房地產(chǎn)工程項目管理論文

摘

要開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的確立，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃，并符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求，按照國家有關(guān)規(guī)定需要計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下后地上的原則實施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā),項目管理,概要IAbstractReal

estate

development

project

management

is

highly

efficient

for

the

ultimategoal

of

achieving

project

objectives,

project

manager

responsibility

system

based

onthe

use

of

systems

engineering

point

of

view,

theories

and

methods

of

construction

ofthewholeprocessofdevelopmentprojectsaccordingtotheireffectiveruleofInherentOperational

Plan

,

organization,

coordination,

supervision

and

control

managementsystem.The

establishment

of

real

estate

development

project

shall

conform

to

land

useplanning,

land

use

plans

the

annual

construction

and

urban

planning,

real

estatedevelopment

and

meet

the

requirements

of

the

annual

plan,

according

to

stateregulations

approved

by

the

department

need

to

plan,

plans

should

also

be

reported

tothe

competent

authority

and

included

in

the

annual

fixed

asset

investment

plans.

Realestate

development

projects,

urban

renovation

and

the

new

district

should

adhere

tothe

principle

of

combining

building,

focus

on

the

development,

weak

infrastructure,traffic

congestion,

environmental

pollution

is

serious

and

concentrated

areainhabitablehouses,protectandimprovetheurbanecologicalenvironment,andprotecthistorical

and

cultural

heritage;

development

and

construction

of

real

estatedevelopment

project

co-ordination

arrangements

should

also

be

supportinginfrastructure,

and

in

accordance

with

the

principles

of

the

first

underground

flooraftertheimplementation.Keywords:Realestatedevelopment,projectmanagement,summaryII目錄摘要............................................................ⅠAbstract.......................................................Ⅱ第1章

引言....................................................11.1房地產(chǎn)開發(fā)的概念.........................................11.2房地產(chǎn)開發(fā)主要類型.......................................11.2房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則.....................................11.2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義.................................2第2章

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)涵與意義

.....................32.1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義.................................32.2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用.................................3第3章

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理

............................53.1房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的作用.......................53.2房地產(chǎn)開發(fā)項目中的施工控制...............................63.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)監(jiān)理.............................83.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)竣工驗收.........................9第4章

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀及展望.................................11III4.1

我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析

..................................114.2我國房地產(chǎn)市場展望......................................12參考文獻(xiàn).......................................................15致謝............................................................16IV房地產(chǎn)開發(fā)項目管理研究第1章

引言1.1房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)[1]是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，而房地產(chǎn)開發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動。簡言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，必須合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)以適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。1.2房地產(chǎn)開發(fā)主要類型房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。1.3房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則房地產(chǎn)開發(fā)基本原則是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并實施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)依法遵守的基本原則。依據(jù)我國法律的規(guī)定，我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則主要有：1.依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是國有土地。我國另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為1房地產(chǎn)開發(fā)用地。2.房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。3.堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會產(chǎn)生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理。4.應(yīng)當(dāng)堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。5.符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃的原則。國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃是指導(dǎo)國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃的制約。1.4房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義房地產(chǎn)開發(fā)項目管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)市場需求的變化導(dǎo)致了不同時期開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過去住宅設(shè)計上的不合理因素，如何考慮動靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關(guān)注的重點又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場，大綠地，河南周口市的許多項目都是這樣的。因此說，規(guī)劃設(shè)計始終是在圍繞市場需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場的成熟和規(guī)范，開發(fā)商越來越重視前期的規(guī)劃設(shè)計，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計程序和完善的管理機(jī)制。2第2章

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)涵與意義2.1

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。2.2

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面。2.2.1

房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。2.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)3將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。2.2.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。4第3章

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準(zhǔn)備到竣工驗收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。3.1房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的作用工程施工管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動可以總結(jié)歸納為一個系統(tǒng)模型，這一工程項目管理系統(tǒng)包括人、財、物控制系統(tǒng)，工程進(jìn)度計劃控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運轉(zhuǎn)，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下:1.項目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準(zhǔn)備和組織工作，包括落實設(shè)計意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。3.進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。5.合同管理。5對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目中的施工控制開發(fā)項目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是項目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。3.2.1

工程進(jìn)度控制（1）工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。按照工程項目階段劃分，進(jìn)度計劃一般分成三類：第一類，客觀進(jìn)度計劃。從工程項目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。橫道圖法是指在時間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法。網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標(biāo)任務(wù)。第二類，總進(jìn)度計劃。由承包單位的技術(shù)部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個工程的施工進(jìn)度計劃?？傔M(jìn)度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。第三類，單位工程進(jìn)度計劃。以單位工程為對象進(jìn)行編制。（2）進(jìn)度計劃的監(jiān)測——防止進(jìn)度滑動。定期取得工程實際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計劃對比、檢查，找出進(jìn)度滑動原因，保證工期按時完成?！斑M(jìn)度滑動”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。（3）進(jìn)度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實物量、形象進(jìn)度、工作量（完成投資額）或者工時數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。3.2.2質(zhì)量控制工程項目的質(zhì)量是設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)6量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：（1）對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。（2）對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設(shè)備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計量手段，專人負(fù)責(zé)檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實施。（4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。3.2.3

成本控制實施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。（1）直接費用監(jiān)測分析。直接費用包括工程量、工時、機(jī)械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預(yù)算工程單價比較，研究存在的問題。（2）間接費用監(jiān)測分析。間接費的預(yù)算數(shù)量是以直接費為基礎(chǔ)，按照間接費率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預(yù)算費用比較，進(jìn)行有效控制。73.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)監(jiān)理3.3.1工程建設(shè)監(jiān)理的概念工程建設(shè)監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對建設(shè)者在工程項目實施過程中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行管理，使這些活動及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計劃期限內(nèi)以合理的造價和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場消費者。3.3.2工程建設(shè)監(jiān)管的層次工程建設(shè)監(jiān)理可分為兩個層次，即政府對工程建設(shè)的監(jiān)理和社會對工程建設(shè)的監(jiān)理。1.政府對工程建設(shè)監(jiān)理。這是指政府建設(shè)主管部門或被授權(quán)單位，對本地區(qū)、本部門的工程建設(shè)項目，進(jìn)行統(tǒng)一的、強(qiáng)制性的監(jiān)督管理，以及對由社會負(fù)責(zé)的工程建設(shè)監(jiān)理活動實施監(jiān)督和管理的過程。政府對工程建設(shè)項目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強(qiáng)制性實施的。這一監(jiān)理工作由國家建設(shè)部負(fù)責(zé)，在其下設(shè)立有建設(shè)監(jiān)理司作為具體辦事機(jī)構(gòu)，地方各級政府的建設(shè)主管部門，下設(shè)建設(shè)監(jiān)理處、科、室作為辦事機(jī)構(gòu)。它們的主要職責(zé)是：制定法規(guī)、規(guī)章、條例細(xì)則并組織實施；審核批準(zhǔn)和管理工程建設(shè)監(jiān)理單位；審核監(jiān)理工程師資格；參與審批開工報告、工程竣工項目驗收；參與重大工程事故的處理等。2.社會對工程建設(shè)監(jiān)理。社會對工程建設(shè)監(jiān)理主要是從微觀上、橫向上通過委托方式實施工程監(jiān)理，其主要監(jiān)理機(jī)構(gòu)有：工程建設(shè)監(jiān)理公司或事務(wù)所、工程設(shè)計單位、科研單位、工程建設(shè)咨詢公司等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以委托一個監(jiān)理單位，也可以同時委托幾個監(jiān)理單位對其開發(fā)項目進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理。工程監(jiān)理范圍可以是開發(fā)項目建設(shè)的全過程監(jiān)理，也可以是階段性監(jiān)理。社會性工程建設(shè)監(jiān)理單位在接受開發(fā)商委托后，須與開發(fā)商簽訂監(jiān)理委托合同后，方能對開發(fā)項目進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理。3.3.3

工程監(jiān)理的內(nèi)容1.工程進(jìn)度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時間完成。主要任務(wù)是對項目建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證，編制項目總進(jìn)度計劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計8劃，監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計劃的執(zhí)行，對施工現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研和分析。2.工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國家規(guī)范對項目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動。通常涉及的內(nèi)容如下。（1）委托方與監(jiān)理方要按照國家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標(biāo)及監(jiān)理事項，依照合同規(guī)定提供建設(shè)項目最終產(chǎn)品。（2）進(jìn)行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、設(shè)備情況。（3）質(zhì)量保證。對取得的實際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，看其是否合乎要求。3.工程合同監(jiān)理。可以根據(jù)委托方的意圖，代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，協(xié)助組織招標(biāo)，并同中標(biāo)單位商簽工程承包合同。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實施執(zhí)行，及時了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。3.3.4工程監(jiān)理的工作步驟1.取得監(jiān)理工作任務(wù)。2.與委托方簽訂監(jiān)理合同。3.制定監(jiān)理計劃。4.編寫監(jiān)理工作總結(jié)報告。3.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)竣工驗收竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項。因此，竣工的建設(shè)項目和單項工程，都應(yīng)該及時按照國家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗收。3.4.1房屋建設(shè)項目的一般竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)1.工程項目按照設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。2.所有設(shè)備（如電梯、采暖通風(fēng)裝置）均按設(shè)計規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動，發(fā)揮功能。3.上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象；照明及動力用電9工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便；室內(nèi)、外道均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣設(shè)施均能正常運轉(zhuǎn)、工作。4.整個工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門評定，達(dá)到合格以上。核實建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財務(wù)決算分析；對工程質(zhì)量作出評價，對不合格的提出返回復(fù)修意見。5.要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。3.4.2竣工驗收的程序1.工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設(shè)計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。2.開發(fā)商驗收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗工程施工質(zhì)量。3.共同驗收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。單項工程經(jīng)過共同驗收，驗收合格者由驗收單位填具驗收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級證書。總體開發(fā)項目建設(shè)完畢后，經(jīng)過共同驗收，還要進(jìn)行綜合驗收。4.編制工程決算。竣工決算是反映項目實際造價的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。每項工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務(wù)結(jié)算。工程決算應(yīng)在竣工驗收后一個月內(nèi)完成。5.編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設(shè)項目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。開發(fā)項目竣工后，要認(rèn)真整理和清繪竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設(shè)檔案館。10第4章

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀及展望4.1我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。20

世紀(jì)

90

年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實力，但相對“

小、散、差”的特點并沒有改變。截至

2003

年，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)僅有

349

家。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點極不相適應(yīng)。例如，上海市目前的房地產(chǎn)企業(yè)有

2000

多家，平均注冊資本金不足

2000萬元，實收資本金不足

6000

萬元。上海市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而開發(fā)項目規(guī)模小，在

2003

年全市

8267.51

萬平方米的施工面積中，平均每個企業(yè)的開發(fā)面積僅為3.3

萬平方米，銷售百強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場份額的

4％左右。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營風(fēng)險大。由于歷史上的種種原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠(yuǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在

70％以上，有的高達(dá)

90％。這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運作房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般都超過社會其它行業(yè)的利潤率，同時由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)

90

年代開始，一大批社會游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。這些開發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒有長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時有發(fā)生。這不僅侵犯了消費者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的基本單位和資源配置基本手段的企業(yè)，必須具備一系列的條件，如：企業(yè)的產(chǎn)權(quán)界定要清晰，企業(yè)必須有充分的自主權(quán)，企業(yè)要以個人財產(chǎn)11或法人財產(chǎn)對企業(yè)債務(wù)負(fù)完全責(zé)任或有限責(zé)任。這些條件其實也就是我們常說的現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產(chǎn)企業(yè)還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握。我國房地產(chǎn)企業(yè)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)項目的選擇、開發(fā)過程直至項目完成后的售后服務(wù)等全過程的管理。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗管理的體制上。素質(zhì)高、能力強(qiáng)的企業(yè)家隊伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵。企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經(jīng)驗、有智力、有威信、有獻(xiàn)身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業(yè)的不斷發(fā)展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設(shè)有

100

萬家企業(yè)，而只有

10

萬名能人，意味著有

90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類，

也分專業(yè)，難以與各種不同門類的企業(yè)對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學(xué)性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。先進(jìn)的管理模式是企業(yè)長治久安、不斷發(fā)展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會受振動，但不會受重傷。房地產(chǎn)企業(yè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計的數(shù)字是全國近3

萬家，占中國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80％多。中國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團(tuán)購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿(mào)組織，對外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來看，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個方面。4.2我國房地產(chǎn)市場展望經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進(jìn)程?，F(xiàn)在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)"市場類型和消費者"產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。具體地講，有以下三大特征：從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來講，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個特點：（一12是房地產(chǎn)產(chǎn)品價格差異擴(kuò)大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；（二是房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤水平降低，既有市