品牌折扣商城項目可行性研究報告

諸暨/r/n“/r/n品牌折扣商城/r/n〞/r/n工程/r/n可行性/r/n研究/r/n報告/r/n工程概況/r/n工程投資人、工程總投資/r/n工程投資人：/r/n略/r/n工程方案投資額：/r/n50038.36/r/n萬/r/n元人民幣/r/n〔/r/n約5/r/n億元〕/r/n2、/r/n工程公司與/r/n用資方案/r/n略/r/n3、/r/n工程選址/r/n、/r/n占地面積/r/n工程四至：/r/n工程東臨環(huán)城東路、氣象局；/r/n北沿苧蘿東路、新世紀花園/r/n住宅/r/n小區(qū)；/r/n南靠新安家園住宅小區(qū)/r/n、/r/n；西接/r/n37畝/r/n待開發(fā)/r/n商業(yè)宗地、東興路。/r/n東北方是規(guī)劃的行政中心，/r/n局部行政機關/r/n以/r/n在建設中。/r/n西北方向是祥生新世紀廣場〔臺灣大潤發(fā)賣場〕。/r/n工程占地面積：35畝〔/r/n23500平方米/r/n〕。/r/n東西長/r/n180米/r/n，南北長/r/n140米/r/n。/r/n工程建筑面積、/r/n建筑/r/n層數(shù)/r/n工程總建筑面積：/r/n97000/r/n平方米/r/n工程/r/n主樓/r/n地上8層地下1層/r/n，附樓9-30層/r/n；/r/n地下停車場：200個車位，室外停車場：1200個車位。/r/n工程容積率、建筑密度、綠化率/r/n工程總建筑面積：9/r/n./r/n7/r/n工程容積率：/r/n4/r/n./r/n13/r/n工程建筑密度：/r/n46/r/n%/r/n工程綠化率：23%/r/n二、/r/n諸暨市商業(yè)地產(chǎn)研究/r/n1、/r/n區(qū)位優(yōu)勢與交通狀況/r/n諸暨位于浙江省中部，與紹興、杭州蕭山區(qū)，嵊州，義烏、東陽，浦江等7個縣市區(qū)接壤，總面積2318平方公里〔全省第8位〕，轄28個鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)，106萬人口(全省第7位)。諸暨城市建成區(qū)面積達32.9平方公里，城市/r/n綠/r/n化率到達56.4%，中等城市框架根本形成。/r/n諸暨交通便利，浙贛鐵/r/n路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而過，諸永〔諸暨至永嘉〕高速/r/n、諸暨至紹興的高速公路正在興建中。/r/n諸暨距上海僅/r/n298公里/r/n，杭州/r/n98/r/n公里/r/n諸暨市轄3個街道、23個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)：暨陽街道、浣東街道、陶朱街道；大唐鎮(zhèn)、次塢鎮(zhèn)、店口鎮(zhèn)、阮市鎮(zhèn)、江藻鎮(zhèn)、楓橋鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、馬劍鎮(zhèn)、草塔鎮(zhèn)、牌頭鎮(zhèn)、同山鎮(zhèn)、安華鎮(zhèn)、街亭鎮(zhèn)、璜山鎮(zhèn)、浬浦鎮(zhèn)、直埠鎮(zhèn)、五泄鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)、陳宅鎮(zhèn)、王家井鎮(zhèn)、應店街鎮(zhèn)、山下湖鎮(zhèn)、東白湖鎮(zhèn)；東和鄉(xiāng)。共有32個社區(qū)、34個居委會、467個行政村。市人民政府駐暨陽街道紅旗路26號。/r/n自然條件及資源優(yōu)勢/r/n諸暨地形以丘陵為主，素有“七山一水二分田〞之稱。位于浙江省中部偏北，距杭州/r/n98公里/r/n。錢塘江流域中段，介于東經(jīng)119°53′～120°32′，北緯29°21′～29°59′之間，屬上海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。全境處于浙東南、浙西北丘陵山區(qū)兩大地貌單元的交接地帶，由東部會稽山低山丘陵、西部龍門山低山丘陵、中部浦陽江河谷盆地和北部河網(wǎng)平原組成。四周群山環(huán)抱，地勢由南向北漸次傾斜，形成北向開口通道式斷陷盆地。境內東、西部為低山丘陵，富有林木、礦藏。東部會稽山脈，主峰東白山太白尖海拔1194．/r/n6米/r/n，為境內最頂峰；西部龍門山脈，主峰三界尖海拔1015．/r/n2米/r/n，為境西部最頂峰。中部為河谷盆地，多沃土良田，北部為河網(wǎng)平原，水資源充分。浦陽江縱貫南北，境內干流長67．/r/n6公里/r/n，東西8條支流呈葉脈形展開。/r/n市境地處浙中內陸，屬亞熱帶季風氣候區(qū)，四季清楚，雨水較多，光照充足，年溫差大于同緯度鄰縣，小氣候差距顯著，具有典型的丘陵山地氣候特征。2001年年平均氣溫/r/n17.4°C/r/n，降水天數(shù)158天，總降水量/r/n1393毫米/r/n，蒸發(fā)量1235．/r/n3毫米/r/n，日照時間1666．7小時。/r/n歷史傳承/r/n與人文/r/n底蘊/r/n諸暨，為我國古越民族聚居地之一。史傳：禹至大越，上苗山大集諸侯，駐蹕于此，爵有德、封有功，因定此境為"諸暨"，意即天下諸侯到達駐留議事之所。夏朝中期，夏帝少康封庶子無余于越，諸暨屬越。至春秋時，越國先后建都于境內埠中、大部、色乘等地。吳越之爭中，越王勾踐曾以境內勾乘山為休養(yǎng)生息、圖謀復國之所。秦王政二十五年(公元前222年)，以越地置會稽郡，設諸暨縣。西漢時，屬揚州刺史部會稽郡。新始建國年間，更名疏虜。東漢建武初，復原名。東漢興平二年(公元195年)，分局部地入豐安、漢寧二縣。三國吳時，改漢寧為吳寧。西晉屬會稽郡。東晉屬會稽國。南朝復屬會稽郡。隋文帝開皇中，屬吳州。九年(公元589年)，吳寧縣廢，原諸暨地復歸諸暨。大業(yè)中，仍屬會稽郡。唐時，屬會稽郡及越州。高宗儀鳳二年(公元677年)，劃諸暨、會稽局部地置永興縣。武后垂拱二年(公元686年)，復分諸暨縣之吳寧故地入東陽縣。光啟三年(公元887年)，諸暨改稱暨陽。五代屬吳越國越州東府。吳越王天寶三年(公元910年)，復名諸暨。宋初，屬兩浙東路越州。南宋紹興元年(公元1131年)，屬紹興府。孝宗乾道八年(公元1172年)，分東北10鄉(xiāng)置義安縣，治今楓橋。淳熙元年(公元1174年)，廢義安，其地復入諸暨。元屬江浙等處行中書省紹興路。成宗元貞元年(公元1295年)，升為諸暨州。至正十九年(公元1359年)，改名諸全州。二十六年，降州為縣，仍復舊名。明、清時，均屬紹興府。民國元年(公元1912年)廢府，直屬浙江省。民國3年省下設道，諸暨屬會稽道。16年廢道，直屬浙江省。民國24年9月至37年4月，屬浙江省第三行政督察區(qū)；37年4月至38年，屬浙江省第二行政督察區(qū)。/r/n1949年5月6日/r/n諸暨解放，至/r/n6月22日/r/n，諸暨屬中共蕭紹諸杭臨時委員會管轄。/r/n6月13日/r/n～/r/n11月16日/r/n，歸第十專署管轄。其后，諸暨屬紹興專區(qū)。1952年1月，紹興專區(qū)撤銷，直屬浙江省。1953年2月，劃歸金華專區(qū)。1957年9月，劃歸寧波專區(qū)。1964年9月，復屬紹興專區(qū)。1968年5月，屬紹興地區(qū)。1983年7月起，屬紹興市。1989年9月，經(jīng)國務院批準，撤銷諸暨縣，設立諸暨市。/r/n越王勾踐臥薪嘗膽，西施故里人杰地靈。/r/n諸暨歷來俊賢咸集，人才輩出，/r/n古代有西施、王冕、楊維楨、陳洪綬、良價等名人；現(xiàn)代有俞秀松、張秋人、宣俠父等中共早期革命家，當代有趙忠堯、金善寶、毛漢禮等著名科學家。/r/n地方經(jīng)濟/r/n及/r/n市民/r/n收入/r/n改革開放以來，諸暨經(jīng)濟建設和各項社會事業(yè)取得了巨大的成就，在全國百強中的位次呈逐年上移態(tài)勢，2000-2005年分別位居全國最興旺縣(市)第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范圍內位次上升最快的縣市。農(nóng)業(yè)是諸暨的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，近年來，全市不斷加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，生豬、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等優(yōu)質農(nóng)產(chǎn)品不斷銷往香港、上海等國內大中城市和國外市場，涌現(xiàn)了“綠劍〞名茶、“楓橋〞香榧等一批全國、省級名牌農(nóng)產(chǎn)品，被命名為“中國珍珠之鄉(xiāng)〞和“中國香榧之鄉(xiāng)〞。工業(yè)經(jīng)濟開展緊緊抓住了大企業(yè)、大集團培植和塊狀經(jīng)濟升級這條主線，全市已有年銷售超億元的工業(yè)規(guī)模企業(yè)106家，有省級以上高新技術企業(yè)102家，上市公司4家。大唐襪業(yè)、店口五金、楓橋襯衫、山下湖珍珠等十大塊狀經(jīng)濟產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的70%左右。目前，諸暨擁有國家級品牌16只，省級品牌112只，總數(shù)列浙江省縣級市第一。諸暨有以服裝為主的五大類出口商品、145個品種，外貿出口連年增長。諸暨連續(xù)兩次被評為浙江省“建筑之鄉(xiāng)〞。憑借西施的傳奇故事和五泄的秀美景色，旅游產(chǎn)業(yè)開展迅速。/r/n隨著經(jīng)濟又好又快開展，全市人民生活水平不斷提高。2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別到達20056元和9050元。/r/n商業(yè)/r/n開展環(huán)境/r/n與/r/n業(yè)態(tài)狀態(tài)/r/n調查/r/n近年來，/r/n諸暨/r/n市以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)開展迅速，一方面本地一些規(guī)模較大的商場如雄城商貿/r/n、第一百貨/r/n等都不斷開展連鎖超市，一些新興連鎖企業(yè)如天天樂超市等也呈現(xiàn)出良好的開展勢頭；另一方面，國內著名的連鎖集團已進入或準備進入我市城區(qū)開展網(wǎng)點，同時，專賣店、專業(yè)店、便民店等多種業(yè)態(tài)也得到較快開展。/r/n2005年，諸暨市政府出臺了/r/n?諸暨市商業(yè)網(wǎng)點開展規(guī)劃?/r/n，/r/n圍繞把諸暨市建設成為長三角著名商旅名城的目標，充分利用區(qū)位、制造業(yè)和旅游資源優(yōu)勢，對商業(yè)網(wǎng)點的布局和業(yè)態(tài)的選擇以方便居民生活為出發(fā)點，力爭通過合理配置社會商業(yè)資源，建設空間布局合理、業(yè)態(tài)設施先進、效勞體系完善、信息化程度高的現(xiàn)代化商業(yè)網(wǎng)點體系/r/n。/r/n2007年/r/n2/r/n月?諸暨市人民政府關于加快開展效勞業(yè)的假設干政策意見?出臺/r/n。?意見?對到達條件的各類商貿效勞企業(yè)制訂了不同的獎勵扶持政策。/r/n諸暨市商貿效勞業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的開展勢頭。據(jù)統(tǒng)計，全市商貿效勞業(yè)建設工程總數(shù)達285/r/n個/r/n，方案投資總額63.39億元，其中，2000萬元以上重點商貿效勞業(yè)建設工程共有26個，分別分布在暨陽、浣東、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次塢等9個鎮(zhèn)鄉(xiāng)〔街道〕；投資5000萬元以上的有20/r/n個/r/n，投資工程規(guī)模之大、范圍之廣、品位之高，為歷年之最。/r/n到2007年底，全市建有各類專業(yè)市場75個，市場成交額283.6億元，同比增長17.7%，其中超億元市場13個、超10億元市場3個，大唐襪業(yè)市場和山下湖珍珠市場為全國最大的專業(yè)市場。目前，全市共有各類農(nóng)貿市場176個，遍布全市各個鎮(zhèn)鄉(xiāng)〔街道〕。2007年，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、東湖農(nóng)貿市場、大唐農(nóng)貿市場的成交額均超過億元。全市已初步形成大中小相結合、城鎮(zhèn)與農(nóng)村相結合、批發(fā)與零售相結合、農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營與/r/n工業(yè)品經(jīng)營相結合，多層次、多功能、專業(yè)化、特色化的市場結構網(wǎng)絡/r/n。/r/n

/r/n2007年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額104.08億元，同比增長17.3%。其中批發(fā)貿易4.19億元，同比增長8.1%；零售貿易92.28億元，同比增長17.7%；住宿餐飲7.61億元，同比增長18.1%。全市目前已擁有銷售超億元的三產(chǎn)規(guī)模企業(yè)12家，三產(chǎn)苗子企業(yè)19家。其中，富潤控股集團成為浙江省重點培育的商貿流通企業(yè)之一；雄風集團已成為全國500強效勞企業(yè)和紹興市年銷售額最大的商貿流通企業(yè)。/r/n2007年/r/n10月?關于加快推進商貿效勞業(yè)品牌建設的意見?/r/n出臺/r/n，進一步形成商貿效勞業(yè)重視、保護、爭創(chuàng)、開展品牌的良好氣氛。積極實施“品牌興商〞戰(zhàn)略，從強化品牌根底工作、加快培育自主品牌、實施獎勵扶持政策、加強人才隊伍建設、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用等方面，進一步形成商貿效勞業(yè)重視品牌、保護品牌、爭創(chuàng)品牌、開展品牌的良好氣氛。/r/n2007年/r/n底，大潤發(fā)超市開業(yè)。這個集購物、休閑、美食于一體的綜合性購物廣場，使消費者在單純的購物之外，體驗到濃郁的現(xiàn)代商業(yè)氣息，同時還給周邊地段帶來繁榮。去年，/r/n諸暨/r/n市堅持大商貿、大流通、大開放、大開展，立足市場化、產(chǎn)業(yè)化和社會化方向，全市商貿效勞業(yè)總體水平進一步提高。/r/n工程組/r/n調查發(fā)現(xiàn)，/r/n中型城市的商業(yè)框架在諸暨已經(jīng)初步形成，未來幾年必然進入商業(yè)高速開展階段。但是，/r/n諸暨/r/n目前/r/n商業(yè)網(wǎng)點/r/n的/r/n商業(yè)組織化程度/r/n較/r/n低/r/n，/r/n缺少/r/n具有/r/n專業(yè)特色/r/n的/r/n購物/r/n街/r/n區(qū)/r/n，/r/n缺乏具有號召力和區(qū)域輻射能力的/r/n核心/r/n商圈/r/n。/r/n商業(yè)配套設施/r/n亦相對/r/n缺乏，突出表現(xiàn)在商業(yè)網(wǎng)點布局不夠合理、低層次重復建設過多，結果造成網(wǎng)點過于分散，/r/n傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)暨陽路也不能形成具有專業(yè)特色的現(xiàn)代商業(yè)積聚區(qū)，/r/n商業(yè)集聚度低，商業(yè)氣氛難以形成。/r/n經(jīng)過近幾年諸暨市商業(yè)/r/n網(wǎng)點/r/n的快速開展，/r/n已建成及規(guī)劃中、建設中的/r/n適合/r/n中/r/n低/r/n端消費群體的商業(yè)網(wǎng)點如大潤發(fā)超市、/r/n銘仕廣場/r/n、/r/n宏城時代廣場/r/n等/r/n已經(jīng)/r/n初具規(guī)模，/r/n根本/r/n可以/r/n滿足城區(qū)普通居民/r/n日常/r/n消費需求。/r/n隨著/r/n國民經(jīng)濟的不斷高速開展和城區(qū)居民/r/n人均可支配收入的大幅度提高，/r/n特別是/r/n企業(yè)主和高收入群體的不斷壯大，/r/n諸暨高消費/r/n層次/r/n需求已經(jīng)逐步/r/n形成，這一點，從市區(qū)道路上行駛的高檔名/r/n牌轎車/r/n的/r/n數(shù)量和華燈初上時餐飲娛樂場所的上座率/r/n就是有力的證明，諸暨人的富足和消費習慣/r/n可見一斑。/r/n消費群體是決定消費市場的決定因素，諸暨/r/n現(xiàn)在/r/n缺乏/r/n的是/r/n與/r/n其/r/n經(jīng)濟開展現(xiàn)狀和開展迅速的旅游產(chǎn)業(yè)相適應的高檔次綜合性/r/n品牌化的/r/n商業(yè)網(wǎng)點，/r/n缺乏支撐高端消費群體的第三產(chǎn)業(yè)商圈/r/n。/r/n而且，不僅僅是滿足高消費群體的商業(yè)設施的缺乏，更為突出的是目前的商業(yè)網(wǎng)點布局中缺少國際品牌和/r/n具/r/n國際影響力的商業(yè)龍頭，缺少具有國際領先的效勞業(yè)管理能力和商業(yè)運營/r/n能力的/r/n團隊。/r/n因此，/r/n引入高檔次、全方位、國際化的/r/n品牌/r/n頂級/r/n商業(yè)工程，必將為提升諸暨商業(yè)層次、適應特殊消費群體的消費需求注入新的活力。本工程的建設和運營將填補諸暨市高端商業(yè)業(yè)態(tài)需求的空白。/r/n響應政府/r/n“品牌興商〞/r/n的戰(zhàn)略，/r/n為/r/n“/r/n把/r/n諸暨市建設成為長三角著名商旅名城的目標/r/n〞添加新的里程碑。/r/n城東區(qū)域商業(yè)/r/n開展/r/n態(tài)勢分析/r/n1、/r/n區(qū)域/r/n現(xiàn)狀與/r/n規(guī)劃/r/n藍圖/r/n隨著城市區(qū)域的擴大和東移，目前的諸暨城東，已建成入住/r/n了/r/n數(shù)個住宅小區(qū)，新世紀廣場商業(yè)工程已經(jīng)建成，大潤發(fā)超市已經(jīng)開始正常營業(yè)，區(qū)域人氣已經(jīng)初步呈現(xiàn)上升趨勢。在城市東區(qū)。一個布局合理、交通便捷、設施完善、經(jīng)濟繁榮、文化興旺、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城區(qū)正在飛快開展。/r/n規(guī)劃中的/r/n諸暨城東，/r/n是/r/n諸暨的核心/r/n城區(qū)/r/n板塊，開展?jié)摿薮?。在這里，西施故里旅游區(qū)商旅繁盛，商業(yè)效勞、金融貿易、文化娛樂等公共配套設施集中布置，新行政中心將興建國土局大樓、交通局大樓、供電局大樓、農(nóng)業(yè)局大樓等。未來十年，城東人口將增加到11.1萬人，周邊醫(yī)療、教育、休閑、商業(yè)配套一應俱全。辦證中心〔建設中〕、耀江大酒店〔建設中〕、會展中心〔規(guī)劃中〕、諸暨大劇院〔規(guī)劃中〕、青少年宮/r/n〔規(guī)劃中〕等也將陸續(xù)建成/r/n。/r/n本工程的投資建設，將攜手城市廣場、/r/n五星級繞江大酒店、新世紀廣場〔大潤發(fā)超市〕等商業(yè)工程共同打造諸暨/r/n核心商業(yè)圈，輻射諸暨全城乃至臨近/r/n的/r/n紹興/r/n，/r/n蕭山，嵊州，義烏、東陽，浦江/r/n等縣市/r/n。/r/n城東商圈飽和度分析/r/n/r/n/r/n商圈形態(tài)/r/n：/r/n商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的根底，/r/n根據(jù)諸暨城市規(guī)劃，本區(qū)域可以定位為未來/r/n商業(yè)/r/n集中/r/n區(qū)/r/n，/r/n其特色為商圈大，/r/n覆蓋/r/n人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購置及消費金額比擬高等。/r/n/r/n本工程組對城東/r/n商圈/r/n飽和度/r/n分析的內容主要由以下局部組成：/r/n(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入/r/n；/r/n人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購置商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。/r/n(2)勞動力保障：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水平；普通員工的學歷與工資水平。/r/n(3)供貨來源：運輸本錢；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。/r/n(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；本錢與經(jīng)費情況。/r/n(5)經(jīng)濟情況：主導產(chǎn)業(yè)；多/r/n元/r/n化程度；工程增長；免除經(jīng)濟和季節(jié)性波動的自由度。/r/n(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風格、經(jīng)營商品、效勞對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。/r/n(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運輸便利情況、車站的性質、交通聯(lián)結狀況、搬運狀況、上下車旅客的數(shù)量和質量；自建與租借店鋪的時機大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應防止開店；本錢。/r/n(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o/r/n(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等/r/n下面對上述內容作具體分析。/r/n先看人口特征分析。商圈內的人口規(guī)模/r/n隨著幾個成熟住宅小區(qū)的入住以及行政中心的陸續(xù)建設，城東未來將到達1.1/r/n萬人的常住人口，大型商業(yè)工程較為集中，輻射范圍應涵蓋整個城區(qū)及/r/n周邊郊縣，人口基數(shù)80-100萬；/r/n家庭數(shù)目/r/n約30萬/r/n、/r/n2007年/r/n居民/r/n年/r/n人均可支配收入到達20056元/r/n，/r/n購置力/r/n較強。/r/n諸暨/r/n全市社會消費品零售總額104.08億元/r/n。/r/n全市建有各類專業(yè)市場75個，市場成交額283.6億元，其中超億元市場13個、超10億元市場3個/r/n。/r/n以上數(shù)據(jù)作為商圈未來消費指數(shù)參考。/r/n再看競爭分析。在作商圈內競爭分析時/r/n我們/r/n考慮/r/n了/r/n以下因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內只有很少的商店提供滿足商圈內消費者需求的特定產(chǎn)品與效勞；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與效勞，以致每家商店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內人口對特定產(chǎn)品與效勞的需要。飽和指數(shù)說明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。/r/n由于本報告時間倉促，不能采取精確調研的方式取得相關數(shù)據(jù)，在這里采用估算方式進行計算，待工程立項后再進行精確調研計算。/r/n/r/nIRS＝C×RE／RF/r/n式中IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；/r/nC——商業(yè)圈內的潛在顧客數(shù)目；/r/nRE——商圈內消費者人均零售支出；/r/nRF——商圈內商店的營業(yè)面積。/r/n/r/n本工程建成后，未來/r/n在商圈/r/n輻射范圍內〔諸暨城區(qū)及/r/n近郊農(nóng)村〕/r/n有/r/n超過3/r/n0/r/n萬個家庭，每/r/n月/r/n在/r/n日用消費品/r/n中支出/r/n1/r/n000/r/n元人民幣，共有/r/n3/r/n個/r/n大型/r/n店鋪/r/n20/r/n0個小型店鋪/r/n在商/r/n圈/r/n內，共有/r/n50/r/n0/r/nIRS＝/r/n8/r/n0/r/n0000×/r/n1/r/n000/r/n／/r/n5/r/n0/r/n0/r/n000/r/n＝/r/n16/r/n00/r/n/r/n/r/n從估算數(shù)據(jù)顯示，/r/n該商圈內的飽和度/r/n較/r/n低。/r/n未來商圈開展?jié)摿薮蟆?r/n前提是商圈覆蓋范圍在幾年內到達覆蓋全城，輻射臨近縣市。/r/n/r/n差異化競爭戰(zhàn)略研究/r/n目前，在城東范圍內已建成的祥生世紀廣場/r/n〔/r/n大潤發(fā)賣場/r/n〕/r/n，與本工程隔街相望，互成犄角。作為國際著名的大型連鎖零售商，大潤發(fā)的運營，將大幅度提升城東的商業(yè)氣氛，極大地增加商圈成熟度。/r/n由于大潤發(fā)與本工程地域緊鄰，商業(yè)定位均為集購物、休閑、餐飲、娛樂一站式效勞的銷品茂，規(guī)模上均為大型零售商，存在商業(yè)競爭不可防止。因此，/r/n本工程在主題和定位上應注重/r/n與/r/n大/r/n潤/r/n發(fā)在/r/n經(jīng)營工程的差異化和業(yè)態(tài)定位的互補性/r/n上周密考慮/r/n。/r/n首先，大潤發(fā)業(yè)態(tài)偏重商業(yè)零售為主，娛樂休閑為輔的業(yè)態(tài)定位，本工程定位/r/n以/r/n文化娛樂餐/r/n飲為主，零售為輔，在側重點方面有著本質的差異，極易形成相輔相成/r/n互為支撐的局面。/r/n其次，大潤發(fā)/r/n消費層次覆蓋高、中、低，主要滿足于中低居民消費需求，本工程立足于滿足高端消費群體的消費需求，在消費層次方面也有著差異化定位。/r/n再次，大潤發(fā)主營商品/r/n面向群眾，/r/n經(jīng)營商品不注重產(chǎn)地、品牌/r/n，/r/n適合群眾商品/r/n即可，/r/n本工程主營國際著名品牌專賣店形態(tài)，這點也是差異化競爭的定位考量。還有，本工程在文化消費方面引入一流設施設備的超豪華現(xiàn)代影院，超大規(guī)模高檔次中餐酒樓，大型連鎖式數(shù)碼廣場/r/n，均填補了諸暨商業(yè)的空白。300家國際品牌絕大多數(shù)也是首次登陸諸暨。/r/n總之，/r/n本工程/r/n融合了/r/n國際品牌專賣店/r/n、/r/n豪華/r/n影院、休閑中心、/r/n文化藝術中心、/r/n超大規(guī)模餐飲旗艦、/r/n特色美食城、兒童娛樂天地等不同構思的生活體驗。在布局設置、功能劃分、經(jīng)營理念等方面均不同于原有的商業(yè)購物場所/r/n。/r/n工程/r/n強調將休閑、舒適的購物狀態(tài)與多樣性的游樂設施、樂趣演出相結合，以繽紛多彩的生活體驗滿足/r/n富裕/r/n家庭消費的不同年齡、性別、個性的多元生活情趣。/r/n工程經(jīng)營定/r/n位的差異化戰(zhàn)略，防止了雙方白熱化的競爭，形成了優(yōu)勢互補/r/n。/r/n1+1大于2，在兩家大型銷品茂零售商的規(guī)模效應的引領下，必將大幅提升城東商圈的人氣和成熟度，加快/r/n諸暨/r/n“/r/n品牌戰(zhàn)略〞的商業(yè)開展速度，/r/n大幅度提升城東商圈的/r/n商業(yè)輻射范圍，吸引周邊縣市到本商圈購物消費，/r/n與競爭對手/r/n取得共贏的結果。/r/n商業(yè)主題與功能定位/r/n1、/r/n折扣銷品茂/r/n工程主題定位為娛樂型品牌折扣銷品茂，/r/n以/r/n西施故里/r/n的歷史文化為依托，將現(xiàn)代休閑生活理念引入到傳統(tǒng)的生活中/r/n。/r/n“銷品茂〞是英文SHOPPINGMALL的音譯，直譯為“購物林蔭道〞，/r/n或者音譯為/r/n“/r/n摩爾〞，/r/n是一個非常具有浪漫色彩的詞匯。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種效勞功能在內的超級商業(yè)中心。/r/n銷品茂的面積一般在10萬平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一管理。銷品茂擁有充足的停車位，其內設數(shù)個核心主力店及各種功能的效勞設施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費者購物、娛樂、餐飲、休閑等消費一體化的需求/r/n。/r/n目前歐美等西方國家的銷品茂建設和開展都已經(jīng)進入了非常成熟的階段，其年營業(yè)總額占據(jù)了整個商業(yè)零售總額的主導位置。1990年法國銷品茂的年營業(yè)額占到法國全年商業(yè)零售總額的1/4；1997年，日本有2445個不同類型的銷品茂，年營業(yè)總額達25·6039萬億日元，占當年其零售總額的17·3%;1996年，美國擁有銷品茂及購物中心42130個，年營業(yè)額9339億美元，占當年零售總額的50%強。銷品茂已經(jīng)成為經(jīng)濟興旺國家的重要經(jīng)濟支柱之一。/r/n本工程的銷品茂類型為娛樂/r/n型/r/n摩爾購物中心MALL/r/n。/r/n實行的是/r/n物業(yè)產(chǎn)權/r/n租賃制，/r/n工程面積/r/n在/r/n8/r/n.6/r/n萬平/r/n米，/r/n其中摩爾營業(yè)面積6萬平米，/r/n由于面積還不夠大，故/r/n本工程/r/n定位/r/n面向一個特定消費群體/r/n，亦即/r/n高端市場，以/r/n國際著名品牌/r/n為主/r/n，/r/n面向/r/n高端消費/r/n目標顧客群體/r/n，/r/n主營/r/n高檔商品/r/n。/r/n同時/r/n突出/r/n工程的餐飲娛樂和文化功能。/r/n/r/n國際上與本工程類似的/r/n如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場SHANGRILAPLAZA、臺北京華城/r/n等/r/n。/r/n品牌折扣店/r/n〔/r/nOUTLETS/r/n〕/r/n/r/n/r/n“奧特萊斯〞是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口〞的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心〞。/r/nOUTLETS吸引顧客/r/n的/r/n法寶：著名世界的品牌/r/n——/r/n薈萃世界著名或知名品牌，品牌純粹，質量上乘；難以想象的低價/r/n——/r/n以低至1-6/r/n折的價格銷售，物美價廉，消費者趨之假設鶩/r/n。/r/n奧特萊斯〔Outlets〕最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。據(jù)美國的統(tǒng)計數(shù)字顯示，全美有275個大型奧特萊斯中心，銷售增長率逐年大幅遞增。目前，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃開展。/r/n目前，中國的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯。全國在建的奧特萊斯眾多，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢。中國的奧特萊斯根本都是走廠家直銷與折扣相結合的道路/r/n。/r/n本工程的開發(fā)商香港任平企業(yè)集團公司/r/n和/r/n上海輕紡市場開展都具有多年經(jīng)營大型零售市場的經(jīng)驗。其中香港任平企業(yè)集團公司/r/n是香港零售商/r/n管理/r/n協(xié)會正式會員，旗下同時擁有地產(chǎn)開發(fā)/r/n公司/r/n和商業(yè)零售商場，/r/n特別是/r/n香港/r/n任平企業(yè)在/r/n香港/r/n及東南亞/r/n參與/r/n經(jīng)營著/r/n多家/r/n高檔商廈，因此其和眾多/r/n國際/r/n名牌生產(chǎn)商/r/n，品牌擁有者/r/n聯(lián)系甚密，/r/n為本工程的品牌招商提供了便利，也是本工程定位于國際品牌專賣店的原因/r/n所在/r/n。/r/n/r/n業(yè)態(tài)組合與/r/n品牌組合/r/n工程的業(yè)態(tài)構成確定為/r/n國際/r/n品牌服裝、鞋帽、箱包、皮具、工藝首飾、化裝品等生活消費品為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。/r/n本工程招商品牌的定位本著國際化、高檔次的業(yè)態(tài)定位。/r/n招商目標品牌根據(jù)品牌的著名程度、國內消費者的認知程度、品牌的原產(chǎn)地等方面大致分為三類。/r/nＡ類：國際著名品牌，如：/r/n阿媽妮、/r/n華倫天奴、諾迪卡、埃斯普里特、羅浮宮寶麗絲、LANCOME、HUGOBOSS等；/r/nＢ類：國際知名品牌，如：夢特嬌、法國鱷魚、ADIDAS、CALVINKLEIN等；/r/nＣ類：國內/r/n具有國際影響力的/r/n著名和知名品牌，如：報喜鳥、杉杉、七匹狼、雅戈爾、金利來、美特斯邦威等；/r/n根據(jù)商圈消費者對各類品牌的認知度和接受度，以及品牌招商的成功率預測，/r/n本工程組在/r/n調研分析的根底上，確定品牌的組合形式和結構比例為：Ａ類品牌/r/n3/r/n0%；Ｂ類品牌/r/n40%/r/n；Ｃ類品牌/r/n3/r/n0%/r/n。/r/n/r/n餐飲/r/n文化/r/n娛樂/r/n定位/r/n工程餐飲文化娛樂/r/n定位/r/n本著注重高端市場，/r/n滿足高消費人群，面向/r/n中青年家庭，/r/n充分表達本工程的/r/n注重/r/n文化/r/n娛樂/r/n消費特色。/r/n招商工程選擇國內著名餐飲、娛樂品牌企業(yè)入住，/r/n引入2-3家品牌主力店，/r/n保證管理經(jīng)營的成功率/r/n和影響力。/r/n同時，/r/n設立各國、各地風味餐飲店，營造包羅萬象、適合不同口味的餐飲招牌和特色，以創(chuàng)造本工程的知名度。/r/n文化消費定位打造城東商圈的文化中心地位，設立工程力求舒適、典雅、華美堂皇、文化氣息濃郁，即要表達現(xiàn)代文化的國際包容性，也要表達西施故里的/r/n深厚/r/n文化底蘊和內涵。/r/n業(yè)態(tài)組合與樓層分布/r/n地下/r/n：/r/n停車場/r/n地下停車場200個車位，室外停車場：/r/n12/r/n00個車位。/r/n1F/r/n-3F/r/n：/r/n300家國際品牌/r/n折扣/r/n1F/r/n：首飾/r/n珠寶、/r/n化裝品/r/n、/r/n香水、/r/n名牌/r/n手表、修配店/r/n、/r/n銀行、/r/n美式快餐、咖啡廳、/r/n咨詢處/r/n。/r/n首飾/r/n珠寶/r/n化裝品的營業(yè)柜臺具有小巧明亮的特點，往往采取購物環(huán)島的形式，規(guī)劃在一層，可以給消費者一個賞心悅目、開闊舒適的第一印象。/r/n2F/r/n：/r/n男正裝、男內衣、男裝休閑、男裝飾品、/r/n皮具/r/n、/r/n兒童服裝、/r/n中性休閑裝、運動系列、/r/n3F/r/n：/r/n品牌女裝、/r/n女職業(yè)裝、女內衣、/r/n品牌箱包、/r/n時尚飾品、/r/n品牌鞋帽。/r/n4F/r/n：/r/n數(shù)碼廣場/r/n招商/r/n引入一家上海知名連鎖數(shù)碼專營企業(yè)，如：賽格、塞博、蘇寧、國美、宏圖三胞等。/r/n5F/r/n：/r/n異/r/n國風味美食城/r/n美食城設置在5樓，/r/n可引導客流向上移動。/r/n在這里既能找到/r/n各種/r/n地方小吃、八大菜系，/r/n更/r/n能找到/r/n世界各民族的/r/n異國風味菜。/r/n表達工程國際化、全方位特色。/r/n6F/r/n：/r/n超大規(guī)模中餐酒樓/r/n引入一家超大型高檔餐飲旗艦店，/r/n引領諸暨餐飲高消費潮流，/r/n初步意向是紅子雞集團。/r/n紅子雞集團創(chuàng)立于1989年，現(xiàn)已擁有一家三星級大酒店和四家大型海鮮大酒樓，是一家以經(jīng)營酒店和餐飲業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，在上海創(chuàng)辦的/r/n“/r/n上海紅子雞總匯〞是上海市目前規(guī)模最大的海鮮粵菜大酒樓，2000個餐位，營業(yè)面積1./r/n2萬平方米/r/n，可以停泊300輛小汽車，年營業(yè)額已達一億元，是上海餐飲業(yè)的/r/n“/r/n巨無霸〞。北京紅子雞海鮮大酒樓位于朝陽區(qū)霄云路35號，營業(yè)面積約/r/n1萬平方米/r/n，擁有1500個餐位，KTV包房和多功能宴會廳，配套有200多輛車位的大型停車場。超大規(guī)模，是目前北京市規(guī)模最大的中餐酒樓。/r/n7F/r/n：/r/nKTV、SPA、/r/n大型浴場、咖啡廳/r/n、西餐廳/r/n時尚娛樂休閑廣場，大型浴場、大型KTV作為主力店，設計、裝修應具備現(xiàn)代感和華美感，/r/n讓客戶享受貴賓級的超值效勞。/r/n8F/r/n：/r/n電影城、/r/n藝術中心、/r/n書城/r/n、兒童世界/r/n功能齊全的文化廣場，/r/n現(xiàn)代豪華的影城是現(xiàn)代青少年文化消費的主要場所，配備高檔舒適豪華的設施設備/r/n，/r/n設置四/r/n個設計風格各異的電影放映廳，廳內座椅/r/n按照人體學高靠背原理設計/r/n，/r/n可調節(jié)觀影視角的豪華座位，處處彰顯著品位與尊貴。/r/n各影廳全部采用杜比SR.D立體聲系統(tǒng)。觀眾來這里可以得到完美的視聽享受。/r/n藝術中心、書城：文化消費的不可缺少的場所。兒童世界：打造不落幕的嘉年華。整個文化廣場是諸暨青少年最理想的文化消費的去處，也是本工程的人氣亮點。/r/n附樓：/r/n空中別墅〔9-30層〕/r/n工程9-30層建筑面積共計2/r/n4/r/n00/r/n0/r/n平米，/r/n功能為高檔次躍閣式住宅。/r/n每層6套，/r/n設置/r/n180平米、2/r/n2/r/n0平米/r/n兩種房型/r/n。/r/n躍閣/r/n居室/r/n的優(yōu)勢在于利用先進的建筑設計，巨大的寬面落地窗使室內能更多地享受到陽光和清風，房子顯得更寬敞、明亮，全新的空間感受悠然而出，人們形象地稱之為“空中別墅〞。/r/n/r/n躍閣式住宅無論是在結構上還是在功能上如今都變得更加人/r/n性化。躍閣式住宅不僅打破了傳統(tǒng)的居住結構/r/n，/r/n更主要的是/r/n在功能區(qū)分上更加明顯，一層一般為公共活動區(qū)域，為家庭用餐、看電視、接待親朋好友，會見客人；二層為主人的私密區(qū)，也就是所謂的靜區(qū)，布局主要有主人臥房、書房、私人衛(wèi)浴室等。/r/n此外，挑空的局部不計算面積，/r/n越來越為中青年人看好/r/n。/r/n躍閣居室在上海、深/r/n圳等城市開展起來的時間比擬早，供給量也比擬多，很受購房者的喜愛/r/n，/r/n市場反響/r/n良好/r/n。/r/n建筑/r/n風格/r/n與/r/n設計/r/n規(guī)劃/r/n打造新/r/n城市/r/n區(qū)域/r/n地標建筑/r/n建筑，是最有力量的城市語言，是最能表達活力的城市標桿；/r/n有風格的建筑才有生命力和感染力/r/n，/r/n風格建筑，應該是讓人第一眼認識一座城市的名副其實的城市地標/r/n。/r/n本/r/n工程/r/n在建筑風格上以現(xiàn)代、后現(xiàn)代建筑風格為主/r/n。/r/n外觀形象時尚現(xiàn)代，/r/n外立面的形象要充分表達/r/n“/r/n現(xiàn)代、豪華、時尚〞的氣息；風格上要有超前意識，能夠經(jīng)得起時間的考驗；正面、側面需要分別具有明確、大方的視覺焦點；做到無論遠看近看都給人以莊重的美感；色彩搭配協(xié)調一致，燈光效果熱烈炫目；成為整條街最靚麗最吸引眼球的商業(yè)店面/r/n，打造成東區(qū)域/r/n地標建筑/r/n。/r/n內部裝修要表達出豪華舒適的購物休閑氣氛。材料選取高檔優(yōu)質，施工保質保量；與每層樓面的品牌品種相協(xié)調；鋪面大小形狀充分利用樓層結構，整齊、寬敞、明亮；客流走道合理流暢，為消費者提供舒適的購物環(huán)境，使其留連忘返。/r/n以/r/n超豪華、明亮、自然/r/n作為主線來進行場所布局，在娛樂、購物、休憩的過程中/r/n表達華美堂皇、心情愉悅、賞心悅目/r/n，可以享受到與自然和諧一體的舒適感，在/r/n工程/r/n內的活動更加輕松愜意，表達出休閑購物的主題。/r/n其次，軟環(huán)境方面也要/r/n全方位/r/n效勞/r/n主題，包括/r/n鋪面/r/n布置，/r/n廣揭發(fā)布、/r/n營業(yè)員服飾、/r/n效勞標準、/r/n禮貌用語，都/r/n作為/r/n商/r/n業(yè)/r/n主題/r/n塑造、形象塑造的構成元素/r/n。/r/n建筑設計規(guī)劃/r/n動線規(guī)劃：/r/n建筑自身的特點往往與商業(yè)經(jīng)營者要求最大化營業(yè)面積相互沖突。滿足商業(yè)定位的要求，對寬度，深度，曲直度的適應性推敲。給進入商場的消費者舒適的行走路線，有效的接受賣場的商業(yè)文化，消除購物產(chǎn)生的疲勞，自覺的激起顧客的購置欲望，是動線規(guī)劃的重要意義。/r/n塊型設計：/r/n業(yè)種分布是現(xiàn)代商場經(jīng)營中經(jīng)常要推敲的問題，在動線規(guī)劃的大格局下，如何讓業(yè)種各就各位相互配合，讓消費者在合理的格局中，能夠采集大量的時尚信息，一步步引導消費，使各區(qū)塊型充分表達該業(yè)種的整體規(guī)模實力，方便消費者的選購行為。能夠有效的促成購物行為的最終實現(xiàn)。/r/n照明設計：商/r/n場設計中首當其沖的是功能照明，它提供商場內所有區(qū)域的根底照明，使商品的根本展示照度得以控制。色溫的把握，功率的把握，都將使商場處于有效的經(jīng)濟運作中，其次合理的重點照明方案將有效的提升/r/n工程/r/n的整體氣氛/r/n。/r/n頂柵設計/r/n：/r/n追求簡潔大方，突出重點，追隨動線的變化，表達商場定位的主題區(qū)域氣氛，并能與頂棚設備的友好衍接，共同營造出舒適的公共空間。/r/n地坪設計：在商業(yè)定位的根底上，考慮建筑的結構特點，選取恰當?shù)仄翰牧?，在大格局中著重表達其功能性，在重點區(qū)域承當氣氛襯托的重要性。對樓層與樓層業(yè)種變化的有效支持，對動線的實際表達和引導。都是地坪設計要著重解決的問題/r/n共享空間：柱面、墻面、中庭、休閑區(qū)的共享空間合理設計，著重表達商業(yè)定位和實際的功能使用，中庭設計適時的表達了商業(yè)主題文化的宣傳和推廣，樓層的銜接，這一重要陣地，它的設計是延續(xù)的、適時的、時尚的，柱面，墻面處理直接表達商業(yè)區(qū)域文化的直接把握。/r/n氣氛設計：在業(yè)種確立之后，氣氛設計將承當著重要的詮釋作用，那里是業(yè)種的轄域，是什么樣的業(yè)種，是何種文化屬性，如何表達，那里是主題區(qū)，主題區(qū)如何表達，門楣與柱面如何表達，重點照明的處理都是推敲的重要內容。/r/n廣告標牌：/r/n功能標識牌，戶外業(yè)種介紹，戶內樓層介紹，商業(yè)品牌的延續(xù)推廣，POP的設計，組成龐雜的面面俱到的，平面標識誘導系統(tǒng)，使它成為商業(yè)文化的一個重要標準，時尚的又一陣營/r/n。/r/n品牌規(guī)劃：/r/n品牌入位裝修的全程現(xiàn)場跟進，為商家解決整體協(xié)調問題，時時的POP設計，讓商家保持時尚的前沿。定期的適時商業(yè)調整，讓商家在開展中不斷完善，與商家同守共進/r/n。/r/n七、/r/n盈利模式/r/n與經(jīng)營模式/r/n1、/r/n盈利/r/n模式/r/n本工程盈利模式采取長期投資/r/n與/r/n短期投資相結合的盈利模式，即保證以最/r/n短/r/n的時間內收回投資，又兼顧工程的長期收益。根據(jù)工程的功能、業(yè)態(tài)/r/n不同/r/n分為三種盈利模式：/r/n1〕/r/n、/r/n空中樓閣/r/n，直接銷售/r/n，統(tǒng)一物業(yè)/r/n躍閣式住宅，采取直接銷售的方式。住宅的出入通道獨立設置，與賣場互不干預，便于獨立管理，方便住戶。物業(yè)管理聘請香港或上海的專業(yè)公司/r/n負責，保證為住戶提供專業(yè)的效勞。/r/n空中樓閣共21層/r/n樓面/r/n，總建筑面積2/r/n5/r/n000平米，126戶，/r/n按一萬元每平米估算，/r/n銷售額約2/r/n./r/n5/r/n億元。/r/n2〕/r/n、/r/n名品店鋪，/r/n產(chǎn)權/r/n出售，售后/r/n返租/r/n工程/r/n名牌專賣店局部/r/n和數(shù)碼廣場局部/r/n采取鋪位產(chǎn)權與經(jīng)營權別離的經(jīng)營模式。投資者/r/n購置/r/n了鋪位/r/n的/r/n產(chǎn)權以后/r/n，/r/n成為鋪位的業(yè)主。同時，/r/n工程/r/n與業(yè)主簽訂/r/n“/r/n返租經(jīng)營協(xié)議〞，確保投資者穩(wěn)定地回報率，消除業(yè)主的投資風險，把業(yè)主的投資風險轉變?yōu)榻?jīng)營風險轉移/r/n給/r/n工程的經(jīng)營團隊。/r/n巨大的升值潛力和穩(wěn)定且無風險的回報率必然刺激鋪位投資者的投資信心。/r/n工程的經(jīng)營管理團隊負責工程的整體品牌招商工作。/r/n明確每個樓層、每個區(qū)域、每個鋪位的經(jīng)營范圍/r/n和經(jīng)營品牌/r/n，/r/n整體經(jīng)營/r/n，防止產(chǎn)生經(jīng)營上的混亂/r/n，招商結束后將經(jīng)營權移交給香港任平企業(yè)零售商管理團隊管理。/r/n這種經(jīng)營模式，確保/r/n賣/r/n場的有序經(jīng)營和/r/n業(yè)主的穩(wěn)定投資回報/r/n。/r/n商鋪單元的分割/r/n遵循按各樓層業(yè)態(tài)和品種的功能需要進行分割的原那么；同時，在保證消防通道和客流通道的前提下，最大限度合理利用平面空間。分割面積在/r/n20/r/n-200/r/n平方米/r/n之間，以/r/n60/r/n-100/r/n賣場局部/r/n共/r/n4層樓面，建筑面積36000平米。按平均三萬元每平米估算，總銷售額約10.8億元。/r/n3〕/r/n、/r/n文化餐飲/r/n，/r/n長期持有，/r/n租賃/r/n經(jīng)營/r/n文化、娛樂、餐飲局部時本工程的特色經(jīng)營局部，采取產(chǎn)權與經(jīng)營權長期持有，租賃經(jīng)營/r/n與自主經(jīng)營相結合/r/n的方式。/r/n此局部共4層樓面，建筑面積36000平米。/r/n每年租金/r/n收入1.3億元/r/n，/r/n自主經(jīng)營/r/n年/r/n收入約/r/n2000萬元/r/n。/r/n管理模式/r/n及經(jīng)營模式/r/n無論哪種盈利模式，全部采取/r/n統(tǒng)一物業(yè)管理，保證物業(yè)整體管理質量。/r/n以確保中央空調、電梯、照明、供水、供氣等設施的保養(yǎng)維護，保證工程物業(yè)的正常運營。標準管理保安、保潔、維護、收發(fā)等物業(yè)效勞人員，保證物業(yè)整體效勞質量。/r/n無論哪種盈利模式，全部采取/r/n統(tǒng)一物業(yè)經(jīng)營/r/n。分別由專業(yè)的經(jīng)營公司經(jīng)營，以保證工程的穩(wěn)定收入。/r/n八、/r/n營銷策略與銷售方案/r/n1、/r/n品牌招商與/r/n銷售策略/r/n本工程住宅/r/n局部的/r/n銷售和自主經(jīng)營局部/r/n的租賃/r/n屬常規(guī)地產(chǎn)銷售模式/r/n，/r/n在這里不進行累述。/r/n這里主要/r/n闡述/r/n工程的/r/n商鋪/r/n整體銷售策略：以品牌招商為龍頭，帶動鋪位銷售工作的開展。/r/n本工程采取產(chǎn)權與經(jīng)營權的別離，一方面保證了工程經(jīng)營管理的主題化和統(tǒng)一化。另一方面，也保證了產(chǎn)權投資人的利潤回報率。投資人在投資購置產(chǎn)權的同時，已經(jīng)明確的了解鋪位的未來經(jīng)營者和經(jīng)營品牌，減小了投資風險，增加了投資者的投資信心。/r/n在工程的/r/n立項/r/n的同時，即組建好工程的/r/n招商/r/n管理團隊，/r/n選擇/r/n具有多年商業(yè)管理和經(jīng)營經(jīng)驗的專業(yè)人員，組成強有力的管理團隊，提前介入品牌招商工作。并使/r/n未來/r/n經(jīng)營管理團隊提前介入并參與工程的全過程，以加強工程各環(huán)節(jié)的連接，保證工程整體運作的合理性和標準性。/r/n通過一系列切實可行的招商措施和優(yōu)惠政策，采用靈活高效的/r/n招商/r/n手段，吸引國際國內的著名和知名品牌和/r/n零售商/r/n、各種品牌特許經(jīng)營的龍頭機構落戶/r/n本工程，/r/n帶動工程/r/n鋪位/r/n銷售工作的開展。/r/n2、/r/n入市時機與開盤方案/r/n品牌招商要先于鋪位銷售工作，/r/n在積極展開大規(guī)模的招商活動并取得令人滿意的成果后，適時拉開銷售開盤序幕/r/n，/r/n方案在品牌招商完成所有鋪位的/r/n70/r/n％以后，展開鋪位銷售方案/r/n。銷售開盤的標志是召開具有相當規(guī)模和廣闊媒體參與的銷售展示會，并組織已簽約入駐的品牌商家在銷售展銷會召開期間舉辦品牌優(yōu)惠促銷活動，吸引人氣。/r/n大力宣傳，樹立品牌形象。在展銷會召開的前一周，在各種媒體上做大量的廣告推廣，并開始接受內部認購，一周后展銷會正式對外公開出售時，已有相當?shù)匿佄皇垠?，給公眾一個鋪位緊俏的消費引導，增加投資者的購置欲望。/r/n給予前/r/n10/r/n名購置商鋪的投資人以適當?shù)膬r格優(yōu)惠，刺激投資者的投資欲望。/r/n在展銷會期間，邀請一些影視、歌壇、體育明星參加現(xiàn)場表演，舉行服裝模特表演等活動，擴大工程的影響力和第一時間打出工程的知名度。/r/n設立鋪位樣板間，布置要標準別致，品牌形象突出，充分表達出工程/r/n“/r/n高檔次、大品牌/r/n、國際化/r/n〞的業(yè)態(tài)定位。/r/n銷售接待中心布局及效勞要表達人性化理念，銷售接待人員須經(jīng)過嚴格培訓后上崗，做到熱心周到的講解和效勞。在接待中心不斷的播放工程廣告宣傳片；邀請公證處、保險機構、銀行按揭部門、律師事務所等有關人員現(xiàn)場辦公，襯托現(xiàn)場氣氛，營造熱鬧、有序的銷售氣氛。/r/n3、/r/n廣告策略與媒體策略/r/n投入足夠的人力物力，通過各種媒體，集中宣傳工程的十大優(yōu)勢：/r/n優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢；/r/n國際化/r/n品/r/n牌專賣/r/n；/r/n豪華的外觀形象；完備的功能配套；/r/n/r/n靈活的鋪面分割；/r/n穩(wěn)定的投資回報；/r/n/r/n一站式消費理念/r/n；巨大的升值潛力；/r/n豐富的管理經(jīng)驗；高效的效勞保障；/r/n總體的廣告運作，要有統(tǒng)一的廣告和媒體籌劃。工程運作的全過程都要非常注重廣告包裝和工程造勢，品牌招商和鋪位銷售/r/n住宅銷售/r/n的關鍵和重要時期巧妙地通過一系列制造懸念的營銷手段，到達出人意料的轟動效應，/r/n以/r/n到達事半功倍的宣傳目的。必要時可選擇名人擔任本工程的形象代言人，通過名人效應，到達工程宣傳目的。/r/n通過贊助公益事業(yè)、慈善事業(yè)，以及配合協(xié)助政府舉辦各種紀念活動、主題活動等方式為工程造勢。設計形象生動的西部名品廣場工程的企業(yè)標識，標識的立意要簡約、易記、醒目，表達出工程的主題。/r/n在/r/n中央/r/n電視臺等強勢媒體播出/r/n系列廣告、專訪。設計廣告語和廣告歌，重點是突出本工程/r/n“/r/n高檔、名牌、國際/r/n〞的特色和工程主題。制作一系列的電視廣告短片，力求廣告在形象上簡約、優(yōu)美動人，內容上突出工程的優(yōu)勢，反映工程的主題。/r/n建立工程網(wǎng)站，設計精美的網(wǎng)頁，鏈接知名網(wǎng)站，在建立數(shù)字信息渠道、介紹工程信息的同時，通過各種網(wǎng)絡營銷和廣揭發(fā)布的技巧運用，如：設立品牌論壇、業(yè)界風云人物排行榜評比活動、建立品牌信息發(fā)布平臺等手段，提高網(wǎng)頁的點擊率，取得良好的宣傳效果。/r/n制作精美的摟書，平面設計要獨具匠心、完美，印刷精致，到達良好的宣傳效果。/r/n在展銷會期間，安排促銷人員在工程周邊主要道口派發(fā)工程廣告宣傳單。/r/n選擇具有影響力和高覆蓋率的雜志、報紙等平面媒體，在一段時間內，連續(xù)不斷地發(fā)布品牌招商和銷售宣傳廣告。廣告文案要形象生動，使人閱后難忘。/r/n制作漂亮醒目的戶外廣告，如車廂廣告、燈箱廣告以及路牌廣告等。廣告牌均以醒目的標語、美麗的圖案向公眾展示工程的主題。/r/n九、/r/n投資評估與財務分析/r/n1、工程投資人與工程資金來源/r/n工程的投資人/r/n：由香港任平企業(yè)與/r/n上海輕紡市場開展與/r/n諸暨市暨陽街道辦事處/r/n城郊/r/n居民委員會/r/n聯(lián)合投資開發(fā)。/r/n工程資金來源：土地出讓金局部由/r/n城郊/r/n居民委員會/r/n投入；工程建設投資由香港任平企業(yè)與上海輕紡市場開展投入，全部資金來源為自有資金。/r/n2、/r/n投資本錢與費用估算/r/n工程的投資評估和財務分析將站在投資人的角度進行，以到達評估和分析的客觀性和準確性。/r/n工程總建筑面積/r/n97000平方米/r/n，/r/n工程預計總投資人民幣/r/n2.8/r/n億元/r/n。/r/n其中/r/n主樓商場局部7200平米，按3000元每平米估算，投資2.16億元；/r/n住宅局部25000平米，按1500元每平米估算，投資0.38億元；/r/n土地出讓金300萬元每畝，投資1.05億元。/r/n/r/n1/r/n〕開發(fā)本錢估算/r/n/r/nＡ、/r/n土地使用權出讓金、土地征用拆遷及前期七通一平費。本工程所需征用的土地根本已經(jīng)完成了拆遷、平整及七通一平。/r/n/r/n土地使用權出讓金：/r/n35/r/n畝/r/n×/r/n30/r/n0萬元=/r/n10500/r/n萬/r/n元/r/nＢ、前期工程費：/r/n/r/n1/r/n52/r/n0萬元/r/n，詳見本工程前期工程費估算表。/r/n前期工程費估算表/r/n項目/r/n計算依據(jù)/r/n計價〔萬元〕/r/n規(guī)劃設計費/r/n建安工程費/r/n×/r/n3%/r/n57/r/n0/r/n可行性研究費/r/n建安工程費/r/n×/r/n0.15%/r/n285/r/n水文、地質勘查費/r/n建安工程費/r/n×/r/n0.15%/r/n285/r/n籌建開辦費/r/n建安工程費/r/n×/r/n2%/r/n38/r/n0/r/n合計/r/n1/r/n52/r/n0/r/n/r/nＣ、建安工程費：總開發(fā)面積/r/n×/r/n每平米造價=/r/n19060.5/r/n萬元/r/n≈/r/n1.9/r/n億元/r/n建安工程費平米造價/r/n項目/r/n造價〔元／平米〕/r/n項目/r/n造價〔元／平米〕/r/n樁基礎/r/n12/r/n0/r/n土建工程/r/n13/r/n00/r/n電梯/r/n120/r/n消防/r/n30/r/n水電安裝/r/n2/r/n00/r/n燃氣/r/n30/r/n通訊系統(tǒng)/r/n2/r/n0/r/n監(jiān)控系統(tǒng)/r/n2/r/n0/r/n智能化設施/r/n15/r/n普通裝修/r/n100/r/n閉路電視/r/n10/r/n合計/r/n1965/r/nＤ、根底設施改造費：1000萬元/r/n供電、供水、排水、電信、通訊、燃氣、供暖、道路、綠化等根底設施配套預估費用：1000萬元。/r/nＥ、開發(fā)期間稅費：/r/n39943690.8/r/n元/r/n〔3994.37萬元〕/r/n開發(fā)期間稅費一覽表/r/n類別/r/n計算依據(jù)/r/n應繳稅費〔元〕/r/n城市綜合開發(fā)費/r/n120元/平米/r/n11640000/r/n開發(fā)管理費/r/n綜合開發(fā)費/r/n×/r/n2%/r/n23280000/r/n人防工程異地建設費/r/n建筑面積/r/n×/r/n25元/平米/r/n2425000/r/n養(yǎng)老金保險/r/n建安費/r/n×/r/n2%/r/n381.21/r/n圖紙審查費/r/n建筑面積/r/n×/r/n2元/平米/r/n194000/r/n定額管理費/r/n建安費/r/n×/r/n0.7/r/n‰/r/n133.42/r/n質檢費/r/n建安費/r/n×/r/n1.4/r/n‰/r/n266.84/r/n墻體材料專項基金/r/n建筑面積/r/n×/r/n8元/平米/r/n776000/r/n監(jiān)理費/r/n建安費/r/n×/r/n2%/r/n381.21/r/n氣象局/r/n建筑面積/r/n×/r/n1.4元/平米/r/n135800/r/n建筑垃圾處理費/r/n建筑面積/r/n×/r/n1元/平米/r/n97000/r/n消防管理費/r/n住宅1元/平米商業(yè)2元/平米/r/n169000/r/n招標代理費/r/n建筑面積/r/n×/r/n1.6元/平米/r/n155200/r/n測繪費/r/n11452元/宗地/r/n11452/r/n控規(guī)設計費/r/n2500元/宗地/r/n2500/r/n規(guī)劃設計費/r/n用地面積/r/n×/r/n0.45元/平米/r/n10575/r/n用地技術效勞費/r/n1200元/畝/r/n42000/r/n工程技術效勞費/r/n建筑面積/r/n×/r/n2.9元/平米/r/n281300/r/n拔地訂樁費/r/n2594元/宗地/r/n2594/r/n放線費/r/n2594元/宗地/r/n2594/r/n竣工圖測繪費/r/n1600元/幢/r/n1600/r/n副食品調節(jié)基金/r/n建安費/r/n×/r/n2/r/n‰/r/n38.12/r/n自來水城市配套費/r/n16.9萬元/r/n169000/r/n接頭材料安裝費/r/n1.5萬元/r/n15000/r/n電力增容費/r/n100元/千瓦/r/n500000〔約〕/r/n污水處理費/r/n375元/幢/r/n375/r/n有線電視接入費/r/n250元/戶/r/n31500/r/n合計〔萬元〕/r/n39943690.8/r/nＦ/r/n、不可預見費〔取以上/r/n四/r/n項之和的3%〕：819.11萬元/r/n〔注：第一項土地出讓金不存在不可預見因素〕/r/nＧ/r/n、開發(fā)本錢〔以上/r/n六/r/n項小計〕：/r/n36893.98/r/n萬元/r/n/r/n2/r/n〕、開發(fā)費用估算：/r/nＡ/r/n、管理費用〔取以上1-5項之和的3%〕：/r/n1082.2/r/n5/r/n萬元/r/nＢ/r/n、銷售費用:/r/n5320/r/n萬元/r/n銷售費用估算表/r/n項目/r/n計算依據(jù)/r/n計價〔萬元〕/r/n廣告及推廣費/r/n銷售收入/r/n×/r/n1%/r/n1330/r/n銷售代理費/r/n銷售收入/r/n×/r/n2%/r/n2660/r/n其他銷售費用/r/n銷售收入/r/n×/r/n1%/r/n1330/