商業(yè)地產(chǎn)成本管控經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)成本管控經(jīng)驗(yàn)總結(jié)四川開(kāi)元工程項(xiàng)目管理咨詢有限公司Karon

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co.ltd.商業(yè)地產(chǎn)的思考經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)案例分享商業(yè)地產(chǎn)的理解與思考“商業(yè)綜合體”的概念，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）。而“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體相對(duì)體量大約在30~40萬(wàn)m2之間，參照萬(wàn)達(dá)的商業(yè)綜合體，具體有以下業(yè)1）公寓（SOHO或者LOFT)，萬(wàn)達(dá)到目前為止還沒(méi)有LOFT業(yè)態(tài)；2）購(gòu)物中心，也就是是我們平時(shí)所說(shuō)的百貨；百貨由于投入量大，競(jìng)爭(zhēng)及各項(xiàng)處于非常尷尬的地位；中3）室內(nèi)步行街，利用室內(nèi)走廊將各種形態(tài)的次力店業(yè)態(tài)聯(lián)合起來(lái)（如餐4）酒樓，此處酒樓指的是大型餐飲，不是指的酒店；如紅杏和雍雅之類(lèi)5）影院，現(xiàn)在的商業(yè)綜合體如果沒(méi)有影院基本就不能叫綜合體，基本是有6）歌城，KTV基本與影院是兄弟，有影院就有KTV;7）超市、主力門(mén)店等；8）兒童業(yè)態(tài)，兒童業(yè)態(tài)作為商業(yè)綜合體的一個(gè)新型業(yè)態(tài)，已經(jīng)在商業(yè)綜合體中發(fā)揮了綜合體有與沒(méi)有兒童業(yè)態(tài)，其人流量相差一倍；9）寫(xiě)字樓，如果一個(gè)商業(yè)綜合體有甲級(jí)寫(xiě)字樓，他肯定在邊上。單門(mén)獨(dú)院。10）酒店，酒店在商業(yè)綜合體的感覺(jué)，遠(yuǎn)處看的比較清楚，就在那個(gè)方向，貼身一看與商業(yè)綜合商業(yè)綜合體是一個(gè)復(fù)雜的多變業(yè)態(tài)，需根據(jù)招商來(lái)確定不同的業(yè)態(tài)，如何匹配是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題；1）復(fù)雜性（結(jié)構(gòu)復(fù)雜、建筑復(fù)雜、裝飾復(fù)雜、安裝復(fù)雜等）2）快速性（進(jìn)度快、變化快、成效快）3）多樣性（業(yè)態(tài)多、系統(tǒng)多、單位多、人員多）4）高難性（要求高、技術(shù)高、標(biāo)準(zhǔn)高、材料高、工藝難等）5）專業(yè)性（設(shè)備專業(yè)、材料專業(yè)、隊(duì)伍專業(yè)）1、商業(yè)地產(chǎn)的成本控制要點(diǎn)分成兩部分：開(kāi)發(fā)成本+運(yùn)營(yíng)成本。本管理系統(tǒng)來(lái)管理，而交付之后是通過(guò)費(fèi)用系統(tǒng)來(lái)管理成2、顧問(wèn)費(fèi)用：商業(yè)地產(chǎn)都非常關(guān)注顧問(wèn)費(fèi)用，特別是剛從業(yè)，在這一點(diǎn)上，很多企業(yè)都是有嚴(yán)格的控下限要求，如問(wèn)、招商顧問(wèn)和造價(jià)顧問(wèn)。3、關(guān)注工程類(lèi)合同：獨(dú)立配套，上下水電煤通訊等，電、幕墻、精裝、景觀等，肯定是要進(jìn)行專業(yè)分包；4、關(guān)注設(shè)計(jì)：商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在這一點(diǎn)上的差別案只是由開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通即可確定，甚至于可以設(shè)計(jì)。而商業(yè)地產(chǎn)需考慮主力店的設(shè)計(jì)要求，甚至于還要業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)控的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，如果處理不善，會(huì)影響后期的開(kāi)業(yè)“一招不慎，滿盤(pán)皆輸”的情況；5、關(guān)注消防：商業(yè)地產(chǎn)的消防等級(jí)要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)住宅地產(chǎn)，這一點(diǎn)結(jié)構(gòu)中也有充分的體現(xiàn)；6、設(shè)備費(fèi)單列：很多標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的合約規(guī)劃都分的成本占比，另一方面也體現(xiàn)了設(shè)備對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的重要性7、合約規(guī)劃確定的時(shí)間點(diǎn)不一樣：住宅地產(chǎn)一般是在點(diǎn)計(jì)劃明確后，再進(jìn)行一輪的調(diào)整刷新；部8、建立快速響應(yīng)機(jī)制：前期的設(shè)計(jì)、過(guò)程中的方案發(fā)商和承包方關(guān)注變?yōu)槿缴踔炼喾疥P(guān)注，過(guò)程中如需要建立一個(gè)快速響應(yīng)的機(jī)制，這一點(diǎn)是以前住宅地產(chǎn)商業(yè)與住宅地產(chǎn)成本管控最大的不同：資金回籠非常慢，商環(huán)節(jié)也需要投入很多人力、時(shí)間成本，借助專業(yè)機(jī)構(gòu)可以商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)因速度快、體量大、工序多、變更大等特點(diǎn)，使得商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程管理更為重要；1、前期市場(chǎng)的定位及調(diào)研：設(shè)計(jì)時(shí)根據(jù)客戶的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，避免后期變更；2、招標(biāo)時(shí)各總分包、分包單位之間界限的準(zhǔn)確劃分及責(zé)任界定：避免后期大面積施工時(shí)出現(xiàn)三不管地帶，或相同位置多家單位計(jì)量的情況；3、施工中現(xiàn)場(chǎng)的管理：嚴(yán)格依據(jù)圖紙進(jìn)行施工管理；4、后期結(jié)算，依據(jù)施工過(guò)程中的各紀(jì)錄，復(fù)核各合同主體是否按合同約定完成；5、前期管控不力及市場(chǎng)要求，導(dǎo)致設(shè)計(jì)無(wú)法完善；6、招標(biāo)階段，圖紙變化過(guò)多，導(dǎo)致回標(biāo)速度及質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，招標(biāo)后合同價(jià)的形成往往與招標(biāo)價(jià)相差大；7、施工過(guò)程中的多家單位搶工，出現(xiàn)施工的真空地帶或是同一點(diǎn)多家單位施工，導(dǎo)致無(wú)法判定的局面；8、結(jié)算階段，合同的執(zhí)行不力，導(dǎo)致結(jié)算不能按時(shí)完成；總包單位招標(biāo)的單一性，導(dǎo)致上報(bào)結(jié)算日期遙遙無(wú)期成本管理中經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1、強(qiáng)化方案設(shè)計(jì)階段方案的選擇①地下室：地下室面積測(cè)算，盡量減少面積；提高地下室利用率；對(duì)設(shè)備位置的優(yōu)化排布，減少設(shè)備用房的面積。②窗地比：咨詢公司需要對(duì)窗戶面積進(jìn)行測(cè)算，并提出優(yōu)化建議。③外立面選材：由于外立面裝飾材料價(jià)格差異較大，需要計(jì)算外立面對(duì)應(yīng)材料的面積及相應(yīng)材料的價(jià)格。④節(jié)能方案：需要結(jié)合窗戶的配置計(jì)算不同保溫方案的面積、保溫材料的單價(jià)及所配窗戶的總成本⑤供電方案的建議：配電設(shè)備的布置影響配電房面積；不同的供電方案和供電系統(tǒng)成本有較大影響，咨詢公司根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)及自身的經(jīng)驗(yàn)對(duì)用電方案提出建議。⑥供水方案的建議：小區(qū)的供水方式：a、從市政供水管網(wǎng)直接供水；b、當(dāng)市政供水管網(wǎng)壓力不夠時(shí)，對(duì)部分高層住宅通過(guò)水泵方式加壓供水；c、為整個(gè)小區(qū)建設(shè)水泵房，統(tǒng)一加壓供水。建安成本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量單方指標(biāo)-

1.00kg/m2折合單方造價(jià)約-

6.00元/m2備注標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量窗地比-

0.01m3/m2-

0.01m2/m2約-

7.00元/m2約-

5.00元/m2地下室層高-

0.10m約-

5.00元/m2約-

12.50元/m2地下車(chē)位平均面積-

1.00m2/個(gè)地下室鋼筋含量-

1.00kg/m2-

1.00%約-

1.20元/m2約-

0.65元/m2硬質(zhì)景觀面積比例2、合約策劃及主要合同的方式根據(jù)各開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目的特殊性，進(jìn)行系統(tǒng)的合約策劃。大總包模式下（含土建及機(jī)電總承包）的包干總價(jià)。好處有二：?總包模式下減少參與的單位交叉施工和配合盲點(diǎn)，方便協(xié)調(diào)與協(xié)作管理?總價(jià)包干的模式下對(duì)后期執(zhí)行簡(jiǎn)單，爭(zhēng)議問(wèn)題減少，價(jià)格隱蔽少，風(fēng)險(xiǎn)減小這也要求圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要達(dá)到相當(dāng)?shù)纳疃?，故需加快設(shè)計(jì)進(jìn)度。根據(jù)開(kāi)發(fā)公司的管理需求，建立合理的合約體系：平行發(fā)包或總包加分包體系，明確合同文本：開(kāi)發(fā)公司自己的文本，或類(lèi)似JCT文本，或FIDIC文本等。3、材料價(jià)格的底價(jià)與審核確定要根據(jù)合同條款,有不同的確認(rèn)模式如果合同中工程材料以暫定價(jià)形式呈現(xiàn),則工程實(shí)施過(guò)程中要參與對(duì)與市場(chǎng)詢價(jià)過(guò)程,避免因市場(chǎng)行情的變動(dòng)或者由部門(mén)詢價(jià)的行為,而造成不必要損失的現(xiàn)象;材料若為建設(shè)方自行購(gòu)買(mǎi),則要求對(duì)材料購(gòu)買(mǎi)各環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的嚴(yán)密性進(jìn)行監(jiān)督,如有必要可對(duì)工程材料采用單獨(dú)形式的邀請(qǐng)招標(biāo)

但應(yīng)該充分注意工程進(jìn)度影響分析

提前排布材料價(jià)格的詢價(jià)：常規(guī)的價(jià)格要根據(jù)成都市《工程造價(jià)信息》及市場(chǎng)詢價(jià)資料等,根據(jù)設(shè)計(jì)對(duì)清單控制價(jià)中的材料價(jià)格進(jìn)行編制；若項(xiàng)目使用的材料、設(shè)備特別是新材料、新設(shè)備的價(jià)格調(diào)查，目前新技術(shù)、材料、新型設(shè)備等層出不窮，要準(zhǔn)確的確定價(jià)格相對(duì)難度較大，應(yīng)通過(guò)積極的競(jìng)標(biāo)政策降低成本4、可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及處理意見(jiàn)1）土方開(kāi)挖以后，根據(jù)附近已實(shí)施項(xiàng)目的地勘情況，分析是否存在大量換填；?建議：若提前分析存在大量換填，則建議比較修改基礎(chǔ)設(shè)計(jì)與換填，以經(jīng)濟(jì)賴用為優(yōu)先考慮。2）項(xiàng)目地下室面積較大，是否采用分區(qū)域、分時(shí)期進(jìn)行開(kāi)挖，開(kāi)挖期是否與雨季相交及，從而導(dǎo)致土質(zhì)濕滑，增加簽證。?建議處理：避開(kāi)雨季進(jìn)行土方施工，或在土方洽談中，將雨季施工造成的土質(zhì)濕滑、開(kāi)挖工作量增加的情況包含在報(bào)價(jià)中。5、處理好精裝修交房與清水交房的界面劃分(1)

首先需明確全裝修房土建總包與分包施工界面劃分交接標(biāo)準(zhǔn)(2)若條件允許，土建總包所有給排水點(diǎn)位需根據(jù)裝修施工圖施工完成，所有配電需根據(jù)裝修施工圖施工完成。這樣做是為了避免后期精裝修因圖紙點(diǎn)位不對(duì)稱，精裝修施工圖與土建總包施工圖不匹配造成的二次整改以節(jié)約成本。同時(shí)考慮盡早引入精裝修設(shè)計(jì)單位，力求減少因精裝修對(duì)于給排水、空調(diào)暖通、消防的修改到來(lái)的額外拆改工程。很多項(xiàng)目，因后期精裝修圖紙與總包圖紙位不對(duì)稱，而造成的成本浪費(fèi)多達(dá)百萬(wàn)。(3)在結(jié)算時(shí)間安排上，盡量應(yīng)先行對(duì)各分包及材料廠商進(jìn)行結(jié)算，然后再進(jìn)行精裝修總承包結(jié)算。因精裝修涉及材料種類(lèi)較多，工序也較為復(fù)雜。需先期進(jìn)行各分包單位和材料廠商的結(jié)算，這樣便于在進(jìn)行總包精裝修結(jié)算中扣除各單位之間的交叉扣款項(xiàng)目。6、結(jié)算爭(zhēng)議及索賠點(diǎn)（1）基礎(chǔ)部分在土石方開(kāi)挖的工程中涉及到大量的收方簽證，結(jié)算中經(jīng)常遇到的爭(zhēng)議點(diǎn)在于如何鑒別普?qǐng)?jiān)石、次堅(jiān)石、松次石。建議土石方開(kāi)挖單獨(dú)分包，優(yōu)先選擇簽訂總價(jià)合同。（2）鋼筋計(jì)算原則的明確，較大爭(zhēng)議點(diǎn)在于分布筋、箍筋計(jì)算時(shí)是采用“四舍五入+1”、“向上取整+1”、“向下取整+1”。建議在合同中明確。（3）是否計(jì)算措施鋼筋。（4）二次構(gòu)件鋼筋采用植筋還是預(yù)埋。（5）外運(yùn)土石方外運(yùn)距離的確認(rèn)、堆場(chǎng)費(fèi)用。（6）安裝預(yù)留洞口、結(jié)構(gòu)開(kāi)洞由總包還是分包后期恢復(fù)。（7）地下室支模使用的對(duì)拉錨桿（一次性攤銷(xiāo)材料）是否單獨(dú)計(jì)算材料費(fèi)。（8）甲供材料卸車(chē)費(fèi)用、保管費(fèi)用。（9）乙供材料核價(jià)，核定單價(jià)是否含稅。（10）鋪裝、貼材料的施工損耗、排版損耗率。（11）因設(shè)計(jì)變更造成的廢棄材料回收率（可再次利用部分）的確認(rèn)。（12）后期由于招商大量拆改墻體，經(jīng)常遇到由于變更不及時(shí)，產(chǎn)生的結(jié)算清點(diǎn)量、

竣工圖紙量和施工單位供貨量不一致的情況。成本管理中案例分享第一部分內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)工程概況某廣場(chǎng)購(gòu)物中心總面積140500m2，地上四層，地下二層；購(gòu)物中心外立面由大商業(yè)外立面幕墻由明框玻璃幕墻及鋁板幕墻構(gòu)成、次立面為室外步行街；室內(nèi)分為室內(nèi)步行街、百貨、地下超市組成；塔樓2棟，面積60500m2。塔樓室內(nèi)是SOHO精裝修公寓，外立面為涂料與鋁合金窗第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)合同發(fā)包原則商業(yè)外立面精裝修工程合同采用固定總價(jià)包干（本工程措施費(fèi)為總價(jià)包干費(fèi)用，施工過(guò)程中無(wú)論增減（包含變更簽證產(chǎn)生的措施費(fèi)用），結(jié)算時(shí)均不做調(diào)整。）；大商業(yè)室內(nèi)步行街工程合同采用固定總價(jià)包干（本工程措施費(fèi)為總價(jià)包干費(fèi)用，施工過(guò)程中無(wú)論增減（包含變更簽證產(chǎn)生的措施費(fèi)用），結(jié)算時(shí)不做調(diào)整。）；室外步行街合同均采用固定總價(jià)包干（本工程措施費(fèi)為總價(jià)包干費(fèi)用，施工過(guò)程中無(wú)論增減（包含變更簽證產(chǎn)生的措施費(fèi)用），結(jié)算時(shí)均不做調(diào)整。）公寓塔樓外立面鋁合金外窗合同采用分部分項(xiàng)工程綜合單價(jià)包干、措施項(xiàng)目費(fèi)總價(jià)包干；SOHO室內(nèi)裝修采用固定總價(jià)包干（本工程措施費(fèi)為總價(jià)包干費(fèi)用，施工過(guò)程中無(wú)論增減（包含變更簽證產(chǎn)生的措施費(fèi)用），結(jié)算時(shí)均不做調(diào)整。）公寓塔樓外立面涂料合同采用綜合單價(jià)包干模式（涂料為集團(tuán)集采、施工單位為集團(tuán)集采）。第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)合同發(fā)包原則精裝修施工過(guò)程中，存在多個(gè)公司、多種項(xiàng)目及工序交叉作業(yè)，其成品也是非常容易受損害并難以完全修復(fù)，容易成為互相索賠熱點(diǎn)區(qū)域，成品保護(hù)是精裝修施工中重要的一部分。成品保護(hù)要求是在每項(xiàng)工作按成后立刻按要求保護(hù)，原則上是為誰(shuí)的成品誰(shuí)保護(hù)。建議在所有業(yè)態(tài)精裝修單位在工程完畢后，對(duì)其施工區(qū)域進(jìn)行開(kāi)荒保潔和精保潔。（荒保潔是著重處理大面上由于裝修遺留下的污漬、垃圾、灰塵等，精保潔是在開(kāi)荒保潔基礎(chǔ)上，對(duì)房間進(jìn)行的再一次保潔，所注重之處在細(xì)節(jié)上，雖然做過(guò)了開(kāi)荒保潔，但仍會(huì)一些浮塵落下，所以精保潔仍需全面清潔）第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)外裝案例分享注意的常規(guī)問(wèn)題界面:大商業(yè)外立面精裝修分包會(huì)與室外步行街分包，景觀單位存在一定的界面爭(zhēng)議，從招標(biāo)圖紙看，大商業(yè)外立面精裝修工程的界面與室外步行街裝修界面存在重疊重復(fù)，大商業(yè)外立面精裝修施工與景觀單位施工在時(shí)間點(diǎn)上存在交叉節(jié)點(diǎn)，在工作面上會(huì)發(fā)生交叉（大商業(yè)外立面裝修會(huì)在景觀單位已施工部位作業(yè)，可能會(huì)發(fā)生已完工部位損壞）。幕墻施工中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)：相比招標(biāo)圖紙，在施工過(guò)程中，幕墻存在變化風(fēng)險(xiǎn)變化，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)墻面或維護(hù)墻面的平整度引起的幕墻變化，立面的分割變化；玻璃幕墻中，存在玻璃顏色、折射率、透光率等變化；鋁板幕墻中，存在顏色、幕墻龍骨等變化。第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)外裝案例分享幕墻變化L造型玻璃顏色變化：原招標(biāo)圖中，玻璃是TP10單片淺灰色彩釉玻璃；施工圖中，玻璃是TP10單片五色彩釉玻璃；（施工單位主張，五色彩釉玻璃加工及安裝復(fù)雜化，需增加費(fèi)用5.5萬(wàn)元，我方主張，五色彩釉玻璃只是顏色發(fā)生變化，施工工藝未發(fā)生本質(zhì)變化，按照合同固定，價(jià)格不調(diào)整）；招標(biāo)圖L造型（單片淺灰色玻璃）施工圖造型（五色單片玻璃）現(xiàn)場(chǎng)完成五色單片玻璃第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)外裝案例分享幕墻變化幕墻高度發(fā)生變化，導(dǎo)致鋁板幕墻、玻璃幕墻面積全部發(fā)生變化：原招標(biāo)圖，南面幕墻最高點(diǎn)標(biāo)高36.833米，西面幕墻最高點(diǎn)標(biāo)高36.8米，東面幕墻最高點(diǎn)標(biāo)高31.2米；施工圖（現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施），南面幕墻最高點(diǎn)標(biāo)高34.54米，西面幕墻最高點(diǎn)標(biāo)高34.4米，東面幕墻最高點(diǎn)標(biāo)高28.08米；鋁板幕墻展開(kāi)面積發(fā)生變化。（施工單位主張，本合同是總價(jià)包干合同，針對(duì)次變化不需要需扣減費(fèi)用，我主張，因下部玻璃幕墻玻璃、主體鋼結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，且此部分是變更的組成部分，應(yīng)該進(jìn)行對(duì)比較、計(jì)算，按照實(shí)際進(jìn)行增減。經(jīng)過(guò)核對(duì)圖紙，此項(xiàng)變化應(yīng)該扣減金額61萬(wàn)元）；招標(biāo)圖鋁板展開(kāi)圖施工圖鋁板展開(kāi)圖第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)外裝案例分享分包單位工作界面交叉大商業(yè)外立面精裝修施工過(guò)程中，使用大型機(jī)械在景觀單位已施工地面行駛，導(dǎo)致部分地面磚破壞，兩個(gè)分包單位發(fā)生互相索賠；（針對(duì)最后收邊收口部位，必須用大型機(jī)械的，應(yīng)該提前與各單位協(xié)商，對(duì)已施工未交付部分進(jìn)行成品保護(hù)，費(fèi)用由參與單位協(xié)商；）大型機(jī)械施工現(xiàn)場(chǎng)圖片第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)外裝案例分享隱蔽工程施工材料抽查室外步行街封板，背部鋼型材骨架圖紙間距過(guò)密?，F(xiàn)場(chǎng)抽查已封閉部位發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)用的矩管大小厚度都與圖紙不一致，間距大于圖紙間距，相對(duì)偏小；（施工單位主張，按照?qǐng)D紙所示進(jìn)行計(jì)算新增費(fèi)用180萬(wàn)左右；我主單位主張，在已在簽字的圖紙中，材料承受荷載力，需圖紙中的矩管尺寸大小，間距按照現(xiàn)場(chǎng)尺寸布置進(jìn)行計(jì)算新增費(fèi)用（現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)大面積施工完成，拆改會(huì)增加二次費(fèi)用，工期延遲，無(wú)法保證關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)），所有涉及封板新增費(fèi)用約80萬(wàn)）。現(xiàn)場(chǎng)施工節(jié)點(diǎn)圖紙第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)裝界面劃分有關(guān)界面需注意的關(guān)鍵部位：A.

地面工程結(jié)構(gòu)面移交（衛(wèi)生間及廚房總包施工至防水保護(hù)層）；B.

墻柱面工程砌體抹灰面移交（管井面及消防梯飾面完成）；C.

天棚工程抹灰層以外部分、刮膩?zhàn)?、乳膠漆及裝飾性吊頂（不含消防樓梯間及管井）；D.

電梯廳內(nèi)防火門(mén)由消防分包商安裝，裝修單位施工前需檢查防火門(mén)的安裝質(zhì)量，并負(fù)責(zé)收邊收口工作。管井門(mén)由裝修施工；E.

公共區(qū)域中的門(mén)窗、欄桿由專業(yè)分包施工，裝修單位負(fù)責(zé)收邊收口工作；F.

吊頂內(nèi)部洞口封堵：機(jī)電孔洞由機(jī)電單位與總包進(jìn)行封堵，裝修單位自身的孔洞由裝修自行封堵；G.

疏散樓梯由總包施工，標(biāo)志標(biāo)牌、軟飾家具由專業(yè)廠家施工，H.

強(qiáng)電工程：公共區(qū)域強(qiáng)電部分（燈具、開(kāi)關(guān)插座、疏散指示）的配管、穿線、面層I.

戶內(nèi)配電箱出線為界，總包做到配電箱及預(yù)埋部分的管線，配電箱以外由裝修施工。J.

弱電工程：以戶內(nèi)弱電箱出線為界，室內(nèi)所有穿線布設(shè)、配電及插座等材料設(shè)備采購(gòu)安裝。K.

給排水：總包完成至水表前工作（含水表），分包商完成水表后所有管道、地漏、潔具、燈具、排風(fēng)扇等安裝。L.

污廢水：總包負(fù)責(zé)主管安裝，預(yù)留三通口（支管伸出

50cm）；精裝單位負(fù)責(zé)排水立管三通后所有的支管安裝，含穿樓板、剪力墻孔洞套管。M.電梯廳及管道井內(nèi)墻面抹灰由總承包商施工；燈具、開(kāi)關(guān)插座及其配管穿線由裝修單位完成，并負(fù)責(zé)孔洞預(yù)留和收邊收口。第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)裝界面劃分界面劃分的風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)與總包的劃分界面來(lái)看，在施工過(guò)程中，總包移交的結(jié)構(gòu)面，精裝修單位需要做地面找平，招標(biāo)圖中的地面節(jié)點(diǎn)中，會(huì)有找平層、結(jié)合層厚度；現(xiàn)場(chǎng)交付結(jié)構(gòu)面標(biāo)高不滿足精裝修結(jié)構(gòu)面，找平層厚度超出圖紙厚度；精裝修圖紙與土建結(jié)構(gòu)、建筑、安裝圖紙未對(duì)圖，導(dǎo)致發(fā)生堵洞、開(kāi)洞、拆改等大量工作；室內(nèi)精裝修中，入戶門(mén)單獨(dú)分包（集團(tuán)采購(gòu)），需在入戶門(mén)安裝完畢后進(jìn)場(chǎng)，精裝修單位需完成對(duì)門(mén)邊收邊收口工作；第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)材料劃分建議常規(guī)事項(xiàng)大型室內(nèi)精裝修，涉及材料眾多，墻地磚、涂料

、木地板、開(kāi)關(guān)插座、燈具、潔具、不銹鋼地漏、五金、戶內(nèi)門(mén)、櫥柜、電器（抽油煙機(jī)、燃?xì)庠?、熱水器等）等主材；眾主材中，有精裝單位包工包料類(lèi)、甲供材類(lèi)、甲指乙供類(lèi)等。墻地磚、木地板、開(kāi)關(guān)插座、燈具、潔具、不銹鋼地漏、五金、櫥柜等消耗性材料，一般建議采用甲指乙供，從質(zhì)量的角度來(lái)說(shuō)，甲指乙供材料的質(zhì)量由施工單位負(fù)責(zé)，從成本上來(lái)看，甲指乙供材料減少了業(yè)主單位在對(duì)甲供材的保管、堆放場(chǎng)地等方面的管理成本，減少材料非正常損耗及，亦可避免在后期結(jié)算中，對(duì)材料損耗、運(yùn)輸損耗等各種攤銷(xiāo)損耗的分歧；電器類(lèi)（抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睢崴鳎?、戶?nèi)門(mén)為甲方集團(tuán)采購(gòu)項(xiàng)目，未甲供，不包安裝，但是可以保證品牌，型號(hào)、規(guī)格、質(zhì)量，到場(chǎng)時(shí)間，裝修效果；第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)裝案例分享總包移交結(jié)構(gòu)面不滿足精裝修施工條件?？偘平坏牡孛妫ńY(jié)構(gòu)面）至精裝修地磚完成面厚度大于精裝修圖紙中完成面的厚度，新增大量找平層；（施工單位主張，新增找平層不在合同范圍，且面積大，如需施工，需新增加費(fèi)用；業(yè)主方主張，剔除施工單位自己承擔(dān)的找平厚度，新增厚度由業(yè)主方承擔(dān)，施工完成，按照?qǐng)D紙結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)，新增費(fèi)用85萬(wàn)左右）；原招標(biāo)圖

（木地板）現(xiàn)場(chǎng)施工圖紙（木地板）第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)裝案例分享精裝修圖紙未與安裝圖紙合圖，吊頂完成后，安裝橋架，發(fā)現(xiàn)標(biāo)高不夠，部分已施工區(qū)域需要拆除，圖紙標(biāo)高需要進(jìn)行修正，（施工單位主張，此項(xiàng)拆改屬于業(yè)主未合圖造成，需增加拆改費(fèi)用；業(yè)主單位主張，此項(xiàng)拆改金額由業(yè)主方承擔(dān)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)拆改情況，新費(fèi)用12萬(wàn)左右）；吊頂施工完成現(xiàn)場(chǎng)吊頂恢復(fù)后現(xiàn)場(chǎng)吊頂施工完成現(xiàn)場(chǎng)吊頂恢復(fù)后現(xiàn)場(chǎng)建議：樣板先行第一部分：內(nèi)裝及外裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)裝案例分享總包預(yù)留洞口與精裝修洞口不一致管道、地漏、潔具板洞位置與預(yù)留位置不一致，需要進(jìn)行堵洞及重新開(kāi)孔打洞（之前板面開(kāi)孔打洞由總包單位預(yù)留洞口）；施工單位：業(yè)主方移交界面未達(dá)到施工要求，堵洞、重新開(kāi)洞費(fèi)用不在原合同范圍內(nèi)，需增加費(fèi)用，或者由總包單位單獨(dú)施工；咨詢單位：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，核實(shí)責(zé)任，確為圖紙引起的洞口偏差由業(yè)主單位承擔(dān)費(fèi)用、由總包引起的責(zé)任由總包負(fù)責(zé)?？偘A(yù)留板洞（衛(wèi)生間）精裝修二次開(kāi)洞建議：現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，大部分洞口實(shí)際都是總包預(yù)留不到位問(wèn)題，少部分圖紙變更問(wèn)題第二部分機(jī)電安裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)第二部分：機(jī)電安裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)工程概況某廣場(chǎng)購(gòu)物中心機(jī)電主要包括總包常規(guī)水電、通風(fēng)空調(diào)工程、弱電智能化工程（含視頻監(jiān)控、入侵報(bào)警、可視對(duì)講及門(mén)禁系統(tǒng)、背景音樂(lè)、綜合布線、電子巡更、有線電視、無(wú)線對(duì)講、UPS配電系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、智能化車(chē)位引導(dǎo)、五方對(duì)講、樓宇監(jiān)控、智能照明控制系統(tǒng)、電氣火災(zāi)漏電監(jiān)控系統(tǒng)及消防設(shè)備電源監(jiān)控系統(tǒng)）、消防工程（含噴淋、消火栓、報(bào)警、防排煙、防火門(mén)防火卷簾、水炮系統(tǒng)、氣體滅火、超細(xì)干粉滅火系統(tǒng)、手提式干粉滅火器系統(tǒng)、感溫電纜系統(tǒng)、防火門(mén)監(jiān)控系統(tǒng)以及消防檢測(cè)）、供配電、燃?xì)夤こ獭⒁咕罢彰鞯葘I(yè)。第二部分：機(jī)電安裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)總包管理與洞口封堵、預(yù)留不到位問(wèn)題某商業(yè)總包負(fù)責(zé)安裝弱電橋架及消防橋架，總包與分包均未做橋架防火封堵，兩家單位對(duì)封堵的工作界面及費(fèi)用存在爭(zhēng)議?？偘贤鍐慰偘贤瑮l款處理意見(jiàn)：橋架和母線的防火封堵以及管道套管內(nèi)外的封堵由總承包商與分包商分別完成各自施工范圍內(nèi)的封堵；若總承包商與分包商共同使用，則由總承包商負(fù)責(zé)封堵?？偘?fù)責(zé)安裝弱電橋架及消防橋架，橋架封堵由總包完成并且防火封費(fèi)用已包含在橋架安裝清單項(xiàng)目中。若分包單位自行處理，后期找甲方索賠，索賠不予采納。第二部分：機(jī)電安裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)圖紙版本引起的洞口修補(bǔ)大商業(yè)消防工程、通風(fēng)空調(diào)安裝過(guò)程中，由于圖紙修改版本較多，施工總包單位的洞口預(yù)留不到位和預(yù)留錯(cuò)誤，導(dǎo)致后期兩家單位對(duì)鑿洞和封堵的工作及其費(fèi)用存在爭(zhēng)議。問(wèn)題處理通風(fēng)管道變更水管變更處理意見(jiàn)：因總承包商預(yù)留不到位或現(xiàn)場(chǎng)管理問(wèn)題引起洞口或套管不合格應(yīng)由總承包商負(fù)責(zé)封堵。費(fèi)用由總包自行承擔(dān)。但由于圖紙變更而引起的二次開(kāi)洞，總包提出索賠應(yīng)予考慮。第二部分：機(jī)電安裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)總包預(yù)留預(yù)埋不到位大商業(yè)裙樓消防工程安裝過(guò)程中，總包預(yù)留預(yù)埋的消防線管堵塞，消防單位無(wú)法穿線，消防單位在未告知甲方的情況下，自行配明管，后期消防單位向甲方索賠明配管費(fèi)用207820元?，F(xiàn)場(chǎng)明配管處理意見(jiàn)：由總承包商給分包商預(yù)留預(yù)埋管不到位或管內(nèi)阻塞無(wú)法穿線，因由總承包商負(fù)責(zé)處理。若分包單位自行處理，后期找甲方索賠，索賠不予采納。第二部分：機(jī)電安裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)施工界面問(wèn)題劃分不清問(wèn)題某廣場(chǎng)室內(nèi)步行街精裝修圖紙滯后，而總包根據(jù)工程指令、施工進(jìn)度按總包圖紙預(yù)留預(yù)埋，后期精裝修圖紙點(diǎn)位與總包預(yù)留預(yù)埋點(diǎn)位完全對(duì)不上，造成重復(fù)施工，增加成本11萬(wàn)左右。包應(yīng)急照明、疏散照明預(yù)留預(yù)埋點(diǎn)位圖精裝修應(yīng)急照明疏散照明點(diǎn)位圖建議意見(jiàn)：精裝修部位建議總包不預(yù)留預(yù)埋。第二部分：機(jī)電安裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)做法與圖紙不符塔樓配管施工單位不照?qǐng)D施工，施工圖中戶內(nèi)配電箱進(jìn)線電纜配管為鋼管，而施工現(xiàn)場(chǎng)該部分配管為塑料管；與施工單位重計(jì)量時(shí)按塑料管進(jìn)行計(jì)價(jià)，審減61738.48元。施工圖配管材質(zhì)為鋼管現(xiàn)場(chǎng)施工為PC管建議意見(jiàn)：咨詢單位核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)做法與圖紙差異并拍照記錄。第二部分：機(jī)電安裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)機(jī)電與精裝修單位配合問(wèn)題某商業(yè)裝修標(biāo)高錯(cuò)、漏、碰原因?qū)е掳惭b各專業(yè)配合裝修調(diào)整，機(jī)電總包因配合裝修調(diào)整增加簽證變更費(fèi)用59萬(wàn)左右。現(xiàn)場(chǎng)拆改圖片建議意見(jiàn)：建議機(jī)電分包與精裝修分包互相配合，消化圖紙問(wèn)題。第二部分：機(jī)電安裝施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)商家落位調(diào)整某商業(yè)機(jī)電為配合KTV、健身房、影院、次主力店、餐飲鋪等區(qū)域業(yè)態(tài)落位調(diào)整，現(xiàn)場(chǎng)拆改頻繁，通風(fēng)空調(diào)單位因配合裝修調(diào)整增加簽證變更費(fèi)用66萬(wàn)左右?，F(xiàn)場(chǎng)拆改圖片建議意見(jiàn)：商家落位圖紙需進(jìn)行優(yōu)化及核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)安裝情況，達(dá)到最少拆改費(fèi)用。第三部分總包施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)第三部分：總包施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)多版本圖紙及招商問(wèn)題總包圖紙的多版、多次，如何確定計(jì)量？招商建造條件變化如何調(diào)整，重結(jié)構(gòu)，輕分割？及時(shí)與施工單位簽確施工圖紙與招商部門(mén)協(xié)調(diào)，避免商家提出影響結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化的合同條款（或要求）第三部分：總包施工過(guò)程中預(yù)存風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合我公司咨詢的十多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)成本管理的難點(diǎn)，主要體現(xiàn)在總包管理上，具體反映在以下幾個(gè)方面：一、總包管理與電梯配合問(wèn)題；二、總包管理與臨時(shí)設(shè)施和洞口封堵問(wèn)題；三、總包管理與三方合同加簽問(wèn)題；四、總包管理與施工界面管理問(wèn)題；五、總包管理與腳手架問(wèn)題；六、總包管理與加班、趕工措施費(fèi)問(wèn)題；七、總包管里與臨時(shí)水電、水電費(fèi)押金問(wèn)題；八、總包管里與卸車(chē)、垂直運(yùn)輸、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題。一、總包管理與電梯配合問(wèn)題簡(jiǎn)述：電梯安裝單位進(jìn)場(chǎng)后跟工程部提出現(xiàn)場(chǎng)條件不符合電梯安裝交付標(biāo)準(zhǔn)，如不及時(shí)解決電梯無(wú)法按期交付使用，并將造成的窩工和設(shè)備損壞提出索賠。問(wèn)題：如何為電梯安裝單位提供較好的安裝和調(diào)試條件？一、總包管理與電梯配合問(wèn)題1、電梯設(shè)備臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)；機(jī)房門(mén)窗封閉2、檢查預(yù)留預(yù)埋件是否到位；井道垂直度偏離整改3、解決電梯基坑積水問(wèn)題4、提前采購(gòu)正式電纜和配電箱、污水泵并安裝到位一、總包管理與電梯配合問(wèn)題一、總包管理與電梯配合問(wèn)題預(yù)埋鐵件未完成導(dǎo)致無(wú)安裝作業(yè)面扶梯梯級(jí)損毀二、總包管理與臨時(shí)設(shè)施和洞口封堵問(wèn)題簡(jiǎn)述：XX公司火災(zāi)事件后空前加大了對(duì)消防的管控力度，工程部提出商務(wù)區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)增加一套臨時(shí)消火栓系統(tǒng)以保證現(xiàn)場(chǎng)消防安全?？偘鼏挝辉O(shè)計(jì)了一套獨(dú)立的臨時(shí)消火拴系統(tǒng)，上報(bào)費(fèi)用約210萬(wàn)。重要描述提出問(wèn)題總承包商是合同約定的總包施工工程范圍和獨(dú)立分包、指定分包、指定供應(yīng)商施工的各分項(xiàng)工程范圍的現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理責(zé)任單位。1、如何推進(jìn)該項(xiàng)工作？2、該費(fèi)用應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？交流溝通實(shí)際操作1、咨詢提出成本意見(jiàn)2、優(yōu)化方案后費(fèi)用約20萬(wàn)二、總包管理與臨時(shí)設(shè)施和洞口封堵問(wèn)題簡(jiǎn)述：XX地塊總包單位臨時(shí)生活辦公用房后期因開(kāi)業(yè)在即需進(jìn)行廣場(chǎng)的景觀施工，臨時(shí)設(shè)施必須遷移；因各種條件的制約無(wú)法找到合適的場(chǎng)地搭設(shè)。重要描述提出問(wèn)題總承包商臨設(shè)報(bào)價(jià)中必須考慮后期因場(chǎng)地要求將其臨時(shí)設(shè)施拆除清運(yùn)的費(fèi)用以及可能需要重新搭設(shè)的費(fèi)用。1、如何推進(jìn)該項(xiàng)工作？2、該費(fèi)用應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？交流溝通實(shí)際操作1、積極與總包單位一起解決搭設(shè)問(wèn)題2、費(fèi)用按合同執(zhí)行，總包承擔(dān)二、總包管理與臨時(shí)設(shè)施和洞口封堵問(wèn)題簡(jiǎn)述：XX地塊土方單位外運(yùn)土方時(shí)造成臨時(shí)道路有部分損壞和嚴(yán)重污染，工程部下單給總包單位及時(shí)清洗路面和修復(fù)部分損壞的路面。后期總包單位就該項(xiàng)工作上報(bào)現(xiàn)場(chǎng)簽證。重要描述提出問(wèn)題總承包商負(fù)責(zé)修建、維修及保養(yǎng)的任何道路或通道，提供給各分包商使用，不額外增加費(fèi)用1、總包合同是如何約定的？2、該簽證能否辦理？交流溝通實(shí)際操作1、積極與總包單位一起解決搭設(shè)問(wèn)題2、費(fèi)用按合同執(zhí)行，總包承擔(dān)二、總包管理與臨時(shí)設(shè)施和洞口封堵問(wèn)題簡(jiǎn)述：大商業(yè)地下室通風(fēng)空調(diào)安裝過(guò)程中，由于圖紙修改版本較多，施工總包單位的洞口預(yù)留不到位和預(yù)留錯(cuò)誤，導(dǎo)致后期兩家單位對(duì)鑿洞和封堵的工作及其費(fèi)用存在爭(zhēng)議。重要描述由總承包商進(jìn)行機(jī)電綜合管線二次設(shè)計(jì)，因總承包商二次設(shè)計(jì)工作缺陷等引起的鑿洞、封堵等工作或費(fèi)用均由總承包商負(fù)責(zé)總承包商應(yīng)配合其它各指定分包商的相關(guān)工作并修復(fù)、填補(bǔ)未完成的縫隙、孔洞等提出問(wèn)題該如何協(xié)調(diào)處理？交流溝通實(shí)際操作1、積極與總包單位一起解決搭設(shè)問(wèn)題2、費(fèi)用按合同執(zhí)行，總包承擔(dān)預(yù)留不到位洞口封堵三、總包管理與三方合同加簽問(wèn)題簡(jiǎn)述：某項(xiàng)目公司通風(fēng)空調(diào)工程招標(biāo)完成后，按招標(biāo)文件提供的合同協(xié)議書(shū)與總包簽訂三方合同，總包接到分包合同文本一周后遲遲未拿回來(lái)，分包單位反映總包不肯蓋章…重要描述總承包商收到業(yè)主提供的需其簽署、加簽的合同文件時(shí)（合同條款同總承包招標(biāo)文件內(nèi)容無(wú)實(shí)質(zhì)性改變）

7個(gè)日歷天內(nèi)完成簽署工作，逾期未簽，總承包商應(yīng)承擔(dān)每日

壹拾萬(wàn)

元的罰款。提出問(wèn)題依據(jù)總包合同約定，總包在接到業(yè)主需其加簽的合同文件時(shí)，應(yīng)提供什么義務(wù)？交流溝通實(shí)際操作依據(jù)合同、排除干擾、溝通協(xié)調(diào)四、總包管理與施工界面管理問(wèn)題某項(xiàng)目公司一地下室?jiàn)A層鋼結(jié)構(gòu)工程即將施工，在工程例會(huì)上，工程部認(rèn)為該鋼結(jié)構(gòu)工程屬于結(jié)構(gòu)類(lèi)工程，擬安排總包施工工程類(lèi)界面明細(xì)：總包范圍：地基與基礎(chǔ)工程（地下四大塊）、主體結(jié)構(gòu)工程、常規(guī)水電工程、粗裝修工程分包范圍：市政配套工程（室外雨污水道路、熱力、自來(lái)水、強(qiáng)弱電、景觀）、鋼結(jié)構(gòu)工程、內(nèi)外裝工程、通風(fēng)空調(diào)工程、消防工程、泛光工程、防水工程材料設(shè)備類(lèi)界面明細(xì)：重要描述提出問(wèn)題業(yè)主供應(yīng)：門(mén)窗類(lèi)（人防門(mén)、防火門(mén)、入戶門(mén)、鋁合金門(mén)窗）、電梯、發(fā)電機(jī)組、軟水設(shè)備機(jī)組、中水處理設(shè)備機(jī)組、鍋爐設(shè)備機(jī)組、墻磚涂料、空調(diào)機(jī)組、水泵、風(fēng)機(jī)、閥門(mén)、配電箱、電纜母線。總包采購(gòu)：保材料、防腐材料、樓梯防滑條、管材管件、橋架、簡(jiǎn)裝材料。根據(jù)總包合同規(guī)定，工程部直接安排總包施工該鋼結(jié)構(gòu)工程是否妥當(dāng)？交流溝通實(shí)際操作1.2.施工界面管理是做好成本管理的前提，避免交叉施工、界面模糊不清。提示：總包粗裝修與精裝施工之間的界面劃分。五、總包管理與腳手架問(wèn)題案例：大商業(yè)外立面的腳手架方案調(diào)整大商業(yè)外幕墻需要挑出結(jié)構(gòu)面600-1200mm，

在結(jié)構(gòu)施工階段總包腳手架按正常結(jié)構(gòu)要求搭設(shè)，外幕墻施工采用腳手架，則必須做重大調(diào)整，總包要求甲方答應(yīng)增加腳手架費(fèi)用后方配合調(diào)整。6.7.1至6.7.6描述，涉及范圍、要求、行政審批、費(fèi)用、總分包界面、現(xiàn)場(chǎng)配合

搭拆程序等重要描述總承包商需提供、架設(shè)、在需要時(shí)改動(dòng)及維修一切必需及符合業(yè)主要求的腳手架并在不需要時(shí)拆除。腳手架搭設(shè)充分考慮外裝施工需要，預(yù)留足夠空間。該費(fèi)用均在腳手架措施費(fèi)內(nèi)。如何應(yīng)對(duì)總包方增加費(fèi)用的要求如何本著項(xiàng)目的總體目標(biāo)及時(shí)處理總分包爭(zhēng)議提出問(wèn)題根據(jù)合同約定讓總包清楚外腳手架如需調(diào)整，總包必須配合，費(fèi)用不增加；讓分包清楚分包報(bào)價(jià)中已考慮使用總包結(jié)構(gòu)腳手架的調(diào)整費(fèi)用。交流溝通實(shí)際操作結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，參與腳手架方案策劃，協(xié)商將可用腳手架部分配合調(diào)整，不可用的分包直接采用吊籃，總包配合盡早拆除該部分外腳手架。、合同原則是處理現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)議的重要依據(jù)、

利用合同相關(guān)約定引導(dǎo)工程方案策劃六、總包管理與加班、趕工措施費(fèi)問(wèn)題案例：加班及趕工措施費(fèi)處理XX項(xiàng)目總包2010年6月28日進(jìn)場(chǎng)施工，因拆遷原因，現(xiàn)場(chǎng)邊拆邊插入施工，至10年12月初大商業(yè)西側(cè)和五星級(jí)酒店才拆完開(kāi)始土方施工。后總包加大投入，搶工趕工，春節(jié)期間連續(xù)施工，最終大商業(yè)和酒店分別在3月20日和4月26日結(jié)構(gòu)封頂，達(dá)到管控節(jié)點(diǎn)?？偘岢?000多萬(wàn)的趕工措施費(fèi)。結(jié)構(gòu)階段絕對(duì)工期壓縮1個(gè)月，非結(jié)構(gòu)3

個(gè)月內(nèi)、合同措施項(xiàng)目費(fèi)不調(diào)整；超過(guò)該數(shù)值，雙方協(xié)商調(diào)整總承包商應(yīng)在合同價(jià)款中考慮必要的加班費(fèi)用，以保證工程能在不遲于合同條款要求的竣工日前竣工，除非合同條件中另有約定，在整個(gè)合同履約期內(nèi)總承包不得以加班為由提出任何相關(guān)的費(fèi)用的索賠。重要描述總承包商被認(rèn)為已在合同價(jià)款中充分考慮了因業(yè)主要求的工期所必須加班而造成的無(wú)法避免的施工擾民而致的補(bǔ)償費(fèi)用和總承包采取的合理措施的費(fèi)用。提出問(wèn)題如何處理總包如此復(fù)雜的加班、趕工索賠要求總包提供索賠的支撐資料和合同依據(jù)，協(xié)調(diào)工程部確認(rèn)資料前不接收總包的費(fèi)用索賠報(bào)告。協(xié)調(diào)總包將該索賠費(fèi)用的確認(rèn)納入項(xiàng)目的最終決算，過(guò)程中項(xiàng)目公司收集資料待決算時(shí)談判解決。交流溝通實(shí)際操作結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，參與腳手架方案策劃，協(xié)商將可用腳手架部分配合調(diào)整，不可用的分包直接采用吊籃，總包配合盡早拆除該部分外腳手架。、現(xiàn)場(chǎng)資料的收集整理、處理時(shí)機(jī)選擇策劃七、總包管里與臨時(shí)水電、水電費(fèi)押金問(wèn)題案例：背景資料：某項(xiàng)目總建筑面積30萬(wàn)平方米，鑒于臨時(shí)用電申請(qǐng)周期較長(zhǎng)，為保證項(xiàng)目盡早開(kāi)工，在總包未定標(biāo)之前，甲方按照經(jīng)驗(yàn)先申請(qǐng)了臨時(shí)用電，申報(bào)的臨時(shí)用電量2920KVA，并將變壓器接至用地紅線內(nèi)。（無(wú)論業(yè)主實(shí)際提供的水源、電源接口位置是否有變化，總承包商調(diào)整及采取相應(yīng)的措施而增加的任何費(fèi)用，均已包含在合同價(jià)款內(nèi)）。重要描述提出問(wèn)題業(yè)主并不保證現(xiàn)有設(shè)備的適用及供電量能否符合總承包商的需求，總承包商須在接收工地時(shí)全面檢查有關(guān)設(shè)備及其用電量，在需要時(shí)更換有關(guān)設(shè)備

及/或向供電單位申請(qǐng)臨時(shí)供電增容。1、總包單位進(jìn)場(chǎng)后，認(rèn)為變壓器位置布局不合理，與其施工組織設(shè)計(jì)不一致，為此總包方需多敷設(shè)電纜850米，要求甲方承擔(dān)超出的電纜費(fèi)用計(jì)44萬(wàn)元，是否合理？2：為盡可能壓縮工期，總包單位進(jìn)場(chǎng)后修訂了投標(biāo)時(shí)的施工組織設(shè)計(jì)，增加了4臺(tái)塔吊及兩臺(tái)電梯，造成原用電負(fù)荷不夠，總包方要求甲方進(jìn)行增容，需增設(shè)一臺(tái)400KVA變壓器，經(jīng)咨詢供電局費(fèi)用約20萬(wàn)元，應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？交流溝通實(shí)際操作申請(qǐng)臨時(shí)水電及時(shí)和總包對(duì)接，用電容量應(yīng)考慮售樓處及辦公、生活用電，后期增容應(yīng)按照合同原則區(qū)別對(duì)待總包給分包提供水電接駁點(diǎn)位置，分包水電費(fèi)計(jì)量方式；辦公及生活水電費(fèi)用分?jǐn)偲摺⒖偘芾锱c臨時(shí)水電、水電費(fèi)押金問(wèn)題案例：某項(xiàng)目公司接到分包單位投訴，稱總包單位按要求分包單位繳納水電費(fèi)押金，繳納比例為分包合同額3%，成本負(fù)責(zé)人立即召集總包單位和分包單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行商榷。。。。合同專用條款中：收取水電押金的上限約定；水電押金退還約定；違規(guī)收取費(fèi)用的處罰重要描述提出問(wèn)題合同通用條款中：水電費(fèi)的計(jì)量和收取方式；違規(guī)收取費(fèi)用的處罰約定；除了水電押金和安全管理押金外總承包商不得以任何理由向分包商收取費(fèi)用。您作為成本負(fù)責(zé)人應(yīng)該如何處理？原則由分包單位和總包單位自行協(xié)商，以雙方都能接受為準(zhǔn)。協(xié)調(diào)方式：交流溝通實(shí)際操作1）明確上述合同條款的內(nèi)容2）水電費(fèi)統(tǒng)一由業(yè)主代繳，業(yè)主分別從總分包結(jié)算款中扣除。八、總包管里與卸車(chē)、垂直運(yùn)輸、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題。案例：空調(diào)供應(yīng)單位與總包單位的卸貨糾紛總包單位抱怨空調(diào)供貨不及時(shí)，影響安裝進(jìn)度，要求業(yè)主補(bǔ)償工期及費(fèi)用損失?？照{(diào)公司抱怨總包驗(yàn)收、卸貨不及時(shí)，未安排堆放地點(diǎn)，有些設(shè)備不得不再次運(yùn)出場(chǎng)，供貨延誤非己方責(zé)任，且要求業(yè)主補(bǔ)償運(yùn)費(fèi)損失?？偝邪滔蚍职烫峁┰诠さ厣犀F(xiàn)成有的機(jī)械、設(shè)備，將其運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)的貨物卸到指定位置，另外，利用現(xiàn)有的機(jī)械設(shè)備幫助指定分包商將其材料，設(shè)備等吊放至作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)。業(yè)主供應(yīng)的材料、設(shè)備在車(chē)子能開(kāi)到的室外施工場(chǎng)地內(nèi)的任何場(chǎng)所，進(jìn)行車(chē)上驗(yàn)收?？偝邪特?fù)責(zé)卸貨，重要描述提出問(wèn)題且在貨到6小時(shí)內(nèi)完成卸貨總承包商須在現(xiàn)場(chǎng)接收指定供應(yīng)商送來(lái)的材料，并負(fù)責(zé)上述材料的卸貨、儲(chǔ)存、堆放、保管、從儲(chǔ)存點(diǎn)至安裝點(diǎn)的駁運(yùn)及安裝?？偝邪瘫仨氊?fù)責(zé)卸貨、儲(chǔ)藏、運(yùn)輸、保管、保護(hù)，...。由此而導(dǎo)致的任何費(fèi)用及工期延誤均總承包商承擔(dān)。1、誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)本次糾紛的主要2、如何依據(jù)合同正確處理類(lèi)似問(wèn)題？針對(duì)空調(diào)單位與總包的卸貨糾紛，項(xiàng)目公司依據(jù)合同條款進(jìn)行了調(diào)解，總包和空調(diào)供應(yīng)商承認(rèn)相互有違約責(zé)任，最終同意互不索賠。交流溝通實(shí)際操作1、甲供材料設(shè)備均為車(chē)上驗(yàn)收，總承包商必須按照合同約定，及時(shí)驗(yàn)收、卸貨到指定堆放點(diǎn)；2、供貨單位也必須嚴(yán)格按照施工進(jìn)度計(jì)劃及時(shí)供貨，類(lèi)似索賠要求一律不予認(rèn)可。八、總包管里與卸車(chē)、垂直運(yùn)輸、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題。案例：總包增加垂直運(yùn)輸要求補(bǔ)償費(fèi)用大商業(yè)塔樓ALC砌塊供應(yīng)與安裝工程為甲方、總包及供貨單位三方合同。為保證砌塊及時(shí)運(yùn)至各樓層，總包為三棟塔樓各增加了一臺(tái)垂直運(yùn)輸升降機(jī)，但要求甲方補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用。允許指定分包商、供應(yīng)商和獨(dú)立分包商使用總承包商提供的臨時(shí)工程或總承包商在現(xiàn)場(chǎng)的垂直運(yùn)輸機(jī)械和設(shè)備。給各分包商作卸貨、橫向及垂直之運(yùn)輸。如果設(shè)備比較忙，總承包商有義務(wù)協(xié)調(diào)各分包的材料或設(shè)備在現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的水平及垂直運(yùn)輸，保證不影響整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)的次序及進(jìn)度。在整個(gè)工程施工期間，總承包商應(yīng)負(fù)責(zé)為整個(gè)工程的實(shí)施提供所有必要的大型施工垂直運(yùn)輸機(jī)械，包括各類(lèi)塔吊、起重機(jī)、提升架、外用電梯等。重要描述提出問(wèn)題1、總包單位的要