住宅工程質量常見問題治理講座楊東源建筑土木工程培訓

住宅工程質量常見問題治理知識廣西建設工程質量安全監(jiān)督總站楊東源2014年9月23日第一頁，共42頁。主要治理文件治理目的治理目標總體要求治理范圍治理內容實施步驟2014年建設行政主管部門主要工作2014年工程質量監(jiān)督機構工作建設各方責任方體職責可視化交底約束措施第二頁，共42頁。1主要文件住房城鄉(xiāng)建設部關于深入開展全國工程質量專項治理工作的通知（建質[2013]149號）房屋建筑工程勘察設計質量專項治理工作方案住宅工程質量常見問題專項治理工作方案關于印發(fā)2014年全國住宅工程質量常見問題專項治理重點工作的函（建質質函〔2014〕25號）制定專項治理方案制定和落實專項治理措施創(chuàng)建專項治理示范工程推行樣板引路制度強化監(jiān)督檢查加強組織領導加大宣傳引導第三頁，共42頁。1主要文件關于印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)深入開展房屋建筑工程勘察設計質量專項治理實施方案》和《廣西壯族自治區(qū)深入開展住宅工程質量常見問題專項治理工作方案》的通知

（桂建管[2014]3號）關于開展2014年住宅工程質量常見問題專項治理活動的通知

（桂建管【2014】27號）關于開展住宅工程質量常見問題專項治理工作的通知（桂建質安監(jiān)〔2014〕28號）第四頁，共42頁。1主要文件關于開展住宅工程質量常見問題專項治理工作若干事項的通知（桂建質安監(jiān)〔2014〕61號）修改關于重申嚴格落實深入開展住宅工程質量常見問題專項治理工作的通知(桂建管[2014]47號)的有關事項：從2014年7月1日起，對在工程施工過程中未開展工程質量常見問題專項治理活動的住宅工程項目，不得批準竣工驗收，并責令整改。整改必須有工程質量安全監(jiān)督機構2人以上監(jiān)督員見證，由建設單位組織、有不少于7名購房業(yè)主參與、與工程項目參建各方責任主體共同對住宅工程質量常見問題專項檢查確認無問題后，方可重新申請和批準工程竣工驗收。第五頁，共42頁。1主要文件關于開展住宅工程質量常見問題專項治理工作若干事項的通知（桂建質安監(jiān)〔2014〕61號）文件應前后一致，后面出的文件原則上只能對原來的方案進行細化，而不應該作出范圍變更、行政變更之類的內容。廣西的五年實施方案是1月9日發(fā)出的，因此要求1月9日后新開工的住宅工程必須開展專項治理工作是合理的。2014年4月9日廳才發(fā)出的2014年的治理通知，里面才提出了“樣板制度”等要求和2014年的治理重點。五年實施方案和2014年的治理通知都是將治理活動局限于新建住宅工程，這是與住建部的文件一致的，不建議擴大此范圍。對于現(xiàn)階段尚在主體結構施工的，可以把主動權給當?shù)乇O(jiān)督機構?？⒐を炇盏那爸脳l件已有相關法律法規(guī)和規(guī)范性文件規(guī)定，不應把專項治理活動作為前置條件，否則應走規(guī)范性文件制定程序。施工前，施工與監(jiān)理均有實施方案；施工中，監(jiān)督機構加強監(jiān)督；竣工驗收時，施工和監(jiān)理要提交評估報告。以上三項措施足以保證專項治理活動的進行。少數(shù)不進行的，一是應追究當?shù)乇O(jiān)管部門的責任；二是不予參加評優(yōu)。樣板制度是所有住宅工程都必須實施的。大型的住宅工程，可以要求做實物樣板；中小型的工程，可以允許不做實物樣板，但必須通過展板形式來進行直觀的交底。這也是與2014年治理通知的要求是吻合的。工程完工后，不存在整改的問題，事實上也無法整改。否則資料都是后邊造假的，并無實際意義。第六頁，共42頁。1主要文件關于開展住宅工程質量常見問題專項治理工作若干事項的通知（桂建質安監(jiān)〔2014〕61號）治理范圍：2014年1月9日起新開工的住宅工程對于現(xiàn)階段主體施工尚未結束的住宅工程，可視實際情況要求施工、監(jiān)理單位開展其中的一項或多項專項治理。3000m2以上的住宅工程要做實物樣板，3000m2以下的要做圖片展板未開展治理活動的不得參加各級評優(yōu)不作為竣工驗收前置性條件第七頁，共42頁。2治理目的確保主體結構安全和重要使用功能正常，提高住宅工程質量水平，減少用戶投訴。第八頁，共42頁。3治理目標（1）總體目標：通過5年努力，對新建住宅工程質量常見問題預防和治理覆蓋率達到100%，住宅工程質量水平明顯提高，住宅性能明顯改善，住宅質量投訴明顯減少，住戶質量滿意度明顯提高，專項治理工作取得顯著成效。第九頁，共42頁。3治理目標（2）2014年目標：到2014年底，工程參建各方質量意識顯著增強，法律法規(guī)和強制性標準得到嚴格執(zhí)行，嚴格執(zhí)行國家有關住宅和住宅小區(qū)的建設標準、技術規(guī)范。住宅工程質量常見問題在新建住宅工程中得到有效治理，住宅工程質量明顯提高，質量投訴有所下降，住戶對新建住宅工程質量的滿意度明顯提升。第十頁，共42頁。4總體要求堅持以科學發(fā)展觀為指導，堅持以人為本，突出質量常見問題專項治理重點，堅持市場與現(xiàn)場聯(lián)動、技術與管理并重、質量行為與工程實體質量齊抓、行業(yè)監(jiān)督與社會監(jiān)督結合，嚴格質量責任落實，強化激勵約束措施，構建質量常見問題治理長效機制，有效預防和治理質量常見問題，全面提升住宅工程質量水平。第十一頁，共42頁。4治理范圍2014年1月9日起新開工的住宅工程，必須開展專項治理活動。對于現(xiàn)階段主體施工尚未結束的住宅工程，可視實際情況開展其中的一項或多項專項治理。第十二頁，共42頁。5治理內容治理重點滲漏、裂縫、門窗型材壁厚不足以及水暖、電氣、節(jié)能保溫等方面影響使用功能的質量常見問題。施工中常見的涉及結構安全的錯誤做法各市、縣結合實際，在上述治理重點的基礎上補充本轄區(qū)治理重點。第十三頁，共42頁。5治理內容2014年治理重點5個統(tǒng)一內容：滲漏、裂縫、空鼓、鋁合金窗型材壁厚不足、混凝土表觀質量差。自選內容：各地結合實際，增加治理內容。治理內容的確定：投訴分析第十四頁，共42頁。4廣西住宅工程質量投訴的主要內容2011年南寧、柳州、玉林、北海統(tǒng)計（158）：外墻、衛(wèi)生間、屋面滲水：83樓板、墻體開裂：34抹灰空鼓開裂：11室內空間尺寸：6其它：24第十五頁，共42頁。4廣西住宅工程質量投訴的主要內容2014年6月，全區(qū)統(tǒng)計結果（2011年以來，不含柳州、防城港）：項目總數(shù)墻地面滲漏水墻面裂縫、空鼓門窗玻璃安裝廚衛(wèi)管道滲水、堵塞開關插座安裝智能化投訴起數(shù)161752628420312649128第十六頁，共42頁。6總體實施步驟宣傳發(fā)動（2014年上半年）

各市制定工作方案、確定治理重點、編制技術措施；召開座談會，研究如何組織好專項治理活動；通報媒體報道，營造“企業(yè)重視、行業(yè)推動、群眾受益、社會關注”氛圍

實施推進（2014年下半年至2016年）

治理重點、年度計劃、示范工程（從2014年7月起，每個市、縣（市、區(qū)）樹立1～2個示范工程）、樣板引路制度、QC活動、工法、專項督查（每年2次）、經(jīng)驗交流會（每年1次）、培訓、信息管理、信用體系總結推廣（2017年）

總結經(jīng)驗、構建長效機制、轉入常態(tài)化

第十七頁，共42頁。72014年建設行政主管部門主要工作確定治理重點住建局成立領導機構制定本地區(qū)總體治理方案和年度行動計劃召開座談會研究如何組織好專項治理活動加強宣傳、營造氛圍組織開展工程質量常見問題防治標準規(guī)范和技術宣講、培訓組織住宅工程設計文件質量抽查每個市、縣樹立1～2個樣板工地開展用戶滿意度調查（見下頁）舉辦經(jīng)驗交流會開展督查（重點內容：項目是否開展治理、建設各方責任主體專項治理責任落實、措施落實、逐套驗收）第十八頁，共42頁。問卷調查步驟選取2011年1月1日以后竣工驗收的4～5個住宅小區(qū)（不同結構類型，入住率在60%以上；設區(qū)市每個住宅小區(qū)總戶數(shù)不宜少于300戶，縣（市、區(qū)）每個住宅小區(qū)總戶數(shù)不宜少于100戶）由住宅小區(qū)的物業(yè)（運營）單位統(tǒng)一發(fā)放《住宅工程用戶滿意度問卷調查表》（見附件1），發(fā)放后在一周內回收向物業(yè)（運營）單位詢問住戶反映的主要質量問題，必要時入戶進行調查了解第十九頁，共42頁。問卷調查工作要求分類統(tǒng)計：對2011年1月1日以來住宅工程住戶投訴進行分類統(tǒng)計，如外墻滲水、地下室滲水、廚衛(wèi)滲水、屋面滲水、混凝土墻體裂縫、填充墻體裂縫、磚砌墻體裂縫、樓板裂縫、室內凈高不足等分析存在的常見質量問題：按照實地調查、問卷調查，以及投訴分類統(tǒng)計情況，分析當前住宅工程中存在的常見質量問題并提出治理建議。各縣送調查結果至各市，各市住建局5月10日前報總站第二十頁，共42頁。2014年全區(qū)用戶滿意度（%）小區(qū)：314；總戶數(shù)：105493；入住數(shù)：70824；發(fā)放表數(shù)：30858；回收表數(shù)：15729南寧柳州桂林梧州北海玉林貴港防城欽州來賓崇左賀州河池百色合計市68.2/90.180.149.061.083.5/78.064.371.482.073.575.373.6縣70.890.688.380.067.572.380.4//64.775.079.873.368.071.2平均69.1/88.780.063.469.982.9//64.674.678.973.469.671.9第二十一頁，共42頁。82014年工程質量監(jiān)督機構工作成立領導機構確定治理重點2014年住宅工程質量常見問題治理方案結合日常監(jiān)督巡查，加強對專項治理活動情況的抽查抽查內容：建設各方責任主體在專項治理活動中的職責履行情況（詳見第9點）。重點內容：施工單位編制的住宅工程質量常見問題防治方案及其實施情況、監(jiān)理單位編制的對常見質量問題的具體監(jiān)理措施、施工單位質量常見問題治理領導小組成立及公布情況、實施“施工樣板”制度。第二十二頁，共42頁。82014年工程質量監(jiān)督機構工作組織學習建質〔2013〕149號桂建管[2014]3號桂建管[2014]27號桂建質安監(jiān)〔2014〕28號桂建質安監(jiān)〔2014〕61號《建筑工程常見質量缺陷與施工通病防治指南》配合建設行政主管部門開展相關治理工作。

第二十三頁，共42頁。9參建各方主體的質量責任

建設單位嚴格履行法定建設程序，不得肢解發(fā)包工程、壓低工程造價、壓縮合理工期，建設工期不得低于定額工期的85%。在工程設計時，建設單位必須明確向設計單位提出針對常見質量問題采取專項治理措施的要求。必須在工程施工合同中明確專項治理的獎罰措施。在工程建設過程中，要及時督促參建各方落實專項治理責任，協(xié)調解決工作中出現(xiàn)的問題。

第二十四頁，共42頁。9參建各方主體的質量責任

建設單位工程竣工驗收時，必須將施工單位的專項治理自評報告和監(jiān)理單位的專項治理評估報告作為竣工驗收的重要審查內容，發(fā)現(xiàn)工程存在質量問題的，必須責令施工單位整改合格。

商品住房必須先辦理竣工驗收備案手續(xù)后方可交付使用。（《住宅建筑規(guī)范》（GB50386-2005）11.0.1、《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）第（十一）項）第二十五頁，共42頁。9參建各方主體的質量責任

設計單位將質量常見問題防治措施中涉及設計的相關條款在施工圖中予以明確，并做好設計交底。在驗收環(huán)節(jié)應嚴格審查質量常見問題防治方面按圖施工情況。住宅設計在確保建筑結構體系安全合理的同時，還要統(tǒng)籌考慮住宅、住宅小區(qū)、居住區(qū)內的水、電等設備管線的設計，保證住宅設計的整體性和室內外設計的有序安排。設計單位要加強住宅設計的內部審查制度，健全和完善內部三級校審制度，嚴把住宅設計質量，杜絕設計質量通病。第二十六頁，共42頁。9參建各方主體的質量責任

施工圖審查機構將質量常見問題防治設計列入重點審查內容，未按強制性標準落實各項質量要求的設計圖紙，不予核發(fā)審查合格證書。施工圖審查結論要有工程質量常見問題治理方面的意見。質量常見問題防治做法方面的重大設計變更，應按規(guī)定經(jīng)施工圖審查機構審核批準后，方可進行施工。對審查出來的質量問題，要明確提出修改意見，向設計單位反饋，經(jīng)修改確認后方可實施。第二十七頁，共42頁。9參建各方主體的質量責任

監(jiān)理單位認真審查施工單位提交的住宅工程質量常見問題防治方案，無專項治理方案或方案無針對性、管理和技術措施效果不佳的，要重新編制，否則不得簽發(fā)開工令。提出具體工程質量常見問題監(jiān)理措施（應包含人員分工與職責、治理的技術要點、旁站監(jiān)督內容、檢查驗收要點、總結提高方式等內容）。工程建設過程中要針對專項治理有關分部、分項工程和關鍵環(huán)節(jié)，加強旁站、巡視和平行檢驗，督促施工單位落實防治措施。對存在工程質量常見問題的，要及時發(fā)出監(jiān)理工程師通知書要求整改。工程完工后，應提出專項治理工作評估報告（應包含治理的內容、治理實施情況、治理效果、驗收情況、總結提高等內容）。第二十八頁，共42頁。9參建各方主體的質量責任

施工單位成立以項目負責人為組長的工程質量常見問題專項治理領導小組，明確各崗位人員的責任，并張貼公布在項目現(xiàn)場顯著位置。編寫《住宅工程質量常見問題防治方案》或在《施工組織設計》中單列相關章節(jié)，經(jīng)監(jiān)理、建設單位批準后實施。防治方案要求圖文并茂，措施要明確、具體，有針對性和可操作性。防治方案的目錄可參考以下內容：（1）編制依據(jù)；（2）項目治理領導機構與職責分工；（3）治理內容；（4）治理目標；（5）各階段實物樣板、工程樣板與圖片樣板的內容與制作時間；（6）樣板擺放布置圖；（7）技術交底的實施；（8）原材料質量控制；（9）施工指導與監(jiān)督；（10）檢查與驗收；（11）成品保護措施；（12）治理技術措施；（13）經(jīng)驗總結與改進。第二十九頁，共42頁。9參建各方主體的質量責任

施工單位專業(yè)承包企業(yè)應提出專業(yè)承包工程相關的專項治理措施，由施工總承包單位審查，監(jiān)理（建設）單位批準后實施。施工過程中必須嚴格執(zhí)行專項治理技術方案和治理措施，強化技術交底和監(jiān)督檢查，加強專項治理的過程控制和中間環(huán)節(jié)驗收。工程完工后，應組織自評并形成專項治理自評報告（應包含治理的內容、治理實施情況、治理效果、驗收情況、總結提高等內容）。第三十頁，共42頁。9參建各方主體的質量責任

施工單位實行“樣板引路”制度:在施工前以實物或圖片形式明確材料質量、工序要求、驗收標準等。建筑面積3000m2(含3000m2)以上的住宅工程項目，必須按不同施工階段在現(xiàn)場制作樣板間、樣板構件、樣板節(jié)點和樣板做法，并認真按樣板施工操作。所有樣板必需留存能證明是本工程項目的樣板照片，作為評優(yōu)的佐證資料。3000m2以下的必須做圖片展板以上第三十一頁，共42頁。10可視化交底

定義：在工地設置講評臺，由施工管理人員向工人以可視化的方式進行技術交底，明確材料、工藝流程