《房地產(chǎn)法原理與案例教程》第二章-房地產(chǎn)原理與案例教程

房地產(chǎn)法原理與案例教程第二章房地產(chǎn)登記法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)登記法律制度概述第二節(jié)土地登記制度第三節(jié)房屋登記制度第一節(jié)房地產(chǎn)登記法律制度概述一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能二、我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生與發(fā)展三、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)引例甲公司與乙公司房屋買賣糾紛一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能房地產(chǎn)登記法律制度，是國(guó)家規(guī)范登記行為，調(diào)整房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，掌握房地產(chǎn)權(quán)屬變化情況，保證房地產(chǎn)交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的重要措施，也是房地產(chǎn)法律制度的重要內(nèi)容。一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能房地產(chǎn)登記又稱為不動(dòng)產(chǎn)登記，其基本含義是指土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)及其上設(shè)定的其他權(quán)利的登記。其主要具有以下功能：一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能（一）公示功能房地產(chǎn)登記的公示功能是指房地產(chǎn)登記所具有的將房地產(chǎn)權(quán)利變更的事實(shí)向社會(huì)公開并展示房地產(chǎn)權(quán)利來(lái)源及權(quán)利狀態(tài)的作用。公示的目的主要是提高房地產(chǎn)交易的安全性，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能（二）權(quán)利確認(rèn)和保護(hù)功能經(jīng)過(guò)登記的房地產(chǎn)權(quán)利因得到法律的確認(rèn)而具有法律效力，受到國(guó)家法律的保護(hù)，可以對(duì)抗房地產(chǎn)權(quán)利人以外的任何人。【案例2—1】甲、乙、丙房屋權(quán)屬糾紛一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能（三）權(quán)屬管理功能房地產(chǎn)登記是國(guó)家了解房地產(chǎn)權(quán)利歸屬和房地產(chǎn)權(quán)利流轉(zhuǎn)情況的重要方式和途徑，是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理的重要手段。它在很大的程度上體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理的意圖和目標(biāo)。一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能（四）征稅功能房地產(chǎn)登記是國(guó)家征收房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅和流轉(zhuǎn)稅的重要依據(jù)和保障，如果沒(méi)有完善的房地產(chǎn)登記制度，房地產(chǎn)方面的征稅就缺乏可靠的依據(jù)和有力的保障。二、我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生與發(fā)展新中國(guó)成立后，黨和政府十分重視房地產(chǎn)的權(quán)屬管理工作，在接收舊政府房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料后，通過(guò)清理和補(bǔ)充，建立了比較完善的檔案。20世紀(jì)50年代后期，特別是文化大革命時(shí)期，我國(guó)的產(chǎn)權(quán)管理工作受到了嚴(yán)重的影響。二、我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生與發(fā)展黨的十一屆三中全會(huì)以后，在普查的基礎(chǔ)上，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部又于1987年開展了全國(guó)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)總登記，統(tǒng)一了房屋所有權(quán)證書的樣式。伴隨一系列規(guī)范性文件的制定和實(shí)施，為我國(guó)房地產(chǎn)管理工作的開展和房地產(chǎn)登記制度的建立奠定了基礎(chǔ)，逐步發(fā)展和完善。三、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)目前，我國(guó)房地產(chǎn)是由國(guó)土資源部以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）兩個(gè)部門分別負(fù)責(zé)的。與這種房地分管的體制相適應(yīng)，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也有兩個(gè)，即國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，前者負(fù)責(zé)土地登記，后者負(fù)責(zé)房屋登記，具體的登記機(jī)關(guān)分別是兩部門下屬的土地管理局和房屋管理局。第二節(jié)土地登記制度一、土地登記的一般特征二、我國(guó)土地登記的特征三、土地登記的類型及其程序四、土地證書一、土地登記的一般特征土地登記制度是土地法律制度的重要組成部分。土地登記的基本含義是國(guó)家依照有關(guān)規(guī)定，對(duì)土地的位置、面積、用途、等級(jí)以及權(quán)屬關(guān)系和權(quán)屬變化情況在專門的簿冊(cè)上進(jìn)行記載，予以確認(rèn)的制度。土地登記的完整意思應(yīng)包括兩個(gè)方面，即對(duì)土地現(xiàn)狀的描述和對(duì)土地權(quán)利歸屬及其變化情況的記載。一、土地登記的一般特征土地登記制度主要特征可概括為以下幾個(gè)方面：

1.土地登記以權(quán)利登記為主要內(nèi)容。

2.登記是一種政府行為

3.土地登記的資料公開。

4.實(shí)行土地登記制度的國(guó)家一般都制定了專門的土地登記法或不動(dòng)產(chǎn)登記法。二、我國(guó)土地登記的特征（一）強(qiáng)制登記和自愿登記相結(jié)合對(duì)土地權(quán)屬及其變更實(shí)行強(qiáng)制性登記是由我國(guó)社會(huì)主義土地制度的特殊性和基本國(guó)情所決定的，也是加強(qiáng)土地權(quán)屬管理，維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的客觀要求。但對(duì)更正登記、異議登記、預(yù)告登記和地役權(quán)設(shè)定登記以及設(shè)定地役權(quán)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，卻采取了自愿登記的原則，二、我國(guó)土地登記的特征（二）以權(quán)屬登記為主同時(shí)兼有土地現(xiàn)狀登記我國(guó)的土地登記不僅包括土地權(quán)屬及其變更情況的登記，同時(shí)還包括對(duì)土地現(xiàn)狀的登記。二、我國(guó)土地登記的特征（三）實(shí)行登記要件主義原則在我國(guó)，土地權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅均以登記為生效要件。不經(jīng)登記，土地權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅不發(fā)生法律效力，不能對(duì)抗第三人，不受國(guó)家法律的保護(hù)。二、我國(guó)土地登記的特征（四）屬地登記原則在我國(guó)土地登記實(shí)行屬地登記原則，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照《土地登記辦法》的規(guī)定向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書。三、土地登記的類型及其程序（一）土地總登記及其程序總登記是在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。土地總登記的一般程序如下：1.公布通告。2.申請(qǐng)登記。3.登記審批。4.公告登記情況。5.注冊(cè)登記。6.頒發(fā)土地證書。三、土地登記的類型及其程序（二）初始土地登記及其程序初始土地登記是指土地總登記之后對(duì)新設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記，它是國(guó)家對(duì)土地進(jìn)行管理的基礎(chǔ)性工作。初始登記的主要作用是確認(rèn)土地權(quán)屬關(guān)系，維護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，為進(jìn)行地籍管理和土地權(quán)屬管理提供基本的依據(jù)。三、土地登記的類型及其程序（三）變更土地登記及其程序變更土地登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記，包括土地權(quán)利變更登記、土地用途變更登記、土地權(quán)利人更換名稱、地址的登記。三、土地登記的類型及其程序（四）注銷土地登記及其程序注銷土地登記是因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)導(dǎo)致土地權(quán)利終止或消滅時(shí)而依法進(jìn)行的登記。在一般情況下，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在該土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止之日起15日內(nèi)，持相關(guān)證明文件，申請(qǐng)土地抵押權(quán)、地役權(quán)注銷登記。三、土地登記的類型及其程序（五）其他登記1.更正登記

更正登記是指土地登記機(jī)關(guān)對(duì)已完成的土地登記所記載的事項(xiàng)存在的錯(cuò)誤按一定程序進(jìn)行更正的行為。2.異議登記

異議登記是指權(quán)利人或利害關(guān)系人以對(duì)抗現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利的正確性為目的而提出的登記。三、土地登記的類型及其程序3.預(yù)告登記從登記形態(tài)上看，預(yù)告登記是以保全不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)為目的的登記。預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)，目的在于促使以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，三、土地登記的類型及其程序4.查封登記

查封登記是國(guó)土資源行政管理部門在接到人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書后，報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，將查封或預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載的行為。查封登記通常包括兩種情況。（1）預(yù)查封登記。（2）輪候查封登記。四、土地證書無(wú)論是初始土地登記還是變更土地登記，其全部過(guò)程的完成主要以土地證書的發(fā)放為標(biāo)志。土地登記證書是國(guó)家為符合土地登記條件的申請(qǐng)人頒發(fā)的證明其享有合法土地權(quán)利的證明文件，也是土地權(quán)利人行使土地權(quán)利的法律憑證。目前我國(guó)使用的土地證書主要有四種，即《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。第三節(jié)房屋登記制度一、房屋登記的主要特征二、國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記三、集體土地范圍內(nèi)的房屋登記四、抵押權(quán)登記五、地役權(quán)登記六、預(yù)告登記七、異議登記八、更正登記一、房屋登記的主要特征房屋登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。主要具有以下特征：（一）房屋登記實(shí)行屬地原則（二）房屋登記遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則（三）房屋權(quán)屬登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查原則（四）房屋權(quán)屬管理采用登記生效主義原則二、國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記（一）房屋所有權(quán)初始登記房屋所有權(quán)初始登記一般是指新建房屋的擁有者，為確認(rèn)其房屋歸屬取得房屋所有權(quán)而向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記、發(fā)證，房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)經(jīng)審核有關(guān)情況后予以登記，并向其頒發(fā)房屋所有權(quán)證書，確認(rèn)其房屋所有權(quán)的行為。二、國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記（二）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指在房屋所有權(quán)進(jìn)行初始登記之后，因房屋買賣、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)、房屋分割、以房屋出資入股、法人或其他組織分立、合并以及判決、裁決等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，依法應(yīng)進(jìn)行的登記。二、國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記（三）房屋所有權(quán)變更登記房屋所有權(quán)變更登記是指在初始登記之后，房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化或房屋所有權(quán)人名稱發(fā)生更改時(shí)，依法應(yīng)進(jìn)行的登記。二、國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記（四）房屋所有權(quán)注銷登記房屋所有權(quán)注銷登記是指經(jīng)依法登記的房屋因某種法律事實(shí)而滅失或法律規(guī)定的情節(jié)出現(xiàn)而致使所有權(quán)喪失時(shí)，應(yīng)進(jìn)行的一種登記。此種登記通常在以下幾種情況下發(fā)生：1.房屋滅失。2.放棄所有權(quán)。3.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。三、集體土地范圍內(nèi)的房屋登記2008年《房屋登記辦法》明確規(guī)定，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記。法律、法規(guī)對(duì)集體土地范圍內(nèi)房屋登記另有規(guī)定的，從其規(guī)定。首次將集體土地上的房屋納入了房屋登記的范圍。集體土地范圍內(nèi)的房屋登記分為初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和抵押登記四種。四、抵押權(quán)登記【案例2—2】甲、乙、丙房屋抵押糾紛案由于抵押權(quán)的設(shè)立并不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，登記便成為抵押權(quán)設(shè)立最理想的公示方式。抵押登記是公示抵押權(quán)乃至獲得公信力的必要途徑，其對(duì)于充分發(fā)揮抵押的擔(dān)保功能，維護(hù)交易安全，保護(hù)第三者利益，避免糾紛發(fā)生等都具有非常重要的意義。四、抵押權(quán)登記房屋抵押登記分為以下幾種：（一）抵押權(quán)設(shè)立登記（二）抵押權(quán)變更登記（三）抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記（四）抵押權(quán)注銷登記（五）最高額抵押登記五、地役權(quán)登記地役權(quán)登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的地役權(quán)設(shè)立登記申請(qǐng)，將有關(guān)事項(xiàng)記載于需役地和供役地房屋登記簿，并將地役權(quán)合同附于供役地和需役地房屋登記簿的行為。六、預(yù)告登記（一）預(yù)告登記所謂預(yù)告登記是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全物權(quán)的順位請(qǐng)求權(quán)等而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記與本登記（一般不動(dòng)產(chǎn)登記）的區(qū)別主要在于以下幾個(gè)方面：一般不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，也就是說(shuō)登記申請(qǐng)人為了取得或轉(zhuǎn)移某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的登記。而預(yù)告登記則是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變更而只是登記申請(qǐng)人請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他的效力，以確保將來(lái)之發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律效果。六、預(yù)告登記1.預(yù)告的功能預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)，目的在于促使以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，因此，預(yù)告登記的效力就是保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記效力產(chǎn)生的標(biāo)志是預(yù)告登記在登記簿中的登記，其程序與本登記相同。六、預(yù)告登記2.預(yù)告登記適用的范圍在我國(guó)，預(yù)告登記的適用范圍僅限于以下幾種情況：1.預(yù)購(gòu)商品房。2.以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押。3.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。4.房屋所有權(quán)抵押。5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。6.預(yù)告登記的效力。七、異議登記（一）異議登記的意義異議登記是對(duì)已完成登記的正確性有異議而提出的登記。異議登記是登記制度中不可缺少的一環(huán)，是登記制度發(fā)揮作用的一種體現(xiàn)。同時(shí)它也是對(duì)登記絕對(duì)公信力的修正，能夠保護(hù)事實(shí)上的物權(quán)人，體現(xiàn)法律的公平理念。七、異議登記（二）異議登記的效力異議登記的直接效力是終止現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利人按著登記權(quán)利的內(nèi)容行使權(quán)利。異議納入登記后，登記權(quán)利的正確性推定作用喪失其效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容確定登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。七、異議登記（三）異議登記的申請(qǐng)及其處理害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記。房屋登記機(jī)構(gòu)受理異議登記的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于房屋登記簿。八、更正登記（一）更正登記的適用范圍更正登記就是指對(duì)不正確的不動(dòng)產(chǎn)登記予以更正的登記。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，更正登記應(yīng)出現(xiàn)在登記錯(cuò)誤發(fā)生時(shí)，并以登記錯(cuò)誤為前提，沒(méi)有登記錯(cuò)誤，就無(wú)所謂更正。八、更正登記（二）更正登記方式更正登記是徹底終止現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利的正確性推定效力，徹底杜絕第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得現(xiàn)實(shí)登記的物權(quán)。故更正登記是對(duì)原登記權(quán)利的涂銷登記，同時(shí)也是對(duì)真正權(quán)利的初始登記。從國(guó)外有關(guān)立法來(lái)看，更正登記有兩種方式：一是經(jīng)權(quán)利人以及利害關(guān)系人申請(qǐng)的更正登記，二是登記機(jī)關(guān)依職權(quán)自動(dòng)進(jìn)行的更正登記。八、更正登記（三）更正登記的申請(qǐng)及其處理更正登記的申請(qǐng)人是利害關(guān)系人。房屋登記機(jī)關(guān)受理了申請(qǐng)人的更正登記申請(qǐng)后，對(duì)房屋登記簿記載確有錯(cuò)誤的，將予以更正；需要更正房屋權(quán)屬證書內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人換領(lǐng)房屋權(quán)屬證書；對(duì)房屋登記簿記載無(wú)誤的，不予更正，并書面通知申請(qǐng)人。八、更正登