第四章房地產投資開發(fā)程序與建設方案選擇

第四章房地產投資開發(fā)程序與建設方案選擇①掌握房地產項目開發(fā)的概念、房地產投資項目策劃的概念、項目建設方案的概念、規(guī)劃設計條件的各項指標。②熟悉房地產項目開發(fā)程序的基本內容、建設用地使用權的出讓方式、房地產投資項目策劃的內容、建設方案的一般內容、房地產產品的分類、房地產居住區(qū)規(guī)劃各項經濟技術指標。③了解建設用地使用權出讓合同、建設工程施工許可證、房地產開發(fā)項目綜合驗收、房地產投資項目策劃的地位和作用、建筑方案設計的內容、項目建設進度的編制。學習目標第一節(jié)房地產投資開發(fā)程序概述一、房地產投資開發(fā)程序概述

房地產開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公用配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經驗等諸方面。房地產投資開發(fā)：是指房地產開發(fā)企業(yè)在依法取得國有建設用地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或進行出售、出租商品房的行為。二、房地產投資開發(fā)的程序的基本內容（一）項目開發(fā)前期調研程序

（二）項目立項程序

（三）建設用地使用權取得的程序

（四）項目規(guī)劃程序

（五）征地拆遷程序

（六）工程建設程序

（七）房地產經營程序

開發(fā)程序投資機會尋找投資機會篩選可行性研究項目立項獲取土地使用權規(guī)劃設計與方案報批施工建設與竣工驗收市場營銷與物業(yè)管理或者說，房地產開發(fā)的主要程序是三、房地產投資開發(fā)主要程序（一）建設用地使用權的取得1、建設用地使用權的出讓方式目前，我國建設用地使用權的出讓方式主要有3種：招標方式、拍賣方式、掛牌方式，即所謂的招拍掛。2、建設用地使用權出讓合同建設用地使用權出讓合同是指國有土地所有者(或者其代表)與土地使用權受讓人之間就出讓建設用地使用權及如何行使使用權等所達成的、明確相互間權利義務關系的協(xié)議。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：

（1）當事人的名稱和住所；

（2）土地界址、面積等；

（3）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；

（4）土地用途；

（5）使用期限；

（6）出讓金等費用及其支付方式；

（7）解決爭議的方法。（3）建設用地使用權的年限規(guī)定根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：居住用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。（二）項目規(guī)劃程序（1）開發(fā)企業(yè)向規(guī)劃管理部門申報規(guī)劃要點,規(guī)劃管理部門對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見。（2）在可行性研究報告批復后,開發(fā)企業(yè)可向規(guī)劃管理部門申報項目定點規(guī)劃，管理部門向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書。（3）開發(fā)企業(yè)委托有資質的設計機構進行規(guī)劃方案設計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。（4）經審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據,也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件。（5）開發(fā)企業(yè)申領建設用地規(guī)劃許可證（6）申領建設工程規(guī)劃許可證（三）城市房屋拆遷程序城市房屋拆遷是取得城市房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上的房屋及其附屬物，并對北拆遷房屋的所有人進行補償或安置的行為。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。城市房屋拆遷工作程序1、拆遷申請的提出《拆遷條例》規(guī)定申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：(1)建設項目批準文件；(2)建設用地規(guī)劃許可證；(3)國有土地使用權批準文件；(4)拆遷計劃和拆遷方案；

(5)辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

2、拆遷審批房屋拆遷管理部門收到拆遷申請和規(guī)定提交的批準文件后，應對申請內容進行審查，并對拆遷范圍進行現(xiàn)場調查。經審查符合條件的，由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷申請人《房屋拆遷許可證》?！斗课莶疬w許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護。3、拆遷協(xié)議拆遷人與被拆遷人應當就拆遷的補償和安置簽訂書面協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議的主要內容包括：補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。4、拆遷的實施拆遷的實施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。自行拆遷，是指為了某項目建設需要已取得房屋拆遷許可證的建設單位即拆遷人自己實施拆遷工作。委托拆遷，就是拆遷人自己不承擔拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔。拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。5、拆遷補償安置資金的監(jiān)管《拆遷條例》規(guī)定了“拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用?！薄翱h級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。”（四）工程建設程序1、開發(fā)項目報建2、工程施工招投標房地產投資開發(fā)項目工程施工招標投標可以采取公開招標和邀請招標兩種方式。

竣工驗收

1．竣工驗收的要求

2.竣工驗收的依據

3.竣工驗收的工作程序4.竣工結算5.編制竣工檔案

3、建設工程施工許可證《建設工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。4、房地產開發(fā)項目綜合驗收綜合驗收，是指整個開發(fā)項目已按規(guī)劃、設計要求全部建設完成，并已符合竣工驗收標準，且施工單位預驗通過，按規(guī)定要求組織竣工驗收。在整個項目進行全部驗收時，對已驗收過的單項工程，可以不再進行正式驗收和辦理驗收手續(xù)，但應將單項工程驗收單作為全部工程驗收的附件而加以說明。第二節(jié)房地產投資項目策劃一、房地產投資項目策劃的概念房地產投資項目策劃，就是房地產投資分析人員為了實現(xiàn)房地產投資的目的，采取科學和藝術相結合的方法，充分考慮房地產投資項目的各種因素，為豐富多彩投資決策而構思、設計、制作策劃方案的過程。二、房地產投資項目策劃的地位和作用（一）房地產投資項目策劃的地位1.為房地產投資企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經濟價值。2.是企業(yè)決策者的助手3.為項目開發(fā)成功保駕護航。

（二）房地產投資項目策劃的作用1、房地產投資項目策劃能使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。2、房地產投資項目策劃能使房地產開發(fā)項目增強競爭能力.

3、能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。4、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優(yōu)勢。三、房地產投資項目策劃的內容（一）房地產項目區(qū)位的分析與選擇1、區(qū)位的含義區(qū)位有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指特定地塊(宗地)所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關系，即“地段”一詞的經濟術語。廣義的區(qū)位是指人類一切活動，包括經濟的、文化教育的、科學衛(wèi)生的一切活動以及人們的居住活動的空間布局及相互關系。2、地域的分析與選擇地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經濟、文化教育、自然條件等因素。3、具體地點的分析與選擇具體地點的分析與選擇，是對房地產項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素。（二）房地產項目開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇，房地產項目開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇，應在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設和裝修檔次、平面布置等。此外，還可考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進行房屋建設的熟地后租售的情況。（三）房地產項目開發(fā)時機的分析與選擇房地產項目開發(fā)時機的分析與選擇，應考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應獲取開發(fā)場地和開始建設的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)迸度的影響。大型房地產項目可考慮分期分批開發(fā)(滾動開發(fā))。（四）房地產項目開發(fā)合作方式的分析與選擇房地產項目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應考慮開發(fā)企業(yè)自身在土地、資金、開發(fā)經營專長、經驗和社會關系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作(包括合建)、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。（五）房地產項目融資方式與資金結構的分析與選擇（五）房地產項目融資方式與資金結構的分析與選擇房地產項目融資方式與資金結構的分析與選擇，主要是結合項目開發(fā)合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排。六）房地產產品經營方式的分析與選擇（房地產產品經營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經營能力以及市場的接受程度等，對出售(包括預售)、出租(包括預租、短租或長租)、自營等經營方式進行選擇。第三節(jié)房地產投資項目建設方案選擇一、建設方案的內容項目建設方案是專業(yè)技術人員編制的建設文件，包括項目的規(guī)劃設計方案、施工方案，規(guī)劃設計方案是依據設計任務書、建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證及其他有關法律規(guī)定等編制的用于辦理建設工程規(guī)劃許可證的設計文件。建設方案的內容一般包括：建設規(guī)模及總體建設分期、建筑方案設計、拆遷進度、建設程序、項目建設進度等。二、建設規(guī)模及總體建設分期

房地產開發(fā)投資建設規(guī)模一般指依據規(guī)劃設計條件確定的項目要達到的總建筑面積、房地產產品建設內容、各項經濟技術指標以及總投資規(guī)模等。開工申請與審批

根據《中華人民共和國建筑法》,建設部于1999年發(fā)布了《建筑工程施工許可管理辦法》。根據該辦法的有關規(guī)定,在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝,以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工,建設單位在開工前,向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門(以下簡稱發(fā)證機關)申請領取施工許可證。（一）規(guī)劃設計條件1、征地面積2、用地面積3、建設用地面積4、建筑面積5、容積率

6、建筑密度7、建筑高度8、停車位數(shù)量，指建設項目按規(guī)劃配套的車位數(shù)量。（二）房地產產品房地產產品一般包括：住宅寫字樓商業(yè)建筑旅游業(yè)建筑等（三）房地產居住區(qū)規(guī)劃各項經濟技術指標

1、居住區(qū)總用地面積（公頃）。2、居民人均占地面積（平方米/人）。3、居住區(qū)總建筑面積（平方米）。4、總戶數(shù)（戶）、總人口（人）、平均每戶人口（人/戶）。5、平均層數(shù)，指各種住宅層數(shù)的平均值，一般按各種層數(shù)總建筑面積與總占地面積之比進行計算。6、居住建筑密度（%），指住宅建筑對居住用地的覆蓋率。7、居住面積密度

8、居住建筑面積密度

9、人口凈密度10、居住建筑用地指標三、建筑方案設計是專業(yè)設計人員根據設計任務書進行編制，由設計說明書、設計圖紙、投資估算、透視圖等四部分組成.建筑方案設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)

四、項目建設進度（一）建設工期是指房地產項目或獨立的單項工程在房地產開發(fā)過程中所耗用的時間總量。一般以月數(shù)或天數(shù)表示。（二）施工工期一般是指單項工程或單位工程從開工到完工所經歷的時間。（三）項目進度計劃項目建設進度是通過編制項目進度計劃來控制和實施的。項目進度計劃是從動態(tài)角度進行房地產