現(xiàn)代物業(yè)管理模式及發(fā)展

現(xiàn)代物業(yè)管理模式及發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理模式及發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理模式及發(fā)展xxx公司現(xiàn)代物業(yè)管理模式及發(fā)展文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計，管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理模式及發(fā)展隨著城市住房制度的改革，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)計劃管理模式化正在逐步演變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式。本文研究了傳統(tǒng)房屋管理與物業(yè)管理的區(qū)別，分析了現(xiàn)代物業(yè)管理模式及發(fā)展，提出現(xiàn)代物業(yè)管理作為一種全方位、多功能的房屋管理形式是實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)化，專業(yè)服務(wù)社會化，管理手段現(xiàn)代化的必由之路。

長期以來，由于體制、制度方面的原因，我國大量的住房作為公產(chǎn)，其管理主要由代表政府的房產(chǎn)管理部門和由各單位來進(jìn)行管理，這不屬于具有市場意義的社會化的物業(yè)管理。隨著城市住房制度的改革，住房的供應(yīng)將擺脫由政府和職工所在單位提供的行政渠道，而轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^社會化供應(yīng)的市場渠道。同時，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)計劃管理模式化正在逐步演變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式。這就必然會出現(xiàn)一種現(xiàn)象，在一個住區(qū)內(nèi)，在一棟住宅內(nèi)，甚至在一個單元內(nèi)，將是多元產(chǎn)權(quán)、多個業(yè)主共存的局面，原來彼此之間既是鄰居又是同事，現(xiàn)在大家是鄰居很可能不是同事。正是這一復(fù)雜的物權(quán)定勢，呼喚著對現(xiàn)代物業(yè)管理模式的迫切需求，推動著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展。一、傳統(tǒng)房屋管理與物業(yè)管理的區(qū)別現(xiàn)在我國還存在著傳統(tǒng)的房屋管理而且在很在物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理有很大的區(qū)別物業(yè)管理作為對舊管理體制的一種革新物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋無論在觀念上內(nèi)容上模式上、管理的深度上都有很大的區(qū)別。1、管理體制上看傳統(tǒng)的房屋管理是計劃經(jīng)濟(jì)條件下政府企事業(yè)單位采用行政手段直接地進(jìn)行行政福利型的封閉式管理物業(yè)管理是專業(yè)化的企業(yè)通過市場，用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行社會化管理的有償服務(wù)。2、從管理內(nèi)容來看傳統(tǒng)的房屋管理以單一“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容實際上收了租也養(yǎng)不了房仍需要國家大量財政補(bǔ)貼物業(yè)管理是對物業(yè)進(jìn)行全方位多功能的經(jīng)營管理服務(wù)它既管房又要以人為核心提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)企業(yè)通過自身的經(jīng)營機(jī)制實現(xiàn)造血功能，國家不給補(bǔ)貼。3、從管理機(jī)制上看傳統(tǒng)的房屋管理是管房單位以自身的意志去管理住戶住戶無法選擇房管單位物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)可以接受也可以不接受選聘雙方在完全平等的條件下通過雙向選擇4、從管理對象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系看傳統(tǒng)的房屋管理其房屋產(chǎn)權(quán)都是國家所有物業(yè)管理對象的產(chǎn)權(quán)已形成國家集體個人包括港澳臺、外國人等多元化格局。5、從管理單位與住戶的關(guān)系看傳統(tǒng)房屋管理其管理單位與住戶的關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系物務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系并且寓管理于服務(wù)之中凡是住戶需要的服務(wù)物業(yè)管理公司都盡量給予滿足。綜上所述，我們可以把物業(yè)管理和傳統(tǒng)房屋管理列成下表進(jìn)行比較。表

物業(yè)管理和傳統(tǒng)房屋管理比較方式項目專業(yè)物業(yè)管理傳統(tǒng)房屋管理管理單位性質(zhì)企業(yè)單位事業(yè)單位物業(yè)產(chǎn)權(quán)個人產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)多元化）國家產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)單一）管理手段經(jīng)濟(jì)、法律手段行政手段管理任務(wù)維修養(yǎng)護(hù)、綜合服務(wù)維修養(yǎng)護(hù)管理經(jīng)費自己統(tǒng)籌，收取管理費和多種經(jīng)營低租金和大量的財政補(bǔ)貼服務(wù)性質(zhì)有償服務(wù)無償服務(wù)雙方關(guān)系代表業(yè)主管理，業(yè)主（租戶）主導(dǎo)型代表國家管理，房管部門主導(dǎo)型管理概念為業(yè)主（租戶）服務(wù)管理租用戶管理方式社會化、專業(yè)化的統(tǒng)一管理分散部門管理經(jīng)濟(jì)模式市場經(jīng)濟(jì)管理模式計劃經(jīng)濟(jì)管理模式

通過上述比較我們看到我國的物業(yè)管理還沒有全面走上正軌只有不斷的吸收世界先進(jìn)的理論與方法并不斷的進(jìn)行總結(jié)結(jié)合自己的實際情況發(fā)展自己的物業(yè)產(chǎn)業(yè)。二、發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理模式物業(yè)管理作為一種全方位、多功能的房屋管理形式就是實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)化，專業(yè)服務(wù)社會化，管理手段現(xiàn)代化。1、物業(yè)管理企業(yè)化物業(yè)管理與中國原有房管制度的差別在于原有的房屋管理是一種行政性管理，屬于政府行為；物業(yè)管理則是把管理和服務(wù)作為一種商品由獨立核算、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司來經(jīng)營，是一種企業(yè)行為。（1）企業(yè)化就要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)規(guī)模。所謂經(jīng)濟(jì)規(guī)模就是要求企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，此時產(chǎn)品的單位成本最低。物業(yè)管理雖然是服務(wù)性行業(yè)，但物業(yè)管理公司作為企業(yè)，發(fā)展新物業(yè)點時立足于提高企業(yè)經(jīng)營效益和減低房屋業(yè)主或使用人管理費負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上也應(yīng)該考慮運用規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展企業(yè)化經(jīng)營。顯而易見，500戶的住宅小區(qū)和5000戶的住宅小區(qū)在實施管理時的費用開支不是按比例增加了10倍，而是小于10倍也就是說物業(yè)點的經(jīng)濟(jì)規(guī)模越接近經(jīng)濟(jì)規(guī)模單位管理成本就越低由此可見物業(yè)管理公司應(yīng)不斷提高管理和服務(wù)水平，加強(qiáng)競爭能力，拓展物業(yè)管理市場，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。（2）企業(yè)化要強(qiáng)調(diào)“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。物業(yè)管理要取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，既要通過各種方法降低管理成本，又要開拓經(jīng)營渠道增加收入。物業(yè)管理本身就是一個涵蓋面很廣的行業(yè)。物業(yè)管理公司是在從事物業(yè)的管理和服務(wù)的同時也可以將經(jīng)營范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)如房屋咨詢、中介、代買房屋、估價，小型房地產(chǎn)開發(fā)，建筑裝飾等項目；也可以根據(jù)實際情況向餐飲、商業(yè)等方面發(fā)展。這樣物業(yè)管理公司不但可以通過多種經(jīng)營來取得經(jīng)濟(jì)字效益，而且業(yè)務(wù)范圍的拓展也可以減少企業(yè)的風(fēng)險。雖然物業(yè)管理是個投資較小的行業(yè)，物業(yè)管理的企業(yè)的規(guī)模業(yè)比較小，但物業(yè)管理公司有廣大的物業(yè)基礎(chǔ)，只要加強(qiáng)經(jīng)營意識努力開拓經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)也能辦成跨行業(yè)跨地區(qū)的集團(tuán)企業(yè)2、專業(yè)服務(wù)社會化專業(yè)服務(wù)社會化是指隨著生產(chǎn)力水平的提高，社會分工越來越細(xì)，趨向于專業(yè)化，而這種專業(yè)服務(wù)對象不是針對某一企業(yè)或行業(yè)，而是面向整個社會。專業(yè)服務(wù)社會化包含著兩方面的內(nèi)容，一是專業(yè)化，是前提條件。社會生產(chǎn)服務(wù)的內(nèi)容專業(yè)化，服務(wù)水平才會有很大的提高。但這中國物業(yè)管理公司與國外同類型企業(yè)相比，中國公司的機(jī)構(gòu)臃腫，人員也比較多，這是因為物業(yè)管理公司是對每一項管理業(yè)務(wù)、服務(wù)項目都要自己而為，一個再小的物業(yè)管理公司也必須配齊從管理人員到清潔工、園藝工、維修工和保安等一套人馬，工作量和人員配備不相稱，既增加了公司的開支，也相應(yīng)減少了從業(yè)人員的經(jīng)