房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算原理、方法與案例

動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算：原理、方法與案例︳1引子原理內(nèi)容框架含義必要性前提與基礎(chǔ)程序與方法思路程序應(yīng)用方法其它投資決策方案擇優(yōu)方案優(yōu)化需要注意的問(wèn)題︳2引子：一個(gè)簡(jiǎn)單的案例概況分析思考︳3案例：萬(wàn)科城市花園概況指標(biāo)：總建35萬(wàn)平米成本：?jiǎn)挝坏貎r(jià)800元/平米，建造成本等1700元；銷售：4年開(kāi)發(fā)銷售完畢，平均價(jià)格3214元/平米。年度合計(jì)投資計(jì)劃：地價(jià)支出其他支出28,00059,500銷售面積銷售回款35112,50025,00016,16816,16946.73%現(xiàn)金凈流量?jī)衄F(xiàn)值凈現(xiàn)值NPV內(nèi)部收益率IRR萬(wàn)科：內(nèi)部收益率46.73％，凈現(xiàn)值16169︳4特點(diǎn)分析1、靜態(tài)指標(biāo)，地價(jià)、成本、收入在時(shí)間上的分?jǐn)偂⒎纸?、引入現(xiàn)金流、凈現(xiàn)金流、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率指標(biāo)3、折現(xiàn)關(guān)鍵詞：分解還是模擬？計(jì)算還是評(píng)價(jià)？︳5問(wèn)題：思考1、原理：何謂動(dòng)態(tài)分析？為什么要進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析？2、方法：如何進(jìn)行合理分解分?jǐn)?？指?biāo)計(jì)算與評(píng)價(jià)？3、應(yīng)用：可以有哪些方面的應(yīng)用？應(yīng)注意些什么？是什么？為什么？怎么樣？︳6原理含義必要性前提與基礎(chǔ)︳7何謂？項(xiàng)目戰(zhàn)略三角項(xiàng)目戰(zhàn)略三角是由投資者、貸款者和政府構(gòu)成︳8何謂？財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。在建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)域，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又稱財(cái)務(wù)分析，是前期決策階段廣泛應(yīng)用的分析技術(shù)/工具︳9如何理解？解析1、現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系：所得稅稅率，33％還是25％？2、基礎(chǔ)：市場(chǎng)研究、方案設(shè)計(jì)、B/C估算、報(bào)表編制3、計(jì)算范圍：項(xiàng)目還是社會(huì)？4、重點(diǎn)：盈利能力、償債能力、資金平衡能力、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力5、目的：經(jīng)濟(jì)上可行性，而不是技術(shù)先進(jìn)性、社會(huì)可接受度在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策和策劃領(lǐng)域，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)俗稱經(jīng)濟(jì)測(cè)算，起輔助決策、策劃作用︳10如何理解？綜合性技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)項(xiàng)目決策與評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是多學(xué)科交叉領(lǐng)域，因此具有復(fù)雜性、綜合性特點(diǎn)︳11何謂？動(dòng)態(tài)測(cè)算對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，考慮資金時(shí)間價(jià)值的方法，稱為動(dòng)態(tài)測(cè)算。1、充分考慮資金時(shí)間價(jià)值。財(cái)務(wù)費(fèi)用？2、是靜態(tài)測(cè)算的延伸和深化靜態(tài)是動(dòng)態(tài)的基礎(chǔ)，動(dòng)態(tài)是靜態(tài)的延展︳12為什么？靜態(tài)測(cè)算的局限性1、忽略了整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)所有的預(yù)期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營(yíng)期的第1年，最多也是前面幾年。2、未考慮投資期末處理物業(yè)所帶來(lái)的現(xiàn)金流量。對(duì)于有些物業(yè)投資來(lái)說(shuō)，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個(gè)物業(yè)投資收益中占有更大的比重。3、忽略了凈現(xiàn)金流量的時(shí)間價(jià)值問(wèn)題。如，靜態(tài)投資回收期持有20年后轉(zhuǎn)讓的情形靜態(tài)測(cè)算的局限性使得其分析結(jié)果的準(zhǔn)確性、可靠性大打折扣，制約了其應(yīng)用范圍︳13為什么？資金的時(shí)間價(jià)值投資：

資金用之于投資，隨著時(shí)間的推移，其價(jià)值會(huì)增長(zhǎng)。今天的1元錢

不等于

明天的1元利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值資金成本：使用資金要支付代價(jià)銀行借款

：

按利率支付利息股東投入：

交付紅利機(jī)會(huì)成本：（放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得的補(bǔ)償）買地：建設(shè)：︳14為什么？資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算單利終值計(jì)算:

F=P（1

+i*t)單利現(xiàn)值計(jì)算:

p=F*(1-

i*t)n復(fù)利終值計(jì)算:

F=P（1

+i

)-n復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算:

p=F（1+i

)問(wèn)：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單利和復(fù)利計(jì)算，兩年后其終值多少？︳15如何理解？全、準(zhǔn)、廣財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)合理化的趨勢(shì)就是，項(xiàng)目的投資收益等要作數(shù)量、質(zhì)量和時(shí)間三方面的修正。一般情況下，投資者會(huì)綜合考慮各種經(jīng)驗(yàn)分析值以及項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)之后，再作決策。出售型項(xiàng)目出租型項(xiàng)目混合型項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，擴(kuò)展了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的應(yīng)用范圍，使得分析評(píng)價(jià)結(jié)果更全面、準(zhǔn)確、可靠︳16前提和基礎(chǔ)？前提與基礎(chǔ)第七條

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算、房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行。靜態(tài)測(cè)算有一定的前提與基礎(chǔ)︳17前提和基礎(chǔ)？前提與基礎(chǔ)規(guī)劃建筑核用地分析市場(chǎng)分析心問(wèn)題項(xiàng)目基本情況基本假設(shè)綜合分析市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目特性政府政策分析發(fā)展商分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算基本假設(shè)之后，綜合分析階段進(jìn)行︳18前提和基礎(chǔ)？小結(jié)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃資金來(lái)源與運(yùn)用計(jì)劃租售計(jì)劃明確上述幾個(gè)事項(xiàng)︳19前提和基礎(chǔ)？示例項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表工程量持續(xù)時(shí)進(jìn)度安排（按雙月計(jì)）間(月)序號(hào)項(xiàng)目名稱20012002200320044681012246810

1224681012241征地拆遷62前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程設(shè)備安裝工程室內(nèi)外裝修工程紅線內(nèi)外工程公建配套工程竣工驗(yàn)收7566773839210銷售27︳20思路與方法思路程序方法︳21思路第一步：明確目的，情景轉(zhuǎn)換？第二步：確定性分析還是不確定性分析？第三步：全部投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)還是自有資金財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)？第四步：租售模式？案例一：是否該拿地？?jī)?nèi)部收益率、最高土地費(fèi)用案例二：哪個(gè)方案更有利于快速回款？動(dòng)態(tài)投資回收期明確目的，情景轉(zhuǎn)換是關(guān)鍵︳22程序財(cái)務(wù)分析的基本程序是：1．收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。2．編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。3．財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。4．進(jìn)行不確定性分析。5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。難點(diǎn)：編制報(bào)表︳23程序第二步：編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表①

財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表：分為：a.項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表：該表以項(xiàng)目為一個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)，從融資前的角度出發(fā)，不考慮投資來(lái)源，假設(shè)全部投資都是自有資金。b.資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表：該表從項(xiàng)目法人（或投資者整體）的角度出發(fā)，以項(xiàng)目資本金作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款還本付息作為現(xiàn)金流出。c.投資各方財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表：該表分別從各個(gè)投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算的基礎(chǔ)②

損益和利潤(rùn)分配表：反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)的分配情況。③

資金來(lái)源與運(yùn)用表：反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余短缺情況。④

借款償還計(jì)劃表：反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年借款的使用、還本付息，以及償債資金來(lái)源，計(jì)算借款償還期或者償債備付率、利息備付率等指標(biāo)。熟悉基本報(bào)表︳24程序指標(biāo)表成本表還本付息計(jì)劃投入計(jì)劃現(xiàn)金流出收入表?yè)p益表租售計(jì)劃現(xiàn)金流入現(xiàn)金流量表編制與檢查順序：指標(biāo)表、成本估算表、收入估算表、現(xiàn)金流量表︳25小結(jié)建設(shè)投資銷售收入經(jīng)營(yíng)成本流動(dòng)資金基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量分析（融資前分析）FIRR；NPV；投資回收期融資方案總成本費(fèi)用還本付息建設(shè)期利息資產(chǎn)負(fù)債表?yè)p益表資金來(lái)源與運(yùn)用表自有資金現(xiàn)金流量表償債能力分析自有資金FIRR盈利能力靜態(tài)分析區(qū)分融資前融資后的主要目的，在于進(jìn)一步明確自由資金的財(cái)務(wù)可行性︳26程序第四步：不確定性分析（1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析就是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化適應(yīng)能力的一種方法。銷售率達(dá)到多少？（2）敏感性分析敏感性分析是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素，并確定期影響程度。敏感性分析只能指出項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)各個(gè)不確定因素的敏感程度，但不能表明不確定因素的變化對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生影響的可能性，以及在這種可能性下對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度。如售價(jià)？（3）概率分析簡(jiǎn)單的概率分析一般是計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，也可通過(guò)模擬法測(cè)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的概率分布，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。如：售價(jià)下跌10％的概率

70％，下跌30％概率30％酌情考慮，深入研究︳27指標(biāo)與方法根據(jù)是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。︳28指標(biāo)與方法2．根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。︳29指標(biāo)與方法3．根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。投資回收期時(shí)間性指標(biāo)借款償還期價(jià)值性指標(biāo)——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)分析指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤(rùn)率投資利稅率比率性指標(biāo)資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率財(cái)務(wù)比率︳30指標(biāo)與方法財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與基本報(bào)表的關(guān)系︳31指標(biāo)與方法常用的動(dòng)態(tài)評(píng)估指標(biāo)有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。︳32指標(biāo)與方法（一）凈現(xiàn)值現(xiàn)值是指未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式為：ntNPV

(CI

CO)

(1

i

)tct0式中：NPV：凈現(xiàn)值；CIt：第t年的現(xiàn)金流入量；COt：第t年的現(xiàn)金流出量；ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；t：項(xiàng)目計(jì)算期。︳33指標(biāo)與方法在利用凈現(xiàn)值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，若NPV＞0，表示開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案的收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余；若NPV＜0，則說(shuō)明方案的收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率預(yù)定的投資收益水平；若NPV＝0，則表示開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平。所以，只有NPV≥O時(shí)，該方案在經(jīng)濟(jì)上才是可取的；反之則不可取。︳34指標(biāo)與方法凈現(xiàn)值法主要具有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）凈現(xiàn)值的計(jì)算考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。（2）凈現(xiàn)值能明確反映出從事一項(xiàng)房地產(chǎn)投資會(huì)使企業(yè)獲利（或虧本）數(shù)額大小。它也有不足之處：（1）凈現(xiàn)值的計(jì)算依賴于貼現(xiàn)率數(shù)值的大小，貼現(xiàn)率越大則所計(jì)算出來(lái)的凈現(xiàn)值越小，而貼現(xiàn)率的大小主要由籌資成本所決定。也就是說(shuō)，一項(xiàng)投資機(jī)會(huì)的獲利能力大小并不能由凈現(xiàn)值指標(biāo)直接反映出來(lái)，一項(xiàng)獲利很高的投資機(jī)會(huì)可能由于籌資成本較高而使得該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值較低。（2）凈現(xiàn)值指標(biāo)不能反映投資效率的高低，一項(xiàng)投資規(guī)模大、投資利潤(rùn)率低的項(xiàng)目可能具有較大的凈現(xiàn)值；而一項(xiàng)投資規(guī)模較小、投資利潤(rùn)率較高的項(xiàng)目可能具有較小的凈現(xiàn)值。︳35指標(biāo)與方法二）內(nèi)部收益率n所謂內(nèi)部收益率（IRR），是指方案計(jì)算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)tNPV

(CI

CO)

(1

r)

0值累計(jì)等于零的貼現(xiàn)率。它反映t

了項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)t0目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。其計(jì)算公式如下：︳36B.A.Consulting指標(biāo)與方法在評(píng)估時(shí)，將求出的全部投資或自有資金（投資者的實(shí)際出資）的內(nèi)部收益率（IRR）與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率Ic比較，當(dāng)IRR≥Ic時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，該方案是可以接受的。理解：內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過(guò)借款來(lái)投資項(xiàng)目，將一無(wú)所獲。︳37指標(biāo)與方法凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的比較這兩種方法的區(qū)別主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)意義不同，凈現(xiàn)值表示從事一項(xiàng)投資會(huì)使資金增加或減少的現(xiàn)值，而內(nèi)部收益率則表示投資項(xiàng)目的內(nèi)在利潤(rùn)率；（2）計(jì)算凈現(xiàn)值需要首先確定貼現(xiàn)率大小，而內(nèi)部收益率的計(jì)算則不需要；（3）在對(duì)多個(gè)互斥項(xiàng)目排序時(shí)，有時(shí)會(huì)得出不同的結(jié)論。︳38指標(biāo)與方法（三）動(dòng)態(tài)投資回收期投資回收期是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期的起始年算起。其表達(dá)式為:n(CI

CO)t

0t1︳39指標(biāo)與方法累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值當(dāng)年凈現(xiàn)金流量Pt

－1＋始出現(xiàn)正值的年份數(shù)在評(píng)估中，求出的動(dòng)態(tài)投資回收期同樣與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng)Pt≤Pc時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回。上式得出的是以期為單位的投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的投資回收期。︳40應(yīng)用投資決策方案擇優(yōu)方案優(yōu)化︳41投資決策一級(jí)開(kāi)發(fā)決策拿地決策并購(gòu)決策置業(yè)決策構(gòu)建現(xiàn)金流量模型，明確基準(zhǔn)，計(jì)算指標(biāo)，進(jìn)行比較︳42投資決策萬(wàn)科項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入×100%︳43投資決策萬(wàn)科項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系參考指標(biāo)3、總投資回報(bào)率4、銷售毛利率5、獲利指數(shù)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資

×100%項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入×100%現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值資金峰值/項(xiàng)目總投資6、資金峰值比例7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金︳44投資決策核心指標(biāo)的基本要求（參考）內(nèi)部收益率≥25%銷售凈利率≥9%指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮：（1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。（2）經(jīng)過(guò)對(duì)部分項(xiàng)目（成都1期、大連等）的測(cè)試，其內(nèi)部收益率均超過(guò)30%。因此對(duì)一般多層項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率暫定為25%。（3）經(jīng)測(cè)算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤(rùn)率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。回到開(kāi)頭，萬(wàn)科：內(nèi)部收益率46.73％，凈現(xiàn)值16169︳45方案擇優(yōu)產(chǎn)品方案開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案投融資方案市場(chǎng)定位基礎(chǔ)上，明確基本假設(shè)，進(jìn)行不同方案對(duì)比分析︳46CRD開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地面積：7700平米容積率：4建筑面積：30800平米建筑高度：80米占地面積小，容積率相對(duì)較高，產(chǎn)品組合方案在縱向上體現(xiàn)︳47基本假設(shè)B1-B2：地下停車人防（4000平米）F1-F3：商鋪及配套（5000平米）F4-F22：公寓或?qū)懽謽牵?5800平米）概況公寓寫字樓商業(yè)商業(yè)人防、停車人防、停車差別只體現(xiàn)在塔樓部分︳48測(cè)算結(jié)果結(jié)果與分析兩個(gè)方案的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比如下：序號(hào)項(xiàng)目總投資成本總建筑面積單方成本單位萬(wàn)元方向一方向二253601234567823828平方米元/平方米萬(wàn)元萬(wàn)元%345807736345808234銷售收入322006601347807507稅前利潤(rùn)成本利潤(rùn)率內(nèi)部收益率最大資金壓力27.7013.471344029.6010.4114887%萬(wàn)元方向一投資額及收益額略小，但回款較快，內(nèi)部收益率大于方向二，資金壓力也較小。︳49方案優(yōu)化產(chǎn)品方案開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案投融資方案︳50方案優(yōu)化測(cè)算目的根據(jù)前述綜合分析，本次定位調(diào)整提出如下三個(gè)方案：高方案：A、B區(qū)保持不變，C區(qū)：小獨(dú)棟＋高層觀景洋房中方案：A、B區(qū)保持不變，C區(qū)：聯(lián)排＋高層觀景洋房低方案：A、B區(qū)：大獨(dú)棟＋聯(lián)排，C區(qū)：聯(lián)排通過(guò)計(jì)算各方案的財(cái)務(wù)指標(biāo)，為定位調(diào)整和方案優(yōu)化提供依據(jù)。︳51方案優(yōu)化測(cè)算結(jié)果季度Ic＝3％高方案1062495514中方案1031115351低方案927754934總投資(萬(wàn)元）通過(guò)比較三個(gè)方案的財(cái)務(wù)指標(biāo)，可以看出，高方案投資少、單方成本低，銷售收入和利潤(rùn)高，成本利潤(rùn)率和銷售利潤(rùn)率可觀；同時(shí)內(nèi)部收益率高，且大于基準(zhǔn)收益率，最大資金壓力小。因此，本次定位調(diào)整，建議采用高方案。單方成本（元/平米）銷售收入（萬(wàn)元）稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率14214028073136020254281292082932626.42%19.75%8.60%24.66%18.69%8.71%31.61%22.70%9.29%銷售利潤(rùn)率內(nèi)部收益率累計(jì)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）163771518317290最大資金壓力（萬(wàn)元）278302761426754︳52方案優(yōu)化方案優(yōu)化規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)化目的增加產(chǎn)品亮點(diǎn)提高經(jīng)濟(jì)效益高層觀景洋房平層設(shè)計(jì)具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，且產(chǎn)品無(wú)特色。為增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，考慮對(duì)推薦方案進(jìn)行優(yōu)化。︳53方案優(yōu)化方案優(yōu)化減少C區(qū)觀景洋房面積（5000㎡）增加A區(qū)獨(dú)棟面積（5000㎡）優(yōu)化途徑之一優(yōu)化途徑之二挑空，層高5.6米控制戶型面積，40-50平米精裝修，400-500元/平米途徑之一：挑空設(shè)計(jì)、控制戶型面積以及精裝修等途徑之二：減少C區(qū)觀景洋房面積，增加A區(qū)獨(dú)棟面積︳54方案優(yōu)化方案優(yōu)化途徑之一優(yōu)化效果減少C區(qū)銷售壓力5000平米（60多套）；不大明顯A區(qū)獨(dú)棟品質(zhì)受到影響，單價(jià)降低；增加利潤(rùn)6216萬(wàn)元（假定A區(qū)獨(dú)棟單價(jià)降為8000元/平米）。途徑之二優(yōu)化效果提高產(chǎn)品性價(jià)比；增加銷售面積（4280平米）；明顯提高銷售速度（同比增加近50％）；增加利潤(rùn)9144萬(wàn)元（假定單價(jià)＝6000元/平米）。︳55方案優(yōu)化結(jié)論與建議推薦采用高方案，即A、B區(qū)保持不變，C區(qū)調(diào)整為小獨(dú)棟＋高層觀景洋房；建議高層觀景洋房采用挑空設(shè)計(jì)，以增加產(chǎn)品亮點(diǎn)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。︳56需要注意的問(wèn)題專業(yè)性細(xì)節(jié)問(wèn)題︳57提高專業(yè)性熟知開(kāi)發(fā)建設(shè)程序熟知項(xiàng)目融資程序做好市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃資金來(lái)源與運(yùn)用計(jì)劃租售計(jì)劃

1、正確估計(jì)銷售價(jià)格、成本是一切測(cè)算正確的前提；預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性

2、正確的現(xiàn)金流量表是保證指標(biāo)質(zhì)量的關(guān)鍵；

3、制訂切實(shí)可行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售計(jì)劃是編制現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)；︳58細(xì)節(jié)問(wèn)題1、計(jì)算期確定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，是指建設(shè)開(kāi)始到全部售出的時(shí)間，有時(shí)也叫開(kāi)發(fā)期；對(duì)開(kāi)發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購(gòu)買開(kāi)始，不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或經(jīng)營(yíng)期。從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時(shí)間應(yīng)該是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時(shí)間而非耐用年限。細(xì)節(jié)問(wèn)題2、對(duì)開(kāi)發(fā)周期小于3年（含3年）的項(xiàng)目必須按季度或月度編制現(xiàn)金流量表，開(kāi)發(fā)周期超過(guò)3年的項(xiàng)目可以按年編制；

當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月、季或半年編制時(shí)，計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期單位的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比較。

如以季為期的單位，換算公式為:RR年=[(l+IRR季)4-1]*100%︳60細(xì)節(jié)問(wèn)題3、貼現(xiàn)率ic

：10%還是12％；基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)，所采用的利率。它反映了資金的時(shí)間價(jià)值。一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；如果沒(méi)有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來(lái)確定。確定