房地產(chǎn)稅費(fèi)培訓(xùn)課件

第4講房地產(chǎn)稅費(fèi)4.1案例導(dǎo)入4.2房地產(chǎn)稅費(fèi)概況4.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種4.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種4.5房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例4.6實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)第4講房地產(chǎn)稅費(fèi)4.1案例導(dǎo)入4.1案例導(dǎo)入案例1-1購(gòu)房“失算”

【思考與討論】

案例1-2稅費(fèi)搞暈購(gòu)房人

【思考與討論】

4.1案例導(dǎo)入案例1-14.2房地產(chǎn)稅費(fèi)概況4.2.1房地產(chǎn)稅費(fèi)基本概念4.2.1.1稅收4.2.1.2房地產(chǎn)稅收主要特征有：

（1）政策性強(qiáng)（2）多環(huán)節(jié)征收（3）存在地區(qū)差異（4）動(dòng)態(tài)性強(qiáng)4.2.1.3房地產(chǎn)收費(fèi)4.2房地產(chǎn)稅費(fèi)概況4.2.1房地產(chǎn)稅費(fèi)基本概念4.2.2房地產(chǎn)稅費(fèi)種類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及的稅費(fèi)項(xiàng)目房地產(chǎn)買賣契稅，印花稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，土地增值稅，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)房地產(chǎn)租賃個(gè)人營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，房產(chǎn)稅，個(gè)人所得稅，印花稅企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承契稅，印花稅，公證費(fèi)，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)個(gè)人擁有房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅4.2.2房地產(chǎn)稅費(fèi)種類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及的稅費(fèi)項(xiàng)目房地產(chǎn)4.2.3房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成要素4.2.3.1納稅人4.2.3.2課稅對(duì)象4.2.3.3課稅基礎(chǔ)4.2.3.4稅率4.2.3.5附加、加成、減免4.2.3房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成要素4.2.3.1納稅人4.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種4.3.1房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅：是以房屋的價(jià)值為征稅對(duì)象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有權(quán)人征收的一種稅。現(xiàn)行房產(chǎn)稅的設(shè)立始于1986年，1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，于同年10月1日開(kāi)始實(shí)施。4.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種4.3.1房產(chǎn)稅4.3.1.1征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍：是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。4.3.1.1征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍：4.3.1.2納稅人房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。4.3.1.2納稅人房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。4.3.1.3計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。4.3.1.3計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至34.3.1.4稅率及征繳方式房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。4.3.1.4稅率及征繳方式房產(chǎn)稅的稅率4.3.1.5房產(chǎn)稅的減免免征房產(chǎn)稅的情形有：①國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。②由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)。③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。④個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)。⑤經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。⑥為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。⑦經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。⑧凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。⑨對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。4.3.1.5房產(chǎn)稅的減免免征房產(chǎn)稅的情形有：4.3.2契稅契稅是在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由承受人繳納的一種稅。辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記前必須完成契稅的繳納。4.3.2契稅契稅是在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由4.3.2.1征稅范圍在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括下列行為：（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移；（3）房屋買賣；（4）房屋贈(zèng)與；（5）房屋交換。4.3.2.1征稅范圍在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)4.3.2.2納稅人契稅的納稅人：是房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的承受人包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的受讓人，房屋的購(gòu)買人、受贈(zèng)人。4.3.2.2納稅人契稅的納稅人：是房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的承受人4.3.2.3計(jì)稅依據(jù)契稅的計(jì)稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，契稅計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)的成交價(jià)格，若成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行核定，以核定價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)；（2）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與的，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行價(jià)格核定，以核定價(jià)作為契稅計(jì)稅依據(jù)；（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換的，契稅計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額，所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定，以核定價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)；（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅的計(jì)稅依據(jù)是補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。4.3.2.3計(jì)稅依據(jù)契稅的計(jì)稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)4.3.2.4稅率及納稅方式契稅實(shí)行比例稅率，契稅稅率范圍為3—5％契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。4.3.2.4稅率及納稅方式契稅實(shí)行比例稅率，契稅稅率范圍4.3.2.5契稅的減免減征、免征契稅的項(xiàng)目主要有以下行為：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的享受免征契稅優(yōu)惠，但僅限于第一次購(gòu)買公有住房；（3）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；（4）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定；（5）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；（6）土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅。4.3.2.5契稅的減免減征、免征契稅的項(xiàng)目主要有以下行為4.3.3土地增值稅土地增值稅：是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。4.3.3.1征稅范圍征稅范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為4.3.3土地增值稅土地增值稅：是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)4.3.3.2納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。4.3.3.2納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附4.3.3.3計(jì)稅依據(jù)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計(jì)稅依據(jù)。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額?？鄢?xiàng)目有：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用。（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。4.3.3.3計(jì)稅依據(jù)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得4.3.3.4稅率及計(jì)算土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。稅率具體規(guī)定為：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。4.3.3.4稅率及計(jì)算土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。4.3.3.5納稅方式土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對(duì)于在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)土地增值稅的納稅方式，土地增值稅條例規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。4.3.3.5納稅方式土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同4.3.3.6土地增值稅的減免國(guó)家對(duì)以下行為減免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額２０％的；（2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。（4）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。4.3.3.6土地增值稅的減免國(guó)家對(duì)以下行為減免征土地增值4.3.4土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地、適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)差收入，對(duì)使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅收，是我國(guó)目前在土地保有環(huán)節(jié)征收的唯一稅種。城鎮(zhèn)土地使用稅是由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收管理，收入歸當(dāng)?shù)卣械囊豁?xiàng)稅種。4.3.4土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土4.3.4.1納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。4.3.4.2計(jì)稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。4.3.4.1納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為，在城市、縣城4.3.4.3稅率及納稅方式土地使用稅采用分類分級(jí)的幅度定額稅率。其稅率根據(jù)城市大小分為四個(gè)類別，每個(gè)類別每平方米年稅額幅度如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。4.3.4.3稅率及納稅方式土地使用稅采用分類分級(jí)的幅度定4.3.4.4土地使用稅的減免對(duì)于下列土地免繳土地使用稅：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；（2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（4）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（6）經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；（7）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地4.3.4.4土地使用稅的減免對(duì)于下列土地免繳土地使用稅：4.3.5耕地占用稅耕地占用稅，是國(guó)家對(duì)占用耕地建房和從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》是國(guó)務(wù)院2007年12月1日發(fā)布的，于2008年1月1日開(kāi)始施行。4.3.5耕地占用稅耕地占用稅，是國(guó)家對(duì)占用耕地建房和從事4.3.5耕地占用稅4.3.5.1納稅人占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，都是耕地占用稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地占用稅。4.3.5.2計(jì)稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積作為計(jì)稅依據(jù)。耕地占用稅實(shí)行據(jù)實(shí)征收原則，對(duì)于實(shí)際占用耕地超過(guò)批準(zhǔn)占用耕地，以及未經(jīng)批準(zhǔn)而自行占用耕地的，經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，由財(cái)政部門按照實(shí)際占用耕地面積，依法征收耕地占用稅，并由土地管理部門按有關(guān)規(guī)定處理。4.3.5耕地占用稅4.3.5.1納稅人4.3.5.3稅率及征繳方式耕地占用稅采用定額稅率，具體分為四個(gè)檔次：（1）人均耕地不超過(guò)1畝的地區(qū)，每平方米為10元至50元；（2）人均耕地超過(guò)1畝但不超過(guò)2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；（3）人均耕地超過(guò)2畝但不超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；（4）人均耕地超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。4.3.5.3稅率及征繳方式耕地占用稅采用定額稅率，具體分為4.3.5.4耕地占用稅的減免（1）軍事設(shè)施占用耕地；（2）學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地；（3）鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。（4）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。（5）納稅人臨時(shí)占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時(shí)占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅；（6）建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。4.3.5.4耕地占用稅的減免（1）軍事設(shè)施占用耕地；4.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種4.4.1營(yíng)業(yè)稅4.4.1.1營(yíng)業(yè)稅概念和特點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)：各種應(yīng)稅勞務(wù)收入的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額、銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額（三者統(tǒng)稱為營(yíng)業(yè)額），稅收收入不受成本、費(fèi)用高低影響，收入比較穩(wěn)定。實(shí)行比例稅率，計(jì)征方法簡(jiǎn)便。4.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種4.4.1營(yíng)業(yè)稅4.4.1營(yíng)業(yè)稅4.4.1.2營(yíng)業(yè)稅納稅人在中華人民共和國(guó)國(guó)境內(nèi)提供規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。4.4.1.3營(yíng)業(yè)稅稅率和計(jì)稅方法銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅率規(guī)定為5%。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝營(yíng)業(yè)額×稅率應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。4.4.1營(yíng)業(yè)稅4.4.1.2營(yíng)業(yè)稅納稅人4.4.1.4營(yíng)業(yè)稅的繳交營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：（1）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（2）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。營(yíng)業(yè)稅納稅時(shí)間：營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。營(yíng)業(yè)稅的納稅期限，分別為5日、10日、15日或者一個(gè)月。4.4.1.4營(yíng)業(yè)稅的繳交營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：4.4.1.5有關(guān)房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定（1）納稅人營(yíng)業(yè)額未達(dá)到財(cái)政部規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅。（2）1999年7月29日《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》指出，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。（3）2006年5月30日為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》，對(duì)營(yíng)業(yè)稅繳納作了更細(xì)的規(guī)定。（4）對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入減按3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅（5）個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，不征收營(yíng)業(yè)稅。（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不征收營(yíng)業(yè)稅4.4.1.5有關(guān)房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定（1）納稅人營(yíng)業(yè)額4.4.2城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加4.4.2.1城市維護(hù)建設(shè)稅是對(duì)從事工商經(jīng)營(yíng)，繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。1）納稅人：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，2）征收范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。3）稅率納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％。4）計(jì)稅依據(jù)以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)5）計(jì)算公式應(yīng)納稅額＝實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額×適用稅率4.4.2城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加4.4.2.1城市維護(hù)4.4.2.2教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收的一種專項(xiàng)資金。教育費(fèi)附加由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收，其收入納入財(cái)政預(yù)算管理，作為教育專項(xiàng)資金，由教育行政部門統(tǒng)籌安排，用于改善中小學(xué)教學(xué)設(shè)施和辦學(xué)條件。（1）納稅人繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人（繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位除外）。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。（2）計(jì)征依據(jù)和附加率教育費(fèi)附加以納稅人繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)征依據(jù)，附加率為3%，與產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。

（3）應(yīng)納稅額的計(jì)算公式教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額×附加率4.4.2.2教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收4.4.3印花稅4.4.3.1印花稅簡(jiǎn)介印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所課征的稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負(fù)擔(dān)輕、及納稅人自行完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。4.4.3印花稅4.4.3.1印花稅簡(jiǎn)介4.4.3.2印花稅的一般規(guī)定（1）納稅人：中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。（2）征稅對(duì)象：有五類：經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。（3）計(jì)稅依據(jù)：印花稅根據(jù)不同征稅項(xiàng)目，分別實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征兩種征收方式。（4）稅率：現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率（5）應(yīng)納稅額的計(jì)算（6）納稅環(huán)節(jié)和納稅地點(diǎn)：納稅環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)在書立或領(lǐng)受時(shí)貼花。印花稅一般實(shí)行就地納稅。（7）繳納方法：印花稅實(shí)行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購(gòu)買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。4.4.3.2印花稅的一般規(guī)定（1）納稅人：中華人民共和國(guó)4.4.3.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中有關(guān)印花稅的繳納（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅征稅范圍及納稅人。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。（2）稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬(wàn)分之五貼花。應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。（3）減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。（4）納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。4.4.3.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中有關(guān)印花稅的繳納（1）房地產(chǎn)經(jīng)4.4.4個(gè)人所得稅4.4.4.1個(gè)人所得稅簡(jiǎn)介4.4.4.2個(gè)人所得稅中有關(guān)個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的繳納規(guī)定（1）個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)繳納個(gè)人所得稅的征稅范圍征稅范圍包括財(cái)產(chǎn)租賃所得和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。（2）個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的轉(zhuǎn)讓人和出租人。（3）個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅的適用稅率和計(jì)稅基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。（4）個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅的有關(guān)優(yōu)惠政策4.4.4個(gè)人所得稅4.4.4.1個(gè)人所得稅簡(jiǎn)介4.4.5房地產(chǎn)交易有關(guān)收費(fèi)4.4.5.1房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)(1)房屋交易手續(xù)費(fèi)(2)土地交易手續(xù)費(fèi)4.4.5房地產(chǎn)交易有關(guān)收費(fèi)4.4.5.1房地產(chǎn)交易手續(xù)4.4.5.2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（1）對(duì)住房收取的房屋所有權(quán)登記費(fèi)，一般為按套收取，每套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為80元。（2）注銷登記不收房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。（3）房屋他項(xiàng)權(quán)利（包括抵押權(quán)、典權(quán)等）登記費(fèi)，參照上述規(guī)定執(zhí)行。（4）房產(chǎn)行政管理職能的部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋所有權(quán)證書免于收取工本費(fèi)，但向一個(gè)以上房屋所有權(quán)人核發(fā)房屋所（共）有權(quán)證書時(shí)，每增加一本證書可按每本10元收取工本費(fèi)，權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請(qǐng)補(bǔ)辦證書，以及按規(guī)定需要更換證書且權(quán)屬狀況沒(méi)有發(fā)生變化的，收取證書工本費(fèi)每本10元。4.4.5.2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（1）對(duì)住房收取的房屋所有權(quán)4.4.5.3房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)：是指具有資質(zhì)依法設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受當(dāng)事人委托，提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評(píng)估等服務(wù)所收取的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向委托方收取。4.4.5.3房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)：是指具有資4.4.5.4公證費(fèi)公證是國(guó)家專門設(shè)立的公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)依法證明法律行為、有法律意義的文書和事實(shí)的真實(shí)性、合法性的非訴訟活動(dòng)，是國(guó)家為保護(hù)法律的正確實(shí)施，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、民事流轉(zhuǎn)程序，預(yù)防糾紛、減少訴訟，保護(hù)公民、法人和非法人組織的合法權(quán)益而建立的一種預(yù)防性的司法制度。4.4.5.4公證費(fèi)公證是國(guó)家專門設(shè)立的公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人4.5房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例4.5.1房地產(chǎn)交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)4.5.1.1二手房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)4.5.1.2房地產(chǎn)交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁是指房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人將應(yīng)由自己負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給交易對(duì)方的一種現(xiàn)象。有兩種情況：順轉(zhuǎn)和逆轉(zhuǎn)。4.5房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例4.5.1房地產(chǎn)交易稅4.5.2房地產(chǎn)稅收案例【案例1】王志準(zhǔn)備購(gòu)買市中心某樓盤的新建商品房，經(jīng)詢問(wèn)該套房總價(jià)為100萬(wàn)元、面積為98平方米，他需要繳納的稅收有哪些，共需要繳納多少稅額。4.5.2房地產(chǎn)稅收案例【案例1】王志準(zhǔn)備購(gòu)買市中心某樓盤4.5.3房地產(chǎn)交易收費(fèi)案例【案例1】楊先生于今年6月1日委托杭州某中介公司買了一套價(jià)值215萬(wàn)元的房子，請(qǐng)問(wèn)需要繳納多少中介服務(wù)費(fèi)。中介公司按杭州現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣代理服務(wù)基準(zhǔn)費(fèi)率采用上浮25%的服務(wù)費(fèi)率。4.5.3房地產(chǎn)交易收費(fèi)案例【案例1】楊先生于今年6月1日委4.6實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)4.6.1實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有關(guān)稅費(fèi)的實(shí)際問(wèn)題，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具有房地產(chǎn)稅費(fèi)解釋、咨詢和測(cè)算的能力。熟練的稅費(fèi)咨詢能力，可以幫助交易雙方降低稅負(fù)節(jié)約交易成本，可以理清交易雙方的稅費(fèi)困惑，可以幫助交易雙方做好購(gòu)房預(yù)算或售房計(jì)劃。4.6.1.1稅費(fèi)咨詢(1)熟悉國(guó)家和所在地方的稅費(fèi)制度和政策。(2)解釋各種稅費(fèi)(3)解決各種現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)問(wèn)題4.6.1.2稅費(fèi)測(cè)算(1)熟悉國(guó)家和所在地方的稅費(fèi)制度和政策。(2)識(shí)記各稅費(fèi)要素和計(jì)稅辦法(3)案例學(xué)習(xí)(4)稅費(fèi)測(cè)算練習(xí)4.6實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)4.6.1實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目4.6.2實(shí)訓(xùn)練習(xí)4.6.2.1稅費(fèi)咨詢?nèi)蝿?wù)一、請(qǐng)制作一表格，將本章各稅種的征稅范圍、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率及主要減免規(guī)定寫在表格中，并進(jìn)行介紹。任務(wù)二、如果在賣掉一套可售公房后,就在1年內(nèi)又以總價(jià)高于賣出房的價(jià)格買進(jìn)一套新的商品房(注:是期房,只有預(yù)售合同,交房期會(huì)超過(guò)這1年期限),是否可以退回這1%個(gè)人調(diào)節(jié)稅?任務(wù)三、我有一套房子在鳳起西街，面積54平方米，為房改房，已居住5年以上，是家里唯一的一套住房，想贈(zèng)與兒子，我是否需要交稅?任務(wù)四、長(zhǎng)期以來(lái)，購(gòu)房有各種“避稅”花招，“假離婚”、“假贈(zèng)與”、“假過(guò)戶”等交易方式層出不窮。這些方式，表面上看似可以節(jié)省不少稅費(fèi)，其中卻蘊(yùn)含著較大的法律和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。那么面對(duì)著新的政策，二手房交易者應(yīng)該如何利用相關(guān)的優(yōu)惠政策來(lái)合理避稅呢。4.6.2實(shí)訓(xùn)練習(xí)4.6.2.1稅費(fèi)咨詢4.6.2.2稅費(fèi)測(cè)算任務(wù)一、甲某六年前在東城區(qū)買了一套房子（普通住房），現(xiàn)在想以46.7萬(wàn)元的價(jià)格賣給小娜，房子的評(píng)估價(jià)也是46.7萬(wàn)元，他們分別要繳納的稅費(fèi)有哪些，稅額為多少？（要求以杭州市現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)政策為依據(jù)進(jìn)行測(cè)算）任務(wù)二、李先生將兩年前購(gòu)入的一套房子出售給王先生，面積155平方米，售價(jià)185萬(wàn)，此套房產(chǎn)不是方女士的唯一住宅，王先生需辦理銀行按揭，他們分別要繳納的稅費(fèi)有哪些，稅額為多少？任務(wù)三、某房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入6000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額3000萬(wàn)元，則應(yīng)征收的土地增值稅總額是多少？任務(wù)四、我有一套商品房,還有一套房改房.現(xiàn)在我準(zhǔn)備把房改房賣掉,請(qǐng)問(wèn)要交所得稅嗎?如果賣房所得36萬(wàn),請(qǐng)問(wèn)要交多少所得稅?4.6.2.2稅費(fèi)測(cè)算任務(wù)一、甲某六年前在東城區(qū)買了一套

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過(guò)去，不如勇敢地攀登，或許這會(huì)鑄就你人生的高點(diǎn)。

12、有些壓力總是得自己扛過(guò)去，說(shuō)出來(lái)就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無(wú)濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識(shí)到我們的所見(jiàn)所聞都是假象，認(rèn)識(shí)到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識(shí)到佛法的真相。錢多了會(huì)壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時(shí)時(shí)刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢(mèng)想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動(dòng)人的生命奇跡。

15、懶惰不會(huì)讓你一下子跌倒，但會(huì)在不知不覺(jué)中減少你的收獲;勤奮也不會(huì)讓你一夜成功，但會(huì)在不知不覺(jué)中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅(jiān)持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒(méi)有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時(shí)，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來(lái)靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺(tái)上，當(dāng)有人愿意在臺(tái)下陪你度過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)沒(méi)有未來(lái)的夜時(shí)，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個(gè)被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個(gè)成就和長(zhǎng)進(jìn)，都蘊(yùn)含著曾經(jīng)受過(guò)的寂寞、灑過(guò)的汗水、流過(guò)的眼淚。許多時(shí)候不是看到希望才去堅(jiān)持，而是堅(jiān)持了才能看到希望。

1、有時(shí)候，我們活得累，并非生活過(guò)于刻薄，而是我們太容易被外界的氛圍所感染，被他人的情緒所左右。

2、身材不好就去鍛煉，沒(méi)錢就努力去賺。別把窘境遷怒于別人，唯一可以抱怨的，只是不夠努力的自己。

3、大概是沒(méi)有了當(dāng)初那種毫無(wú)顧慮的勇氣，才變成現(xiàn)在所謂成熟穩(wěn)重的樣子。

4、世界上只有想不通的人，沒(méi)有走不通的路。將帥的堅(jiān)強(qiáng)意志，就像城市主要街道匯集點(diǎn)上的方尖碑一樣，在軍事藝術(shù)中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長(zhǎng)大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父母仍然健康。

6、沒(méi)什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時(shí)間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯(cuò)了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開(kāi)始就是錯(cuò)的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。

8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒(méi)有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對(duì)陽(yáng)光，對(duì)美，對(duì)痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個(gè)人都是越活越現(xiàn)實(shí)。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長(zhǎng)途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、失敗不可怕，可怕的是從來(lái)沒(méi)有努力過(guò)，還怡然自得地安慰自己，連一點(diǎn)點(diǎn)的懊悔都被麻木所掩蓋下去。不能怕，沒(méi)什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起來(lái)。不爬起來(lái)，別人會(huì)看不起你，你自己也會(huì)失去機(jī)會(huì)。在人前微笑，在人后落淚，可這是每個(gè)人都要學(xué)會(huì)的成長(zhǎng)。

13、要相信，這個(gè)世界上永遠(yuǎn)能夠依靠的只有你自己。所以，管別人怎么看，堅(jiān)持自己的堅(jiān)持，直到堅(jiān)持不下去為止。

14、也許你想要的未來(lái)在別人眼里不值一提，也許你已經(jīng)很努力了可還是有人不滿意，也許你的理想離你的距離從來(lái)沒(méi)有拉近過(guò)......但請(qǐng)你繼續(xù)向前走，因?yàn)閯e人看不到你的努力，你卻始終看得見(jiàn)自己。

15、所有的輝煌和偉大，一定伴隨著挫折和跌倒；所有的風(fēng)光背后，一定都是一串串揉和著淚水和汗水的腳印。

16、成功的反義詞不是失敗，而是從未行動(dòng)。有一天你總會(huì)明白，遺憾比失敗更讓你難以面對(duì)。

17、沒(méi)有一件事情可以一下子把你打垮，也不會(huì)有一件事情可以讓你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一個(gè)慢慢累積的過(guò)程。

18、努力也許不等于成功，可是那段追逐夢(mèng)想的努力，會(huì)讓你找到一個(gè)更好的自己，一個(gè)沉默努力充實(shí)安靜的自己。

19、你相信夢(mèng)想，夢(mèng)想才會(huì)相信你。有一種落差是，你配不上自己的野心，也辜負(fù)了所受的苦難。

20、生活不會(huì)按你想要的方式進(jìn)行，它會(huì)給你一段時(shí)間，讓你孤獨(dú)、迷茫又沉默憂郁。但如果靠這段時(shí)間跟自己獨(dú)處，多看一本書，去做可以做的事，放下過(guò)去的人，等你度過(guò)低潮，那些獨(dú)處的時(shí)光必定能照亮你的路，也是這些不堪陪你成熟。所以，現(xiàn)在沒(méi)那么糟，看似生活對(duì)你的虧欠，其實(shí)都是祝愿。11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過(guò)去，52第4講房地產(chǎn)稅費(fèi)4.1案例導(dǎo)入4.2房地產(chǎn)稅費(fèi)概況4.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種4.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種4.5房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例4.6實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)第4講房地產(chǎn)稅費(fèi)4.1案例導(dǎo)入4.1案例導(dǎo)入案例1-1購(gòu)房“失算”

【思考與討論】

案例1-2稅費(fèi)搞暈購(gòu)房人

【思考與討論】

4.1案例導(dǎo)入案例1-14.2房地產(chǎn)稅費(fèi)概況4.2.1房地產(chǎn)稅費(fèi)基本概念4.2.1.1稅收4.2.1.2房地產(chǎn)稅收主要特征有：

（1）政策性強(qiáng)（2）多環(huán)節(jié)征收（3）存在地區(qū)差異（4）動(dòng)態(tài)性強(qiáng)4.2.1.3房地產(chǎn)收費(fèi)4.2房地產(chǎn)稅費(fèi)概況4.2.1房地產(chǎn)稅費(fèi)基本概念4.2.2房地產(chǎn)稅費(fèi)種類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及的稅費(fèi)項(xiàng)目房地產(chǎn)買賣契稅，印花稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，土地增值稅，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)房地產(chǎn)租賃個(gè)人營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，房產(chǎn)稅，個(gè)人所得稅，印花稅企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承契稅，印花稅，公證費(fèi)，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)個(gè)人擁有房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅4.2.2房地產(chǎn)稅費(fèi)種類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及的稅費(fèi)項(xiàng)目房地產(chǎn)4.2.3房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成要素4.2.3.1納稅人4.2.3.2課稅對(duì)象4.2.3.3課稅基礎(chǔ)4.2.3.4稅率4.2.3.5附加、加成、減免4.2.3房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成要素4.2.3.1納稅人4.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種4.3.1房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅：是以房屋的價(jià)值為征稅對(duì)象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有權(quán)人征收的一種稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的設(shè)立始于1986年，1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，于同年10月1日開(kāi)始實(shí)施。4.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種4.3.1房產(chǎn)稅4.3.1.1征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍：是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。4.3.1.1征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍：4.3.1.2納稅人房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。4.3.1.2納稅人房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。4.3.1.3計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。4.3.1.3計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至34.3.1.4稅率及征繳方式房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。4.3.1.4稅率及征繳方式房產(chǎn)稅的稅率4.3.1.5房產(chǎn)稅的減免免征房產(chǎn)稅的情形有：①國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。②由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)。③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。④個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)。⑤經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。⑥為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。⑦經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。⑧凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。⑨對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。4.3.1.5房產(chǎn)稅的減免免征房產(chǎn)稅的情形有：4.3.2契稅契稅是在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由承受人繳納的一種稅。辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記前必須完成契稅的繳納。4.3.2契稅契稅是在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由4.3.2.1征稅范圍在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括下列行為：（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移；（3）房屋買賣；（4）房屋贈(zèng)與；（5）房屋交換。4.3.2.1征稅范圍在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)4.3.2.2納稅人契稅的納稅人：是房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的承受人包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的受讓人，房屋的購(gòu)買人、受贈(zèng)人。4.3.2.2納稅人契稅的納稅人：是房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的承受人4.3.2.3計(jì)稅依據(jù)契稅的計(jì)稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，契稅計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)的成交價(jià)格，若成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行核定，以核定價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)；（2）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與的，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行價(jià)格核定，以核定價(jià)作為契稅計(jì)稅依據(jù)；（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換的，契稅計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額，所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定，以核定價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)；（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅的計(jì)稅依據(jù)是補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。4.3.2.3計(jì)稅依據(jù)契稅的計(jì)稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)4.3.2.4稅率及納稅方式契稅實(shí)行比例稅率，契稅稅率范圍為3—5％契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。4.3.2.4稅率及納稅方式契稅實(shí)行比例稅率，契稅稅率范圍4.3.2.5契稅的減免減征、免征契稅的項(xiàng)目主要有以下行為：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的享受免征契稅優(yōu)惠，但僅限于第一次購(gòu)買公有住房；（3）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；（4）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定；（5）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；（6）土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅。4.3.2.5契稅的減免減征、免征契稅的項(xiàng)目主要有以下行為4.3.3土地增值稅土地增值稅：是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。4.3.3.1征稅范圍征稅范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為4.3.3土地增值稅土地增值稅：是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)4.3.3.2納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。4.3.3.2納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附4.3.3.3計(jì)稅依據(jù)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計(jì)稅依據(jù)。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額?？鄢?xiàng)目有：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用。（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。4.3.3.3計(jì)稅依據(jù)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得4.3.3.4稅率及計(jì)算土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。稅率具體規(guī)定為：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。4.3.3.4稅率及計(jì)算土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。4.3.3.5納稅方式土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對(duì)于在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)土地增值稅的納稅方式，土地增值稅條例規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。4.3.3.5納稅方式土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同4.3.3.6土地增值稅的減免國(guó)家對(duì)以下行為減免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額２０％的；（2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。（4）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。4.3.3.6土地增值稅的減免國(guó)家對(duì)以下行為減免征土地增值4.3.4土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地、適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)差收入，對(duì)使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅收，是我國(guó)目前在土地保有環(huán)節(jié)征收的唯一稅種。城鎮(zhèn)土地使用稅是由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收管理，收入歸當(dāng)?shù)卣械囊豁?xiàng)稅種。4.3.4土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土4.3.4.1納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。4.3.4.2計(jì)稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。4.3.4.1納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為，在城市、縣城4.3.4.3稅率及納稅方式土地使用稅采用分類分級(jí)的幅度定額稅率。其稅率根據(jù)城市大小分為四個(gè)類別，每個(gè)類別每平方米年稅額幅度如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。4.3.4.3稅率及納稅方式土地使用稅采用分類分級(jí)的幅度定4.3.4.4土地使用稅的減免對(duì)于下列土地免繳土地使用稅：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；（2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（4）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（6）經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；（7）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地4.3.4.4土地使用稅的減免對(duì)于下列土地免繳土地使用稅：4.3.5耕地占用稅耕地占用稅，是國(guó)家對(duì)占用耕地建房和從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》是國(guó)務(wù)院2007年12月1日發(fā)布的，于2008年1月1日開(kāi)始施行。4.3.5耕地占用稅耕地占用稅，是國(guó)家對(duì)占用耕地建房和從事4.3.5耕地占用稅4.3.5.1納稅人占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，都是耕地占用稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地占用稅。4.3.5.2計(jì)稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積作為計(jì)稅依據(jù)。耕地占用稅實(shí)行據(jù)實(shí)征收原則，對(duì)于實(shí)際占用耕地超過(guò)批準(zhǔn)占用耕地，以及未經(jīng)批準(zhǔn)而自行占用耕地的，經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，由財(cái)政部門按照實(shí)際占用耕地面積，依法征收耕地占用稅，并由土地管理部門按有關(guān)規(guī)定處理。4.3.5耕地占用稅4.3.5.1納稅人4.3.5.3稅率及征繳方式耕地占用稅采用定額稅率，具體分為四個(gè)檔次：（1）人均耕地不超過(guò)1畝的地區(qū)，每平方米為10元至50元；（2）人均耕地超過(guò)1畝但不超過(guò)2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；（3）人均耕地超過(guò)2畝但不超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；（4）人均耕地超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。4.3.5.3稅率及征繳方式耕地占用稅采用定額稅率，具體分為4.3.5.4耕地占用稅的減免（1）軍事設(shè)施占用耕地；（2）學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地；（3）鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。（4）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。（5）納稅人臨時(shí)占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時(shí)占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅；（6）建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。4.3.5.4耕地占用稅的減免（1）軍事設(shè)施占用耕地；4.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種4.4.1營(yíng)業(yè)稅4.4.1.1營(yíng)業(yè)稅概念和特點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)：各種應(yīng)稅勞務(wù)收入的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額、銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額（三者統(tǒng)稱為營(yíng)業(yè)額），稅收收入不受成本、費(fèi)用高低影響，收入比較穩(wěn)定。實(shí)行比例稅率，計(jì)征方法簡(jiǎn)便。4.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種4.4.1營(yíng)業(yè)稅4.4.1營(yíng)業(yè)稅4.4.1.2營(yíng)業(yè)稅納稅人在中華人民共和國(guó)國(guó)境內(nèi)提供規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。4.4.1.3營(yíng)業(yè)稅稅率和計(jì)稅方法銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅率規(guī)定為5%。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝營(yíng)業(yè)額×稅率應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。4.4.1營(yíng)業(yè)稅4.4.1.2營(yíng)業(yè)稅納稅人4.4.1.4營(yíng)業(yè)稅的繳交營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：（1）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（2）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。營(yíng)業(yè)稅納稅時(shí)間：營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。營(yíng)業(yè)稅的納稅期限，分別為5日、10日、15日或者一個(gè)月。4.4.1.4營(yíng)業(yè)稅的繳交營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：4.4.1.5有關(guān)房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定（1）納稅人營(yíng)業(yè)額未達(dá)到財(cái)政部規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅。（2）1999年7月29日《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》指出，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。（3）2006年5月30日為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》，對(duì)營(yíng)業(yè)稅繳納作了更細(xì)的規(guī)定。（4）對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入減按3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅（5）個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，不征收營(yíng)業(yè)稅。（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不征收營(yíng)業(yè)稅4.4.1.5有關(guān)房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定（1）納稅人營(yíng)業(yè)額4.4.2城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加4.4.2.1城市維護(hù)建設(shè)稅是對(duì)從事工商經(jīng)營(yíng)，繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。1）納稅人：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，2）征收范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。3）稅率納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％。4）計(jì)稅依據(jù)以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)5）計(jì)算公式應(yīng)納稅額＝實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額×適用稅率4.4.2城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加4.4.2.1城市維護(hù)4.4.2.2教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收的一種專項(xiàng)資金。教育費(fèi)附加由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收，其收入納入財(cái)政預(yù)算管理，作為教育專項(xiàng)資金，由教育行政部門統(tǒng)籌安排，用于改善中小學(xué)教學(xué)設(shè)施和辦學(xué)條件。（1）納稅人繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人（繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位除外）。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。（2）計(jì)征依據(jù)和附加率教育費(fèi)附加以納稅人繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)征依據(jù)，附加率為3%，與產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。

（3）應(yīng)納稅額的計(jì)算公式教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額×附加率4.4.2.2教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收4.4.3印花稅4.4.3.1印花稅簡(jiǎn)介印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所課征的稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負(fù)擔(dān)輕、及納稅人自行完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。4.4.3印花稅4.4.3.1印花稅簡(jiǎn)介4.4.3.2印花稅的一般規(guī)定（1）納稅人：中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。（2）征稅對(duì)象：有五類：經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。（3）計(jì)稅依據(jù)：印花稅根據(jù)不同征稅項(xiàng)目，分別實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征兩種征收方式。（4）稅率：現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率（5）應(yīng)納稅額的計(jì)算（6）納稅環(huán)節(jié)和納稅地點(diǎn)：納稅環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)在書立或領(lǐng)受時(shí)貼花。印花稅一般實(shí)行就地納稅。（7）繳納方法：印花稅實(shí)行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購(gòu)買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。4.4.3.2印花稅的一般規(guī)定（1）納稅人：中華人民共和國(guó)4.4.3.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中有關(guān)印花稅的繳納（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅征稅范圍及納稅人。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。（2）稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬(wàn)分之五貼花。應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。（3）減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。（4）納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。4.4.3.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中有關(guān)印花稅的繳納（1）房地產(chǎn)經(jīng)4.4.4個(gè)人所得稅4.4.4.1個(gè)人所得稅簡(jiǎn)介4.4.4.2個(gè)人所得稅中有關(guān)個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的繳納規(guī)定（1）個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)繳納個(gè)人所得稅的征稅范圍征稅范圍包括財(cái)產(chǎn)租賃所得和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。（2）個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的轉(zhuǎn)讓人和出租人。（3）個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅的適用稅率和計(jì)稅基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。（4）個(gè)人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中個(gè)人所得稅的有關(guān)優(yōu)惠政策4.4.4個(gè)人所得稅4.4.4.1個(gè)人所得稅簡(jiǎn)介4.4.5房地產(chǎn)交易有關(guān)收費(fèi)4.4.5.1房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)(1)房屋交易手續(xù)費(fèi)(2)土地交易手續(xù)費(fèi)4.4.5房地產(chǎn)交易有關(guān)收費(fèi)4.4.5.1房地產(chǎn)交易手續(xù)4.4.5.2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（1）對(duì)住房收取的房屋所有權(quán)登記費(fèi)，一般為按套收取，每套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為80元。（2）注銷登記不收房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。（3）房屋他項(xiàng)權(quán)利（包括抵押權(quán)、典權(quán)等）登記費(fèi)，參照上述規(guī)定執(zhí)行。（4）房產(chǎn)行政管理職能的部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋所有權(quán)證書免于收取工本費(fèi)，但向一個(gè)以上房屋所有權(quán)人核發(fā)房屋所（共）有權(quán)證書時(shí)，每增加一本證書可按每本10元收取工本費(fèi)，權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請(qǐng)補(bǔ)辦證書，以及按規(guī)定需要更換證書且權(quán)屬狀況沒(méi)有發(fā)生變化的，收取證書工本費(fèi)每本10元。4.4.5.2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（1）對(duì)住房收取的房屋所有權(quán)4.4.5.3房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)：是指具有資質(zhì)依法設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受當(dāng)事人委托，提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評(píng)估等服務(wù)所收取的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向委托方收取。4.4.5.3房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)：是指具有資4.4.5.4公證費(fèi)公證是國(guó)家專門設(shè)立的公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)依法證明法律行為、有法律意義的文書和事實(shí)的真實(shí)性、合法性的非訴訟活動(dòng)，是國(guó)家為保護(hù)法律的正確實(shí)施，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、民事流轉(zhuǎn)程序，預(yù)防糾紛、減少訴訟，保護(hù)公民、法人和非法人組織的合法權(quán)益而建立的一種預(yù)防性的司法制度。4.4.5.4公證費(fèi)公證是國(guó)家專門設(shè)立的公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人4.5房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例4.5.1房地產(chǎn)交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)4.5.1.1二手房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)4.5.1.2房地產(chǎn)交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁是指房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人將應(yīng)由自己負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給交易對(duì)方的一種現(xiàn)象。有兩種情況：順轉(zhuǎn)和逆轉(zhuǎn)。4.5房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例4.5.1房地產(chǎn)交易稅4.5.2房地產(chǎn)稅收案例【案例1】王志準(zhǔn)備購(gòu)買市中心某樓盤的新建商品房，經(jīng)詢問(wèn)該套房總價(jià)為100萬(wàn)元、面積為98平方米，他需要繳納的稅收有哪些，共需要繳納多少稅額。4.5.2房地產(chǎn)稅收案例【案例1】王志準(zhǔn)備購(gòu)買市中心某樓盤4.5.3房地產(chǎn)交易收費(fèi)案例【案例1】楊先生于今年6月1日委托杭州某中介公司買了一套價(jià)值215萬(wàn)元的房子，請(qǐng)問(wèn)需要繳納多少中介服務(wù)費(fèi)。中介公司按杭州現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣代理服務(wù)基準(zhǔn)費(fèi)率采用上浮25%的服務(wù)費(fèi)率。4.5.3房地產(chǎn)交易收費(fèi)案例【案例1】楊先生于今年6月1日委4.6實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)4.6.1實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有關(guān)稅費(fèi)的實(shí)際問(wèn)題，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具有房地產(chǎn)稅費(fèi)解釋、咨詢和測(cè)算的能力。熟練的稅費(fèi)咨詢能力，可以幫助交易雙方降低稅負(fù)節(jié)約交易成本，可以理清交易雙方的稅費(fèi)困惑，可以幫助交易雙方做好購(gòu)房預(yù)算或售房計(jì)劃。4.6.1.1稅費(fèi)咨詢(1)熟悉國(guó)家和所在地方的稅費(fèi)制度和政策。(2)解釋各種稅費(fèi)(3)解決各種現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)問(wèn)題4.6.1.2稅費(fèi)測(cè)算(1)熟悉國(guó)家和所在地方的稅費(fèi)制度和政策。(2)識(shí)記各稅費(fèi)要素和計(jì)稅辦法(3)案例學(xué)習(xí)(4)稅費(fèi)測(cè)算練習(xí)4.6實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí)4.6.1實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目4.6.2實(shí)訓(xùn)練習(xí)4.6.2.1稅費(fèi)咨詢?nèi)蝿?wù)一、請(qǐng)制作一表格，將本章各稅種的征稅范圍、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率及主要減免規(guī)定寫在表格中，并進(jìn)行介紹。任務(wù)二、如果在賣掉一套可售公房后,就在1年內(nèi)又以總價(jià)高于賣出房的價(jià)格買進(jìn)一套新的商品房(注:是期房,只有預(yù)售合同,交房期會(huì)超過(guò)這1年期限),是否可以退回這1%個(gè)人調(diào)節(jié)稅?任務(wù)三、我有一套房子在鳳起西街，面積54平方米，為房改房，已居住5年以上，是家里唯一的一套住房，想贈(zèng)與兒子，我是否需要交稅?任務(wù)四、長(zhǎng)期以來(lái)，購(gòu)房有各種“避稅”花招