逸彩項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營總案

逸彩項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營總案第一頁，共27頁。目錄一、項(xiàng)目市場定位（宏觀數(shù)據(jù)）

1、項(xiàng)目商圈概況

2、項(xiàng)目消費(fèi)力分析

3、項(xiàng)目周邊未來發(fā)展規(guī)劃

4、自身?xiàng)l件分析二、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群定位

1、項(xiàng)目消費(fèi)群分析

2、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群定位三、項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目定位

2、定位詮釋四、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議五、項(xiàng)目租金評(píng)估六、招商推廣部署第二頁，共27頁。一、項(xiàng)目市場定位1、項(xiàng)目商圈概況——區(qū)域分布逸彩第三頁，共27頁。一、項(xiàng)目市場定位1、項(xiàng)目商圈概況——項(xiàng)目輻射范圍車行幅射（3公里以內(nèi)——約10分鐘距離）人行幅射（1公里以內(nèi)——約15-20分鐘距離）本項(xiàng)目位置嘉州廣場恒荔灣畔第四頁，共27頁。一、項(xiàng)目市場定位1、項(xiàng)目商圈概況——商圈樓盤情況商圈內(nèi)欠缺具競爭力的樓盤第五頁，共27頁。一、項(xiàng)目市場定位1、項(xiàng)目商圈概況——商圈超市情況項(xiàng)目步行5分鐘范圍內(nèi)沒有大型綜合超市第六頁，共27頁。項(xiàng)目名稱：盛大藍(lán)庭地址：荔灣區(qū)浣南東站交通網(wǎng)絡(luò)：1、坑口地鐵站C、D出口與商場連接

2、比鄰芳村客運(yùn)站距離本項(xiàng)目距離：約8.3公里車程約27分鐘商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)裙樓2層樓盤售價(jià)：約1.4萬/㎡商業(yè)面積：7226㎡停車場：有大型露天停車場招商業(yè)態(tài)：主力店、專賣店、文體娛樂、餐飲租金：65元/平方米招商情況：目前仍在招商之中，出租率未達(dá)20%，招進(jìn)展反映不是很好。已進(jìn)駐商家：盛大藍(lán)庭坑口地鐵站花鳥魚蟲市場芳村客運(yùn)站一、項(xiàng)目市場定位1、項(xiàng)目商圈概況——周邊商業(yè)分析第七頁，共27頁。項(xiàng)目名稱：恒荔灣畔地址：廣州市芳村大道210號(hào)交通網(wǎng)絡(luò)：1、地鐵站芳村站C出口

2、臨近珠江隧道距離本項(xiàng)目距離：5.5公里車程約18分鐘商業(yè)規(guī)劃：兩層裙樓商業(yè)住宅總量：2090套樓盤售價(jià)：望江21000元/㎡

均價(jià)18000元/㎡停車場：有地下停車場商業(yè)面積：5000㎡招商業(yè)態(tài)：主力店、專賣店、文體娛樂、餐飲租金：40-90元/平方米招商情況：目前仍在招商之中，招商進(jìn)展反映一般，較多空置。已進(jìn)駐商家：逸彩新世界恒荔灣畔芳村地鐵站一、項(xiàng)目市場定位1、項(xiàng)目商圈概況——周邊商業(yè)分析第八頁，共27頁。項(xiàng)目名稱：芳村花園地址：荔灣區(qū)東墩南路交通網(wǎng)絡(luò)：坑口地鐵站步行15分鐘；1號(hào)巴士總站距離本項(xiàng)目距離：約8.9公里駕車約30分鐘住宅總建筑面積：387367.5㎡樓盤售價(jià)：均價(jià)14000元/㎡商業(yè)規(guī)劃：二層底商商業(yè)面積：停車場：路邊可免費(fèi)停車招商業(yè)態(tài)：社區(qū)配套（銀行、網(wǎng)吧、菜市場、藥店等）租金：30-60元/平方米招商情況：首層商鋪基本租滿；已進(jìn)駐商戶：散戶為主芳村花園盛大藍(lán)庭坑口地鐵站一、項(xiàng)目市場定位1、項(xiàng)目商圈概況——周邊商業(yè)分析第九頁，共27頁。項(xiàng)目名稱：南海嘉州花園廣場地址：佛山市南海區(qū)廣佛一路交通網(wǎng)絡(luò)：公交廣佛城巴多路公交距離本項(xiàng)目距離：約3.1公里駕車約10分鐘車程商業(yè)面積：35000平米停車場：地下停車場招商業(yè)態(tài)：B&F沐足桑拿百貨游藝休閑租金：臨街鋪120元/㎡

商業(yè)街68元/㎡

商場65-70元/㎡商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：租金已包含商場管理費(fèi)及公攤水電費(fèi)（自己商鋪內(nèi)所使用的實(shí)際水電費(fèi)另算）招商情況：金逸電影院七天連鎖酒店你話事KTV小肥羊連鎖餐飲嘉業(yè)超市卜蜂蓮花超市一、項(xiàng)目市場定位1、項(xiàng)目商圈概況——周邊商業(yè)分析嘉州廣場第十頁，共27頁。經(jīng)營行業(yè)或業(yè)態(tài)租賃價(jià)格參考面積參考便利店￥50-80元/㎡50～150m2銀行業(yè)￥50-100元/㎡80～200m2餐飲業(yè)￥15-25元/㎡300～1000m2零售業(yè)￥40-60元/㎡80～120m2藥業(yè)￥50-70元/㎡80～200m2一、項(xiàng)目市場定位1、項(xiàng)目商圈概況——周邊商業(yè)租金參考第十一頁，共27頁。一、項(xiàng)目市場定位2、項(xiàng)目消費(fèi)力分析當(dāng)?shù)卦∶?、拆遷戶、周邊專業(yè)市場經(jīng)商人員；年齡段集中在16-60歲，家庭型為主以年收入約10萬以下的家庭為主周邊人口特質(zhì)

消費(fèi)需求分析收入中等，消費(fèi)意識(shí)保守，追求實(shí)惠習(xí)慣集中于中山八路、康王路、上下九路一帶消費(fèi)主要購買生活必須品類。常住人口數(shù)量逸彩第2小區(qū)入住約5000人；項(xiàng)目周邊步行15分鐘范圍內(nèi)約有3萬余人，未來三年內(nèi)可達(dá)5萬人；（不包括外來流動(dòng)人口）第十二頁，共27頁。經(jīng)濟(jì)狀況荔灣區(qū)人均GDP值和零售消費(fèi)額在廣州的行政區(qū)內(nèi)居下人口特質(zhì)：主要以當(dāng)?shù)卦∶瘛⒉疬w戶、周邊專業(yè)市場經(jīng)商人員、公務(wù)員為主消費(fèi)特質(zhì)：目前該區(qū)域的人口主要習(xí)慣集中于上下九路步行街及康王路一帶進(jìn)行消費(fèi)消費(fèi)層次中檔偏低目前區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力偏低，但隨著新項(xiàng)目的發(fā)售，會(huì)有中高端的潛在消費(fèi)層區(qū)域人口：目前，舊芳村區(qū)人口只有32萬人，總面積42.6平方米公里，在廣州屬于地廣人稀的區(qū)域，隨著城市進(jìn)程的發(fā)展，人口增長潛力也很大。一、項(xiàng)目市場定位2、項(xiàng)目消費(fèi)力分析第十三頁，共27頁。一、項(xiàng)目市場定位4、自身?xiàng)l件分析地鐵5號(hào)線(窖口站)芳村大道天橋連廊珠江大橋1、珠江大橋由北往南直達(dá)逸彩項(xiàng)目；2、地鐵5號(hào)錢窖口站與逸彩C區(qū)商業(yè)連通；3、公交車站總站；公交車總站客運(yùn)站E區(qū)商業(yè)C區(qū)商業(yè)芳興路天橋第十四頁，共27頁。第一小區(qū)第二小區(qū)芳村大道南海方向中山八路第四小區(qū)珠江隧道珠江大橋一、項(xiàng)目市場定位4、自身?xiàng)l件分析——逸彩項(xiàng)目人流動(dòng)線第十五頁，共27頁。優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于廣佛商圈交界處，未來規(guī)劃戶數(shù)為9854戶，人口約3萬，有固定消費(fèi)群；非固定人群：周邊有成熟大型的專業(yè)花卉市場，帶來一定的外來人流；交通配套：與地鐵五號(hào)線連通、有內(nèi)環(huán)路及環(huán)城路通到該區(qū)域交通便利：地鐵（連通五號(hào)線窖口地鐵站）、自駕車方便（珠江大橋直達(dá)項(xiàng)目廣場）C棟雙首層商業(yè)鋪位，有標(biāo)志性大廣場劣勢(shì)：社區(qū)未成熟，至2011年前只有2000多戶,再加上周邊居住人口,不足以支撐1萬平方米的商業(yè)體量；周邊消費(fèi)能力不高；周邊市場長期運(yùn)營檔次較低、難以在短期內(nèi)形成高檔次、高消費(fèi)商圈；打造廣佛商圈需長時(shí)間經(jīng)營；商業(yè)停車位緊缺；機(jī)會(huì)：1、周邊大型社區(qū)商業(yè)配套不足，有商業(yè)經(jīng)營的空間；2、周邊商業(yè)設(shè)施主要以低檔零散商業(yè)為主，尚沒有一定規(guī)模及檔次的購物娛樂場所；威脅：1、地鐵有利于周邊居民到市中心商業(yè)區(qū)消費(fèi)；2、芳村區(qū)域已有“好又多”超市，體量大；3、南海嘉洲廣場已逐漸成熟，“卜蜂蓮花”作為主力店，已吸引了部分逸彩社區(qū)消費(fèi)者及周邊南海的消費(fèi)群體；一、項(xiàng)目市場定位自身?xiàng)l件分析——SWTO第十六頁，共27頁。二、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群定位項(xiàng)目消費(fèi)群分析固定人流類型居住區(qū)域居民習(xí)慣性消費(fèi)中山八路·南海嘉州廣場芳村大道專業(yè)市場個(gè)體商戶及企業(yè)家習(xí)慣性消費(fèi)周邊大型專業(yè)市場項(xiàng)目未來的消費(fèi)群從穩(wěn)定性分主要以兩大類人流為主：固定人流類型：非固定人流類型：除固定人流外，另一種是非固定人流，來自其他區(qū)域的沖動(dòng)性消費(fèi)人流。根據(jù)項(xiàng)目的地理位置和交通條件，項(xiàng)目落成后將主要以固定人流作為消費(fèi)主力，隨著廣佛同城的建設(shè)完善，非固定人員也將成為消費(fèi)的另一主力。

消費(fèi)需求：項(xiàng)目自身雖有配套商業(yè)項(xiàng)目，但缺乏大型綜合性的購物廣場，特別是項(xiàng)目及周邊區(qū)域，該區(qū)居民平日只能在周邊小商鋪進(jìn)行日常必要性消費(fèi)，在節(jié)假日需前往廣州其他區(qū)域進(jìn)行娛樂、休閑的沖動(dòng)性消費(fèi)。第十七頁，共27頁。二、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群定位項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群定位（一）地域性的核心消費(fèi)群定位由于項(xiàng)目周邊沒有綜合性強(qiáng)的較大型中高檔消費(fèi)場所，所以本項(xiàng)目的核心商圈將打破常規(guī)，擴(kuò)大至以項(xiàng)目為中心的3公里范圍內(nèi)（包括自駕車15分鐘車程內(nèi)的廣佛住宅區(qū)）。（二）個(gè)性特征和消費(fèi)層次的核心消費(fèi)群定位E區(qū)：定位中端消費(fèi)群體，年齡段為20—35歲的時(shí)尚潮流一族、企業(yè)中管及白領(lǐng)、中產(chǎn)家庭及中高端收入群體。他們的共同特征是生活文化特征多元、社交廣泛、眼界開放具前瞻性、彰顯個(gè)性、講究時(shí)尚享受、樂于體驗(yàn)。C區(qū)：定位中高端消費(fèi)群體，年齡段為25—60歲的企業(yè)高管及商務(wù)人士、金領(lǐng)、白領(lǐng)、中產(chǎn)家庭及高收入群體。他們的共同特征是以車代步、生活文化特征多元、社交廣泛追求生活品位提高、以家庭為軸心。第十八頁，共27頁。E區(qū)商業(yè)定位：

在不改變現(xiàn)行規(guī)劃功能的基礎(chǔ)之下，集中解決逸彩社區(qū)配套的中檔商業(yè)三、項(xiàng)目定位——E區(qū)項(xiàng)目定位——E區(qū)商業(yè)定位第十九頁，共27頁。E區(qū)商業(yè)概況商業(yè)面積：11847平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)：4層住宅裙樓商場規(guī)劃功能：首層：商鋪、肉菜市場、郵電局、二層：肉菜市場和糧油店（有償公建）三層：商鋪（含餐飲功能）四層：商鋪、工業(yè)品市場、理發(fā)店、書報(bào)攤停車位：沒有三、項(xiàng)目定位——E區(qū)自身?xiàng)l件分析——E區(qū)商業(yè)第二十頁，共27頁。樓層報(bào)建規(guī)劃品牌建議首層商鋪、肉菜市場、儲(chǔ)蓄所、郵電所華潤萬家（已進(jìn)駐）OK便利店（已進(jìn)駐）海皇星辰藥房（已進(jìn)駐）中國郵政、粵玩投資二層肉菜市場糧油店華潤萬家（與首層連租）三層商鋪餐飲7天連鎖酒店（須兩層連租）餐飲四層商鋪和工業(yè)品市場、理發(fā)店、書報(bào)攤、藥店休閑娛樂自助短租寫字樓四、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議——E區(qū)E區(qū)細(xì)化品牌組合建議第二十一頁，共27頁。C區(qū)商業(yè)定位

以香港精品以及兒童俱樂部作為基礎(chǔ)，形成“盛薈廣場”特色品牌商業(yè)城（如：流行前線、地王廣場、恒寶華庭……等接駁地鐵的潮流商業(yè)）三、項(xiàng)目定位——C區(qū)項(xiàng)目定位——C區(qū)商業(yè)定位第二十二頁，共27頁。C區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑面積：10719.68㎡規(guī)劃設(shè)計(jì)：住宅裙樓2層商場規(guī)劃功能：商業(yè)鋪位4、自身?xiàng)l件分析——C區(qū)商業(yè)三、項(xiàng)目定位——C區(qū)第二十三頁，共27頁。四、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議——C區(qū)C區(qū)細(xì)化品牌組合建議樓層業(yè)態(tài)品牌建議首層主題式潮流時(shí)尚精品如流行前線、潮流、恒寶華庭等以中端時(shí)尚精品為主題的品牌經(jīng)營二層主題式兒童商業(yè)星期八小鎮(zhèn)方案一：整體出售方案二：先租后賣由于C區(qū)較為整體，而且規(guī)劃上未有限制，可選擇整體出售。緊鄰地鐵站接駁直達(dá)，將來商業(yè)氣氛利好，先租，可培育商業(yè)氣氛，待整體商業(yè)氛圍成型后，便可高價(jià)出售。第二十四頁，共27頁。五、項(xiàng)目租金評(píng)估逸彩項(xiàng)目租金定價(jià)比對(duì)周邊項(xiàng)目租金價(jià)格逸彩項(xiàng)目租金建議定價(jià)盛大藍(lán)庭65元/㎡C區(qū)80元/㎡恒荔灣畔70元/㎡芳村花園45元/㎡E區(qū)45元/㎡南海嘉州花園廣場70元/㎡第二十五頁，共27頁。六、招商推廣部署時(shí)間進(jìn)程次年第一季度