房地產(chǎn)估價理論與方法模擬試卷

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)房地產(chǎn)估價理論與方法模擬試卷一、單項選擇（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。）1.成本法概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是（D

）。A、價格C、勞動價值B、生產(chǎn)費(fèi)用D、成本加利潤2.運(yùn)用成本法估價，需要懂得（

D

）。A、房地產(chǎn)成本構(gòu)成C、房地產(chǎn)價格構(gòu)成B、房地產(chǎn)供求關(guān)系D、房地產(chǎn)重置價格構(gòu)成3.對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從（B

）上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。A、貨幣支付C、現(xiàn)象B、價值D、本質(zhì)4.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/平方米，開發(fā)商利用預(yù)售收入投資使利潤增加200元/平方米，預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值為300元/平方米，風(fēng)險補(bǔ)償200元/平方米，該房地產(chǎn)期房價格為（B

）元。A、3800C、3300B、3500D、31005.重建價格，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點(diǎn)的價格水平，重新建造與估價對象建筑物（

B

）的新建筑物的正常價格。A、具有同等效用C、具有同等功能B、完全相同D、類似6.實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的（D

）。A、剩余價值B、實(shí)際使用年限C、剩余使用壽命D、實(shí)際損耗程度7.房地產(chǎn)估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其（

A）所排列出的先后進(jìn)行次序。A、時間順序C、程序B、邏輯順序D、內(nèi)在聯(lián)系性8.房地產(chǎn)估價的核心是為（C

），對特定房地產(chǎn)在特點(diǎn)時點(diǎn)的價值作出估計。A、特定對象C、特定目的B、特定委托人D、特定要求9.具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用（B

）作為其中的一種估價方法。A、比較法C、收益法B、假設(shè)開發(fā)法D、成本法10.

對估價資料的保存時間一般應(yīng)在（

D）以上。A、5年B、8年C、10年D、15年11.

假設(shè)開發(fā)法在形式上是（B

）。A、評估新建房地產(chǎn)價格的收益法的倒算法B、評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法C、評估房地產(chǎn)價格的收益法的倒算法D、評估房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法12.

在傳統(tǒng)方法中，投資利息和（B

）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。A、投資利潤C(jī)、投資收益B、開發(fā)利潤D、銷售稅13.

投資利息估算只有在（B

）才需要。A、比較法C、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法B、傳統(tǒng)方法D、收益法14.

在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價格的高低是由（A

）的結(jié)果。A、眾多影響房地產(chǎn)價格的因素綜合作用B、影響房地產(chǎn)價格的因素作用C、各種影響房地產(chǎn)價格的因素其影響強(qiáng)度不同D、各種影響因素影響房地產(chǎn)價格變動方向不同15.

商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度和（

C）。A、周圍環(huán)境狀況C、臨街狀況B、與市中心的遠(yuǎn)近D、交通便捷程度16.

房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在（

C

）下的估價結(jié)果具有近似性。A、同一估價原則、同一估價時點(diǎn)C、同一估價目的、同一估價時點(diǎn)B、同一估價目的、同一估價方法D、同一估價原則、同一估價目的17.

現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值（

B

）新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。A、小于C、等于B、大于D、小于或等于18.

某房地產(chǎn)土地面積為500平方米，土地價格為2000元/平方米，建筑物建筑面積1000平方米，用成本法估算出的該建筑物的重置價為1800元/平方米，市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/平方米，則該建筑物的每平方米建筑面積的實(shí)際價值比重置價值低（

C）元。A、100C、300B、200D、40019.

收益法是以（

B

）為基礎(chǔ)的。（

）說明，決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A、收益原理C、未來原理B、預(yù)期原理D、替代原理20.

某房地產(chǎn)是在有償出讓的國有土地上開發(fā)建造的，當(dāng)時獲得的土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在已使用了5年，預(yù)計利用該房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益10萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為6%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（

B）。A、150.56萬元C、157.61萬元B、154.56萬元D、152.69萬元21.

某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為4500元/m2，年凈收益為250元/m2，資本化率為6%.現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在5年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度，在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為6000元/m2.據(jù)此預(yù)計新火車站建成后投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價格將達(dá)到6000元/m2.則獲知新建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為（

C

）。A、5250元/m2C、5536元/m2B、5655元/m2D、5456元/m222.

比較法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的（A

）。A、類似房地產(chǎn)的交易C、相關(guān)房地產(chǎn)的交易B、相同房地產(chǎn)的交易D、房地產(chǎn)的市場交易23.

如果先按原幣種的價格進(jìn)行交易日期修正，則對進(jìn)行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用（

C

）的市場匯價進(jìn)行換算。A、估價作業(yè)日期C、估價時點(diǎn)B、成交日期D、交易日期修正后24.

價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（B

）。A、固定價格指數(shù)C、長期價格指數(shù)B、定基價格指數(shù)D、環(huán)比價格指數(shù)25.

房地產(chǎn)價格通常有上下波動。但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的（C

）。A、變動規(guī)律和發(fā)展趨勢B、變動規(guī)律和長期趨勢C、發(fā)展規(guī)律和變動趨勢D、發(fā)展規(guī)律和長期趨勢26.

越接近（

C）的發(fā)展速度對估價更為重要A、客觀情況C、估價時點(diǎn)B、市場供求D、現(xiàn)在27.

針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，分為（

C

）。A、客觀合理價值標(biāo)準(zhǔn)與公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)B、客觀合理價值標(biāo)準(zhǔn)與非公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)C、公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)與非公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)D、客觀合理價值標(biāo)準(zhǔn)與主觀合理價值標(biāo)準(zhǔn)28.

街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計算街角地的價格通常是采用（B

）A、正旁兩街分別輕重估價法C、比較法B、重疊價值估價法D、假設(shè)開發(fā)法29.

下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的（

C

）。A、出租型房地產(chǎn)C、旅館型房地產(chǎn)B、自用型房地產(chǎn)D、營業(yè)型房地產(chǎn)30.

某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運(yùn)營費(fèi)用年增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的資本化率為7%.該宗房地產(chǎn)的收益價格為（A

）。A、650萬元C、585萬元B、687萬元D、630萬元31.

某一房地產(chǎn)，其土地價值是總價值的30%，土地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，綜合資本化率為（D

）。A、6.6%C、6.2%B、5.8%D、6.4%32.

路線價法實(shí)質(zhì)上是一種（C

）A、長期趨勢法C、比較法B、成本法D、收益法33.

土地具有（

B

），而其他物品，經(jīng)一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A、不可損耗性C、保值增值性B、不可毀滅性D、壽命長久性34.

路線價法特別適用于對（

C

）進(jìn)行估價A、單宗土地C、大量土地B、待開發(fā)土地D、少量土地35.

由于土地具有（

A

），所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。A、獨(dú)一無二性C、價值高大性B、不可移動性D、數(shù)量有限性二、多項選擇（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）1.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了對假設(shè)開發(fā)法本身的運(yùn)用技巧掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如：（

）。A、要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策B、要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C、要有一套完整的開發(fā)計劃和管理制度D、要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單E、要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給出讓計劃2.選擇最佳的開發(fā)利用方式包括（

）等的確定。A、結(jié)構(gòu)C、用途E、檔次B、構(gòu)造D、規(guī)模3.歸納起來，古今中外主要有下列幾種物品分配方式（

）。A、武力、計劃C、抽簽、排隊E、禮讓、價格B、偷竊、掠奪D、分配、補(bǔ)償4.明確估價基本事項主要包括（

）。A、明確估價目的C、明確估價時點(diǎn)E、明確估價費(fèi)用B、明確估價對象D、明確估價內(nèi)容5.價格等于“成本加平均利潤”，是長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備下述條件：（

）。A、生產(chǎn)成本高于市場平均成本B、生產(chǎn)成本低于市場平均成本C、自由競爭D、該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)E、生產(chǎn)成本等于市場平均成本6.政府對房地產(chǎn)價格的干預(yù)，包括（

）。A、政府指導(dǎo)價、政府定價C、規(guī)定成本構(gòu)成或利潤E、規(guī)定成本利潤率B、市場調(diào)節(jié)價、宏觀調(diào)控價D、最高限價、最低限價7.確定重新構(gòu)建價格時，應(yīng)特別注意下列幾點(diǎn)（

）。A、重新構(gòu)建價格是估價時點(diǎn)時的價格B、重新構(gòu)建價格是現(xiàn)在的價格C、重新構(gòu)建價格是客觀的D、重新構(gòu)建價格是開發(fā)成本、稅金、開發(fā)利潤的總和E、建筑物的重新構(gòu)建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊8.在明確了估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進(jìn)行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案主要包括下列內(nèi)容（

）。A、擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法B、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道C、預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)D、估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排E、完成估價任務(wù)的措施9.對房地產(chǎn)估價總的要求是（

），這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高原則。A、合法C、客觀E、公平B、獨(dú)立D、公正10.

要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應(yīng)在觀念上具備以下認(rèn)識（

）。A、各種影響房地產(chǎn)價格變動的因素，影響房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B、各種影響房地產(chǎn)價格的因素，影響房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的C、各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的D、某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學(xué)模型來度量E、某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以進(jìn)行定性分析11.

有以下幾個經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳使用（

）。A、適合原理C、均衡原理E、收益原理B、替代原理D、收益遞增遞減原理12.

在運(yùn)用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（

）。A、客觀收益C、有形收益E、潛在收益B、實(shí)際收益D、無形收益13.

區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（

）。A、環(huán)境景觀C、朝向樓層E、平面布局B、地形地勢D、建筑規(guī)模14.

建筑物外觀形象包括（

）。A、建筑式樣C、結(jié)構(gòu)E、色調(diào)B、風(fēng)格D、構(gòu)造15.

標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求包括有（

）。A、一面臨街，土地形狀為矩形B、臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度，臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度C、土地面積中等D、用途為所在區(qū)段具有代表性的用途E、建筑容積率為所在區(qū)段具有代表性的建筑容積率三、判斷（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號，用“√”表示正確，用“╳”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1.由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。（

）2.房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，而不用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付。（

）3.運(yùn)營費(fèi)用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費(fèi)用有所不同，如不包含所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地攤提費(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等。（

）4.房地產(chǎn)估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其外在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。（

）5.如果估價對象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而只有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時，一般不能采用比較法估價。（

）6.交易日期修正的關(guān)鍵，是要把握估價對象這類房地產(chǎn)的價格自某個時期以來的漲落變化情況。（

）。7.估價時點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。（

）8.某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。（

）9.房地產(chǎn)價格一般隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素的影響。（

）10.

人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。（

）11.

“路線價”是臨街土地中“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均水平價格，可視為比較法中的“可比實(shí)例”價格。（

）12.

如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，就可以計算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。（

）13.

選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。（

）14.

從估價的角度看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算作利潤。（

）15.

從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)深度是對地價影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路方向，地價受道路的影響而逐漸降低；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價可視為基本不變。（

）四、計算題（共2小題、20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請在答題紙上作答。）1.某賓館共有400個標(biāo)準(zhǔn)間和100個套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%.餐飲收益為客房收益的30%.客房運(yùn)營費(fèi)用率為35%，餐飲運(yùn)營費(fèi)用率為55%.康體娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。該類房地產(chǎn)的資本化率為10%.土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如下表所示：可比房地產(chǎn)價格（萬元）凈收益（萬元/年）A252003000B294003500C238002800D166002000試依據(jù)上述資料估計該賓館的現(xiàn)時價格。2.某在建工程開工于2002年4月1日?？傆玫孛娣e5000m2，規(guī)劃總建筑面積40000m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計，當(dāng)時取得土地的花費(fèi)為樓面價1200元/m2.該項目的正常開發(fā)期為3年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為建筑面積2800元/m2.至2003年10月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費(fèi)用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80元/m2，可出租面積為建筑面積的70%.正常出租率為80%，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的30%.當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售稅費(fèi)為售價的6%，試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程2003年10月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價為多少（資本化率為8%，折現(xiàn)率為10%）。參考答案一、單項選擇題1.A

2.C

3.C

4.C

5.B

6.D

7.D

8.C

9.B

10.D

11.B12.B

13.B

14.A

15.C

16.C

17.B

18.C

19.B

20.B

21.C

22.A23.C

24.B

25.A

26.C

27.C

28.A

29.C

30.A

31.D

32.C

33.B34.C

35.A二、多項選擇題1.ABDE

2.CDE

3.ACE

4.ABC

5.CD

6.ACD

7.ACE8.ABCD

9.BCD

10.ABCD

11.ACD

12.ACDE

13.AC

14.ABE