房地產評估機構脫鉤改制后存在的問題(一)

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隨著中國房地產業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產業(yè)已經成為國民經濟的新的增長點，但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發(fā)金融風險的行業(yè)，因此，作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。

房地產估價，全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價，也就是說，由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業(yè)性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

一、房地產評估機構脫鉤改制后存在的主要問題

1、脫鉤改制后的房地產評估機構從業(yè)人員壓力大、包袱多

脫鉤改制后的評估機構組成人員，大多是從原政府部門或事業(yè)單位完全脫離出來，從“大鍋飯”中走出來，失去了依靠，真正成為市場人，面對市場，大多心存壓力，不能很快適應市場的運轉方式。

由于評估機構受區(qū)域影響較大，業(yè)務空間不大，市場競爭激烈，抗風險能力弱。在脫鉤改制過程中，經濟不發(fā)達地區(qū)房地產評估機構出現不同程度的萎縮情況，有的甚至完全滅失。其原因有：一是注冊資金相對較高，經濟不發(fā)達地區(qū)一時難以承受；二是房地產估價師嚴重流失；三是尚未認識到評估服務的重要性和影響自身利益程度；四是房地產評估機構存在職能分割、信息不對稱、行政干預多等諸因素影響。

2、管理體系交叉，不利于評估行業(yè)的發(fā)展

從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產評估、土地評估和資產評估，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的評估人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產評估師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經過很好的協調與溝通。當一份土地評估報告有爭議時，房地產評估機構和資產評估機構無法對其進行評價，這突出表現為一個部門的評估結果不被其他部門認可。這種現象限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于評估行業(yè)的發(fā)展。

3、不公平競爭和惡性競爭同時存在

現有的房地產評估機構可以分為兩類：一類是原各級房地產管理部門成立的評估機構，現已大部分進行了脫鉤改制，成為股份制公司。另一類是沒有政府背景，按市場化運作的評估公司。前者雖然經過了脫鉤改制，但管理部門為了自身利益會把能夠掌握的業(yè)務交給這些公司完成。而沒有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，賺取部分利潤。有些則與前者公司在市場上展開廝殺，為了多爭取業(yè)務，或迎合顧客不合理要求，或置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費標準，或給客戶主管回扣。既損害了國家和集體的合法利益，導致國有資產、資源的嚴重流失，也擾亂了市場秩序，違背了房地產評估行業(yè)公正、公平、公開的原則。

4、現有的房地產評估公司良莠不齊，從業(yè)人員整體素質偏低

整個評估行業(yè)有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產估價師和土地估價師專業(yè)人員總共不超過6萬人，而實際辦理人事代理并在房地產評估各類機構中工作的大概只有4萬人。主要原因是一部分兼職人員掛靠，特別是極個別單位把注冊資金在注冊后抽走。

房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務水平而繼續(xù)學習和深造。

5、與國際接軌，我國房地產評估機構受到沖擊

WTO的加入和市場開放程度的加大，境外專業(yè)評估機構的進入將對企業(yè)發(fā)展造成很大的沖擊。境外機構一般具有良好的品牌形象和先進的經營理念，他們必將搶占我們的市場和人才。

6、房地產評估報告質量令人擔憂

當前各評估機構的評估人員主要包括兩類：一是從業(yè)的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產評估機構脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的執(zhí)業(yè)房地產估價師大多成了評估機構的領導或合伙人，他們主要精力放在抓業(yè)務上，真正做評估的是那些根本沒有評估師資格也談不到估價經歷的人，只因為