量匹配。全市供應(yīng)格局：舊城板塊、新城板塊、沿江板塊已 仁a

l:仁板塊

1板塊發(fā)熙寺征清遠市清城區(qū)房地產(chǎn)頂目分布圖．早期本地化發(fā)展，房地產(chǎn)項目少，多以居舊城 民自建房為主；板塊 ·在售項目較少，位置多位于城市邊緣；．項目品質(zhì)中端為主，價格偏低，．上世紀90年代初開始發(fā)展建設(shè)，巳入住房新城 地產(chǎn)開發(fā)項目多，板塊 ·在售項目較少，位置多位于城市南部，．品質(zhì)以書器及中高端為主，價格中等；．早期主要在江南岸，鳳城大橋和北江大橋之間的沿江面發(fā)展，江北岸有零星發(fā)展，．在售項目多分布在江北岸和鳳城大橋以東位置；．品質(zhì)以中高端、高端為主，價格較高；沿江板塊'，．＿．．I＿Iiij貨－－鬼，,.”LJ『

．嘻

鼻;i7`iI啟產(chǎn),I5丿q．克產(chǎn)蕾,凋g.“”g8．飛“

臺3＆苔大屯嚕2;、．涅i...

-卒＿出忑久蘭、，｀，扂j『山尺·gI，

礦5溫“”It.sII、、．＼··?”1已.

5t.呻

．＇．已 仁a

l:仁.,-,

:

.. -圖例1 ...:,,片舊城板塊是清城區(qū)最早發(fā)端地，城市面貌陳舊，以商業(yè)、貿(mào)易功能為主，聚集了大量的老城居民．城市建設(shè)較落后，92年市政府遷出后，城市建設(shè)發(fā)展非常緩慢；．以自建房為主

，商品房項目少；．市

級商業(yè)區(qū)、貿(mào)易區(qū)，大量的商貿(mào)人群，居民收入在清城區(qū)屬中端和中高端水平。．出:,.

..,,..

I...........:.心

-

山舊城板塊市場頂目

少

，品質(zhì)相對較低已 仁a

l:仁．目前在售樓盤較少，品質(zhì)較為低端，價格為2300

-

3400元/

rn2之

間

；．主力戶型多為110

-

1

60rn2的

三室；總

價區(qū)間比介千在25-60萬之間．。 慧峰豪庭項目名稱規(guī)膜容積率主力戶型

(

m勹均價（/元m勺配套御景湖畔占地7萬m2總建刀萬m23.8三房139-162 四房1643300咖乓園場葉球、廳、室游網(wǎng)泳球、、鍵舞池場、身蹈等室室羽、、毛棋超碑牌市室、、幼籃、兒乒球雍華庭占地10

82m

2總建1.28萬m211.8三房120-130頂層復(fù)式 2202600-2800無慧峰豪庭占地3,7萬m2總建

1

5.5萬

m24.3三房137-1

57蓄暫客未銷階段售，超市、會所、游泳池、網(wǎng)球場豪逸花園占地刀和12總建約4萬m22二房

7

5-89 三房91-1

29 四房

1372300籃婦、社區(qū)商業(yè)威龍新城－－－二房87-88

三房116-1182300客戶以舊城居民為主，銷售情況因項目而異有較大差別已 仁a

l:仁頂目名稱客戶銷售情況御景湖畔以陽城的個體商人、公務(wù)員、教

師為主

，是1日城中收入較高的人群07年9月開盤

，至年

底每

月銷售

50

套

，08年至目前每月銷售約20套雍華庭豪逸花園威龍新域陽城的老居民，行業(yè)分布廣，收入中等07年初開始

銷售

，因品

質(zhì)較差

，銷售

3

0

-40%06年底開始銷售

，銷售

50%-

60% I 07

年銷售2萬

m

2左右銷售緩慢

，0

3年初

開盤

，年平均銷售約 2萬m2, 目前基本售完，剩頂層復(fù)式慧峰豪庭－－－－－－－目前蓄客階段，未正式銷售典型案例：御景湖畔（舊城最商端、最具代表性的項目）已 仁a

l:仁規(guī)模占地面積：

7萬

而總建筑面積：

27

萬m'容積率3.8綠化率60%物業(yè)類型高層價格小高層3400 頂層舞式5000-6000主力戶型三房139-162 四房164總戶數(shù)1800停車位1000配套球咖啡室廳、健身室、棋牌室、 乒乓、舞蹈室、超市、幼兒園、游泳池、羽毛球場、籃球場、網(wǎng)球場等御景湖畔花園位千清遠城區(qū)橋北路，是以東南亞園林風(fēng)情為主題的精品園林社區(qū)，首層架空層設(shè)計，綠化休閑長廓，并包含4萬平方米的大型主題園林綠化，并配齊全的配套設(shè)施．頂目規(guī)劃完整，注重外景觀的利用和內(nèi)景觀的營造已 仁a

l:仁．內(nèi)部規(guī)劃兩個較為成型組團

，形成舒適的

組團

空間

，共打造 "4萬m2水

體園林”中央水景。．遠期臨河

，景觀和

環(huán)境

價值將

有較

大提升．一 正

在銷售～…...氣..

...-整體建設(shè)品質(zhì)一般，提升空間大已 仁a

l:仁戶型面積和總價范圍處在中游水，平銷售速度較快已 仁a

l:仁早朋已售完戶型(2007年7月）戶型面積占比均價總價區(qū)間銷售速度二房二廳＝下9050%290皖/m224-

28萬速度快月均銷售5瑾盡三房二廳二衛(wèi)130-14025%38

-40萬四房二廳二衛(wèi)160-17025%46

-49萬速度正在銷售戶型戶型面積占比均價總價區(qū)間銷售速度三房二廳＝下13925%340吭/m244-

50萬速度

每月平均2切盡16250%52-58萬匹房二廳匹衛(wèi)16425%52-59萬一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一 氣．御景湖畔主要以本地自住型客戶為主，包括舊成居民、公務(wù)員、教師、小企業(yè)主等，新城和其他區(qū)域過來的客戶較少，這個區(qū)域的環(huán)境對他們來說是個大問題?！细惠x煌現(xiàn)場銷售經(jīng)理盧經(jīng)理，-

-

-

-

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-

-客戶以舊城區(qū)客戶為主

，個體老板、公務(wù)員和教師是購房主體舊城板塊小結(jié)已 仁a

l:仁城市舊域

，商品房供府旱?。?/p>

區(qū)域是城市陽城區(qū)

，可開發(fā)用地

少

，未來發(fā)展空間?。?/p>

應(yīng)同

質(zhì)

化

嚴事

，，

體

銷

售

狀

況

不

佳

，棍升忤產(chǎn)品嬴得市場歡迎上整體價格在清遠各板塊中屬較低水平。項目營造水平較低。其中，御景湖畔雖然在建筑、園林、綠化等方面均有缺陷，但其完整的社區(qū)環(huán)境等優(yōu)點突破了市場產(chǎn)品的水平，并獲得了較好的客戶認同．客

戶以

本他客戶為

午

，價格水平有一定局限：

受城市發(fā)展的局限，客戶以陽城客戶為主，個體商人、公務(wù)員，教師等是較為中高端的人群 整體供應(yīng)產(chǎn)品總價介千25

-60萬之間．已 仁a

l:仁新城面貌較新，是政府、事業(yè)單位及其配套設(shè)施集中區(qū)

域

，城市吸引力

相對較大．上世紀90年代初

，清遠市

政

府搬

遷至新城

，開始了新城

超過

1

5年的發(fā)展

；現(xiàn)已

形成成熟的城市面貌；．目前

，市—

級政

府機

關(guān)和聿業(yè)

單

位均

栠中在此，酒店、住區(qū)、商業(yè)等配套設(shè)施齊全．新城板塊是目前市場最為活躍的板塊已 仁a

l:仁．目前在售樓盤較多

，中端至高

端項目

均存在供應(yīng)

，價格為2400

-

5200元/

m2之間．．戶型

面積

范

圍廣 ，以三房和四房為主．/?

r

叮大＞E

沼戶·丙邊I項目名稱規(guī)模容積率主力戶型(

m勹均價（元/m勺配套鳳家占地4.刀了，總建

17

萬4三房13

5-137匹房162-16

4江景4300商泳業(yè)池街、健、會身所、房等游云山詩意占地

20萬

，總建50萬2.5三房128-138、四房170、復(fù)式（四房）

222洋房5200小高層4200會球健場所身房、、游羽、泳毛幼球池兒場、網(wǎng)園等匯江花園占地4.08萬

，總建10

;7萬2.6二房89-94

三房98-117四房14

2-1703500社區(qū)商業(yè)廣信花園三房134-1悠

四房160-1913800-4000會所、社區(qū)商業(yè)美好居占地1.4萬

，總建約3萬2.1三房1

23-139 四房1

562800-3300無瑞清花園占地1.5萬

，總建4萬2.6三房109-1902800-3200會所、健身設(shè)施弘福花園占地5萬

，總建11

萬2.2二房90

三房131-135復(fù)式200-2363100場沿中心街、商網(wǎng)、業(yè)球會所、場、籃等球健身客戶來源相對廣泛，商品質(zhì)項目普遍銷售情況較佳已 仁a

l:仁項目名稱客戶銷售鳳城世家新城本地人口中高端客戶，包括公務(wù)員、醫(yī)院、學(xué)校等，還吸吶了少量廣、深度假客戶銷售速度快

，06

年10月封Ji!!f頁售

，總建1

7萬方，現(xiàn)剩貨量不多

，年均銷售約10萬m兌中高端產(chǎn)品 以新城中高公務(wù)員、企栗業(yè)單位職工為主、部分舊成區(qū)中高端客戶、龍?zhí)?、石角中銷售速度快

，07

年1

0月開盤

，當(dāng)天銷售100云山詩意高端私營企l歸牛、企業(yè)高管和飛、1的投資客戶多套，至目前—期8萬而總建，舞式已基本I高端產(chǎn)品：以城巾南部龍?zhí)痢⑹歉叨怂綘I老板為主，部分市區(qū)內(nèi)高端客戶銷完

，平層三房、四房巳銷售60-70%。匯江花園新城本地中端及以上客戶，包括晉通公務(wù)員、醫(yī)院學(xué)校等，還吸吶了少量廣、深投資客戶銷售速度快，07

年11

月底開盤

，至今月均銷售20套左右

，至目前—組團巳售完，在售二組團廣信化園以新城項目周邊中高端公務(wù)員為主銷售速度—般，07年7月開盤

，目前銷售約40-50%美好居以新城屯湍客戶為主，行業(yè)分布廣，收入中等銷售—般，07

年1

0月開盤

，銷售30-40%瑞清花園銷售—般，07

年1

0月

，銷售30-40%弘?；▓@銷售速度慢，0

開盤，總建11

萬，—期剛售完，二期剛開盤典型案例：云山詩意（清遠目前開發(fā)水平最商頂?shù)哪浚┮?仁a

l:仁規(guī)模