房地產(chǎn)指標(biāo)診斷為企業(yè)經(jīng)營把脈課件

指標(biāo)診斷為企業(yè)經(jīng)營把脈第4課

總25課回顧：數(shù)字密碼土地儲備土地儲備對于土地儲備，應(yīng)該考慮最佳持有量在建項(xiàng)目預(yù)售制度導(dǎo)致了財(cái)務(wù)分析已完工（現(xiàn)房）在周轉(zhuǎn)率上的偏差在建及完工項(xiàng)目對在建項(xiàng)目而言，衡量房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營效率或資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的指標(biāo)是開發(fā)周期總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=當(dāng)年簽約合同額÷（總資產(chǎn)-以前年度預(yù)售項(xiàng)目）總資產(chǎn)產(chǎn)值率=當(dāng)年簽約合同額÷總資產(chǎn)回顧：數(shù)字密碼編制三年經(jīng)營規(guī)劃關(guān)注的經(jīng)營指標(biāo)年度目標(biāo)回款率土地保障系數(shù)年度銷售回款年末土儲土地前融土地款上年度及本年度年度新獲取土地地貨比銷售目標(biāo)年末在建未達(dá)預(yù)售生產(chǎn)保障系數(shù)年度新開工上年度年度開工至達(dá)預(yù)售去化率存銷比年末存貨上年度回顧：數(shù)字密碼指標(biāo)體系構(gòu)建需要確定：構(gòu)成元素（即指標(biāo)），相應(yīng)的結(jié)構(gòu)層次。戰(zhàn)略、經(jīng)營過程管控、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、決策支持經(jīng)營分析規(guī)模指標(biāo)盈利指標(biāo)成長性指標(biāo)指標(biāo)屬性指標(biāo)名稱、意義、計(jì)算規(guī)則及管控顆粒度經(jīng)營指標(biāo)主數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)一的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、口徑統(tǒng)一123引語觀點(diǎn)健康與否，先看體質(zhì)，不能迷信指標(biāo)，指標(biāo)僅是參考。高尿酸癥者，就一定是痛風(fēng)患者嗎？指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)該與企業(yè)的戰(zhàn)略和發(fā)展相適配。指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)該一成不變，應(yīng)該逐步優(yōu)化。規(guī)模增速是否健康戰(zhàn)略是取舍，要兼顧發(fā)展的速度、質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展的快慢是困擾大多數(shù)企業(yè)的戰(zhàn)略核心問題。多快？多慢？增長率（增速）年度復(fù)合增長率年度復(fù)合增長率=(目標(biāo)值/現(xiàn)值)^(1/年數(shù))

-1規(guī)模增速是否健康復(fù)合增長率70%飛速突進(jìn)復(fù)合增長率50%復(fù)合增長率30%跑步前進(jìn)復(fù)合增長率10%穩(wěn)步前進(jìn)停滯不前規(guī)模增速是否健康部分標(biāo)桿房企近5年年度復(fù)合增長率年度企業(yè)2015年2016年2017年2018年2019年年復(fù)合增速XLXHHYDT45312.578161.3530428.11040257.325887.31520473.470914.23200683%45%150.211651.47205.0353%5110%注：采用銷售額統(tǒng)計(jì)口徑，單位億元近5年，黑馬房企都是連跑帶飛；起步門檻越低，增速越快。據(jù)博志成服務(wù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：近5年度復(fù)合增長率參考均值為40%；實(shí)際統(tǒng)計(jì)值（15%~110%）。規(guī)模增速是否健康“雙百戰(zhàn)略下”模擬測算規(guī)模年度復(fù)合增長率3年百強(qiáng)

5年百強(qiáng)增速

增速（250億）

（350億）現(xiàn)有規(guī)模（億元）3年百億

3年百強(qiáng)

5年百億5年百強(qiáng)增速3年百億

3年百強(qiáng)

5年百億

5年百強(qiáng)增速增速增速10203050100100100100300300300300100100100100400400400400115%71%49%26%211%147%115%82%58%38%27%15%109%82%68%52%192%132%103%71%104%77%63%48%100億為生存線，中小房地產(chǎn)企業(yè)要生存，也要連跑帶飛。根據(jù)戰(zhàn)略，動態(tài)調(diào)整發(fā)展速度。規(guī)模增速是否健康年度增速的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)驗(yàn)值：年度增速=2×（綜合融資利率+資本化率-利潤率）舉例：綜合融資率15%，資本化率8%，利潤率5%；年度增速不低于36%。規(guī)模增長，增加企業(yè)安全邊際。不舉債，利潤高，從企業(yè)安全角度看，增速可以放緩，但是存在未來生存的風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債高，利潤低，從企業(yè)安全角度看，增速要提高。投資健康不能只看指標(biāo)投資健康不僅要看指標(biāo)，還要看布局、結(jié)構(gòu)和節(jié)奏。百強(qiáng)代表企業(yè)

拿地城市分布101~200強(qiáng)房企布局情況投資健康不能只看指標(biāo)?

從企業(yè)布局城市來看，主要集中在重要城市群周邊；尤其是經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，人口密集的長三角、大灣區(qū)、成渝都市群。調(diào)研布局企業(yè)更離散，更下沉。?

大部分中小企業(yè)布局策略以深耕本土為主，其中部分發(fā)展較快的企業(yè)，在重點(diǎn)城市的周邊布局。?

據(jù)博志成數(shù)據(jù)調(diào)研，平均布局3.3個（城市/縣）。平均在建在售個數(shù)8.75個。布局建議：深耕本土打陣地戰(zhàn)、機(jī)會拿地打游擊戰(zhàn)；對中小房地產(chǎn)企業(yè)深耕的市場份額不低于15%。博志成調(diào)研企業(yè)布局投資健康不能只看指標(biāo)布局結(jié)構(gòu)（城市等級結(jié)構(gòu)）01布局經(jīng)營類型結(jié)構(gòu)（現(xiàn)金流、利潤、品牌）02

穩(wěn)步發(fā)展企業(yè)，利潤為主兼顧現(xiàn)金流，利潤60%，現(xiàn)金流經(jīng)營類型40%，控制好對利潤的預(yù)期，區(qū)域深耕要有1-2個品牌項(xiàng)目；發(fā)展為主的企業(yè)，6:3:1；投資結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（高、中、低）0304產(chǎn)品規(guī)模控制好比例，深耕區(qū)域本土3:5:2；機(jī)會獲取中高端為主；規(guī)模結(jié)構(gòu)（大、中、?。┥罡麉^(qū)域比例：3:4:4，機(jī)會進(jìn)入?yún)^(qū)域以小項(xiàng)目為主土地獲取方式結(jié)構(gòu)（招拍掛、合作、收并購、勾地、一二級）；深耕區(qū)域全鏈條，機(jī)會進(jìn)入?yún)^(qū)域合作、收并購?fù)顿Y健康不能只看指標(biāo)土地儲備的節(jié)奏，首先保證現(xiàn)金流安全，同時(shí)要考慮的因素包括：目標(biāo)的要求，結(jié)構(gòu)的要求，融資的節(jié)奏，產(chǎn)供銷的節(jié)奏。進(jìn)對城市拿對地，不盲從，不急躁！土地儲備規(guī)模指標(biāo)診斷（以年增速50%為例）土地保障系數(shù)狀態(tài)合理預(yù)警預(yù)警強(qiáng)控強(qiáng)控運(yùn)營策略繼續(xù)保持，持續(xù)監(jiān)控加快拿地說明提前排查可能出現(xiàn)的問題（結(jié)構(gòu)性失衡的風(fēng)險(xiǎn)）2~31~23~4<1土地儲備不足，投資端應(yīng)加快拿地速度開發(fā)速度過慢，放緩拿地速度，運(yùn)營端加快開發(fā)節(jié)奏謹(jǐn)慎拿地土地儲備嚴(yán)重不足，危及集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展，排查問題并問責(zé)，提高拿地力度土儲過高，增加經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)速度過慢，排查問題并問責(zé)，提高開發(fā)速度全力拿地>4暫停拿地OR加快開發(fā)土地儲備規(guī)模結(jié)合年度土地轉(zhuǎn)化率，供銷比等指標(biāo)綜合判斷，避免資金占壓陷阱，防范風(fēng)險(xiǎn)。土地保障系數(shù)=（1+年增速）/土地轉(zhuǎn)化率/銷供比投資健康不能只看指標(biāo)投銷比：反應(yīng)以銷定投。中小房企2019年投銷比調(diào)研數(shù)據(jù)根據(jù)統(tǒng)計(jì)，年增速50%的企業(yè)，投銷比均值約在0.5。145.32%增速越慢的企業(yè)，投銷比越低；增速越快的企業(yè)，投銷比越高。87.37%55.78%51.63%負(fù)債越低的企業(yè)，投銷比越低；負(fù)債越高的企業(yè)，投銷比越高。10億30億50億100億以上投銷比的合理區(qū)間（0.2~0.6）投銷比越低，可能存在斷貨風(fēng)險(xiǎn)，投銷比越高，可能會存在資金的風(fēng)險(xiǎn)。不負(fù)債、負(fù)債高都不健康房地產(chǎn)的底層經(jīng)營邏輯是杠桿。不負(fù)債，不健康，負(fù)債高，風(fēng)險(xiǎn)高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，101~200強(qiáng)企業(yè)負(fù)債率為75.6%。101~200強(qiáng)代表企業(yè)負(fù)債率散點(diǎn)圖擴(kuò)張意圖明顯的企業(yè)，負(fù)債率高；相對穩(wěn)健的企業(yè)，負(fù)債率低。不負(fù)債、負(fù)債高都不健康2019

年，百強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為

78.7%，較上年微增

0.2個百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后，有效負(fù)債率均值為49.0%，與上年保持持平，百強(qiáng)企業(yè)整體負(fù)債水平保持穩(wěn)定。運(yùn)營診斷指標(biāo)中小房企2019年利潤率調(diào)研統(tǒng)計(jì)17.74%13.21%12.76%9.74%10億30億50億100億以上2019年101~200強(qiáng)房企的利潤率均值為9.5%。中小房企規(guī)模小利潤率高，單項(xiàng)目的成功就是公司的整體成功，對利潤的追求制約了規(guī)模增長；百億以上的企業(yè)，由于近幾年的地價(jià)高，競爭壓力大，追求規(guī)模，導(dǎo)致利潤率下降。運(yùn)營診斷指標(biāo)年度開工面積年度銷售面積在建未達(dá)預(yù)售面積開銷比=生產(chǎn)保障系數(shù)=前3月平均銷售面積從以銷定產(chǎn)的角度，生產(chǎn)保障系數(shù)比開銷比指標(biāo)能夠更加動態(tài)的反應(yīng)產(chǎn)銷匹配，但是要注意對市場的敏感洞察。生產(chǎn)保障系數(shù)狀態(tài)合理預(yù)警預(yù)警運(yùn)營策略繼續(xù)保持，持續(xù)監(jiān)控加快開工說明2~31~23~4提前排查可能出現(xiàn)的問題開工速度過慢，影響整體開發(fā)計(jì)劃加快建設(shè)速度開工至達(dá)預(yù)售速度過慢，可能影響銷售供應(yīng)；銷售萎縮？開工速度嚴(yán)重滯后，擠壓建設(shè)時(shí)間；排查問題并問責(zé)，全力提升開工速度<1>4強(qiáng)控強(qiáng)控全力開工開工至達(dá)預(yù)售速度嚴(yán)重延誤，嚴(yán)重影響銷售供應(yīng)；排查問題并問責(zé)，全力保障供貨節(jié)奏；銷售和進(jìn)度的平衡暫停拿地OR加快開發(fā)開銷比的合理區(qū)間（1.0~1.3），目前調(diào)研的中小房地產(chǎn)企業(yè)開銷比均值2.7運(yùn)營診斷指標(biāo)課堂練習(xí)：問題1：地貨比40%的項(xiàng)目需要供貨多少才能實(shí)現(xiàn)10個月經(jīng)營性現(xiàn)金流回正？問題2：供貨節(jié)奏以及首開貨量多少才能滿足現(xiàn)金流回正（10個月1.4A）供貨簽約率80%，需要供貨2A/80%=2.5A10個月各項(xiàng)成本及權(quán)益支出1.4A簽約回款率70%，需要簽約1.4A/70%=2A土地款A(yù)10個月內(nèi)全部完成供貨運(yùn)營診斷指標(biāo)假設(shè)條件：供貨銷售按首開721排布，后續(xù)供貨532排布，回款節(jié)奏按32221排布，供貨之間間隔2個月（拿地后6、8、10）簽約金額50%：供貨30%：2.5A*30%=0.75A10個月內(nèi)實(shí)際回款：0.375A*30%=0.1125A最后一次供貨回款0.75A*50%=0.375A10個月10個月內(nèi)實(shí)際回款：0.375A*70%=0.2625A0.225A*50%=0.1125A0.15A*30%=0.045A總數(shù)為0.42A簽約金額100%，0.75A*50%=0.375A總供貨30%：倒數(shù)第二次供貨回款回款1.48A0.75A*30%=0.225A0.75A*20%=0.15A2.5A*30%=0.75A10個月內(nèi)實(shí)際回款：0.7A*100%=0.7A0.2A*90%=0.18A0.1A*70%=0.07A總數(shù)為0.95A簽約金額100%，1A*70%=0.7A供貨40%：首開供貨回款1A*20%=0.2A1A*10%=0.1A2.5A*40%=1A運(yùn)營診斷指標(biāo)達(dá)預(yù)售未售面積存銷比=前3月平均銷售面積存銷比2~3狀態(tài)運(yùn)營策略說明提前排查可能出現(xiàn)的問題合理預(yù)警預(yù)警繼續(xù)保持，持續(xù)監(jiān)控加快供貨供貨速度不足，加快在建至達(dá)預(yù)售速度；注意關(guān)注市場變化去化速度不夠快，加快去化；關(guān)注市場變化1~23~4加快去化供貨速度嚴(yán)重不足，排查原因并問責(zé)，提高建設(shè)端供貨速度。如因市場良好，可適度提高價(jià)格增加利潤。<1>4強(qiáng)控強(qiáng)控全力供貨OR提價(jià)增利去化速度嚴(yán)重滯后，存貨過多，影響回款節(jié)奏；全力加速去化，可考慮對部分滯重庫存降價(jià)去化全力去化OR降價(jià)去滯重庫存運(yùn)營診斷指標(biāo)現(xiàn)金流型項(xiàng)目指標(biāo)診斷一級指標(biāo)行業(yè)A房企一級指標(biāo)行業(yè)A房企現(xiàn)金流回正周期<12個月≤12個月凈利潤率6%<R≤9%≥5%一級指標(biāo)

指標(biāo)分類二級指標(biāo)行業(yè)A房企≤30%≤40%≥25%≥20%3一級指標(biāo)

指標(biāo)分類二級指標(biāo)行業(yè)

A房企地貨比≤39%≤35%≥25%≥20%3商業(yè)自持比現(xiàn)金流產(chǎn)品比例可售比<10%

≤10%資金峰值比IRR（全投資）年自有資金回報(bào)率拿地-開工設(shè)計(jì)≥80%>75%<3%<2%<3%<3%≥75%≥75%<3%投資成本偏差率管理費(fèi)用率營銷費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用率綜合稅率<2.5%<3%現(xiàn)金流回正周期計(jì)劃銷售拿地-四證齊拿地-開盤45+Y凈利潤率成本費(fèi)用66+Z<4%首開貨量比首開供銷比首開去化率存銷比>50%≤1.5>70%≤2>50%≤1.4>70%≤2<12%

<12%稅金價(jià)格進(jìn)項(xiàng)稅綜合扣除率可研均價(jià)偏差率>8%>6%≤10%≥0運(yùn)營診斷指標(biāo)均衡性型項(xiàng)目指標(biāo)診斷一級指標(biāo)行業(yè)A房企一級指標(biāo)行業(yè)A房企現(xiàn)金流回正周期12-18個月12-18個月凈利潤率9%-15%5%<R<15%一級指標(biāo)

指標(biāo)分類二級指標(biāo)地貨比行業(yè)≤40%≤50%≥25%≥20%4A房企一級指標(biāo)

指標(biāo)分類二級指標(biāo)行業(yè)

A房企≤40%≤50%≥20%≥20%3+X商業(yè)自持比現(xiàn)金流產(chǎn)品比例可售比20%≥40%>70%<3%<15%≥40%≥75%<3%資金峰值比IRR（全投資）年自有資金回報(bào)率拿地-開工設(shè)計(jì)投資成本偏差率管理費(fèi)用率營銷費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用率綜合稅率<2%<2.5%現(xiàn)金流回正周期計(jì)劃銷售拿地-四證齊拿地-開盤55+Y凈利潤率成本費(fèi)用<2.5%

<2.5%<4%

<5%<12%

<12%96+Z首開貨量比首開供銷比首開去化率存銷比>40%≤2>40%≤1.6稅金價(jià)格進(jìn)項(xiàng)稅綜合扣除率可研均價(jià)偏差率>8%>6%>60%≤3.5>60%≤3.5≤10%≥0運(yùn)營診斷指標(biāo)利潤型項(xiàng)目指標(biāo)診斷一級指標(biāo)行業(yè)A房企一級指標(biāo)行業(yè)A房企現(xiàn)金流回正周期12-24個月12-24個月凈利潤率15%≥≥15%一級指標(biāo)

指標(biāo)分類二級指標(biāo)地貨比行業(yè)>50%>60%≥15%≥20%5A房企一級指標(biāo)

指標(biāo)分類二級指標(biāo)行業(yè)

A房企不限定

≤15%≥20%

不限定不限定

≥70%>50%>60%≥20%≥20%3+X商業(yè)自持比現(xiàn)金流產(chǎn)品比例可售比資金峰值比IRR（全投資）年自有資金回報(bào)率拿地-開工設(shè)計(jì)投資成本偏差率管理費(fèi)用率營銷費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用率綜合稅率<3%<2%<3%<2.5%現(xiàn)金流回正周期計(jì)劃銷售拿地-四證齊拿地-開盤65+Y凈利潤率成本費(fèi)用<2.5%

<2.5%<4%

<5%<12%

<12%126+Z首開貨量比首開供銷比首開去化率存銷比不限定

不限定≤2>50%≤5≤2>50%≤5稅金價(jià)格進(jìn)項(xiàng)稅綜合扣除率可研均價(jià)偏差率>8%>6%≤5%≥0運(yùn)營診斷指標(biāo)中小房地產(chǎn)企業(yè)指標(biāo)數(shù)據(jù)調(diào)研指標(biāo)均值/典型值（參考）指標(biāo)均值/典型值（參考）銷售回款率凈資產(chǎn)收益率0.900.212019年資金計(jì)劃偏差率（%）2019年銷售目標(biāo)達(dá)成率（%）2019年銷售回款達(dá)成率（%）2019年去化率（%）5.29%87.10%100.13%67.76%78.59%1.81%近2年項(xiàng)目平均IRR（%）2019年綜合融資利率（%）2019年管理費(fèi)用率（%）2019年一級計(jì)劃節(jié)點(diǎn)達(dá)成率（%）6%~58.4%8.00%2.89%截止2019年底目標(biāo)成本達(dá)成率（%）69.95%2019年項(xiàng)目變更簽證率（%）運(yùn)營診斷指標(biāo)人工效能類指標(biāo)指標(biāo)名稱行業(yè)參考值高周轉(zhuǎn)型：1000