我國(guó)停車場(chǎng)建設(shè)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

..中國(guó)停車場(chǎng)建設(shè)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r〔一中國(guó)停車場(chǎng)建設(shè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、傳統(tǒng)停車場(chǎng)需求分析1、需求結(jié)構(gòu)分析傳統(tǒng)式停車場(chǎng)目前占據(jù)中國(guó)停車場(chǎng)的主導(dǎo)地位,占比高達(dá)90%左右,其貫穿于停車場(chǎng)建設(shè)的所有領(lǐng)域。但是隨著中國(guó)機(jī)械式停車庫的發(fā)展,城市住宅小區(qū)以及很多單位都已經(jīng)陸續(xù)建設(shè)立體式停車庫,以此來節(jié)省更多的占地空間。2、需求趨勢(shì)分析從中國(guó)需求來看,截至2017年3月,全國(guó)民用汽車保有量突破3萬億輛,如果按照每輛車匹配1.4個(gè)泊位的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算,那么目前國(guó)內(nèi)汽車停車位總需要量約4.2億個(gè)。3、停車場(chǎng)收費(fèi)交易停車費(fèi)交易的流量同樣值得關(guān)注。我國(guó)目前每年的停車費(fèi)交易規(guī)模約2000億,是非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流,可提供長(zhǎng)期的投資回報(bào),且在停車費(fèi)市場(chǎng)化定價(jià)的趨勢(shì)下,這部分現(xiàn)金流會(huì)更加誘人。當(dāng)然,不同業(yè)態(tài)的停車場(chǎng)收入也不一樣。在國(guó)外有一家機(jī)構(gòu),運(yùn)營(yíng)里根機(jī)場(chǎng)的停車場(chǎng),一年純利潤(rùn)大概是1億美元,這比航站樓的利潤(rùn)還要高。還有商業(yè)物業(yè)類的停車場(chǎng),其客流頻次是最高的,周轉(zhuǎn)率也很高,但它現(xiàn)在實(shí)際的收費(fèi)率很低。因?yàn)檫@些停車場(chǎng)只是作為商場(chǎng)的配套設(shè)施,商場(chǎng)所以為了吸引客流就會(huì)做一些優(yōu)惠、減免。若商場(chǎng)可以換一個(gè)思路,把停車場(chǎng)資產(chǎn)做成一個(gè)資產(chǎn)包,形成有效的收入,然后把給客戶的讓利作為成本進(jìn)行核算,其實(shí)要比簡(jiǎn)單的免費(fèi)策略更加劃算。二、中國(guó)停車場(chǎng)建設(shè)行業(yè)發(fā)展前景根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示,2016年12月,我國(guó)汽車保有量已經(jīng)達(dá)到了1.94億輛,同比增長(zhǎng)12.61%,前瞻預(yù)測(cè),到2017年我國(guó)民用汽車保有量將達(dá)到20846萬輛,2022年,我國(guó)民用汽車保有量將增至33572萬輛。目前,我國(guó)停車位的數(shù)量則遠(yuǎn)低于汽車保有量,按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn),汽車保有量與停車之比約是1:1.4,而國(guó)內(nèi)目前的比例甚至還小于1:0.5,很多一二線城市的停車位缺口高達(dá)80%以上,有些汽車保有量超過200萬輛的城市,停車位甚至只有幾十萬。保守估計(jì)目前全國(guó)停車位缺口超過5000萬個(gè)。2015年9月25日,國(guó)家發(fā)改委副主任連維良曾表示國(guó)內(nèi)每年需新增停車位約3000萬個(gè)。但就現(xiàn)實(shí)情況來看,這個(gè)目標(biāo)短期內(nèi)是難以實(shí)現(xiàn)的,國(guó)內(nèi)將停車位作為配套設(shè)施的開發(fā)商缺乏建設(shè)的動(dòng)力。因此,我國(guó)停車位供需極不平衡,且仍在不斷惡化,停車位的缺口越來越大。從上述分析可以看到,停車產(chǎn)業(yè)未來有極大的發(fā)展空間。僅以目前5000萬的停車位缺口為基礎(chǔ),按20萬單價(jià)做一個(gè)簡(jiǎn)單測(cè)算,未來停車場(chǎng)領(lǐng)域也有10萬億的投資需求。此外,停車位的單價(jià)也有很大的上漲空間,和香港做個(gè)對(duì)比,香港汽車的數(shù)量約200多萬,車位的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了300多萬,但現(xiàn)在香港某些核心地段停車位單價(jià)卻高達(dá)180多萬港幣,車位比車還貴?？紤]到中國(guó)停車位稀缺,因此未來價(jià)格的上漲是確定性的。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,若停車位進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng),可做資產(chǎn)交易的大概有1500萬-2000萬個(gè)車位。按照車位的價(jià)格10萬-20萬/個(gè),對(duì)應(yīng)的是近2萬億的存量規(guī)模的資產(chǎn)。綜合來看,我國(guó)停車產(chǎn)業(yè)存量和增量資產(chǎn)都蘊(yùn)含豐富投資機(jī)會(huì)。三、產(chǎn)業(yè)政策及未來發(fā)展趨勢(shì)停車難作為社會(huì)難題已經(jīng)引起了政府的高度重視,近兩年各部門出臺(tái)了多項(xiàng)政策以規(guī)范、促進(jìn)停車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。時(shí)間文件名稱主要內(nèi)容主管部門2015年8月3日關(guān)于加強(qiáng)城市停車設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見明確按照市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)要求,以企業(yè)為主體加快推進(jìn)停車產(chǎn)業(yè)化,政策支持、審批簡(jiǎn)化,有效吸引社會(huì)資本,充分發(fā)揮價(jià)格杠桿的作用,逐步縮小政府定價(jià)范圍,全面放開社會(huì)資本全額投資新建停車設(shè)施收費(fèi)。國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運(yùn)輸部、公安部、銀監(jiān)會(huì)2015年10月8日中央定價(jià)目錄于2016年1月1日起開始執(zhí)行,取消對(duì)停車場(chǎng)收費(fèi)的定價(jià)。國(guó)家發(fā)展改革委2015年11月19日北京市定價(jià)目錄住宅小區(qū)的停車費(fèi)從2016年起全面放開。這意味著除了占道停車和P+R停車,北京的停車收費(fèi)全部放開。北京市發(fā)展改革委2015年12月4日北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市交通委員會(huì)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于本市停車收費(fèi)管理有關(guān)問題的通知本市駐車換乘停車場(chǎng)、占道停車場(chǎng)〔含立交橋下停車場(chǎng),下同停車計(jì)時(shí)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)管理,按照現(xiàn)行程序辦理相關(guān)手續(xù),并按屬地進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)牌統(tǒng)一編號(hào)。其他各類停車場(chǎng)停車收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),不再辦理停車收費(fèi)相關(guān)手續(xù)。北京市發(fā)展改革委2015年12月15日關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)政策的指導(dǎo)意見明確提出社會(huì)資本全額投資新建的停車設(shè)施服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),可由經(jīng)營(yíng)者根據(jù)市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)狀況自主制定。除各級(jí)人民政府財(cái)政性資金、城市建設(shè)投資〔交通投資公司投資以外,由社會(huì)資本全額投資新建的停車設(shè)施,由經(jīng)營(yíng)者依據(jù)價(jià)格法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定,根據(jù)市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)狀況自主制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運(yùn)輸部2016年1月25日加快城市停車場(chǎng)建設(shè)近期工作要點(diǎn)與任務(wù)分工明確包括編制停車設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃,制定加快停車場(chǎng)建設(shè)的具體細(xì)則,完善城市建筑物配建停車位標(biāo)準(zhǔn),推動(dòng)單位、小區(qū)、個(gè)人利用自有空間建設(shè)停車場(chǎng),推廣采用PPP模式建設(shè)停車場(chǎng),簡(jiǎn)化停車場(chǎng)投資建設(shè)、經(jīng)營(yíng)手續(xù)辦理程序,持續(xù)加大停車場(chǎng)建設(shè)企業(yè)債券發(fā)行和產(chǎn)業(yè)投資基金規(guī)模,加大金融對(duì)城市停車場(chǎng)建設(shè)的支持,完善停車收費(fèi)政策,建立停車基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫,加快高新技術(shù)在停車領(lǐng)域應(yīng)用,推動(dòng)停車與互聯(lián)網(wǎng)融合發(fā)展等20條工作要點(diǎn)與任務(wù)分工。國(guó)家發(fā)展改革委2016年3月19日關(guān)于印發(fā)2016年停車場(chǎng)建設(shè)工作要點(diǎn)的通知北京、天津、上海、XX、XX、XX6個(gè)城市要率先于2016年上半年出臺(tái)。鼓勵(lì)應(yīng)用集約化立體停車庫并同步配建充電樁。梳理匯總停車場(chǎng)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目,進(jìn)入發(fā)改委三年滾動(dòng)投資計(jì)劃重大建設(shè)項(xiàng)目庫系統(tǒng)。國(guó)家發(fā)展改革委2016年11月1日進(jìn)一步完善城市停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)及用地政策的通知提出要強(qiáng)化城市停車設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃調(diào)控,要求城市編制停車設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃。通知進(jìn)一步指出要合理配置停車設(shè)施,提高空間利用效率,促進(jìn)土地節(jié)約集約利用;充分挖潛利用地上地下空間,推進(jìn)建設(shè)用地的多功能立體開發(fā)和復(fù)合利用;鼓勵(lì)社會(huì)資本參與,加快城市停車場(chǎng)建設(shè),逐步緩解停車難問題。國(guó)土資源部從上述政策中可以看到,停車費(fèi)定價(jià)權(quán)正在逐步放開,而一旦價(jià)格進(jìn)入上升通道,將會(huì)呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)速度,甚至不排除跳躍性增長(zhǎng)的可能性。預(yù)計(jì)在未來的兩到三年內(nèi),三線城市將會(huì)全面啟動(dòng)停車收費(fèi),二線城市停車費(fèi)價(jià)格上漲將超過100%,一線城市停車費(fèi)價(jià)格上漲或可超過50%。顯然,這種趨勢(shì)會(huì)顯著提升停車費(fèi)的交易規(guī)模,也即現(xiàn)金流的增長(zhǎng)。四、中國(guó)停車場(chǎng)建設(shè)細(xì)分市場(chǎng)分析1、住宅小區(qū)停車場(chǎng)市場(chǎng)分析〔1房地產(chǎn)住宅面積分析房地產(chǎn)住宅施工面積每年均保持正增長(zhǎng),2015年為511570萬平方米,同比下降0.70%,2016年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)住宅施工面積為521310萬平方米,同比增長(zhǎng)1.9%。房地產(chǎn)施工面積的增加有利于促進(jìn)停車場(chǎng)的建設(shè)?！?住宅小區(qū)停車收費(fèi)分析目前,中國(guó)住宅小區(qū)停車費(fèi)的收費(fèi)方式主要有針對(duì)臨時(shí)性停放的車輛的收費(fèi),這種臨時(shí)性停放車輛的收費(fèi)方式各地的具體實(shí)施細(xì)則不一樣,在XX市,通常半小時(shí)以內(nèi)的停放是不收取停車費(fèi)的,而超過半小時(shí)以上,則根據(jù)具體的時(shí)間來收費(fèi)?！?住宅小區(qū)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式分析在新建住宅小區(qū),一般由開發(fā)商將這些車位出租給業(yè)主,進(jìn)而收回投資,但是,由于停車場(chǎng)建設(shè)資金較大,因此,目前還出現(xiàn)了以下三種經(jīng)營(yíng)模式：模式主要內(nèi)容業(yè)主集資XX一小區(qū)通過業(yè)主委員會(huì)貼出集資建立立體車庫的公告,有購買意向的80余位業(yè)主,每人預(yù)交1萬元定金,這也成了項(xiàng)目啟動(dòng)資金。車庫建成后,已交訂金的業(yè)主們通過抽簽確定哪些人能獲得新車位。此外,為了照顧到其他業(yè)主的利益,業(yè)主委員會(huì)還決定把出售車位獲得的利潤(rùn),用作小區(qū)維護(hù)費(fèi)用,包括更換水管、水泵、以及小區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)。社區(qū)出資這種方式可以減小小區(qū)業(yè)主因意見不統(tǒng)一造成的阻力,也可充分利用小區(qū)及其周邊土地資源。車庫建成后,社區(qū)可以通過收取租金的方式收回投資。另外,街道辦等地方政府也可以將這種模式放大,在更大范圍內(nèi)整合車庫資源。企業(yè)出資如果小區(qū)業(yè)主和社區(qū)不能籌集車庫的啟動(dòng)資金,車庫的生產(chǎn)廠家也愿意作為投資方,先行建設(shè)好車庫,然后再通過出售或出租的方式收回資金。2、公共配套停車場(chǎng)市場(chǎng)分析20XX至2015年,中國(guó)房地產(chǎn)辦公樓投資額快速增長(zhǎng)。2016年中國(guó)房地產(chǎn)辦公樓投資額為6533億元,同比增長(zhǎng)5.2%。高速增長(zhǎng)的辦公樓投資有利于相應(yīng)停車場(chǎng)的建設(shè)。五、停車產(chǎn)業(yè)存在的問題潛力巨大的停車產(chǎn)業(yè)中存在著很多阻礙其發(fā)展的難題,主要集中在"看不見的手"在停車費(fèi)定價(jià)及停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)兩個(gè)方面的限制：1、停車費(fèi)定價(jià)市場(chǎng)化仍需時(shí)間此前我國(guó)一線城市停車費(fèi)定價(jià)多采用政府指導(dǎo)價(jià)模式,即按不同的地區(qū)、不同的停車場(chǎng)類型制定不同的停車費(fèi)最高限價(jià),實(shí)際運(yùn)營(yíng)中只可下浮不可上浮。這導(dǎo)致我國(guó)各大城市的停車收費(fèi)水平嚴(yán)重滯后,與發(fā)達(dá)國(guó)家的城市相比有很大差距。從上文相關(guān)政策可以看到,發(fā)改委已明確自2016年1月1日起取消對(duì)停車場(chǎng)收費(fèi)的定價(jià),但真正實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍的市場(chǎng)化定價(jià)還需一個(gè)過程。2、停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易受限目前停車場(chǎng)仍多被定位為配套設(shè)施,產(chǎn)權(quán)不清晰,過戶困難,嚴(yán)重影響了此類資產(chǎn)的交易活躍程度及投資熱情。目前僅有少量城市如北京、天津、XX等可以進(jìn)行停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易,大部分城市都尚未放開,所以很多停車場(chǎng)的項(xiàng)目只能采用長(zhǎng)期租賃的方式進(jìn)行操作?！捕袊?guó)停車場(chǎng)建設(shè)行業(yè)企業(yè)分析一、中國(guó)主要停車場(chǎng)建設(shè)管理企業(yè)分析1、華潤(rùn)停車場(chǎng)控股有限公司〔1合作方式華潤(rùn)停車場(chǎng)希望與央企加強(qiáng)合作,停車場(chǎng)業(yè)務(wù)的主要合作方式如下：合作方式操作簡(jiǎn)述合作意義收購?fù)＼噲?chǎng)資產(chǎn)按照權(quán)益折現(xiàn)法評(píng)估作價(jià),收購各央企旗下現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的配建停車場(chǎng)資產(chǎn)。此方式有利于實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)的資本化。收購?fù)＼噲?chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)若停車場(chǎng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存在障礙,可考慮收購商業(yè)物業(yè)配套停車場(chǎng)30年〔及以上的經(jīng)營(yíng)權(quán),經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)價(jià)可以一次性支付〔或按年度支付。此方式可在資產(chǎn)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下,盤活存量資產(chǎn),為合作伙伴提供資金支持。項(xiàng)目股權(quán)投資合作對(duì)于央企未來投資開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,華潤(rùn)停車場(chǎng)將以股權(quán)〔≤30%投資的方式參與項(xiàng)目合作,利潤(rùn)分配上,華潤(rùn)停車場(chǎng)獲取停車場(chǎng)物業(yè)及部分現(xiàn)金。此方式下,可為合作伙伴提供持續(xù)的資金支持,雙方可共同鎖定更多的優(yōu)質(zhì)資源?！?企業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)華潤(rùn)停車場(chǎng)控股有限公司為華潤(rùn)〔集團(tuán)有限公司下屬公司,在資金、房地產(chǎn)、建筑原材料〔水泥等和銷售渠道方面擁有雄厚的實(shí)力,對(duì)市場(chǎng)先機(jī)的把握處于業(yè)界領(lǐng)先位置劣勢(shì)公司停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目投資基本為內(nèi)部停車場(chǎng),而內(nèi)部停車場(chǎng)往往與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理公司或是房產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)聯(lián),且現(xiàn)實(shí)中停車場(chǎng)管理和維護(hù)存在一定的難度和問題,可謂"燙手山芋",對(duì)于擅長(zhǎng)開發(fā)大宗產(chǎn)品行業(yè)的華潤(rùn)公司來說需要接受新的嘗試。2、上海市中停車管理服務(wù)有限公司公司以全新的停車管理理念和管理方式,以先進(jìn)的技術(shù)集成,以"管理于車輛,服務(wù)于車主,增值于停車場(chǎng)"的服務(wù)宗旨和誠(chéng)實(shí)守信的服務(wù)承諾,不斷地贏得諸多合作伙伴的信賴,使業(yè)務(wù)規(guī)模得以發(fā)展壯大,公司的停車管理服務(wù)業(yè)務(wù)逐漸向類型多樣化和服務(wù)品牌化發(fā)展。主營(yíng)業(yè)務(wù)見下表：類型具體業(yè)務(wù)停車管理服務(wù)上海第一家集停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)、停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理、停車場(chǎng)智能設(shè)備配套于一體的專業(yè)化停車管理服務(wù)、交通設(shè)施和停車場(chǎng)〔庫工程建設(shè)公司,立志打造中國(guó)一流的停車服務(wù)企業(yè)。交通設(shè)施、設(shè)備立桿的頂燈、?？烤€路標(biāo)牌、線路展示箱體、立柱、基座,候車亭的頂燈、頂棚、支柱立柱、燈箱、座椅、LED顯示屏、視頻播放設(shè)備等。停車場(chǎng)工程停車場(chǎng)的工程施工。停車場(chǎng)設(shè)施、設(shè)備道閘、折疊門、車輛檢測(cè)器、自動(dòng)出票機(jī)/出卡機(jī)、LED顯示屏等。停車位出租各個(gè)停車位的出租業(yè)務(wù)上海停車網(wǎng)經(jīng)營(yíng)上海停車網(wǎng)。日立減速電機(jī)產(chǎn)品日立減速電機(jī)產(chǎn)品。公交候車亭媒體廣告經(jīng)營(yíng)公交候車亭媒體廣告經(jīng)營(yíng)等。二、中國(guó)重點(diǎn)停車場(chǎng)設(shè)備廠商分析XX市捷順科技實(shí)業(yè)股份有限公司1、企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱201420152016營(yíng)業(yè)收入〔萬元54862.3265103.2778,387.55營(yíng)業(yè)利潤(rùn)〔萬元11345.6815490.618,801.24利潤(rùn)總額〔萬元11559.2216785.4921,411.63凈利潤(rùn)〔萬元9963.4814429.5118,212.302、企業(yè)盈利能力分析公司整體毛利率較高,資產(chǎn)回報(bào)水平一般,綜合來說,公司盈利水平較好。指標(biāo)名稱201420152016毛利率〔%53.3257.1454.77凈資產(chǎn)收益率〔%13.1216.2716.32總資產(chǎn)報(bào)酬率〔%9.4913.119.82三項(xiàng)費(fèi)用增長(zhǎng)率〔%13.1022.8910.09銷售凈利率〔%17.8622.2423.373、企業(yè)償債能力分析近年來,公司資產(chǎn)負(fù)債率有逐年上升趨勢(shì),公司資產(chǎn)負(fù)債率偏低,長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)。指標(biāo)名稱201420152016資產(chǎn)負(fù)債率〔%26.2522.3014.82流動(dòng)比率〔%3.883.316.85速凍比例〔%3.422.843.724、企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)向〔12016年11月,捷順科技與金地物業(yè)、螞蟻金服三強(qiáng)聯(lián)合共同打造出金海灣智慧社區(qū)樣板,成為螞蟻金服物業(yè)行業(yè)首家智慧社區(qū)?！?2016年11月15日,以"引領(lǐng)智慧生態(tài),共享社區(qū)價(jià)值"為主題的碧桂園安心家智慧社區(qū)3.0發(fā)布會(huì)在XXXX舉行。捷順科技聯(lián)合碧桂園騰安機(jī)電為安心家智慧社區(qū)3.0提供了軟硬件技術(shù)支撐,同時(shí)作為碧桂園騰安機(jī)電的重要合作伙伴受邀出席發(fā)布會(huì)。三、重點(diǎn)企業(yè)分析北京陽光海天停車管理有限公司中國(guó)停車資產(chǎn)管理領(lǐng)航者,業(yè)務(wù)涵蓋停車金融服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)、商業(yè)平臺(tái)開發(fā)、停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、智慧停車等領(lǐng)域,致力于提供完善的停車資產(chǎn)管理整體解決方案。1、業(yè)務(wù)內(nèi)容〔1標(biāo)的選擇A、醫(yī)院和機(jī)場(chǎng)、火車站、高鐵站等交通樞紐。考量點(diǎn)：這是最好的資源,但這些都處于比較封閉的系統(tǒng),很難拿到,民營(yíng)企業(yè)更難。其中醫(yī)院是最封閉的,但車流量極大,收入十分可觀。B、路側(cè)資源考量點(diǎn)：路側(cè)停車也是比較優(yōu)質(zhì)的資源,而且體量大,每個(gè)城市都有幾萬或幾十萬的停車位,業(yè)主方也只有一個(gè),就是政府。因此這部分需要與地方政府平臺(tái)公司合作。C、寫字樓和商場(chǎng)考量點(diǎn)：這類停車資產(chǎn)相對(duì)比較分散,需要積沙成丘。D、新建停車場(chǎng)考量點(diǎn)：未來新建停車場(chǎng)的機(jī)會(huì)非常大,甚至有望在政策推動(dòng)下催生出"停車地產(chǎn)"的新機(jī)會(huì)。而且停車地產(chǎn)的收入不止是停車收入,也可以開發(fā)非停車收入,在停車樓上經(jīng)營(yíng)一些小商業(yè),有非常大的想象空間?！?資產(chǎn)甄別需要對(duì)標(biāo)的停車場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)研。主要包括ECA調(diào)研、車流調(diào)研、增收調(diào)研三個(gè)方面。A、ECA調(diào)研包括項(xiàng)目主體基本數(shù)據(jù)信息調(diào)研及項(xiàng)目周邊300米商圈調(diào)研,主要考察項(xiàng)目主體外觀、建筑面積、用戶數(shù)量等基本信息及周邊停車場(chǎng)數(shù)量及停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。B、車流調(diào)研對(duì)于單個(gè)的停車場(chǎng)則要進(jìn)行車流調(diào)研,如果使用智能停車軟件會(huì)節(jié)省很多工作,否則就只能人工作業(yè),在停車場(chǎng)反復(fù)核查,確認(rèn)車牌號(hào)、對(duì)應(yīng)的停留時(shí)間等信息。C、增收調(diào)研主要是對(duì)停車場(chǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部停車特征進(jìn)行分析,尋找可開拓資源,整合收入提升與成本控制方案?！?獲取資產(chǎn)主要有三種方式,一是產(chǎn)權(quán)的直接購買；二是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃；三是通過BOT或PPP的方式獲取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。A、產(chǎn)權(quán)收購產(chǎn)權(quán)收購的一般流程如下圖所示,首先要確定收購意向,進(jìn)行盡職調(diào)查,確定交易文件,解決一些先決條件。因?yàn)橐话阃＼噲?chǎng)的產(chǎn)權(quán)問題比較復(fù)雜,所以還需要完成一些政府程序。B、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃這種模式需要一次性支付5年或者10年的租賃,其實(shí)就是長(zhǎng)期承包的模式,這也是目前應(yīng)用比較廣泛的方式。C、停車金融前面兩種模式獲取資產(chǎn)都比較慢,資產(chǎn)方希望能夠找到可以快速復(fù)制的商業(yè)模式。停車金融是一個(gè)很好的選擇。舉例而言,陽光海天和業(yè)主方簽訂《停車場(chǎng)租賃協(xié)議》,獲取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán),為業(yè)主方及資金方提供停車場(chǎng)增值收益的分成,資金方則將資金以抵押借款的方式交付給業(yè)主方,并按照10%的固定年利率收取利息。陽光海天要提供運(yùn)營(yíng)保底,保證停車場(chǎng)每年收費(fèi)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn),否則要以自有資金補(bǔ)足。而且在這種模式中,業(yè)主方和資金方并沒有完全放棄未來停車場(chǎng)增值的收益,無論是未來停車費(fèi)價(jià)格上漲,還是通過運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的增收,有40%要分配給他們。這種模式實(shí)現(xiàn)了資金方和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方的完美結(jié)合,但陽光海天要承擔(dān)一些運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),不過對(duì)于專業(yè)的停車資產(chǎn)管理公司來說,這些風(fēng)險(xiǎn)基本可控。D、BOTBOT可采用N+X的方式,N是指成本回收期,也即經(jīng)營(yíng)方累計(jì)獲得經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)覆蓋建設(shè)運(yùn)營(yíng)投入所需要的時(shí)間,X是利潤(rùn)分成期,指經(jīng)營(yíng)方收回成本后,再與業(yè)主方進(jìn)行為期X年的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成。一般多采用固定或非固定比例分成方式,也有的采用"收入的固定百分比+GOP的固定百分比"進(jìn)行分成。E、PPP從項(xiàng)目屬性、政策導(dǎo)向等全面考量,停車項(xiàng)目是理想的PPP項(xiàng)目類型之一。但考慮到PPP的回報(bào)率不高,民營(yíng)企業(yè)需15年--20年才能收回成本,目前陽光海天主要為大型央企提供一些咨詢服務(wù),進(jìn)行停車規(guī)劃或參與智慧停車平臺(tái)的搭建?！?停車資產(chǎn)管理工具及方法A、停車資產(chǎn)管理工具舉例這里以陽光海天的兄弟公司--北京停簡(jiǎn)單信息技術(shù)有限公司〔簡(jiǎn)稱為"停簡(jiǎn)單"為例,"停簡(jiǎn)單"app可以記錄每輛車在停車場(chǎng)停留的時(shí)候及交費(fèi)情況并將數(shù)據(jù)儲(chǔ)存在云端,實(shí)行云端計(jì)費(fèi)。對(duì)應(yīng)到每輛車的車牌號(hào),可以進(jìn)行追查。有效地避免了停車費(fèi)的"跑冒滴漏"。另外一個(gè)工具是遠(yuǎn)程控制中心。目前陽光海天在全國(guó)有幾千人,每個(gè)停車場(chǎng)平均下來有30個(gè)人。而通過遠(yuǎn)程控制中心則可以逐步將30個(gè)人減到3個(gè)人,甚至實(shí)現(xiàn)無人值守。不僅可以避免智能停車設(shè)備被被停車場(chǎng)管理人員人為破壞題,而且按照每人每年8萬元的人力成本,可以節(jié)省240萬元的費(fèi)用。B、停車資產(chǎn)管理方法：數(shù)據(jù)化、模型化、模式化數(shù)據(jù)化是指要獲取停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)以判斷其未來的收費(fèi)情況并對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)。比如以往要長(zhǎng)期租賃一個(gè)停車場(chǎng),交易對(duì)手提供的數(shù)據(jù)一般都會(huì)經(jīng)過加工,并不可信,需花費(fèi)大量人力攜帶記錄軟件去停車場(chǎng)分時(shí)數(shù)車,記錄車牌及每輛者停留時(shí)間和收費(fèi)情況?，F(xiàn)在通過"停簡(jiǎn)單",依靠線上監(jiān)測(cè),可以隨時(shí)調(diào)取相關(guān)數(shù)據(jù)。模型化則是在數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析,將決策依據(jù)模型化。比如未來停車場(chǎng)要提價(jià),拍腦可以基于歷史數(shù)據(jù)分析設(shè)計(jì)一個(gè)模型,再根據(jù)客流量、周邊的價(jià)格因素等指標(biāo)確定一個(gè)合理的價(jià)格。而模式化則是通過資產(chǎn)管理工具進(jìn)行停車收入和非停車收入的再開發(fā)。停車收入還有很大的挖掘空間,現(xiàn)在有兩種模式可以考慮。Ⅰ分時(shí)定價(jià)在國(guó)外,分時(shí)定價(jià)很常見。國(guó)內(nèi)此前因?yàn)槎▋r(jià)沒有放開,所以極少采用。根據(jù)此前的測(cè)算,分時(shí)定價(jià)可以顯著增加收入。因?yàn)橥ǔＧ闆r下停車場(chǎng)不是第一目的地,客戶在高峰時(shí)段或繁忙時(shí)段對(duì)價(jià)格并不敏感。Ⅱ超售及車位共享根據(jù)行業(yè)慣例,100個(gè)車位可以提供給120個(gè)用戶。經(jīng)過停簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及分析,基于限號(hào)、區(qū)域等特征,北京地區(qū)比例可高達(dá)1:2,甚至1：2.5,這樣在定價(jià)時(shí)可以把月租價(jià)格降低20%,但由于車位運(yùn)用效率提高,對(duì)業(yè)主方的增收或許不止20%。如金融街區(qū)域都是金融人士,出差較多,就以超售的方式提高資產(chǎn)的運(yùn)用效率。再如陽光海天曾對(duì)北京二環(huán)內(nèi)的一個(gè)酒店的停車場(chǎng),推出"夜間流量包"?；诙h(huán)內(nèi)居民停車緊張,將酒店夜間的車位銷售給周邊的居民,每個(gè)月為酒店增加了2萬元的收入。此外,由于停車場(chǎng)還是很好的流量入口,可嵌入生活場(chǎng)景,進(jìn)行商業(yè)平臺(tái)開發(fā),形成非停車收入。如提供洗車、洗車美容、維修保養(yǎng)、保險(xiǎn)等后汽車服務(wù),或倉儲(chǔ)、寵物寄存、代客汽車等人性化服務(wù),甚至可以進(jìn)行二手車交易。例如,基于每輛車后期服務(wù)需求大概在8000元-10000元/年,陽光海天創(chuàng)建子公司"e車生活"〔洗車-汽車美容-維修保養(yǎng)-保險(xiǎn),該公司目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)幾千萬銷售收入。〔5資產(chǎn)管理價(jià)值模型："增收"+"控支"在運(yùn)營(yíng)管理及資產(chǎn)管理兩端摸索出的管理經(jīng)驗(yàn)為陽光海天提供了優(yōu)化停車資產(chǎn)價(jià)值模型的基礎(chǔ)。傳統(tǒng)停車場(chǎng)的收入曲線和成本曲線都基本是水平的,利潤(rùn)空間有限。但陽光海天一方面通過差異化的定制產(chǎn)品、多樣化的營(yíng)銷渠道及商業(yè)平臺(tái)的開發(fā)顯著地增加了收入,另一方面通過專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)分區(qū)管理和智能化工具節(jié)約了大量的成本,比如此前通過遠(yuǎn)程控制中心將工作人員由30人變成3人,可能成本就會(huì)降低200萬,按照每人每年8萬元的人力成本,可以給停車場(chǎng)增加20%左右的利潤(rùn)。案例解析：酒店原來的平均收入大概是13.5萬/月,經(jīng)過資產(chǎn)管理之后,每月平均收入達(dá)到35.7萬,其中有17.28萬來自收費(fèi)價(jià)格的上漲,停車場(chǎng)原來白天停車是6元1小時(shí),夜間停車是2小時(shí)1元,現(xiàn)在統(tǒng)一定價(jià)為8元/小時(shí)。其他增收手段還包括汽車美容、停車場(chǎng)廣告、夜間停車產(chǎn)品包?？刂浦С龇矫鎰t通過節(jié)能改造、智能化手段、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)、規(guī)?；芾碛行Ы档土顺杀尽？傊?資產(chǎn)管理的目的是把停車場(chǎng)的利潤(rùn)做厚,然后一部分可以分給金融機(jī)構(gòu),增厚它們的投資收益,另外一部分可以分給業(yè)主方,促進(jìn)產(chǎn)權(quán)購買協(xié)議的達(dá)成。最終實(shí)現(xiàn)投資方、運(yùn)營(yíng)方、業(yè)主方的共贏。ETCP：北京悅暢科技有限公司——全國(guó)最大的互聯(lián)網(wǎng)停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商。作為國(guó)內(nèi)智慧停車的創(chuàng)始企業(yè),ETCP自20XX起便在行業(yè)內(nèi)正式發(fā)力。目前合作停車場(chǎng)超過3000家,簽約停車場(chǎng)超過5000家,覆蓋大型商業(yè)綜合體、寫字樓、中高端社區(qū)、大型公共交通樞紐、機(jī)場(chǎng)等停車高發(fā)區(qū)域。目前公司估值83個(gè)億,為國(guó)內(nèi)停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商中估值最高,規(guī)模最大的獨(dú)角獸。〔1公司發(fā)展創(chuàng)始人將ETCP的發(fā)展劃分了3個(gè)發(fā)展階段,第一階段與合作伙伴做平臺(tái)聯(lián)盟,先提供基礎(chǔ)服務(wù),第二階段會(huì)發(fā)展自營(yíng)+加盟模式,進(jìn)軍汽車后市場(chǎng),第三階段會(huì)在全局的基礎(chǔ)上打通共享經(jīng)濟(jì)。目前是ETCP的第一階段階段,即提供平臺(tái)的基礎(chǔ)服務(wù),通過與線下停車場(chǎng)以及租賃平臺(tái)的合作,收集用戶數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)導(dǎo)流。公司的發(fā)展主要經(jīng)歷以下環(huán)節(jié)：A、實(shí)施三免服務(wù)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)一套傳統(tǒng)停車取卡收費(fèi)系統(tǒng)要讓停車場(chǎng)管理方通常花費(fèi)10萬到20萬,甚至更高成本去采購,盡管價(jià)格不菲,但售后服務(wù)經(jīng)常跟不上,無法滿足停車場(chǎng)日益增長(zhǎng)的管理需,而E