綜合體項目銷售執(zhí)行方案83p營銷推廣策略課件

“華茂1958”

商業(yè)銷售執(zhí)行方案謹呈：版權(quán)聲明：本項目是地產(chǎn)顧問公司的研究成果。未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。“華茂1958”

商業(yè)銷售執(zhí)行方案謹呈：版權(quán)聲明：報告結(jié)構(gòu)一.目標整合梳理二.目標客戶分析三.目標如何實現(xiàn)四.銷售推廣策略五.銷售價格策略六.附件——招商指引及策略報告結(jié)構(gòu)一.目標整合梳理一.目標整合梳理一.目標整合梳理

“名”——打造安慶高端綜合體項目第一品牌，奠定長遠發(fā)展的基礎(chǔ)。以本案作為金大地進軍安慶市場的突破口，借本案2010年在安慶市場的熱賣，提升金大地集團在安慶的品牌知名度，打造安慶高端綜合體第一品牌，為后期的長遠發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)；目標“利”——年底實現(xiàn)銷售回款3個億在現(xiàn)有的條件下，實現(xiàn)快銷和熱銷項目目標名利雙收，2012年底實現(xiàn)銷售額3個億，打造安慶中心區(qū)購物中心第一品牌基礎(chǔ)結(jié)果“名”——打造安慶高端綜合體項目第一品牌，奠定長遠發(fā)展的基引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式“營造主流競爭傳統(tǒng)”：打破安慶市場格局；通過全新產(chǎn)品的更新?lián)Q代來帶動安慶房地產(chǎn)市場發(fā)展的新方向。投資形式全面升級；統(tǒng)一管理的以租待售的投資和直接產(chǎn)權(quán)投資的多重形式。高端形象引領(lǐng)市場；5A智能寫字樓、全新體驗式購物中心和酒店式管理公寓；引爆式開盤；以引爆式開盤達到推出即售罄的效果；引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式2012年底商業(yè)回款3億意味著什么？可售產(chǎn)品：商業(yè)2.3萬㎡；銷售時間：兩個月（2012.11－2013.01）

商鋪銷售?％本報告重點解決商業(yè)的銷售項目核心問題為商鋪銷售回現(xiàn)2012年底商業(yè)回款3億意味著什么？可售產(chǎn)品：商業(yè)2.3萬㎡二.目標客戶分析二.目標客戶分析一切從客戶需求出發(fā)——客戶為什么買商鋪？——客戶如何做出購買決策？——客戶根據(jù)什么判斷商鋪價值？——本項目的客戶是誰？建立關(guān)于客戶需求的常識：市場基礎(chǔ)項目價值如何突破商業(yè)市場銷售常規(guī)？一切從客戶需求出發(fā)——客戶為什么買商鋪？建立關(guān)于客戶需求的常本項目客戶定位——定位條件立足安慶市城區(qū)、輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)；涵蓋各年齡層次和中高檔圈層消費。借家樂福等主力店品牌號召力，引進國際二線、國內(nèi)一線品牌經(jīng)營商家，造就一個與國內(nèi)省會城市相接軌的現(xiàn)代化消費中樞。領(lǐng)消費時尚，鑄造商業(yè)文明本地中產(chǎn)階層投資者及個體經(jīng)營者消費群體經(jīng)營商家營商理念核心客戶群本項目客戶定位——定位條件立足安慶市城區(qū)、輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)；涵蓋客戶定位——客戶類型私營企業(yè)主及本地個體經(jīng)商者——年齡在30—55歲之間，有較強資金實力。有著敏感的投資意識，重視項目知名度和后續(xù)經(jīng)營能力，或作為資金保值增值渠道之一。自營類本地個體經(jīng)商者——在安慶有多年營商經(jīng)驗，資金積累豐厚，投資購買商鋪自營。本地富裕居民——年齡在35—60歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報理想，有多次置業(yè)行為，對投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光。一鋪養(yǎng)三代的觀念根深蒂固。安慶市（含各鎮(zhèn)區(qū)）公務(wù)員——年齡在28—50歲之間，有投資意識，收入穩(wěn)定，有豐厚積蓄，對該片區(qū)前景看好。安慶中小企業(yè)中高層白領(lǐng)——年齡在30-45歲之間，收入較高，對該片區(qū)前景看好，有投資意識?？蛻舳ㄎ弧蛻纛愋退綘I企業(yè)主及本地個體經(jīng)商者——年齡在30本項目客戶需求特征——以投資為主客戶類別購鋪用途主要需求決策視角第一類中級公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻個體經(jīng)營者投資/自用獲得資產(chǎn)沉淀，風(fēng)險保障回報率、安全性、增值性、投資門檻小私營業(yè)主投資/自用風(fēng)險保障長期性企業(yè)中高層投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻第二類大型或中等私營業(yè)主投資獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險保障長期性、穩(wěn)定性、增值性中高級公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險保障長期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層投資獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險保障長期性、穩(wěn)定性、回報率中小實力的臺商投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險保障回報率、長期性中等實力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀經(jīng)營前景第三類大型私營企業(yè)主投資風(fēng)險保障，傳統(tǒng)觀念或習(xí)長期性、增值性中高實力臺商投資風(fēng)險保障長期性、增值性高實力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本經(jīng)營前景、產(chǎn)品使用功能安慶整體商業(yè)銷售市場：以投資為目的的客戶約為70％；2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用本項目客戶需求特征——以投資為主客戶類別購鋪用途主要需求決策三.目標如何實現(xiàn)三.目標如何實現(xiàn)時間撞車操作背景住宅與商鋪同時推售開盤回款3億預(yù)售面積2.3萬短期市場消化有限內(nèi)街、二層體量大客戶認知度低項目發(fā)展的限制條件推售周期短項目不臨主路昭示性弱，價值點低2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用時間撞車操作背景住宅與商鋪同時推售開盤回款3億預(yù)售面積2.3不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式模式操作要點優(yōu)點缺點本項目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣住宅，待住宅銷售一段時間，人氣聚集后，再賣商鋪。賣現(xiàn)實價值，客戶信心強；資金回籠慢；根據(jù)項目目標及開發(fā)模式，必須先賣商業(yè)后賣住宅；招商主導(dǎo)模式通過招商引進知名大商家，促進商鋪銷售。賣未來，通過主力店增強客戶信心；銷售的成敗主要系于主力店的招商，項目銷售的風(fēng)險過于集中；主力店的招商一般周期較長；回款時間緊迫按常規(guī)模式銷售，難以實現(xiàn)項目目標，必須尋求突破。不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式模式操作要點優(yōu)點缺點本項目的適用一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益常識2——客戶決策視角：投資回報常識3——客戶判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營前景投資價值——價值挖掘投資價值——價值保障市場基礎(chǔ)項目價值如何突破商業(yè)市場營銷常規(guī)？一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益投資價值—常識1——商鋪是產(chǎn)生財富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為了生財或升財，即追求財富利益客戶需求商鋪功能租金收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營業(yè)主只需收取租金因“道路剛性”而稀缺，從而產(chǎn)生增值銷售收益降低房租成本，并獲得營業(yè)收入經(jīng)營收益長期收益風(fēng)險保障資產(chǎn)沉淀客戶利益融資工具融資收益融資可作為不動產(chǎn)進行抵押或置信憑證，從而獲得貸款2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用常識1——商鋪是產(chǎn)生財富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為投資能力編號出處購鋪決策視角億萬級1投資機構(gòu)/大型私營業(yè)主增值性、長期性千萬級2投資機構(gòu)/臺商/大型私營業(yè)主增值性、長期性百萬級接近千萬3中等私營業(yè)主/中等臺商回報率、增值性、長期性數(shù)百萬4小型私營業(yè)主/普通臺商/高級公務(wù)員/“本土地主”回報率、增值性、長期性剛過百萬51.2.3類人的親屬/小型私營業(yè)主/個體經(jīng)營者/中高級公務(wù)員/企業(yè)高級管理層回報率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬級接近百萬6小型私營企業(yè)主/中高級公務(wù)員/企業(yè)高級管理層/個體經(jīng)營者/1.2.3類人的親屬回報率、增值性、安全性、投資門檻常識2——投資與回報是客戶購買商鋪時最基本的決策動機，其決策角度與其財富或投資能力相關(guān)一般而言，財富等級越高，越關(guān)注回報的長期性；

財富等級越低，越關(guān)注短期快速回報及安全性；投資能力編號出處購鋪決策視角億萬級1投資機構(gòu)/大型私營業(yè)主增常識3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是租金和售價購鋪用途投資經(jīng)營投資回報經(jīng)營前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價格營業(yè)額一般投資者的實際判斷過程內(nèi)在經(jīng)濟原理常識3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報的，其最直觀判一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益常識2——客戶決策視角：投資回報常識3——客戶判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營前景投資價值——價值挖掘投資價值——價值保障市場基礎(chǔ)項目價值如何突破商業(yè)市場營銷常規(guī)？一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益投資價值—價值1：規(guī)劃中的道路開通后本項目的租金和售價將不斷攀升；運河邊的景運河邊的路價值2：城市中心的區(qū)位將為本項目提供大量高消費能力的客戶價值3：安慶老商業(yè)中心區(qū)以人民路商圈、集賢路商圈為主，本項目可與之共同組成安慶最核心的商業(yè)金三角區(qū)域60萬㎡城市中心綜合體，目前規(guī)模安慶中心區(qū)第一。價值4:價值5:安慶中心區(qū)唯一購物中心，安慶商業(yè)地標價值最大化的街區(qū)設(shè)置價值6:全城首創(chuàng)雙首層概念內(nèi)街外街化、二樓街鋪化價值7:價值8:體驗式風(fēng)情街區(qū)——國際美食街、時尚第五街、潮流星光大道2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用價值1：規(guī)劃中的道路開通后本項目的租金和售價將不斷攀升；運河一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益常識2——客戶決策視角：投資回報常識3——客戶判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營前景投資價值——價值挖掘投資價值——價值保障基礎(chǔ)戰(zhàn)略市場基礎(chǔ)項目價值如何突破商業(yè)市場營銷常規(guī)？一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益投資價值—價值保證1——

金大地、華茂品牌效應(yīng)價值保證2：引入品牌物管公司統(tǒng)一管理，保障有序經(jīng)營價值保證3：引進品牌主力店，建立信心宣傳策略——高調(diào)、廣泛：新聞發(fā)布會暨簽約儀式戶外廣告/軟文/金大地周刊/樓書/形象墻/售樓處展板/櫥窗；目的：通過品牌商家樹立項目形象，并給客戶及其它商家以信心，產(chǎn)生聚集效應(yīng)；發(fā)揮營銷作用；價值保證1——金大地、華茂品牌效應(yīng)價值保證2：引入品牌物管2：安慶中心區(qū)位3：金三角商圈4：60萬㎡城市中心綜合體1:規(guī)劃道路5:安慶中心區(qū)唯一購物中心6:最大化的街鋪設(shè)計7:內(nèi)街外街劃、2層街鋪化8:體驗式風(fēng)情街9:金大地、華茂品牌效應(yīng)10：品牌物業(yè)公司11：品牌主力店進駐，建立信心長期回報升值前景回報率安全/穩(wěn)定項目價值客戶需求增加值保障系統(tǒng)2：安慶中心區(qū)位3：金三角商圈4：60萬㎡城市中心綜合體1:四.銷售推廣策略四.銷售推廣策略項目屬性前所未見的，體驗式的，最有情調(diào)的，是安慶中心區(qū)第一購物中心產(chǎn)品屬性位于安慶的中心區(qū)，安慶中心商業(yè)地標區(qū)域?qū)傩园踩⒎€(wěn)定、升值、長期投資屬性項目屬性前所未見的，體驗式的，最有情調(diào)的，是安慶中心區(qū)第一購1.1---項目分析Strength優(yōu)勢：都市級業(yè)態(tài)規(guī)劃及眾多主力商家組合世界500強大零售商家樂福強勢進駐，位于安慶的中心區(qū)，安慶中心商業(yè)地標；商業(yè)總規(guī)模超過10萬平方米，目前安慶中心區(qū)唯一商業(yè)旗艦Weakness劣勢：項目現(xiàn)階段處于次核心商圈，周邊人氣不足、商業(yè)氛圍差市府路與紡織西路均為雙車道，道路狹窄，弱化了街鋪價值點；本區(qū)域商業(yè)以生活配套為主，缺乏時尚潮流生活配套；項目外部道路、交通配套設(shè)施欠缺，影響項目其他區(qū)域人流的進入等。Opportunity機會：項目60萬方的體量將成為安慶中心區(qū)N01購物中心安慶首家家樂福進駐本項目及與眾多次主力店的合作；本項目60萬方總體量將是安慶中心區(qū)第一購物中心；市場產(chǎn)品的全新理念的締造者；Threat威脅：競爭樓盤推出大型商業(yè)項目綠地迎江世紀城已推出64萬平米的商業(yè)體量；匯峰國際廣場將推出10萬平米商業(yè)體量；對本案有一定程度影響，并且分流本項目目標客戶。目前安慶現(xiàn)有商業(yè)定價缺乏標準，投資回報比例失調(diào)；2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用1.1---項目分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣安慶現(xiàn)有商業(yè)本案商業(yè)國際型ShoppingMall金華聯(lián)、新百等家樂福超市主力店戲院華納影院、大型電玩城、飛馳溜冰休閑娛樂次主力店少量廣場中心廣場+主題廣場大型廣場傳統(tǒng)餐飲國際美食街國際品牌餐飲主題---家居主力店國際品牌百貨主力店---城市商業(yè)步行街國際品牌步行街對比國際型ShoppingMall

由此可見，目前安慶商業(yè)檔次偏低、分散，缺乏集中商業(yè)。若要將安慶1958項目闡述為城市購物中心、安慶中心商業(yè)地標，那么必須從整體商業(yè)規(guī)劃來對外擴大想象空間，彌補與真正城市CityMall差距。安慶現(xiàn)有商業(yè)本案商業(yè)國際型ShoppingMall金華聯(lián)、1.2——項目市場定位一站式購物、體驗式消費中高端、品牌化安慶首席休閑MALL集購物、餐飲及休閑娛樂為一體“體驗式”：新一代城市消費方式，主張購物的休閑性，追求購物的自我滿足感“一站式”：包容吃、穿、住、玩，人們?nèi)粘Ｉ罱^大部分需求能夠在此滿足“首席休閑”：本項目將成為安慶居民生活消費及休閑娛樂第一場所1.2——項目市場定位一站式購物、體驗式消費“體驗式”：新一本項目定位支撐點：1:安慶中心第一購物中心，餐飲、娛樂、休閑于一體的真正意義上SHOPPINGMALL；2:安慶第一個家樂福（世界500強）、時代華納（世界知名電影公司）、必勝客、飛馳溜冰場；3:舶來品特色餐飲、娛樂休閑所在地；4:歷史與文化積累的體驗、動感之都；5:規(guī)模較大。本項目定位支撐點：1:安慶中心第一購物中心，餐飲、娛樂、休1.3---形象定位總體形象定位：“商業(yè)旗艦·國際風(fēng)范”示范區(qū)——締造安慶中高端群體的專屬領(lǐng)地案名建議：華·MALL本項目不僅是安慶商業(yè)的升級版，更是安慶未來最好的、真正意義上的都市型CityMall。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用1.3---形象定位總體形象定位：本項目不僅是安慶商業(yè)的升級樹立華茂1958品牌形象——打造精品物業(yè)為己任，解決房地產(chǎn)消費市場的需求及投資欲望、營造全新商業(yè)模式，樹立項目品牌帶動安慶市場產(chǎn)業(yè)升級——打破市場格局、挑戰(zhàn)傳統(tǒng)，解決目前市場產(chǎn)品單一格局一致的形態(tài)，以全新的產(chǎn)品及理念帶動安慶市場的產(chǎn)業(yè)升級我們的目標我們的目標引領(lǐng)市場價值導(dǎo)向——以精品物業(yè)樹立產(chǎn)業(yè)標桿，倡導(dǎo)全新理念以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、尊貴享受、完善的配套推動產(chǎn)業(yè)革命，引領(lǐng)市場價值的風(fēng)向標開啟新興投資市場——以全新產(chǎn)品打開新興投資市場，帶動市場投資熱情、引爆投資市場熱點實現(xiàn)項目利潤最大化——以朝陽產(chǎn)業(yè)引發(fā)投資熱點、以精品物業(yè)提升項目價值、以優(yōu)質(zhì)服務(wù)及配套增加產(chǎn)品附加值，合理實現(xiàn)項目利潤的最大化引領(lǐng)市場價值導(dǎo)向——以精品物業(yè)樹立產(chǎn)業(yè)標桿，倡導(dǎo)全新理念以優(yōu)Q-｛問題｝?安慶市場的傳統(tǒng)VS最新商業(yè)模式：市場發(fā)展程度不高，住宅市場在發(fā)展階段，商業(yè)處更新階段。本項目產(chǎn)品是安慶市以前沒有的產(chǎn)品，超前的產(chǎn)品，市場需要培育的接受產(chǎn)品、價格。市場消化力有待精耕細作。?客戶量的有限性VS大體量投資性地產(chǎn)。?可利用推廣渠道與媒體有限。A-｛答案｝ü傳統(tǒng)與現(xiàn)代的觀念沖擊，需全面演繹產(chǎn)品的前景和投資回報。并運營城市的高度，與安慶人民營建良好關(guān)系，營建項目尊榮感。ü加強推廣滲透力度，將目標市場拓寬。ü在宣傳渠道與推廣方式上需另辟蹊徑，抓住人脈關(guān)系的要害，通過口碑的形式廣撒網(wǎng)、廣傳播。營銷推廣思路Q-｛問題｝營銷推廣思路策略１、招商先行策略招商先行帶動銷售——整體招商先行，發(fā)動次主力店戰(zhàn)略，在銷售過程中將有號召力的商家分三批簽約，在不同銷售階段制造活動熱點。第一次簽約——主力店、次主力店招商，啟動市場；第二次簽約——引發(fā)銷售VIP卡辦理；第三次簽約——同時整體開盤帶動銷售、推進招商。推售策略策略１、招商先行策略推售策略策略２、分期銷售策略做為安慶地標購物中心、本項目進入市場需要形成搶購氛圍，有利于后期難點鋪位的消化，建議一期推出鋪位選擇較易銷售鋪位。本項目商業(yè)體量較大、考慮到市場消化能力，原則上建議分兩期推出，若二期認籌不理想則將二期分批開盤，有利于消化難點鋪位。

內(nèi)街為本案營銷難點也是營銷重點所在，建議內(nèi)街在造勢達成以后及招商進展到一定階段、一期形成火暴銷售氛圍后推出市場。策略２、分期銷售策略

策略３、以租代售策略街鋪直接銷售內(nèi)街商鋪、大型商鋪在招商同時考慮以租代售對于買家——已有大型商戶租賃，能夠建立客戶的購買信心。長期投資的欲望。對于商戶——商家做旺需要一段時間培育，此時已經(jīng)得到了前期經(jīng)營的優(yōu)惠政策，度過了經(jīng)營的磨合期。對于賣場——將獲得更大的主動權(quán)把賣場整體運營成熟，達到預(yù)期設(shè)想。策略３、以策略４、集中銷售策略辦理VIP卡后升級認購，引爆式開盤——根據(jù)本項目的供應(yīng)量，必須有一個提前預(yù)熱、部分消化的過程。我們建議本項目采用先辦卡后升級認購的方式。一方面可以聚集人氣，另一方面可以根據(jù)VIP、卡升級的速度調(diào)整推廣策略；根據(jù)VIP卡升級情況，分批分次上市——根據(jù)項目的辦卡情況調(diào)整項目的整體上市量，如辦卡情況良好，則可以放量銷售，通過調(diào)整單價進行銷售控制；如辦卡情況不理想，則通過調(diào)整推廣策略或價格策略分多批上市。策略４、集中銷售策略策略5、價格策略1:VIP卡辦理階段不公布價格，推高價格區(qū)間；2:進行價格試算，做辦卡登記最終價格根據(jù)誠意客戶積累情況與客戶反饋信息做價格梳理；2:開盤前降低客戶價格預(yù)期，確定最終價格，實現(xiàn)火爆銷售。階段預(yù)知9.10-9.30認籌期階段一分層均價預(yù)知10.1-11.13認籌期階段二分層各區(qū)域價格區(qū)間預(yù)知11.20解籌當(dāng)天鋪位具體價格策略5、價格策略階段預(yù)知9.10-9.30認籌期階段一15月7月8月9月1月11.1VIP客戶參觀示范區(qū)9.10主力店簽約新聞發(fā)布/商鋪VIP認籌10月11月12月2～5月事件營銷安排不斷制造銷售高潮！11.20底商解籌周末樓盤活動8.10招商會11.30街鋪解籌12.5鋪王拍賣3.18開街慶典/4.18主力店開店慶典12.20內(nèi)街開盤2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用5月7月8月9月1月11.1VIP客戶參觀示范區(qū)9.10主力事件營銷1：商鋪VIP辦理2012.8.10（招商會/商鋪VIP辦理）目的：積累商業(yè)客戶權(quán)益內(nèi)容：1、免費辦理VIP卡，辦卡即享有成功選房基金1萬元；2、參加招商產(chǎn)品發(fā)布會獎勵成功選房基金1萬；3、VIP卡升級存5萬抵10萬；4、成功選房后，介紹新客戶購買獎勵現(xiàn)金5000元。

事件營銷1：商鋪VIP辦理2012.8.10（招商會/商鋪V事件營銷2：主力店簽約儀式暨招商推介會主力店確定關(guān)鍵工作:華茂酒店地點:展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)招商，促進商鋪銷售目的:邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請/金大地、華茂公司領(lǐng)導(dǎo)邀請/業(yè)內(nèi)人士邀請/迎江區(qū)區(qū)長、旅游局局長、規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)邀請主持：金大地、華茂主題：簽約儀式，招商推介2012.9.10主力店簽約儀式暨招商推介會視招商進展情況具體確定時間:后續(xù)新聞及軟文報道事件營銷2：主力店簽約儀式暨招商推介會主力店確定關(guān)鍵工作:華事件營銷3：VIP客戶參觀示范區(qū)2012.11.1VIP客戶參觀示范區(qū)發(fā)送邀請函售樓處專人接待模型講解媒體記者進行新聞圖文報道觀看影視宣傳片咖啡廳服務(wù)人員茶水招待參觀首批樣板房電瓶車接送返回售樓處休息拍照、專人講解電瓶車事件營銷3：VIP客戶參觀示范區(qū)2012.11.1VIP事件營銷4：住宅底商解籌2012.11.20（住宅底商解籌）

整個選房流程安排認購書、合同等相關(guān)銷售資料到位人員到位選房須知/選房通知函（提前投遞）媒體全面覆蓋（提前一星期）現(xiàn)場氛圍營造銷控版茶點、樂隊等準備充足幸運大抽獎，凡持VIP卡者即可參加關(guān)鍵條件：事件營銷4：住宅底商解籌2012.11.20（住宅底商解籌事件營銷5：街鋪解籌2012.11.30街鋪解籌整個選房流程安排認購書、合同等相關(guān)銷售資料到位人員到位選房須知/選房通知函（提前投遞）媒體全面覆蓋（提前一星期）現(xiàn)場氛圍營造銷控版茶點、樂隊等準備充足關(guān)鍵條件：事件營銷5：街鋪解籌2012.11.30街鋪解籌整個選房流鋪王拍賣會鋪王選擇規(guī)律——一、商鋪價值全體現(xiàn)。（昭示性強、人流必經(jīng)之路）二、唯一性。制造高潮的利劍；吸引眼球的法寶。三、面積最大，價格極為昂貴，銷售價格為整體均價的3-5倍。事件營銷6：鋪王拍賣2012.12.5鋪王拍賣目的：提升項目形象，形成價值標竿鋪位：選擇2個外街鋪和1個2層大鋪鋪王拍賣會鋪王選擇規(guī)律——事件營銷6：鋪王拍賣2012.12事件營銷7：開盤慶典（內(nèi)街解籌）2012.12.20開盤慶典（內(nèi)街開盤）關(guān)鍵條件：預(yù)售許可證/按揭銀行價目表整個選房流程安排認購書、合同等相關(guān)銷售資料到位人員到位選房須知/選房通知函（提前投遞）媒體全面覆蓋（提前一星期）現(xiàn)場氛圍營造銷控板茶點、樂隊等準備充足幸運大抽獎，凡持VIP卡者即可參加事件營銷7：開盤慶典（內(nèi)街解籌）2012.12.20開盤慶典展示項目商業(yè)良好運營情況，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)項目的銷售活動目的:邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請/金大地公司領(lǐng)導(dǎo)邀請/華貿(mào)公司領(lǐng)導(dǎo)邀請/成交客戶等事件營銷8：開街慶典2013.3.18項目商業(yè)街開街慶典展示項目商業(yè)良好運營情況，提升其它商家及投資者對項目的信心，事件營銷9：主力店開店慶典2013.4.18主力店開店慶典事件營銷9：主力店開店慶典2013.4.18主力店開店慶典

五.銷售價格策略五.銷售價格策略定價方法市場比較法+租金還原+認知價值定價法外街均價內(nèi)街、住宅底商均價二層商鋪均價市場經(jīng)驗+產(chǎn)品價值點市場經(jīng)驗+產(chǎn)品價值點三層大鋪均價定價方法市場比較法+租金還原+認知價值定價法外街均價內(nèi)街、住確定市場比較的參考標準本項目商業(yè)屬性①區(qū)域——位于成熟片區(qū)，較繁華商業(yè)地段②商業(yè)形態(tài)——大型規(guī)模的商業(yè)街③

商業(yè)類型——街鋪2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用確定市場比較的參考標準本項目商業(yè)屬性①區(qū)域——位于成熟片區(qū)，商業(yè)市場分析樓盤/路段建面（㎡）一層售價（元）二層售價（元）比較屬性裕景國際1.4萬㎡3100012000主要商業(yè)街道底商，可比性強綠地新都會64萬㎡

2400013000次主要商業(yè)街道底商，具備可比性集賢南路商圈11萬㎡27000_______主要商業(yè)街道底商，可比性強人民路商圈12萬㎡70000_______主要商業(yè)街道底商，可比性強商業(yè)市場分析樓盤/路段建面（㎡）一層售價（元）二層售價（元）市場比較法—價格比準影響因素權(quán)重御景國際綠地新都會集賢南路商圈人民路商圈本項目項目立地條件地理位置15%11080120130100交通體系狀況9%110100120120100道路狀況、通行量8%11090120130100區(qū)域環(huán)境與配套7%12070110120100人口情況9%9050110120100片區(qū)整體售價價位8%908090120100項目產(chǎn)品因素項目形象與檔次6%901207080100項目規(guī)模8%60130100100100建筑結(jié)構(gòu)與外觀7%901207070100業(yè)態(tài)組合8%701208090100大型主力店影響與聯(lián)動8%801208090100商業(yè)硬件配套7%801207070100加權(quán)得分100%9397.698106.5100選擇參考項目說明：選取安慶典型商業(yè)街，并根據(jù)立地條件和產(chǎn)品因素進行對比打分。市場比較法—價格比準影響因素權(quán)重御景國際綠地新都會集賢南路商樓盤名稱(臨街鋪）均價對比得分比準均價

權(quán)重權(quán)重均價御景國際310000.933333320%6667綠地新都會240000.9762459015%3689集賢南路270000.982755115%6888人民路700001.0656572840%26291根據(jù)市場比較法，外街比準均價為43535元/平米市場比較法—價格比準樓盤名稱(臨街鋪）均價對比得分比準均價權(quán)重權(quán)重均安慶主要街道的街鋪平均租金水平：樓盤/路段租金（元/㎡*月）人民路商圈平均450元/㎡*月集賢南路商圈平均100元/㎡*月孝肅路平均75元/㎡*月遵循三線城市商鋪投資回收年期為15年，則對應(yīng)的街鋪售價為37313元/平米。租金還原法安慶主要街道的街鋪平均租金水平：樓盤/路段租金（元/㎡*月）在項目實際開盤前，我們將結(jié)合來訪客戶對項目售價進行試算，并將采取“認知價值定價（Perceived-ValuePricing）”對本項目實際入市價格進行梳理。認知價值定價法在項目實際開盤前，我們將結(jié)合來訪客戶對項目售價進行試算，并將商鋪售價結(jié)論由于目前還未進入“認知價值定價法（Perceived-ValuePricing）”擬定價格階段，而且三線城市的租金往往難以全面反映真實的商鋪售價因素，我們綜合“租金還原法”與“市場比較法”來測定商鋪的價格，兩方法權(quán)重設(shè)定分別為30％、70％，得出項目街鋪一層均價為：租金還原法市場比較法綜合結(jié)論權(quán)重30%70%100%外街373134353540424外街均價初步確定為40424元/平米商鋪售價結(jié)論由于目前還未進入“認知價值定價法（Perceiv商鋪售價結(jié)論—內(nèi)街、住宅底商均價內(nèi)街、住宅底商均價=外街均價*70%根據(jù)市場經(jīng)驗，合理內(nèi)街價格一般是外街價格的40%—50%左右。內(nèi)街、住宅底商均價初步確定為28297元/平米說明：內(nèi)街“外街化”是本項目內(nèi)街的最大價值點。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用商鋪售價結(jié)論—內(nèi)街、住宅底商均價內(nèi)街、住宅底商均價=外街均價商鋪售價結(jié)論——二層均價二層均價=內(nèi)街均價*70%根據(jù)市場經(jīng)驗，合理二層價格一般是內(nèi)街的40%—50%左右二層均價初步確定為19808元/平米說明：打造“雙首層”概念，二層鋪位“街鋪化”。本項目二層鋪位的最大價值點。商鋪售價結(jié)論——二層均價二層均價=內(nèi)街均價*70%根據(jù)市場經(jīng)商鋪售價結(jié)論—三層均價三層均價=二層均價*65%根據(jù)市場經(jīng)驗，合理三層價格一般是二層價格的60%—70%左右。三層均價初步確定為12875元/平米說明：三層天臺部分將于制定價格表時擬定溢價。商鋪售價結(jié)論—三層均價三層均價=二層均價*65%根據(jù)市場經(jīng)驗商鋪售價結(jié)論—商鋪均價外街均價：40000元/平米內(nèi)街均價：28000元/平米住宅底商均價：28000元/平米二層均價：20000元/平米三層均價：12500元/平米仲華行建議，各類型商鋪均價初定為：說明：銷售過程中，可根據(jù)各類型商鋪的具體銷售情況進行價格提升。商鋪售價結(jié)論—商鋪均價外街均價：40000元/平米仲華行建議商鋪售價結(jié)論—商鋪實現(xiàn)整體均價2.51萬元/㎡均價（元/㎡）總銷售面積（㎡）總價（元）外街一層4.0萬約2811.6411，247萬內(nèi)街一層2.8萬約5149.6714，419萬二層商鋪2.0萬約8176.6316，353萬三層商鋪1.25萬約2221.932，777萬住宅底商2.8萬約4679.3213，102萬整體平均2.51萬23039.195，7898萬說明：商鋪銷售項目整體的55%即可完成3億回款目標。商鋪售價結(jié)論—商鋪實現(xiàn)整體均價2.51萬元/㎡均價（元/㎡）銷售付款方式優(yōu)惠：付款方式折扣說明一次性付款92折七天內(nèi)一次性付清全部鋪款,即簽訂購房合同銀行按揭99折七天內(nèi)一次性付清5成首期款，并簽訂購房合同，其余款銀行按揭平均折扣95.5折說明：鼓勵一次性付款，盡快使發(fā)展商回籠資金。付款方式折扣說明一次性付款92折七天內(nèi)一次性付清全部鋪款,即簽訂購房合同銀行按揭99折七天內(nèi)一次性付清5成首期款，并簽訂購房合同，其余款銀行按揭平均折扣95.5折一、銀行放款快的情況下二、銀行放款慢的情況下2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用銷售付款方式優(yōu)惠：付款方式折扣說明一次性付款92折七天內(nèi)一次項目推售節(jié)奏安排結(jié)合項目自身優(yōu)勢與市場現(xiàn)階段競爭情況、商業(yè)銷售特點，并配合整體營銷策略，我司建議2012年8月初進場項目開始登陸市場進行預(yù)熱（以銷售中心完成前提），其中新聞發(fā)布會至公開發(fā)售后二周為一期集中推廣期，項目整體銷售分為5大部分，具體安排如下：注：上述階段工作時間將跟隨項目實際情況相應(yīng)調(diào)整時間段工作目標階段策略銷售準備期2012年8月10日2012年10月10日啟動市場8月10日新聞發(fā)布會確定營銷思路、主力商家洽談確定9月25日--10月7日進行前期市場炒作一期認籌期2012年9月10日2012年11月20日積累客戶800批以上2012年9月10日一11月19日期公開認籌制造市場輿論話題、啟動實效型集中推廣一期強銷售2012年11月20日2012年11月30日

完成一期鋪位70%以上2012年11月20日一期公開發(fā)售針對二期商業(yè)自然認籌（包括一期客戶提前咨詢、老帶新等）二期認籌期2012年12月1日2012年12月20日積累客戶250批以上2012年12月1日二期公開認籌更換為二期推廣形象若一期銷售期間的二期自然認籌理想，那么二期認籌時間相應(yīng)調(diào)整二期強銷售2012年12月20日2013年1月31日70%完成全面銷售12月20日二期期公開發(fā)售若二期認籌不理想，二期將采取分兩次開盤銷售商場開業(yè)2013年4月18日------項目推售節(jié)奏安排結(jié)合項目自身優(yōu)勢與市場現(xiàn)階段競爭情況、商業(yè)銷附件1：招商指引附件1：招商指引業(yè)態(tài)選擇——類比項目參考餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％％1.2－1.4萬1.2－1.4萬0.7－0.88萬平米南里以反映時代特征的新建筑為主——集中式商業(yè)＋少量商鋪。以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達斯、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂37％45％18％0.82萬平1萬平米0.4萬平米上海新天地商業(yè)業(yè)態(tài)組合:

零售：餐飲：休閑娛樂=38％：42％：20％業(yè)態(tài)選擇——類比項目參考餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其

業(yè)態(tài)選擇——功能組合建議華茂1958商業(yè)街時尚女人街酒吧大型水會KTV潮流星光大道時尚第五街國際美食街兒童情景街餐飲主力店多國特色美食西餐咖啡不限定各業(yè)態(tài)的具體比例業(yè)態(tài)選擇——功能組合建議華茂1958商業(yè)街時尚女人街酒吧王子廚房集酒吧、中餐、西餐、日本料理于一體，體現(xiàn)另類、神秘、鬧中的靜逸，為喜歡尋求個人空間的人們提供了休閑飲食的場所。

商家選擇——餐飲主力店2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用王子廚房集酒吧、中餐、西餐、日本料理于一體，體現(xiàn)另類、神秘、粵系高檔餐飲：丹桂軒逸和軒海鮮酒家

10號公館

其它菜系餐飲：譚魚頭巴蜀風(fēng)花園粥城商家選擇——餐飲類粵系高檔餐飲：商家選擇——餐飲類商家選擇——餐飲類西餐：塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳必勝客批薩肯德基咖啡：星巴克上島咖啡名典咖啡意利咖啡其它：哈根達斯

商家選擇——餐飲類西餐：

本色FACE三度酒吧錢柜夜秀谷酒吧酒吧街……酒吧、KTV：商家選擇——休閑文化類2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用

本色酒吧、KTV：商家選擇——休閑文化類2013房地產(chǎn)策劃招商策略針——對不同類型的商家，采取不同策略目標商家商家特征對項目的作用應(yīng)對策略主力店一般都有特定的選址計劃、標準和流程，決策周期較長；談判能力強；決定整個項目的生死和發(fā)展前景熟悉其選址特征，盡可能的迎合；同時與幾個主力店進行談判；給予一定的優(yōu)惠條件；次主力店國際或國內(nèi)知名品牌商家；一般對地址有一定要求，對產(chǎn)品的適應(yīng)性較強；不同商家談判能力不同；可一定程度帶動其店鋪周邊的商業(yè)氛圍；如果規(guī)劃得當(dāng)，多家旗艦店的組合也能在一定程度上起到主力店的作用；利用主力店對其形成吸引；普通店一般對主力店和旗艦店有一定依賴，需要分享其客流；產(chǎn)品適應(yīng)性強；談判能力較弱對主力店和旗艦店的補充利用主力店及旗艦店對其形成吸引；進行嚴格篩選；招商策略針——對不同類型的商家，采取不同策略目標商家商家特征招商策略——主力店招商策略商家選址的基本出發(fā)點決策因素招商策略招商方的職責(zé)分工高利潤店鋪盈利能力項目區(qū)域及店鋪位置挖掘項目商業(yè)價值招商部門客流量及客戶消費水平交通條件建筑條件布局及使用功能產(chǎn)品定制或功能彈性化開發(fā)商配套條件軟性指標租金合理制定租金提供優(yōu)惠條件及優(yōu)質(zhì)服務(wù)開發(fā)商管理與服務(wù)低風(fēng)險競爭對手項目定位定位準確科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài)招商部門項目或發(fā)展前景輔助業(yè)態(tài)或商家規(guī)劃前景盡快確定主力店及知名品牌店招商部門/開發(fā)商能力可及資金流開店計劃內(nèi)部決策流程調(diào)查、訪談?wù)猩滩块T人力資源地方政策招商策略——主力店招商策略商家選址的基本出發(fā)點決策因素招商策客戶定位——定位條件消費群體——立足安慶市城區(qū)、輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)；涵蓋各年齡層次和中高檔圈層消費。經(jīng)營商家——借家樂福等主力店品牌號召力，引進國際二線、國內(nèi)一線品牌經(jīng)營商家，造就一個與國內(nèi)省會城市相接軌的現(xiàn)代化消費中樞。營商理念——領(lǐng)消費時尚，鑄造商業(yè)文明核心客戶群——本地中產(chǎn)階層投資者及個體經(jīng)營者客戶定位——定位條件消費群體——立足安慶市城區(qū)、輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶定位——客戶類型私營企業(yè)主及本地個體經(jīng)商者——年齡在30—55歲之間，有較強資金實力。有著敏感的投資意識，重視項目知名度和后續(xù)經(jīng)營能力，或作為資金保值增值渠道之一。自營類本地個體經(jīng)商者——在安慶有多年營商經(jīng)驗，資金積累豐厚，投資購買商鋪自營。本地富裕居民——年齡在35—60歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報理想，有多次置業(yè)行為，對投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光。一鋪養(yǎng)三代的觀念根深蒂固。安慶市（含各鎮(zhèn)區(qū)）公務(wù)員——年齡在28—50歲之間，有投資意識，收入穩(wěn)定，有豐厚積蓄，對該片區(qū)前景看好。安慶中小企業(yè)中高層白領(lǐng)——年齡在30-45歲之間，收入較高，對該片區(qū)前景看好，有投資意識?？蛻舳ㄎ弧蛻纛愋退綘I企業(yè)主及本地個體經(jīng)商者——年齡在30本項目客戶需求特征——以投資為主客戶類別購鋪用途主要需求決策視角第一類中級公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻個體經(jīng)營者投資/自用獲得資產(chǎn)沉淀，風(fēng)險保障回報率、安全性、增值性、投資門檻小私營業(yè)主投資/自用風(fēng)險保障長期性企業(yè)中高層投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻第二類大型或中等私營業(yè)主投資獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險保障長期性、穩(wěn)定性、增值性中高級公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險保障長期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層投資獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險保障長期性、穩(wěn)定性、回報率中小實力的臺商投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險保障回報率、長期性中等實力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀經(jīng)營前景第三類大型私營企業(yè)主投資風(fēng)險保障，傳統(tǒng)觀念或習(xí)長期性、增值性中高實力臺商投資風(fēng)險保障長期性、增值性高實力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本經(jīng)營前景、產(chǎn)品使用功能安慶整體商業(yè)銷售市場：以投資為目的的客戶約為70％；本項目客戶需求特征——以投資為主客戶類別購鋪用途主要需求決策附件2：招商策略附件2：招商策略招商目標9月10日前：實現(xiàn)主力店簽約成功10月25日前：逐步實現(xiàn)各商業(yè)主題主力店招商成功11月25日前：逐步實現(xiàn)銷售返租部分的招商成功招商目標9月10日前：實現(xiàn)主力店簽約成功10月25日前：逐步招商原則招商要注意維護和管理好業(yè)態(tài)經(jīng)營比例，同時根據(jù)本地的實際狀況進行適當(dāng)調(diào)節(jié)。要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則?！耙渣c代面，特色經(jīng)營"招商原則招商要注意維護和管理好業(yè)態(tài)經(jīng)營比例，同時根據(jù)本地的實招商策略制定了“先確定主力店，再全面招商”的基本策略妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；注重借鑒成功商業(yè)招商經(jīng)驗，系統(tǒng)安排招商推廣活動，將后期招商與開業(yè)前的預(yù)熱相互結(jié)合。招商推廣是打造成功商業(yè)的重要一環(huán)。通過仲華行商業(yè)資源關(guān)系整合行業(yè)和媒體資訊采集適合進駐品牌商家，確認接洽關(guān)系。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用招商策略制定了“先確定主力店，再全面招商”的基本策略妥善安排招商客戶策略——四地并行，主動出擊深圳四地并行合肥南京蕪湖主動出擊招商團隊地毯式搜索安慶中高檔商業(yè)安慶中低檔商業(yè)招商團隊主動拜訪招商團隊資源整合招商客戶策略——四地并行，主動出擊深圳四地并行合肥南京蕪湖主招商執(zhí)行具體工作到位時間責(zé)任方大型超市商家名錄7月20日金大地、仲華行招商團隊進場7月30日仲華行勾選適宜性商家8月5日金大地、仲華行修正招商手冊8月5日金大地、仲華行登門拜訪洽談8月10日仲華行招商委托合同草擬8月15日金大地招商委托公司確定3-5家8月30日仲華行招商公司實施招商9月5日金大地、仲華行招商執(zhí)行具體工作到位時間責(zé)任方大型超市商家名錄7月20日金大THE

END，THANKSTHEEND，THANKS9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。。11月-2211月-22Thursday,November24,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。13:24:2213:24:2213:2411/24/20221:24:22PM11、以我獨沈久，愧君相見頻。。11月-2213:24:2213:24Nov-2224-Nov-2212、故人江海別，幾度隔山川。。13:24:2213:24:2213:24Thursday,November24,202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。。11月-2211月-2213:24:2213:24:22November24,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。。24十一月20221:24:22下午13:24:2211月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十一月221:24下午11月-2213:24November24,202216、行動出成果，工作出財富。。2022/11/2413:24:2213:24:2224November202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。。1:24:22下午1:24下午13:24:2211月-229、沒有失敗，只有暫時停止成功！。11月-2211月-22Thursday,November24,202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。。13:24:2213:24:2213:2411/24/20221:24:22PM11、成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。。11月-2213:24:2213:24Nov-2224-Nov-2212、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。。13:24:2213:24:2213:24Thursday,November24,202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。。11月-2211月-2213:24:2213:24:22November24,202214、意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。24十一月20221:24:22下午13:24:2211月-2215、楚塞三湘接，荊門九派通。。。十一月221:24下午11月-2213:24November24,202216、少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。。2022/11/2413:24:2213:24:2224November202217、空山新雨后，天氣晚來秋。。1:24:22下午1:24下午13:24:2211月-229、楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。。11月-2211月-22Thursday,November24,202210、閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。13:24:2213:24:2213:2411/24/20221:24:22PM11、越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。11月-2213:24:2213:24Nov-2224-Nov-2212、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。13:24:2213:24:2213:24Thursday,November24,202213、知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。11月-2211月-2213:24:2213:24:22November24,202214、意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。24十一月20221:24:22下午13:24:2211月-2215、最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。。十一月221:24下午11月-2213:24November24,202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022/11/2413:24:2213:24:2224November202217、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。1:24:22下午1:24下午13:24:2211月-22MOMODAPOWERPOINTLoremipsumdolorsitamet,consecteturadipiscingelit.Fusceidurnablandit,eleifendnullaac,fringillapurus.Nullaiaculistemporfelisutcursus.感謝您的下載觀看專家告訴9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。。11月-2211月-22Tue“華茂1958”

商業(yè)銷售執(zhí)行方案謹呈：版權(quán)聲明：本項目是地產(chǎn)顧問公司的研究成果。未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容?！叭A茂1958”

商業(yè)銷售執(zhí)行方案謹呈：版權(quán)聲明：報告結(jié)構(gòu)一.目標整合梳理二.目標客戶分析三.目標如何實現(xiàn)四.銷售推廣策略五.銷售價格策略六.附件——招商指引及策略報告結(jié)構(gòu)一.目標整合梳理一.目標整合梳理一.目標整合梳理

“名”——打造安慶高端綜合體項目第一品牌，奠定長遠發(fā)展的基礎(chǔ)。以本案作為金大地進軍安慶市場的突破口，借本案2010年在安慶市場的熱賣，提升金大地集團在安慶的品牌知名度，打造安慶高端綜合體第一品牌，為后期的長遠發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)；目標“利”——年底實現(xiàn)銷售回款3個億在現(xiàn)有的條件下，實現(xiàn)快銷和熱銷項目目標名利雙收，2012年底實現(xiàn)銷售額3個億，打造安慶中心區(qū)購物中心第一品牌基礎(chǔ)結(jié)果“名”——打造安慶高端綜合體項目第一品牌，奠定長遠發(fā)展的基引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式“營造主流競爭傳統(tǒng)”：打破安慶市場格局；通過全新產(chǎn)品的更新?lián)Q代來帶動安慶房地產(chǎn)市場發(fā)展的新方向。投資形式全面升級；統(tǒng)一管理的以租待售的投資和直接產(chǎn)權(quán)投資的多重形式。高端形象引領(lǐng)市場；5A智能寫字樓、全新體驗式購物中心和酒店式管理公寓；引爆式開盤；以引爆式開盤達到推出即售罄的效果；引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式2012年底商業(yè)回款3億意味著什么？可售產(chǎn)品：商業(yè)2.3萬㎡；銷售時間：兩個月（2012.11－2013.01）

商鋪銷售?％本報告重點解決商業(yè)的銷售項目核心問題為商鋪銷售回現(xiàn)2012年底商業(yè)回款3億意味著什么？可售產(chǎn)品：商業(yè)2.3萬㎡二.目標客戶分析二.目標客戶分析一切從客戶需求出發(fā)——客戶為什么買商鋪？——客戶如何做出購買決策？——客戶根據(jù)什么判斷商鋪價值？——本項目的客戶是誰？建立關(guān)于客戶需求的常識：市場基礎(chǔ)項目價值如何突破商業(yè)市場銷售常規(guī)？一切從客戶需求出發(fā)——客戶為什么買商鋪？建立關(guān)于客戶需求的常本項目客戶定位——定位條件立足安慶市城區(qū)、輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)；涵蓋各年齡層次和中高檔圈層消費。借家樂福等主力店品牌號召力，引進國際二線、國內(nèi)一線品牌經(jīng)營商家，造就一個與國內(nèi)省會城市相接軌的現(xiàn)代化消費中樞。領(lǐng)消費時尚，鑄造商業(yè)文明本地中產(chǎn)階層投資者及個體經(jīng)營者消費群體經(jīng)營商家營商理念核心客戶群本項目客戶定位——定位條件立足安慶市城區(qū)、輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)；涵蓋客戶定位——客戶類型私營企業(yè)主及本地個體經(jīng)商者——年齡在30—55歲之間，有較強資金實力。有著敏感的投資意識，重視項目知名度和后續(xù)經(jīng)營能力，或作為資金保值增值渠道之一。自營類本地個體經(jīng)商者——在安慶有多年營商經(jīng)驗，資金積累豐厚，投資購買商鋪自營。本地富裕居民——年齡在35—60歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報理想，有多次置業(yè)行為，對投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光。一鋪養(yǎng)三代的觀念根深蒂固。安慶市（含各鎮(zhèn)區(qū)）公務(wù)員——年齡在28—50歲之間，有投資意識，收入穩(wěn)定，有豐厚積蓄，對該片區(qū)前景看好。安慶中小企業(yè)中高層白領(lǐng)——年齡在30-45歲之間，收入較高，對該片區(qū)前景看好，有投資意識?？蛻舳ㄎ弧蛻纛愋退綘I企業(yè)主及本地個體經(jīng)商者——年齡在30本項目客戶需求特征——以投資為主客戶類別購鋪用途主要需求決策視角第一類中級公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻個體經(jīng)營者投資/自用獲得資產(chǎn)沉淀，風(fēng)險保障回報率、安全性、增值性、投資門檻小私營業(yè)主投資/自用風(fēng)險保障長期性企業(yè)中高層投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻第二類大型或中等私營業(yè)主投資獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險保障長期性、穩(wěn)定性、增值性中高級公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險保障長期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層投資獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險保障長期性、穩(wěn)定性、回報率中小實力的臺商投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險保障回報率、長期性中等實力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀經(jīng)營前景第三類大型私營企業(yè)主投資風(fēng)險保障，傳統(tǒng)觀念或習(xí)長期性、增值性中高實力臺商投資風(fēng)險保障長期性、增值性高實力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本經(jīng)營前景、產(chǎn)品使用功能安慶整體商業(yè)銷售市場：以投資為目的的客戶約為70％；2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用本項目客戶需求特征——以投資為主客戶類別購鋪用途主要需求決策三.目標如何實現(xiàn)三.目標如何實現(xiàn)時間撞車操作背景住宅與商鋪同時推售開盤回款3億預(yù)售面積2.3萬短期市場消化有限內(nèi)街、二層體量大客戶認知度低項目發(fā)展的限制條件推售周期短項目不臨主路昭示性弱，價值點低2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用時間撞車操作背景住宅與商鋪同時推售開盤回款3億預(yù)售面積2.3不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式模式操作要點優(yōu)點缺點本項目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣住宅，待住宅銷售一段時間，人氣聚集后，再賣商鋪。賣現(xiàn)實價值，客戶信心強；資金回籠慢；根據(jù)項目目標及開發(fā)模式，必須先賣商業(yè)后賣住宅；招商主導(dǎo)模式通過招商引進知名大商家，促進商鋪銷售。賣未來，通過主力店增強客戶信心；銷售的成敗主要系于主力店的招商，項目銷售的風(fēng)險過于集中；主力店的招商一般周期較長；回款時間緊迫按常規(guī)模式銷售，難以實現(xiàn)項目目標，必須尋求突破。不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式模式操作要點優(yōu)點缺點本項目的適用一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益常識2——客戶決策視角：投資回報常識3——客戶判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營前景投資價值——價值挖掘投資價值——價值保障市場基礎(chǔ)項目價值如何突破商業(yè)市場營銷常規(guī)？一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益投資價值—常識1——商鋪是產(chǎn)生財富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為了生財或升財，即追求財富利益客戶需求商鋪功能租金收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營業(yè)主只需收取租金因“道路剛性”而稀缺，從而產(chǎn)生增值銷售收益降低房租成本，并獲得營業(yè)收入經(jīng)營收益長期收益風(fēng)險保障資產(chǎn)沉淀客戶利益融資工具融資收益融資可作為不動產(chǎn)進行抵押或置信憑證，從而獲得貸款2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用常識1——商鋪是產(chǎn)生財富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為投資能力編號出處購鋪決策視角億萬級1投資機構(gòu)/大型私營業(yè)主增值性、長期性千萬級2投資機構(gòu)/臺商/大型私營業(yè)主增值性、長期性百萬級接近千萬3中等私營業(yè)主/中等臺商回報率、增值性、長期性數(shù)百萬4小型私營業(yè)主/普通臺商/高級公務(wù)員/“本土地主”回報率、增值性、長期性剛過百萬51.2.3類人的親屬/小型私營業(yè)主/個體經(jīng)營者/中高級公務(wù)員/企業(yè)高級管理層回報率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬級接近百萬6小型私營企業(yè)主/中高級公務(wù)員/企業(yè)高級管理層/個體經(jīng)營者/1.2.3類人的親屬回報率、增值性、安全性、投資門檻常識2——投資與回報是客戶購買商鋪時最基本的決策動機，其決策角度與其財富或投資能力相關(guān)一般而言，財富等級越高，越關(guān)注回報的長期性；

財富等級越低，越關(guān)注短期快速回報及安全性；投資能力編號出處購鋪決策視角億萬級1投資機構(gòu)/大型私營業(yè)主增常識3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是租金和售價購鋪用途投資經(jīng)營投資回報經(jīng)營前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價格營業(yè)額一般投資者的實際判斷過程內(nèi)在經(jīng)濟原理常識3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報的，其最直觀判一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益常識2——客戶決策視角：投資回報常識3——客戶判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營前景投資價值——價值挖掘投資價值——價值保障市場基礎(chǔ)項目價值如何突破商業(yè)市場營銷常規(guī)？一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益投資價值—價值1：規(guī)劃中的道路開通后本項目的租金和售價將不斷攀升；運河邊的景運河邊的路價值2：城市中心的區(qū)位將為本項目提供大量高消費能力的客戶價值3：安慶老商業(yè)中心區(qū)以人民路商圈、集賢路商圈為主，本項目可與之共同組成安慶最核心的商業(yè)金三角區(qū)域60萬㎡城市中心綜合體，目前規(guī)模安慶中心區(qū)第一。價值4:價值5:安慶中心區(qū)唯一購物中心，安慶商業(yè)地標價值最大化的街區(qū)設(shè)置價值6:全城首創(chuàng)雙首層概念內(nèi)街外街化、二樓街鋪化價值7:價值8:體驗式風(fēng)情街區(qū)——國際美食街、時尚第五街、潮流星光大道2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用價值1：規(guī)劃中的道路開通后本項目的租金和售價將不斷攀升；運河一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益常識2——客戶決策視角：投資回報常識3——客戶判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營前景投資價值——價值挖掘投資價值——價值保障基礎(chǔ)戰(zhàn)略市場基礎(chǔ)項目價值如何突破商業(yè)市場營銷常規(guī)？一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益投資價值—價值保證1——

金大地、華茂品牌效應(yīng)價值保證2：引入品牌物管公司統(tǒng)一管理，保障有序經(jīng)營價值保證3：引進品牌主力店，建立信心宣傳策略——高調(diào)、廣泛：新聞發(fā)布會暨簽約儀式戶外廣告/軟文/金大地周刊/樓書/形象墻/售樓處展板/櫥窗；目的：通過品牌商家樹立項目形象，并給客戶及其它商家以信心，產(chǎn)生聚集效應(yīng)；發(fā)揮營銷作用；價值保證1——金大地、華茂品牌效應(yīng)價值保證2：引入品牌物管2：安慶中心區(qū)位3：金三角商圈4：60萬㎡城市中心綜合體1:規(guī)劃道路5:安慶中心區(qū)唯一購物中心6:最大化的街鋪設(shè)計7:內(nèi)街外街劃、2層街鋪化8:體驗式風(fēng)情街9:金大地、華茂品牌效應(yīng)10：品牌物業(yè)公司11：品牌主力店進駐，建立信心長期回報升值前景回報率安全/穩(wěn)定項目價值客戶需求增加值保障系統(tǒng)2：安慶中心區(qū)位3：金三角商圈4：60萬㎡城市中心綜合體1:四.銷售推廣策略四.銷售推廣策略項目屬性前所未見的，體驗式的，最有情調(diào)的，是安慶中心區(qū)第一購物中心產(chǎn)品屬性位于安慶的中心區(qū)，安慶中心商業(yè)地標區(qū)域?qū)傩园踩⒎€(wěn)定、升值、長期投資屬性項目屬性前所未見的，體驗式的，最有情調(diào)的，是安慶中心區(qū)第一購1.1---項目分析Strength優(yōu)勢：都市級業(yè)態(tài)規(guī)劃及眾多主力商家組合世界500強大零售商家樂福強勢進駐，位于安慶的中心區(qū)，安慶中心商業(yè)地標；商業(yè)總規(guī)模超過10萬平方米，目前安慶中心區(qū)唯一商業(yè)旗艦Weakness劣勢：項目現(xiàn)階段處于次核心商圈，周邊人氣不足、商業(yè)氛圍差市府路與紡織西路均為雙車道，道路狹窄，弱化了街鋪價值點；本區(qū)域商業(yè)以生活配套為主，缺乏時尚潮流生活配套；項目外部道路、交通配套設(shè)施欠缺，影響項目其他區(qū)域人流的進入等。Opportunity機會：項目60萬方的體量將成為安慶中心區(qū)N01購物中心安慶首家家樂福進駐本項目及與眾多次主力店的合作；本項目60萬方總體量將是安慶中心區(qū)第一購物中心；市場產(chǎn)品的全新理念的締造者；Threat威脅：競爭樓盤推出大型商業(yè)項目綠地迎江世紀城已推出64萬平米的商業(yè)體量；匯峰國際廣場將推出10萬平米商業(yè)體量；對本案有一定程度影響，并且分流本項目目標客戶。目前安慶現(xiàn)有商業(yè)定價缺乏標準，投資回報比例失調(diào)；2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用1.1---項目分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣安慶現(xiàn)有商業(yè)本案商業(yè)國際型ShoppingMall金華聯(lián)、新百等家樂福超市主力店戲院華納影院、大型電玩城、飛馳溜冰休閑娛樂次主力店少量廣場中心廣場+主題廣場大型廣場傳統(tǒng)餐飲國際美食街國際品牌餐飲主題---家居主力店國際品牌百貨主力店---城市商業(yè)步行街國際品牌步行街對比國際型ShoppingMall

由此可見，目前安慶商業(yè)檔次偏低、分散，缺乏集中商業(yè)。若要將安慶1958項目闡述為城市購物中心、安慶中心商業(yè)地標，那么必須從整體商業(yè)規(guī)劃來對外擴大想象空間，彌補與真正城市CityMall差距。安慶現(xiàn)有商業(yè)本案商業(yè)國際型ShoppingMall金華聯(lián)、1.2——項目市場定位一站式購物、體驗式消費中高端、品牌化安慶首席休閑MALL集購物、餐飲及休閑娛樂為一體“體驗式”：新一代城市消費方式，主張購物的休閑性，追求購物的自我滿足感“一站式”：包容吃、穿、住、玩，人們?nèi)粘Ｉ罱^大部分需求能夠在此滿足“首席休閑”：本項目將成為安慶居民生活消費及休閑娛樂第一場所1.2——項目市場定位一站式購物、體驗式消費“體驗式”：新一本項目定位支撐點：1:安慶中心第一購物中心，餐飲、娛樂、休閑于一體的真正意義上SHOPPINGMALL；2:安慶第一個家樂福（世界500強）、時代華納（世界知名電影公司）、必勝客、飛馳溜冰場；3:舶來品特色餐飲、娛樂休閑所在地；4:歷史與文化積累的體驗、動感之都；5:規(guī)模較大。本項目定位支撐點：1:安慶中心第一購物中心，餐飲、娛樂、休1.3---形象定位總體形象定位：“商業(yè)旗艦·國際風(fēng)范”示范區(qū)——締造安慶中高端群體的專屬領(lǐng)地案名建議：華·MALL本項目不僅是安慶商業(yè)的升級版，更是安慶未來最好的、真正意義上的都市型CityMall。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用1.3---形象定位總體形象定位：本項目不僅是安慶商業(yè)的升級樹立華茂1958品牌形象——打造精品物業(yè)為己任，解決房地產(chǎn)消費市場的需求及投資欲望、營造全新商業(yè)模式，樹立項目品牌帶動安慶市場產(chǎn)業(yè)升級——打破市場格局、挑戰(zhàn)傳統(tǒng)，解決目前市場產(chǎn)品單一格局一致的形態(tài)，以全新的產(chǎn)品及理念帶動安慶市場的產(chǎn)業(yè)升級我們的目標我們的目標引領(lǐng)市場價值導(dǎo)向——以精品物業(yè)樹立產(chǎn)業(yè)標桿，倡導(dǎo)全新理念以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、尊貴享受、完善的配套推動產(chǎn)業(yè)革命，引領(lǐng)市場價值的風(fēng)向標開啟新興投資市場——以全新產(chǎn)品打開新興投資市場，帶動市場投資熱情、引爆投資市場熱點實現(xiàn)項目利潤最大化——以朝陽產(chǎn)業(yè)引發(fā)投資熱點、以精品物業(yè)提升項目價值、以優(yōu)質(zhì)服務(wù)及配套增加產(chǎn)品附加值，合理實現(xiàn)項目利潤的最大化引領(lǐng)市場價值導(dǎo)向——以精品物業(yè)樹立產(chǎn)業(yè)標桿，倡導(dǎo)全新理念以優(yōu)Q-｛問題｝?安慶市場的傳統(tǒng)VS最新商業(yè)模式：市場發(fā)展程度不高，住宅市場在發(fā)展階段，商業(yè)處更新階段。本項目產(chǎn)品是安慶市以前沒有的產(chǎn)品，超前的產(chǎn)品，市場需要培育的接受產(chǎn)品、價格。市場消化力有待精耕細作。?客戶量的有限性VS大體量投資性地產(chǎn)。?可利用推廣渠道與媒體有限。A-｛答案｝ü傳統(tǒng)與現(xiàn)代的觀念沖擊，需全面演繹產(chǎn)品的前景和投資回報。并運營城市的高度，與安慶人民營建良好關(guān)系，營建項目尊榮感。ü加強推廣滲透力度，將目標市場拓寬。ü在宣傳渠道與推廣方式上需另辟蹊徑，抓住人脈關(guān)系的要害，通過口碑的形式廣撒網(wǎng)、廣傳播。營銷推廣思路Q-｛問題｝營銷推廣思路策略１、招商先行策略招商先行帶動銷售——整體招商先行，發(fā)動次主力店戰(zhàn)略，在銷售過程中將有號召力的商家分三批簽約，在不同銷售階段制造活動熱點。第一次簽約——主力店、次主力店招商，啟動市場；第二次簽約——引發(fā)銷售VIP卡辦理；第三次簽約——同時整體開盤帶動銷售、推進招商。推售策略策略１、招商先行策略推售策略策略２、分期銷售策略做為安慶地標購物中心、本項目進入市場需要形成搶購氛圍，有利于后期難點鋪位的消化，建議一期推出鋪位選擇較易銷售鋪位。本項目商業(yè)體量較大、考慮到市場消化能力，原則上建議分兩期推出，若二期認籌不理想則將二期分批開盤，有利于消化難點鋪位。

內(nèi)街為本案營銷難點也是營銷重點所在，建議內(nèi)街在造勢達成以后及招商進展到一定階段、一期形成火暴銷售氛圍后推出市場。策略２、分期銷售策略

策略３、以租代售策略街鋪直接銷售內(nèi)街商鋪、大型商鋪在招商同時考慮以租代售對于買家——已有大型商戶租賃，能夠建立客戶的購買信心。長期投資的欲望。對于商戶——商家做旺需要一段時間培育，此時已經(jīng)得到了前期經(jīng)營的優(yōu)惠政策，度過了經(jīng)營的磨合期。對于賣場——將獲得更大的主動權(quán)把賣場整體運營成熟，達到預(yù)期設(shè)想。策略３、以策略４、集中銷售策略辦理VIP卡后升級認購，引爆式開盤——根據(jù)本項目的供應(yīng)量，必須有一個提前預(yù)熱、部分消化的過程。我們建議本項目采用先辦卡后升級認購的方式。一方面可以聚集人氣，另一方面可以根據(jù)VIP、卡升級的速度調(diào)整推廣策略；根據(jù)VIP卡升級情況，分批分次上市——根據(jù)項目的辦卡情況調(diào)整項目的整體上市量，如辦卡情況良好，則可以放量銷售，通過調(diào)整單價進行銷售控制；如辦卡情況不理想，則通過調(diào)整推廣策略或價格策略分多批上市。策略４、集中銷售策略策略5、價格策略1:VIP卡辦理階段不公布價格，推高價格區(qū)間；2:進行價格試算，做辦卡登