房地產(chǎn)營銷法律課程課件

房地產(chǎn)營銷法律課程*******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年8月31日房地產(chǎn)營銷法律課程*******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20121目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部2開發(fā)經(jīng)營一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分：營銷部開發(fā)經(jīng)營一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大3開發(fā)經(jīng)營1.房地產(chǎn)公司的準(zhǔn)備工作

A.獲取土地:辦理土地出讓手續(xù)→《國有土地使用證》獲取方式：

（一）協(xié)議；

（二）招標(biāo)；

（三）拍賣。土地使用年限：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)

、旅游

、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年B.規(guī)劃設(shè)計：

委托有資質(zhì)的設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，C.落實足夠的開發(fā)資金。房地產(chǎn)公司的準(zhǔn)備工作營銷部開發(fā)經(jīng)營1.房地產(chǎn)公司的準(zhǔn)備工作房地產(chǎn)公司的準(zhǔn)備工作營銷部4開發(fā)經(jīng)營2.

行政審批

行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分七個階段：

1）選址定點→《項目選址意見書》2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件→《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

3）初步設(shè)計及施工圖審查→《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。

4）規(guī)劃報建圖審查→《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

5）施工報建→《建筑工程施工許可證》。

6）商品房預(yù)售許可階段→《商品房預(yù)售許可證》。7）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段→《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。行政審批營銷部開發(fā)經(jīng)營2.行政審批行政審批營銷部5開發(fā)經(jīng)營3.房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段營銷部開發(fā)經(jīng)營3.房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登6目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部7預(yù)售管理下面從四個方面講述商品房預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)：營銷部預(yù)售管理下面從四個方面講述商品房預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)：營銷部8預(yù)售管理1、預(yù)售申請A.申請條件

(1)、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得《土地使用權(quán)證書》；(2)、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；

(3)、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

B.申請程序(1)、辦事流程：受理→初審→現(xiàn)場勘察→審批→核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》(2)、承諾時限：10個工作日。(3)、收費標(biāo)準(zhǔn)：不收費。(4)、辦事依據(jù)：建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》。C.提交資料(1)、商品房預(yù)售許可申請書；(2)、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；(3)、立項批文；(4)、《國有土地使用證》或土地出讓證明文件；(5)、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及定點圖；(6)、《建筑工程施工許可證》；(7)、《房屋拆遷許可證》及房屋拆遷明細(xì)表；(8)、新建房屋白蟻預(yù)防合同；(9)、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上的證明；(10)、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；(11)、經(jīng)物價部門核定的商品房預(yù)售價格通知書；(12)、商品房預(yù)售方案和商品房分層平面圖；(13)、前期物業(yè)服務(wù)相關(guān)備案手續(xù)。

預(yù)售申請營銷部預(yù)售管理1、預(yù)售申請預(yù)售申請營銷部9預(yù)售管理2、網(wǎng)簽與備案

A、網(wǎng)上簽約及備案的準(zhǔn)備工作：

操作人員憑網(wǎng)上操作資格認(rèn)證書和企業(yè)授權(quán)委托書，到信息中心獲取入網(wǎng)密匙。

B、網(wǎng)上簽約及備案的流程

(1)、操作人員通過所屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)端入網(wǎng)，調(diào)取該棟樓盤表，選擇具體房屋與預(yù)購人網(wǎng)上簽約。購房人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同上輸入相關(guān)的個人信息，并設(shè)置密碼（手摸）。同時將合同信息向房地產(chǎn)市場監(jiān)管系統(tǒng)提交。

(2)、商品房預(yù)售合同登記備案

房地產(chǎn)管理部門受理人員在操作平臺獲取合同信息，核查基本情況如

核查購房人名稱（姓名）、身份證明等情況；合同有無明顯霸王條款。

確認(rèn)預(yù)售合同登記備案并通知開發(fā)企業(yè)。系統(tǒng)外網(wǎng)即時反應(yīng)備案狀態(tài)；

網(wǎng)簽與備案

營銷部預(yù)售管理2、網(wǎng)簽與備案網(wǎng)簽與備案營銷部10預(yù)售管理

C、辦理商品房買賣合同備案解除流程

（1）申請

辦理商品房買賣合同備案確認(rèn)之后，當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要解除商品房買賣合同的，由買賣雙方持房地產(chǎn)登記申請書、商品房買賣合同、解除合同的書面協(xié)議和其他規(guī)定的登記材料，向房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)注銷合同網(wǎng)上備案和撤回登記申請的手續(xù)。

委托辦理注銷網(wǎng)上合同備案的，除應(yīng)當(dāng)提供前款規(guī)定的材料外，還須提供經(jīng)委托書和委托方身份證原件。

（2）受理

受理人員受理解除申請的資料，查驗限制狀態(tài)，填寫受理意見；

（3）審批

根據(jù)提交的資料和受理意見審批

（4）解除合同備案

根據(jù)審批意見解除合同，更改系統(tǒng)銷售狀態(tài)。再次對外銷售時，需在房產(chǎn)管理部門監(jiān)管下進(jìn)行，換手信息載入企業(yè)誠信檔案。

網(wǎng)簽與備案

營銷部預(yù)售管理

C、辦理商品房買賣合同備案解除流程

（1）申請11預(yù)售管理商品房銷售一套一標(biāo)價對已售房源應(yīng)予以明確標(biāo)示明碼標(biāo)價不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明費用在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源明碼標(biāo)價3、明碼標(biāo)價營銷部預(yù)售管理商品房銷售一套一標(biāo)價對已售房源應(yīng)予以明確標(biāo)示明碼標(biāo)價12預(yù)售管理3、行政監(jiān)管A.未取得預(yù)售證，不得銷售及以任何方式收取定金；B.取得預(yù)售證后，一次性公開房源并明碼標(biāo)價,嚴(yán)查捂盤惜售;C.強化商品住房預(yù)售方案管理,發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報主管部門備案并公示;D.完善預(yù)售資金監(jiān)管機制，預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶；C.嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理,解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請并說明理由，E.申請預(yù)售證前，應(yīng)當(dāng)備案前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬，并將上述資料寫入商品房買賣合同預(yù)售監(jiān)管營銷部預(yù)售管理3、行政監(jiān)管預(yù)售監(jiān)管營銷部13目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部14交屋與登記1.交房時需準(zhǔn)備的材料房屋驗收交接單（業(yè)主簽字）業(yè)主使用手冊（交付業(yè)主）臨時管理規(guī)約（交付業(yè)主）裝飾裝修管理規(guī)定（交付業(yè)主）建築工程質(zhì)量認(rèn)定書建築工程竣工備案表竣工實測表樓宇驗收記錄表管線分佈竣工圖（可交付業(yè)主）新建住宅交付使用許可證2，開發(fā)商在交屋后應(yīng)繼續(xù)履行的義務(wù)（1）《合同》約定的保修責(zé)任，保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期，（2）協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。（3）經(jīng)核驗交付的房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋移交營銷部交屋與登記1.交房時需準(zhǔn)備的材料房屋移交營銷部15交屋與登記1.提供的材料（1）、商品房買賣合同(網(wǎng)上備案合同)（2）、購房發(fā)票（3）、移交協(xié)議書（4）、房產(chǎn)測繪圖（5）、買方夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證及戶口簿，未婚的提供單身證明（6）、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓申請表（7）、按揭貸款抵押變更審核表2，登

記

稅

費（濟寧）（1）、契稅：（個人）

初次購買90㎡以下住宅的為房屋總價值的1%初次購買90㎡—144㎡住宅的為房屋總價值的1.5%非住宅、別墅、144㎡以上住宅、車庫、單位購房、二次購房等為房屋總價值的3%（2）、交易費（公司）：住宅每平米3元（含附屬物）;非住宅為每平米10元（3）、權(quán)屬登記費（個人）：住宅每套80元;非住宅每件550元。（4）、房屋維修基金（個人：不含附屬物）：高層每平米82.5元（5）、

印花稅：5元注：如果按揭，還要發(fā)生以下費用

1、評估費，購房總價的0.2-0．5%

2、保險費，購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50%

3、律師費、公證費，貸款額乘以0.03%

4、抵押登記費，100元

在這里需要說明的是，律師費和公證費不是必須發(fā)生的費用，但由于辦理上述手續(xù)時，程序比較復(fù)雜，所以大多數(shù)買方都委托開發(fā)商、律師所或其他中介機構(gòu)統(tǒng)一辦理。如果不需要委托代理辦理或者公證的，就不需要交納這兩項費用。

房屋登記營銷部交屋與登記1.提供的材料房屋登記營銷部16目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部17物業(yè)管理一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分：營銷部物業(yè)管理一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大18物業(yè)管理1.前期物業(yè)A.定義：前期物業(yè)管理是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。B.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。C.前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。D.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。E.開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可需要向主管部門提交已簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并作為商品房買賣合同的附件。前期物業(yè)營銷部物業(yè)管理1.前期物業(yè)前期物業(yè)營銷部19物業(yè)管理2.業(yè)主及業(yè)主大會

A.業(yè)主大會籌備符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。B.業(yè)主大會職責(zé)(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金；

(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。

C.業(yè)主委員會會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,由三人以上單數(shù)組成,是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu).業(yè)主及業(yè)主大會營銷部物業(yè)管理2.業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主及業(yè)主大會營銷部20物業(yè)管理3.物業(yè)服務(wù)

A.基本服務(wù)：(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

(二)公共綠化的維護；

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；

(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù)；

(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；

(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；

(八)其他物業(yè)管理事項。B.特約性服務(wù)

根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》第四十四條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。比如中介服務(wù)等.物業(yè)服務(wù)營銷部物業(yè)管理3.物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)營銷部21物業(yè)管理4.物業(yè)的使用A.業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，臨時管理規(guī)約由物業(yè)公司或開發(fā)商制定。B.業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

C.業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

D.a.業(yè)主裝修房屋前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；b.拒不辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入小區(qū)c.業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議；d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙；物業(yè)的使用營銷部物業(yè)管理4.物業(yè)的使用物業(yè)的使用營銷部22物業(yè)管理5.物業(yè)的維護A.新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。B.建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。

C.物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

D.物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

E.住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。物業(yè)的維護營銷部物業(yè)管理5.物業(yè)的維護物業(yè)的維護營銷部23物業(yè)管理6.物業(yè)費用A.物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅類物業(yè)服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。B.物業(yè)管理費支出包括人工費支出、辦公費用、公共水電費、設(shè)備\設(shè)施維護費、清潔費、綠化費、保安費、服裝費、不可預(yù)見費、營業(yè)稅金。C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

D.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

E.房屋交付前，開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費；交付后，業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費；長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)費用營銷部物業(yè)管理6.物業(yè)費用物業(yè)費用營銷部24房地產(chǎn)營銷法律課程*******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年8月31日房地產(chǎn)營銷法律課程*******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司201225目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部26開發(fā)經(jīng)營一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分：營銷部開發(fā)經(jīng)營一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大27開發(fā)經(jīng)營1.房地產(chǎn)公司的準(zhǔn)備工作

A.獲取土地:辦理土地出讓手續(xù)→《國有土地使用證》獲取方式：

（一）協(xié)議；

（二）招標(biāo)；

（三）拍賣。土地使用年限：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)

、旅游

、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年B.規(guī)劃設(shè)計：

委托有資質(zhì)的設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，C.落實足夠的開發(fā)資金。房地產(chǎn)公司的準(zhǔn)備工作營銷部開發(fā)經(jīng)營1.房地產(chǎn)公司的準(zhǔn)備工作房地產(chǎn)公司的準(zhǔn)備工作營銷部28開發(fā)經(jīng)營2.

行政審批

行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分七個階段：

1）選址定點→《項目選址意見書》2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件→《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

3）初步設(shè)計及施工圖審查→《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。

4）規(guī)劃報建圖審查→《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

5）施工報建→《建筑工程施工許可證》。

6）商品房預(yù)售許可階段→《商品房預(yù)售許可證》。7）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段→《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。行政審批營銷部開發(fā)經(jīng)營2.行政審批行政審批營銷部29開發(fā)經(jīng)營3.房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段營銷部開發(fā)經(jīng)營3.房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登30目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部31預(yù)售管理下面從四個方面講述商品房預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)：營銷部預(yù)售管理下面從四個方面講述商品房預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)：營銷部32預(yù)售管理1、預(yù)售申請A.申請條件

(1)、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得《土地使用權(quán)證書》；(2)、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；

(3)、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

B.申請程序(1)、辦事流程：受理→初審→現(xiàn)場勘察→審批→核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》(2)、承諾時限：10個工作日。(3)、收費標(biāo)準(zhǔn)：不收費。(4)、辦事依據(jù)：建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》。C.提交資料(1)、商品房預(yù)售許可申請書；(2)、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；(3)、立項批文；(4)、《國有土地使用證》或土地出讓證明文件；(5)、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及定點圖；(6)、《建筑工程施工許可證》；(7)、《房屋拆遷許可證》及房屋拆遷明細(xì)表；(8)、新建房屋白蟻預(yù)防合同；(9)、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上的證明；(10)、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；(11)、經(jīng)物價部門核定的商品房預(yù)售價格通知書；(12)、商品房預(yù)售方案和商品房分層平面圖；(13)、前期物業(yè)服務(wù)相關(guān)備案手續(xù)。

預(yù)售申請營銷部預(yù)售管理1、預(yù)售申請預(yù)售申請營銷部33預(yù)售管理2、網(wǎng)簽與備案

A、網(wǎng)上簽約及備案的準(zhǔn)備工作：

操作人員憑網(wǎng)上操作資格認(rèn)證書和企業(yè)授權(quán)委托書，到信息中心獲取入網(wǎng)密匙。

B、網(wǎng)上簽約及備案的流程

(1)、操作人員通過所屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)端入網(wǎng)，調(diào)取該棟樓盤表，選擇具體房屋與預(yù)購人網(wǎng)上簽約。購房人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同上輸入相關(guān)的個人信息，并設(shè)置密碼（手摸）。同時將合同信息向房地產(chǎn)市場監(jiān)管系統(tǒng)提交。

(2)、商品房預(yù)售合同登記備案

房地產(chǎn)管理部門受理人員在操作平臺獲取合同信息，核查基本情況如

核查購房人名稱（姓名）、身份證明等情況；合同有無明顯霸王條款。

確認(rèn)預(yù)售合同登記備案并通知開發(fā)企業(yè)。系統(tǒng)外網(wǎng)即時反應(yīng)備案狀態(tài)；

網(wǎng)簽與備案

營銷部預(yù)售管理2、網(wǎng)簽與備案網(wǎng)簽與備案營銷部34預(yù)售管理

C、辦理商品房買賣合同備案解除流程

（1）申請

辦理商品房買賣合同備案確認(rèn)之后，當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要解除商品房買賣合同的，由買賣雙方持房地產(chǎn)登記申請書、商品房買賣合同、解除合同的書面協(xié)議和其他規(guī)定的登記材料，向房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)注銷合同網(wǎng)上備案和撤回登記申請的手續(xù)。

委托辦理注銷網(wǎng)上合同備案的，除應(yīng)當(dāng)提供前款規(guī)定的材料外，還須提供經(jīng)委托書和委托方身份證原件。

（2）受理

受理人員受理解除申請的資料，查驗限制狀態(tài)，填寫受理意見；

（3）審批

根據(jù)提交的資料和受理意見審批

（4）解除合同備案

根據(jù)審批意見解除合同，更改系統(tǒng)銷售狀態(tài)。再次對外銷售時，需在房產(chǎn)管理部門監(jiān)管下進(jìn)行，換手信息載入企業(yè)誠信檔案。

網(wǎng)簽與備案

營銷部預(yù)售管理

C、辦理商品房買賣合同備案解除流程

（1）申請35預(yù)售管理商品房銷售一套一標(biāo)價對已售房源應(yīng)予以明確標(biāo)示明碼標(biāo)價不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明費用在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源明碼標(biāo)價3、明碼標(biāo)價營銷部預(yù)售管理商品房銷售一套一標(biāo)價對已售房源應(yīng)予以明確標(biāo)示明碼標(biāo)價36預(yù)售管理3、行政監(jiān)管A.未取得預(yù)售證，不得銷售及以任何方式收取定金；B.取得預(yù)售證后，一次性公開房源并明碼標(biāo)價,嚴(yán)查捂盤惜售;C.強化商品住房預(yù)售方案管理,發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報主管部門備案并公示;D.完善預(yù)售資金監(jiān)管機制，預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶；C.嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理,解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請并說明理由，E.申請預(yù)售證前，應(yīng)當(dāng)備案前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬，并將上述資料寫入商品房買賣合同預(yù)售監(jiān)管營銷部預(yù)售管理3、行政監(jiān)管預(yù)售監(jiān)管營銷部37目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部38交屋與登記1.交房時需準(zhǔn)備的材料房屋驗收交接單（業(yè)主簽字）業(yè)主使用手冊（交付業(yè)主）臨時管理規(guī)約（交付業(yè)主）裝飾裝修管理規(guī)定（交付業(yè)主）建築工程質(zhì)量認(rèn)定書建築工程竣工備案表竣工實測表樓宇驗收記錄表管線分佈竣工圖（可交付業(yè)主）新建住宅交付使用許可證2，開發(fā)商在交屋后應(yīng)繼續(xù)履行的義務(wù)（1）《合同》約定的保修責(zé)任，保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期，（2）協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。（3）經(jīng)核驗交付的房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋移交營銷部交屋與登記1.交房時需準(zhǔn)備的材料房屋移交營銷部39交屋與登記1.提供的材料（1）、商品房買賣合同(網(wǎng)上備案合同)（2）、購房發(fā)票（3）、移交協(xié)議書（4）、房產(chǎn)測繪圖（5）、買方夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證及戶口簿，未婚的提供單身證明（6）、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓申請表（7）、按揭貸款抵押變更審核表2，登

記

稅

費（濟寧）（1）、契稅：（個人）

初次購買90㎡以下住宅的為房屋總價值的1%初次購買90㎡—144㎡住宅的為房屋總價值的1.5%非住宅、別墅、144㎡以上住宅、車庫、單位購房、二次購房等為房屋總價值的3%（2）、交易費（公司）：住宅每平米3元（含附屬物）;非住宅為每平米10元（3）、權(quán)屬登記費（個人）：住宅每套80元;非住宅每件550元。（4）、房屋維修基金（個人：不含附屬物）：高層每平米82.5元（5）、

印花稅：5元注：如果按揭，還要發(fā)生以下費用

1、評估費，購房總價的0.2-0．5%

2、保險費，購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50%

3、律師費、公證費，貸款額乘以0.03%

4、抵押登記費，100元

在這里需要說明的是，律師費和公證費不是必須發(fā)生的費用，但由于辦理上述手續(xù)時，程序比較復(fù)雜，所以大多數(shù)買方都委托開發(fā)商、律師所或其他中介機構(gòu)統(tǒng)一辦理。如果不需要委托代理辦理或者公證的，就不需要交納這兩項費用。

房屋登記營銷部交屋與登記1.提供的材料房屋登記營銷部40目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部目錄開發(fā)經(jīng)營1預(yù)售管理23交屋與登記4物業(yè)管理營銷部41物業(yè)管理一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分：營銷部物業(yè)管理一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大42物業(yè)管理1.前期物業(yè)A.定義：前期物業(yè)管理是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。B.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。C.前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。D.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。E.開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可需要向主管部門提交已簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并作為商品房買賣合同的附件。前期物業(yè)營銷部物業(yè)管理1.前期物業(yè)前期物業(yè)營銷部43物業(yè)管理2.業(yè)主及業(yè)主大會

A.業(yè)主大會籌備符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。B.業(yè)主大會職責(zé)(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金；

(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。

C.業(yè)主委員會會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,由三人以上單數(shù)組成,是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu).業(yè)主及業(yè)主大會營銷部物業(yè)管理2.業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主及業(yè)主大會營銷部44物業(yè)管理3.物業(yè)服務(wù)

A.基本服務(wù)：(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

(二)公共綠化的維護；

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；

(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù)；

(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；

(七)