山東臨沂魯商-鳳凰城項(xiàng)目年?duì)I銷推廣報(bào)告

《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

魯商·鳳凰城營(yíng)銷推廣報(bào)告《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

{一}20**年項(xiàng)目工作回顧總結(jié)《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

推廣方面全力策劃組織20**年度魯商·鳳凰城十六大營(yíng)銷活動(dòng)，媒體宣傳工作圍繞活動(dòng)全面展開(kāi)。通過(guò)報(bào)紙、廣播等媒介展開(kāi)項(xiàng)目形象以及告知性信息的發(fā)布。最終，魯商·鳳凰城項(xiàng)目市場(chǎng)知名度全面打開(kāi)，客戶認(rèn)可度較高，為項(xiàng)目樹(shù)立了臨沂第一高端豪宅形象?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

1、2月23日，魯商·鳳凰城“和之韻”新春文藝演出活動(dòng)2、3月22日，臨沂“看規(guī)劃、選樓盤”房展會(huì)活動(dòng)凰城3、3月29日，“與世界簽約”魯商·鳳產(chǎn)品全城鑒賞會(huì)4、4月26日，鉆石營(yíng)銷中心啟用儀式5、5月7日，魯商·鳳凰城VIP卡搖號(hào)儀式6、5月11日，魯商·鳳凰城選房大會(huì)大7、5月16日，魯商·鳳凰城暨五星級(jí)酒店奠基儀式10、7月31日，魯商·鳳凰城項(xiàng)目風(fēng)水解讀活動(dòng)8、7月7日，贊助臨沂報(bào)業(yè)集團(tuán)第三屆中小學(xué)生軍事夏令營(yíng)活動(dòng)14、9月30日，魯南住博會(huì)房展活動(dòng)齡球友誼賽13、9月11日，“鳳凰家園，情聚中秋”魯商·鳳凰城業(yè)主中秋聯(lián)誼會(huì)9、7月底，魯商·鳳凰城寶馬名車巡展活動(dòng)晚11、8月3日，魯商·鳳凰城消夏文藝會(huì)12、8月16日，第二次選房活動(dòng)15、10月19日，魯商·鳳凰城業(yè)主保

16、11月22日，中國(guó)CBA男籃聯(lián)賽“魯商·鳳凰城杯”籃球?qū)氊愡x拔賽《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

項(xiàng)目形象、產(chǎn)品報(bào)廣宣傳《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

“與世界簽約”系列形象報(bào)廣宣傳《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

“三十年前后”鉆石營(yíng)銷中心系列形象報(bào)廣宣傳《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

銷售方面產(chǎn)品類別推出數(shù)量銷售數(shù)量銷售率銷售面積（平米）銷售金額（萬(wàn)元）高層483套239套49.48%44992.4519633別墅98套58套59%14249.1115625地下室468個(gè)235個(gè)50.21%2492.55498車位708個(gè)229個(gè)32.34%229個(gè)1832銷售金額總計(jì)37588項(xiàng)目08年5月11日開(kāi)盤，開(kāi)盤即實(shí)現(xiàn)2.6億元的銷售額，開(kāi)創(chuàng)臨沂地產(chǎn)銷售標(biāo)桿，進(jìn)入下半年市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)而下，項(xiàng)目銷售放緩，截至11月底實(shí)現(xiàn)了3.75億的大定銷售額，成為臨沂樓市的領(lǐng)軍者?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

{二}2009年項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

突破傳統(tǒng)營(yíng)銷開(kāi)啟破冰之旅《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

為何破冰？冰層現(xiàn)狀！如何破冰？破冰路線！報(bào)告思路《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

二、形象方面——鞏固魯商·鳳凰城第一品質(zhì)樓盤形象一、銷售方面——突破魯商·鳳凰城所面臨的市場(chǎng)困境，完成2009年簽約金額2【.6億一元】的銷為售目何標(biāo)破，營(yíng)冰造？項(xiàng)目2009年的旺銷局面?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

銷售數(shù)據(jù)細(xì)分：房源戶型面積（m2）總套數(shù)已售套數(shù)銷售率未售套數(shù)存量面積存量金額目標(biāo)銷售率再銷售套數(shù)預(yù)計(jì)銷售金額（萬(wàn)元）已推出的剩余房源A199994040%591154275%342700B152994343%56820880%362200C/

D250936166%32800085%182400E164995859%41623280%211350F139603253%28389275%13700G19233515%28556840%8600剩余別墅985859%40849272％174450新推房源4#中戶F戶型13660————816033％20100024#52————617540％20100025#156————2100040％623600沿街商鋪1800050％900010000大定簽約額：總計(jì)3億元合同簽約額：2.6億元《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

產(chǎn)品客戶市 場(chǎng)【二】冰競(jìng)爭(zhēng)層對(duì)手現(xiàn)狀！擊

破《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

一、產(chǎn)品——2009年可銷售產(chǎn)品現(xiàn)狀

（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止08年11月24日）新推高層剩余高層部分剩余別墅部分《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

（1）、20**年推出的剩余房源部分——共277套高層：244套（其中頂層18套特殊戶型產(chǎn)品未售出，6套復(fù)式+12套板豪）樓號(hào)6#7#8#14#15#17#19#21#剩余套數(shù)66334452備注最后排疊拼中戶中戶中戶中戶——中戶別墅：33套樓號(hào)1#2#3#4#5#位置西戶中戶東戶西戶中戶東戶西戶中戶東戶西戶東戶西戶中西戶中東戶東戶面積（m2）199152254199152240199152254164192164139139164剩余套數(shù)10169191683024153028415137產(chǎn)品自身銷售阻力剩余樓層位置一般1、剩余樓層位置一般；2、南北不通透。剩余樓層位置一般1、距4#樓近；2、觀河景效果不理想1、剩余樓層位置一般；2、南北不通透剩余樓層位置一般1、南面靠酒店公寓較近；2、僅北向觀河南面靠酒店公寓較近，存在遮擋問(wèn)題——緊西向觀社區(qū)景觀，前后高層感覺(jué)擁堵。1、距2#樓近；堵；2、外部觀景效果較差?！獞粜驮O(shè)計(jì)一般，不通透。戶型設(shè)計(jì)一般，不通透。剩余樓層位置一般《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

樓號(hào)4#24#25#西單元東單元位置中西戶中東戶西戶中西戶中東戶東戶西戶中戶東戶西戶中戶東戶面積（m2）13613616095951601609516016095160套數(shù)303013131313262626262626（2）、2009年新推出房源部分高層部分：共268套沿街商業(yè)部分：位 置：A1——A7建筑面積：1.8萬(wàn)平米2009年可售高層、別墅產(chǎn)品共計(jì)545套《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

【產(chǎn)品小結(jié)】2009年可售房源高層戶型面積包括95、136、160、190平米左右。其中160平米左右戶型占到整個(gè)高層銷售部分的三分之一，是高層產(chǎn)品的主力戶型。別墅剩余可售部分主要集中在位置略差的聯(lián)排中戶及疊拼部分。總體來(lái)看，景觀高層及高品質(zhì)別墅產(chǎn)品剩余不多，面對(duì)的目標(biāo)客戶亦有所變化，營(yíng)銷方向亦應(yīng)相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，2009年高層銷售部分戶型面積比例250平米左右,32套,

6%95平米左右,

78套,

15%

130平米左右,88套,

17%152平米,

56套,11%160平米左右,171套,

34%190平米左右,87套,

17%《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

二、客戶1、項(xiàng)目月份來(lái)訪客戶圖項(xiàng)目自面市以來(lái)來(lái)訪客戶積累數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（來(lái)訪登記統(tǒng)計(jì)共3638批）2008.1月316批2月180批3月265批4月291批5月526批6月382批7月8月282批

276批9月205批

10月 11月164批

160批10002003005004007002007.12月600 591批批數(shù)《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

2、項(xiàng)目開(kāi)盤后月份成交圖開(kāi)盤后項(xiàng)目月份成交圖1894212575010025020620015005月

6月

7月

8月

9月

10月

11月成交批數(shù)《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，魯商·鳳凰城項(xiàng)目成交客戶整體特征為：1、地段與觀景效果是客戶購(gòu)買的最重要因素；2、對(duì)價(jià)格敏感性相對(duì)較弱，資金承受能力整體較強(qiáng)，付款方式以貸款為主，只有10%左右客戶選擇一次性付款；3、全部都是二次以上置業(yè)者，其中三次以上置業(yè)者占多數(shù)；4、客戶80%為經(jīng)商人士，其中以板材、五金、服裝等個(gè)體經(jīng)營(yíng)者居多；5、客戶年齡主要集中在35—60歲之間，受教育程度以高中、中專學(xué)歷為主?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

影響意向客戶不成交因素的調(diào)查對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量及公司實(shí)力有疑義12%不認(rèn)可付款方式29%對(duì)產(chǎn)品戶型不滿意23%對(duì)于期房不放心，認(rèn)為期房存在風(fēng)險(xiǎn)性。急于住房，只考慮現(xiàn)房61%10%0%20%60%想要優(yōu)惠， 認(rèn)為項(xiàng)目50% 感覺(jué)目前 價(jià)格偏高，項(xiàng)目?jī)?yōu)惠太少 超出客戶40% 33% 心理預(yù)期31%30%70%受房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)影響，認(rèn)為樓盤價(jià)格會(huì)90%

降，持觀望心理等待82%80%影響因素3、8月1日——9月底積累客戶調(diào)查：《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

10月份以來(lái)來(lái)訪意向客戶分析情況如下：一、從購(gòu)房心里分析，目前意向客戶大體可以分三類：1、確定近期購(gòu)房的（20%）：對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)比較了解，清楚沒(méi)有太大的下降空間，計(jì)劃近期買房，但購(gòu)房比較理性，目前處于選擇比較之中；2、有購(gòu)房計(jì)劃（40%）：但受大勢(shì)低迷及周邊環(huán)境影響，觀望心里較重，買房計(jì)劃根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)確定，但肯定會(huì)考慮購(gòu)買；3、不確定購(gòu)房（40%）：但受大勢(shì)低迷以及自己經(jīng)濟(jì)收入下滑的影響，目前只是看看，具體是否購(gòu)房根據(jù)以后情況再確定。二、從對(duì)房屋的選擇分析，目前意向客戶大體可以分三類：1、選擇90—140戶型（30%）：該部分意向客戶比重明顯增加，其購(gòu)房一方面是婚房用途，另外為老人居住用途；2、選擇140—170戶型（50%）：該部分客戶目前占主流，主要為改善居住條件用途。3、選擇別墅及190平以上戶型（

20%）

：該部分的需求明顯減弱，主要原因?yàn)樵摬糠挚蛻舸蟛糠侄际墙?jīng)商人士，經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)其經(jīng)濟(jì)收入影響導(dǎo)致承受力下降及對(duì)未來(lái)收益的信心不足，購(gòu)房欲望大大降低?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

10月以后成交客戶及來(lái)訪意向客戶特征調(diào)查：關(guān)注戶型A、客戶自身特征B、客戶在10月以后仍然看房、購(gòu)房的真正動(dòng)機(jī)C、客戶面臨成交抗性95平米左右群體一：年輕群體，年齡集中在25—30歲左右。主要為公司職員，經(jīng)濟(jì)收入水平一般，整體受教育水平較高。群體二：老年群體，年齡集中在55歲以上，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)支付能力。剛性需求，急需用房；看好項(xiàng)目地段與周邊環(huán)境；部分客戶是給孩子看婚房，給老人看養(yǎng)老住房。價(jià)格因素；戶型一般，不通透；期房因素。130平米左右年齡集中在30—40歲之間，一家三口或四口，現(xiàn)有居住條件一般，屬中高層收入群體，大部分客戶是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。改善現(xiàn)有居住環(huán)境；把握不準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，通過(guò)親自了解看目前適不適合購(gòu)房，是否可趁機(jī)享受折扣優(yōu)；部分客戶急做婚房之用。認(rèn)為戶型不好，南北不通透；擔(dān)心項(xiàng)目降價(jià)，持較重觀望心理不能觀河景。150、160平米年齡一般在40歲左右，一家四口居多，現(xiàn)有住房面積一般在100——120平米，但居住環(huán)境不好?？蛻舳酁樗綘I(yíng)業(yè)主，收入水平相對(duì)較高，受教育水平較低。認(rèn)可項(xiàng)目地段位置；改善現(xiàn)有居住環(huán)境；部分客戶滿意戶型設(shè)計(jì)，認(rèn)為價(jià)格合理；部分客戶給孩子選擇婚房。擔(dān)心項(xiàng)目降價(jià)，持有觀望心理；戶型南北不通透，認(rèn)為樓間距較近交房時(shí)間晚。190平米以上年齡集中在40歲以上，主要為從事板材、服裝等行業(yè)的私營(yíng)業(yè)主，多為三次置業(yè)以上，經(jīng)濟(jì)支付能力強(qiáng)。想更多了解目前臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，看是否降價(jià)；部分客戶因家庭成員較多，需要大面積戶型產(chǎn)品改善現(xiàn)有生活條件；看好地段。非剛性需求，購(gòu)買欲望不強(qiáng)烈；對(duì)戶型及樓層等要求高；感覺(jué)總房款高，認(rèn)為付款方式不合理；觀河景效果較差；客戶以經(jīng)商人士為主，收入普遍受到影響，其購(gòu)買力減弱及對(duì)未來(lái)收益預(yù)期比較悲觀?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

三、市場(chǎng)全國(guó)商品房空置面積1.351.31.25億平方米1.21.151.1全國(guó)商品房空置面積2007年1.182008年1.33同比增長(zhǎng)13.1%商品房銷售額21000205002000019500同比下降17.4%19000億元

1850018000175001700016500160002007年2008年商品房銷售額2065117590全國(guó)商品房銷售面積5.45.254.84.64.44.24億平方米全國(guó)商品房銷售面積5.244.52007年2008年同比下降16.5%1、全國(guó)：08年1—10月份商品房空置面積同比大幅增加，而銷售面積及銷售額同比大幅度下滑。備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自于搜房網(wǎng)轉(zhuǎn)載國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

政策解讀：1、20**年3月5日《政府工作報(bào)告》：重點(diǎn)指出要抓緊建立住房保障體系。2、3月25日，中國(guó)人民銀行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。3、9月15日

央行降息并下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)

貸款基準(zhǔn)利率降0.27

。4、10月9日，中國(guó)人民銀行決定10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)國(guó)務(wù)院決定10月9日起對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅。5、10月22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局宣布決定對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)，首套房契稅稅率下調(diào)至1

。財(cái)政部明確支持地方政府救市。6、10月30日，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87

下調(diào)至3.60

，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93

下調(diào)至6.66

，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。7、11月27日起，央行本年度第四次降息：下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。本次利率調(diào)整為我國(guó)11年來(lái)最大幅度降息。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

9月份美國(guó)次貸危機(jī)席卷全球，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨考驗(yàn)，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖，受到嚴(yán)重影響。第四季度初，中央與地方集中出臺(tái)相應(yīng)利好政策，旨在保障國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展，削弱世界金融危機(jī)帶來(lái)的負(fù)面影響。而房地產(chǎn)市場(chǎng)并未有所轉(zhuǎn)機(jī)，市場(chǎng)觀望情緒依然嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入冬天。國(guó)家宏觀調(diào)控政策從緊貨幣政策積極的財(cái)政政策適度寬松的貨幣政策《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

在缺口，不意味著對(duì)行業(yè)進(jìn)行注資就能解決內(nèi)在的問(wèn)題；房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫《20**中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》認(rèn)為：需求萎縮和資金繃緊預(yù)示房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，且陷入中期調(diào)整的可能性大于短期調(diào)整。報(bào)告在援引國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)后分析認(rèn)為，20**年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在20**年下半年開(kāi)始集中體現(xiàn)。資金供求存2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑報(bào)告預(yù)測(cè)2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩種可能性：中期調(diào)整和短暫調(diào)整。如果2009年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到4925億元。短暫調(diào)整意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年末有可能出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到9290億元。中期調(diào)整意味著2009年僅僅是行業(yè)調(diào)整的第二年，調(diào)整仍將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間?！緦＜翌A(yù)測(cè)2009年全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)】《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

2、臨沂：供應(yīng)集中涌現(xiàn)，客戶持幣觀望約362

萬(wàn)平米約503

萬(wàn)平米約630

萬(wàn)平米（1

—9

月）

0300200

約148萬(wàn)平米100500400600700預(yù)售面積2005年2006年2007年2008年臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量變化趨勢(shì)根據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，近四年臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)推出面積逐年增加，且上升幅度加大。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有供應(yīng)量已達(dá)630萬(wàn)平米左右，嚴(yán)重超出市場(chǎng)消化速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。20**年，臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售雖然呈上升趨勢(shì)。但銷售額的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，且進(jìn)入9月份以后出現(xiàn)大幅度下滑態(tài)勢(shì)。2005

—

2008

年臨沂商品房銷售趨勢(shì)約130萬(wàn)平米約140萬(wàn)平米（1—12月）120100 約100萬(wàn)平米16014080 約80萬(wàn)平米60402002005年

2006年

2007年

2008年銷售面積注：20**年10、11、12三個(gè)月每月商品房銷售面積按照最近9月份的銷售額計(jì)算（10萬(wàn)平米/月）?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

2008

年臨沂房地產(chǎn)月度銷售趨勢(shì)銷售面積16141210864201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月根據(jù)監(jiān)測(cè)，20**年1—6月份，臨沂市全市房屋銷售面積共計(jì)75萬(wàn)平方米，平均每月銷售面積12.5萬(wàn)平米。自6月份以后，商品房銷售面積開(kāi)始下跌，7、8、9月份平均每月僅維持在11.7萬(wàn)平米左右，第三季度臨沂各典型代表樓盤月銷量?jī)H在10套左右，進(jìn)入10月以后，大部分樓盤銷售在10套以下，個(gè)別樓盤銷售開(kāi)始停滯。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

根據(jù)監(jiān)測(cè)，20**年1—6月份，臨沂市全市房屋銷售面積共計(jì)75萬(wàn)平方米，平均每月銷售面積12.5萬(wàn)平米。自6月份以后，商品房銷售面積開(kāi)始下跌，7、8、9月份平均每月僅維持在11.7萬(wàn)平米左右，第三季度臨沂各典型代表樓盤月銷量?jī)H在10套左右，進(jìn)入10月以后，大部分樓盤銷售在10套以下，個(gè)別樓盤銷售開(kāi)始停滯。2009年臨沂市場(chǎng)將進(jìn)入蕭條期，整體看淡:特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)衰退/市場(chǎng)觀望/競(jìng)爭(zhēng)激烈價(jià)格和速度難以兼得市場(chǎng)蕭條期的應(yīng)對(duì)策略：

1、多產(chǎn)品組合2、挖掘剛性需求《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：外灘明珠瀾泊灣 開(kāi)元·帕緹歐 聯(lián)合·世紀(jì)新筑次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：其它沿涑河、祊河等濱河板塊房地產(chǎn)項(xiàng)目《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

樓號(hào)層數(shù)產(chǎn)品形態(tài)東戶中戶西戶面積（m2）套數(shù)面積（m2）套數(shù)面積（m2）套數(shù)A—226一梯三戶175261322620226A—326一梯三戶175261322620226A—426一梯二戶230左右26443（復(fù)式）13總計(jì)195套主要營(yíng)銷動(dòng)作：1、8月7日，正式對(duì)外面市宣傳；2、10月19日，營(yíng)銷中心正式啟用；3、11月16日，正式開(kāi)始VIP認(rèn)籌，觀景好、樓層好的房源VIP卡20萬(wàn)元/張，其他房源VIP卡10萬(wàn)元/張，開(kāi)始認(rèn)籌的一周內(nèi)，認(rèn)卡客戶可享受一次性95折，按揭96折優(yōu)惠。每延后一周，認(rèn)籌優(yōu)惠相應(yīng)提高1個(gè)點(diǎn)?；顒?dòng)當(dāng)天認(rèn)籌VIP卡不足10張，現(xiàn)場(chǎng)氛圍差。預(yù)計(jì)瀾泊灣2009年3月底開(kāi)盤。瀾泊灣產(chǎn)品涵蓋景觀高層、聯(lián)排別墅。一期均為高層產(chǎn)品，共10棟。首推房源為3棟高層。具體情況如下：《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

該項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)觀河景資源的利用率較高，132

、175、202平米的戶型產(chǎn)品，占到其首推房源中的80%。該部分產(chǎn)品將對(duì)本項(xiàng)目136、164和199平米的戶型產(chǎn)品直接形成競(jìng)爭(zhēng)沖擊。A—4A—2A—3《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

瀾泊灣---戶型《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

瀾泊灣---戶型《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

瀾泊灣---戶型《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

樓號(hào)平層單元組合主力戶型（m2）銷售情況銷售阻力1#兩單元，四戶103、132、146、153、180銷售一般沿東西向道路，部分中間戶型觀河景效果相對(duì)較差2#一單元，兩戶153、180售罄——3#一單元，兩戶132、180銷售一般社區(qū)西側(cè)，不沿濱河大道，部分房源觀河景效果相對(duì)較差4#兩單元，四戶132、153、157、201剩余四五套——5#一單元，兩戶132、153銷售一般社區(qū)西側(cè)，不沿濱河大道，部分房源觀河景效果相對(duì)較差6#兩單元，四戶132、151、153、158銷售較差，銷售四五套南邊緊鄰新港龍庭項(xiàng)目，新港龍庭項(xiàng)目規(guī)劃在北面、西面的高層產(chǎn)品對(duì)其遮擋嚴(yán)重。7#一單元，兩戶153、201銷售較差，銷售七套左右開(kāi)元·帕緹歐7棟7層西班牙風(fēng)格帶電梯花園洋房，共125套房源（含10套復(fù)式），戶型面積集中在130——180平米之間，11月2日開(kāi)盤時(shí)全部推出。前期共認(rèn)籌156張VIP卡，10萬(wàn)元/張。開(kāi)盤當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)銷控64套房源，含7套復(fù)式，據(jù)經(jīng)驗(yàn)及現(xiàn)場(chǎng)銷售情況推測(cè)，預(yù)計(jì)成交50套左右。車位共115個(gè)，銷控44個(gè)。整體均價(jià)5400—5500元左右?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

帕緹歐在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下開(kāi)盤，其銷售成績(jī)已比較理想，這主要得益于開(kāi)元良好的企業(yè)品牌以及花園洋房的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目工程方面，目前還未正式開(kāi)工建設(shè)。產(chǎn)品方面，剩余60套左右的花園洋房憑借產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)及相對(duì)較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目客戶產(chǎn)生一定分流。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

開(kāi)元·帕緹歐---戶型《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

聯(lián)合·世紀(jì)新筑該項(xiàng)目涵蓋聯(lián)排/疊拼別墅、花園洋房和觀景高層等高端住宅產(chǎn)品。一期“美林灣”主要為花園洋房，首推1#、2#、3#、4#樓，房源約90套左右，主力戶型為90和130平米通透三居室。11月15日正式VIP認(rèn)籌，活動(dòng)效果差，客戶到訪少。首推房源部分預(yù)計(jì)在2009年4月初正式推出，其中90多平米的多層產(chǎn)品將對(duì)本項(xiàng)目95平米左右戶型產(chǎn)品的推售產(chǎn)生較大沖擊。1234《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

聯(lián)合·世紀(jì)新筑---戶型《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

聯(lián)合·世紀(jì)新筑---戶型《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

聯(lián)合·世紀(jì)新筑---戶型《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

樓號(hào)單元位置戶型銷售情況產(chǎn)品自身銷售阻力東戶209，179基本售罄，剩余幾套低樓層房源——東單元西戶162，168，181銷售較差不能東向觀河，景觀因素影響大1#東戶156，161銷售尚可，銷售率50%左右東向觀河稍受影響2#87，1053#西單元中戶87平米戶型銷售較好，105平米戶型銷售一般南北不通透西戶137，161銷售尚可，銷售率50%左右不能觀河，景觀因素影響大，僅局部可南向觀河景月份7月8月9月10月11月銷售套數(shù)10套左右7套左右5套以下5套以下5套以下外灘明珠3棟33層高層產(chǎn)品，共492套房源，2007年9月23日開(kāi)盤推出275套，當(dāng)天選房160套左右，銷售較為理想。前期銷控的218套房源在08年中下旬陸續(xù)推出，但受市場(chǎng)大勢(shì)影響和鳳凰城項(xiàng)目的正面沖擊，該項(xiàng)目7月后銷售迅速下滑，雖較早采取打折、送禮品和特價(jià)房等促銷手段，其銷售形勢(shì)依然沒(méi)有得到改善。截至目前整體銷售260套左右，銷售率53%。7月以后月銷售量統(tǒng)計(jì)：《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

該項(xiàng)目一期3棟高層08年6月份封頂，現(xiàn)為建筑外立面處理粉刷階段，但在10月初，工程停止。剩余產(chǎn)品主要以160平米左右的戶型產(chǎn)品為主，因在地段、戶型和價(jià)格方面，該部分產(chǎn)品較之鳳凰城項(xiàng)目并不占據(jù)優(yōu)勢(shì)，因此對(duì)鳳凰城項(xiàng)目09年銷售沖擊力度減弱。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

外灘明珠---戶型AA’A戶型：四房三廳兩衛(wèi)+工人房（209.52㎡）A戶型位于1、3號(hào)樓東單元，于東、南、北三面均可觀河。該戶型南北通透，客廳設(shè)置東端，保證了最佳觀景效果，并有三室朝陽(yáng)，符合北方人居住特點(diǎn)。A‵戶型：三房三廳兩衛(wèi)+工人房（179.56㎡）A‵戶型位于2號(hào)樓東單元，于東、南、北三面均可觀河。該戶型南北通透，客廳設(shè)置東端，保證了最佳觀景效果，并有三室朝陽(yáng)，符合北方人居住特點(diǎn)。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

AA’B戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（169.87/162.34㎡）B戶型位于1、2號(hào)樓東單元，戶型南北通透，亦處于較佳的觀景位置，于南、北均可觀河景，客廳及兩臥朝陽(yáng)，符合北方人居住特點(diǎn)。B‵戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)+工人房（181.51㎡）B‵戶型位于3號(hào)樓東單元，戶型南北通透，亦處于較佳的觀景位置，于南、北均可觀河景，客廳及兩臥朝陽(yáng)，符合北方人居住特點(diǎn)。外灘明珠---戶型《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

AA’C戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（156.83㎡/156.11㎡）C戶型位于1、2號(hào)樓，南北通透，客廳及兩臥朝陽(yáng)，戶型格局比較理想。D戶型突出部分較小，對(duì)該戶型影響很小。D戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（105.12㎡/104.64㎡）D戶型位于1、2號(hào)樓，位置突出，雖不是南北通透，但三間主要功能房客廳、臥室全部朝陽(yáng)。外灘明珠---戶型《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

AA’E戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（161.32

㎡

）E戶型位于3號(hào)樓，布局方正緊湊，南北通透，于南、北可以觀河景。但受到中戶影響，上午采光受限。F戶型：三房三廳兩衛(wèi)+工人房（161.09㎡）F戶型位于3號(hào)樓西單元西戶布局方正緊湊，南北通透，于南、北可以觀河景。但受到中戶影響，下午采光受限。外灘明珠---戶型《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

AA’G戶型：小戶型兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（87.97㎡）G戶型位于3號(hào)樓，位置向南突出，盡管通透性受到影響，但采光較好。H戶型：三房三廳兩衛(wèi)+工人房（

137.98㎡/137.35㎡

）H戶型位于2號(hào)樓東單元，于南、北兩面觀河。南北通透，于南、北可以觀河景。但受到中戶影響，上午采光受限。外灘明珠---戶型《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

小結(jié)：2009年是臨沂房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的一年，除去上述所分析的四大項(xiàng)目，還有奧林匹克花園、新港龍庭等高品質(zhì)住宅產(chǎn)品項(xiàng)目面市供應(yīng)。確切地說(shuō)，2009年是這些項(xiàng)目的集中銷售年，它們將對(duì)鳳凰城項(xiàng)目產(chǎn)生直面競(jìng)爭(zhēng)。另外，沿涑河、祊河等濱河板塊的眾多項(xiàng)目也將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生大大小小的客戶分流。蘭亭水岸外灘明珠慧谷傾城久隆國(guó)際東方花苑廣田·悅城瀾泊灣運(yùn)輸公司項(xiàng)目藍(lán)灣國(guó)際濱河陽(yáng)光城德興雅苑聯(lián)合·世紀(jì)新筑水榭華庭濱河國(guó)際開(kāi)元五期：帕緹歐沂龍灣：御園開(kāi)元上城新港龍庭水岸華庭涑河城邦《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較分析AA’項(xiàng)目短板：戶型通透性較差，部分戶型設(shè)計(jì)存在硬傷。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：市區(qū)位置、環(huán)境優(yōu)越、配套齊全、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚、工程形象超越對(duì)手。應(yīng)對(duì)策略：通過(guò)樣板房削弱戶型的缺陷，制定有效措施放大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮項(xiàng)目高品質(zhì)生活社區(qū)的特征?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

市場(chǎng)形勢(shì)分析：20**年，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)面臨雙重打擊，一個(gè)是政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策的影響，另外受百年不遇的國(guó)際金融危機(jī)影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍陷入低迷。而臨沂市場(chǎng)相比于其他三線城市，供應(yīng)量大，市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡，形勢(shì)更加嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)09年市場(chǎng)形勢(shì)將會(huì)持續(xù)惡化，如果說(shuō)08年是房地產(chǎn)危機(jī)年，那2009年將是房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條年。意向客戶分析：鳳凰城項(xiàng)目在市場(chǎng)上已經(jīng)具備較高的知名度和美譽(yù)度，消費(fèi)者基本上已經(jīng)比較了解鳳凰城項(xiàng)目，目前面臨的主要問(wèn)題一方面是客戶購(gòu)房信心受到了沖擊，從入市以來(lái)的追捧態(tài)勢(shì)到目前的深度觀望。另外一方面是項(xiàng)目客戶主要是經(jīng)商人士，經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)他們的經(jīng)營(yíng)造成很大的影響，且還會(huì)有進(jìn)一步惡化的可能，因此客戶對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期比較悲觀，購(gòu)房信心以及購(gòu)房承受能力均受到很大的影響，目前客戶購(gòu)房不僅自身具有觀望心理，另外還有周邊的影響，因此如何能夠快速促其成交，避免客戶信心受到更多干擾將是關(guān)鍵。成交客戶分析：目前成交客戶對(duì)項(xiàng)目的忠誠(chéng)度總體比較高，但受房地產(chǎn)大勢(shì)低迷的影響，不乏有部分客戶擔(dān)心會(huì)降價(jià)，同時(shí)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)阻礙了老帶新的成交。目前成交客戶已300余人，發(fā)揮該部分客戶的口碑效應(yīng)將是最好的傳播渠道。競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析：目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相繼開(kāi)始面市，預(yù)計(jì)下一步的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，而本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢(shì)和城市市區(qū)優(yōu)勢(shì)，且緊鄰鳳凰廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)對(duì)手無(wú)法超越，同時(shí)09年項(xiàng)目樣板間對(duì)外展示、別墅現(xiàn)房展現(xiàn)、部分園林將形成、商業(yè)部分將全面落成，可以說(shuō)09年項(xiàng)目將進(jìn)入全面展示階段。市場(chǎng)進(jìn)入冰凍期 客戶進(jìn)入冬眠期 項(xiàng)目進(jìn)入展示期【現(xiàn)狀分析】《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

基于目前現(xiàn)狀，09年?duì)I銷策略將圍繞以下幾個(gè)問(wèn)題展開(kāi)：——如何搶奪【更三多】客如戶何資破源冰，？超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？——如何激起客戶購(gòu)房欲望？——如何確?？蛻糇罱K成交？《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

搶奪客戶資源跑贏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手【三】如何破冰？《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格產(chǎn)品推廣促銷瀾泊灣預(yù)計(jì)4000—5000元/平米首推3棟景觀高層,主力戶型132—443平米媒體：報(bào)紙、短信、新波浪宣傳重點(diǎn)：項(xiàng)目會(huì)所、整體形象1、項(xiàng)目會(huì)所暨營(yíng)銷中心啟用2、首推產(chǎn)品VIP認(rèn)籌活動(dòng)3、冠名高爾夫比賽聯(lián)合·世紀(jì)新筑未出首推4棟電梯花園洋房，主力戶型92—139平米媒體：報(bào)紙、燈箱、銀座戶外、車體宣傳重點(diǎn)：產(chǎn)品項(xiàng)目銀座接待中心啟用首推產(chǎn)品VIP認(rèn)籌活動(dòng)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)開(kāi)元·帕緹歐均價(jià)5400元/平米左右共7棟電梯花園洋房，主力戶型132—201平米媒體：報(bào)紙、新波浪宣傳重點(diǎn)：整體形象、產(chǎn)品1、開(kāi)元業(yè)主聯(lián)誼會(huì)暨帕緹歐產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)2、帕緹歐選房大會(huì)暨西班牙音樂(lè)節(jié)3、開(kāi)元業(yè)主周末親子趣味游戲比賽外灘明珠均價(jià)4400元/平米一期3棟高層，主力戶型130—220平米媒體：戶外、報(bào)紙宣傳重點(diǎn)：現(xiàn)房實(shí)景、折扣優(yōu)惠1、組織業(yè)主參加品茗會(huì)、高爾夫比賽2、推出特價(jià)房，送裝修基金3、9月購(gòu)房業(yè)主均可參加歐洲及東南亞島國(guó)旅游活動(dòng)濱河陽(yáng)光城疊拼5000元/平米;多層3500元/平米首推疊拼別墅、多層產(chǎn)品媒體：戶外宣傳重點(diǎn)：整體形象——競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手4P分析《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

破冰策

略豐豐富富產(chǎn)產(chǎn)品品有有節(jié)節(jié)奏奏推推售售靈靈活活制制定定價(jià)價(jià)格格杠杠桿桿促促進(jìn)進(jìn)成成交交率率多多渠渠道道展展開(kāi)開(kāi)保保持持市市場(chǎng)場(chǎng)熱熱度度打打破破常常規(guī)規(guī)開(kāi)開(kāi)拓拓創(chuàng)創(chuàng)新新尋尋求求淡淡市市營(yíng)營(yíng)銷銷模模式式產(chǎn)品策略價(jià)格策略推廣策略促銷策略三個(gè)盾牌兩把尖刀開(kāi)創(chuàng)體驗(yàn)營(yíng)銷 高效營(yíng)銷組織《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

企業(yè)實(shí)力體驗(yàn)地段體驗(yàn)質(zhì)量體驗(yàn)魯商嘉年華1、游艇體驗(yàn)1、保證工程進(jìn)度……2、風(fēng)箏節(jié)2、臨沂樓王實(shí)景面3、模特大賽市、樣板房完成，轟4、攝影大賽動(dòng)全市、引爆市場(chǎng)，……成為圈里圈外的熱點(diǎn)話題……尖刀一：體驗(yàn)營(yíng)銷《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

§十六招必殺技§尖刀二：高效營(yíng)銷，快速回款《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

限期交款，限時(shí)折扣（詳見(jiàn)附件）。【鏈接】限時(shí)績(jī)效分單；繳納大定20%、簽訂合同30%，辦理按揭35%交房15%。被淘汰的僅能拿到20%；增加壓力；通過(guò)培訓(xùn)互動(dòng)營(yíng)銷，提高下定成交率；管理人員下一線；現(xiàn)場(chǎng)多樣化暖場(chǎng)；全民營(yíng)銷；項(xiàng)目輪崗制，優(yōu)化組合；針對(duì)臨沂客戶行為習(xí)慣全新銷售模式；標(biāo)兵銷售法；通過(guò)縮短客戶跟蹤期，客戶資源共享；《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)施強(qiáng)弱分組法。通過(guò)分組競(jìng)爭(zhēng)按照業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)弱搭配分組，同時(shí)制定激勵(lì)性更強(qiáng)的傭金發(fā)放政策；榮譽(yù)激勵(lì)，設(shè)立“銷售冠軍”、“成長(zhǎng)明星”、“服務(wù)明星”的評(píng)比，并張貼至售樓處顯要位置；置業(yè)顧問(wèn)分級(jí)制度；通過(guò)績(jī)效考核實(shí)行末位淘汰制度；按揭回款貼身服務(wù)；管理崗位競(jìng)聘制度；《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

根據(jù)項(xiàng)目09年工程進(jìn)度，以“體驗(yàn)”概念為全年?duì)I銷推廣主線，結(jié)合高層樣板間啟用、景觀園林示范區(qū)落成和別墅、商業(yè)交房等重要工程節(jié)點(diǎn)以及時(shí)節(jié)，進(jìn)行體驗(yàn)式營(yíng)銷【活動(dòng)四的】組織破策劃冰，路其他線媒！體渠道作為體驗(yàn)營(yíng)銷輔助。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

5月1日1—5#高層主體部分全部封頂高層樣板間施工完畢9月初 10月1日 12月1日別墅交房景觀示范園林部分到位商業(yè)A1—A4部分交房3月底，“讓我們一起去后花園里放風(fēng)箏！”魯商·鳳凰城風(fēng)箏藝術(shù)節(jié)4月中旬，魯商·鳳凰城杯高爾夫精英邀請(qǐng)賽5月初，魯商嘉年華活動(dòng)“地王大宅，奢品生活”——魯商·鳳凰城景觀高層樣板間啟用儀式6月中旬，“暢游三河”游艇體驗(yàn)活動(dòng)暨水上看房通道開(kāi)通儀式魯商·鳳凰城奢貴名品體驗(yàn)會(huì)7月底，MODERN

SHOW——魯商·鳳凰城廣場(chǎng)饕餮之夜9月底，”鳳凰城上邀明月”——魯商·鳳凰城游園會(huì)暨中秋客戶答謝酒會(huì)11月初，鳳凰新天地——濱水休閑商業(yè)體驗(yàn)節(jié)1月中上旬，寄賀卡、送祝?；顒?dòng)2009年2009年項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)以三大工程節(jié)點(diǎn)為支撐，其間多穿插針對(duì)性強(qiáng)的小型精準(zhǔn)營(yíng)銷活動(dòng)。8月中旬，尋找生活美的角度——魯商·鳳凰城攝影大賽及攝影作品展《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

第一季度（1—3月）銷售任務(wù)：2000萬(wàn)元工作計(jì)劃：1、借助新年喜慶氣氛，加強(qiáng)老客戶的維系工作，并給客戶贈(zèng)送新年禮品以及舉辦客戶聯(lián)誼活動(dòng)，以增進(jìn)客戶感情，形成口碑傳播。2、加強(qiáng)對(duì)已經(jīng)簽訂大定協(xié)議的客戶的簽約工作以及客戶按揭貸款資料的收取工作，保證既有的銷售成果以及快速回籠資金。3、在房源推售方面不進(jìn)行新房源推售。商業(yè)部分以及24、25號(hào)高層小戶型部分進(jìn)行售卡積累客戶。4、宣傳主要針對(duì)小戶型產(chǎn)品進(jìn)行促銷性宣傳。主要采取短信的形式。5、借助春節(jié)的契機(jī)，通過(guò)電視媒體向市民拜年，展示企業(yè)形象。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

活動(dòng)一：寄賀卡、送祝?；顒?dòng)時(shí) 間：

1月中上旬臨近春節(jié)，向項(xiàng)目業(yè)主及意向客戶郵寄新年賀卡，以此形式加強(qiáng)項(xiàng)目與客戶之間的感情交流，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的好感與認(rèn)可?；顒?dòng)二：“讓我們一起去后花園里放風(fēng)箏！”——魯商·鳳凰城風(fēng)箏藝術(shù)節(jié)時(shí)

間：3月底在鳳凰廣場(chǎng)組織放風(fēng)箏活動(dòng)比賽，免費(fèi)向社會(huì)贈(zèng)送精美風(fēng)箏，吸引客戶參與。同時(shí)在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示中國(guó)傳統(tǒng)藝術(shù)風(fēng)箏，增強(qiáng)活動(dòng)觀賞性?；顒?dòng)目的在于通過(guò)該活動(dòng)強(qiáng)化突出項(xiàng)目緊鄰鳳凰廣場(chǎng)的巨大優(yōu)勢(shì)，讓人們體驗(yàn)到鳳凰城未來(lái)生活的便利性、休閑性?！?009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

第二季度（4—6月）銷售任務(wù)：8000萬(wàn)元工作計(jì)劃：1、商業(yè)以及小戶型產(chǎn)品的認(rèn)購(gòu)，爭(zhēng)取商業(yè)部分完成80%以上的認(rèn)購(gòu)比例，小戶型產(chǎn)品完成70%以上認(rèn)購(gòu)比例。2、5月份五星級(jí)酒店動(dòng)工，項(xiàng)目樣板間完成，以此為契機(jī)，展開(kāi)強(qiáng)勢(shì)宣傳，媒體宣傳應(yīng)全面展開(kāi)，再次引爆市場(chǎng)，迅速形成市場(chǎng)熱點(diǎn)。3、該階段分銷中心、行銷工作亦應(yīng)同步展開(kāi)。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

活動(dòng)三：魯商·鳳凰城杯高爾夫精英邀請(qǐng)賽時(shí) 間：4月中旬精選項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)意向客戶和部分老業(yè)主參與，體驗(yàn)高尚休閑運(yùn)動(dòng)的樂(lè)趣，引導(dǎo)客戶享受高品質(zhì)生活方式，加深意向客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可?；顒?dòng)四：

魯商嘉年華暨魯商·鳳凰城景觀高層樣板間啟用儀式時(shí) 間：5月初在鳳凰廣場(chǎng)舉辦魯商嘉年華活動(dòng)，通過(guò)魯商各公司及項(xiàng)目聯(lián)展和精心組織的參與性?shī)蕵?lè)活動(dòng)，展現(xiàn)魯商置業(yè)超強(qiáng)實(shí)力，給市場(chǎng)以震撼，給客戶以信心，讓購(gòu)房意向客戶在低迷的市場(chǎng)情況下對(duì)項(xiàng)目仍充滿信心。啟用精心包裝設(shè)計(jì)的看房通道與高層樣板間，組織客戶參觀，讓客戶實(shí)實(shí)在在的感受到住在鳳凰城的高端生活品質(zhì)。用現(xiàn)房實(shí)景刺激客戶購(gòu)買欲望，增強(qiáng)購(gòu)買決心。《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載/p>

第三季度（7—9月）銷售任務(wù)