房地產(chǎn)產(chǎn)品達人修煉手冊

產(chǎn)品達人修煉手冊ProductSkillManual易居中國·湖北大區(qū)解題：產(chǎn)品分析，產(chǎn)品建議，產(chǎn)品溢

三個緯度在項目任何一個時期都同時存在，并互為因果易居湖北區(qū)域旨在建立通用的產(chǎn)品評估及營銷系統(tǒng)，并自主開發(fā)工具包，以飧讀者目錄TABLE

OFCONTENT謀

勝審?

緯度1?

緯度2?

緯度3??????產(chǎn)品解析1·外部價值2·內(nèi)部價值工具包50子項核心價值序列風向及采光客觀評測??????產(chǎn)品建議1·CVA法則2·階段建議工具包一級土地開發(fā)核算表風向及采光客觀評價?????價值提升模型工具包競品調(diào)研表競品經(jīng)濟配套一覽表競品核心賣點分析Part1

審/產(chǎn)品解析緯度一《

產(chǎn)

品

解

析

》秘訣一秘訣二分析外部環(huán)境，借勢打力分析內(nèi)部優(yōu)勢，一舉擊破抓住賣點，一招致命Part1

審/產(chǎn)品解析外部價值區(qū)域價值地段價值品牌價值歷史發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展城市地位區(qū)域?qū)私逃Y源成熟區(qū)域商圈價值規(guī)劃炒作外部環(huán)境價值放大醫(yī)療配套交通價值未成熟區(qū)域品牌背景市場口碑項目業(yè)績歷史發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展城市地位區(qū)域?qū)宋幕诰蛉珖鳪DP功能定位對標區(qū)域發(fā)展速度城市GDP投資戰(zhàn)略發(fā)展憧憬發(fā)展規(guī)劃投資力度企業(yè)規(guī)模區(qū)域價值至高點外部價值模型商業(yè)資源商業(yè)規(guī)劃消費檔次人群流量特殊價值外部環(huán)境教育資源醫(yī)療配套交通價值規(guī)劃炒作價值放大自然環(huán)境教育資質(zhì)醫(yī)療資質(zhì)主干道路發(fā)展優(yōu)勢客戶痛點人文環(huán)境教育規(guī)模醫(yī)療規(guī)模規(guī)劃交通配套整合價值放大引擎成熟區(qū)域地段價值軌道交通規(guī)劃用地營銷包裝未成熟區(qū)域助推器品牌背景市場口碑企業(yè)歷史市場認知企業(yè)愿景客戶人流代表作品開發(fā)規(guī)模品牌價值Part1

審/產(chǎn)品解析工具包一一目了然的核心價值體系市場競爭力五十序列表，十緯雷達圖【解讀項目的核心DNA】區(qū)位6040200項目交通企業(yè)細節(jié)配套規(guī)模項目A項目B項目C戶型建筑景觀Part1

工具包一示例十個維度，五十個子項，建立全方位的產(chǎn)品評估體系Part1

工具包一示例十緯雷達圖，通過價值投影面積精準確定產(chǎn)品價值突破點內(nèi)部價值控規(guī)指標日照系數(shù)地塊形狀建筑類型規(guī)劃布局園林配套戶型配比物業(yè)服務規(guī)劃用地面積

總建筑面積容積率車位比建筑密度CPU

控規(guī)指標綠地率建筑高度日照系數(shù)內(nèi)部價值模型地塊形狀建筑類型規(guī)劃布局園林配套戶型配比物業(yè)服務景觀風格戶型配比軟景選型戶型結構物業(yè)公司資質(zhì)歷史項目服務內(nèi)容工具包二第三方觀點的全能評估模型核心評測：通風，采光風向頻次玫瑰圖，采光計算器【找出最具支撐的價值點】目錄TABLE

OFCONTENT謀

勝審?

緯度1?

緯度2?

緯度3??????產(chǎn)品解析1·外部價值2·內(nèi)部價值工具包50子項核心價值序列風向及采光客觀評測??????產(chǎn)品建議1·CVA法則2·階段建議工具包一級土地開發(fā)核算表風向及采光客觀評價?????價值提升模型工具包競品調(diào)研表競品經(jīng)濟配套一覽表競品核心賣點分析Part1

謀/產(chǎn)品建議緯度二《

產(chǎn)

品

建

議

》秘訣強化自身，贏在起跑線上，多維度對對手造成殺傷力。精準定位，事半功倍Part2

謀/產(chǎn)品建議/產(chǎn)品階段前期拿地階段營銷執(zhí)行階段項目定位階段做什么產(chǎn)品？如何優(yōu)化產(chǎn)品？營銷診斷改造產(chǎn)品前期階段策銷階段前期階段溢價階段【做什么產(chǎn)品】規(guī)劃布局功能定位物業(yè)形態(tài)空間布局戶型配比戶型面積戶型配比戶型結構戶型價值建筑形象園林風格園林風格配套標準會所功能配套設施裝修標準物業(yè)管理建筑風格建筑材質(zhì)景觀設計要點展示建議工具包三通過建立收益評估體系做最接地氣的規(guī)劃定位產(chǎn)品開發(fā)收益評估表【制定利益最大化產(chǎn)品】從甲方思路出發(fā)，制定最合理的產(chǎn)品配比Part2

工具包三示例6個套表，23個數(shù)據(jù)模板，全方位掌控項目前期定位、戶型配比及市場化收支預估從產(chǎn)品價值兌現(xiàn)程度，來評估產(chǎn)品設置的合理性Part2

工具包三示例Part2

工具包三示例Part2

工具包三示例Part2

工具包三示例Part2

工具包三示例Part2

謀/產(chǎn)品建議/產(chǎn)品階段/前期階段規(guī)劃布局：①地塊功能定位；②物業(yè)形態(tài)；③空間布局。前期拿地階段根據(jù)各地塊土地價值屬性、供求關系導向、客戶結構導向，得出項目每、地塊功能定位、物業(yè)形態(tài)建議、空間布局建議個地塊/整體地塊不同區(qū)域的功能定位。規(guī)劃布局戶型配比建筑形象園林風格配套標準規(guī)劃布局分析項目基礎指標，根據(jù)控規(guī)指標導向、市場類別導向、客戶需求，利潤最大化原則推導出最適合項目物業(yè)組合形態(tài)。分析項目地塊形狀、地勢等，根據(jù)土地價值最大化、資源最大化、控規(guī)與收益平衡、觀景與地標性、以人為本舒適性、階梯型升值職能等原則推導出項目最適合的布局。Part2

謀/產(chǎn)品建議/產(chǎn)品階段/前期階段戶型配比：①戶型面積；②戶型配比；③戶型結構；④戶型價值。前期拿地階段分析項目定位、市場主力面積及客戶需求建議項目主力面積段。根據(jù)當?shù)卣?guī)劃、市場主力成交結構給出項目戶型配比建議。1、戶型面積2、戶型配比規(guī)劃布局戶型配比建筑形象園林風格配套標準建筑平面根據(jù)客戶年齡、家庭結構、生活習慣等需求給出最合理的戶型結構建議。最方正的不一定是最好的。3、戶型結構4、戶型價值增加項目附加值，如全通透、全房贈送、N+1多變結構等。前期階段策銷階段溢價階段項目策銷階段【如何優(yōu)化產(chǎn)品】開發(fā)順序產(chǎn)品優(yōu)化減少公攤增加贈送改變功能公共部位產(chǎn)品分類推售順序架空層

大堂電梯間公共走道電梯工具包四從市場角度出發(fā)，評估產(chǎn)品競爭力及市場潛力產(chǎn)品預判市場數(shù)控表【市場監(jiān)測及潛力型戶型挖掘】從日常市場積累到體系的建立監(jiān)測預判最合理的潛力戶型產(chǎn)品Part2

工具包四示例市場數(shù)控表：9個數(shù)據(jù)套表，74項核心數(shù)據(jù)矩陣，建立完善的產(chǎn)品預判體系及量價關系推演Part2

工具包四示例Part2

工具包四示例Part2

工具包四示例Part2

工具包四示例前期階段策銷階段溢價階段溢價階段戶型優(yōu)化展示優(yōu)化產(chǎn)品園林特殊景觀體驗優(yōu)化外部體驗內(nèi)部體驗物業(yè)優(yōu)化戶型展示裝修展示現(xiàn)場服務品牌引進目錄TABLE

OFCONTENT謀

勝審?

緯度1?

緯度2?

緯度3??????產(chǎn)品解析1·外部價值2·內(nèi)部價值工具包50子項核心價值序列風向及采光客觀評測??????產(chǎn)品建議1·CVA法則2·階段建議工具包一級土地開發(fā)核算表風向及采光客觀評價?????價值提升模型工具包競品調(diào)研表競品經(jīng)濟配套一覽表競品核心賣點分析Part3

勝/產(chǎn)品溢價緯度三《

產(chǎn)

品

溢

價

》秘訣提亮自身素質(zhì)，保證量價齊升。產(chǎn)品提亮，量價激增價值提升產(chǎn)品打造配套打造品牌打造現(xiàn)場打造三大價值提升模型項目定位市場差異契合項目定位及增強項目標簽屬性的價值尋找項目自身區(qū)別市場競品差異化的價值打造客戶敏感點及關注精準訴求點的價值客戶訴求項目定位市場差異客戶訴求項目分析競品分析客戶調(diào)研找出項目整體定位對比競品核心價值找出到客戶關注點價值提升物理屬性定位本案本案特征分析客戶特征推導精神屬性標簽差異化價值挖掘挖掘差異化價值圍繞USP的價值圍繞USP的價值圍繞USP的價值提升項目標簽打造差異價值精準客戶訴求產(chǎn)品打造配套打造品牌打造現(xiàn)場打造產(chǎn)品怎么溢價工具包五通過建力收益評估體系做最接地氣的規(guī)劃定位市場數(shù)據(jù)工具集合包【深入市場的數(shù)據(jù)支撐】三大工具包三大工具包問卷調(diào)研競品調(diào)研表競品經(jīng)濟配套一覽表競品核心賣點分析客戶深訪競品樓盤客戶分析Part3

勝/階段建議/產(chǎn)品溢價案例《

產(chǎn)

品

建

議

》通過潛力產(chǎn)品預判精準定位溢價階段營銷執(zhí)行戶型優(yōu)化展示優(yōu)化體驗優(yōu)化物業(yè)優(yōu)化Part3

勝/階段建議/產(chǎn)品溢價前期階段策銷階段溢價階段資源地塊后置潛在客戶對位規(guī)劃產(chǎn)品溢價萬科金域藍灣【云邸】，約192㎡傳家大宅。為萬科在改善類產(chǎn)品較為稀缺的經(jīng)開區(qū)，打造的首屈一指的大平層產(chǎn)品，開啟了經(jīng)開豪宅的大平層時代?！驹欺　抗灿嫻┴?30套，2014年5月入市。在周邊住宅尚處于6字頭時，毛坯均價已達到約8500元/㎡。【云邸】為客戶提供了充分的定制化服務，匹配傳家大宅風范。在經(jīng)開區(qū)同等總價的別墅月均去化僅3套的速率下，萬科金域藍灣【云邸】月均去化達到近10套，并最終在2015年年底圓滿收官，收官均價突破11000元/㎡，這也正式宣告——經(jīng)開豪宅進入大平層時代！實際應用示例：洺悅府Part1

價值解析/外部價值／區(qū)域價值Step2［經(jīng)濟發(fā)展］：①全國GDP；②城市GDP；③投資力度。案例—泛悅城：區(qū)域價值全國GDP排名歷史發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展政府投資力度城市地位區(qū)域?qū)巳珖鳪DP排名Part1

價值解析/外部價值／區(qū)域價值Step3［城市地位］：①功能定位、②企業(yè)規(guī)模、③投資戰(zhàn)略案例—泛悅城：區(qū)域價值功能定位歷史發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展城市地位區(qū)域?qū)送顿Y戰(zhàn)略Part1

價值解析/外部價值／區(qū)域價值Step4［區(qū)域?qū)耍荩孩夙椖繉耍虎诎l(fā)展憧憬。案例—泛悅城／南國中心：區(qū)域價值項目對標歷史發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展城市地位區(qū)域?qū)税l(fā)展憧憬Part1

價值解析/外部價值／地段價值Step2［外部環(huán)境］：①自然環(huán)境、②人文環(huán)境、③特殊價值案例—泛悅城：成熟地段價值商業(yè)資源外部環(huán)境特殊價值教育資源醫(yī)療配套交通價值特殊價值Part1

價值解析/外部價值／地段價值Step3［教育資源］：①教育資質(zhì)、②教育規(guī)模案例—泛悅城：成熟地段價值商業(yè)價值外部環(huán)境教育資質(zhì)教育規(guī)模教育資源醫(yī)療配套交通價值Part1

價值解析/外部價值／地段價值Step2［抓住價值放大］：①客戶痛點；②價值放大；③營銷包裝。案例—洺悅府：地段價值不凸顯客戶痛點區(qū)域規(guī)劃炒作抓住價值放大價值放大營銷包裝Part2

產(chǎn)品建議/前期拿地階段/園林風格Step2［景觀設計要點］：①軟景選型，如水景、樹種的等；②硬景，如景觀構筑、硬鋪等。案例：洺悅府前期拿地階段景觀融入學院大草坪洺悅府項目定位為學院府邸規(guī)劃布局戶型配比建筑形象園林風格配套標準學院廊道樹種采用學院風的銀杏Part2

產(chǎn)品建議/項目定位階段/開發(fā)順序Step1［產(chǎn)品分類］：①明星產(chǎn)品；②現(xiàn)金流產(chǎn)品；③問題產(chǎn)品；④瘦狗產(chǎn)品。案例：洺悅府項目定位階段產(chǎn)品分類開發(fā)順序結構優(yōu)化公共部位Part3

價值提升/項目定位Step1［定位確定］：案例—泛悅城：項目定位世界極光谷心藝術科技秀場。項目定位定位確定標簽屬性項目定位本案價值價值提升Part3

價值提升/項目定位Step2［標簽屬性］：案例—泛悅城：從客戶痛點出發(fā)，緊扣“文”標簽（人文／科技／藝術）。項目定位定位確定標簽屬性物理定位價值提升標簽強化Part3

價值提升/項目定位Step3［價值提升］：案例—泛悅城（人文）：同濟、中醫(yī)院綠色通道，健康先人一步。項目定位定位確定標簽屬性醫(yī)療（人文）價值提升教育（人文）Part3

價值提升/項目定位Step3［價值提升］：案例—泛悅城（科技）：美國leed認證豪宅，科技精裝智能生活。項目定位定位確定標簽屬性綠色認證（科技）價值提升智能社區(qū)（科技）Part3

價值提升/項目定位Step3［價值提升］：案例—泛悅城（藝術）：聯(lián)合多名世界級大師匠心巨作。項目定位定位確定標簽屬性藝術園林（藝術）價值提升大師匠心（藝術）Part3

價值提升/項目定位Step1［價值對比］：案