房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理論文

摘

要開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的確立，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃，并符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下后地上的原則實(shí)施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā),項(xiàng)目管理,概要IAbstractReal

estate

development

project

management

is

highly

efficient

for

the

ultimategoal

of

achieving

project

objectives,

project

manager

responsibility

system

based

onthe

use

of

systems

engineering

point

of

view,

theories

and

methods

of

construction

ofthewholeprocessofdevelopmentprojectsaccordingtotheireffectiveruleofInherentOperational

Plan

,

organization,

coordination,

supervision

and

control

managementsystem.The

establishment

of

real

estate

development

project

shall

conform

to

land

useplanning,

land

use

plans

the

annual

construction

and

urban

planning,

real

estatedevelopment

and

meet

the

requirements

of

the

annual

plan,

according

to

stateregulations

approved

by

the

department

need

to

plan,

plans

should

also

be

reported

tothe

competent

authority

and

included

in

the

annual

fixed

asset

investment

plans.

Realestate

development

projects,

urban

renovation

and

the

new

district

should

adhere

tothe

principle

of

combining

building,

focus

on

the

development,

weak

infrastructure,traffic

congestion,

environmental

pollution

is

serious

and

concentrated

areainhabitablehouses,protectandimprovetheurbanecologicalenvironment,andprotecthistorical

and

cultural

heritage;

development

and

construction

of

real

estatedevelopment

project

co-ordination

arrangements

should

also

be

supportinginfrastructure,

and

in

accordance

with

the

principles

of

the

first

underground

flooraftertheimplementation.Keywords:Realestatedevelopment,projectmanagement,summaryII目錄摘要............................................................ⅠAbstract.......................................................Ⅱ第1章

引言....................................................11.1房地產(chǎn)開發(fā)的概念.........................................11.2房地產(chǎn)開發(fā)主要類型.......................................11.2房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則.....................................11.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的意義.................................2第2章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)涵與意義

.....................32.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的含義.................................32.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用.................................3第3章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理

............................53.1房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的作用.......................53.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的施工控制...............................63.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理.............................83.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)竣工驗(yàn)收.........................9第4章

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀及展望.................................11III4.1

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析

..................................114.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望......................................12參考文獻(xiàn).......................................................15致謝............................................................16IV房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理研究第1章

引言1.1房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)[1]是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，而房地產(chǎn)開發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，必須合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)以適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。1.2房地產(chǎn)開發(fā)主要類型房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。1.3房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則房地產(chǎn)開發(fā)基本原則是指在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)依法遵守的基本原則。依據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則主要有：1.依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。在我國(guó)，通過出讓或劃撥方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是國(guó)有土地。我國(guó)另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能成為1房地產(chǎn)開發(fā)用地。2.房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對(duì)建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項(xiàng)建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。3.堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會(huì)效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會(huì)帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會(huì)產(chǎn)生沖突。這就需要政府站在國(guó)家和社會(huì)整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理。4.應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。5.符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的原則。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是指導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的制約。1.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的意義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化導(dǎo)致了不同時(shí)期開發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計(jì)上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過去住宅設(shè)計(jì)上的不合理因素，如何考慮動(dòng)靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關(guān)注的重點(diǎn)又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場(chǎng)，大綠地，河南周口市的許多項(xiàng)目都是這樣的。因此說，規(guī)劃設(shè)計(jì)始終是在圍繞市場(chǎng)需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和規(guī)范，開發(fā)商越來越重視前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計(jì)程序和完善的管理機(jī)制。2第2章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)涵與意義2.1

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的含義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.2

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面。2.2.1

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。2.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)3將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項(xiàng)目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。2.2.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。4第3章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。3.1房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的作用工程施工管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動(dòng)可以總結(jié)歸納為一個(gè)系統(tǒng)模型，這一工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)包括人、財(cái)、物控制系統(tǒng)，工程進(jìn)度計(jì)劃控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個(gè)子系統(tǒng)。所以，只有五個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，才能使一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下:1.項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。2.費(fèi)用控制。主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。3.進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)地調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗(yàn)收。5.合同管理。5對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的施工控制開發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工控制是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序地實(shí)施。3.2.1

工程進(jìn)度控制（1）工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計(jì)劃來具體實(shí)現(xiàn)。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類：第一類，客觀進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。橫道圖法是指在時(shí)間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法。網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計(jì)劃中各項(xiàng)工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計(jì)劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財(cái)力，完成目標(biāo)任務(wù)。第二類，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃?？傔M(jìn)度計(jì)劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。第三類，單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制。（2）進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測(cè)——防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計(jì)劃對(duì)比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成?！斑M(jìn)度滑動(dòng)”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。（3）進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量（完成投資額）或者工時(shí)數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。3.2.2質(zhì)量控制工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)6量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng)：（1）對(duì)原材料的檢驗(yàn)。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對(duì)照檢查。未經(jīng)檢驗(yàn)或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。（2）對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度；對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段，專人負(fù)責(zé)檢驗(yàn)混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。（4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。3.2.3

成本控制實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析和間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。（1）直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對(duì)直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比較，研究存在的問題。（2）間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。間接費(fèi)的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測(cè)，采取措施來降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要做支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。73.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理3.3.1工程建設(shè)監(jiān)理的概念工程建設(shè)監(jiān)理簡(jiǎn)稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對(duì)建設(shè)者在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管理，使這些活動(dòng)及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時(shí)使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計(jì)劃期限內(nèi)以合理的造價(jià)和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場(chǎng)消費(fèi)者。3.3.2工程建設(shè)監(jiān)管的層次工程建設(shè)監(jiān)理可分為兩個(gè)層次，即政府對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)理和社會(huì)對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)理。1.政府對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理。這是指政府建設(shè)主管部門或被授權(quán)單位，對(duì)本地區(qū)、本部門的工程建設(shè)項(xiàng)目，進(jìn)行統(tǒng)一的、強(qiáng)制性的監(jiān)督管理，以及對(duì)由社會(huì)負(fù)責(zé)的工程建設(shè)監(jiān)理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督和管理的過程。政府對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強(qiáng)制性實(shí)施的。這一監(jiān)理工作由國(guó)家建設(shè)部負(fù)責(zé)，在其下設(shè)立有建設(shè)監(jiān)理司作為具體辦事機(jī)構(gòu)，地方各級(jí)政府的建設(shè)主管部門，下設(shè)建設(shè)監(jiān)理處、科、室作為辦事機(jī)構(gòu)。它們的主要職責(zé)是：制定法規(guī)、規(guī)章、條例細(xì)則并組織實(shí)施；審核批準(zhǔn)和管理工程建設(shè)監(jiān)理單位；審核監(jiān)理工程師資格；參與審批開工報(bào)告、工程竣工項(xiàng)目驗(yàn)收；參與重大工程事故的處理等。2.社會(huì)對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理。社會(huì)對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理主要是從微觀上、橫向上通過委托方式實(shí)施工程監(jiān)理，其主要監(jiān)理機(jī)構(gòu)有：工程建設(shè)監(jiān)理公司或事務(wù)所、工程設(shè)計(jì)單位、科研單位、工程建設(shè)咨詢公司等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以委托一個(gè)監(jiān)理單位，也可以同時(shí)委托幾個(gè)監(jiān)理單位對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理。工程監(jiān)理范圍可以是開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程監(jiān)理，也可以是階段性監(jiān)理。社會(huì)性工程建設(shè)監(jiān)理單位在接受開發(fā)商委托后，須與開發(fā)商簽訂監(jiān)理委托合同后，方能對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理。3.3.3

工程監(jiān)理的內(nèi)容1.工程進(jìn)度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對(duì)工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動(dòng)，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時(shí)間完成。主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證，編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)8劃，監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析。2.工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國(guó)家規(guī)范對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動(dòng)。通常涉及的內(nèi)容如下。（1）委托方與監(jiān)理方要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標(biāo)及監(jiān)理事項(xiàng)，依照合同規(guī)定提供建設(shè)項(xiàng)目最終產(chǎn)品。（2）進(jìn)行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、設(shè)備情況。（3）質(zhì)量保證。對(duì)取得的實(shí)際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，看其是否合乎要求。3.工程合同監(jiān)理。可以根據(jù)委托方的意圖，代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，協(xié)助組織招標(biāo)，并同中標(biāo)單位商簽工程承包合同。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實(shí)施執(zhí)行，及時(shí)了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動(dòng)，必須采取書面形式。3.3.4工程監(jiān)理的工作步驟1.取得監(jiān)理工作任務(wù)。2.與委托方簽訂監(jiān)理合同。3.制定監(jiān)理計(jì)劃。4.編寫監(jiān)理工作總結(jié)報(bào)告。3.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對(duì)于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項(xiàng)。因此，竣工的建設(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程，都應(yīng)該及時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗(yàn)收。3.4.1房屋建設(shè)項(xiàng)目的一般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.工程項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。2.所有設(shè)備（如電梯、采暖通風(fēng)裝置）均按設(shè)計(jì)規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動(dòng)，發(fā)揮功能。3.上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象；照明及動(dòng)力用電9工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便；室內(nèi)、外道均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣設(shè)施均能正常運(yùn)轉(zhuǎn)、工作。4.整個(gè)工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門評(píng)定，達(dá)到合格以上。核實(shí)建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財(cái)務(wù)決算分析；對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)價(jià)，對(duì)不合格的提出返回復(fù)修意見。5.要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場(chǎng)地平整，由本項(xiàng)施工所造成的障礙物已清除。3.4.2竣工驗(yàn)收的程序1.工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報(bào)告，設(shè)計(jì)、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。2.開發(fā)商驗(yàn)收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗(yàn)收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗(yàn)工程施工質(zhì)量。3.共同驗(yàn)收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督等單位共同檢查，評(píng)定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。單項(xiàng)工程經(jīng)過共同驗(yàn)收，驗(yàn)收合格者由驗(yàn)收單位填具驗(yàn)收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級(jí)證書?？傮w開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，經(jīng)過共同驗(yàn)收，還要進(jìn)行綜合驗(yàn)收。4.編制工程決算?？⒐Q算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。每項(xiàng)工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時(shí)，都要編制工程決算，辦理財(cái)務(wù)結(jié)算。工程決算應(yīng)在竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)完成。5.編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。開發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真整理和清繪竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設(shè)檔案館。10第4章

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀及展望4.1我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。20

世紀(jì)

90

年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實(shí)力，但相對(duì)“

小、散、差”的特點(diǎn)并沒有改變。截至

2003

年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)僅有

349

家。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。例如，上海市目前的房地產(chǎn)企業(yè)有

2000

多家，平均注冊(cè)資本金不足

2000萬元，實(shí)收資本金不足

6000

萬元。上海市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模小，在

2003

年全市

8267.51

萬平方米的施工面積中，平均每個(gè)企業(yè)的開發(fā)面積僅為3.3

萬平方米，銷售百強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場(chǎng)份額的

4％左右。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。由于歷史上的種種原因，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，實(shí)在相距甚遠(yuǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在

70％以上，有的高達(dá)

90％。這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率一般都超過社會(huì)其它行業(yè)的利潤(rùn)率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)

90

年代開始，一大批社會(huì)游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。這些開發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒有長(zhǎng)期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時(shí)有發(fā)生。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的基本單位和資源配置基本手段的企業(yè)，必須具備一系列的條件，如：企業(yè)的產(chǎn)權(quán)界定要清晰，企業(yè)必須有充分的自主權(quán)，企業(yè)要以個(gè)人財(cái)產(chǎn)11或法人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)負(fù)完全責(zé)任或有限責(zé)任。這些條件其實(shí)也就是我們常說的現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢(shì)將在很大程度上決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢(shì)和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對(duì)這些問題及其未來發(fā)展趨勢(shì)有一定的把握。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)項(xiàng)目的選擇、開發(fā)過程直至項(xiàng)目完成后的售后服務(wù)等全過程的管理。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗(yàn)管理的體制上。素質(zhì)高、能力強(qiáng)的企業(yè)家隊(duì)伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵。企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經(jīng)驗(yàn)、有智力、有威信、有獻(xiàn)身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動(dòng)了企業(yè)的不斷發(fā)展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設(shè)有

100

萬家企業(yè)，而只有

10

萬名能人，意味著有

90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類，

也分專業(yè)，難以與各種不同門類的企業(yè)對(duì)口；再次，能人也有自身局限性，如個(gè)人的隨意性和模式化管理的科學(xué)性之間存在著深刻矛盾，這時(shí)的能人，實(shí)際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。先進(jìn)的管理模式是企業(yè)長(zhǎng)治久安、不斷發(fā)展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運(yùn)作；沒有好的管理模式，能人也會(huì)無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會(huì)受振動(dòng)，但不會(huì)受重傷。房地產(chǎn)企業(yè)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)字是全國(guó)近3

萬家，占中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80％多。中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個(gè)人購房取代集團(tuán)購買成為市場(chǎng)交易的主流，以及中國(guó)加入世貿(mào)組織，對(duì)外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來看，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個(gè)方面。4.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過了市場(chǎng)化初級(jí)階段，基本上完成了市場(chǎng)化進(jìn)程?，F(xiàn)在的市場(chǎng)在產(chǎn)品供給和企業(yè)"市場(chǎng)類型和消費(fèi)者"產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。具體地講，有以下三大特征：從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來講，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：（一12是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格差異擴(kuò)大，各種檔次的價(jià)格相互之間的參照性減低，低價(jià)更低，高價(jià)更高，總體均價(jià)趨降；（二是房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤(rùn)水平降低，既有市