高端休閑主題游樂公園景觀規(guī)劃

中國漢川

日月潭項目概念性規(guī)劃RIYUETAN

LAKE,

HANCHUAN,

CHINA達沃斯巔峰旅游規(guī)劃設(shè)計院二

零

一

一

年

六

月公園區(qū)項目一、

平面規(guī)劃圖居住區(qū)項目2二、鳥瞰圖3游樂嘉年華（變形金鋼）福星花園三、一級項目休閑嘉年華福邸花園商業(yè)嘉年華月湖景苑漢川世家4四、公園鳥瞰圖5五、變形金鋼游樂項目馬戲部落鐵金剛鐵龍在天齒輪大碰撞魔幻城堡卡丁車太陽神車小金剛樂園激流勇進水上漫游鐵臂風車漁人碼頭沖浪者66六、用地現(xiàn)狀面積

比例用地類型道路用地（畝）

(%)32水域耕地19017563

60.5林地127113牧草地工業(yè)用地

30行政辦公54295用地村鎮(zhèn)居住用地2.58施工用地

81至先鋒村總用地969

100至福星村7七、土地利用規(guī)劃用地匯總表面積比例用地類型（畝）

(%)居住用地公園用地16421037.516213商業(yè)金融用地文化娛樂用地78.78公共設(shè)施用地混合用地6.50.6994.519.4交通廣場

用地2休憩性廣場用地停車場用地303394水域道路用地合計18018109.4

15.4969

1008八、空間布局一心一軸兩片區(qū)：一心

：景觀核心（漢福文化廣場）一軸

：景觀生態(tài)軸兩片區(qū)：公園游憩區(qū)景觀居住區(qū)景觀居住區(qū)景觀核心9福邸花園64.5畝九、分區(qū)示意圖月湖景苑136畝公園游憩區(qū)（福星嘉年華）游樂嘉年華（變形金鋼）120.5畝613畝景觀居住區(qū)356畝漢川世家87畝休閑嘉年華319.5畝景觀居住區(qū)公園游憩區(qū)一級項目一級項目月湖景苑漢川世家福星花園福邸花園商業(yè)嘉年華游樂嘉年華休閑嘉年華商業(yè)嘉年華135畝10十、交通規(guī)劃圖洪福寺11十一、游客動線規(guī)劃12十二、服務動線規(guī)劃13十三、服務設(shè)施規(guī)劃14十四、景觀系統(tǒng)規(guī)劃一軸一帶多節(jié)點的景觀格局15十五、分期開發(fā)規(guī)劃圖一期2013年二期2014

2015年項

目

明細2012年年基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套漢福廣場福星MALL（酒店）福星MALL（商街）嘻哈洋人街公園入口廣場福星體育館室外極限運動場室外運動場沿街底商商業(yè)嘉年華停車場瘋狂小鎮(zhèn)游樂嘉年金屬工廠馬戲部落鐵金剛鋼鐵俠魔幻城堡水上樂園環(huán)湖濕地五色大地休閑嘉年華環(huán)湖棧道大地藝術(shù)景觀花之味溫室營地垂釣休閑區(qū)月湖景苑獨棟別墅月湖景苑聯(lián)排別墅漢川世家花園洋房漢川世家聯(lián)排別墅漢川世家西側(cè)局部小高層日月潭會所福邸花園西側(cè)沿街小高層福邸花園北側(cè)局部小高層福星花園公園北側(cè)小高層沿街底商景居住區(qū)16十六、住宅風格示意獨棟別墅花園洋房聯(lián)排別墅小高層17目錄第一篇、規(guī)劃總論一、規(guī)劃思路……………20二、項目區(qū)位……………21三、規(guī)劃范圍……………22四、規(guī)劃依據(jù)……………23五、項目組成員…………24第二篇、時代使命一、城市發(fā)展……………26、……………三、文化特色……………38四、地塊條件……………41五、企業(yè)發(fā)展……………49六、總體定位……………53七、發(fā)展戰(zhàn)略……………55第三篇、畫龍點睛一、空間布局……………57二、平面規(guī)劃……………58三、產(chǎn)品策劃……………59第四篇、融會貫通一、土地利用規(guī)劃………103二、交通系統(tǒng)規(guī)劃………104三、景觀系統(tǒng)規(guī)劃………111、………第五篇、運籌帷幄一、開發(fā)模式……………119二、開發(fā)時序……………120、……………四、綜合效益……………132五、政策保障……………133附件一、核心項目說明……………………135二、財務附表

…………154三、東南城市考察報告………………159NO.1規(guī)劃總論一、規(guī)劃

思路三、規(guī)劃范圍二、項目區(qū)位四、規(guī)劃依據(jù)五、項目組成員一、規(guī)劃思路城市發(fā)展休閑時代高鐵高速時代城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型升級需求多元與主題企業(yè)形象展示“四宜”新生活高端休閑客廳多復合文化資源多關(guān)聯(lián)商游住產(chǎn)業(yè)鏈多元化場景體驗打造中國漢川?日月潭湖北休閑高地漢川超級客廳創(chuàng)意游樂主題公園全新漢川生活方式20二、項目區(qū)位天門市項目地仙桃市福星開發(fā)區(qū)漢川城市武漢城市群

110分鐘到達武漢

60分鐘到達天門市

30分鐘到達仙桃市

位于開發(fā)區(qū)東北部

規(guī)劃總面積969畝

位于漢川西南部

距漢川市區(qū)40公里21三、規(guī)劃范圍及年限工業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍位于福星開發(fā)區(qū)北部，北至106省道，西靠福萬大道，東臨先鋒村，南至文化廣場，規(guī)劃面積969畝。規(guī)劃年限2012-2015年

共4年。規(guī)劃性質(zhì)本次規(guī)劃為旅游區(qū)概念性規(guī)劃。先鋒村至先鋒村22四、規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃在依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標準的基礎(chǔ)上，結(jié)合考察調(diào)研數(shù)據(jù)，及與委托單位溝通意見，重點參閱了與本規(guī)劃密切的規(guī)劃成果。依據(jù)以下幾個層次內(nèi)容?！吨腥A人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2008年)、《中華人民共和國水法》《中華人民共和國防震減災法》、《中華人民共和國水土保持法》《城鄉(xiāng)用地評定標準》(CJJ

132—2009)國家法律《旅游規(guī)劃通則》（GB/T18971－2003）、《旅游資源分類、調(diào)查與評價》（GB/T18972－2003）《國務院關(guān)于加強城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督管理的通知》（國發(fā)[2002]13號文）《建設(shè)部等九部委貫徹13號文件的意見》（建規(guī)2002]204號文）部門規(guī)范文件行業(yè)標準國務院《關(guān)于試辦國家旅游度假區(qū)有關(guān)問題的通知》(國發(fā)[1992]

46號)《湖北省“十二五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》《武漢城市圈l旅游發(fā)展

總體規(guī)劃》（2008-2030）《漢川市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（2008一2020）《漢川市城市發(fā)展總體規(guī)劃》地方規(guī)劃地方規(guī)定《沉湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃》湖北省、孝感市、漢川市政府工作報告及其他有關(guān)文件23五、項目組成員項目團隊姓

名李玲職

務旅游地產(chǎn)院院長項目經(jīng)理職

稱組長高級規(guī)劃師項目經(jīng)理卓定疆高級旅游策劃師楊增民商務總監(jiān)高級旅游策劃師馬有明賈偉高級旅游策劃師高級旅游規(guī)劃師高級旅游策劃師高級旅游策劃師景觀設(shè)計師徐婧張妍景觀設(shè)計師旅游策劃師旅游地產(chǎn)策劃師旅游地產(chǎn)策劃師旅游規(guī)劃師項目成員許愛霞徐婉蘇王瑞芹旅游策劃師城市規(guī)劃師地產(chǎn)分析師旅游策劃師劉芳旅游策劃師旅游策劃師姓名職務職稱劉鋒機構(gòu)首席顧問研究員、博士后教授項目專家顧問王玉海巔峰智業(yè)機構(gòu)總規(guī)劃師潘亞元許豫宏機構(gòu)總規(guī)劃師注冊城市規(guī)劃師教授副總裁、旅游地產(chǎn)規(guī)劃院院長24NO.2時代使命一、城市發(fā)展四、地塊條件七、發(fā)展戰(zhàn)略二、市場現(xiàn)狀五、企業(yè)發(fā)展三、文化特色六、總體定位一、城市發(fā)展城市定位經(jīng)濟實力城市功能武漢城市圈《旅游發(fā)展總體規(guī)劃》2010天門市湖北縣域經(jīng)濟排名第四漢川市湖北縣域經(jīng)濟排名第十文化體驗生態(tài)休閑項目孝感商務休閑生態(tài)觀光劃》2007仙桃市湖北縣域經(jīng)濟排名第一漢川《旅游發(fā)展總體規(guī)劃》2008工業(yè)旅游生態(tài)旅游提升服務業(yè)，發(fā)展旅游業(yè)帶動漢川西部的經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)化生態(tài)生活及就業(yè)環(huán)境綜合經(jīng)濟實力位居前十甲，具備短線近郊旅游、中高端置業(yè)的消費需求和消費能力主動承接城市商業(yè)商務功能大力發(fā)展生態(tài)休閑、工業(yè)旅游，成為新的經(jīng)濟增長極26二、市場現(xiàn)狀1.

旅游市場分析年

份2005200620072008200945201055年游客總量（萬人次）19.4423.7432.5939.11游客年均增長率（%）22.1237.28949620—18.4222.2旅游收入（萬元）

7777.0418237156432590033000數(shù)據(jù)來源：漢川市旅游局武漢城市圈國內(nèi)旅游總體呈現(xiàn)了逐步增長的發(fā)展態(tài)勢。2010年，漢川年接待游客55萬人次，旅游收入3.3億元，同比增長22.2%

、24.5%。游客來源地區(qū)域旅游市場呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，漢川旅游業(yè)發(fā)展相對滯后。4%

湖北省內(nèi)客源成為出游主力。北京浙江

武漢城郊游持續(xù)火爆，短程旅游發(fā)展迅速。27武漢居民出游偏好出游頻率高，喜歡郊區(qū)游。武漢居民旅游偏好09年十一長假，10萬武漢市民駕車游擠爆周邊景區(qū)，而且這個數(shù)字持續(xù)上升。出游目的地多集中在鄂西生態(tài)旅游圈和咸寧。

喜好自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的景區(qū)。其他選擇人文

5%景觀。26%選擇自然資料來源：武漢市交通管理局、武漢旅游局網(wǎng)站、湖北省中青旅

以自駕游為主的自助游成為多數(shù)人的選擇。風景區(qū)69%散客自駕游成為市場主體，2008年國內(nèi)散客占71.2%，自駕車出游提高到11.3%，一日短途游發(fā)展迅速。來源：2010武漢市民消費調(diào)查2007年武漢出游量結(jié)構(gòu)（萬人次）其他6%自駕游22%團隊24%武漢市民偏好的城郊型旅游景區(qū)城郊旅游類型自然山水歷史文化溫泉會議農(nóng)業(yè)休閑體育休閑代表性旅游產(chǎn)品自助游48%木蘭旅游區(qū)、武當山、神農(nóng)架、知音湖、東湖古隆中、荊州、宋慶齡故居咸寧溫泉、英山溫泉、悅兮半島國際溫泉度假村勝天農(nóng)莊、農(nóng)耕年華武漢自駕游俱樂部數(shù)量(家)6004002000紅蓮湖高爾夫球場、武漢東方馬城、九宮滑雪場。自然山水、溫泉與農(nóng)業(yè)項目最受歡迎。整體來看，武漢城郊型旅游產(chǎn)品種類較為豐富，總體水平不高，缺乏親子型、創(chuàng)意型的城郊旅游產(chǎn)品。2005年2008年28武漢城市圈將建的大型旅游項目特點：大型旅游綜合體項目，具有鮮明的旅游休閑度假特征，結(jié)合娛樂、休閑、度假、房產(chǎn)等功能，突出自然生態(tài)的環(huán)境。地區(qū)項目名稱建設(shè)類型主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模進度投資（萬元）

投資方或招商方東西湖區(qū)武漢水鄉(xiāng)旅游城2005-2015新建以水為主題的旅游新城，一期占地2000畝600000460000300000杭州宋城集團江夏區(qū)人民政府、武漢巴登城項目公司打造中國一流的集溫泉度假、人文居住、生態(tài)體驗為一體的中部地標型生態(tài)體驗、循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)2008-2014武漢巴登城項目新建新建武漢

東西湖區(qū)極地海洋世界2008-2014極地海洋主題景觀建設(shè)，占地530畝大連海昌集團主題公園分為極速世界、歡樂時光、歡樂江城、漁光島、颶風灣和家庭兒童六大部分，將引進30多項全球最先進的游樂設(shè)施，包括高33米、長1000余米的亞洲首座木制雙龍過山車，高65米、最高時速135公里的彈射過山車，高達120米的“跳樓機”，武漢首個4D影院等。2009－2011年武漢歡樂谷新建450000華僑城集團梁子湖湖北三國整體開發(fā)，水陸面積約3000畝，建設(shè)以三國文化為主題的古建復制、文物展陳、影視創(chuàng)作及演出高科技娛樂等項目2006-2015香港匯納集團、湖北省文化廳鄂州孝感咸寧天門新建新建新建新建100000136000128000230000主題影視文化園2009-2012（已簽約）孝昌縣觀音湖生態(tài)旅游度假區(qū)孝昌縣觀音湖文體公園、觀音文化苑、觀音湖鉆石會所、水上娛樂項目以及五星級酒店及配套設(shè)施孝昌縣旅游局三江潛山森林溫泉度假區(qū)集休閑度假、會議培訓、體檢療養(yǎng)、商務交流為一體的綜合大型度假區(qū)。2008-2015中國三江航天集團佛子山宗教文化旅游區(qū)規(guī)劃用地60平方公里，充分利用佛子山自然和文化資源建成以宗教文化為主體的休閑度假、康樂健身的一級旅游區(qū)2008-2018天門市招商局29旅游市場總結(jié)武漢城市圈旅游武漢游客旅游偏好出游頻率高，喜歡郊區(qū)游。喜好生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的景區(qū)。以自駕游為主的自助游成為多數(shù)人的選擇。武漢城市圈國內(nèi)旅游總體呈現(xiàn)了逐步增長的發(fā)展態(tài)勢。

區(qū)域旅游市場呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，漢川旅游業(yè)發(fā)展相對滯后。

湖北省內(nèi)客源成為出游主力。

武漢城郊游持續(xù)火爆，短程旅游發(fā)展迅速。

自然山水、溫泉與農(nóng)業(yè)項目最受歡迎。整體來看，武漢城郊型旅游產(chǎn)品種類較為豐富，總體水平不高，缺乏親子型、創(chuàng)意類主題鮮明的旅游產(chǎn)品。市場機遇城市圈旅游景點漢川旅游游客接待自然山水歷史文化溫泉會議農(nóng)業(yè)休閑體育休閑2010年，漢川年接待游客55萬人次，旅游收入3.3億元，同比增長22.2%、

24.5%。創(chuàng)意有趣游樂型旅游產(chǎn)品30相關(guān)鏈接：主題公園條件研判主題公園開發(fā)要素客源市場交通條件選址要求主題選擇區(qū)域經(jīng)濟經(jīng)營與管理

一小時車距內(nèi)200萬人口

三小時車距內(nèi)200萬人口

系統(tǒng)化

定制化

鐵路、公路、航空

城郊

主干道旁

鮮明

創(chuàng)新發(fā)達，可進入性強一小時車距內(nèi)416萬人口三小時車距內(nèi)2255萬人口環(huán)城高速、106道等直達武漢、仙桃、天門、荊州城市副中心位置緊鄰106省道全省80個縣級市，項目周邊地區(qū)綜合經(jīng)濟實力遠高于省一般水平本項目條件企業(yè)內(nèi)涵主題游憩聘請專業(yè)主題公園運營商條件評價民俗風情自然生態(tài)科幻探險歷史文化微縮景觀康樂休閑民俗文化村野生動物園、水族館、海洋公園未來時代、未來世界、常州恐龍園水滸城、宋城主題公園產(chǎn)品形態(tài)錦繡中華、世界之窗、老北京微縮景園水上樂園、夏宮、歡樂谷、發(fā)現(xiàn)王國結(jié)論本項目具備打造區(qū)域級，康樂休閑類城市主題公園基本條件主要客群為以漢川、仙桃、天門等城市為主的武漢城市群游客312.

置業(yè)市場分析宏觀政策下的市場機遇宏觀政策機遇2010.1

國十一條愈嚴控首付，加大房貸管理置業(yè)與投資者逐步向三、四線城市轉(zhuǎn)移加嚴厲2010.

4

國十條嚴控炒房和投機性購房，根據(jù)情況限購2010.

9

國五條2011.

1

國八條部分城市限購限購、房產(chǎn)稅率先進入三、四線城市，將贏得占領(lǐng)一級市場和二級市場的先機武漢城市圈政策下的市場機遇武漢城市圈——

武漢與城市圈其他82009年城市化率38.5%個城市之間購房的至2020年，總?cè)丝趯⑦_3340萬人，城鎮(zhèn)人口將達2335萬人，城鎮(zhèn)化水平達70%。武漢城市圈城市化進程加快“雙向流動”漢川——2009年總?cè)丝?12萬人，城鎮(zhèn)化率39.9%，規(guī)劃至2020年城鎮(zhèn)化率達到56%，達到116.19機遇萬。

漢川面臨著本地市場以及武漢擠出市場雙重機遇武漢限購限購一套或限購32武漢市場均價銷售率（截止2月底）推售

銷售套

數(shù)

套

數(shù)樓盤名稱

開盤時間

（元/平米）位置主推戶型物業(yè)類型項目特色華潤置地橡武昌長江江畔楊

94-165整個園林環(huán)境幽靜疏朗，舒展著一種人文氣質(zhì)體現(xiàn)高尚的學院式生活品格2011.2.13

12000

336

189

56.3%住宅、普通住宅樹灣園段平米戶型超五星級酒店、5A甲級寫字樓、超高層頂級280平米與340平米豪宅武昌積玉橋臨江大道寫字樓,商鋪,建筑

豪宅、SOHO寫字樓、商務酒店、室外步行街、萬達中心

2011.2.19

24000

165

76

44.20%綜合體底商及地下室組成。漢陽琴臺大道17

56.70%

388號，月湖橋旁華潤中央公90-200

聯(lián)庭別墅(毛坯、精

同時享受城市中心的便利快捷、寧靜優(yōu)美的自2011.2.26

12000

30園平米大宅裝)然風光以及清新的空氣擁有室內(nèi)外商業(yè)步行街、時尚百貨、大型品牌普通住宅,商鋪,建

超市、高級寫字樓、精品公寓、五星級酒店、漢陽沌口東風大

30-50平武漢經(jīng)開萬達廣場2011.2.26

8000

672

412

61.30%

道（金色港灣斜

精裝迷你筑綜合體萬達國際影城等豐富功能組合，集萬千繁華于一身。對面）soho戶型價格120平米以下2-3室戶型仍是主力需求戶型。4000-10000元/平米占到90%以上，各價格段成交量大體相當，在一些高端大盤的引領(lǐng)下，10000元/平米以上樓盤成交量逐漸走高。以小高層、高層為主，成為地標的超高層建筑越來越吸引置業(yè)者的目光。配套特點商業(yè)、居住和生態(tài)公園的綜合性大盤銷售量較大。主題突出、特色明顯，環(huán)境較好的樓盤倍受青睞。33孝感、仙桃、天門市場占地面積

建筑面積單價項目名稱位置開盤時間物業(yè)類型洋房、高層高層特點（平米）

（平米）

（元/平米）東城新區(qū)天

2007.11孝感唯一擁有花園洋房社區(qū)；由洋房、高層、風情商業(yè)街三個獨立組團構(gòu)成。福星城銅雀臺179514.510000032325830000057000380045003858仙路（一期）董永路特1號位于孝感東城政務區(qū)，距漢孝城際鐵路孝感東站僅咫尺之遙中心園林景觀，全配套商業(yè)街，幼兒園。仙桃首個集居住、酒店、商業(yè)于一體的復合體樓盤。包含三大系列景觀：中心園林景觀、泰式雕飾景觀、生態(tài)景觀2010.4高檔住宅、酒店公寓銀信.御景名邸仙源大道

2010年10月以新穎的建筑、園林、戶型設(shè)計引領(lǐng)天門新的居住理天門市竟陵西寺路南端

2010年11月

22360西側(cè)小高層、高

念；規(guī)劃有地下停車場、游泳池，配套工程以自然景層高檔住宅

觀與人文景觀相結(jié)合；重點體現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保與智能建筑一體化西湖御苑83567.243380戶型價格80-120平米2-3室為主力需求戶型。市場需求以2000-4000元/中低檔樓盤為主，4000元/平米以上中高檔樓盤后續(xù)需求強勁。建筑

類型配套小高層、高層建筑為主，各地逐漸涌現(xiàn)別墅、洋房類項目，仙桃和天門出現(xiàn)了酒店一公寓項目。注重景觀打造、商業(yè)配套、建筑風格設(shè)計及靠近學校的綜合大盤銷售量較大。目前三個城市置業(yè)者的品牌意識逐漸建立，對樓盤的綜合性要求也越來越高。市場雖在不斷迎合置業(yè)者的需求，但是主題明確、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的綜合性、高品質(zhì)大盤仍為市場空白。特點34漢川市場項目名稱占地面積

建筑面積（平

單價位置開盤時間物業(yè)類型特點（平米）米）（元/平米小高層、高層10805739559.32146830萬方公園社區(qū)，漢川首個國際時尚主題商業(yè)中心，配套會所、漢川公園。福星城四期西湖大道2010年4月

79399.52010年10月

32495.674384.4466617.5126002750高層小高層、高層永和安·新漢都霍城大道99號配套成熟、物業(yè)先進、百畝綠化景觀公園位于福星工業(yè)園福七路，主要住戶為當?shù)鼐用窦捌髽I(yè)職工；售價1300-1400元/平米，面積為90-120平米2-3居，目前尚余十幾套。戶型面積多在90-140m2區(qū)間。擁有多元配套的綜合型大盤開發(fā)越來越受到置業(yè)者青睞。價格要求在3000元以下，單價趨同，面積差影響總價差異。福七路家屬樓戶型價格建筑

類型配套小高層、高層樓盤成為漢川房地產(chǎn)市場的流行趨勢，高層建筑以其強烈的都市感，備受青睞。項目區(qū)位、交通、生活配套是影響人們購買的主要因素。注重園林綠化、綜合配套以及注重建筑風格打造的樓盤稀缺。特點35置業(yè)市場總結(jié)別墅、洋房洋房、公寓宏觀政策影響下，三、四線城市將成為房地產(chǎn)發(fā)展的新生區(qū)，物業(yè)管理、綜合配套、人文理念、主題明確的項目越來越受青睞。置業(yè)第二居所25％投資75%武漢市場漢川與投資者逐步向三四線城市轉(zhuǎn)移面臨著本地市場以及武漢擠出市場雙重機遇孝感仙桃天門市場供應充足，檔次逐步提高，購買力表現(xiàn)強勁；品牌意識逐漸樹立，注重房屋品質(zhì)、園林綠化、教育配套，綜合性大盤具有很強的生存空間。別墅、洋房、公寓第一居所50%第二居所35％投資15%別墅、洋房洋房、公寓總體水平較低，品牌意識較弱；隨著城市地位提高，市場潛力巨大，需要品牌物業(yè)產(chǎn)品加以引導。漢川市場項目建議產(chǎn)品特點售價配套物業(yè)類型主題明確，具有文化內(nèi)涵、注重景觀打造、提升項目檔次與品味別墅：3000-5000元/平米洋房：2000-3000元/平米小高層：1600-2600元/平商業(yè)、醫(yī)院、學校、交通、娛樂設(shè)施等配套齊全別墅、洋房、小高層363.

商業(yè)商務市場分析商業(yè)市場分析現(xiàn)狀特點問題規(guī)模：一條特色商業(yè)街，投資1000萬元的福星富迪超市檔次較低，以個體小規(guī)模經(jīng)營為主，未形成規(guī)模效應。經(jīng)營形式：商業(yè)街內(nèi)以個體工商戶為主商業(yè)從業(yè)人員：543人總營業(yè)面積：7454平方米總營業(yè)額：1.33億/年。商業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，發(fā)展相對滯后，以服務本地居民為主，沒有對外服務的功能，缺少人氣。以農(nóng)貿(mào)小商品市場為主，產(chǎn)品單一。截止到08年底，人均商業(yè)面積僅為0.12平方米；按照15萬人口規(guī)模計算，人均僅為0.05平米小結(jié)隨著福星開發(fā)區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，人口規(guī)模不斷擴張，居民生活水平不斷提高；商業(yè)配套的規(guī)模和質(zhì)量需同時提高。市場缺少大型城市商業(yè)綜合體。商務市場分析現(xiàn)狀特點辦公設(shè)施原集中在沉湖老鎮(zhèn)區(qū)，對外聯(lián)系不便，近年來由于開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，逐步遷往開發(fā)區(qū)建設(shè)新區(qū)。現(xiàn)狀行政辦公設(shè)施主要布置在福萬大道以東，均為新建大樓。商務配套設(shè)施主要是企業(yè)自建為主，功能普遍較差。缺乏星級酒店、會議、居住配套設(shè)施較差。小結(jié)目前，福星開發(fā)區(qū)集聚各類企業(yè)300多家，其中規(guī)模以上企業(yè)的15家；同時開發(fā)區(qū)政府一直加大力度進行招商引資。檔次高、功能全、物業(yè)管理完善的商務酒店配套設(shè)施缺失，具有很大的市場潛力。37三、文化特色1.

演藝文化善書善書是一種說唱結(jié)合的曲藝曲種，以漢川最盛，又有“漢川善書”之稱。內(nèi)容多高臺教化和勸善祈福的色彩。已列入第一批國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。善書也一度成為漢川茶館、節(jié)日必不可少的一項演藝活動。楚劇，，人，具有相當?shù)膰鴥?nèi)影響力。經(jīng)典劇目有《人在福中》、《可憐天下父母心》。已列入第一批國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。楹聯(lián)漢川被稱為“湖北楹聯(lián)文化城市”，對偶語句言簡意深，對仗工整，平仄協(xié)調(diào)，是一字一音的中文語言獨特的藝術(shù)形式。是中華民族的文化瑰寶。皮影、舞獅子、舞龍燈、采蓮船等沉湖節(jié)日慶祝時重要的演藝形式，沉湖地區(qū)多民間演藝藝人。382.

民俗文化特產(chǎn)美食富硒蓮藕斗笠竹編漁具漢川荷月天官賜福二河三蒸名人故事?周天官：天官賜福菜品的由來。晉升天官答謝鄉(xiāng)親，將多種山珍燉制成美味佳肴；“梁山水泊”的故事。?柳炳元：水塘加蓋、枕鍘狀告沔陽州、智戲何三等故事體現(xiàn)了不畏權(quán)貴、為民請命的可貴精神。?傅全有等共產(chǎn)黨人的軍墾故事：人蚊大戰(zhàn)等地名沉湖鎮(zhèn)是水的世界，地名都與水有關(guān)，被水圍起來的是臺，水浸占一半的是灣、洲、河、溝、沼、灘。另外還有垸、嘴、垱等等。393.

文化運用演藝文化民俗文化善書楚劇、花鼓戲皮影楹聯(lián)美食特產(chǎn)名人地名購物休閑、節(jié)慶活動演藝表演、人文景觀餐飲購物、人文景觀地方建筑、案名創(chuàng)意貫穿項目，包括業(yè)態(tài)、建筑、景觀方面的運用40四、地塊條件1.

交通分析福星開發(fā)區(qū)的開發(fā)先導區(qū)交通現(xiàn)狀：緊鄰106省道、福萬大道，西邊的福仙大道直通仙桃，距仙桃、天門、漢川等重要城市均一個小時左右可到達。交通規(guī)劃：一級公路、城市圈繞城高速路的開通，將縮短周邊，，至先鋒村至福星村明顯。412.

空間功能分析

距離工業(yè)區(qū)較近，可以與工業(yè)園區(qū)進行聯(lián)動，開展商務休閑、工業(yè)旅游。

項目地內(nèi)有洪福寺，并緊鄰崇慶寺兩大區(qū)域性佛教勝地，佛教文化氛入口圍濃厚，可相應與宗教朝拜、禪修養(yǎng)生等旅游產(chǎn)品實現(xiàn)聯(lián)動。工業(yè)區(qū)

項目地位于開發(fā)區(qū)的入口區(qū)域，處在城市行政、商業(yè)區(qū)與居住區(qū)的外本案村莊，、、、住等功能。洪福寺崇慶寺

本案空間功能區(qū)須根據(jù)城市功能現(xiàn)狀進行劃分，如靠近居住區(qū)設(shè)置居校住功能；靠近商業(yè)區(qū)設(shè)置商業(yè)功能。村莊16平方公里軍墾河地塊

本案距離軍墾河地塊約10公里，兩者的關(guān)系為先行區(qū)與主導極的關(guān)系，本案肩負著以下重任：旅游、休閑、度假、商務、養(yǎng)生、運動等多種功能復合區(qū)塑造企業(yè)新形象。獲得與提升區(qū)域市場認可度。宜居宜游宜商宜業(yè)的城市副中心形象和企業(yè)文化宣傳。42用地現(xiàn)狀（包括沉湖鎮(zhèn)區(qū)）用地代碼用地面積(公頃)110.1799.5010.6721.29.用地性質(zhì)居住用地二類居住用地中小學用地公共設(shè)施用地百分比(%)大類R中小類34.6231.263.356.69.R2R22入口工業(yè)區(qū)C2商業(yè)金融業(yè)用地13.484.23CC3C5文化娛樂用地醫(yī)療衛(wèi)生用地0.261.680.080.53本案村莊C91.910.60地洪福寺崇慶寺工業(yè)用地67.206.1561.053.1072.503.3821.111.9319.180.9722.781.06MM2M3二類工業(yè)用地三類工業(yè)用地校TS對外交通用地道路廣場用地市政公用設(shè)施用地U1U3交通設(shè)施用地環(huán)衛(wèi)設(shè)施用地其他市政公用設(shè)施用地2.630.570.830.18村莊UGU90.180.06綠地40.612.2912.760.72.G1公共綠地.文化娛樂、公共綠地用地面積偏少，項目地需重點補足?，F(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設(shè)用地318.251948.52105.291660.24182.992266.77100.00水域和其他用地E1水域耕地EE2E6村莊建設(shè)用地總用地433.

場地分析1）

綜合現(xiàn)狀分析用地匯總表面積（畝）道路用地32水域耕地1901756360.5林地127113牧草地工業(yè)用地30行政辦公用地村鎮(zhèn)居住用地54295至先鋒村2.5至福星村施工用地總用地818969100442）

GIS分析高程分析坡度分析，-，，..，454.

副中心城市核心區(qū)空間發(fā)展構(gòu)想購物地交通集聚商務地娛樂地居住地活力核心工業(yè)地從區(qū)位條件、交通條件來看，項目地塊具備成為活力核心的優(yōu)秀條件。成為高端居住、商業(yè)、商務、產(chǎn)業(yè)、休閑聚集中心，將作為承接、、。公園、廣場、商業(yè)、居住、商務46相關(guān)鏈接：城市副中心案例綜合區(qū)主產(chǎn)業(yè)區(qū)城市公園城市活力核心中心區(qū)（主城區(qū)）產(chǎn)業(yè)區(qū)和物流園臨港新城片區(qū)劃分圖臨港新城片區(qū)分圖臨港新城：重大項目帶動下的大型全新新城代表。

以公園為核心，構(gòu)建城市活力核心，形成高端居住、商業(yè)、商務、產(chǎn)業(yè)聚集中心、提升區(qū)域綜合價值。

公園作為城市中心游憩休閑花園，實現(xiàn)城市公園價值最大化。既滿足產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合區(qū)、物流區(qū)、中心區(qū)的觀光休閑需求，又保證城社會產(chǎn)業(yè)的平衡與城市功能的完善。

公園區(qū)緊鄰城市主要交通要道，減少噪音、塵灰污染，提高綜合區(qū)和中心區(qū)的居住、辦公品質(zhì)。475.

項目地空間利用以湖為界，實施動靜分割地塊核心區(qū)域，依托月湖打造品地塊完整，生態(tài)環(huán)境好，宜打造城市主題公園、景觀濕地。質(zhì)別墅區(qū)。同時臨近福萬大道與106國道，沿街適合多層、高層建筑，打造多功能居住小區(qū)。

居住區(qū)的相對集中，有利于承接城市功能，與現(xiàn)有城市綜合配套、居住區(qū)形成城市商業(yè)、居住聚集中心。

沿街小高層有利于打造城市形象。

隨著城市的發(fā)展，公園將成為具備旅游、城市休閑雙功能的城市中心游憩主題公園。公園區(qū)緊鄰106省道，減少噪音、塵灰污染，同時將提升周邊住宅價值與品質(zhì)，弱化小高層臨街的劣勢。福萬大道及廣場東路的交匯處，是整個城鎮(zhèn)的中心位置。具有良好的展示性和易接近性。靠近居住區(qū)，適宜打造居民運動廣場。

城市綜合體、廣場、休閑商街與公園實現(xiàn)一體化，提升商業(yè)物業(yè)的綜合價值與聚集

成為居住區(qū)運動、社交、休閑中心，滿足區(qū)域居民運動休閑需求。

成為城市綠化運動廣場，提升周邊住宅價值與品質(zhì)。力。至福星村48五、企業(yè)發(fā)展1.

企業(yè)使命這是一個1981年以鐵木加工廠起家，目前擁有員工8000余人，資產(chǎn)總額65億元的國家大型企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)集團。一個在金屬制品業(yè)年產(chǎn)量達28萬噸，70多個主要產(chǎn)品被評為國家免檢產(chǎn)品的中國名牌企業(yè)。一個為社會打造出惠譽花園、金色華府、福星城市花園、漢口春天、水岸星城一系列精品住宅，用真情回報社會，為促進湖北經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展做出了巨大貢獻的企業(yè)。一個在生物藥業(yè)領(lǐng)域

，有著國內(nèi)投資規(guī)模最大、設(shè)備最好、工藝最先進的AA及DHA系列產(chǎn)品生產(chǎn)基地的企業(yè)。時代發(fā)展賦予福星集團更重要的使命。企業(yè)要擔當帶動區(qū)域經(jīng)濟飛躍、提升區(qū)域綜合價值，同時實現(xiàn)企業(yè)品牌價值升級的重任，——

福星集團需要為湖北打造一張國內(nèi)一流的旅游名片。這張全國旅游名片，是福星集團升華企業(yè)品牌的標志，更是福星集團向國際知名品牌跨越的強有力跳板。492.

他們與它們天津泰達投資控股有限公司濱海航母主題公園首鋼集團中國航天科技有限公司海南航天主題公園首鋼.海爾創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心，依托國內(nèi)外大型企業(yè)的設(shè)計研發(fā)中心，集辦公及配套的生活、商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。以軍事為特色主題，集武備觀光展示、角色體驗、培訓拓展、休閑娛樂、會議承辦等功能一體的大型軍事主題。分別為海南航天主題公園區(qū)、航天商務服務區(qū)和航天生活配套區(qū)。實現(xiàn)價值實現(xiàn)價值實現(xiàn)價值經(jīng)濟效益、產(chǎn)業(yè)鏈延伸、企業(yè)影響力經(jīng)濟效益、企業(yè)影響力產(chǎn)業(yè)鏈延伸、企業(yè)影響力實現(xiàn)企業(yè)主產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)對接或為企業(yè)價值再利用。均為企業(yè)產(chǎn)業(yè)價值鏈的延伸拓展。均通過文化、旅游項目提升了企業(yè)知名度。除海南航天主題公園外，其余均為企業(yè)總部建設(shè)項目。50景觀雕塑浮雕柱3.

企業(yè)價值大事記核心人物創(chuàng)業(yè)故事歷史大型鋼浮墻趣味創(chuàng)造體驗館人物領(lǐng)軍人物產(chǎn)業(yè)形象金屬制品企業(yè)標志房地產(chǎn)業(yè)生物制藥鋼藝品、DIY創(chuàng)意、構(gòu)筑物鋼雕、娛樂設(shè)施、景觀小品福星塔中藥材種植園、體檢中心彩鋼噴泉星級酒店獨棟別墅、花園洋房、小高層MALL、娛樂商街5152六、總體定位湖北需要一個創(chuàng)意、獨特而又富于內(nèi)涵的

公園嘉年華！自然資源＋主題游憩完美結(jié)合企業(yè)內(nèi)涵＋體驗活動情景互動私人領(lǐng)地＋旅游場所情境合一這

里站在建設(shè)漢川副中心城市和搭建企業(yè)文化展示平臺的高度，圍繞福星開發(fā)區(qū)和武漢都市圈城市居民的休閑和置業(yè)需求，打造以”中國最酷“的鋼主題游樂園為核心驅(qū)動，聯(lián)動休閑娛樂、商務會議、文化展示、景觀居住為一體具備城市與旅游雙功能的休閑區(qū)?！袊鴿h川日月潭解讀：生態(tài)優(yōu)良、景觀精致、配套完善的4A級旅游景區(qū)；商業(yè)服務商務會議文化展示適合各個年齡階段參與體驗的休閑樂園；引領(lǐng)城市時尚消費趨勢的商業(yè)中心；品質(zhì)示范的高檔商務休閑地；對應周邊城市群的田園詩意的小鎮(zhèn)生活方式；休閑居住5

353其它案名推薦中國·漢川

.com解讀：在互聯(lián)網(wǎng)跨越式的迅速發(fā)展時代中，網(wǎng)絡(luò)改變了人們的生活、工作和娛樂方式。借助域名COM的概念，向目標消費群（尤其是武漢城市圈白領(lǐng)階層）傳遞本項目具有國際化定位、富有現(xiàn)代時尚、創(chuàng)意娛樂內(nèi)涵等信息。使之對項目產(chǎn)生聯(lián)想，引發(fā)市場關(guān)注，同時展現(xiàn)本項目是代表現(xiàn)代漢川的標桿項目。COM與

kome（來）諧音，寓意“來漢川”。54七、發(fā)展戰(zhàn)略資源再造：旅居一體：通過對地塊的景觀再造、生態(tài)再造、環(huán)把社區(qū)做成景區(qū)，把景區(qū)融入社境再造、地標打造和旅游吸引物打造，將現(xiàn)狀資源快速提升為優(yōu)質(zhì)旅游產(chǎn)品。區(qū)，使得居住的環(huán)境本身就是一種藝術(shù)和吸引物，開創(chuàng)住在景區(qū)的理想生活境界。業(yè)態(tài)創(chuàng)新：功能提升：圍繞本項目市場定位人群，創(chuàng)造消費需求，培育酒吧、茶館、演藝、商務會議等新的潛力行業(yè)。同時實現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)與旅游的對接。挖掘產(chǎn)業(yè)的旅游價值。針對本項目地塊的功能定位，注入商業(yè)服務、大眾娛樂、休閑度假、文化展示等基本服務功能，快速提升區(qū)域的綜合價值。55NO.3畫龍點睛一、空間布局二、平面規(guī)劃三、產(chǎn)品策劃一、空間布局一心一軸兩片區(qū)：一心

：景觀核心（漢福文化廣場）一軸

：景觀生態(tài)軸兩片區(qū)：公園游憩區(qū)景觀居住區(qū)景觀居住區(qū)景觀核心57二、總平面規(guī)劃公園游憩區(qū)（福星嘉年華）613畝景觀居住區(qū)356畝景觀居住區(qū)公園游憩區(qū)一級項目一級項目月湖景苑商業(yè)嘉年華漢川世家福星花園福邸花園游樂嘉年華休閑嘉年華58游樂嘉年華三、產(chǎn)品策劃1.

福星嘉年華

定位：具備游憩與娛樂雙功能的城市型游樂公園

占地面積：613畝，其中水域面積180畝；

策劃思路：以

“中國最酷的公園嘉年華”

為目標，滿足主題游樂、公園休閑、城市商業(yè)需求，將鋼鐵藝術(shù)創(chuàng)意和主題游樂創(chuàng)意化地結(jié)合，構(gòu)建視覺藝術(shù)與游樂體驗雙重吸引的主題游樂方式，形成旅游核心吸引物。同時配套其他休閑服務設(shè)施，打造集參與性、觀賞性、娛樂性、趣味性于一體的現(xiàn)代主題樂園。休閑嘉年華商業(yè)嘉年華福

星

嘉

年

華游樂嘉年華商業(yè)嘉年華休閑嘉年華商業(yè)購物商務休閑大眾游樂兒童游樂科學探秘文化創(chuàng)意大眾觀光游憩休閑保健養(yǎng)生演藝美食企業(yè)文化展示集散中心59商業(yè)嘉年華

定位：區(qū)域商業(yè)中心及入口服務區(qū)

占地面積：135畝、、、、、，趣味建筑、地方特產(chǎn)、福星形象展示為一體的奇妙世界。60福星MALL漢福文化廣場嘻哈洋人街公園入口廣場以五星級酒店和大型SHOPPINGMALL為核心的區(qū)域綜合性商業(yè)中心。以群眾公共活動空間為主要功能，營造的創(chuàng)意化的主題景觀廣場，同時配套鋼藝主題雕塑景觀，展示福星集團的企業(yè)文化與發(fā)展歷史，既滿足公共活動休閑需求，同時又滿足企業(yè)文化展示需求。主題性餐飲、文化演藝、。游客中心、綜合服務區(qū)。娛樂氛圍的商業(yè)娛樂街區(qū)。611）

福星MALL福星MALL福星MALL體育中心

項目介紹：承接城市商業(yè)、商務功能，建設(shè)星級酒店及SHOPINGMALL，構(gòu)建集購物、度假、體檢等功能于一體的商業(yè)集聚區(qū)。6263漢川體育中心室外運動場極限運動場體育中心

項目介紹：通過室內(nèi)外運動設(shè)施建設(shè)，滿足區(qū)域城市居民運動休閑需求，完善城市配套，提升項目區(qū)域中心價值。包括建設(shè)小型綜合性室內(nèi)體育館、極限運動、戶外運動場地、滿足居民運動休閑需要。642）

漢福文化廣場項目介紹：福星嘉年華重要的交通樞紐中心與入口區(qū)。創(chuàng)意化的主題景觀廣場，配套鋼藝主題雕塑景觀，展示福星集團的企業(yè)文化與發(fā)展歷史，既滿足公共活動休閑需求，同時又滿足企業(yè)文化展示需求。包括音樂噴泉、廣場、彩鋼雕塑、主題浮雕墻等。南側(cè)大型室外生態(tài)停車場，占地39畝，可提供800多個車位，車位隔離欄采用行道樹杜英，樹蔭遮陽，還能吸收汽車尾氣，草坪上的草可用作魚飼料。653）

嘻哈洋人街

項目介紹：商街總長370米，以歐洲風情為主線，打造一個具有歐洲特色娛樂氛圍的商業(yè)娛樂區(qū)域。在奇異建筑群中，游客體驗著盛裝游行、街頭演藝、特色酒吧、美食餐飲的童話之旅。在這里游客既可以體驗異域風情，又可以品嘗漢川本地美食、欣賞特色的善書、楚劇文化。664）

公園入口廣場

項目介紹：公園綜合服務區(qū)，包括入口廣場、游客服務中心、幸福之星、景觀噴泉。675）

項目明細二級項目三級項目占地面積（畝）漢福文化廣場公園入口廣場音樂噴泉、彩鋼雕塑、主題浮雕墻、生態(tài)停車場等517入口廣場、游客服務中心、幸福之星、景觀噴泉酒店、SHOPPING

MALL、體育中心福星MALL嘻哈洋人街5423主題餐飲、酒吧、娛樂休閑商業(yè)街區(qū)135合計68游樂嘉年華：變形金鋼

定位：刺激驚險娛樂體驗區(qū)

占地面積：

120.5畝

策劃思路：以鋼鐵創(chuàng)造快樂為線索，通過對游樂方式的主題化包裝，鋼鐵藝術(shù)的創(chuàng)新型展示，打造以驚險、刺激為特色的時尚娛樂項目集中區(qū)域。

市場定位：青少年、兒童等游客。69金屬工廠魔幻城堡水上樂園以“中國最酷”的游樂中心為目標，通過對流行的游樂設(shè)施的創(chuàng)意化、主題化、夸張化包裝，形成新的娛樂體驗方式，所有項目均是既具有外形視覺沖擊力，又充滿驚險刺激元素的娛樂方式。讓游客在體驗驚險刺激的同時，向游客詮釋了現(xiàn)代鋼鐵的藝術(shù)。應用5D影視技術(shù)等全球最先進的高科技手段，結(jié)合室內(nèi)外真人表演秀、探險屋等活動，打造一個亦真亦幻的虛擬城市奇幻秀。以水上娛樂為主題，利用月湖水域的資源，打造大眾親。70１）

金屬工廠金屬工廠鐵金鋼瘋狂小鎮(zhèn)瘋狂小鎮(zhèn)馬戲部落鐵金鋼鋼鐵俠鋼鐵俠以“中國最酷”的游樂中心為目標，對流行的游樂設(shè)施進行創(chuàng)意化、主題化、夸張化包裝，項目既具有外形視覺沖擊力，又充滿驚險刺激。讓游客在體驗驚險刺激的同時，享受后工業(yè)時代娛樂體驗方式—現(xiàn)代鋼鐵藝術(shù)體驗。馬戲部落71瘋狂小鎮(zhèn)——主題游樂

項目介紹：主題游樂區(qū)，包括鐵龍在天、鐵臂風車等大型鋼主題娛樂項目為核心，以刺激驚險為特色，將游客置身于快樂刺激的游樂氛圍之中。7273馬戲部落——兒童娛樂

項目介紹：兒童游樂區(qū)，包括快樂達達旋轉(zhuǎn)木馬、橫沖直撞碰碰車場、馬戲表演、兒童歡樂城等項目，項目設(shè)施豐富多樣，是一個針對兒童游玩的娛樂區(qū)。7475鐵金鋼——創(chuàng)意展示

項目介紹：以鋼鐵、鋼絲等材料為主題，引入文化創(chuàng)意元素，結(jié)合福星集團“兩部紅爐、三間工坊、四把鐵錘”的起家史，以創(chuàng)意化鋼鐵藝術(shù)作品為核心吸引物，強調(diào)游客參與體驗創(chuàng)作和個人作品展示，構(gòu)建以藝術(shù)展示、主題娛樂、創(chuàng)意商品購物等功能于一體的主題藝術(shù)展示、創(chuàng)作、銷售和體驗的集聚區(qū)。同時在創(chuàng)意坊樓頂增設(shè)游樂設(shè)施。76鋼鐵俠——快樂阿凡達

項目介紹：依托景觀綠化的高大喬木林（本地意楊林即可），引進專業(yè)團隊利用林間樹木的空隙，搭建各種難易不同、風格迥異、超強刺激的關(guān)卡，可進行銀河滑索、樹上穿越、鳥巢小棲、叢林尋寶等56個活動，體驗者從中可以感受高空墜落與自由滑翔的快感，以及樹上攀爬與林間穿越的刺激等具有探險性質(zhì)的綠色戶外健康運動。打造特色空間游覽線。高級穿越區(qū)中級穿越區(qū)初級穿越區(qū)管理區(qū)77鋼鐵俠——小金鋼樂園

項目介紹：小型開放式動物園，根據(jù)動物特性進行少量圈養(yǎng)和放養(yǎng)相結(jié)合，用游步道將各個小飼養(yǎng)區(qū)連接起來，不引進大型動物，重點引進小型可互動動物，包括鳥、魚、兔、鹿、猴、狗、龜、松鼠等，兒童可以在園區(qū)內(nèi)喂養(yǎng)、觀賞和認領(lǐng)小動物，還能在放養(yǎng)區(qū)和小動物近距離的接觸。另外設(shè)置小型動物表演和小型展覽館，增加動物與人類的互動環(huán)節(jié)

。78２）

魔幻城堡魔幻城堡魔幻城市神秘鐵堡應用5D影視技術(shù)等全球最先進的高科技手段，結(jié)合室內(nèi)外真人表演、，一亦幻的虛擬城市奇幻秀。79

項目介紹：設(shè)置以“鋼鐵”為主題的全新5D影視技術(shù)展示的神奇場景，游客通過視覺、聽覺、觸覺、嗅覺感受到震動、墜落、吹風等效果，全方位感受身臨其境。同時展覽機械角色的影視劇，展銷主題延伸紀念品，如“變形金剛”、“鋼鐵俠”、“人工智能”、“機械公敵”，“機器管家”等。另外，除了觀影的功能外，還有實景虛擬人生模擬體驗區(qū)，游客戴上特效眼鏡，乘著戰(zhàn)車，帶著虛擬武器，沖過層層關(guān)卡。80神秘鐵堡——探秘闖關(guān)

項目介紹：由燈光和道具打造的數(shù)十間特效“探險”屋子，結(jié)合連接的叢林小道，千奇百怪的森林魔怪、姿態(tài)各異的叢林精靈。81３）

水上樂園激流勇進水上樂園水上游樂水上漫游沖浪者太陽神車漁人碼頭水上激戰(zhàn)

項目介紹：以水上娛樂為主題，利用月湖水域的資源，打造大眾親水樂園。82水上游樂

項目介紹：包括激流勇進、太陽神車、沖浪者水上娛樂設(shè)施，營造刺激、快樂的水上游樂體驗。83水上漫游

項目介紹：包括水上自行車、水上三輪車、水上腳踏船、歡樂水球、水上激戰(zhàn)等水上漫游運動。844）

項目明細二級項目三級項目瘋狂小鎮(zhèn)馬戲部落四級項目占地面積（畝）鐵龍在天、鐵臂風車、鐵齒大碰撞、卡丁車旋轉(zhuǎn)木馬、碰碰車、馬戲表演、兒童歡樂城金屬工廠100鋼鐵藝術(shù)創(chuàng)意展示藝術(shù)家工坊、創(chuàng)意商品銷售店無敵風火輪鐵金鋼鋼鐵俠快樂阿凡達、小金剛樂園魔幻城市5D影院、虛擬人生體驗中心等探秘闖關(guān)游戲屋魔幻城堡水上樂園6神秘鐵堡水上游樂水上漫游激流勇進、太陽神車等7.5水上激戰(zhàn)、歡樂水泡、水上三輪車、水上游船合計120.585休閑嘉年華

定位：城市休閑體驗區(qū)

占地面積：319.5畝，其中陸地139.5畝，水域180畝。

策劃思路：圍繞變形金鋼及日月湖，營造區(qū)域小生態(tài)環(huán)境，配套打造親近自然的休閑娛樂設(shè)施，豐富日月湖休閑娛樂體驗，滿足本地及周邊城市居民的休閑需求，提升區(qū)域綜合品質(zhì)。

市場定位：本地及周邊城市休閑游客86環(huán)湖濕地五色大地快樂營地依托日月湖，在濱水沿岸營造濕地景觀，通過配套景觀棧道、景觀風雨廊、景觀橋等設(shè)施的景觀化建設(shè)，打造生態(tài)觀光、休閑場所，豐富公園游憩體驗。結(jié)合公園綠化與環(huán)境建設(shè)，打造大面積奇異花卉的大地藝術(shù)區(qū)，配套大眾休閑服務設(shè)施，開發(fā)親近自然的休閑活動，豐富游客體驗。集垂釣、燒烤營地、大眾健身娛樂等設(shè)施于一體的休閑區(qū)域。871）

環(huán)湖濕地

定位：景觀濕地

占地面積：75畝，水域180畝

策劃思路：依托日月湖，在濱水沿岸營造濕地景觀，通過百米噴泉、景觀棧道、景觀風雨廊、景觀橋等設(shè)施的景觀化建設(shè)，打造生態(tài)觀光、休閑場所，豐富公園游憩體驗。882）

五色大地大地藝術(shù)五色大地大地藝術(shù)景觀花之味

項目介紹：結(jié)合公園綠化與環(huán)境打造，配套大眾休閑服務設(shè)施，開發(fā)親近自然的休閑活動，豐富游客體驗?；ㄖ?9大地藝術(shù)景觀——公園休閑

項目介紹：通過創(chuàng)意化的藝術(shù)設(shè)計布局，種植珍稀觀賞花卉和植物，打造中國最奇異的大地藝術(shù)景觀，形成獨特旅游吸引物。90花之味溫室——生態(tài)游賞

項目介紹：打造以藥用植物為主的小型溫室（鮮花SPA），面向游客的園藝養(yǎng)生、插花藝術(shù)、盆景制作等的科普教育，豐富游客游憩活動；同時，與福星集團的中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)合作開發(fā)中醫(yī)藥養(yǎng)生和植物護膚產(chǎn)品。913）

快樂營地快樂營地垂釣區(qū)露營地休閑垂釣區(qū)

定位：主題營地

占地面積：75畝策劃思路：露營地，生活的愿望，構(gòu)建田園風格的野營地，開展拓展、露營、垂釣、野外燒烤等大眾休閑活動，豐富公園游憩內(nèi)容。

市場定位：大眾休閑游客、城市居民生態(tài)健身廊92934）

項目明細二級項目三級項目四級項目占地面積（畝）環(huán)湖棧道日月湖棧道、福星橋、福潭橋、星光橋、景觀風雨廊日月湖水體30環(huán)湖濕地景觀帶五色大地180大地藝術(shù)景觀花之味溫室1002.5露營地露營地、拓展訓練垂釣區(qū)、燒烤營地7快樂營地休閑垂釣區(qū)合計319.594福星花園2.

景觀居住區(qū)景觀住宅綜合配套月湖景苑度假居住服務月湖景苑漢川世家漢川金典會所社區(qū)商業(yè)福邸花園福星花園項目設(shè)置一級項目占地（畝）開發(fā)思路：依托日月湖水景，打造漢川景觀居住區(qū)。建設(shè)與公園形成呼應的歐式風格景觀建筑，實現(xiàn)園中園，園中院的景觀，塑造傳統(tǒng)生活方式理想回歸的社區(qū)文化和人居環(huán)境。以地中海風格別墅為主，提13587月湖景苑漢川世家１.

景觀住宅２.綜合配套64.548.51福邸花園（含底商）、、、、。星嘉年華相映成趣。打造漢川第一國際福邸家園。福星花園（含底商）會所95景觀住宅961.月湖景苑占地面積：135畝建筑面積：36335平米住宅類型：獨棟別墅+聯(lián)排別墅+平墅聯(lián)排別墅（含平墅）獨棟別墅類型獨棟別墅聯(lián)排別墅平墅總占地總建筑面積10667平米22411平米3268平米容積率0.2建筑占地單棟建筑面積300-450平米150-200平米300平米套數(shù)約30約137約1080畝48畝7畝1000平米（占地）600平米0.70.7600平米97月湖景苑（平墅）創(chuàng)造一種更注重居住者生活體驗的平墅豪宅。融合別墅和大平層的優(yōu)點，改善傳統(tǒng)別墅上下樓不變和普通公寓缺乏私密性的缺點，讓居住者可以同時享受別墅的空間感和大平層的舒適度。982.漢川世家占地面積：87畝建筑面積：23401平米住宅類型：花園洋房+聯(lián)排別墅+小高層花園洋房聯(lián)排別墅小高層類型總占地63總建筑面積42000容積率1建筑占地400平米600平米500平米單棟建筑面積150平米套數(shù)約280約26花園洋房聯(lián)排別墅小高層942000.7150-200平米50-150平米15150011.5約183993.福邸花園4.福星花園占地面積：64.5畝建筑面積：64503平米住宅類型：小高層容積率：

1.5占地面積：48.5畝建筑面積：48502平米住宅類型：小高層容積率：

1.5建筑占地：500平米單棟建筑面積：50—150平米套數(shù)：約788建筑占地：500平米單棟建筑面積：

50—150平米套數(shù)：約593正立面示意側(cè)立面示意1004）

項目明細占地（畝）容積率綠化率建筑面積（平米）一級項目物業(yè)類型獨棟別墅35680>37%>40%0.20.7110667.225667.9542002.14200.2115000.75300別墅區(qū)（135畝）月湖景苑聯(lián)排別墅55花園洋房63>40%洋房區(qū)（87畝）漢川世家聯(lián)排別墅90.71.5西側(cè)局部小高層15日月潭會所1西側(cè)沿街小高層北側(cè)局部小高層公園北側(cè)小高層3>35%>35%36001.828501.42548502.425福邸花園（64.5畝）28.548.520福星花園（48.5畝）道路合計356210843.86101NO.4融會貫通一、土地利用規(guī)劃三、景觀系統(tǒng)規(guī)劃二、交通系統(tǒng)規(guī)劃四、服務設(shè)施規(guī)劃一、土地利用規(guī)劃面積（畝）比例(%)用地類型居住用地公園用地16421037.516213商業(yè)金融用地文化娛樂用地78.78公共設(shè)施用地混合用地6.50.6994.519.4交通廣場

用地2休憩性廣場用地停車場用地303934水域18018道路用地109.415.4103二、交通系統(tǒng)規(guī)劃１.

交通格局構(gòu)建理想的四行交通車行騎行步行船行洪福寺1042.

車行系統(tǒng)規(guī)劃道路主要干道

：作為景觀居住區(qū)主要的車行交通路線，連接社區(qū)與城市道路

。次要干道：居住區(qū)內(nèi)部車行交通，停車場交通道路洪福寺1053.

舟行、騎行系統(tǒng)規(guī)劃舟行：設(shè)置三大碼頭豐富游客游覽觀光線路騎行：設(shè)置沿湖以及主要生態(tài)廊道自行車游覽線路，結(jié)合城市道路網(wǎng)體系形成游。洪福寺1064.

步行系統(tǒng)規(guī)劃結(jié)合服務設(shè)施和景觀體系形成連續(xù)的步行體系。主要游覽道：串聯(lián)福星嘉年華核心項目，是游客到達各大景點的主要游憩道。次要游覽道：公園景區(qū)，沿日月潭西岸步道，設(shè)計曲徑通幽的步行空間，為附近居民提供觀光、健身的步行道。洪福寺1075.

道路斷面41

外部車行道橫斷面2

主要車行道橫斷面2景區(qū)與外界連通的主要道路居住區(qū)主要車行道331313

騎行道路橫斷面4

步行道路橫斷面公園內(nèi)部自行車及步行主要道路公園內(nèi)游步道1086.

游客動線規(guī)劃結(jié)合公園游樂景點，設(shè)計不同的廣場空間。啞鈴式的布局串聯(lián)核心景點，同時成為集聚游客的活動空間，可結(jié)合游樂項目、節(jié)日慶典，舉辦大小活動、展覽、賽事。根據(jù)游客動線不同，設(shè)計岸島、陸地廣場，為游客提供方便。109三、景觀系統(tǒng)規(guī)劃一軸一帶多節(jié)點的景觀格局１.

景觀格局一軸：五星級酒店—漢福文化廣場—嘻哈洋人街—幸福之星—太陽神車—鐵龍在天—大地景觀景觀主軸一帶：環(huán)湖景觀觀光游憩帶多節(jié)點：以漢福文化廣場、太陽神車和鐵龍在天為主要景觀節(jié)點，五星酒店、、、、百米噴泉等為次要景觀節(jié)點。1102.

綠化景觀。，，、

、

、

、。樹陣：以意楊、水杉、香樟、旱柳等喬木為主的林地景觀。樹陣：以梨、甜瓜、油桃、葡萄、果桑等本地果樹為主的果林景觀。叢植：以桂花、美人茶、櫻花、含笑、火棘、美人蕉等大小灌木、落葉球根花卉為主的灌木景觀。叢植：以丹皮，杜仲，桔梗、川芝，花條為主的藥用植物叢。綠地：以鳶尾、石蒜、蔥蘭為主的地被植物形綠廊：沿濕地景觀帶，以蘆葦、荷花、睡蓮、綠。、。1113.

藝術(shù)景觀鋼景締造公園獨特藝術(shù)景觀。利用廢舊鋼、鋼藝產(chǎn)品、鋼絲等，將其藝術(shù)再創(chuàng)造為獨特的低碳環(huán)保藝術(shù)景觀。打造城市地標性景觀。設(shè)計能體現(xiàn)福星開發(fā)區(qū)文化、精神、產(chǎn)業(yè)的標志性景觀。1123.

藝術(shù)景觀、。多種景觀建筑小品成為公園點睛之筆?？赏ㄟ^木棧道、廊亭、濕地棧橋、游步道、文化墻、鋪裝等實現(xiàn)。1134.

水體景觀。、、、、，。1145.

駁岸景觀。、。115四、服務設(shè)施規(guī)劃1.

服務設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃按人口規(guī)模和服務半徑劃分不同的居住社區(qū)，結(jié)合旅游項目的設(shè)置和功能需求，規(guī)范配套公共服務設(shè)施，形成多個公共服務中心，滿足市民不同的生活需求。1162.

服務動線規(guī)劃采取就近提供服務原則，在臨近核心游樂項目的位置設(shè)計不同的服務中心。滿足主題公園服務設(shè)施要求，為游客提供商業(yè)、購票、咨詢、幫助等服務。117NO.5運籌帷幄一、開發(fā)模式三、投資收益五、政策保障二、開發(fā)時序四、綜合效益一、開發(fā)模式商業(yè)商務銷售+經(jīng)營提氣主題公園委托經(jīng)營公園造城造景回籠資金市政配套高中檔住宅銷售基本設(shè)施造城造景互動提升景觀小品建設(shè)高檔住宅銷售運動休閑經(jīng)營二期一期119二、開發(fā)時序1.

開發(fā)期限開發(fā)時序表本項目開發(fā)建設(shè)共計四年(2012年‐2015年),分兩期,每期兩年.一期二期項目

明

細1、基礎(chǔ)設(shè)施及室外工程道路2

.

分期開發(fā)目的園林綠化基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套通過開發(fā)節(jié)奏控制;電、水氣等工程水系2、公共配套設(shè)施漢福廣場福星MALL（酒店）福星MALL（商街）嘻哈洋人街減少開發(fā)資金壓力；試探市場，及時調(diào)整開發(fā)策略，降低市場經(jīng)營風險；實現(xiàn)價格增長，獲得更高利潤。公園入口廣場福星體育館室外極限運動場室外運動場商業(yè)嘉年華3.

分期開發(fā)原則沿街底商停車場1.保證基礎(chǔ)設(shè)施及園林景觀打造先行到位；2

.旅游項目、休閑度假項目、人居項目和配套項目相互組合,達到最佳整體效益.瘋狂小鎮(zhèn)馬戲部落金屬工廠游樂嘉年華鐵金剛鋼鐵俠魔幻城堡水上樂園2.項目前期選取部分別墅類產(chǎn)品優(yōu)先供應，樹立項目標桿形象；環(huán)湖濕地五色大地環(huán)湖棧道大地藝術(shù)景觀花之味溫室露營地垂釣休閑區(qū)3.保證項目形成一定規(guī)模，按市場保守銷售速度計算，年開發(fā)量在1-5萬平米不等；休閑嘉年華快樂營地4.

近期計劃月湖景苑獨棟別墅月湖景苑聯(lián)排別墅漢川世家花園洋房漢川世家聯(lián)排別墅漢川世家西側(cè)局部小高層日月潭會所福邸花園西側(cè)沿街小高層福邸花園北側(cè)局部小高層福星花園公園北側(cè)小高層沿街底商——環(huán)境治理與基礎(chǔ)配套：綠化工程：居住區(qū)及運動區(qū)綠化園林,景觀小品交通配套：停車場景觀居住區(qū)水電、照明、標示宣傳設(shè)施建設(shè)配套設(shè)施:居住小區(qū)的幼兒園等配套設(shè)施——近期項目:部分小高層和聯(lián)排,資金回籠，樹立品牌.1205.

公園開發(fā)時序一期2013二期2014

2015年項

目

明

細漢福廣場2012年年年福星MALL（酒店）福星MALL（商街）嘻哈洋人街公園入口廣場福星體育館室外極限運動場室外運動場沿街底商商業(yè)嘉年華停車場瘋狂小鎮(zhèn)馬戲部落金屬工廠鐵金剛游樂嘉年華鋼鐵俠魔幻城堡水上樂園環(huán)湖濕地五色大地環(huán)湖棧道大地藝術(shù)景觀花之味溫室露營地休閑嘉年華快樂營地垂釣休閑區(qū)121三、投資收益分析1.

總投資估算總投資估算總額

占投資總序號數(shù)量項目名稱前期費用單價備注（萬元額建安工程費用的1%，包括土地平整、380

0.81%

水文地質(zhì)勘察、監(jiān)理、施工水電、測1、、。前期規(guī)劃設(shè)計費用水文、地質(zhì)勘測等費用1.11.2200

0.43%650.14%按照1元每平方米估算1.3

三通一平建安費用380

0.81%37975

80.79%

土建工程費用和裝修費用的總和。4710

10.02%建安費用的1％,水.電.路.場地平整23

基礎(chǔ)設(shè)施費3.1

園林綠化費道路、水系48元/平

1266

2.69%米按綠化率60%計算道路按200元/平米的20%，水域按160元/平米3.22093

4.45%

項目總投資為4.7億元。工程費50元/平

1351

2.87%米

項目建安、設(shè)施費用3.80億元，占總投資81%。

前期費用占0.81%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套占11.64%，管理銷售等費用占6.78%3.3

其他工程費按照建筑面積每平方米50元估算公共配套設(shè)建安費用的2％，如公共廁所、派出所配電室等.45760

1.62%380

0.81%施費管理費用建安費用的1％67財務費用銷售費用不可預見費用2042

4.34%760

1.62%47005

100.00%銷售收入的3％建安費用的2％8總投資合計122三、投資收益分析2.

經(jīng)濟指標匯總分類()面積

平米64632335217661364備注（單位：畝）用地面積96952892建設(shè)用地廣場、運動場、停車場等道路\景觀帶水域112723120060169180

項目總用地面積969畝，建設(shè)用地528畝，水域180畝?？偨ㄖ娣e商業(yè)2701443050020000128007420024053530088000.400.60140000120000酒店高層洋房別墅800006000040000會所游樂等場地容積率綠化率0

總建筑面積270144平米。1233.

福星嘉年華投資估算（商業(yè)嘉年華）占地（畝）建筑面積（平米）單價(元/平米)建安成本(萬元)大型設(shè)施（萬元）合計（萬元）項目福星MALL（酒店）2000035007000——70001212福星MALL5000——1800900——900（SHOPPINGMALL）彩鋼音樂噴泉120萬元、圖騰柱260萬元、主題浮雕墻280萬元、企業(yè)文化展示中心80萬元商業(yè)嘉年華漢福文化廣場200160900合計740萬元嘻哈洋人街23715000——18002002700942700683服務中心36萬元、景觀雕塑33萬元、景觀噴泉20萬元、幸福之星500萬元，合計589萬元公園入口廣場福星體育館室外極限運動場室外運動場333000————50025008007503803316075038033160314500——沿街底商1200生態(tài)停車場（含道路）合計40————1201201354350012495132913824商業(yè)嘉年華總投資1.38億元。游樂嘉年華總投資0.67億元。公園嘉年華總投資共2.26億元休閑嘉年華總投資0.21億元。1243.

福星嘉年華投資估算（游樂嘉年華）占地

建筑面積

建安成本（畝）

（平米）

(萬元）大型設(shè)施（萬元）項目合計鐵龍在天900萬元、鐵臂風車128萬元、鐵齒大碰撞40萬元、卡丁車165萬元，合計1233萬元瘋狂小鎮(zhèn)金屬工廠快樂達達旋轉(zhuǎn)木馬300萬元、橫沖直撞碰碰車場100萬元、馬戲表演100萬元、兒童歡樂城300萬元

，合計800萬元馬戲部落游樂嘉年華10062400240277830182700鋼鐵藝術(shù)創(chuàng)意展示

120萬元、藝術(shù)家工坊

100萬元、創(chuàng)意商店80萬元、無敵風火輪245萬元

合計545萬元鐵金剛鋼鐵俠森林穿越80萬元、小金剛樂園120萬元合計200萬元5D影院1000萬元、虛擬人生體驗中心等300萬元探秘闖關(guān)游戲屋

200萬元魔幻城堡魔幻城市神秘鐵堡200012001500991、、水上樂園合計7.5——2900——1440991水上激戰(zhàn)350，歡樂水泡5萬元，水上三輪車6萬元，游船30萬元，合計391萬元水上漫游113.552696709商業(yè)嘉年華總投資1.38億元。游樂嘉年華總投資0.67億元。公園嘉年華總投資共2.26億元游樂嘉年華休閑嘉年華總投資0.21億元。1253.

福星嘉年華投資估算（休閑嘉年華）占地

建筑面積

土建成本（畝）

（平米）

（萬元）大型設(shè)施（萬元）合計（萬元）項目休閑嘉年華棧道50萬元、福潭橋130、星光橋210萬元、景觀風雨廊210萬元；合環(huán)湖濕地五色大地環(huán)湖棧道3080——600大地藝術(shù)景觀80萬元，濕地造景724萬元（包括大小喬木500萬元、中小灌木130、草坪60萬元、園林燈、六角亭等34萬元），計804萬元大地藝術(shù)景觀花之味溫室——80080440022.5738093花之味溫室

20露營地臨建木屋100萬元、雕塑33萬元，計133萬元垂釣區(qū)20萬元、燒烤營地30萬元22650快樂營地垂釣休閑區(qū)合計32080047316072080商業(yè)嘉年華總投資1.38億元。游樂嘉年華總投資0.67億元。公園嘉年華總投資共2.26億元休閑嘉年華總投資0.21億元。1264.

景觀居住區(qū)投資估算景觀居住區(qū)產(chǎn)品占地（畝）容積率綠化率>40%建筑面積(平米)單價(元/平米)成本(萬元)獨棟別墅聯(lián)排別墅花園洋房聯(lián)排別墅80556390.20.71106672566842002420010001000800106725673360420月湖景苑（135畝）>40%0.71000漢川世家（87畝）日月潭會所（1畝）福邸花園（64.5畝）西側(cè)局部小高層1511.51150013007001600500105048西側(cè)沿街小高層北側(cè)局部小高層361.5>35%>35%36002180028.5285014850250014252425福星花園（48.5畝）

公園北側(cè)小高層500沿街底商小計100001200120033621084415362景觀居住區(qū)總投資1.54億元。景觀居住區(qū)1275.收益模式建議盈利模式如下,在此盈利方式下進行項目收益估算:項目經(jīng)營方式收入來源備注商業(yè)嘉年華客房收入/餐飲娛樂收入/

客房客房收入：會議廳出租收入：餐飲福星MALL（酒店）自營持有會議出租收入銷售收入娛樂收入＝5：2：3福星MALL（商街）漢福文化廣場嘻哈洋人街公園入口廣場福星體育館室外極限運動場室外運動場出售自持自持或出租自持緩解資金壓力租金收入餐飲、酒吧、商街福星嘉年華自持開放經(jīng)營，給大眾提供免費的休閑場所。游樂嘉年華委托經(jīng)營金屬工廠魔幻城堡數(shù)四行本案重點打造的游樂項目，強力提升人氣，帶動區(qū)域地價升值。門票收入休閑嘉年華出租土地快樂營地木屋出租收入景觀綠地