《房地產(chǎn)估價》實訓(xùn)指導(dǎo)書

PAGE/r/nPAGE/r/n66/r/n《房地產(chǎn)估價》實訓(xùn)指導(dǎo)書/r/n實訓(xùn)/r/n一、/r/n房地產(chǎn)描述/r/n一、/r/n實訓(xùn)/r/n目的：/r/n了解估價對象的實體、區(qū)位和權(quán)利性質(zhì)狀況，估價對象說明在房地產(chǎn)估價報告中的重要位置，并掌握描述房地產(chǎn)估價對象的方法。/r/n二、/r/n實訓(xùn)/r/n要求/r/n：/r/n估價對象概況；/r/n影響地價的因素說明/r/n。/r/n要求學(xué)生能夠以/r/n××/r/n估價報告為模板，初步掌握房地產(chǎn)描述的方法。/r/n三、/r/n實訓(xùn)/r/n內(nèi)容/r/n：/r/n估價對象概況/r/n1.土地登記狀況/r/n1.1待估宗地的歷史沿革：根據(jù)委托方提供的待估宗地國有土地使用權(quán)出讓合同，江蘇方正房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以出讓方式取得待估宗地國有出讓土地使用權(quán)，其中住宅用地面積為/r/n1904.66m/r/n2/r/n，出讓終止日期為/r/n2072年7月23日/r/n，辦公用地用地面積為/r/n2675.24m/r/n2/r/n，出讓終止日期為/r/n1.2宗地位置：南京市白下區(qū)瑞金路街道龍蟠中路。/r/n1.3宗地用途：土地登記用途為辦公、住宅用地，規(guī)劃用途為辦公、住宅用地，評估設(shè)定用途為辦公、住宅用地。/r/n1.4宗地四至：東至：龍蟠中路；南至地號/r/n03-006-001/r/n-019-1宗地；西至河道保護(hù)用地；北至地號03-006-001-019-1宗地。/r/n1.5宗地面積：土地登記總面積為/r/n4,579.9m/r/n2/r/n，其中住宅用地面積為/r/n1904.66m/r/n2/r/n，/r/n

/r/n辦公用地用地面積為/r/n2675.24m/r/n2/r/n1.6宗地土地級別：待估宗地地處南京市市區(qū)三級地土地定級估價范圍內(nèi)。/r/n1./r/n7宗地權(quán)屬狀況及權(quán)屬變更：在估價期日二/r/n○○/r/n二年十月二十一日，待估宗地權(quán)屬性質(zhì)為國有出讓土地使用權(quán)，土地登記使用者為江蘇方正房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。/r/n1/r/n./r/n8土地登記證書號：012412739。/r/n1.9國有土地使用證編號：寧白國用（2002）字第08859號。/r/n1.10登記時間：/r/n2002年10月10日/r/n。/r/n1.11地籍圖號：45.75-93.25。/r/n1.12地籍號：/r/n03-006-001/r/n-019-2。/r/n2.土地權(quán)利狀況/r/n2/r/n.1/r/n土地所有權(quán)：在估價期日二/r/n○○/r/n二年十月二十一日，待估宗地所有權(quán)屬國家所有。/r/n2/r/n.2/r/n土地使用權(quán)：/r/n2002年10月10日/r/n，江蘇方正房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司領(lǐng)取了待估宗地國有土地使用證，國有土地使用證編號為寧白國用（2002）字第08859號。其中住宅用地面積為/r/n1904.66m/r/n2/r/n，出讓終止日期為/r/n2072年7月23日/r/n，/r/n

/r/n辦公用地用地面積為/r/n2675.24m/r/n2/r/n，出讓終止日期為/r/n2052年7月23日/r/n，在估價期日二/r/n○○/r/n二年十月二十一日，辦公用地用地剩余使用年期為49.76年、住宅用地剩余使用年期為69.76年。江蘇方正房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司擬將待估宗地國有出讓土地使用權(quán)向銀行進(jìn)行抵押，故本次評估設(shè)定待估宗地土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓土地使用權(quán)，其中面積為/r/n2675.24/r/nm/r/n2/r/n.3/r/n土地他項權(quán)利：在估價期日二/r/n○○/r/n二年十月二十一日，待估宗地未進(jìn)行出租、作價入股等，且未設(shè)定其他他項權(quán)利。/r/n3.土地利用狀況/r/n3.1土地利用現(xiàn)狀/r/n待估宗地內(nèi)正在進(jìn)行基礎(chǔ)工程建設(shè)，根據(jù)南京市發(fā)展計劃委員會、南京市建設(shè)委員會文件（寧計投資字[2002]707號、寧建房字[2002]676號）及寧國土資讓合[2002]第92號，經(jīng)土地估價師現(xiàn)場查驗，待估宗地規(guī)劃用途為辦公、住宅用地，與登記用途一致；宗地內(nèi)正在進(jìn)行基礎(chǔ)工程建設(shè)，根據(jù)委托方提供的情況，經(jīng)南京市規(guī)劃局審核的待估宗地規(guī)劃設(shè)計方案，待估宗地內(nèi)擬建高層建筑2棟，其中26層辦公樓1棟，辦公用地用房建筑面積為/r/n23052/r/nm/r/n2/r/n;19層住宅樓1棟，地上建筑面積為/r/n16412/r/nm/r/n2/r/n，地下部分建筑面積為/r/n8970/r/nm/r/n2/r/n，總建筑面積為/r/n25312/r/nm/r/n2/r/n，其中1-3層為配套商業(yè)用房/r/n，/r/n商業(yè)用房建筑面積為/r/n3785/r/nm/r/n2/r/n。項目用地面積為/r/n5604.8/r/nm/r/n/r/n.3.2土地利用變遷/r/n待估宗地內(nèi)原為居民區(qū)，現(xiàn)擬重新進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。/r/n2/r/n、/r/n影響地價的因素說明/r/n1.一般因素/r/n1.1地理位置/r/n南京市是江蘇省省會，地處長江下游，江蘇省西南部，北緯31/r/n°/r/n14/r/n′/r/n～32/r/n°/r/n27/r/n′/r/n，東經(jīng)118/r/n°/r/n22/r/n′/r/n～119/r/n°/r/n14/r/n′/r/n。東與揚州、鎮(zhèn)江、常州市相連，南接安徽省宣州市，西與安徽省滁州、馬鞍山、蕪湖市接壤，北臨安徽省滁州市?，F(xiàn)轄玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、下關(guān)6城區(qū)、雨花臺、棲霞、浦口、大廠、江寧5郊區(qū)和江浦、六合、溧水、高淳4郊縣，面積6，/r/n515km/r/n2/r/n，人口520萬，其中市區(qū)面積/r/n975.76km/r/n2/r/n，人口269.33萬。/r/n南京地處我國經(jīng)濟(jì)核心區(qū)/r/n—/r/n長江三角洲西部，又處于長江沿江經(jīng)濟(jì)帶東部，地當(dāng)我國生產(chǎn)力布局長江和沿海地帶/r/n“/r/nT/r/n”/r/n型產(chǎn)業(yè)密集帶的結(jié)合部，緊鄰我國最大的經(jīng)濟(jì)、金融中心和亞太地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心/r/n—/r/n上海，北連江淮，南接皖浙，東近大海，西達(dá)長江中、上游，經(jīng)濟(jì)地理位置十分優(yōu)越。/r/n1.2自然環(huán)境/r/n南京市地處寧鎮(zhèn)揚丘陵地區(qū)，境內(nèi)多低山丘陵，平原主要分布于長江、秦淮河、滁河沿岸和石臼湖、固城湖之間。屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，冬季寒冷干燥，夏季炎熱多雨，季節(jié)分明。年平均氣溫/r/n15.3/r/n℃/r/n，年平均降水量/r/n1/r/n1.3交通條件/r/n南京市瀕江近海，是我國華東地區(qū)重要的交通樞紐。鐵路、公路、水運、航空、管道五種運輸方式構(gòu)成全方位、立體化、大運量的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。南京港是全國內(nèi)河第一大港；津浦、滬寧、寧銅3條鐵路干線交匯于此，成為連接華中、華東、華北的重要鐵路樞紐；南京是104、205、312、328四條國道、九條省道的交匯點和魯寧輸油管道的終端；南京祿口國際機(jī)場已建成啟用，有30多條航線通往國內(nèi)各主要城市；繞城公路、寧連、寧通一級公路、滬寧高速公路和寧馬高速公路均已建成通車，南京市目前已成為長江中下游地區(qū)的重要交通樞紐，交通條件十分優(yōu)越。/r/n1.4城市性質(zhì)/r/n南京市是著名古都、江蘇省省會、長江下游重要的中心城市。南京市為我國六大古都之一，是國家級歷史文化名城；作為江蘇省省會，是全省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心；作為長江流域四大中心城市之一和長江三角洲西部樞紐城市，是南京都市圈的核心城市。目前南京已發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、融古都風(fēng)貌與現(xiàn)代文明于一體的江濱城市。/r/n1.5城市建設(shè)與土地利用狀況/r/n按照《南京市城市總體規(guī)劃》，城市化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，功能分區(qū)逐步明確，主城區(qū)以內(nèi)涵發(fā)展為主，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化金融、貿(mào)易、信息中心職能；外圍城鎮(zhèn)重點發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，加速基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。/r/n主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界，分為五個片區(qū)：以第三產(chǎn)業(yè)為主體的中片；以河西生活居住區(qū)為主體的西片；以中央門外工業(yè)區(qū)為主體的北片；以鐘山風(fēng)景區(qū)為主體的東片；以紀(jì)念風(fēng)景區(qū)、對外交通設(shè)施為主體的南片。/r/n1.6城市經(jīng)濟(jì)狀況/r/n南京市經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主。商服業(yè)歷史悠久，擁有眾多的名店、名品。商服業(yè)企業(yè)集中分布于市區(qū)中心地帶，繁華程度較高。發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的基本思路是/r/n“/r/n充分發(fā)揮科技優(yōu)勢，強(qiáng)化企業(yè)素質(zhì)和效益，重點扶持支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)整改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加快培育戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，逐步建立以高技術(shù)含量和集約、規(guī)模經(jīng)營為特征的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系/r/n”/r/n。牢固確立計算機(jī)及通信設(shè)備、家用電器、汽車摩托車、石油及精細(xì)化工、建筑及建材五大支柱產(chǎn)業(yè)在第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，規(guī)模經(jīng)濟(jì)不斷狀大，集團(tuán)企業(yè)日益增多。/r/n/r/n1.7/r/n城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況/r/n南京市區(qū)現(xiàn)有水廠7座，日供水量177萬噸。南京電網(wǎng)系華東電網(wǎng)的樞紐之一，有七回220/r/nkv/r/n線路與華東電網(wǎng)相連。主城以220/r/nkv/r/n變電站為電源站，110/r/nkv/r/n高壓輸電線為主要網(wǎng)絡(luò)形成單環(huán)網(wǎng)供電。南京電網(wǎng)目前有/r/n38.5/r/n萬/r/nkw/r/n（南京熱電廠）和10/r/n.5/r/n萬/r/nkw/r/n（下關(guān)電廠）電廠各1座，日供電量超過2000/r/nkwh/r/n。南京目前的煤氣氣源來自南郊的梅山冶金公司焦化廠、南京第二鋼鐵廠和城北的南京煤制氣廠，在城東玄武湖和城西南南湖各有1座儲氣柜，規(guī)模均為11/r/n.5/r/n萬m/r/n2/r/n。南京液化氣氣源，主要由金陵石化公司和揚子石化公司供應(yīng)。居民燃料氣化率超過90%。南京人均供水、用電量和氣化率均居全國大城市前列?？傊暇┦袇^(qū)基礎(chǔ)設(shè)施趨于完善。/r/n1.8土地市場狀況/r/n近年來，南京市隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施條件的不斷改善和土地使用制度改革的不斷深入，市區(qū)內(nèi)的土地交易日益活躍，土地市場逐步規(guī)范。/r/n/r/n1.9產(chǎn)業(yè)、稅收政策/r/n1999年1月1日/r/n修訂后的《中華人民共和國土地管理法》實施，使新征城市建設(shè)用地的補償費用有了較大提高，這無疑對城市存量土地的價格上升有較大的影響。房改房上市交易，貨幣分房制度的實行，住房貸款的改革以及南京市貨幣拆遷政策的出臺，刺激了南京市地產(chǎn)市場，促進(jìn)了地價的上揚。/r/n1/r/n.10/r/n區(qū)劃調(diào)整/r/n二/r/n○○○/r/n年十二月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，江寧縣撤縣改區(qū)，將江寧區(qū)并入南京市主城區(qū)。南京市/r/n“/r/n東進(jìn)南移/r/n”/r/n的發(fā)展戰(zhàn)略以及區(qū)劃調(diào)整，給江寧區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)帶來了新的機(jī)遇，南京原主城區(qū)市民及外來私營業(yè)主紛紛到江寧區(qū)置業(yè)安家。江寧區(qū)的房地產(chǎn)價格近期內(nèi)大幅度上揚，致使該地區(qū)地價上升較快。/r/n綜上所述，近年來，南京市市區(qū)地價有一定幅度的上升。/r/n2.區(qū)域因素/r/n2.1/r/n區(qū)域位置/r/n待估宗地所在區(qū)域位于南京主城區(qū)東部，距南京市市區(qū)中心新街口商服中心直線距離約/r/n2.0km/r/n，道路交通距離約/r/n2.5km/r/n，根據(jù)原南京市國土管理局公布的南京市市區(qū)級別圖，待估宗地地處南京市市區(qū)三級地土地定級估價范圍內(nèi)。/r/n2.2/r/n商服繁華程度/r/n待估宗地所在區(qū)域有龍蟠中路商業(yè)路線分布。商服網(wǎng)點主要沿解放路兩側(cè)分布，/r/n以/r/n餐館、日常服務(wù)業(yè)/r/n為主，主要經(jīng)營百貨、服裝/r/n、餐飲、酒店、娛樂/r/n等，商服網(wǎng)點經(jīng)營規(guī)模/r/n較/r/n大/r/n，該區(qū)段內(nèi)較大的商業(yè)用地網(wǎng)點有上海大酒店、中國人壽保險公司、中國人民保險公司、南京工商銀行等/r/n。區(qū)/r/n段/r/n內(nèi)客流類型/r/n兼有/r/n本地/r/n與外地/r/n顧客，客流量/r/n一般/r/n，以/r/n中/r/n高檔消費為主。/r/n2.3社會因素/r/n2./r/n3/r/n待估宗地所在區(qū)域面積約為/r/n1/r/n./r/n5/r/nm/r/n2/r/n2./r/n3/r/n待估宗地所在區(qū)域內(nèi)居民職業(yè)類別主要為普通居民、工廠職工，受教育程度一般，收入水平一般。/r/n2.4交通條件/r/n2./r/n4/r/n待估宗地所在區(qū)域道路體系為格網(wǎng)狀，區(qū)域內(nèi)的道路類型以生活型為主，道路等級以主干道為主，有混合型主干道龍蟠中路、中山東路/r/n，/r/n生活型干道瑞金路、常府街。其中，主干道龍蟠中路道路紅線寬度為/r/n40/r/nm/r/n，路面為瀝青，路面保養(yǎng)維修好，道路質(zhì)量優(yōu)；主干道中山東路道路紅線寬度為/r/n40/r/nm/r/n，路面為瀝青，路面保養(yǎng)維修好，道路質(zhì)量優(yōu);主干道瑞金路道路紅線寬度達(dá)/r/n26/r/nm/r/n2./r/n4/r/n待估宗地所在區(qū)域內(nèi)/r/n龍蟠中路/r/n沿線有/r/n40路、47路、55路、60路、808路、88路、46路/r/n等/r/n7條/r/n公交線路經(jīng)過，/r/n中山東路/r/n沿線有/r/n5路、29路、51路、801路、805路、9路、91路、65路、/r/ny1/r/n路、/r/ny2/r/n路/r/n等10/r/n條/r/n公交線路經(jīng)過，/r/n瑞金路、常府街/r/n沿線有/r/n27路、87路、306路、25路、52路、7路、89路、90路、37路、306路、807路/r/n等10/r/n條/r/n公交線路經(jīng)過，在區(qū)域內(nèi)/r/n常府街、瑞金路/r/n等/r/n多個/r/n公交站點，公交狀況/r/n優(yōu)/r/n。/r/n2.5基礎(chǔ)設(shè)施條件/r/n2./r/n5/r/n待估宗地所在區(qū)域由城南自來水廠供水；主要道路兩側(cè)主供水管徑/r/n10/r/n00mm/r/n，壓力高；供水保證率/r/n99%/r/n2./r/n5/r/n.2/r/n待估宗地所在區(qū)域由城南供電局雙回路供電；骨干輸電線路110/r/nkv/r/n；供電保證率/r/n99%/r/n以上；供電條件優(yōu)。/r/n2./r/n5/r/n待估宗地所在區(qū)域排水體制為雨污分流制；主要道路兩側(cè)主排水管徑/r/n1000mm/r/n；雨水直接排入市政排水管網(wǎng)，污水排入市政污水管網(wǎng)；排水設(shè)施完善，排水通暢；排水條件優(yōu)。/r/n2./r/n5/r/n待估宗地所在區(qū)域?qū)偈袇^(qū)郵電局服務(wù)范圍；電話交換方式采用程控方式；區(qū)域內(nèi)裝機(jī)容量已滿足生產(chǎn)和生活需要；電訊條件優(yōu)。/r/n2./r/n5/r/n待估宗地所在區(qū)域由南京市煤氣公司供氣，主供氣管徑/r/n500/r/nmm/r/n，壓力高，供氣保證率/r/n99%/r/n2.6公用設(shè)施條件/r/n待估宗地所在區(qū)域有/r/n瑞北一小附屬幼兒園、瑞金北村小學(xué)、瑞金路中學(xué)、中國工商銀行、中國人壽保險公司、瑞金路郵電所等/r/n公用設(shè)施，公用設(shè)施類型/r/n較齊全/r/n，數(shù)量/r/n較多/r/n，分布狀況/r/n較集中，公用設(shè)施條件較優(yōu)/r/n。/r/n2./r/n7行政因素/r/n2./r/n7/r/n南京市政府對待估宗地所在區(qū)域/r/n房地產(chǎn)業(yè)/r/n的發(fā)展/r/n無優(yōu)惠政策。/r/n2./r/n7/r/n根據(jù)《南京市城區(qū)總體規(guī)劃》，待估宗地所在區(qū)域未來土地利用以辦公用地、住宅用地為主。/r/n2./r/n7/r/n.3/r/n待估宗地所在區(qū)域道路無交通管制。/r/n2.8環(huán)境因素/r/n2./r/n8/r/n待估宗地所在區(qū)域建筑式樣/r/n新穎美觀/r/n，建筑式樣先進(jìn)，房屋成新度較高，裝修好，亮化程度較高。/r/n2./r/n8/r/n待估宗地所在區(qū)域基本無水、氣污染，綜合環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。/r/n2./r/n8/r/n待估宗地所在區(qū)域無危險設(shè)施。/r/n2./r/n9區(qū)域土地利用情況/r/n待估宗地所在區(qū)域土地現(xiàn)狀利用以辦公用地、住宅用地為主，區(qū)域土地利用情況較優(yōu)。/r/n3.個別因素/r/n/r/n3.1/r/n位置/r/n待估宗地位于南京市白下區(qū)瑞金路街道龍蟠中路西側(cè)、南側(cè)距瑞金路約/r/n50米/r/n，距南京市市區(qū)中心新街口商服中心直線距離約/r/n2.0km/r/n，道路交通距離約/r/n2.5km/r/n，根據(jù)原南京市國土管理局公布的南京市市區(qū)級別圖，待估宗地地處南京市市區(qū)三級地土地定級估價范圍內(nèi)。/r/n3.2/r/n宗地地形坡度/r/n待估宗地地面平坦，宗地地形優(yōu)。/r/n3.3/r/n宗地地基狀況/r/n待估宗地地基一般，承載力繳大，作為辦公用地、住宅建設(shè)時只需作簡單的地基處理，地基條件一般。/r/n3.4/r/n宗地形狀/r/n待估宗地形狀為規(guī)則的梯形，形狀對待估宗地土地利用有利。/r/n3.5/r/n宗地面積/r/n待估宗地土地登記總面積為/r/n4,579.9m/r/n2/r/n3.6/r/n宗地日照、通風(fēng)、干濕狀況/r/n待估宗地內(nèi)擬建建筑朝向為南，采光好，采光條件優(yōu)；待估宗地平均日照時數(shù)8-9小時/天，通風(fēng)、干濕狀況好。/r/n3.7宗地道路通達(dá)性與臨街狀況/r/n待估宗地東臨生活型主干道龍蟠中路，道路通達(dá)性較好。/r/n3./r/n8規(guī)劃限制/r/n待估宗地規(guī)劃用途為辦公用地、住宅用地，規(guī)劃對土地利用無特殊限制。/r/n3./r/n9宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況/r/n待估宗地內(nèi)正在基礎(chǔ)工程建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到工程前期通路、供水、通下水、供電、通訊及場地平整的基礎(chǔ)設(shè)施。/r/n3./r/n9/r/n待估宗地由城南自來水廠供水；主供水管徑/r/n1/r/n00mm/r/n，壓力高；供水保證率/r/n99%/r/n2./r/n5/r/n.2/r/n待估宗地由城南供電局雙回路供電；供電保證率/r/n99%/r/n以上；供電條件優(yōu)。/r/n2./r/n5/r/n待估宗地排水體制為雨污合流制；主要道路兩側(cè)主排水管徑/r/n6/r/n00mm/r/n2./r/n5/r/n待估宗地屬市區(qū)郵電局服務(wù)范圍；電話交換方式采用程控方式；電訊條件滿足生產(chǎn)和生活需要；電訊條件優(yōu)。/r/n3./r/n10宗地利用狀況/r/n待估宗地內(nèi)規(guī)劃總建筑面積為/r/n48434/r/nm/r/n3./r/n11地上建筑物狀況/r/n待估宗地內(nèi)正在進(jìn)行基礎(chǔ)工程建設(shè)，無建筑物。/r/n3.1/r/n2距商服中心距離/r/n待估宗地距市級商服中心新街口商服中心距離約/r/n600m/r/n。。/r/n3.1/r/n3接近交通設(shè)施程度/r/n3.13.1/r/n距火車站距離：待估宗地距南京火車站距離約/r/n7000/r/nm/r/n3.13.2/r/n距汽車站距離：待估宗地距漢府街長途汽車站距離約/r/n2000/r/nm/r/n3.13.3/r/n距公交站點距離：待估宗地距/r/n龍蟠路/r/n公交站點距離約/r/n3/r/n0m/r/n3.13.4/r/n距碼頭距離：待估宗地距中山碼頭距離約/r/n1240/r/n0m/r/n3.13.5/r/n距高速公路出入口距離：待估宗地距滬寧高速公路/r/n中山門/r/n出入口距離約/r/n28/r/n00m/r/n3.1/r/n4相鄰?fù)恋乩脿顩r：待估宗地相鄰?fù)恋乩靡陨套∮玫貫橹鳌?r/n3.1/r/n5土地權(quán)利狀況與使用年期/r/n江蘇方正房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司擁有待估宗地國有出讓土地使用權(quán)，住宅用地出讓終止日期為/r/n2072年7月23日/r/n，辦公用地用地出讓終止日期為/r/n2052年7月23日/r/n，在估價期日二/r/n○○/r/n二年十月二十一日，辦公用地用地剩余使用年期為49.76年、住宅用地剩余使用年期為69.76年。/r/n四、/r/n實訓(xùn)/r/n成果/r/n：/r/n對于一般因素，要求學(xué)生以自己家鄉(xiāng)為例，描述自己家鄉(xiāng)的一般區(qū)/r/n位；對于區(qū)域因素，要求學(xué)生以學(xué)校為例，對學(xué)校的區(qū)域因素進(jìn)行描述。/r/n一般因素和區(qū)域因素描述形成后，要求學(xué)生以實訓(xùn)報告的形式提交。/r/n

/r/n實訓(xùn)二、市場法/r/n一、實訓(xùn)目的：/r/n通過/r/n實訓(xùn)操作/r/n，掌握/r/n市場法的/r/n基本方法和步驟，深刻理解/r/n市場比較法的/r/n意義/r/n和內(nèi)涵/r/n。/r/n二、實訓(xùn)要求/r/n：/r/n市場比較法是目前房地產(chǎn)估價中最通行的方法，/r/n本次/r/n實訓(xùn)主要是通過/r/n情景模擬，/r/n讓學(xué)生掌握在/r/n各種情況下如何使用市場比較法/r/n。/r/n三、實訓(xùn)內(nèi)容：/r/n附表1/r/n交易實例調(diào)查表/r/n房地產(chǎn)類型/r/n：/r/n名稱/r/n座落/r/n賣方/r/n買方/r/n成交日期/r/n成交價格/r/n付款方式/r/n房地產(chǎn)狀況說明/r/n實物狀況說明/r/n權(quán)益狀況說明/r/n區(qū)位狀況說明/r/n交易情況說明/r/n位置圖/r/n形象圖/r/n調(diào)查人員：/r/n/r/n調(diào)查日期：年月日/r/n

/r/n四、實訓(xùn)成果：/r/n練習(xí)（A）/r/n1、某宗房地產(chǎn)的交易總價款為30萬元，其中首付款為10萬元，余款20萬元于半年后一次付清。假設(shè)月利率為1%，則其在成交日期時一次付清的價格為多少？/r/n2/r/n、/r/n某/r/n宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m/r/n2/r/n，/r/n該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方/r/n繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%/r/n，則成交該宗房地產(chǎn)賣方實際得到的價格是多少，買方實際付出的價格又是多少？/r/n3、已知某地區(qū)某類房地產(chǎn)2003年4月至/r/n10月的價格指數(shù)分別為：/r/n79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。此類房地產(chǎn)中的某宗房地產(chǎn)在2003年6月底的成交價格為1800元/m/r/n2/r/n，請對其進(jìn)行交易日期修正，將其修正到2003年10月底時的價格應(yīng)為多少？/r/n4、某房地產(chǎn)估價事務(wù)所搜集有甲、乙兩種交易實例，甲交易實例的建筑面積為/r/n200/r/nm/r/n2/r/n5、/r/n某房地產(chǎn)估價所擬采用市場法評估某宗房地產(chǎn)價格，從眾多交易實例中選取了甲、乙、丙三宗可比實例，有關(guān)可比實例的資料如下表所示：/r/n項目/r/n可比實例甲/r/n可比實例乙/r/n可比實例丙/r/n建筑面積/r/n1000/r/n1200/r/n9687.6/r/n平方英尺/r/n成交價格/r/n240萬元人民幣/r/n300美元/r/n243/r/n萬元人民幣/r/n成交日期/r/n2001年11月初/r/n2002年8月初/r/n2003年2月初/r/n交易情況/r/n-5%/r/n0%/r/n0%/r/n狀況因素/r/n0%/r/n+2%/r/n+5%/r/n經(jīng)調(diào)查得知：可比實例乙、丙的付款方式均為一次性付清；可比實例甲分期付款：首期付款96萬元，第一年末付72萬元，其間月利率為1%，/r/n第二年末又付款72萬元，其間月利率為1.05%。又知2002年8月初美元與人民幣的市場匯價為1：8.5。該地該類房地產(chǎn)的人民幣價格2001年逐月下降0.8%。2002年內(nèi)逐月上漲1.0%，2003年逐月上漲1.2%。并知/r/n1m/r/n2/r/n=10.764/r/n平方英尺。試根據(jù)上述資料，評估該宗房地產(chǎn)在2003年8月初的正常單價（若需計算平均值時，可采用簡單算術(shù)平均值）/r/n

/r/n6、某房地產(chǎn)估價所為評估某宗寫字樓在/r/n2003年10月31日/r/n的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，其相關(guān)資料如下。/r/n成交價格：可比實例A為5000/r/n元人民幣/m/r/n2/r/n，可比實例B為600美元/m/r/n2/r/n，可比實例C為5500元人民幣/m/r/n2/r/n；成交日期：可比實例A為/r/n2003年1月31日/r/n，可比實例B為/r/n2003年3月31日/r/n，可比實例C為/r/n2003年7月31日/r/n。交易情況：可比實例/r/nA為+2%，可比實例B為+5%，可比實例C為-3%。房地產(chǎn)狀況：可比實例A為-8%，可比實例B為-4%，可比實例C為+6%。上述情況中，正值（負(fù)值）表示可比實例的成交價格高（低）與其正常價格的幅度；上述房地產(chǎn)狀況中，正值（負(fù)值）/r/n表示可比實例的房地產(chǎn)優(yōu)（劣）于估價對象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異的幅度。/r/n假設(shè)美元與人民幣的市場匯價在/r/n2003年3月31日/r/n為1：8.5，/r/n2003年10月31日/r/n為1：8.3。假定該地該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格在2003年1月與2月基本保持不變，3月至5月平均每月比上月下降1%，而/r/n6月起每月又比上月平均增長0.5%。請利用上述所搜集的相關(guān)資料，估算該寫字樓在/r/n2003年10月31日/r/n的正常市場價格。/r/n練習(xí)（B）/r/n1/r/n、有甲乙兩宗交易實例：/r/n甲：建筑面積/r/n130/r/nm/r/n乙：使用面積/r/n1800平方英尺/r/n，成交總價10.8萬美元。/r/n試建立價格比較基礎(chǔ)（其中匯率為8.3，/r/n1/r/nm/r/n2/r/n=/r/n2、/r/n需要評估某商品住宅在2004年5月的價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作為可比實例，有關(guān)資料如下表：/r/n可比實例A/r/n可比實例B/r/n可比實例C/r/n成交價格/r/n5000元/m/r/n2/r/n560美元/m/r/n2/r/n530美元/m/r/n2/r/n成交日期/r/n2003年/r/n2003年7月1日/r/n2003年11月1日/r/n交易情況/r/n-1%/r/n0%/r/n+2%/r/n房地產(chǎn)狀況/r/n+2%/r/n+4%/r/n-2%/r/n注：（1）交易情況中，正負(fù)值表示高于或低于正常價格的幅度。/r/n（2）房地產(chǎn)狀況中，正負(fù)值表示優(yōu)于或劣于估價對象房地產(chǎn)價格的幅度。/r/n（3）匯率：/r/n2003年7月1日/r/n~/r/n12月31日/r/n1美元=8.3元人民幣/r/n/r/n2004年1月1日/r/n~/r/n5月31日/r/n1美元=8.2元人民幣/r/n（4）2003年6月至2004年5月期間，該類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格平均每月比上月下降1%。/r/n試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該商品住宅在/r/n2004年5月1日/r/n以人民幣表示的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均值）/r/n。/r/n3、評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地/r/n土地總面積為/r/n1500m/r/n2/r/n（1）/r/n收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實例作為可比實例。/r/n（2）可比實例的成交價格如下：/r/n可比實例A/r/n可比實例B/r/n可比實例C/r/n成交價格（元/m/r/n2/r/n）/r/n1200/r/n1150/r/n1380/r/n成交日期/r/n2004年2月20日/r/n2004年4月20日/r/n2004年7月20日/r/n交易情況/r/n正常/r/n比正常價格低3%/r/n比正常價格高5%/r/n（3）該類土地2004年1月至9月的價格變動情況如下表所示：/r/n月份/r/n1/r/n2/r/n3/r/n4/r/n5/r/n6/r/n7/r/n8/r/n9/r/n價格指數(shù)/r/n100/r/n100.3/r/n98.5/r/n102.6/r/n101.3/r/n102.8/r/n103.5/r/n103.3/r/n103.8/r/n注：表中的價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù)，均以上個月為100./r/n（4）房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果，如下表所示：/r/n房地產(chǎn)狀況/r/n權(quán)重/r/n估價對象/r/n可比實例A/r/n可比實例B/r/n可比實例C/r/n因素1/r/n0.4/r/n100/r/n95/r/n92/r/n106/r/n因素2/r/n0.35/r/n100/r/n105/r/n96/r/n109/r/n因素3/r/n0.25/r/n100/r/n110/r/n98/r/n97/r/n試運用上述資料估算該土地/r/n2004年9月20日/r/n的正常市場價格。/r/n

/r/n實訓(xùn)/r/n三/r/n、收益法/r/n一、實訓(xùn)/r/n目的：/r/n通過實訓(xùn)操作，掌握收益法的基本方法和步驟，深刻理解收益法的意義和內(nèi)涵。/r/n二、實訓(xùn)要求/r/n：/r/n收益法是目前房地產(chǎn)估價中理論性最強(qiáng)的方法，本次實訓(xùn)主要是通過情景模擬，讓學(xué)生掌握收益法的適用，以及在各種情況下如何使用/r/n收益法/r/n。/r/n三、實訓(xùn)內(nèi)容：/r/n

/r/n

/r/n四、實訓(xùn)成果/r/n：/r/n練習(xí)（A）/r/n1、/r/n某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，當(dāng)時獲得的土地使用權(quán)年限是50年，現(xiàn)已使用了/r/n6/r/n年，預(yù)計利用該房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，假設(shè)該類犯法地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？/r/n2、/r/n已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/m/r/n2/r/n，該類房地產(chǎn)報酬率為12%，求該宗房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價格為多少？/r/n3、/r/n已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)價格為3000元/m/r/n2/r/n，對應(yīng)的報酬率為10%。試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年，資本化率為12%下的價格。/r/n4、/r/n某宗工業(yè)用地出讓的土地使用權(quán)年限為50年，所處地段的基準(zhǔn)地價為1200元/m/r/n2/r/n，制定基準(zhǔn)地價時設(shè)想的土地使用權(quán)年限為無限年，現(xiàn)行土地報酬率為10%。試求通過對基準(zhǔn)地價進(jìn)行土地使用權(quán)年限修正后該工業(yè)用地的價格為多少？/r/n5、/r/n某宗房地產(chǎn)，通過預(yù)測知其今后5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從第6年起到未來無限期，每年的凈收益將有可能穩(wěn)定在35萬元左右，假若該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？/r/n6、/r/n某宗房地產(chǎn)的現(xiàn)行價格為2000元/m/r/n2/r/n，每年凈收益為200元/m/r/n2/r/n，報酬率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，預(yù)計該火車站將在6年后建成投入使用，屆時該地區(qū)將達(dá)到該市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該市的現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m/r/n2/r/n。據(jù)此預(yù)測新火車站地區(qū)該宗房地產(chǎn)的價格也將達(dá)到5000元/m/r/n2/r/n。求獲知新建現(xiàn)代化大型火車站后該宗房地產(chǎn)的價格將能達(dá)到多少？/r/n7、/r/n欲估價一座出租寫字樓，雖然當(dāng)前的房地產(chǎn)市場不太景氣，但預(yù)測3年以后價格必將回升。該寫字樓先行市場租金較低，年出租凈收益為500萬元，預(yù)計今后3年內(nèi)仍將維持在這個水平上，但等到3年后市場回升，將該寫字樓轉(zhuǎn)售時售價將會高達(dá)7950萬元，其銷售稅率為6%。假若有一位投資者希望該類房地產(chǎn)的投資收益率為10%，則該宗寫字樓目前的價格應(yīng)為多少？/r/n8、/r/n某宗舊辦公樓出租的租約尚有2年到期，在這兩年的租期中，每年可獲得凈租金80萬元（無其他費用支出），到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除舊房及清理費用為50萬元。假設(shè)該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。求該舊辦公樓的現(xiàn)時價值是多少？/r/n9、/r/n某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益預(yù)計為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，其收益年限可以視為無限年期。假若該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？/r/n10、/r/n某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益預(yù)計為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，其收益年限可以視為無限年期。假若該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該類房地產(chǎn)的收益價格為多少？/r/n11、/r/n某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為50年，預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年基礎(chǔ)上增長2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？/r/n12、/r/n某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收入為20萬元，運營費用為12萬元。此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運營費用增長3%，其收益年限可以視為無限年期。假若該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，求該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？/r/n13、/r/n某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的有效毛收入為16萬元并保持不變，其運營費用每一年為8萬元，此后運營費用每年會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%。假設(shè)該類房地產(chǎn)的報酬率為10%并保持不變，其收益年限可視為無限年期。求該宗房地產(chǎn)的收益價格是多少？/r/n14、/r/n假設(shè)某宗房地產(chǎn)，在其購買時抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為8%，而自有資金要求的年收益率為15%，則該宗房地產(chǎn)的資本化率為多少？/r/n15、/r/n假設(shè)某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，購買者要求的年收益率為12%，抵押貸款的年利率為8%，試求該房地產(chǎn)的價格為多少？/r/n16、/r/n某宗房地產(chǎn)，其土地價值是房地總價值的40%，已知土地報酬率為6%，建筑物報酬率為8%，求該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率。/r/n17、/r/n某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年50萬元，已知建筑物的價值為200萬元，建筑物的報酬率為12%，土地的報酬率為10%。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。/r/n18、/r/n有甲寫字樓經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用35年；乙寫字樓經(jīng)濟(jì)壽命50年，剛建成。此兩項物業(yè)的等額年租金凈收益均為150萬元，報酬率亦均為15%。試求：（1）此兩宗物業(yè)的現(xiàn)值各為多少？（2）某投資者丙欲/r/n租賃這兩宗寫字樓15年的使用權(quán)，問丙在投資時共需一次性支付的總價為多少？/r/n19、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年50萬元，估計該地價為260萬元，建筑物的重置價格為300萬元，土地的報酬率為0%，建筑物的報酬率為12%。試根據(jù)上述資料，判定該建筑物的折舊額。/r/n20、現(xiàn)有一處/r/n平房/r/n，其基地面積為/r/n150/r/nm/r/n2/r/n，建筑面積為/r/n100/r/nm/r/n2/r/n，土地使用權(quán)年限為60年，從/r/n1995年9月1日/r/n起計。/r/n該建筑物于/r/n1996年9月1日/r/n建成投入使用，耐用年限為60年。建筑物原值為60年。建筑物原值為500元，殘值率為2%。此平方出租每月可收租金500/r/n元/m/r/n2/r/n，殘值率為2%。此平方出租每月可收租金2000元。押金1萬元，押金運用收益率為8%。租金損失準(zhǔn)備金按一個月的租金收入計提。稅費包括：房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，四項稅費合計占年租金收入的17.5/r/n

/r/n練習(xí)（/r/nB/r/n）/r/n1、某賓館共有400個標(biāo)準(zhǔn)間和100個套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%?？头窟\營費用率為35%，餐飲運營費用率為55%。康體娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。/r/n可比房地產(chǎn)/r/n價格（萬元）/r/n凈收益（萬元/年）/r/nA/r/n25200/r/n3000/r/nB/r/n29400/r/n3500/r/nC/r/n23800/r/n2800/r/nD/r/n16600/r/n2000/r/n試依據(jù)上述資料估計該賓館的現(xiàn)時價格。/r/n2、估價對象為一出寫字樓，土地總面積/r/n7000m/r/n2/r/n，建筑總面積/r/n56000m/r/n2/r/n，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從/r/n1999年9月30日/r/n取得土地時起計，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)/r/n3、某綜合樓的土地使用年限為40年，從/r/n1999年10月1日/r/n起/r/n計。該綜合樓1~6層商場整體出租，每層/r/n2000m/r/n2/r/n，從/r/n2001年10月1日/r/n租出，租期為6年，月平均租金為120元/m/r/n2/r/n，附近類似商場正常月租金為130元/m/r/n2/r/n。7~30層為寫字樓，每層面積/r/n1000m/r/n2/r/n，出租率為80%，正常月租金為100元/m/r/n2/r/n

/r/n實訓(xùn)四、成本法/r/n一、實訓(xùn)/r/n目的：/r/n通過實訓(xùn)操作，掌握成本法的基本方法和步驟，深刻理解成本法的意義和內(nèi)涵。/r/n二、實訓(xùn)要求/r/n：/r/n成本法是目前房地產(chǎn)估價中經(jīng)常使用的方法之一，本次實訓(xùn)主要是通過情景模擬，讓學(xué)生掌握成本法的適用，以及在各種情況下如何使用成本法。/r/n三、實訓(xùn)內(nèi)容：/r/n附件一/r/n建筑物基準(zhǔn)重置價格表/r/n基準(zhǔn)日期：年月日價格單位/r/n鋼結(jié)構(gòu)/r/n鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)/r/n磚混結(jié)構(gòu)/r/n磚木結(jié)構(gòu)/r/n其他結(jié)構(gòu)/r/n普通住宅/r/n高檔公寓/r/n別墅/r/n大型商場/r/n中小商店/r/n辦公樓/r/n賓館/r/n標(biāo)準(zhǔn)廠房/r/n倉庫/r/n影劇院/r/n加油站/r/n其他/r/n附件二/r/n分布分項法/r/n項目/r/n數(shù)量/r/n單位成本/r/n成本（元）/r/n基礎(chǔ)工程/r/n墻體工程/r/n樓地面工程/r/n屋面工程/r/n給排水工程/r/n供暖工程/r/n電氣工程/r/n合計/r/n稅費、利息和管理費/r/n重新構(gòu)建價格/r/n

/r/n附件三/r/n工料測量法/r/n項目/r/n數(shù)量/r/n單價/r/n成本（元）/r/n現(xiàn)場準(zhǔn)備/r/n水泥/r/n沙石/r/n磚塊/r/n木材/r/n瓦面/r/n鐵釘/r/n人工/r/n稅費/r/n其他/r/n重新構(gòu)建價格/r/n

/r/n

/r/n四、/r/n實訓(xùn)/r/n成果/r/n：/r/n練習(xí)（A）/r/n1、/r/n某商品住宅樓建于10年前，由購買政府出讓的土地而建，土地使用權(quán)年限為70年，土地面積/r/n1500/r/nm/r/n2/r/n，土地出讓價格（熟地）為/r/n每/r/n平方米1000元，現(xiàn)時/r/n重新/r/n取得該類土地每平方米1600元。住宅樓的總建筑面積為/r/n3300/r/nm/r/n2/r/n，當(dāng)時的建筑造價/r/n每/r/n平方米900元，現(xiàn)時建造同類建筑物/r/n每/r/n平方米建筑面積需要/r/n1/r/n200元。經(jīng)濟(jì)壽命為50年，其中門窗等/r/n2、估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積：1000；建筑總面積4500；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評估該辦公樓/r/n2004年9月30日/r/n的價值。搜集有關(guān)資料如下：/r/n（1）搜集三宗土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表所示：/r/n實例/r/n交易價格/r/n交易情況/r/n交易日期/r/n房地產(chǎn)狀況/r/nA/r/n2200/r/n正常/r/n2004年3月30日/r/n比估價對象劣3%/r/nB/r/n2050/r/n正常/r/n2003年12月30日/r/n比估價對象劣8%/r/nC/r/n2380/r/n比正常價格高3%/r/n2004年5月30日/r/n比估價對象優(yōu)5%/r/n從2003年12月至2004年9月地價每月上升0.5%。/r/n（2）當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費用等資料如下：/r/n在估價時點征收郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補償、安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等每平方米150元，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等每平方米120元，以上合計為城市邊緣熟地的價格。/r/n該城市土地分為8個級別，城市邊緣土地為第8級，而估價對象處于第3/r/n級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示：/r/n級別/r/n1/r/n2/r/n3/r/n4/r/n5/r/n6/r/n7/r/n8/r/n地價是次級土地的倍數(shù)/r/n1.4/r/n1.4/r/n1.4/r/n1.4/r/n1.4/r/n1.4/r/n1.4/r/n1/r/n地價是最差級土地的倍數(shù)/r/n10.54/r/n7.53/r/n5.38/r/n3.8/r/n2.74/r/n1.96/r/n1.4/r/n1/r/n（3）建筑物的重置價格為1100元//r/nm/r/n2/r/n。/r/n（4）建筑物耐用年限為60年，無殘值。/r/n試用成本法評估該辦公樓/r/n2004年9月30日/r/n的價值。土地重置價要求分別用市場法和成本法求取（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）/r/n。/r/n

/r/n練習(xí)（/r/nB/r/n）/r/n1、/r/n有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)實際使用了5年，其建筑總面積為/r/n1000m/r/n2/r/n/r/n，重置價格為1200元/m/r/n2/r/n2、/r/n今有一建筑物，其建筑總面積為/r/n1200m/r/n2/r/n，耐用年限為40年。在估價時點時，已使用12年。已知該類建筑物的重置價格為600元/m/r/n2/r/n3、/r/n有一宗估價對象房地產(chǎn)是在出讓土地使用權(quán)的土地上建造的普通商品住宅，當(dāng)初土地使用權(quán)出讓年限為70年，房屋建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年。試問計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為多少年？/r/n4、/r/n有一宗估價對象房地產(chǎn)是字土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年。試問計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為多少年？/r/n5、/r/n有一宗估價對象房地產(chǎn)是一座由舊廠房改造而成的超市，在該廠房建成5年以后補辦了土地使用權(quán)出讓的手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。試問計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為多少年？/r/n6、/r/n一座舊寫字樓，建成以后8年補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為45年，計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為多少年？/r/n

/r/n實訓(xùn)/r/n五/r/n、/r/n假設(shè)開發(fā)法/r/n一、/r/n實訓(xùn)/r/n目的：/r/n通過實訓(xùn)操作，掌握成本法的基本方法和步驟，深刻理解假設(shè)開發(fā)法的意義和內(nèi)涵。/r/n二、/r/n實訓(xùn)/r/n要求/r/n：/r/n假設(shè)開發(fā)法是目前房地產(chǎn)估價中經(jīng)常使用的方法之一，本次實訓(xùn)主要是通過情景模擬，讓學(xué)生掌握假設(shè)開發(fā)法的適用，以及在各種情況下如何使用假設(shè)開發(fā)法。/r/n三、實訓(xùn)/r/n內(nèi)容/r/n：/r/n

/r/n

/r/n四、實訓(xùn)成果/r/n：/r/n練習(xí)（/r/nA/r/n）/r/n1、/r/n有一成片荒地需要估價，獲知該成片荒地的面積為/r/n5km/r/n，適宜進(jìn)行/r/n“/r/n五通一平/r/n”/r/n的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為65%，附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)?r/n“/r/n小塊/r/n”“/r/n五通一平/r/n”/r/n熟地/r/n的單價為1200，開發(fā)期需要3年，將該成片荒地開發(fā)成/r/n“/r/n五通一平/r/n”/r/n熟地的開發(fā)成本、管理費用等估計為每平方公里2.8億元，貸款年利率為6%，投資利潤率為12%，當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的3%。試用傳統(tǒng)方法測算該成片荒地的總價和單價。/r/n2、/r/n需要評估一宗/r/n“/r/n七通一平/r/n”/r/n熟地2004年10月的價格，獲知該宗土地的面積為/r/n7000m/r/n，土地剩余使用年限為45年，建筑容積率為4，適宜建造商品住宅，預(yù)計取得該土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為3年，建筑安裝工程費每平方米建筑面積1500元，勘察設(shè)計等專業(yè)費及管理費為建筑安裝工程費的8%，第一年需投入建筑安裝工程費、專業(yè)費及管理費的30%，/r/n第二年需投入40%，第三年需投入30%。銷售商品住宅實的廣告宣傳等費用為其售價的2%，銷售商品住宅需繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6%/r/n，/r/n購買該土地買方需要繳納的稅費為購買價的3%。預(yù)計該商品住宅在建成時售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出時的平均價格為每平方米建筑面積4000元。試?yán)盟o資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)/r/n法測算該宗土地2004年10月的總價，單價及樓面地價（折現(xiàn)率為10%）/r/n3、/r/n某舊廠房的建筑面積為/r/n8000m/r/n，根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成超市出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補交/r/n土地使用權(quán)出讓金等600元/r/n（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝修改造為1年，裝修改造費為每平方米建筑面積1200元，裝修改造完成后即可全部出售，售價為每平方米建筑面積4200元，銷售稅費為售價的6%，購買改舊廠房買方需要繳納稅費為其價格的3%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現(xiàn)率為10%）/r/n。/r/n4、/r/n某在建工程開公寓/r/n2003年4月1日/r/n?？傆玫孛娣e為/r/n5000m/r/n，規(guī)劃總建筑面積40000平方米，用途為寫字樓。土地使用/r/n年限為50年，從開工之日起，當(dāng)時取得土地的花費為樓面價1200，該項目的正常開發(fā)期為3年，建設(shè)費用（包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等）為建筑面積2800元。至/r/n2004年10月1/r/n日/r/n實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已經(jīng)投入了50%的建設(shè)費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設(shè)費用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80，可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的30%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售稅費為售價的6%，試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程/r/n2004年10月1日/r/n的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價為多少/r/n（報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%）/r/n

/r/n練習(xí)（/r/nB/r/n）/r/n1、根據(jù)當(dāng)前的市場租金水平，預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積70元，運營費等占租金的30%，報酬率為10%，可供出租的使用面積為/r/n38000m/r/n2/r/n2、某開發(fā)商擬受讓200畝土地。規(guī)劃允許建筑面積40萬m/r/n2/r/n，單位建筑面積的建造成本為1050元/m/r/n2/r/n，專業(yè)費用為建造成本的6%，小區(qū)內(nèi)的設(shè)施配套費預(yù)計為建造成本的15%，稅收為銷售收入的5%，年利率為12%，開發(fā)商要求成本利潤率為30%，預(yù)計單位建筑面積樓價為3000元/m/r/n2/r/n，總開發(fā)時間為4/r/n年，假設(shè)開發(fā)成本均勻投入。試用傳統(tǒng)/r/n方法（單利計息）求開發(fā)商能夠承受的地價為多少？/r/n3、/r/n某地塊為一塊/r/n“/r/n七通一平/r/n”/r/n的待建筑空地，土地總面積為/r/n1000m/r/n2/r/n，該地的最佳開發(fā)利用方式為寫字樓，容積率為4.0/r/n，/r/n覆蓋率為50%，土地使用權(quán)年限為50年，從2004年7日起計。該寫字樓建成后擬出租，經(jīng)市場調(diào)查初步確定出租寫字樓的每月凈收益為100元/m/r/n2/r/n，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為70%，預(yù)計取得土地后建造該寫字樓的建設(shè)期為兩年半，第一年均勻投入50%的建筑費與專業(yè)費，第二年均勻投入35%的建筑費與專業(yè)費，其余的建筑費與專業(yè)費在第三年的前半年均勻投入。根據(jù)建筑市場行情估計建筑費為2000元/m/r/n2/r/n，專業(yè)費為建筑費的6%，/r/n銷售費用和稅費分別按樓價的3%和6%計，/r/n購置土地的相關(guān)稅費為地價的3%，年折現(xiàn)率為14%，利潤率為25%，年綜合報酬率為9%，并預(yù)計該寫字樓竣工后半年即可出租。試根據(jù)上述資料運用現(xiàn)金流量折/r/n現(xiàn)/r/n4、/r/n設(shè)有一片荒地需要估價/r/n。/r/n獲知該成片荒地的面積為4平方公里/r/n，/r/n適宜進(jìn)行/r/n“/r/n五通一平/r/n”/r/n的開發(fā)后分塊有長出讓/r/n，/r/n可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例為80%/r/n，/r/n附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)膮^(qū)塊/r/n”/r/n五/r/n通/r/n一平/r/n”/r/n的熟地單價為1000元/㎡/r/n。/r/n將此成片荒地開發(fā)成/r/n”/r/n五通一平/r/n”/r/n熟地的開發(fā)成本管理費用等估計為每平方公里3.0億元/r/n，/r/n開發(fā)期需要4年/r/n，/r/n貸款年利率為20%/r/n，/r/n欲能獲得的投資利潤率為20%/r/n。/r/n當(dāng)?shù)卣咭?guī)定土地轉(zhuǎn)讓中買方需要激納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的5%/r/n，/r/n賣方需要激納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的10%/r/n。/r/n試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價和單價/r/n。/r/n5、/r/n某舊廠房的建筑面積為4000㎡/r/n，/r/n在補交土地使用權(quán)出讓金等約400元/㎡(按建筑面積計)之后/r/n，/r/n同時取得50/r/n元/r/n的土地使用權(quán)/r/n。/r/n預(yù)計裝修改造需要半年/r/n，/r/n裝修改造費為每平方米建筑面積800元/r/n，/r/n裝修改造完成后即可全部售出/r/n，/r/n售價為每平方米建筑面積4500元/r/n，/r/n銷售稅為售價的10%/r/n，/r/n購買該舊廠房時買方需要激納的稅費為其價格的3%/r/n。/r/n試?yán)蒙鲜鲑Y料/r/n，/r/n運用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價和單價(假設(shè)折現(xiàn)率為12%)/r/n。/r/n6、/r/n需要評估一宗/r/n”/r/n七通一平/r/n”/r/n熟地在2003年8月的價格/r/n。/r/n獲知該宗土地的面積為5000平方米/r/n，/r/n土地剩余使用年限為65年/r/n，/r/n建筑容積率為2/r/n，/r/n適宜于建造某種類型的商品住宅的開發(fā)期為2年/r/n，/r/n建造安裝費為每平方米建筑面積800元/r/n，/r/n勘察設(shè)計等專業(yè)費用及管理費為建筑安裝工程費的12%/r/n，/r/n第一年需要投入60%的建筑安裝工程費專業(yè)費用及管理費/r/n，/r/n第二年需要投入40%的建筑安裝工程費/r/n、/r/n專業(yè)費用及管理費/r/n。/r/n銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2%/r/n。/r/n房地產(chǎn)交易中賣方需激納的營業(yè)稅等為交易價格的6%/r/n，/r/n買方需激納的營業(yè)稅等為交易價格的6%/r/n，/r/n買方需激納的契稅等為交易價格的3%/r/n。/r/n預(yù)計該商品住宅在建成時可以全部售出/r/n，/r/n售出時的平均價格為每平方米建筑面積2000元/r/n。/r/n試?yán)靡陨纤Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該宗土地在2003年8月的總價/r/n、/r/n單價及樓面地價(折現(xiàn)率為12%)/r/n。/r/n7、/r/n某在建工程開工于/r/n2000年3月18日/r/n，/r/n總用地面積3000㎡/r/n，/r/n規(guī)劃總建筑面積12400㎡/r/n，/r/n用途為寫字樓/r/n。/r/n土地使用年限為50年/r/n，/r/n從開工之日起計/r/n，/r/n當(dāng)時取得土地的花費為2.5年/r/n。/r/n建設(shè)費用(包括前期工程費/r/n、/r/n建筑安裝工程費/r/n、/r/n管理費等)為2300元/㎡建筑面積/r/n。/r/n至/r/n2001年9月18日/r/n實際只完成了主體結(jié)構(gòu)/r/n，/r/n已投入50%的建設(shè)費用/r/n，/r/n但據(jù)估計至全部建成尚需1.5年/r/n，/r/n還需投入原定總費用60%的建設(shè)費用/r/n。/r/n建成之后半年即可租出/r/n，/r/n可出租面積的月租金為60元/㎡/r/n，/r/n可出租面積為建筑面積的70%/r/n，/r/n正常出租率為85%/r/n，/r/n出租上午運營費用為有效毛收入的25%/r/n。/r/n當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要激納的稅費為購買價的3%/r/n。/r/n同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售稅費為售價的8%/r/n，/r/n報酬率為9%/r/n，/r/n折現(xiàn)率為13%/r/n。/r/n試?yán)蒙鲜鲑Y料/r/n，/r/n用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程2001年18日正常的購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價為多少?/r/n8、/r/n試作房地產(chǎn)估價/r/n。/r/n估價對象概況:本估價對象是一塊/r/n”/r/n三通一/r/n平/r/n”/r/n的建設(shè)用地/r/n，/r/n土地總面積為20000㎡/r/n，/r/n且土地形狀規(guī)劃則規(guī)劃允許的土地用途為商業(yè)和居住/r/n，/r/n建筑容積率/r/n≤/r/n5/r/n，/r/n建筑覆蓋率/r/n≤/r/n60%/r/n，/r/n土地使用權(quán)出讓時間為2004年10月/r/n，/r/n土地使用權(quán)出讓年限為從出讓之時算起50年/r/n。/r/n需要評估該宗土地于2004年10月出讓時的正常購入價格/r/n。/r/n

/r/n實訓(xùn)/r/n六/r/n、其他估價方法應(yīng)用舉例/r/n一、/r/n實訓(xùn)/r/n目的：/r/n通過實訓(xùn)操作，掌握路線價估價法和/r/n長期趨勢法/r/n的基本方法和步驟，深刻理解/r/n兩種估價方法/r/n的意義和內(nèi)涵。/r/n二、/r/n實訓(xùn)/r/n要求/r/n：/r/n路線價估價法/r/n是目前房地產(chǎn)估價中經(jīng)常使用的方法之一，本次實訓(xùn)主要是通過情景模擬，讓學(xué)生掌握/r/n路線價估價法/r/n的適用，以及在各種情況下如何使用/r/n路線價估價法/r/n。/r/n三、實訓(xùn)內(nèi)容：/r/n

/r/n四、實訓(xùn)成果/r/n：/r/n/r/n1、已知某類商品住宅自1996~2003年間各年的價格水平如下表，試用線性趨勢法估計該類商品住宅在2004年和2005年的價格水平。/r/n年份/r/n價格（/r/n）/r/n年份/r/n價格（/r/n）/r/n1996/r/n960/r/n2000/r/n3600/r/n1997/r/n1100/r/n2001/r/n4000/r/n1998/r/n2000/r/n2002/r/n4500/r/n1999/r/n3000/r/n2003/r/n5000/r/n2、已知某類商品住宅自1998年至2003年間各年的價格水平分別為每平方米2000元、3000元、3600元、4000元、4500元、5000元，試用直線趨勢法估計該類商品住宅在2004年至2007年的價格水平。/r/n3、已知某地區(qū)某類房地產(chǎn)1991年至2000年的平均價格如下，請用三年加權(quán)平均法預(yù)測2001年該類房地產(chǎn)的價格，權(quán)數(shù)可以取3、2、1。/r/n需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2003年和2004年的價格，已知該類房地產(chǎn)1998年至2002年的價格及其逐年上漲額如表所示。試運用平均增減量法作預(yù)測。/r/n需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2003年和2004年的價格，已知該類房地產(chǎn)1998年至2002年的價格及其逐年上漲速度如表所示。試運用平均發(fā)展速度法作預(yù)測。/r/n6、/r/n某類房地產(chǎn)從1994年至2002年9年來每平方米的價格分別為2200元、2400元、2700元、3000元、3400元、3800元、4200元、4700元、5300元，試預(yù)測此類房地產(chǎn)2003年與2004年的價格水平，可運用直線趨勢法。/r/n某一臨街深度為/r/n30.48米/r/n（即/r/n100英尺/r/n）、臨街寬度為/r/n20米/r/n的矩形工地，其總價為121.92萬元。與其相鄰的一宗臨街深度為/r/n15.24米/r/n（即/r/n50英尺/r/n）、臨街寬度為/r/n20米/r/n的矩形土地，根據(jù)四三二一法則，其總價應(yīng)為多少？/r/n一宗總深度為/r/n30米/r/n的矩形土地，其前街路線價為2000/r/n元/㎡/r/n，后街路線價為1000/r/n元/㎡/r/n。若按重疊價值估價法，其前街影響深度為多少米？/r/n設(shè)有一幢大廈，房地總價值為5000萬元，其中建筑物總價值為2000萬元。若某人士擁有該大廈的一部分，該部分的房地價值為100萬元，其中建筑物部分的價值為40萬元。則該人士所占有的土地份額為多少？/r/n

/r/n實訓(xùn)/r/n七/r/n、各種目的的房地產(chǎn)估價/r/n一、/r/n實訓(xùn)/r/n目的：/r/n通過實訓(xùn)操作，掌握轉(zhuǎn)讓價格評估、抵押價值評估、保險估價、征地和房屋拆遷補償估價、/r/n房地產(chǎn)糾紛估價、房地產(chǎn)拍賣底價評估、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。/r/n二、實訓(xùn)要求/r/n：/r/n通過實訓(xùn)熟練掌握各種估價法的靈活運用，掌握目的房地產(chǎn)估價的特點。/r/n三、實訓(xùn)內(nèi)容：/r/n1、/r/n什么是房地產(chǎn)估價的估價假設(shè)前提？/r/n答：/r/n房地產(chǎn)估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設(shè)前提。估價假設(shè)前提主要有兩類：一類是最高最佳使用前提；另一類是持續(xù)使用前提。/r/n最高最佳使用前提是假設(shè)估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下以價值達(dá)到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式估其價格。而持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，即當(dāng)一個企業(yè)承包采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時，對該企業(yè)的組成部分（例如房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評估其價格。此時，僅就估價對象本身而言，可能并未發(fā)揮最大效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮最大的效用。/r/n2、/r/n房地產(chǎn)價格類型與房地產(chǎn)估價目的、估價前提有什么關(guān)系。/r/n答：/r/n房地產(chǎn)價格類型有交易價格、投資價格、銷售價格、保險價格、課稅價格、拆遷補償價格等。一種類型的價格通常只會有一種估價前提，各種類型的價格是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價值，是房地產(chǎn)權(quán)利未在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值，而不同的估價前提和不同的價格類型則是對房地產(chǎn)交換價值實現(xiàn)形式的約束。/r/n由于估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價值的實現(xiàn)形式，不同的估價目的使得同一宗房地產(chǎn)會有不同的交換價格。/r/n3、/r/n國有土地使用權(quán)出讓價格評估的法律規(guī)定主要有哪些？/r/n答：/r/n根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，繳納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。/r/n根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。/r/n4、/r/n國有土地使用權(quán)出讓價格評估有什么特點？/r/n答：/r/n國有土地使用權(quán)出讓價格評估與其他估價目的的評估相比，具有如下4個特點：/r/n（1）/r/n土地出讓的拍賣底價評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)/r/n（2）/r/n土地出讓的估價時點一般為估價作業(yè)日期以后的第一時點/r/n（3）/r/n不同的土地出讓方式可以側(cè)重采用不同的估價方法/r/n（4）/r/n在搜集與土地出讓有關(guān)的市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性/r/n。/r/n5、/r/n國有土地使用權(quán)出讓價格評估可以采用哪些方法？/r/n答：/r/n國有土地使用權(quán)出讓價格的評估可以采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等：/r/n（1）/r/n市場法是土地使用權(quán)市場較為活躍、可比實例較多時普遍采用的一種方法。評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實例（一般為3例以上），然后在交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)價格。/r/n（2）/r/n假設(shè)開發(fā)法是評估國有土地使用權(quán)價格的常用方法之一。其方法運用的前提條件是：估價對象土地的規(guī)劃條件必須已經(jīng)城市規(guī)劃主觀部門審批。/r/n（3）/r/n成本法是當(dāng)估價對象土地使用權(quán)價格的各組成部分費用項目明確、帳目清楚時適宜采用的一種方法。/r/n（4）/r/n基準(zhǔn)地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價為依據(jù)，再根據(jù)實際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價值的方法。/r/n6、/r/n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估有什么特點？/r/n答：/r/n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估具有以下三方面的特點：/r/n（1）/r/n從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。/r/n（2）/r/n從委托人和評估主體上，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的合法評估機(jī)構(gòu)評估，委托人既可以是買方或賣方單獨委托，也可以是買賣雙方共同委托，是一種自愿的行為。/r/n（3）/r/n從估價目的和要求上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，帶有一種咨詢性。估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。/r/n7、/r/n房屋租賃價格評估的法律規(guī)定主要有哪些？/r/n答：/r/n房屋租賃價格評估法律規(guī)定主要有：/r/n（1）/r/n房屋租賃價格應(yīng)以合同形式載明。房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃價格。租賃價格，即租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是租賃合同的核心，租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。/r/n（2）/r/n對于住宅用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房等不同用途房屋有不同的租賃價格政策。住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策，租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。/r/n（3）/r/n租賃城市私有房屋，房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋私租金標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。/r/n8、/r/n房屋租賃價格評估有什么特點/r/n？/r/n答：/r/n房屋租賃價格（即房屋租金）是房屋承租人為取得一定時期內(nèi)房屋的占有、使用、收益權(quán)利而向出租人支付的代價。其價格評估具有如下特點：/r/n（1）/r/n住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。估價人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。/r/n（2）/r/n房屋租約對租金估價有一定影響。/r/n（3）/r/n劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。/r/n9、/r/n在房屋租賃價格評估中應(yīng)用的主要估價方法有哪些？/r/n答：/r/n評估房屋租賃價格的主要估價方法有：/r/n（1）/r/n市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法，要全面準(zhǔn)確地選取可比實例及其比較項目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正，才可能得出反映公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)和估價對象特點的租賃價格。/r/n（2）/r/n收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法，其關(guān)鍵仍然是年凈收益的計算和資本化率的選定。/r/n（3）/r/n成本法是市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時，易于計算、把握房屋租賃價格基本標(biāo)準(zhǔn)的方法。/r/n10、/r/n房地產(chǎn)抵押價值評估有什么特點？/r/n答：/r/n房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)當(dāng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。抵押價值評估的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，并且必須注重預(yù)期風(fēng)險，要對抵押物的市場變現(xiàn)能力進(jìn)行分析，還應(yīng)考慮抵押物在抵押期的耗損引起價值的變化。/r/n11、/r/n房地產(chǎn)抵押價值評估常見的類型與方法有哪些：/r/n答：/r/n房地產(chǎn)抵押價值評估常見的具體類型及其估價方法主要有：/r/n（1）/r/n整體商品房（已辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進(jìn)行抵押時，可采用成本法、市場法或收益法估價。/r/n（2）/r/n在行政劃撥土地上的房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，可以采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費用分別估價再綜合的方法，此時可用成本法、市場法估價。也可以先假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法、市場法或收益法估價，從得出的估價額再減去需要補交的土地出讓金。/r/n（3）/r/n部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，可選用成本法、市場法或收益法。/r/n（4）/r/n鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，可選用成本法、市場法或收益法。/r/n（5）/r/n在建工程的已完工部分作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，可選用成本法、假設(shè)開發(fā)法或市場法。/r/n12、/r/n房地產(chǎn)保險有哪些？/r/n答：/r/n以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險標(biāo)的的保險，稱為房地產(chǎn)保險。根據(jù)承保的保險標(biāo)的和風(fēng)險種類不同，房地產(chǎn)保險可以劃分為：房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責(zé)任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程