養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究

2017養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究中國(guó)指數(shù)研究院2017.6CHINAINDEXACADEMY養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)面臨形勢(shì)嚴(yán)峻，房企亟需尋求新的發(fā)展方向1.行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加?。和恋毓?yīng)方式不變，市場(chǎng)集中度就會(huì)進(jìn)一步提升，壟斷加劇，規(guī)模化仍是未來(lái)一段時(shí)期的主旋律。2.行業(yè)并購(gòu)加劇：總體并購(gòu)規(guī)模創(chuàng)新高，2016年開(kāi)發(fā)企業(yè)共計(jì)發(fā)生187起，涉及金額3603億元。傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)面臨形勢(shì)嚴(yán)峻，房企亟需尋求新的發(fā)展方向3.熱點(diǎn)城市拿地難，準(zhǔn)入門(mén)檻高4.搶客戶大戰(zhàn)：調(diào)控之下，大池子里的魚(yú)正在減少限購(gòu)、限貸、限售，強(qiáng)力抑制投資投機(jī)需求

“競(jìng)價(jià)+競(jìng)配建+競(jìng)自持+搖號(hào)”新型土拍模式興起，依然擋不住房企的拿地?zé)崆?/p>

拿地的門(mén)檻在提高，各地嚴(yán)格監(jiān)管"拿地資金"。上海、南京、廣州規(guī)定房企拿地必須用自有資金，對(duì)銀行信貸資金、投資基金等場(chǎng)外配資"嚴(yán)防死守"我國(guó)孕育著巨大的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景可觀圖：2011-2015

年中國(guó)老齡人口變化趨勢(shì)及老齡人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)根據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)預(yù)測(cè)，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模到2030年有望達(dá)到22萬(wàn)億元，前景可觀。約占全球老年人口的1/4，中國(guó)將成為世界上老年人口最多的國(guó)家5我國(guó)利好政策不斷向養(yǎng)老行業(yè)傾斜，促進(jìn)行業(yè)快速發(fā)展隨著我國(guó)老齡化的加劇，政府鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)，利好政策頻出，政策不斷向養(yǎng)老行業(yè)傾斜。圖：2016年以來(lái)中央出臺(tái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)重點(diǎn)政策

政策內(nèi)容由往年的宏觀引導(dǎo)轉(zhuǎn)向?qū)ｍ?xiàng)規(guī)范發(fā)展。

十三五規(guī)劃明確了未來(lái)5年重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)將護(hù)理服務(wù)延伸至家庭、社區(qū)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，建設(shè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合試點(diǎn)項(xiàng)目。

土地供給：盤(pán)活存量用地和閑置資源，支持養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供給

養(yǎng)老金融：首次提出養(yǎng)老領(lǐng)域金融服務(wù)的概念，推動(dòng)金融組織、產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新6目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)正處初步摸索階段，尚未形成行業(yè)標(biāo)桿，具備進(jìn)入空間

迫于當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)資金回籠周期較長(zhǎng)、盈利模式尚不很清晰，因此，盡管試水者眾多，但都尚未形成規(guī)模，且仍沒(méi)有公認(rèn)的行業(yè)標(biāo)桿和成功樣本。目前進(jìn)入房企都在摸索當(dāng)中，只是探索步伐先后的區(qū)別。進(jìn)入企業(yè)

進(jìn)入時(shí)間代表項(xiàng)目發(fā)展規(guī)模盈利情況已在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟(jì)南、合肥等10個(gè)城市布局了近140個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，其中開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)了超70個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目萬(wàn)科總裁郁亮在今年3月份萬(wàn)科香港業(yè)績(jī)會(huì)上就曾公開(kāi)表示，目前萬(wàn)科在全國(guó)有140多個(gè)項(xiàng)目有養(yǎng)老，但是都沒(méi)賺錢(qián)幸福匯（北京）萬(wàn)科2010年隨園嘉樹(shù)（杭州）安平和熹會(huì)·林語(yǔ)已在北京、上海以及廣州等5個(gè)城市，宋廣菊曾指出，養(yǎng)老地產(chǎn)短期還是要通過(guò)適老住宅布局有6個(gè)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目，未來(lái)9年

銷售反哺，再用3到5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)營(yíng)虧平衡，之后用樂(lè)齡中心（北京）、保利遠(yuǎn)洋2010年2012年計(jì)劃打造50個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目8到10年實(shí)現(xiàn)盈利西塘越（西塘）亦莊項(xiàng)目入住率100%，雙橋入住率80%，青塔項(xiàng)目在營(yíng)業(yè)當(dāng)天入住率超20%。從盈利來(lái)看，據(jù)悉亦莊項(xiàng)目入住率滿六成才堪堪實(shí)現(xiàn)收支平衡前期2000多套養(yǎng)老公寓和別墅產(chǎn)品已經(jīng)全面售罄，售價(jià)還上漲了50%。但面臨運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，據(jù)悉暫時(shí)尚未實(shí)現(xiàn)盈利椿萱茂?凱?。ū?/p>

目前已經(jīng)在北京運(yùn)營(yíng)4家，待開(kāi)業(yè)4京）

家，3家正在規(guī)劃中綠城2010年

烏鎮(zhèn)雅園（烏鎮(zhèn)）

目前僅烏鎮(zhèn)雅園1個(gè)項(xiàng)目目前公司自建、租賃及參股的項(xiàng)目

首個(gè)項(xiàng)目-親和源上?？禈蚶夏旯⒐灿蟹块g838戶，共計(jì)有9個(gè)，其中2個(gè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)親和源

2005年

親和源（上海）入住率約95%，但項(xiàng)目盈利情況一般CHINAINDEXACADEMY我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式有哪些？8首先要認(rèn)清養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣，其核心屬性是“養(yǎng)老”9開(kāi)發(fā)前提要考慮以下四大思慮點(diǎn)10思慮點(diǎn)1：開(kāi)發(fā)選址圖：適合開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的三類城市圖：三種類型城市各自特點(diǎn)及注意點(diǎn)11思慮點(diǎn)2：開(kāi)發(fā)模式圖：5種養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式思慮點(diǎn)3：運(yùn)營(yíng)模式：復(fù)合化服務(wù)體系?注重空間的無(wú)障礙設(shè)計(jì)，滿足入住老人基本?單間公寓?套房?別墅居住功能的生活居住需要?生態(tài)公園生活休閑功能?提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共空間?提供老人增進(jìn)友誼、交流的空間?戶外健身區(qū)?棋牌室

茶室

健身房?提供老人追求進(jìn)步、提升自我的空間?提供老人渴望年輕，享受童真的空間?種植園

老年大學(xué)文化娛樂(lè)功能醫(yī)療護(hù)理功能服務(wù)功能?圖書(shū)室

歌舞廳功能需求?醫(yī)療室?24小時(shí)為入住老人進(jìn)行保健、醫(yī)療、理療、康復(fù)的全面護(hù)理?護(hù)理室?緊急呼叫?日常護(hù)理?保障老人享受周到細(xì)致的服務(wù)，各種緊急情?代辦服務(wù)況下的應(yīng)急處理等?超市?洗衣?美發(fā)?餐廳商業(yè)功能其他功能?滿足基本的購(gòu)物、日用品采夠等需求滿足到此度假、陪伴老人的家人需求13?兒童托管中心?思慮點(diǎn)4：盈利模式出售模式租賃或會(huì)員制模式出售和租賃相結(jié)合模式（養(yǎng)老概念住宅+養(yǎng)老地產(chǎn)）（養(yǎng)老概念住宅+超配套設(shè)施）

（醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運(yùn)營(yíng)）以老年住宅為概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉通過(guò)收取租金或會(huì)費(fèi)讓使用者享受提供的各類專業(yè)服務(wù)銷售一部分老年住宅產(chǎn)品及出租剩余部分老年住宅產(chǎn)品和持有配套物業(yè)概念適宜企業(yè)

無(wú)管理經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商尋求長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的投資者資金實(shí)力有限但有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商更關(guān)注的是項(xiàng)目“軟實(shí)力”，項(xiàng)目不易被其他企業(yè)復(fù)制，若是做的好，競(jìng)爭(zhēng)力將得到極大提升，便于樹(shù)立養(yǎng)老品牌，有助于未來(lái)的連鎖化發(fā)展。運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)較靈活，能夠滿足老人的多樣化需求；通過(guò)前期銷售回籠資金來(lái)投入下一階段物業(yè)運(yùn)營(yíng)中，對(duì)企業(yè)的資金壓力相對(duì)較小投資回報(bào)周期短，運(yùn)營(yíng)模式與一般房地產(chǎn)相似，對(duì)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)要求相對(duì)較低優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)由于部分租賃形式的存在，又對(duì)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)能力和運(yùn)營(yíng)能力提出了更高挑戰(zhàn)。企業(yè)一方面需要面對(duì)銷售的壓力，另一方面又要承擔(dān)租賃風(fēng)險(xiǎn)，如何確定租賃與銷售間的比例也很重要。養(yǎng)老地產(chǎn)配備的設(shè)施使得其投資收益會(huì)低于普通商品住宅。另外房屋的購(gòu)置成本較高，市場(chǎng)需求不定前期資金投入大，開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)營(yíng)壓力大，資金回報(bào)過(guò)程緩慢，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，且未來(lái)的退出機(jī)制不完善。適用客戶

帶有老年人的家庭客戶與活躍健具有高收入、高學(xué)歷、比較活躍的老人客戶類型多樣類型康長(zhǎng)者14根據(jù)開(kāi)發(fā)模式和盈利模式兩個(gè)維度，目前國(guó)內(nèi)衍生出六大典型養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式開(kāi)發(fā)模式盈利模式商業(yè)模式該種模式是養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接，位于環(huán)境和自然資源優(yōu)良的旅游勝地，利用自然資源，與養(yǎng)老住宅和設(shè)施進(jìn)行融合，以住宅產(chǎn)品出售盈利。社區(qū)配套老年公寓出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式全部出售借鑒分時(shí)度假旅游模式的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合一起的一種商業(yè)新概念分時(shí)度假式養(yǎng)老模式全齡化社區(qū)綜合性養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)度假養(yǎng)生社區(qū)租賃或會(huì)員制出售+租賃通過(guò)養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的目的。租售結(jié)合綜合社區(qū)模式全部持有運(yùn)營(yíng)，采取會(huì)員制管理模式，出售長(zhǎng)、短租會(huì)員卡。會(huì)員制社區(qū)模式醫(yī)養(yǎng)結(jié)合出租型機(jī)構(gòu)模式以床位出租為主要盈利模式，依托醫(yī)療資源而成立的醫(yī)療和養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老模式養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式運(yùn)用各種金融組合手段，促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售。產(chǎn)品有：以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還和綁定養(yǎng)老保險(xiǎn)3種。15CHINAINDEXACADEMY國(guó)內(nèi)典型養(yǎng)老案例的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)？出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式租售結(jié)合綜合社區(qū)模式會(huì)員制社區(qū)模式典型案例：烏鎮(zhèn)雅園典型案例：萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)典型案例：上海親和源典型案例：朗和國(guó)際醫(yī)養(yǎng)中心出租型醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)模式16出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式藍(lán)城集團(tuán)：首創(chuàng)“學(xué)院式頤養(yǎng)”模式

藍(lán)城集團(tuán)脫胎于綠城集團(tuán)，首創(chuàng)中國(guó)學(xué)院式養(yǎng)老模式，已于2014年在浙江烏鎮(zhèn)雅園開(kāi)班落地。通過(guò)持續(xù)的開(kāi)發(fā)，藍(lán)城集團(tuán)已成為這種模式的標(biāo)桿旗艦工程，具備了可持續(xù)、可復(fù)制的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力。

“學(xué)院式養(yǎng)老模式”的核心要素是“頤樂(lè)學(xué)院”，即以學(xué)院式的組織方式，構(gòu)成園區(qū)內(nèi)老年人的日常生活形態(tài)，開(kāi)展適合老年人身心健康的各類活動(dòng)。

藍(lán)城“學(xué)院式養(yǎng)老”圍繞“頤、樂(lè)、學(xué)、為”四個(gè)核心要素，讓長(zhǎng)者享受專業(yè)高效的醫(yī)療健康服務(wù)；舒適周到的居家生活服務(wù)；豐富多彩的交流活動(dòng)服務(wù)；精致全面的文化教育服務(wù)，重新構(gòu)建長(zhǎng)者的晚年生活。樂(lè)頤學(xué)為老有所樂(lè)：娛樂(lè)活動(dòng)老有所學(xué)：學(xué)習(xí)成長(zhǎng)老有所為：發(fā)揮余熱17老有所養(yǎng)：健康養(yǎng)生出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式項(xiàng)目概況

烏鎮(zhèn)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園推行“健康醫(yī)療+養(yǎng)生養(yǎng)老+休閑度假”的全新模式，占地面積約1500畝，總投資約75億元，設(shè)置6大功能板塊，包括養(yǎng)生居住區(qū)（烏鎮(zhèn)雅園）、老年大學(xué)（頤樂(lè)學(xué)院）、雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院、國(guó)際醫(yī)養(yǎng)中心、特色商業(yè)區(qū)和養(yǎng)生度假酒店。

烏鎮(zhèn)雅園是其中重要組成部分，規(guī)劃約650畝，總建筑面積約60萬(wàn)平方米，是中國(guó)首個(gè)學(xué)院式頤樂(lè)養(yǎng)生養(yǎng)老標(biāo)桿之作。項(xiàng)目規(guī)劃充分結(jié)合湖泊等生態(tài)資源，圍繞白馬湖布局中式單層養(yǎng)生別墅、新民國(guó)風(fēng)多層電梯公寓、高層公寓和頤樂(lè)學(xué)院四種物業(yè)形態(tài)。烏鎮(zhèn)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)分布圖烏鎮(zhèn)雅園鳥(niǎo)瞰圖出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式項(xiàng)目產(chǎn)品烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目總用地432625㎡，整體容積率1.16，總建面850000㎡，地上建筑面積503000㎡，其中可售面積480000㎡，地價(jià)5億元分三年支付?？偪墒勖娣e總可售戶數(shù)其中別墅480000㎡5682戶可售面積

10000㎡可售戶數(shù)

60戶其中多層可售面積

225000㎡可售戶數(shù)

2925戶其中高層可售面積

245000㎡可售戶數(shù)

2697戶19截止目前，別墅、多層房源全部售罄，目前在售高層產(chǎn)品。出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式項(xiàng)目適老化設(shè)計(jì)在戶型的設(shè)計(jì)上，烏鎮(zhèn)雅園標(biāo)配了適老化設(shè)計(jì)，特別設(shè)置了舒適地暖、無(wú)障礙入戶門(mén)、一鍵緊急求助按鈕等35項(xiàng)適老化細(xì)節(jié)，充分考慮老人在生活中的各種需求。高照明度操作臺(tái)大尺度公共走道入戶感應(yīng)燈連廊無(wú)臺(tái)階無(wú)障礙下拉櫥無(wú)

高障

差礙

斜臺(tái)

面盆

處柜

理風(fēng)雨連廊視頻監(jiān)控入

無(wú)戶

障置

礙物

入架

戶中

低央

位空

開(kāi)調(diào)

關(guān)墻角陽(yáng)面圓弧防滑瓷磚老

老智無(wú)

能障礙通行尺度適

家

年年不活動(dòng)通知室內(nèi)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施老

具

人

人入戶廚房衛(wèi)生低位圓

體

體角

工

工處

學(xué)

學(xué)理

沙

床發(fā)

墊化設(shè)計(jì)化家居一鍵緊急按鈕一鍵緊急按鈕吊

間廚地

陽(yáng)

處暖

臺(tái)無(wú)起

高夜

差燈感應(yīng)移動(dòng)門(mén)卡下

開(kāi)拉

關(guān)式

式儲(chǔ)

插物

座無(wú)高差浴房休憩座椅理可視對(duì)講安擔(dān)架電梯式數(shù)碼鎖全

暖扶

氣手

片20出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式項(xiàng)目適老化設(shè)計(jì)無(wú)障礙臺(tái)盆柜不活動(dòng)通知一鍵緊急按鈕出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式項(xiàng)目核心配套頤樂(lè)學(xué)院頤樂(lè)學(xué)院是烏鎮(zhèn)雅園推行“學(xué)院式養(yǎng)老”的核心驅(qū)動(dòng)力，也是項(xiàng)目最重要的差異化標(biāo)簽。學(xué)院于2014年底正式投入使用，耗資2.5億元，總建面3.5萬(wàn)平方米，由14棟具有民國(guó)風(fēng)格的建筑構(gòu)成，能同時(shí)容納3000人，是中國(guó)規(guī)模最大的“老年大學(xué)”。固定硬件上，分為社區(qū)商業(yè)區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、老年大學(xué)教學(xué)區(qū)、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)休閑區(qū)等區(qū)域。出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式項(xiàng)目核心配套頤樂(lè)學(xué)院從軟設(shè)施配備來(lái)看，學(xué)院依托大學(xué)的支持，專業(yè)系統(tǒng)地開(kāi)設(shè)了養(yǎng)身、人文、藝術(shù)、體育、生活等五大頤樂(lè)課程體系，具備了一所小大學(xué)的功能。讓老年人回歸大學(xué)，回歸社團(tuán)生活，這是烏鎮(zhèn)雅園最為出彩的地方。公共課程（入門(mén)級(jí)）專業(yè)課程（基礎(chǔ)級(jí)、提高級(jí)、研修級(jí)別）健康養(yǎng)生系

人文社科系

健康養(yǎng)生系

人文社科系

人文社科系運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生膳食營(yíng)養(yǎng)心理保健情緒管理人文

政治歷史

語(yǔ)言軍事

旅游書(shū)法

戲曲國(guó)畫(huà)

聲樂(lè)西畫(huà)

器樂(lè)攝影

舞蹈棋類

體操球類

武術(shù)游泳電腦

園藝烹飪

手工藝時(shí)尚出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式項(xiàng)目核心配套雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院/醫(yī)養(yǎng)中心雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院/醫(yī)養(yǎng)中心由德國(guó)GMP建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)，占地面積200畝，總建筑面積約7.3萬(wàn)平米，共設(shè)床位348張，由雅達(dá)國(guó)際運(yùn)營(yíng)投資（綠城負(fù)責(zé)醫(yī)院建造）。醫(yī)院由按照三級(jí)康復(fù)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立的康復(fù)?？漆t(yī)院、老年?？崎T(mén)診、醫(yī)養(yǎng)中心以及高端度假體檢中心組成。通過(guò)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的發(fā)展模式，提供以康復(fù)醫(yī)療為核心，專業(yè)養(yǎng)生、養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)為特色的高端復(fù)合型服務(wù)。

服務(wù)特色?

匯集中、德醫(yī)療護(hù)理專家團(tuán)隊(duì)?

先進(jìn)的康復(fù)治療理念和技術(shù)?

國(guó)際成熟的護(hù)理體系和標(biāo)準(zhǔn)?

針對(duì)性的健康管理和照護(hù)方案?

集療養(yǎng)、居住、醫(yī)療、照護(hù)、餐飲、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)等功能于一體?

健康老人、非自理、半自理老人以及對(duì)醫(yī)療照護(hù)有特殊需求人群的一站式服務(wù)模式

服務(wù)內(nèi)容?

康復(fù)醫(yī)療為核心的醫(yī)療服務(wù)?

24小時(shí)生活照顧?

個(gè)性化專業(yè)照護(hù)?

年輕態(tài)健康管理?

精神慰藉?

老年病?？崎T(mén)診?

高端度假體檢?

綠色轉(zhuǎn)診海內(nèi)外知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式項(xiàng)目盈利模式1.雅園部分盈利模式：全部銷售，產(chǎn)權(quán)出售+服務(wù)提供

產(chǎn)權(quán)出售?

別墅、多層、高層物業(yè)70年產(chǎn)權(quán)出售；?

價(jià)格方面，目前在售小高層，均價(jià)在24000元/平方米左右（精裝標(biāo)準(zhǔn)3500-4000元/平方米）

服務(wù)提供?

服務(wù)內(nèi)容：基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)、基礎(chǔ)的健康管理服務(wù)（僅包含年度體檢、日常血壓監(jiān)測(cè)等，無(wú)護(hù)理服務(wù)）；?

服務(wù)收費(fèi)：物業(yè)費(fèi)3.5元/平方米/月2.國(guó)際醫(yī)養(yǎng)中心部分盈利模式：全部出租，床位出租+餐費(fèi)、康復(fù)、醫(yī)療、護(hù)理等費(fèi)用

床位費(fèi)：分8000元/月、10000元/月、12000元/月三種

餐費(fèi)、康復(fù)、醫(yī)療、護(hù)理等其他費(fèi)用單獨(dú)另算25出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式項(xiàng)目銷售及運(yùn)營(yíng)情況

去化情況：項(xiàng)目2013年7月底首次開(kāi)盤(pán)，截止目前，項(xiàng)目前期2000多套養(yǎng)老公寓和別墅產(chǎn)品已經(jīng)全面售罄，整體可售的5600余套房源，目前還有不足1000套房源在售，總體去化八成左右；

客戶來(lái)源：60%的客戶來(lái)源于上海，其余40%為杭州、嘉興等地客戶；

入住情況：項(xiàng)目首期交付的1500余套房源，目前僅入住300余戶，入住率一般；且多數(shù)業(yè)主僅在假期入住，平時(shí)入住率更低；

運(yùn)營(yíng)情況：除烏鎮(zhèn)雅園之外，其余五大部分（頤樂(lè)學(xué)院、雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院、國(guó)際醫(yī)養(yǎng)中心、特色商業(yè)區(qū)和養(yǎng)生度假酒店）均為持續(xù)運(yùn)營(yíng)部分，頤樂(lè)學(xué)院從調(diào)研來(lái)看參與的業(yè)主比較少，雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院據(jù)悉住有100余位病人（北京、上海等地病人較多），醫(yī)養(yǎng)中心、商業(yè)區(qū)和度假酒店目前尚未運(yùn)營(yíng)。26出售型度假養(yǎng)生社區(qū)模式項(xiàng)目可借鑒點(diǎn)項(xiàng)目面臨的難點(diǎn)1.強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)：項(xiàng)目由綠城集團(tuán)和雅達(dá)國(guó)際合作開(kāi)發(fā)。雅達(dá)國(guó)際專注于養(yǎng)老及健康服務(wù)業(yè)的大型投資公司，資金雄厚，且可以結(jié)合養(yǎng)老金政策，可以解決養(yǎng)老政策通道的難題；綠城市場(chǎng)號(hào)召力強(qiáng)，認(rèn)可度高，解決了老年客源通道的難題；1.項(xiàng)目“物業(yè)出售+服務(wù)提供”的盈利模式，尚未擺脫地產(chǎn)舊模式，一旦養(yǎng)老中間環(huán)節(jié)出現(xiàn)差池，很容易落下“借養(yǎng)老名義圈地賣(mài)錢(qián)”的質(zhì)疑；2.項(xiàng)目規(guī)模比較大，且涉及運(yùn)營(yíng)部分占比過(guò)高，這對(duì)項(xiàng)目整體2.“學(xué)院式”養(yǎng)老模式新穎，難以復(fù)制：烏鎮(zhèn)雅園顛覆了國(guó)人對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老的理解。在這里不僅有完善配套優(yōu)勢(shì)，還有傳統(tǒng)居家的歸屬感與安定。最大的亮點(diǎn)是，不同于其他養(yǎng)老項(xiàng)目單純提供基礎(chǔ)生活服務(wù)，“學(xué)院式”養(yǎng)老關(guān)注了老人更高層次的精神需求；的運(yùn)營(yíng)能力提出了很高的要求，需要細(xì)水長(zhǎng)流的服務(wù)；3.定位過(guò)高，目標(biāo)客戶不足。頤樂(lè)學(xué)院按課程進(jìn)行收費(fèi)，進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段后存在目標(biāo)客群不足的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（項(xiàng)目對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者并無(wú)年齡限制，導(dǎo)致實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人群年齡達(dá)不到養(yǎng)老社區(qū)要求）；雅達(dá)國(guó)際健康醫(yī)院規(guī)模過(guò)大、成本過(guò)高，客群對(duì)象比較窄。3.醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的配套模式：“健康醫(yī)療+養(yǎng)生養(yǎng)老+休閑度假”的全新模式。養(yǎng)生居住區(qū)、頤樂(lè)學(xué)院帶給長(zhǎng)者的是重?zé)ɑ盍Φ膱@區(qū)生活，雅達(dá)國(guó)際健康醫(yī)院/醫(yī)養(yǎng)中心的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的醫(yī)療條件則讓愿意在雅園養(yǎng)老的長(zhǎng)者沒(méi)有了后顧之憂。27租售結(jié)合綜合社區(qū)模式萬(wàn)科杭州公司的養(yǎng)老業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)7

年發(fā)展，2016

年10

月，“浙江隨園養(yǎng)老發(fā)展有限公司”正式注冊(cè)成立。三大養(yǎng)老產(chǎn)品線已基本確立：隨園嘉樹(shù)—萬(wàn)科大型養(yǎng)老社區(qū)；隨園護(hù)理院—星級(jí)化老年康復(fù)護(hù)理機(jī)構(gòu)；隨園之家—社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心，養(yǎng)老業(yè)務(wù)體系初步形成閉環(huán)，全面覆蓋各類型長(zhǎng)者需求。未來(lái)2~3年，萬(wàn)科將深耕北、上、廣、深、杭州、成都等核心城市，還將重點(diǎn)布局10

個(gè)左右“三高”（老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高）城市，養(yǎng)老業(yè)務(wù)將發(fā)展成獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊。萬(wàn)科已明確其機(jī)構(gòu)型、CCRC型（復(fù)合式老年社區(qū)）、社區(qū)嵌入型三大養(yǎng)老業(yè)務(wù)方向。圖：萬(wàn)科養(yǎng)老三大業(yè)務(wù)方向及隨園之家三大產(chǎn)品線閉環(huán)體系28租售結(jié)合綜合社區(qū)模式項(xiàng)目概況萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)，位于良渚文化村內(nèi)，是萬(wàn)科集團(tuán)首個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e約5.9萬(wàn)平方米，規(guī)劃575套養(yǎng)老公寓和配套護(hù)理院。項(xiàng)目已于2015年1月正式對(duì)外運(yùn)營(yíng)，目前已服務(wù)630余位長(zhǎng)者；并于2016年入選G20峰會(huì)官方媒體接待路線的唯一一個(gè)社區(qū)。占地面積：5.9萬(wàn)平方米容積率：1.0建筑面積：5.9萬(wàn)平方米綠化率：35%開(kāi)工時(shí)間：2012年6月產(chǎn)權(quán)年限：40年入住時(shí)間：2015年1月土地性質(zhì)：商業(yè)旅游用地規(guī)模：575套養(yǎng)老公寓、配套護(hù)理院（200余個(gè)床位）養(yǎng)老理念：首創(chuàng)社區(qū)鄰里式養(yǎng)老模式項(xiàng)目定位：面向活躍、高知、長(zhǎng)者的服務(wù)式公寓目標(biāo)客群：65歲以上的活力長(zhǎng)者/80+健康的衰老老人盈利模式：出售使用權(quán)/15年長(zhǎng)期租賃入住率：95%租售結(jié)合綜合社區(qū)模式項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)活力長(zhǎng)者社區(qū)隨園護(hù)理院（17#樓）護(hù)理療養(yǎng)樓（14#樓）隨園養(yǎng)老的大型養(yǎng)老社區(qū)系列，首創(chuàng)“鄰里式”養(yǎng)老模式，為長(zhǎng)者提供自理、介護(hù)、介全日侯康復(fù)護(hù)理機(jī)構(gòu)系列，憑借專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理康復(fù)團(tuán)隊(duì)，為術(shù)后康復(fù)和失能照護(hù)的兩類長(zhǎng)者，提供日常護(hù)理、康復(fù)治療、醫(yī)療保障、生活照顧、精神娛樂(lè)等養(yǎng)老服務(wù)，“醫(yī)康護(hù)”三合一，為長(zhǎng)者的健康全方位護(hù)航。業(yè)態(tài)定位助一體化的適老化居住設(shè)施以及24小時(shí)管家式服務(wù)15棟5-6層多層公寓，共計(jì)575套房源，分75

占地面積約5000平方米，共五層，設(shè)護(hù)理房64業(yè)態(tài)規(guī)模目標(biāo)客戶配套設(shè)置設(shè)床位95張（2016年底新增）㎡、100㎡、111㎡三種戶型間，醫(yī)療床位100張健康自理、活動(dòng)自如的老人，年齡在65歲以術(shù)后康復(fù)老人，需要醫(yī)療等護(hù)理健康但衰老的老人，年齡較大上健康管理中心、影音室、餐廳、健身房、閱

400方特色康復(fù)科室及獨(dú)立助浴室、水療房；家

每層配置南向多功能空間（兼餐覽室、便利店、咖啡吧、老年大學(xué)等設(shè)施庭聚餐室；獨(dú)立客梯、醫(yī)梯；室外特色康復(fù)花園廳、閱覽室、活動(dòng)室等功能）包括康復(fù)服務(wù)和特色護(hù)理服務(wù)。配備專職營(yíng)養(yǎng)師

日常生活照料服務(wù)，包括協(xié)助穿為長(zhǎng)者定制飲食；一站式就醫(yī)咨詢服務(wù)；特護(hù)病

衣、沐浴、藥物服用、就餐、輔服務(wù)內(nèi)容服務(wù)形式日常生活服務(wù)，豐富多樣的活動(dòng)安排和社團(tuán)組織房特殊看護(hù)或短期中轉(zhuǎn)老人需求；專家定期會(huì)診助行走等；健康管理服務(wù)公寓出售使用權(quán)/15年長(zhǎng)期租賃，僅服務(wù)業(yè)主

以床位出租形式對(duì)外開(kāi)放，客戶不限于隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目業(yè)主，對(duì)外開(kāi)放，但業(yè)主享有及長(zhǎng)期租賃客戶

優(yōu)先服務(wù)租售結(jié)合綜合社區(qū)模式項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、適老化設(shè)計(jì)、配套和服務(wù)四大標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目品牌規(guī)劃設(shè)計(jì)配套無(wú)障礙生活類風(fēng)雨連廊、無(wú)障礙交通動(dòng)線、無(wú)障礙救護(hù)動(dòng)線景觀餐廳、咖啡角賣(mài)品部、理發(fā)室日照采光養(yǎng)生類健康管理中心寬樓間距、全南朝向、大面積采光、通風(fēng)景觀設(shè)計(jì)功能性、觀賞性、社交性?shī)蕵?lè)類棋牌區(qū)、健身、試聽(tīng)頤養(yǎng)中心提供連續(xù)性照護(hù)、專項(xiàng)配套學(xué)習(xí)類老年大學(xué)、教室、閱覽室配套社交類大堂、多功能廳、戶外茶座可近性、可通達(dá)性、動(dòng)靜分區(qū)的專業(yè)配套適老化設(shè)計(jì)服務(wù)戶型設(shè)計(jì)三種不同戶型，方正設(shè)計(jì)四大服務(wù)體系健康管理、舒適生活、智慧小區(qū)、尊榮享受適老細(xì)節(jié)無(wú)障礙、安全、收納八十六項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié)基礎(chǔ)服務(wù)60項(xiàng)、增值服務(wù)26項(xiàng)適老部品部件保溫設(shè)備、通風(fēng)、智能化專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)高起點(diǎn)團(tuán)隊(duì)、標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)流程31租售結(jié)合綜合社區(qū)模式項(xiàng)目盈利模式

隨園嘉樹(shù)活力長(zhǎng)者社區(qū)：租售結(jié)合（“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓+服務(wù)費(fèi)”和“長(zhǎng)期租賃+服務(wù)費(fèi)”

）銷售（2013年5月首開(kāi)）單價(jià)14000-16000元/平方米服務(wù)費(fèi)2500-3200/月以30年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售，無(wú)產(chǎn)權(quán)證，土地期滿后房子歸客戶，房屋可以轉(zhuǎn)讓。服務(wù)費(fèi)涵蓋的內(nèi)容：四大服務(wù)模塊中的基礎(chǔ)服務(wù)盈利模式A戶型75方：租金75萬(wàn)B戶型100方：租金100萬(wàn)C戶型110方：租金110萬(wàn)租賃15年（2014年初嘗試）單獨(dú)收費(fèi)項(xiàng)目：餐廳、增值服務(wù)、房屋轉(zhuǎn)介、管理咨詢一次性交納15年租金，期內(nèi)退房可按時(shí)間折舊退款，十五年之后繼續(xù)居住不再收取租金。32服務(wù)費(fèi)2500-3200/月租售結(jié)合綜合社區(qū)模式項(xiàng)目盈利模式2013年5月，隨園嘉樹(shù)首次推出時(shí)選擇了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式，后來(lái)改成15年租賃的模式的原因：第一，降低門(mén)檻值，采用15年租金的模式總結(jié)大概就相當(dāng)于買(mǎi)房子價(jià)格的6成左右；第二，從資產(chǎn)的角度來(lái)看，保值增值的需要；第三，考慮到利潤(rùn)，自己持有獲取長(zhǎng)期的租金收益也是為了平衡收支第四，模式的調(diào)整和時(shí)間節(jié)點(diǎn)也有關(guān)系。出售模式是在預(yù)售階段，客戶更關(guān)注的是你的硬件條件和未來(lái)承諾的服務(wù)及你所處的地理位置，三者相加如果吻合需求，他們有資源占有的沖動(dòng)，即使未交付他們也愿意付錢(qián)購(gòu)買(mǎi)公寓。長(zhǎng)租是在已經(jīng)交付的階段，這個(gè)階段客戶更關(guān)注的是真實(shí)服務(wù)體驗(yàn)和硬件標(biāo)準(zhǔn)，這時(shí)候服務(wù)很重要，相對(duì)來(lái)講地段就沒(méi)那么重要。33租售結(jié)合綜合社區(qū)模式項(xiàng)目盈利模式

隨園護(hù)理院：床位出租14幢護(hù)理樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)內(nèi)容

服務(wù)類型費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單人間

300元/日/床床位費(fèi)標(biāo)間套間特級(jí)150元/日/床200元/日/床4500元/月收費(fèi)內(nèi)容

服務(wù)類型費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)備注2-5樓雙人間

100元/日/床17幢護(hù)理院收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單人間

120元/日/床

2-5樓、1樓朝北雙人間

120元/日/床單人間

150元/日/床高級(jí)3000元/月床位費(fèi)護(hù)理費(fèi)1樓1樓朝南非自理樓層非自理樓層自理樓層試用自理樓層試用自理樓層試用中級(jí)初級(jí)特級(jí)高級(jí)中級(jí)初級(jí)/1500元/月750元/月1180元/周780元/周380元/周180元/周1000元/月特級(jí)3000元/月2250元/月1500元/月750元/月1000元/月健康管理費(fèi)高級(jí)康復(fù)費(fèi)餐費(fèi)中級(jí)初級(jí)/餐費(fèi)租售結(jié)合綜合社區(qū)模式項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況

入住率：入住率在95%以上，

自2015年1月?tīng)I(yíng)業(yè)開(kāi)始，服務(wù)過(guò)630余位長(zhǎng)者。

客戶來(lái)源：項(xiàng)目核心客戶來(lái)源于杭州市區(qū)，占到整體客戶的80%左右；剩余客戶主要來(lái)源于長(zhǎng)三角地區(qū)，以上海、寧波、溫州等地的客戶居多。

盈利情況：2016年實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，目前盈利規(guī)模約在300萬(wàn)左右。35租售結(jié)合綜合社區(qū)模式項(xiàng)目可借鑒點(diǎn)“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開(kāi)發(fā)模式：地處良渚文化村腹地，醫(yī)療合作模式：項(xiàng)目配套的浙一良渚門(mén)診部，由萬(wàn)科負(fù)責(zé)醫(yī)院建設(shè)，浙一負(fù)責(zé)設(shè)備和醫(yī)資的配備和管理。為社區(qū)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，有力提升了社區(qū)品質(zhì)

；另一方面，不用承擔(dān)醫(yī)院運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和成本問(wèn)題12當(dāng)社區(qū)、配套較為成熟時(shí)才開(kāi)發(fā)隨園嘉樹(shù)。這種開(kāi)發(fā)時(shí)序的安排，規(guī)避了純粹養(yǎng)老院式的開(kāi)發(fā)模式，又可充分共享外部配套資源，這是項(xiàng)目能夠生存與發(fā)展的重要基礎(chǔ)極致的成本控制：①用非居住用地進(jìn)行養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有土地成本低、便于持有管理的優(yōu)勢(shì)；②項(xiàng)目?jī)H配置4500方的非營(yíng)利性配套，設(shè)計(jì)緊湊，其余面積均可變現(xiàn)；③引入浙一良渚門(mén)診部，是養(yǎng)老配套，也是萬(wàn)畝文化村的公共配套，讓大社區(qū)來(lái)分?jǐn)傪B(yǎng)老小組團(tuán)對(duì)醫(yī)院需求的成本34

適時(shí)改變盈利模式：根據(jù)不同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)適時(shí)改變盈利模式。初期預(yù)售結(jié)階段采用轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的模式，能夠保證客源，有利于快速去化，回收大部分現(xiàn)金流；后期交付階段，采用15年長(zhǎng)期租賃模式，租金收入可以覆蓋剩余開(kāi)發(fā)成本，服務(wù)費(fèi)支撐運(yùn)營(yíng)盈利，持有資產(chǎn)尚可保值增值。36會(huì)員制社區(qū)模式?

上海親和源會(huì)員制旗艦店是親和源股份首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。總投資：6億元開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007年建筑面積：10萬(wàn)㎡容積率：1.2占地面積：8.4公頃綠化率：51%土地性質(zhì)：公共建筑用地產(chǎn)權(quán)：50年土地價(jià)格：50萬(wàn)元/畝裝修情況：精裝全配在售房源均價(jià)：21830元/㎡戶型：一房面積（57㎡、71㎡和79㎡），三房面積（119㎡）。大面積陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，方便老人曬太陽(yáng)。規(guī)模：16棟建筑（目前尚有一幢公寓正在拆遷），12棟公寓，838戶，可入住約1600人物業(yè)費(fèi)：3元/㎡/月車位數(shù)：108個(gè)物業(yè)公司：艾瑪客物業(yè)（世界500強(qiáng)）37會(huì)員制社區(qū)模式年公寓項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃親和源老年公寓，業(yè)態(tài)種類較多，由醫(yī)療機(jī)構(gòu)（醫(yī)院、頤養(yǎng)院）、養(yǎng)生餐廳、健康會(huì)所（美格菲運(yùn)營(yíng)）、老年度假酒店、景觀花園等設(shè)施組成，各公寓間由風(fēng)雨連廊相接。運(yùn)營(yíng)方面，親和源自身對(duì)自理型養(yǎng)老公寓、醫(yī)院/頤養(yǎng)院進(jìn)行管理，其余業(yè)務(wù)均以外包的形式出讓。?

老年公寓：入住資格為法定退休年齡以上自理老人，戶型分為120、72、57方養(yǎng)生餐廳醫(yī)院/頤養(yǎng)院三種，每棟底下設(shè)有娛樂(lè)、休閑活動(dòng)室（棋牌、舞蹈、音樂(lè)等）。?

頤養(yǎng)院：醫(yī)院、半護(hù)理及全護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，建筑面積9736.1㎡，設(shè)300余張床位與上海市三級(jí)甲等醫(yī)院對(duì)接，項(xiàng)目自身成立醫(yī)療團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。辦公樓及健康會(huì)所?

養(yǎng)生餐廳：總面積2574㎡，分上下兩層，由專業(yè)餐廳管理公司管理，前期與索迪斯餐廳合作，目前與麥金地合作，按營(yíng)業(yè)額與親和源分成。?

度假酒店：設(shè)有49套客房，公寓式配置，酒店式管理。對(duì)外開(kāi)放，供子女看望老人時(shí)住宿。?

健康會(huì)所：同時(shí)對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放。有接待處、行政辦公室、兒童及娛樂(lè)室、SPA、多功能會(huì)議廳。度假酒店?

親和學(xué)院：引進(jìn)上海老年大學(xué)，設(shè)英語(yǔ)、電腦、藝術(shù)等學(xué)習(xí)班。會(huì)員制社區(qū)模式年公寓項(xiàng)目產(chǎn)品親和源護(hù)理院現(xiàn)總建筑面積6200方，并規(guī)劃建設(shè)3000方醫(yī)療護(hù)理大樓。?

衛(wèi)生局批準(zhǔn)的集醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、臨終關(guān)懷、老年癡呆及生活照料為一體的醫(yī)療機(jī)構(gòu)；?

內(nèi)設(shè)內(nèi)科、外科、中醫(yī)科、康復(fù)醫(yī)學(xué)科、口腔科、耳鼻喉科、放射科、檢驗(yàn)科、精衛(wèi)科、護(hù)理部等；

親和源養(yǎng)老公寓，以7-9層配有醫(yī)用擔(dān)架電梯的精裝小高層建筑為主，戶型分為58方一房、72方一房和120方兩房三種，其中，72方的中戶型為主力，占比50%；?

已開(kāi)通醫(yī)保并擁有三甲醫(yī)院—曙光醫(yī)院的綠色通道；?

聘請(qǐng)滬上三甲退休名醫(yī)坐診，實(shí)行醫(yī)生三級(jí)查房制度和護(hù)士醫(yī)療護(hù)理室內(nèi)全裝全配，老人拎包即可入??；制度；

室內(nèi)外均采用高標(biāo)準(zhǔn)全配置的無(wú)障礙化設(shè)計(jì)39?

由醫(yī)護(hù)人員24小時(shí)提供醫(yī)療服務(wù)。會(huì)員制社區(qū)模式年公寓

床位及護(hù)理費(fèi)盈利模式?

頤養(yǎng)院和醫(yī)院為社區(qū)內(nèi)老人提供護(hù)理服務(wù)，也對(duì)外運(yùn)營(yíng)，但是社區(qū)內(nèi)老人優(yōu)先。收費(fèi)內(nèi)容：床位費(fèi)及護(hù)理服務(wù)費(fèi)、餐飲費(fèi)（自訂）、醫(yī)療保證金（10000元，出院后可退還）；親和源會(huì)員入住可免收床位費(fèi)及醫(yī)療保證金。

會(huì)員費(fèi)親和源會(huì)員制社區(qū)的運(yùn)營(yíng)以會(huì)員制模式為載體;會(huì)員卡分為記名和不記名會(huì)員卡（銀杏A卡、銀杏B卡）。年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卡種年限戶型會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)小套（58平）中套（72平）160萬(wàn)永久居住轉(zhuǎn)讓權(quán)（可繼承親人，A卡

和轉(zhuǎn)賣(mài)他人，或9

折賣(mài)回親和源處）（2007年開(kāi)業(yè)時(shí)為50萬(wàn)，據(jù)悉8月計(jì)劃提價(jià)至168萬(wàn)）4-7萬(wàn)4-7萬(wàn)大套（120平）本人終身居住權(quán)（15年內(nèi)可賣(mài)回親和源，按每年1/15的價(jià)格折舊，自會(huì)員卡繳費(fèi)中扣除）小套（58平）中套（72平）B卡90萬(wàn)40大套（120平）會(huì)員制社區(qū)模式年公寓盈利模式親和源股份公司總裁張昊巖訪談?wù)?、為什么要采用會(huì)員制的盈利模式？（1）可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金快速回籠；（2）資產(chǎn)增值。采用會(huì)員制，僅出租使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)還在我手上，在上海這個(gè)地方這里的資產(chǎn)完全可以翻幾番；（3）可以通過(guò)房源的流動(dòng)不斷獲得增值收益。第一：退卡的增值收益；第二：居住項(xiàng)目流轉(zhuǎn)的增值收益。2、后期對(duì)商業(yè)模式還會(huì)有哪些思考？（1）與房地產(chǎn)一樣，引入會(huì)員卡分期的概念，購(gòu)買(mǎi)我們的會(huì)員卡首付30%定下來(lái)了，后面入住時(shí)再付70%；（2）會(huì)考慮與金融信托保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)合作，目前有一家信托公司找我們合作，將全部或者部分資產(chǎn)打造給信托公司，成立信托計(jì)劃賣(mài)給老人等等，老人買(mǎi)了這個(gè)產(chǎn)品就擁有入住項(xiàng)目的權(quán)利。41會(huì)員制社區(qū)模式年公寓運(yùn)營(yíng)情況入住情況：養(yǎng)老公寓入住率超過(guò)98%，頤養(yǎng)院床位全部出租出去；入住客戶特征：年齡在73歲以上老人，絕大多數(shù)是上海人。以高級(jí)知識(shí)分子、高級(jí)干部為主，其余20%位普通職工。（對(duì)于申請(qǐng)入住者有深度訪談制度，滿足要求者才能進(jìn)入社區(qū)入住。一方面保證了入住者的整體素質(zhì)，另一方盡量減少家屬糾紛等風(fēng)險(xiǎn)）成本收益情況：投入成本不到6億元，年維護(hù)成本3萬(wàn)/年，早已實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正。餐飲、健康會(huì)所等部分，據(jù)悉收益較差。42會(huì)員制社區(qū)模式項(xiàng)目可借鑒點(diǎn)項(xiàng)目面臨的難點(diǎn)1、項(xiàng)目會(huì)員制模式備受質(zhì)疑，本質(zhì)是銷售使用權(quán)。入住客戶沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)很大。盡管親和源承諾會(huì)員卡可以繼承，實(shí)際上不具有相關(guān)的產(chǎn)權(quán)繼承基礎(chǔ)。此外由于公寓沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不能充當(dāng)個(gè)人的資產(chǎn)證明，亦即不能享受產(chǎn)權(quán)升值帶來(lái)的保障，或者不能用作抵押來(lái)獲得其他資金。整合資源&專業(yè)服務(wù)：將物業(yè)管理、餐飲、會(huì)所、外包、酒店，交給各方面專1業(yè)公司管理，降低公司自身經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)還能參與利潤(rùn)分成，提高運(yùn)營(yíng)收益。低價(jià)拿地&土地升值：上海親和源的盈利模式是采用會(huì)員卡制可盡快回籠開(kāi)發(fā)2成本，除會(huì)員制很大一部分來(lái)源于資產(chǎn)本身的升值，去贏得了增值空間。3商業(yè)模式&靈活退出：擁有完整產(chǎn)權(quán)，持有經(jīng)營(yíng)，銷售會(huì)員卡；權(quán)益人與會(huì)員分離，會(huì)費(fèi)與服務(wù)費(fèi)分離；連鎖經(jīng)營(yíng)，品牌輸出管理。2、定位比較高，主要針對(duì)高端老人。針對(duì)高端老人，市場(chǎng)容量較小，不適合大規(guī)模復(fù)制開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)在入住的老人大約在75歲以上，這部分老人都是建國(guó)前出生的，退休早，收入高的比較少。4品質(zhì)養(yǎng)老&秘書(shū)服務(wù)：24小時(shí)秘書(shū)

+智能化管理+整合服務(wù)商，資源整合，專業(yè)服務(wù)，打造親和源高端養(yǎng)老品牌。5模式復(fù)制&制定標(biāo)準(zhǔn)：全國(guó)布局，提供可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)候鳥(niǎo)養(yǎng)老生活，創(chuàng)造會(huì)員卡的增值；模式輸出，全國(guó)復(fù)制，最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定。43出租型醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)模式朗和，中國(guó)高端醫(yī)養(yǎng)健康服務(wù)的新興品牌，由兩大國(guó)企股東——世界500強(qiáng)物產(chǎn)中大集團(tuán)所屬中大房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與中信國(guó)安集團(tuán)所屬世紀(jì)愛(ài)晚投資有限公司聯(lián)合創(chuàng)建，共同打造的高端醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老服務(wù)品牌。企業(yè)首個(gè)旗艦品牌項(xiàng)目——朗和杭州國(guó)際醫(yī)養(yǎng)中心，已于2017年8月對(duì)外營(yíng)業(yè)。?

為健康、自理長(zhǎng)者提供高品質(zhì)的生活照護(hù)、朗和長(zhǎng)者公寓健康餐飲、文娛社交活動(dòng)和基礎(chǔ)健康管理服務(wù)。?

為失能、失智長(zhǎng)者提供專業(yè)的醫(yī)療、護(hù)理和康復(fù)服務(wù)朗和產(chǎn)品朗和護(hù)理院?

整合國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康資源，為關(guān)注健康狀況與生活品質(zhì)的客戶群體量身定制高端健康服務(wù)國(guó)際健康管理中心44出租型醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)模式項(xiàng)目概況朗和杭州國(guó)際醫(yī)養(yǎng)中心，擇址杭州城北中大銀泰城，是杭州第一個(gè)位于城區(qū)的高品質(zhì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。建筑面積：2.2萬(wàn)平方米產(chǎn)權(quán)年限：商業(yè)40年物業(yè)類型：公寓土地性質(zhì)：商業(yè)性綜合用地規(guī)模：共計(jì)17層，195個(gè)房間，約363張床位經(jīng)營(yíng)模式：重資產(chǎn)模式項(xiàng)目定位：杭州都會(huì)醫(yī)養(yǎng)型高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)典范目標(biāo)客群：事業(yè)單位離退休人員、企業(yè)高管、高級(jí)知識(shí)分子等中高收入群體總投資：4億盈利模式：租賃制，只租不售入住率：尚未入?。〒?jù)調(diào)研，目前長(zhǎng)者公寓預(yù)訂將近50%，護(hù)理院尚未對(duì)外接受預(yù)訂）出租型醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)模式項(xiàng)目產(chǎn)品業(yè)態(tài)朗和杭州國(guó)際醫(yī)養(yǎng)中心，設(shè)有3種產(chǎn)品業(yè)態(tài)，包括長(zhǎng)者公寓、護(hù)理院和國(guó)際健康管理中心，服務(wù)客戶涵蓋自理、半自理、失能、失智老人，為長(zhǎng)者提供一站式持續(xù)照料養(yǎng)老服務(wù)。所處樓層

服務(wù)客戶服務(wù)內(nèi)容配套設(shè)施銀泰城2#

失能、失智

專業(yè)科學(xué)的醫(yī)療、

5層功能治療區(qū)，內(nèi)設(shè)醫(yī)療診室、體檢區(qū)、朗和護(hù)理院樓6-8層長(zhǎng)者護(hù)理和康復(fù)服務(wù)

康復(fù)訓(xùn)練空間、SPA、健身房等康體設(shè)施每層均有小型活動(dòng)中心，16層為項(xiàng)目大生活照護(hù)、健康型活動(dòng)中心，內(nèi)設(shè)餐廳、咖啡館、讀書(shū)館、書(shū)畫(huà)室、劇院、手工室、網(wǎng)吧、舞蹈室、棋牌室、臺(tái)球室、多功能廳等生活和文娛配套設(shè)施銀泰城2#

健康、自理

餐飲、文娛社交朗和長(zhǎng)者公寓樓9-15層長(zhǎng)者活動(dòng)和基礎(chǔ)健康管理服務(wù)定制化高端健康服務(wù)，比如遠(yuǎn)程醫(yī)療、專家會(huì)診、醫(yī)療美容等關(guān)注健康管理和品質(zhì)生活的客戶國(guó)際健康管理中心銀泰城2#樓17層方回春堂、水療室等等出租型醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)模式醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

內(nèi)設(shè)醫(yī)保資質(zhì)的專業(yè)護(hù)理院，滿足長(zhǎng)者慢病管理和日常醫(yī)療需求，5樓主要用于診療和康復(fù)，6-8層是護(hù)理住房區(qū)，每層設(shè)19間，共計(jì)300余張床位；

醫(yī)療合作資源：與緊鄰的三甲醫(yī)院——浙江大學(xué)樹(shù)蘭國(guó)際醫(yī)院深度合作，建立綠色通道、共享醫(yī)療資源；引入方回春堂，每周均有名醫(yī)坐診；

外部醫(yī)療資源：周圍5KM內(nèi)有杭州市第二人民醫(yī)院、浙江省人民醫(yī)院、浙江省腫瘤醫(yī)院三家三甲醫(yī)院；出租型醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)模式項(xiàng)目盈利模式

朗和護(hù)理院：床位出租模式（押金+床位費(fèi)+餐費(fèi)+護(hù)理費(fèi)/康復(fù)費(fèi)）朗和護(hù)理院收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)朗和護(hù)理費(fèi)&康復(fù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)戶型床位費(fèi)正常單間標(biāo)間三人間等級(jí)特級(jí)高級(jí)中級(jí)低級(jí)護(hù)理費(fèi)（元/人/月）康復(fù)費(fèi)（元/人/月）400/天250/天200/天60004000200010004000250015007001500元/月1000元/月餐費(fèi)全流食備注：1.打包價(jià)13000元/月；2.

需繳納押金50000元；3.以“東向”為基準(zhǔn)價(jià)，南向房間每天每床加15元/天48出租型醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)模式項(xiàng)目盈利模式

朗和長(zhǎng)者公寓：房間出租模式（會(huì)員卡費(fèi)+押金+房費(fèi)）類型說(shuō)明售價(jià)1.此卡不退，不可轉(zhuǎn)讓；白金卡

2.公寓月費(fèi)享受6.7折3.與居住期限等同1980001.此卡不退，不可轉(zhuǎn)讓；2.公寓月費(fèi)享受8.7折3.與居住期限等同入住要求：金卡98000入住朗和長(zhǎng)者公寓必須購(gòu)在購(gòu)買(mǎi)的會(huì)籍卡買(mǎi)會(huì)籍卡，售價(jià)98000元，

基礎(chǔ)上，另有四1.體檢1888元*2人2.VIP客房888元*1間*2晚此卡為入住公寓的身份證明，持卡人享有優(yōu)先入住權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，可以繼承。種卡型產(chǎn)品供客戶選擇：5888（價(jià)值15000）至孝卡

3.公寓600元*1房*7晚4.生日套餐1000元*1次5.康復(fù)一個(gè)療程（20小時(shí)）1.體檢888元*2人2.VIP客房888元*1間*2晚2888（價(jià)值7000）孝養(yǎng)卡3.公寓600元*1房*5晚4.生日套餐500元*1次49出租型醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)模式項(xiàng)目盈利模式

朗和長(zhǎng)者公寓：房間出租模式（會(huì)員卡費(fèi)+押金+房費(fèi)）長(zhǎng)者公寓房費(fèi)收取形式有三種：日租制、月費(fèi)制、大額押金制日租制戶型大額押金制單間標(biāo)間套間戶型單間920065003400/標(biāo)間1020075004400850套間14700120008800日租租金50060080050萬(wàn)100萬(wàn)150萬(wàn)200萬(wàn)備注：兩日起租、封頂2周，超過(guò)2周以月費(fèi)制收取月費(fèi)制押金金額月費(fèi)戶型單間標(biāo)間套間月費(fèi)（元/人/月）5400115001250017000備注：1.押金不住即可退還；2.第二人入住每月加收3000元；3.以“東向”為基準(zhǔn)價(jià)，南向在基準(zhǔn)價(jià)上浮500元/房/月，北向下調(diào)500元/房/月。備注：1.需繳納押金50000元；2.第二人入住每月加收3000元；以“東向”為基準(zhǔn)價(jià)，南向在基準(zhǔn)價(jià)上浮500元/房/月，北向下調(diào)500元/房/月。50出租型醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)模式項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況

預(yù)訂情況：截止目前，長(zhǎng)者公寓預(yù)訂率近50%，其中采用押金制模式的客戶占到一半；

客戶來(lái)源：離退休干部、做生意的客戶、中大地產(chǎn)旗下高端項(xiàng)目中大吳莊等項(xiàng)目的老業(yè)主、中大物產(chǎn)集團(tuán)旗下各分公司員工的父母等等；

客戶特征：年齡在80歲以上（之前規(guī)定在60歲以上，據(jù)了解已經(jīng)預(yù)定入住的老人中，最年輕的82歲，最年長(zhǎng)的89歲），自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁、養(yǎng)老觀念先進(jìn)、80%以上是獨(dú)居老人；

項(xiàng)目成本：共計(jì)投資4億元，其中購(gòu)買(mǎi)物業(yè)（3億元）；裝修費(fèi)用、人工成本、能耗等8000萬(wàn)-1億元之間；銀行利息5個(gè)點(diǎn)，每年利息2000萬(wàn)；

盈利計(jì)劃：開(kāi)業(yè)一年以內(nèi)達(dá)到