房地產(chǎn)稅費培訓課件

第4講房地產(chǎn)稅費4.1案例導入4.2房地產(chǎn)稅費概況4.3房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種4.4房地產(chǎn)經(jīng)營的相關稅種4.5房地產(chǎn)交易中的稅費負擔及案例4.6實訓項目與練習第4講房地產(chǎn)稅費4.1案例導入4.1案例導入案例1-1購房“失算”

【思考與討論】

案例1-2稅費搞暈購房人

【思考與討論】

4.1案例導入案例1-14.2房地產(chǎn)稅費概況4.2.1房地產(chǎn)稅費基本概念4.2.1.1稅收4.2.1.2房地產(chǎn)稅收主要特征有：

（1）政策性強（2）多環(huán)節(jié)征收（3）存在地區(qū)差異（4）動態(tài)性強4.2.1.3房地產(chǎn)收費4.2房地產(chǎn)稅費概況4.2.1房地產(chǎn)稅費基本概念4.2.2房地產(chǎn)稅費種類房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務涉及的稅費項目房地產(chǎn)買賣契稅，印花稅，營業(yè)稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，土地增值稅，權證費、產(chǎn)權登記費、交易手續(xù)費房地產(chǎn)租賃個人營業(yè)稅，城市維護建設稅，房產(chǎn)稅，個人所得稅，印花稅企業(yè)營業(yè)稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)贈與、繼承契稅，印花稅，公證費，權證費、產(chǎn)權登記費個人擁有房地產(chǎn)營業(yè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅4.2.2房地產(chǎn)稅費種類房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務涉及的稅費項目房地產(chǎn)4.2.3房地產(chǎn)稅費構成要素4.2.3.1納稅人4.2.3.2課稅對象4.2.3.3課稅基礎4.2.3.4稅率4.2.3.5附加、加成、減免4.2.3房地產(chǎn)稅費構成要素4.2.3.1納稅人4.3房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種4.3.1房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅：是以房屋的價值為征稅對象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有權人征收的一種稅。現(xiàn)行房產(chǎn)稅的設立始于1986年，1986年9月15日國務院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，于同年10月1日開始實施。4.3房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種4.3.1房產(chǎn)稅4.3.1.1征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍：是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。4.3.1.1征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍：4.3.1.2納稅人房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。4.3.1.2納稅人房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。4.3.1.3計稅依據(jù)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。4.3.1.3計稅依據(jù)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至34.3.1.4稅率及征繳方式房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。4.3.1.4稅率及征繳方式房產(chǎn)稅的稅率4.3.1.5房產(chǎn)稅的減免免征房產(chǎn)稅的情形有：①國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。④個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。⑤經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。⑥為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產(chǎn)稅。⑦經(jīng)有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。⑧凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。⑨對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。4.3.1.5房產(chǎn)稅的減免免征房產(chǎn)稅的情形有：4.3.2契稅契稅是在土地使用權或房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，由承受人繳納的一種稅。辦理有關土地、房屋的權屬變更登記前必須完成契稅的繳納。4.3.2契稅契稅是在土地使用權或房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，由4.3.2.1征稅范圍在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，應當依照規(guī)定繳納契稅。轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬包括下列行為：（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移；（3）房屋買賣；（4）房屋贈與；（5）房屋交換。4.3.2.1征稅范圍在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權4.3.2.2納稅人契稅的納稅人：是房地產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移的承受人包括土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓的受讓人，房屋的購買人、受贈人。4.3.2.2納稅人契稅的納稅人：是房地產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移的承受人4.3.2.3計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移雙方當事人簽訂的契約價格。（1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的，契稅計稅依據(jù)為房地產(chǎn)的成交價格，若成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，由征收機關參照市場價進行核定，以核定價作為計稅依據(jù)；（2）土地使用權贈與、房屋贈與的，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格進行價格核定，以核定價作為契稅計稅依據(jù)；（3）土地使用權交換、房屋交換的，契稅計稅依據(jù)為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額，所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定，以核定價作為計稅依據(jù)；（4）以劃撥方式取得土地使用權的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅的計稅依據(jù)是補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。4.3.2.3計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移雙方當4.3.2.4稅率及納稅方式契稅實行比例稅率，契稅稅率范圍為3—5％契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天。契稅征收機關為土地、房屋所在地的財政機關或者地方稅務機關。4.3.2.4稅率及納稅方式契稅實行比例稅率，契稅稅率范圍4.3.2.5契稅的減免減征、免征契稅的項目主要有以下行為：（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的享受免征契稅優(yōu)惠，但僅限于第一次購買公有住房；（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定；（5）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；（6）土地使用權交換、房屋交換，交換價格相等的，免征契稅。4.3.2.5契稅的減免減征、免征契稅的項目主要有以下行為4.3.3土地增值稅土地增值稅：是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。4.3.3.1征稅范圍征稅范圍包括國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為4.3.3土地增值稅土地增值稅：是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權4.3.3.2納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。4.3.3.2納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附4.3.3.3計稅依據(jù)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計稅依據(jù)。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。扣除項目有：（1）取得土地使用權所支付的金額。（2）開發(fā)土地的成本、費用。（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。4.3.3.3計稅依據(jù)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得4.3.3.4稅率及計算土地增值稅實行四級超額累進稅率。稅率具體規(guī)定為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。4.3.3.4稅率及計算土地增值稅實行四級超額累進稅率。4.3.3.5納稅方式土地增值稅的納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。對于在建工程轉(zhuǎn)讓時土地增值稅的納稅方式，土地增值稅條例規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。4.3.3.5納稅方式土地增值稅的納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同4.3.3.6土地增值稅的減免國家對以下行為減免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額２０％的；（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。（4）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，不征收土地增值稅。4.3.3.6土地增值稅的減免國家對以下行為減免征土地增值4.3.4土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是為了促進合理使用城鎮(zhèn)土地、適當調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級差收入，對使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅收，是我國目前在土地保有環(huán)節(jié)征收的唯一稅種。城鎮(zhèn)土地使用稅是由地方稅務局負責征收管理，收入歸當?shù)卣械囊豁椂惙N。4.3.4土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是為了促進合理使用城鎮(zhèn)土4.3.4.1納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人。4.3.4.2計稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。4.3.4.1納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為，在城市、縣城4.3.4.3稅率及納稅方式土地使用稅采用分類分級的幅度定額稅率。其稅率根據(jù)城市大小分為四個類別，每個類別每平方米年稅額幅度如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。4.3.4.3稅率及納稅方式土地使用稅采用分類分級的幅度定4.3.4.4土地使用稅的減免對于下列土地免繳土地使用稅：（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（6）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；（7）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地4.3.4.4土地使用稅的減免對于下列土地免繳土地使用稅：4.3.5耕地占用稅耕地占用稅，是國家對占用耕地建房和從事非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人征收的一種稅?，F(xiàn)行《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》是國務院2007年12月1日發(fā)布的，于2008年1月1日開始施行。4.3.5耕地占用稅耕地占用稅，是國家對占用耕地建房和從事4.3.5耕地占用稅4.3.5.1納稅人占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務人，應當按照規(guī)定繳納耕地占用稅。4.3.5.2計稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積作為計稅依據(jù)。耕地占用稅實行據(jù)實征收原則，對于實際占用耕地超過批準占用耕地，以及未經(jīng)批準而自行占用耕地的，經(jīng)調(diào)查核實后，由財政部門按照實際占用耕地面積，依法征收耕地占用稅，并由土地管理部門按有關規(guī)定處理。4.3.5耕地占用稅4.3.5.1納稅人4.3.5.3稅率及征繳方式耕地占用稅采用定額稅率，具體分為四個檔次：（1）人均耕地不超過1畝的地區(qū)，每平方米為10元至50元；（2）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；（3）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；（4）人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。4.3.5.3稅率及征繳方式耕地占用稅采用定額稅率，具體分為4.3.5.4耕地占用稅的減免（1）軍事設施占用耕地；（2）學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地；（3）鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。（4）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。（5）納稅人臨時占用耕地，應當依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅；（6）建設直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的生產(chǎn)設施占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。4.3.5.4耕地占用稅的減免（1）軍事設施占用耕地；4.4房地產(chǎn)經(jīng)營的相關稅種4.4.1營業(yè)稅4.4.1.1營業(yè)稅概念和特點營業(yè)稅：是對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。計稅依據(jù)：各種應稅勞務收入的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額、銷售不動產(chǎn)的銷售額（三者統(tǒng)稱為營業(yè)額），稅收收入不受成本、費用高低影響，收入比較穩(wěn)定。實行比例稅率，計征方法簡便。4.4房地產(chǎn)經(jīng)營的相關稅種4.4.1營業(yè)稅4.4.1營業(yè)稅4.4.1.2營業(yè)稅納稅人在中華人民共和國國境內(nèi)提供規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當繳納營業(yè)稅。4.4.1.3營業(yè)稅稅率和計稅方法銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅率規(guī)定為5%。應納稅額計算公式：應納稅額＝營業(yè)額×稅率應納稅額以人民幣計算。4.4.1營業(yè)稅4.4.1.2營業(yè)稅納稅人4.4.1.4營業(yè)稅的繳交營業(yè)稅納稅地點：（1）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權，應當向土地所在地主管稅務機關申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。（2）納稅人銷售不動產(chǎn)，應向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。營業(yè)稅納稅時間：營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。營業(yè)稅的納稅期限，分別為5日、10日、15日或者一個月。4.4.1.4營業(yè)稅的繳交營業(yè)稅納稅地點：4.4.1.5有關房地產(chǎn)的營業(yè)稅政策規(guī)定（1）納稅人營業(yè)額未達到財政部規(guī)定的營業(yè)稅起征點的，免征營業(yè)稅。（2）1999年7月29日《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》指出，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。（3）2006年5月30日為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》，對營業(yè)稅繳納作了更細的規(guī)定。（4）對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入減按3%的稅率征收營業(yè)稅（5）個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，不征收營業(yè)稅。（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不征收營業(yè)稅4.4.1.5有關房地產(chǎn)的營業(yè)稅政策規(guī)定（1）納稅人營業(yè)額4.4.2城市維護建設稅和教育費附加4.4.2.1城市維護建設稅是對從事工商經(jīng)營，繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。1）納稅人：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，2）征收范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。3）稅率納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％。4）計稅依據(jù)以納稅人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)5）計算公式應納稅額＝實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額×適用稅率4.4.2城市維護建設稅和教育費附加4.4.2.1城市維護4.4.2.2教育費附加教育費附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收的一種專項資金。教育費附加由稅務機關負責征收，其收入納入財政預算管理，作為教育專項資金，由教育行政部門統(tǒng)籌安排，用于改善中小學教學設施和辦學條件。（1）納稅人繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人（繳納農(nóng)村教育事業(yè)費附加的單位除外）。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。（2）計征依據(jù)和附加率教育費附加以納稅人繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計征依據(jù)，附加率為3%，與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。

（3）應納稅額的計算公式教育費附加=實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額×附加率4.4.2.2教育費附加教育費附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收4.4.3印花稅4.4.3.1印花稅簡介印花稅是對經(jīng)濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權利許可證照等應稅憑證文件為對象所課征的稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負擔輕、及納稅人自行完成納稅義務等特點。4.4.3印花稅4.4.3.1印花稅簡介4.4.3.2印花稅的一般規(guī)定（1）納稅人：中華人民共和國境內(nèi)書立、領受印花稅暫行條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人。（2）征稅對象：有五類：經(jīng)濟合同，產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。（3）計稅依據(jù)：印花稅根據(jù)不同征稅項目，分別實行從價計征和從量計征兩種征收方式。（4）稅率：現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率（5）應納稅額的計算（6）納稅環(huán)節(jié)和納稅地點：納稅環(huán)節(jié)應當在書立或領受時貼花。印花稅一般實行就地納稅。（7）繳納方法：印花稅實行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。4.4.3.2印花稅的一般規(guī)定（1）納稅人：中華人民共和國4.4.3.3房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中有關印花稅的繳納（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中印花稅征稅范圍及納稅人。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。（2）稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。（3）減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免納印花稅。（4）納稅地點、期限和繳納方法。4.4.3.3房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中有關印花稅的繳納（1）房地產(chǎn)經(jīng)4.4.4個人所得稅4.4.4.1個人所得稅簡介4.4.4.2個人所得稅中有關個人經(jīng)營房地產(chǎn)的繳納規(guī)定（1）個人經(jīng)營房地產(chǎn)繳納個人所得稅的征稅范圍征稅范圍包括財產(chǎn)租賃所得和財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。（2）個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅納稅義務人是轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)交易活動中的轉(zhuǎn)讓人和出租人。（3）個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅的適用稅率和計稅基礎財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。（4）個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅的有關優(yōu)惠政策4.4.4個人所得稅4.4.4.1個人所得稅簡介4.4.5房地產(chǎn)交易有關收費4.4.5.1房地產(chǎn)交易手續(xù)費(1)房屋交易手續(xù)費(2)土地交易手續(xù)費4.4.5房地產(chǎn)交易有關收費4.4.5.1房地產(chǎn)交易手續(xù)4.4.5.2房地產(chǎn)產(chǎn)權登記費（1）對住房收取的房屋所有權登記費，一般為按套收取，每套收費標準為80元。（2）注銷登記不收房屋產(chǎn)權登記費。（3）房屋他項權利（包括抵押權、典權等）登記費，參照上述規(guī)定執(zhí)行。（4）房產(chǎn)行政管理職能的部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋所有權證書免于收取工本費，但向一個以上房屋所有權人核發(fā)房屋所（共）有權證書時，每增加一本證書可按每本10元收取工本費，權利人因丟失、損壞等原因申請補辦證書，以及按規(guī)定需要更換證書且權屬狀況沒有發(fā)生變化的，收取證書工本費每本10元。4.4.5.2房地產(chǎn)產(chǎn)權登記費（1）對住房收取的房屋所有權4.4.5.3房地產(chǎn)中介服務費房地產(chǎn)中介服務收費：是指具有資質(zhì)依法設立的房地產(chǎn)中介服務機構接受當事人委托，提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)評估等服務所收取的經(jīng)營性收費。房地產(chǎn)中介服務收費由房地產(chǎn)中介服務機構向委托方收取。4.4.5.3房地產(chǎn)中介服務費房地產(chǎn)中介服務收費：是指具有資4.4.5.4公證費公證是國家專門設立的公證機關根據(jù)當事人的申請依法證明法律行為、有法律意義的文書和事實的真實性、合法性的非訴訟活動，是國家為保護法律的正確實施，維護社會經(jīng)濟、民事流轉(zhuǎn)程序，預防糾紛、減少訴訟，保護公民、法人和非法人組織的合法權益而建立的一種預防性的司法制度。4.4.5.4公證費公證是國家專門設立的公證機關根據(jù)當事人4.5房地產(chǎn)交易中的稅費負擔及案例4.5.1房地產(chǎn)交易稅費負擔4.5.1.1二手房交易稅費負擔4.5.1.2房地產(chǎn)交易稅費轉(zhuǎn)嫁是指房地產(chǎn)交易過程中，納稅人將應由自己負擔的稅費轉(zhuǎn)嫁給交易對方的一種現(xiàn)象。有兩種情況：順轉(zhuǎn)和逆轉(zhuǎn)。4.5房地產(chǎn)交易中的稅費負擔及案例4.5.1房地產(chǎn)交易稅4.5.2房地產(chǎn)稅收案例【案例1】王志準備購買市中心某樓盤的新建商品房，經(jīng)詢問該套房總價為100萬元、面積為98平方米，他需要繳納的稅收有哪些，共需要繳納多少稅額。4.5.2房地產(chǎn)稅收案例【案例1】王志準備購買市中心某樓盤4.5.3房地產(chǎn)交易收費案例【案例1】楊先生于今年6月1日委托杭州某中介公司買了一套價值215萬元的房子，請問需要繳納多少中介服務費。中介公司按杭州現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣代理服務基準費率采用上浮25%的服務費率。4.5.3房地產(chǎn)交易收費案例【案例1】楊先生于今年6月1日委4.6實訓項目與練習4.6.1實訓項目解決房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務有關稅費的實際問題，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人具有房地產(chǎn)稅費解釋、咨詢和測算的能力。熟練的稅費咨詢能力，可以幫助交易雙方降低稅負節(jié)約交易成本，可以理清交易雙方的稅費困惑，可以幫助交易雙方做好購房預算或售房計劃。4.6.1.1稅費咨詢(1)熟悉國家和所在地方的稅費制度和政策。(2)解釋各種稅費(3)解決各種現(xiàn)實中的房地產(chǎn)交易稅費問題4.6.1.2稅費測算(1)熟悉國家和所在地方的稅費制度和政策。(2)識記各稅費要素和計稅辦法(3)案例學習(4)稅費測算練習4.6實訓項目與練習4.6.1實訓項目4.6.2實訓練習4.6.2.1稅費咨詢?nèi)蝿找?、請制作一表格，將本章各稅種的征稅范圍、納稅人、計稅依據(jù)、稅率及主要減免規(guī)定寫在表格中，并進行介紹。任務二、如果在賣掉一套可售公房后,就在1年內(nèi)又以總價高于賣出房的價格買進一套新的商品房(注:是期房,只有預售合同,交房期會超過這1年期限),是否可以退回這1%個人調(diào)節(jié)稅?任務三、我有一套房子在鳳起西街，面積54平方米，為房改房，已居住5年以上，是家里唯一的一套住房，想贈與兒子，我是否需要交稅?任務四、長期以來，購房有各種“避稅”花招，“假離婚”、“假贈與”、“假過戶”等交易方式層出不窮。這些方式，表面上看似可以節(jié)省不少稅費，其中卻蘊含著較大的法律和市場風險。那么面對著新的政策，二手房交易者應該如何利用相關的優(yōu)惠政策來合理避稅呢。4.6.2實訓練習4.6.2.1稅費咨詢4.6.2.2稅費測算任務一、甲某六年前在東城區(qū)買了一套房子（普通住房），現(xiàn)在想以46.7萬元的價格賣給小娜，房子的評估價也是46.7萬元，他們分別要繳納的稅費有哪些，稅額為多少？（要求以杭州市現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費政策為依據(jù)進行測算）任務二、李先生將兩年前購入的一套房子出售給王先生，面積155平方米，售價185萬，此套房產(chǎn)不是方女士的唯一住宅，王先生需辦理銀行按揭，他們分別要繳納的稅費有哪些，稅額為多少？任務三、某房地產(chǎn)項目實現(xiàn)銷售收入6000萬元，扣除項目金額3000萬元，則應征收的土地增值稅總額是多少？任務四、我有一套商品房,還有一套房改房.現(xiàn)在我準備把房改房賣掉,請問要交所得稅嗎?如果賣房所得36萬,請問要交多少所得稅?4.6.2.2稅費測算任務一、甲某六年前在東城區(qū)買了一套

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認識到我們的所見所聞都是假象，認識到此生都是虛幻，我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個成就和長進，都蘊含著曾經(jīng)受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持，而是堅持了才能看到希望。

1、有時候，我們活得累，并非生活過于刻薄，而是我們太容易被外界的氛圍所感染，被他人的情緒所左右。

2、身材不好就去鍛煉，沒錢就努力去賺。別把窘境遷怒于別人，唯一可以抱怨的，只是不夠努力的自己。

3、大概是沒有了當初那種毫無顧慮的勇氣，才變成現(xiàn)在所謂成熟穩(wěn)重的樣子。

4、世界上只有想不通的人，沒有走不通的路。將帥的堅強意志，就像城市主要街道匯集點上的方尖碑一樣，在軍事藝術中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報答，父母仍然健康。

6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開始就是錯的，可只有到最后才不得不承認。

8、世上的事，只要肯用心去學，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對陽光，對美，對痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個人都是越活越現(xiàn)實。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、失敗不可怕，可怕的是從來沒有努力過，還怡然自得地安慰自己，連一點點的懊悔都被麻木所掩蓋下去。不能怕，沒什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起來。不爬起來，別人會看不起你，你自己也會失去機會。在人前微笑，在人后落淚，可這是每個人都要學會的成長。

13、要相信，這個世界上永遠能夠依靠的只有你自己。所以，管別人怎么看，堅持自己的堅持，直到堅持不下去為止。

14、也許你想要的未來在別人眼里不值一提，也許你已經(jīng)很努力了可還是有人不滿意，也許你的理想離你的距離從來沒有拉近過......但請你繼續(xù)向前走，因為別人看不到你的努力，你卻始終看得見自己。

15、所有的輝煌和偉大，一定伴隨著挫折和跌倒；所有的風光背后，一定都是一串串揉和著淚水和汗水的腳印。

16、成功的反義詞不是失敗，而是從未行動。有一天你總會明白，遺憾比失敗更讓你難以面對。

17、沒有一件事情可以一下子把你打垮，也不會有一件事情可以讓你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一個慢慢累積的過程。

18、努力也許不等于成功，可是那段追逐夢想的努力，會讓你找到一個更好的自己，一個沉默努力充實安靜的自己。

19、你相信夢想，夢想才會相信你。有一種落差是，你配不上自己的野心，也辜負了所受的苦難。

20、生活不會按你想要的方式進行，它會給你一段時間，讓你孤獨、迷茫又沉默憂郁。但如果靠這段時間跟自己獨處，多看一本書，去做可以做的事，放下過去的人，等你度過低潮，那些獨處的時光必定能照亮你的路，也是這些不堪陪你成熟。所以，現(xiàn)在沒那么糟，看似生活對你的虧欠，其實都是祝愿。11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，52第4講房地產(chǎn)稅費4.1案例導入4.2房地產(chǎn)稅費概況4.3房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種4.4房地產(chǎn)經(jīng)營的相關稅種4.5房地產(chǎn)交易中的稅費負擔及案例4.6實訓項目與練習第4講房地產(chǎn)稅費4.1案例導入4.1案例導入案例1-1購房“失算”

【思考與討論】

案例1-2稅費搞暈購房人

【思考與討論】

4.1案例導入案例1-14.2房地產(chǎn)稅費概況4.2.1房地產(chǎn)稅費基本概念4.2.1.1稅收4.2.1.2房地產(chǎn)稅收主要特征有：

（1）政策性強（2）多環(huán)節(jié)征收（3）存在地區(qū)差異（4）動態(tài)性強4.2.1.3房地產(chǎn)收費4.2房地產(chǎn)稅費概況4.2.1房地產(chǎn)稅費基本概念4.2.2房地產(chǎn)稅費種類房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務涉及的稅費項目房地產(chǎn)買賣契稅，印花稅，營業(yè)稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，土地增值稅，權證費、產(chǎn)權登記費、交易手續(xù)費房地產(chǎn)租賃個人營業(yè)稅，城市維護建設稅，房產(chǎn)稅，個人所得稅，印花稅企業(yè)營業(yè)稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)贈與、繼承契稅，印花稅，公證費，權證費、產(chǎn)權登記費個人擁有房地產(chǎn)營業(yè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅4.2.2房地產(chǎn)稅費種類房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務涉及的稅費項目房地產(chǎn)4.2.3房地產(chǎn)稅費構成要素4.2.3.1納稅人4.2.3.2課稅對象4.2.3.3課稅基礎4.2.3.4稅率4.2.3.5附加、加成、減免4.2.3房地產(chǎn)稅費構成要素4.2.3.1納稅人4.3房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種4.3.1房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅：是以房屋的價值為征稅對象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有權人征收的一種稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的設立始于1986年，1986年9月15日國務院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，于同年10月1日開始實施。4.3房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種4.3.1房產(chǎn)稅4.3.1.1征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍：是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。4.3.1.1征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍：4.3.1.2納稅人房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。4.3.1.2納稅人房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。4.3.1.3計稅依據(jù)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。4.3.1.3計稅依據(jù)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至34.3.1.4稅率及征繳方式房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。4.3.1.4稅率及征繳方式房產(chǎn)稅的稅率4.3.1.5房產(chǎn)稅的減免免征房產(chǎn)稅的情形有：①國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。④個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。⑤經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。⑥為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產(chǎn)稅。⑦經(jīng)有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。⑧凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。⑨對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。4.3.1.5房產(chǎn)稅的減免免征房產(chǎn)稅的情形有：4.3.2契稅契稅是在土地使用權或房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，由承受人繳納的一種稅。辦理有關土地、房屋的權屬變更登記前必須完成契稅的繳納。4.3.2契稅契稅是在土地使用權或房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，由4.3.2.1征稅范圍在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，應當依照規(guī)定繳納契稅。轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬包括下列行為：（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移；（3）房屋買賣；（4）房屋贈與；（5）房屋交換。4.3.2.1征稅范圍在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權4.3.2.2納稅人契稅的納稅人：是房地產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移的承受人包括土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓的受讓人，房屋的購買人、受贈人。4.3.2.2納稅人契稅的納稅人：是房地產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移的承受人4.3.2.3計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移雙方當事人簽訂的契約價格。（1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的，契稅計稅依據(jù)為房地產(chǎn)的成交價格，若成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，由征收機關參照市場價進行核定，以核定價作為計稅依據(jù)；（2）土地使用權贈與、房屋贈與的，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格進行價格核定，以核定價作為契稅計稅依據(jù)；（3）土地使用權交換、房屋交換的，契稅計稅依據(jù)為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額，所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定，以核定價作為計稅依據(jù)；（4）以劃撥方式取得土地使用權的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅的計稅依據(jù)是補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。4.3.2.3計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移雙方當4.3.2.4稅率及納稅方式契稅實行比例稅率，契稅稅率范圍為3—5％契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天。契稅征收機關為土地、房屋所在地的財政機關或者地方稅務機關。4.3.2.4稅率及納稅方式契稅實行比例稅率，契稅稅率范圍4.3.2.5契稅的減免減征、免征契稅的項目主要有以下行為：（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的享受免征契稅優(yōu)惠，但僅限于第一次購買公有住房；（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定；（5）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；（6）土地使用權交換、房屋交換，交換價格相等的，免征契稅。4.3.2.5契稅的減免減征、免征契稅的項目主要有以下行為4.3.3土地增值稅土地增值稅：是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。4.3.3.1征稅范圍征稅范圍包括國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為4.3.3土地增值稅土地增值稅：是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權4.3.3.2納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。4.3.3.2納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附4.3.3.3計稅依據(jù)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計稅依據(jù)。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額?？鄢椖坑校海?）取得土地使用權所支付的金額。（2）開發(fā)土地的成本、費用。（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。4.3.3.3計稅依據(jù)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得4.3.3.4稅率及計算土地增值稅實行四級超額累進稅率。稅率具體規(guī)定為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。4.3.3.4稅率及計算土地增值稅實行四級超額累進稅率。4.3.3.5納稅方式土地增值稅的納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。對于在建工程轉(zhuǎn)讓時土地增值稅的納稅方式，土地增值稅條例規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。4.3.3.5納稅方式土地增值稅的納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同4.3.3.6土地增值稅的減免國家對以下行為減免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額２０％的；（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。（4）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，不征收土地增值稅。4.3.3.6土地增值稅的減免國家對以下行為減免征土地增值4.3.4土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是為了促進合理使用城鎮(zhèn)土地、適當調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級差收入，對使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅收，是我國目前在土地保有環(huán)節(jié)征收的唯一稅種。城鎮(zhèn)土地使用稅是由地方稅務局負責征收管理，收入歸當?shù)卣械囊豁椂惙N。4.3.4土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是為了促進合理使用城鎮(zhèn)土4.3.4.1納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人。4.3.4.2計稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。4.3.4.1納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為，在城市、縣城4.3.4.3稅率及納稅方式土地使用稅采用分類分級的幅度定額稅率。其稅率根據(jù)城市大小分為四個類別，每個類別每平方米年稅額幅度如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。4.3.4.3稅率及納稅方式土地使用稅采用分類分級的幅度定4.3.4.4土地使用稅的減免對于下列土地免繳土地使用稅：（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（6）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；（7）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地4.3.4.4土地使用稅的減免對于下列土地免繳土地使用稅：4.3.5耕地占用稅耕地占用稅，是國家對占用耕地建房和從事非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人征收的一種稅?，F(xiàn)行《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》是國務院2007年12月1日發(fā)布的，于2008年1月1日開始施行。4.3.5耕地占用稅耕地占用稅，是國家對占用耕地建房和從事4.3.5耕地占用稅4.3.5.1納稅人占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務人，應當按照規(guī)定繳納耕地占用稅。4.3.5.2計稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積作為計稅依據(jù)。耕地占用稅實行據(jù)實征收原則，對于實際占用耕地超過批準占用耕地，以及未經(jīng)批準而自行占用耕地的，經(jīng)調(diào)查核實后，由財政部門按照實際占用耕地面積，依法征收耕地占用稅，并由土地管理部門按有關規(guī)定處理。4.3.5耕地占用稅4.3.5.1納稅人4.3.5.3稅率及征繳方式耕地占用稅采用定額稅率，具體分為四個檔次：（1）人均耕地不超過1畝的地區(qū)，每平方米為10元至50元；（2）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；（3）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；（4）人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。4.3.5.3稅率及征繳方式耕地占用稅采用定額稅率，具體分為4.3.5.4耕地占用稅的減免（1）軍事設施占用耕地；（2）學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地；（3）鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。（4）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。（5）納稅人臨時占用耕地，應當依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅；（6）建設直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的生產(chǎn)設施占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。4.3.5.4耕地占用稅的減免（1）軍事設施占用耕地；4.4房地產(chǎn)經(jīng)營的相關稅種4.4.1營業(yè)稅4.4.1.1營業(yè)稅概念和特點營業(yè)稅：是對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。計稅依據(jù)：各種應稅勞務收入的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額、銷售不動產(chǎn)的銷售額（三者統(tǒng)稱為營業(yè)額），稅收收入不受成本、費用高低影響，收入比較穩(wěn)定。實行比例稅率，計征方法簡便。4.4房地產(chǎn)經(jīng)營的相關稅種4.4.1營業(yè)稅4.4.1營業(yè)稅4.4.1.2營業(yè)稅納稅人在中華人民共和國國境內(nèi)提供規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當繳納營業(yè)稅。4.4.1.3營業(yè)稅稅率和計稅方法銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅率規(guī)定為5%。應納稅額計算公式：應納稅額＝營業(yè)額×稅率應納稅額以人民幣計算。4.4.1營業(yè)稅4.4.1.2營業(yè)稅納稅人4.4.1.4營業(yè)稅的繳交營業(yè)稅納稅地點：（1）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權，應當向土地所在地主管稅務機關申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。（2）納稅人銷售不動產(chǎn)，應向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。營業(yè)稅納稅時間：營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。營業(yè)稅的納稅期限，分別為5日、10日、15日或者一個月。4.4.1.4營業(yè)稅的繳交營業(yè)稅納稅地點：4.4.1.5有關房地產(chǎn)的營業(yè)稅政策規(guī)定（1）納稅人營業(yè)額未達到財政部規(guī)定的營業(yè)稅起征點的，免征營業(yè)稅。（2）1999年7月29日《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》指出，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。（3）2006年5月30日為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》，對營業(yè)稅繳納作了更細的規(guī)定。（4）對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入減按3%的稅率征收營業(yè)稅（5）個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，不征收營業(yè)稅。（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不征收營業(yè)稅4.4.1.5有關房地產(chǎn)的營業(yè)稅政策規(guī)定（1）納稅人營業(yè)額4.4.2城市維護建設稅和教育費附加4.4.2.1城市維護建設稅是對從事工商經(jīng)營，繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。1）納稅人：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，2）征收范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。3）稅率納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％。4）計稅依據(jù)以納稅人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)5）計算公式應納稅額＝實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額×適用稅率4.4.2城市維護建設稅和教育費附加4.4.2.1城市維護4.4.2.2教育費附加教育費附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收的一種專項資金。教育費附加由稅務機關負責征收，其收入納入財政預算管理，作為教育專項資金，由教育行政部門統(tǒng)籌安排，用于改善中小學教學設施和辦學條件。（1）納稅人繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人（繳納農(nóng)村教育事業(yè)費附加的單位除外）。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。（2）計征依據(jù)和附加率教育費附加以納稅人繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計征依據(jù)，附加率為3%，與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。

（3）應納稅額的計算公式教育費附加=實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額×附加率4.4.2.2教育費附加教育費附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收4.4.3印花稅4.4.3.1印花稅簡介印花稅是對經(jīng)濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權利許可證照等應稅憑證文件為對象所課征的稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負擔輕、及納稅人自行完成納稅義務等特點。4.4.3印花稅4.4.3.1印花稅簡介4.4.3.2印花稅的一般規(guī)定（1）納稅人：中華人民共和國境內(nèi)書立、領受印花稅暫行條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人。（2）征稅對象：有五類：經(jīng)濟合同，產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。（3）計稅依據(jù)：印花稅根據(jù)不同征稅項目，分別實行從價計征和從量計征兩種征收方式。（4）稅率：現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率（5）應納稅額的計算（6）納稅環(huán)節(jié)和納稅地點：納稅環(huán)節(jié)應當在書立或領受時貼花。印花稅一般實行就地納稅。（7）繳納方法：印花稅實行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。4.4.3.2印花稅的一般規(guī)定（1）納稅人：中華人民共和國4.4.3.3房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中有關印花稅的繳納（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中印花稅征稅范圍及納稅人。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。（2）稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。（3）減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免納印花稅。（4）納稅地點、期限和繳納方法。4.4.3.3房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中有關印花稅的繳納（1）房地產(chǎn)經(jīng)4.4.4個人所得稅4.4.4.1個人所得稅簡介4.4.4.2個人所得稅中有關個人經(jīng)營房地產(chǎn)的繳納規(guī)定（1）個人經(jīng)營房地產(chǎn)繳納個人所得稅的征稅范圍征稅范圍包括財產(chǎn)租賃所得和財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。（2）個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅納稅義務人是轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)交易活動中的轉(zhuǎn)讓人和出租人。（3）個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅的適用稅率和計稅基礎財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。（4）個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅的有關優(yōu)惠政策4.4.4個人所得稅4.4.4.1個人所得稅簡介4.4.5房地產(chǎn)交易有關收費4.4.5.1房地產(chǎn)交易手續(xù)費(1)房屋交易手續(xù)費(2)土地交易手續(xù)費4.4.5房地產(chǎn)交易有關收費4.4.5.1房地產(chǎn)交易手續(xù)4.4.5.2房地產(chǎn)產(chǎn)權登記費（1）對住房收取的房屋所有權登記費，一般為按套收取，每套收費標準為80元。（2）注銷登記不收房屋產(chǎn)權登記費。（3）房屋他項權利（包括抵押權、典權等）登記費，參照上述規(guī)定執(zhí)行。（4）房產(chǎn)行政管理職能的部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋所有權證書免于收取工本費，但向一個以上房屋所有權人核發(fā)房屋所（共）有權證書時，每增加一本證書可按每本10元收取工本費，權利人因丟失、損壞等原因申請補辦證書，以及按規(guī)定需要更換證書且權屬狀況沒有發(fā)生變化的，收取證書工本費每本10元。4.4.5.2房地產(chǎn)產(chǎn)權登記費（1）對住房收取的房屋所有權4.4.5.3房地產(chǎn)中介服務費房地產(chǎn)中介服務收費：是指具有資質(zhì)依法設立的房地產(chǎn)中介服務機構接受當事人委托，提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)評估等服務所收取的經(jīng)營性收費。房地產(chǎn)中介服務收費由房地產(chǎn)中介服務機構向委托方收取。4.4.5.3房地產(chǎn)中介服務費房地產(chǎn)中介服務收費：是指具有資4.4.5.4公證費公證是國家專門設立的公證機關根據(jù)當事人的申請依法證明法律行為、有法律意義的文書和事實的真實性、合法性的非訴訟活動，是國家為保護法律的正確實施，維護社會經(jīng)濟、民事流轉(zhuǎn)程序，預防糾紛、減少訴訟，保護公民、法人和非法人組織的合法權益而建立的一種預防性的司法制度。4.4.5.4公證費公證是國家專門設立的公證機關根據(jù)當事人4.5房地產(chǎn)交易中的稅費負擔及案例4.5.1房地產(chǎn)交易稅費負擔4.5.1.1二手房交易稅費負擔4.5.1.2房地產(chǎn)交易稅費轉(zhuǎn)嫁是指房地產(chǎn)交易過程中，納稅人將應由自己負擔的稅費轉(zhuǎn)嫁給交易對方的一種現(xiàn)象。有兩種情況：順轉(zhuǎn)和逆轉(zhuǎn)。4.5房地產(chǎn)交易中的稅費負擔及案例4.5.1房地產(chǎn)交易稅4.5.2房地產(chǎn)稅收案例【案例1】王志準備購買市中心某樓盤的新建商品房，經(jīng)詢問該套房總價為100萬元、面積為98平方米，他需要繳納的稅收有哪些，共需要繳納多少稅額。4.5.2房地產(chǎn)稅收案例【案例1】王志準備購買市中心某樓盤4.5.3房地產(chǎn)交易收費案例【案例1】楊先生于今年6月1日委托杭州某中介公司買了一套價值215萬元的房子，請問需要繳納多少中介服務費。中介公司按杭州現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣代理服務基準費率采用上浮25%的服務費率。4.5.3房地產(chǎn)交易收費案例【案例1】楊先生于今年6月1日委4.6實訓項目與練習4.6.1實訓項目解決房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務有關稅費的實際問題，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人具有房地產(chǎn)稅費解釋、咨詢和測算的能力。熟練的稅費咨詢能力，可以幫助交易雙方降低稅負節(jié)約交易成本，可以理清交易雙方的稅費困惑，可以幫助交易雙方做好購房預算或售房計劃。4.6.1.1稅費咨詢(1)熟悉國家和所在地方的稅費制度和政策。(2)解釋各種稅費(3)解決各種現(xiàn)實中的房地產(chǎn)交易稅費問題4.6.1.2稅費測算(1)熟悉國家和所在地方的稅費制度和政策。(2)識記各稅費要素和計稅辦法(3)案例學習(4)稅費測算練習4.6實訓項目與練習4.6.1實訓項目4.6.2實訓練習4.6.2.1稅費咨詢?nèi)蝿找?、請制作一表格，將本章各稅種的征稅范圍、納稅人、計稅依據(jù)、稅率及主要減免規(guī)定寫在表格中，并進行介紹。任務二、如果在賣掉一套可售公房后,就在1年內(nèi)又以總價高于賣出房的價格買進一套新的商品房(注:是期房,只有預售合同,交房期會超過這1年期限),是否可以退回這1%個人調(diào)節(jié)稅?任務三、我有一套房子在鳳起西街，面積54平方米，為房改房，已居住5年以上，是家里唯一的一套住房，想贈與兒子，我是否需要交稅?任務四、長期以來，購房有各種“避稅”花招