某房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案研討

PAGE/r/n157/r/n//r/nNUMPAGES/r/n158/r/n/r/n[內(nèi)蒙古鄂爾多斯]/r/n新天地休閑購物中心/r/n營銷策劃導(dǎo)入報告/r/n上海遠(yuǎn)弘置業(yè)有限公司/r/n臺鑒：/r/n承蒙信任，我公司特不榮幸地提交鄂爾多斯項(xiàng)目營銷導(dǎo)入報告，供貴公司參考與決策時鑒！/r/n我司認(rèn)為項(xiàng)目前期之完善市場調(diào)研及準(zhǔn)確的市場定位是項(xiàng)目運(yùn)作成功的第一關(guān)鍵點(diǎn)，其差不多內(nèi)容包括市場調(diào)查研究、產(chǎn)品研發(fā)、項(xiàng)目市場定位、物業(yè)進(jìn)展建議等諸多事項(xiàng)。/r/n本案是建立在前期多次市場調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合市調(diào)結(jié)論、產(chǎn)品定位及后期操作而模擬的營銷導(dǎo)入報告。具體內(nèi)容包括項(xiàng)目定位、營銷策略、招商策略、營銷推廣、經(jīng)營治理進(jìn)展建議等內(nèi)容。作為項(xiàng)目全程營銷的提綱挈領(lǐng)，此營銷導(dǎo)入報告對后期的現(xiàn)場操作及營銷實(shí)際運(yùn)作具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義，涉及項(xiàng)目具體操作細(xì)節(jié)和最終落實(shí)方案將依照市場動態(tài)及項(xiàng)目工作進(jìn)展程度而做適當(dāng)調(diào)整。/r/n通過前期與貴公司相關(guān)部門人員多次討論，并得到貴公司相關(guān)部門及項(xiàng)目組的支持，本項(xiàng)工作才得以順利進(jìn)行，并能提交本案。/r/n但由于時刻和資料的限制，未必能全面周詳?shù)貙λ屑?xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，本公司希望隨著工作的推進(jìn)而逐步深化，以達(dá)到使項(xiàng)目開發(fā)圓滿成功的目的。/r/n敬祝細(xì)閱！此呈/r/n目錄/r/n項(xiàng)目定位篇/r/n第一部分 項(xiàng)目市場回憶/r/n一、鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概述/r/n二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)進(jìn)展概述/r/n三、鄂爾多斯市商業(yè)進(jìn)展概述/r/n四、市場分析總結(jié)/r/n第二部分項(xiàng)目綜合定位/r/n一、項(xiàng)目概況/r/n二、項(xiàng)目SWOT分析/r/n三、項(xiàng)目市場定位/r/n四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位/r/n五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位/r/n六、項(xiàng)目形象定位/r/n七、項(xiàng)目客戶定位/r/n八、項(xiàng)目價格定位/r/n（一）項(xiàng)目租/售價格定位的相關(guān)因素/r/n（二）項(xiàng)目租/售價格定位策略/r/n（三）項(xiàng)目租/售價格定位原則/r/n（四）項(xiàng)目租/售價格定價過程/r/n（五）項(xiàng)目租/售價格定價結(jié)果/r/n九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析/r/n（一）項(xiàng)目租、售收入估算/r/n（二）項(xiàng)目資金匡算/r/n（三）項(xiàng)目利潤預(yù)測/r/n（四）項(xiàng)目風(fēng)險分析/r/n（五）項(xiàng)目利潤實(shí)現(xiàn)模擬/r/n第二篇營銷推廣篇/r/n第一部分營銷戰(zhàn)略規(guī)劃/r/n一、項(xiàng)目入市時機(jī)選擇/r/n二、銷售總體戰(zhàn)略及目標(biāo)/r/n三、銷售時期性工作安排/r/n第二部分營銷推廣策略/r/n一、項(xiàng)目賣點(diǎn)總結(jié)/r/n二、項(xiàng)目總體營銷思路/r/n三、項(xiàng)目總體營銷策略/r/n四、項(xiàng)目前期推廣/r/n五、現(xiàn)場營銷氛圍營造/r/n六、廣告宣傳策略/r/n七、營銷費(fèi)用預(yù)算/r/n第三篇銷售實(shí)施篇/r/n第一部分項(xiàng)目贏利模式定位/r/n項(xiàng)目贏利模式選擇/r/n二、項(xiàng)目贏利模式定位/r/n第二部分銷售實(shí)施與治理/r/n銷售策略/r/n各銷售時期價格操縱/r/n銷售培訓(xùn)及實(shí)施/r/n銷售治理/r/n第四篇經(jīng)營治理篇/r/n第一部分 項(xiàng)目經(jīng)營進(jìn)展戰(zhàn)略建議/r/n一、經(jīng)營治理進(jìn)展戰(zhàn)略/r/n二、物業(yè)治理進(jìn)展建議/r/n三、招商策略/r/n四、銷售與招商組合/r/n第二部分 項(xiàng)目經(jīng)營治理模式/r/n一、經(jīng)營治理模式/r/n二、經(jīng)營治理介入/r/n三、經(jīng)營治理具體實(shí)施/r/n第一篇 項(xiàng)目定位篇/r/n第一部分 項(xiàng)目市場回憶/r/n一、鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概述/r/n（一）鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展現(xiàn)狀概述/r/n通過對鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)的縱向和橫向比較分析，得出以下結(jié)論：/r/n1、宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行情況良好，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速進(jìn)展，在全區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中占有專門重要的位置；/r/n2005/r/n年地區(qū)生產(chǎn)總值/r/n(GDP)/r/n達(dá)到/r/n550.1/r/n億元，扣除價格因素，同比增長/r/n29.9%/r/n，增長率連續(xù)幾年高居全區(qū)第一位；/r/n2、/r/n產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化成效顯著，第二、三產(chǎn)業(yè)比重增大，第一產(chǎn)業(yè)比重縮小，尤其是第三產(chǎn)業(yè)得到長足的進(jìn)展；2005年/r/n第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值/r/n41.2/r/n億元，同比增長/r/n9.6%/r/n；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值/r/n288.5/r/n億元，同比增長/r/n20.0%/r/n；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值/r/n220.4/r/n億元，同比增長/r/n30.1%/r/n。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)接著優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為/r/n7.5/r/n：/r/n52.4/r/n：/r/n40.1/r/n。三次產(chǎn)業(yè)對/r/nGDP/r/n增長的貢獻(xiàn)率分不為/r/n2.9%/r/n、/r/n59.7%/r/n、/r/n37.4%/r/n。/r/n3、/r/n充分利用其資源優(yōu)勢，大力進(jìn)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，同時平衡三次產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，實(shí)行/r/n“/r/n以工帶商，以工興農(nóng)/r/n”/r/n的進(jìn)展道路；/r/n4、居民人均收入高速增長，消費(fèi)能力、消費(fèi)水平、生活水平得到進(jìn)一步的提高；/r/n城鄉(xiāng)居民生活水平接著穩(wěn)步提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到/r/n11025/r/n元。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出/r/n8879/r/n元。全年農(nóng)牧民人均純收入為/r/n4601/r/n元，全年農(nóng)牧民人均生活消費(fèi)支出/r/n3589/r/n元。/r/n5、商貿(mào)零售業(yè)快速進(jìn)展，逐漸改變單靠第二產(chǎn)業(yè)進(jìn)展拉動經(jīng)濟(jì)增長的局面，實(shí)行三次產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化組合、齊頭并進(jìn)；/r/n6、社會消費(fèi)品零售額增長速度迅猛，但尚遠(yuǎn)低于國民經(jīng)濟(jì)增長速度，零售業(yè)進(jìn)展空間巨大。在社會消費(fèi)品零售額方面，截止05年底，共完成151.69億元，同比增長15.5%。/r/n7、舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)同步進(jìn)行，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長的趨勢，要緊集中在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)；/r/n8、挖掘、利用資源優(yōu)勢，扶植大型企業(yè)集團(tuán)，為各行業(yè)的龍頭企業(yè)保駕護(hù)航，打造都市名片，提高都市知名度與競爭力；/r/n9、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展必須由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，社會、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)進(jìn)展不能單純依靠資源，有限的資源有衰竭的時候；/r/n10、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化，大力進(jìn)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時加快上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，形成可持續(xù)進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)鏈；由單一產(chǎn)業(yè)向多元化轉(zhuǎn)變，從而保證經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)進(jìn)展。/r/n（二）鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展預(yù)測/r/n依照鄂爾多斯目前經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展?fàn)顩r/r/n、以后的/r/n都市遠(yuǎn)景規(guī)劃以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易環(huán)境的變化，關(guān)于鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展趨勢我們做出如下預(yù)測：/r/n1、豐富的自然資源與優(yōu)越的區(qū)域地理位置，將保障經(jīng)濟(jì)接著快速增長；/r/n2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)得到長足的進(jìn)展，商貿(mào)零售業(yè)將迎來一個快速進(jìn)展的時期；/r/n3、都市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，固定資產(chǎn)投資接著保持快速增長，政府將加大交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)進(jìn)展制造良好的硬件環(huán)境；/r/n4、政府將重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)，加快老城區(qū)改造；/r/n5、居民生活水平得到進(jìn)一步提高，貧富差距逐漸縮小，實(shí)現(xiàn)社會的和諧進(jìn)展；/r/n6、房地產(chǎn)開發(fā)將連續(xù)近兩年的高漲之勢，住宅市場快速進(jìn)展，商業(yè)地產(chǎn)由起步逐漸過渡到快速進(jìn)展軌道；/r/n7、更加強(qiáng)化中心都市的輻射力和阻礙力，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)展，進(jìn)展內(nèi)蒙古/r/n“/r/n金三角/r/n”/r/n大區(qū)域經(jīng)濟(jì)；/r/n8、商服零售業(yè)快速進(jìn)展，將面臨激烈的國內(nèi)、國際市場競爭。/r/n二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)進(jìn)展概述/r/n（一）房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)論回憶/r/n通過對鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場的調(diào)查及分析，得出如下結(jié)論：/r/n1、房地產(chǎn)進(jìn)展軟硬件環(huán)境良好，市場前景樂觀/r/n（1）政策更加透明、規(guī)范/r/n/r/n土地的運(yùn)作逐步市場化，從協(xié)議出讓制轉(zhuǎn)變?yōu)檎型稑?biāo)制。公正、公平、公開的土地出讓政策，讓更多有實(shí)力、有眼光的外地進(jìn)展商也參與到鄂爾多斯的建設(shè)中來，提升鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平與房地產(chǎn)進(jìn)展水平。/r/n/r/n（2）新的都市規(guī)劃出臺，規(guī)劃更加合理，具有前瞻性/r/n鄂爾多斯市差不多提出明確的都市進(jìn)展規(guī)劃，為鄂爾多斯以后20年的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展提供有效的進(jìn)展空間，更好的服務(wù)于經(jīng)濟(jì)進(jìn)展那個大的主題，合理的都市規(guī)劃將更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定、快速進(jìn)展。/r/n2、整體市場進(jìn)入房地產(chǎn)商品化的快速進(jìn)展時期/r/n/r/n房地產(chǎn)行業(yè)在一些發(fā)達(dá)都市差不多進(jìn)展得相當(dāng)成熟，鄂爾多斯是一個經(jīng)濟(jì)進(jìn)展相對較快的都市，居民收入水平以及消費(fèi)水平也比較高，然而房地產(chǎn)的進(jìn)展依舊與一些沿海都市存在專門大差距，處于進(jìn)展的初級時期，近兩年才呈現(xiàn)快速進(jìn)展的趨勢。在2005年全國房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控而蕭條疲軟的情況，鄂爾多斯市房市卻逆市飄紅，一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。/r/n隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步進(jìn)展，市場將逐漸變得規(guī)劃化、專業(yè)化，同時消費(fèi)者消費(fèi)理念將逐步理性和成熟，將不再滿足于單純的居住或者購物，將更多的注重產(chǎn)品的特色與個性，更多的追求品味以及舒適感。/r/n3、開發(fā)商操作有待規(guī)范，營銷意識有待加強(qiáng)/r/n/r/n目前鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)仍以本土企業(yè)為主，也有外地開發(fā)商介入，整體的房地產(chǎn)開發(fā)依舊處于/r/n“/r/n建房子、賣房子/r/n”/r/n的初級時期，本地開發(fā)商差不多上差不多上自行建筑、自行策劃、自行銷售、自行承擔(dān)物業(yè)治理或經(jīng)理治理的/r/n“/r/n一條龍/r/n”/r/n傳統(tǒng)作法。由于當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌龉┎粦?yīng)求的局面，開發(fā)商大多選擇自行策劃銷售，因其營銷意識不強(qiáng)、營銷手段落后、營銷物料粗糙，導(dǎo)致市場同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，不利于提高房地產(chǎn)市場的進(jìn)展與競爭。/r/n4、消費(fèi)者消費(fèi)觀念不斷成熟，/r/n房地產(chǎn)投資意識空前高漲/r/n隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)展、市民收入水平的提高以及房地產(chǎn)開發(fā)水平的逐漸提升，在居住需求方面/r/n消費(fèi)者已從滿足差不多居住功能的需求，轉(zhuǎn)變?yōu)閷幼∑焚|(zhì)的要求，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、園林景觀、物業(yè)治理等方面越來越成為阻礙消費(fèi)者購買行為的重要因素。/r/n鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)進(jìn)展比較快，居民人均收入水平相對比較高，但由于市場投資渠道有限，高回報率的商鋪成為專門多人的投資選擇，投資客中有相當(dāng)一部分是選擇/r/n“/r/n購鋪?zhàn)誀I/r/n”/r/n的投資方式/r/n，/r/n隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的快速進(jìn)展及投資理念的成熟，/r/n“/r/n購房（鋪）出租等方式的純投資客越來越多，如隨著鄂市城區(qū)向西進(jìn)展，越來越多的投資客開始選擇鐵西開發(fā)區(qū)的住宅進(jìn)行投資，具初步可能，鐵西開發(fā)區(qū)的住宅市場，有近50%屬于純投資型。/r/n5、房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價持續(xù)上升，市場快速進(jìn)展/r/n由于鄂爾多斯居民收入水平比較高，而房地產(chǎn)行業(yè)在近兩年才呈現(xiàn)快速進(jìn)展的趨勢，入市/r/n商品房/r/n依舊較少，/r/n市場供不應(yīng)求/r/n。/r/n從而/r/n促使近幾年房價持續(xù)上升，鄂爾多斯房價甚至超過了包頭部分樓盤。截至2005年末，當(dāng)?shù)刈≌唐贩烤鶅r達(dá)到1800多元/平方米，底商均價為近6000元/平方。/r/n隨著政府新規(guī)劃的出臺，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)覺已成為熱點(diǎn)，該區(qū)大量房產(chǎn)的開發(fā)有望緩解目前市場上供不應(yīng)求的市場局面。/r/n（二）鄂爾多斯房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測/r/n通過對鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的概況分析，我們針對鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場趨勢做如下預(yù)測:/r/n1、進(jìn)展商將更加理性、更加成熟，營銷意識增強(qiáng)，外來與本地進(jìn)展商的同臺競技，將共同促進(jìn)市場繁榮。/r/n2、消費(fèi)者需求呈現(xiàn)多樣化，在住宅方面由單一的滿足居住需求上升到注重對生活質(zhì)量的需求、投資的需求。/r/n3、住宅投資和商業(yè)地產(chǎn)投資都將得到進(jìn)一步的進(jìn)展。/r/n4、隨著新城建設(shè)和舊城改造的加快，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度將會進(jìn)一步加強(qiáng)，強(qiáng)化核心商圈物業(yè)優(yōu)勢，擴(kuò)大核心商圈對區(qū)域或片區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的輻射，加強(qiáng)對區(qū)域商業(yè)物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃等，將成為都市運(yùn)營、都市規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲。/r/n5、項(xiàng)目運(yùn)作過程中，更加市場化，分工更加細(xì)致，操作更加專業(yè)。/r/n6、隨著外來開發(fā)商以及策劃、代理公司的介入，房地產(chǎn)產(chǎn)品將呈現(xiàn)多元化趨勢，市場更加細(xì)分，以滿足不同層面消費(fèi)者的需求/r/n7、產(chǎn)品日益精巧，配套更加完善，服務(wù)更加全面細(xì)致，打破目前產(chǎn)品單一、營銷模式單一的局面。/r/n8、逐步實(shí)現(xiàn)投資商、策劃運(yùn)營商、物業(yè)治理等分工合作，細(xì)分市場，走專業(yè)化進(jìn)展道路。/r/n三、鄂爾多斯市商業(yè)進(jìn)展概述/r/n（一）商業(yè)物業(yè)進(jìn)展概況及要緊商圈格局/r/n從2004年開始，鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開發(fā)進(jìn)入快速進(jìn)展的事期，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達(dá)10多萬平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長，開發(fā)投資商、零售運(yùn)營商等齊聚鄂市，以圖在鄂爾多斯快速進(jìn)展的零售商貿(mào)業(yè)中分一杯羹。東勝區(qū)核心商圈現(xiàn)有的商服物業(yè)開發(fā)商、運(yùn)營商以及商家要緊以本地為主，臨時沒有外地大型品牌商家（如品牌超市、品牌百貨、品牌專業(yè)市場等）進(jìn)入鄂爾多斯，而且核心商圈要緊以大型商業(yè)綜合體為主，尋求大而全的進(jìn)展模式，近幾年引入的商業(yè)步行街、ShoppingMall等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)和模式，更加劇了城區(qū)商業(yè)的競爭，然而同樣由于沒有外力的沖擊，本土商服物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化相對比較嚴(yán)峻。/r/n目前商業(yè)要緊集中在東勝區(qū)，屬于都市中心商圈，隨著新城區(qū)和開發(fā)區(qū)建設(shè)的加快，以后將形成/r/n“/r/n一個中心、兩個支點(diǎn)/r/n”/r/n的商業(yè)格局，以帶動和支撐整個都市商貿(mào)零售業(yè)的進(jìn)展。/r/n1、要緊商圈格局：/r/n（1）都市中心商圈/r/n/r/n東勝區(qū)核心商圈要緊以達(dá)拉特路（伊金霍洛街至鄂爾多斯大街段）為中心，向周圍輻射，中心城區(qū)形成了/r/n“/r/n五橫四縱/r/n”/r/n九條要緊商業(yè)街道構(gòu)成的商業(yè)中心，囊括鄂爾多斯商業(yè)的精華，形成了整體的商業(yè)格局與架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面的商業(yè)模式。/r/n本項(xiàng)目位于核心商圈，以后都市中心位置。/r/n/r/n★/r/n/r/n“/r/n五橫四縱/r/n”/r/n九條要緊商業(yè)街道/r/n/r/n五橫：/r/n伊金霍洛街、鄂爾多斯大街、烏審街、寶日陶核街、鄂托克街/r/n四縱：/r/n準(zhǔn)格爾路、達(dá)拉特路、杭錦路、伊化路/r/n

/r/n★/r/n/r/n核心商圈內(nèi)要緊商業(yè)體/r/n百貨商場：/r/n每天百貨都市、民生商場/r/n購物中心：/r/n鄂爾多斯購物中心、大興國際購物公園/r/n步行街：/r/n民生廣場步行街、大興國際購物公園（步行街）/r/n綜合市場：/r/n再就業(yè)市場、新欣市場、時達(dá)商城、寶如意商城、興隆鞋城綠洲鞋城、伊運(yùn)市場、鑫通綜合市場/r/n專業(yè)市場：/r/n福海家電、和木家園、雙劍家私廣場、福格家居、民生家具城/r/n其他：肯德基（鄂爾多斯購物中心臨街）/r/n（2）新規(guī)劃商圈/r/n康巴什/r/n——/r/n阿鎮(zhèn)和鐵西開發(fā)區(qū)是目前正在建設(shè)中的新城區(qū)，將是以后的行政中心和文化中心，兩個區(qū)域的商業(yè)必定得到專門快的進(jìn)展，并逐漸形成核心商圈效應(yīng)，與東勝區(qū)一起構(gòu)成新的商圈格局。/r/n（二）要緊商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析/r/n1、大型綜合百貨業(yè)態(tài)及分析/r/n百貨商場要緊分布在都市的核心商圈，為都市核心商圈的重要組成部分，鄂爾多斯市上規(guī)模上檔次的百貨商場要緊有：鄂爾多斯購物中心、每天百貨都市、民生商場等均為中高檔定位，就目前的市場情況來看，經(jīng)營情況差不多較好。/r/n鄂爾多斯百貨業(yè)目前處在快速進(jìn)展和市場培養(yǎng)期，整體商業(yè)供應(yīng)量比較大，然而依舊只是本土商業(yè)的近親生殖，進(jìn)展空間和進(jìn)展?jié)摿^大。/r/n2、大型綜合超市業(yè)態(tài)及分析/r/n超市要緊以經(jīng)營食品和日常生活消耗品為主的商場，目前超市在商品結(jié)構(gòu)上發(fā)生了變化，經(jīng)營業(yè)種逐漸豐富。在目前東勝區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，臨時沒有出現(xiàn)專營的獨(dú)立超市，現(xiàn)有的超市差不多上集中在百貨商場，購物中心，屬于商場自營，作為大型百貨商場的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，以完善百貨商場的功能。超市賣場布置較為凌亂，經(jīng)營品種較為單一，經(jīng)營能力較弱。/r/n3、主題商業(yè)步行街業(yè)態(tài)及分析/r/n當(dāng)前東勝區(qū)的商業(yè)步行街要緊有民生廣場商業(yè)步行街和大興國際購物中心內(nèi)街步行街區(qū)。可能面積達(dá)到5萬平方米左右?，F(xiàn)有步行街為室外，當(dāng)?shù)貒?yán)寒的氣候條件阻礙消費(fèi)者的購物欲望，經(jīng)營情況較差。/r/n4、/r/n主題專業(yè)市場業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況分析/r/n主題專業(yè)市場從經(jīng)營性質(zhì)的不同能夠分為批發(fā)性質(zhì)和零售性質(zhì)兩種，從經(jīng)營業(yè)種的不同也能夠?qū)⑵浼?xì)分。目前鄂爾多斯的專業(yè)市場要緊有，電器專業(yè)市場（福海家電等），家居專業(yè)市場（和木家園、福格家居、雙劍家私廣場、建材市場等）等/r/n專業(yè)市場是商品銷售細(xì)化、專業(yè)化的產(chǎn)物，標(biāo)志著商業(yè)的文明和繁榮，目前鄂爾多斯主題專業(yè)市場數(shù)量較少，專業(yè)化程度不高，尚沒有外來的連鎖專業(yè)市場進(jìn)駐鄂爾多斯市場，專業(yè)市場具較大的進(jìn)展空間。/r/n（三）鄂爾多斯商業(yè)進(jìn)展前景預(yù)測/r/n通過對鄂爾多斯商業(yè)現(xiàn)狀的分析并參照周邊都市（包頭）的商業(yè)進(jìn)展，對鄂爾多斯商業(yè)進(jìn)展的前景預(yù)測如下：/r/n1、/r/n主題商業(yè)業(yè)態(tài)接著進(jìn)展壯大，傳統(tǒng)的百貨商場依舊是市場的主流，/r/n外地百貨商家也將會逐步的進(jìn)駐本地市場/r/n，本土商家與外地商家的同臺競技，將會促進(jìn)本地商業(yè)的快速進(jìn)展；/r/n2、/r/n新型的、先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)逐步/r/n介/r/n入本地市場，/r/n結(jié)合本地專門的氣候條件、人口特征、消費(fèi)適應(yīng)，使產(chǎn)品本地化，/r/n成為商貿(mào)零售市場的一支生力軍；/r/n3、/r/n專業(yè)市場將得到專門好的進(jìn)展，/r/n外地連鎖商家將會逐步登陸本地市場/r/n，沖擊本地尚不太成熟的市場，重新洗牌，并加快各自的戰(zhàn)略布局，搶占市場與客戶群；/r/n4、/r/n消費(fèi)者的消費(fèi)水平進(jìn)一步提高，同時隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展以及商業(yè)進(jìn)展的不斷成熟，/r/n消費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)適應(yīng)將會逐步改變/r/n，適合消費(fèi)者的商業(yè)形態(tài)將會獲得更多的進(jìn)展機(jī)會；/r/n5、/r/n都市框架拉大，核心商圈擴(kuò)張。/r/n6、/r/n隨著外地商家的進(jìn)駐，市場競爭的加劇，/r/n本土商家將會受到激烈的沖擊，同時也會得到專門大的進(jìn)展與提高，商服市場也將逐漸的規(guī)范化、專業(yè)化/r/n。/r/n四、市場分析結(jié)論/r/n結(jié)論一/r/n：/r/n鄂爾多斯投資前景樂觀/r/n隨著鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，充分開發(fā)利用自然資源，整體經(jīng)濟(jì)將得到快速進(jìn)展，都市綜合實(shí)力不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)接著保持高速增長，各產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會和潛力較大。/r/n結(jié)論二/r/n：/r/n都市進(jìn)展?jié)摿薮?，以后進(jìn)展前景較好/r/n鄂爾多斯社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展處于快速進(jìn)展時期，都市規(guī)劃建設(shè)日新月異，都市地位日益提高，都市綜合進(jìn)展?jié)摿^大。/r/n結(jié)論三：房地產(chǎn)市場處于快速進(jìn)展時期/r/n鄂爾多斯都市總體規(guī)劃建設(shè)步伐逐步加快，新老城區(qū)不同區(qū)域的同步開發(fā)與改造，將促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)快速進(jìn)展，住宅房價走勢直線上升，競爭激烈。/r/n結(jié)論四：商服物業(yè)進(jìn)展迅速/r/n房地產(chǎn)市場的快速進(jìn)展，特不是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度加大，板塊式進(jìn)展模式明顯，商圈概念日趨明顯，小區(qū)域市場競爭加劇，使得都市商業(yè)氛圍日益濃厚。/r/n結(jié)論五：零售業(yè)市場快速進(jìn)展，市場空白點(diǎn)多/r/n隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展以及突出進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)的政策，將促進(jìn)零售業(yè)進(jìn)入快速進(jìn)展的新時期，同時由于鄂爾多斯零售商貿(mào)業(yè)的進(jìn)展時刻較短，市場空白點(diǎn)相對較多，目前要緊以本土商業(yè)進(jìn)展為主，臨時沒有外來商業(yè)的沖擊，競爭較緩和。/r/n結(jié)論六：零售業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)展不平衡，業(yè)態(tài)有待規(guī)范，進(jìn)展空間巨大/r/n/r/n鄂爾多斯目前的零售業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)展極不平衡，依舊是滿足人們衣食方面的零售業(yè)態(tài)進(jìn)展迅速，呈現(xiàn)規(guī)?；M(jìn)展，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)展相對較緩慢，以房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展為依托的家居裝飾建材行業(yè)同樣如此。專業(yè)市場、專題市場未得到有效的進(jìn)展，目前處于散戶經(jīng)營為主，尚未形成規(guī)模。/r/n結(jié)論七：居民收入水平和消費(fèi)水平較高，消費(fèi)者投資意識比較強(qiáng)/r/n/r/n鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)進(jìn)展迅速，人民收入增長較快，消費(fèi)水平居全區(qū)前列，投資意識比較強(qiáng)，重視住宅投資和商鋪投資，但大部分商鋪投資者選擇自己經(jīng)營，投資意識有待進(jìn)一步加強(qiáng)。/r/n結(jié)論八：房地產(chǎn)開發(fā)投資要緊以本地為主，依舊處在/r/n“/r/n建房子、賣房子/r/n”/r/n的時期/r/n鄂爾多斯房地產(chǎn)投資要緊以本地為主，本地開發(fā)商差不多上差不多上一條龍，整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程都有開發(fā)商自己負(fù)責(zé)，產(chǎn)品特色不明顯，而且同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，房地產(chǎn)進(jìn)展必須要走專業(yè)化的道路。/r/n結(jié)論九/r/n：/r/n商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺乏專業(yè)性，市場定位不明確，營銷意識和手段落后單一/r/n/r/n由于房地產(chǎn)開發(fā)處于快速進(jìn)展時期，目前房地產(chǎn)整體市場屬于供不應(yīng)求的時期，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，缺乏專業(yè)性，同時存在市場定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等現(xiàn)象。目前有失敗案例，將使部分投資者處于觀望狀態(tài)，對項(xiàng)目開發(fā)造成一定阻礙。/r/n結(jié)論十/r/n：/r/n項(xiàng)目區(qū)域以后進(jìn)展前景看好/r/n項(xiàng)目地塊處于鄂爾多斯核心商圈內(nèi)，周圍商業(yè)進(jìn)展比較快，商業(yè)氛圍比較好，區(qū)域輻射力較大，能夠共享成熟商圈的良好人氣和客戶資源。隨著老城區(qū)不斷強(qiáng)化的經(jīng)濟(jì)中心職能，人口增加以及收入水平、消費(fèi)水平的提高，商圈效應(yīng)擴(kuò)大，區(qū)域輻射力加大，項(xiàng)目區(qū)域處于以后核心商圈的中心位置，享用得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。/r/n第二部分項(xiàng)目綜合定位/r/n一、項(xiàng)目差不多情況/r/n（一）項(xiàng)目區(qū)位/r/n項(xiàng)目位于東勝區(qū)中心商圈地帶，/r/n鄂爾多斯街與達(dá)拉特路交叉處東北角，/r/n地理位置優(yōu)越。周邊都市配套較成熟，商業(yè)區(qū)位認(rèn)可度較高，交通方便，區(qū)域進(jìn)展空間及土地升值潛力較大。/r/n建設(shè)項(xiàng)目名稱/r/n新天地休閑購物中心/r/n建設(shè)單位名稱/r/n鄂爾多斯市遠(yuǎn)弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/r/n建設(shè)項(xiàng)目依據(jù)/r/n都市總體規(guī)劃/r/n建設(shè)規(guī)模/r/n占地面積約22305平米、總建筑面積約58400平米/r/n建設(shè)位置/r/n鄂爾多斯街與達(dá)拉特路交叉處東北角/r/n（二）市政配套及相關(guān)商業(yè)/r/n1、項(xiàng)目處于交通干道鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。/r/n2、位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購物廣場、步行街等商服物業(yè)。/r/n3、周邊市政配套齊全，商業(yè)綜合環(huán)境良好。/r/n4、目前項(xiàng)目仍處于拆遷時期，區(qū)醫(yī)院有待搬遷。/r/n項(xiàng)目/r/n內(nèi)容/r/n交通/r/n2、6、7路公交車通過/r/n購物/r/n鄂爾多斯購物中心、民生廣場、新欣市場、再就業(yè)市場/r/n教育/r/n師范附小、第三幼兒園/r/n政府/r/n機(jī)構(gòu)/r/n市財(cái)政局、市經(jīng)貿(mào)局、市就業(yè)服務(wù)局、市法院、市文化局、市計(jì)生辦、區(qū)法院、市農(nóng)機(jī)局/r/n金融/r/n中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西園信用社/r/n郵政/r/n中國郵政、移動通信公司/r/n娛樂/r/n東勝影劇院/r/n（三）項(xiàng)目四至景觀/r/n項(xiàng)目北臨再就業(yè)市場與新欣市場，大多定位中低檔，物業(yè)形象較差，南靠鄂爾多斯大街，東臨和木家園家居廣場，西臨民生廣場。/r/n二、項(xiàng)目SWOT分析/r/n1、項(xiàng)目優(yōu)勢分析（STRENGTH）/r/n◆/r/n項(xiàng)目地塊雙面臨街，地塊位置優(yōu)勢較為明顯/r/n位于鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。/r/n◆/r/n入駐東勝區(qū)中心商圈，固定40萬旺盛消費(fèi)人群/r/n成熟穩(wěn)定的中心商圈，能夠輻射整個鄂爾多斯市區(qū)。包括流淌人口在內(nèi)，四十多萬消費(fèi)人群為本項(xiàng)目打造巨大的消費(fèi)潛力。/r/n◆/r/n項(xiàng)目體量大，規(guī)模效應(yīng)明顯/r/n項(xiàng)目占地面積就有22305平方米，規(guī)劃以后的商業(yè)面積近6萬平米，/r/n能夠充分滿足各業(yè)態(tài)市場、大賣場空間的需求。/r/n◆/r/n位于兩條主干道交匯處，交通便利/r/n位于兩條交通主干道交匯處，助力商業(yè)輻射范圍；交通便捷，便于消費(fèi)者前行。/r/n◆/r/n周邊市政配套齊全，商業(yè)氛圍綜合環(huán)境良好。/r/n周邊中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政、西園信用社等齊全，公交線路及站點(diǎn)豐富，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。/r/n◆/r/n進(jìn)展商實(shí)力雄厚、品牌強(qiáng)勢/r/n◆/r/n項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高、獨(dú)創(chuàng)鄂市室內(nèi)步行街，搶占鄂市商業(yè)龍頭/r/n[優(yōu)勢利用]/r/n整合項(xiàng)目優(yōu)勢，打造鄂市/r/n“/r/n商業(yè)一號/r/n”/r/n形象/r/n2、項(xiàng)目劣勢分析（WEAKNESS）/r/n◆/r/n處于/r/n東勝區(qū)現(xiàn)有中心商圈的邊緣/r/n與競爭商服物業(yè)相比，本項(xiàng)目處于/r/n現(xiàn)有/r/n中心商圈的邊緣，只有在規(guī)劃與經(jīng)營上推陳出新、創(chuàng)出特色，才能后來居上。/r/n◆/r/n東勝區(qū)人口基數(shù)有限，消費(fèi)勁有限/r/n/r/n東勝區(qū)人均消費(fèi)水平較高，但人口基數(shù)有限，城區(qū)消費(fèi)勁有限。/r/n[劣勢規(guī)避]/r/n實(shí)施項(xiàng)目與企業(yè)品牌聯(lián)動、企業(yè)與政府互動、商業(yè)與公益交融，主題定位、錯位經(jīng)營，樹立項(xiàng)目品牌及知名度，分流購物中心消費(fèi)群體，并吸引旗下消費(fèi)群。/r/n3、項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析（OPPORTUNITY）/r/n◆/r/n項(xiàng)目周邊臨街商鋪價值連年呈上升趨勢，該商圈商業(yè)氛圍漸濃/r/n周邊鄂爾多斯東街和達(dá)拉特路的臨街商鋪的租金呈上升趨勢，該商圈商業(yè)氛圍漸濃。/r/n◆/r/n東勝區(qū)整體商業(yè)還處于低水平常期/r/n市場空白點(diǎn)多，市場有待細(xì)分，業(yè)態(tài)定位空間巨大。/r/n◆/r/n東勝區(qū)規(guī)劃局關(guān)于本項(xiàng)目地塊的容積率沒有限定/r/n本項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)的空間較大。/r/n◆/r/n現(xiàn)有的競爭商服物業(yè)經(jīng)營狀況較差/r/n競爭態(tài)勢給本項(xiàng)目提供了有利的市場機(jī)會。/r/n◆/r/n一些失敗的商服物業(yè)，成為本項(xiàng)目的前車之鑒/r/n他們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)能夠給我們提供參考，在規(guī)劃定位上合理規(guī)避。/r/n◆/r/n東勝區(qū)開發(fā)經(jīng)營單位缺少專業(yè)策劃推廣和后期經(jīng)營治理意識/r/n本項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的綜合運(yùn)營推廣能力加上后期統(tǒng)一治理意識將起到事半功倍的效果。/r/n/r/n◆/r/n項(xiàng)目屬于鄂市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，政府較為重視，支持力強(qiáng)/r/n/r/n/r/n/r/n[機(jī)會利用]/r/n堅(jiān)持采納先進(jìn)營銷手段及統(tǒng)一經(jīng)營治理模式/r/n4、項(xiàng)目威脅分析（THREAT）/r/n◆/r/n鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開發(fā)進(jìn)入快速進(jìn)展的時期，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達(dá)10多萬平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長/r/n◆/r/n◆/r/n◆/r/n常年嚴(yán)寒的氣溫，施工期較短，對項(xiàng)目規(guī)劃及工期進(jìn)程要求嚴(yán)格/r/n一年五個月的嚴(yán)寒氣溫，真正的施工期較短，同時對項(xiàng)目在規(guī)劃上的合理性及工期進(jìn)程要求更加嚴(yán)格。/r/n◆/r/n項(xiàng)目拆遷問題懸而未解，阻礙項(xiàng)目開發(fā)工程進(jìn)度/r/n[威脅規(guī)避]/r/n選擇有效的傳播途徑及創(chuàng)新手法/r/n打造商業(yè)典范，規(guī)范商業(yè)市場/r/n先發(fā)制人搶市場，標(biāo)新立異占市場/r/n三、項(xiàng)目市場定位/r/n（一）項(xiàng)目屬性定位/r/n集購物/r/n、休閑、娛樂、餐飲/r/n于一體/r/n的一站式體驗(yàn)休閑購物中心/r/n（二）項(xiàng)目品質(zhì)定位/r/n1、新商機(jī)：/r/n新購物方式，新生活理念，新商業(yè)機(jī)會/r/n2、新消費(fèi)觀念：/r/n買質(zhì)量，買品牌，買服務(wù)，買環(huán)境，買歡樂/r/n3、新物業(yè)治理：/r/n治理/r/n全新體驗(yàn)空間，服務(wù)成就心理慣性/r/n4、體驗(yàn)式商業(yè)：/r/n滿足多層面、立體的購物需求/r/n四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位/r/n（一）/r/n物業(yè)形態(tài)定位/r/n一個集室內(nèi)步行街與綜合賣場為一體的大型室內(nèi)購物綜合體。/r/n（二）/r/n產(chǎn)品功能定位/r/n鄂爾多斯首席集購物/r/n、休閑、娛樂、餐飲/r/n于一體的一站式體驗(yàn)休閑購物中心/r/n（三）/r/n產(chǎn)品形態(tài)定位/r/n產(chǎn)品功能/r/n產(chǎn)品形態(tài)/r/n產(chǎn)品特征/r/n備注/r/n購物、娛樂、餐飲/r/n室內(nèi)步行街/r/n鋪位開間大、通道寬、明亮/r/n層高5.6米/r/n獨(dú)立商鋪、放開式展銷區(qū)/r/n大型餐飲、娛樂廣場/r/n四層/r/n家電、家居、數(shù)碼專業(yè)市場/r/n二、三層（綜合百貨）/r/n綜合百貨/r/n一層/r/n大型超市/r/n負(fù)一層/r/n項(xiàng)目配套/r/n休閑廣場、主題廣場、景觀綠化、休閑椅、兒童娛樂城、景觀街等/r/n（四）/r/n產(chǎn)品經(jīng)營定位/r/n經(jīng)營定位：/r/n一個集大型品牌超市、品牌主題賣場、中高檔/r/n服裝鞋帽綜合百貨、特色餐飲、大型休閑娛樂等為一體的綜合型經(jīng)營場所。/r/n消費(fèi)定位：/r/n以經(jīng)營中高檔及品牌商品為主。/r/n投資定位：/r/n東勝區(qū)本地投資客和周邊旗縣投資客以及部分異地投資客。/r/n五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位/r/n樓層區(qū)域/r/n業(yè)態(tài)功能/r/n經(jīng)營業(yè)態(tài)/r/n負(fù)一層/r/n大型零售超市/r/n食品及日常消耗品/r/n一層/r/n外鋪精品街/r/n品牌名店/r/n品牌專賣店/r/nA區(qū)/r/n服飾精品區(qū)/r/n國際一線品牌服飾、珠寶首飾、鐘表眼鏡精品區(qū)/r/nB區(qū)/r/n美容天地/r/n美容護(hù)膚品、工藝禮品皮具箱包/r/nC區(qū)/r/n男女鞋區(qū)/r/n皮鞋、休閑鞋、運(yùn)動鞋/r/n二層/r/nA區(qū)/r/n淑女名媛館/r/n精品女裝、女士晚裝/r/nB區(qū)/r/n紳士名流館/r/n精品男裝、/r/nC區(qū)/r/n家居生活館/r/n女士內(nèi)衣、飾品床上用品、家居用品/r/n三層/r/nA區(qū)/r/n流行時尚館/r/n時尚女裝、休閑裝/r/nB區(qū)/r/n兒童、運(yùn)動天地/r/n童裝、兒童玩具、運(yùn)動器械、運(yùn)動裝/r/n放開式展銷區(qū)/r/n品牌家電商場/r/n數(shù)碼廣場/r/n家用電器城、手機(jī)數(shù)碼城/r/n四層/r/nA區(qū)/r/n美食城/r/n美食餐飲、酒樓/r/nB區(qū)/r/n娛樂城/r/n咖啡、酒吧、KTV/r/nC區(qū)/r/n休閑城/r/n網(wǎng)吧、溜冰場、臺球、電玩、健身廳、桑拿、洗浴/r/n注：以上業(yè)態(tài)為項(xiàng)目初步業(yè)態(tài)定位，具體業(yè)態(tài)劃分詳見業(yè)態(tài)分布圖。/r/n六、項(xiàng)目形象定位/r/n[項(xiàng)目核心形象提煉]/r/n——/r/n新天地休閑購物中心/r/n——/r/n商業(yè)新名片/r/n·/r/n魅力新天地/r/n[項(xiàng)目整合推廣提煉]/r/n——/r/n新天地休閑購物中心/r/n——/r/n購物升級版/r/n·/r/n休閑新天地/r/n現(xiàn)代時尚/r/n·/r/n體驗(yàn)樂園/r/n·/r/n商業(yè)王國/r/n/r/n現(xiàn)代購物中心建設(shè)理念/r/n·/r/n北國風(fēng)光商業(yè)風(fēng)情/r/n駐內(nèi)蒙天地,推八旗商潮/r/n商業(yè)中心區(qū)標(biāo)志性商業(yè)廣場典范/r/n——/r/n首創(chuàng)室內(nèi)步行街經(jīng)典,獨(dú)一無二的立體商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)/r/n商業(yè)中心區(qū)最具投資價值的/r/n——/r/n商業(yè)旺區(qū)升值黃金鋪王/r/n七、項(xiàng)目客戶定位/r/n以/r/n目前的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展現(xiàn)狀和形勢，其消費(fèi)市場表現(xiàn)出來的為區(qū)域性特點(diǎn)，結(jié)合前期市場調(diào)查（及本次市場補(bǔ)充調(diào)研）、客戶深度訪談及我司操作類似商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)推斷，本項(xiàng)目以后目標(biāo)客戶（投資客、經(jīng)營客、消費(fèi)者）將呈現(xiàn)以鄂爾多斯東勝區(qū)為主，輻射周邊區(qū)域?yàn)檩o的區(qū)域特征。/r/n（一）鄂市要緊社會階層目標(biāo)客戶職業(yè)特征分析/r/n行業(yè)從業(yè)人員收入分析/r/n職業(yè)/r/n年平均人數(shù)/r/n年勞動酬勞范圍/r/n平均每月勞動酬勞`/r/n教育/r/n3959人/r/n22438元/r/n1869元/r/n制造業(yè)/r/n20152人/r/n13003元/r/n1350元/r/n銀行證券保險/r/n1603人/r/n23774元/r/n2800元/r/n交通運(yùn)輸、電信/r/n1841人/r/n15679元/r/n1800元/r/n政府機(jī)構(gòu)/r/n6684人/r/n23484元/r/n2300元/r/n建筑房地產(chǎn)/r/n1685/236人/r/n14237/24000元/r/n2800元/r/n工礦企業(yè)/r/n2056人/r/n12337元/r/n3500元/r/n商業(yè)經(jīng)營服務(wù)業(yè)/r/n1869人/r/n18724/r/n2350元/r/n私營企業(yè)主/r/n２００５中國最發(fā)達(dá)縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)/r/n、/r/n縣(市)進(jìn)展活力100強(qiáng)/r/n,快速進(jìn)展的非公有制經(jīng)濟(jì)為東勝經(jīng)濟(jì)進(jìn)展唱起了主角，私營企業(yè)主/r/n“/r/n挑起大梁/r/n”/r/n,實(shí)力可見一斑。/r/n公務(wù)員及銀行證券、醫(yī)院學(xué)校群體/r/n此類群體數(shù)量較大，此類人士在/r/n工作時刻較長，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，特不看好東勝區(qū)商業(yè)中心進(jìn)展前景，市場意識強(qiáng)，敢于投資。/r/n企業(yè)治理層/r/n周邊各類企業(yè)眾多，/r/n內(nèi)蒙古伊泰煤炭股份有限公司/r/n、/r/n億利科技實(shí)業(yè)股份有限公司/r/n、內(nèi)蒙古神華股份有限/r/n公司、/r/n內(nèi)蒙古遠(yuǎn)興天然堿股份有限公司/r/n等俱為/r/n經(jīng)商者/r/n隨著經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，各類大小商販紛紛涌入，其中以服裝、餐飲娛樂、服務(wù)業(yè)等行業(yè)為主。從現(xiàn)售的一些樓盤來看，外來商販也是這一區(qū)域的一大購房群體，此類群體的消費(fèi)特點(diǎn)為：文化素養(yǎng)不高，在東勝居住多年，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展專門有信心,也確實(shí)在近年的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中積存了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)./r/n（二）目標(biāo)客戶群定位/r/n1、投資者分析/r/n第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士/r/n客戶類型/r/n大型企業(yè)的企業(yè)主；/r/n經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值、增值的專業(yè)投資人；/r/n中小型私企老總、有一定經(jīng)營規(guī)模的個體商戶；/r/n私營礦主/r/n投資心理分析/r/n此類富裕人士在鄂爾多斯為數(shù)許多。近年鄂市中高檔轎車數(shù)量直線增多，也證明了隨著鄂市經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展而完成自身財(cái)寶實(shí)現(xiàn)的成功人士較多。/r/n以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購首層街鋪或底鋪，購鋪預(yù)算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等；/r/n首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項(xiàng)目的沿街商鋪，吸引的確實(shí)是此類客戶。/r/n第二類：具有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚/r/n客戶類型/r/n在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬以上的高層治理人士；/r/n中小型私企老總、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶；/r/n在鄂爾多斯掘到頭金，并看好東勝進(jìn)展的外地人士；/r/n擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)中高層干部；/r/n投資心理分析/r/n以上人士要緊是從事專業(yè)性較強(qiáng)的工作，擁有穩(wěn)定的收入來源，該類人士對投資回報的金融意識較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對返租回報有迫切需求。/r/n該類人士購鋪多選擇首、二層或負(fù)一層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層。/r/n第三類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地居民/r/n客戶類型/r/n擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為要緊目的之投資者；/r/n各旗政府干部，經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)；/r/n東勝當(dāng)?shù)鼐用?，?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。/r/n投資心理分析/r/n當(dāng)?shù)鼐用耠S著都市的進(jìn)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐；/r/n同時享有政府的福利補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定，/r/n多具良好投資意識，較具投資經(jīng)驗(yàn)，關(guān)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會有相當(dāng)?shù)呐d趣。/r/n第四類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入一定積蓄工薪階層或中小型個體戶/r/n客戶類型/r/n在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層治理職務(wù)之中青年主力軍；/r/n在外地謀求進(jìn)展的鄂爾多斯本地人；/r/n擁有一定積蓄，從各企事業(yè)單位要職退居二線人士；/r/n由于銀行利率偏低而查找新投資者的中小蓄戶。/r/n購買心理分析/r/n以上客戶的資金積存及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會選購較高樓層、小面積、投資總額小的商鋪；/r/n該類客戶最注重返租回報及商鋪總價上的因素，其次才考慮商鋪位置和客流量等因素，其購鋪預(yù)算大多在20萬左右，對回報率較為敏感。/r/n2、經(jīng)營類目標(biāo)客戶分析/r/n客戶類型：/r/n因都市改造或道路整改，原街鋪被拆的商戶；/r/n在附近大型商服（如大興購物公園）整體經(jīng)營情況不善而轉(zhuǎn)移陣地的商戶；/r/n有定向需要購鋪經(jīng)營的大中型商戶。/r/n有開設(shè)門市部需要和固定資產(chǎn)投資取向的大型企業(yè)。/r/n購買心理：/r/n該類客戶對欲購商鋪的位置、價格、付款方式等特不注重。/r/n因?yàn)槭煜ぴ搮^(qū)域，且投資意識較濃是消化本項(xiàng)目的重心所在，營銷策略應(yīng)該依照這類人的消費(fèi)心理、消費(fèi)適應(yīng)、文化水平、消費(fèi)能力制定銷售策略、廣告推廣打算以及活動的安排。/r/n（二）目標(biāo)客戶群預(yù)測/r/n1、區(qū)域識不/r/n東勝區(qū)城區(qū)投資客/r/n旗縣投資客/r/n周邊縣（市）投資客/r/n在外經(jīng)商務(wù)工的東勝人/r/n在/r/n東勝經(jīng)商的外地人/r/n看好鄂市進(jìn)展前景有意進(jìn)入鄂市進(jìn)展的外地人/r/n2、投資態(tài)度/r/n3、目標(biāo)客戶預(yù)測/r/n的外地人/r/n…/r/n約5%/r/n八、項(xiàng)目價格定位/r/n（一）項(xiàng)目租/售價格定位的相關(guān)因素/r/n價格與項(xiàng)目自身品質(zhì)、目標(biāo)客戶群、市場環(huán)境等有著緊密的關(guān)系，在價格的制定中以下幾方面是首要考慮因素：/r/n項(xiàng)目自身的綜合定位/r/n項(xiàng)目地理位置、區(qū)位特征/r/n區(qū)域市場的供求狀況/r/n區(qū)域市場租售價格水平/r/n區(qū)域租賃市場狀況/r/n客戶群的定位及客戶的心理同意程度/r/n項(xiàng)目自身的客觀條件及品質(zhì)特征/r/n項(xiàng)目的包裝/r/n宣傳推廣廣度/r/n（二）項(xiàng)目租/售價格定位策略/r/n阻礙人們投資商服物業(yè)的要緊因素有地段、價格及后期經(jīng)營治理保障。超過投資者預(yù)期的價格往往是阻礙或延緩人們投資購鋪的重要緣故，因此，為了迅速贏得市場，進(jìn)展商在價格定位上要保持良好的心態(tài)，以適當(dāng)?shù)膬r格入市，后期視市場狀況適時調(diào)整。/r/n具有較強(qiáng)的升值潛力是商鋪的特點(diǎn)之一，商鋪升值不但體現(xiàn)在后期的經(jīng)營使用中，由物業(yè)面市銷售起至使用期間，大多具有潛力的商鋪升值差不多有所體現(xiàn)：當(dāng)初低價購買的鋪面往往幾個月甚至幾天后價格就會暴漲，這確實(shí)是之因此吸引投資旺鋪的最要緊緣故。/r/n中價入市，穩(wěn)中求升/r/n（三）項(xiàng)目租/售價格定位原則/r/n商服物業(yè)的價格制訂受到地理位置、業(yè)態(tài)功能、商業(yè)主題、樓層層差、單層客流、交通通道、整體視野、面積有用率、配套設(shè)施等元素的制約，要合理體現(xiàn)這種差異檔次，就需要適宜的定價標(biāo)準(zhǔn)來界定。/r/n銷售定價原則：位置差異、交通差異、樓層差異、質(zhì)素差異、面積差異/r/n（四）項(xiàng)目租/售價格定價過程/r/n1、東勝區(qū)各商圈租金水平分析/r/n（1）東勝區(qū)商圈分布分析/r/n核心商圈：/r/n達(dá)拉特中路（北至伊金霍洛街，南至鄂爾多斯街）/r/n該商圈匯合了鄂爾多斯購物中心、/r/n民生商場（步行街）、大興國際購物中心（步行街）、再就業(yè)市場、新欣市場、時達(dá)商城、寶如意商城、興隆鞋城等大大小小的商業(yè)體。為不折不扣的鄂爾多斯核心商圈。/r/n伊金霍洛街（西至達(dá)拉特路，東至準(zhǔn)格爾路）/r/n每天百貨、鄂爾多斯購物中心、綠洲鞋城等商業(yè)體將核心商圈延/r/n伊金霍洛街向東延伸。/r/n本項(xiàng)目地塊位于達(dá)拉特路與鄂爾多斯街交匯處，處于核心商圈邊緣，該商圈的臨街商鋪?zhàn)饨鸺案魃虡I(yè)體的租/售價格對我們有直接的參考作用。/r/n次級商圈：/r/n達(dá)拉特路（除以上區(qū)段外）/r/n鄂爾多斯街（西至杭錦路，東至準(zhǔn)格爾路）/r/n鄂托克街（西至杭錦路，東至準(zhǔn)格爾路）/r/n準(zhǔn)格爾路（北至鄂托克街，南至鄂爾多斯街）/r/n杭錦路（北至鄂托克街，南至鄂爾多斯街）/r/n其它輻射區(qū)域：/r/n杭錦路、準(zhǔn)格爾路、伊金霍洛街、鄂爾多斯街、鄂托克街等其它路段；/r/n伊化路、烏審街、天驕路等。/r/n（2）東勝要緊街區(qū)租金分析及本項(xiàng)目租金參考/r/n路段/r/n租金水平（元/r/n/㎡）/r/n組中值（元/r/n/㎡）/r/n修正系數(shù)/r/n修正值/r/n加權(quán)系數(shù)/r/n加權(quán)值（元/r/n/㎡）/r/n核心商圈/r/n達(dá)拉特路/r/n(/r/n中/r/n)/r/n120-180/r/n150/r/n1/r/n150/r/n3/r/n30.0/r/n伊金霍洛街/r/n100-150/r/n125/r/n1/r/n125/r/n2/r/n16.7/r/n次級商圈/r/n鄂爾多斯街/r/n50-100/r/n75/r/n1.5/r/n112.5/r/n2/r/n15.0/r/n達(dá)拉特路/r/n(/r/n南/r/n)/r/n50-80/r/n65/r/n1.5/r/n97.5/r/n2/r/n13.0/r/n杭錦路/r/n(/r/n中/r/n)/r/n40-80/r/n6/r/n0/r/n1.5/r/n90/r/n1.5/r/n9.0/r/n準(zhǔn)格爾路/r/n(/r/n中/r/n)/r/n50-80/r/n65/r/n1.5/r/n97.5/r/n1.5/r/n9.8/r/n第三圈商/r/n伊化路/r/n25-50/r/n37.5/r/n2/r/n75/r/n1/r/n5.0/r/n烏審街/r/n30-60/r/n45/r/n2/r/n90/r/n1/r/n6.0/r/n天驕路/r/n25-60/r/n42.5/r/n2/r/n85/r/n1/r/n5.7/r/n總/r/n/r/n值/r/n//r/n//r/n//r/n//r/n15/r/n110.1/r/n注：1）修正系數(shù)：/r/n為核心商圈租金水平與各街路的調(diào)整，基數(shù)為1，越遠(yuǎn)離核心商圈系數(shù)越高，修正值為各街路調(diào)整為本項(xiàng)目租金參考值；/r/n2）加權(quán)系數(shù)：/r/n依照各街路與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為1-3；/r/n3）加權(quán)值總值：/r/n為項(xiàng)目的參考租金，加權(quán)值=加權(quán)系數(shù)/加權(quán)系數(shù)總值*修正值/r/n4）依照對各街路租金分析，則本項(xiàng)目租金參考值為110元/平方米（一樓）/r/n2、項(xiàng)目周邊要緊競爭對手租金分析/r/n（以一樓租金為分析對象）/r/n商城/r/n租金水平（元/r/n/㎡）/r/n組中值（元/r/n/㎡）/r/n修正系數(shù)/r/n修正值/r/n加權(quán)系數(shù)/r/n加權(quán)值（元/r/n/㎡）/r/n鄂爾多斯購物中心/r/n150-250/r/n200/r/n1/r/n200/r/n2/r/n40.0/r/n每天百貨/r/n120-200/r/n160/r/n1/r/n160/r/n2/r/n32.0/r/n民生百貨/r/n100-150/r/n125/r/n1/r/n125/r/n2/r/n25.0/r/n寶如意商城/r/n60-120/r/n90/r/n1.5/r/n135/r/n2/r/n27.0/r/n時達(dá)商城/r/n60-100/r/n80/r/n1.5/r/n120/r/n1/r/n12.0/r/n興隆鞋城/r/n60-120/r/n95/r/n1.5/r/n142.5/r/n1/r/n14.3/r/n總值/r/n//r/n//r/n//r/n//r/n10/r/n150.3/r/n注：1）修正系數(shù)：/r/n為各商城與本項(xiàng)目的檔次定位相似度系數(shù)，基數(shù)為1，檔次定位越相似系數(shù)越接近，修正值為各商城調(diào)整為本項(xiàng)目租金參考值/r/n2）加權(quán)數(shù)：/r/n依照各商城與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為1-3，/r/n3）加權(quán)值總值/r/n為項(xiàng)目的參考租金，加權(quán)值=加權(quán)系數(shù)/加權(quán)系數(shù)總值*修正值/r/n4）依照對各商城租金分析，則本項(xiàng)目租金參考值為150元/平方米（一樓）/r/n3、項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目售價分析/r/n例1：大興購物公園/r/n1）成敗緣故及分析/r/n本項(xiàng)目對面的大興國際購物公園于2005年8月開業(yè)，該項(xiàng)目最終運(yùn)作失敗，分析其成敗關(guān)鍵對我們項(xiàng)目有積極的借鑒作用。其失敗要緊緣故要緊有以下幾點(diǎn)：/r/n項(xiàng)目缺乏知名品牌主力大商家的支撐，未形成購物亮點(diǎn)，難以吸引消費(fèi)者，無法分流購物中心的消費(fèi)人群；/r/n項(xiàng)目設(shè)計(jì)為室外步行街，是一大失誤，在鄂市一年有一半時刻為嚴(yán)寒天氣，室外步行街難以讓消費(fèi)駐步游逛，人氣難旺；/r/n項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)示系統(tǒng)不明顯，讓消費(fèi)者如入迷宮；/r/n進(jìn)展商嚴(yán)峻缺乏營銷意識，項(xiàng)目未能引起投資者注意共鳴；/r/n經(jīng)營治理不到位，經(jīng)營凌亂，嚴(yán)峻阻礙了項(xiàng)目的整體形象及經(jīng)營檔次。/r/n2）對項(xiàng)目定價參考價值/r/n由于以上種種緣故造成了該項(xiàng)目的失敗，但其銷售定價對本項(xiàng)目依舊具一定的參考價值：/r/n該項(xiàng)目一樓A、E區(qū)定價均價為28000元/平方米，其它區(qū)定價在15000元/平方米左右，依照對比，其A、E區(qū)與本項(xiàng)目外街鋪?zhàn)罹呖杀刃浴?r/n該項(xiàng)目實(shí)行三年返租，年回報8%，三年租金一次返還。同時該項(xiàng)目前三年鋪位出租租金水平為80-100元/平方米，相當(dāng)于年回報4%，即三年回報共計(jì)12%，即進(jìn)展商三年貼補(bǔ)24%-12%=12%，則實(shí)際售價應(yīng)為28000*（1-12%）=24640元/平方米，/r/n另外該項(xiàng)目為外步行街，有用率較高，達(dá)80%以上，按80%計(jì)，其按有用面積計(jì)價的售價應(yīng)為：24640/80%=30800元/平方米。而作為正常商場有用率一般為60%，折算為正常商場售價應(yīng)為：30800*60%=18480元/平方米/r/n依照以上分析，該項(xiàng)目對本項(xiàng)目的參考售價為18480元/平方米（一樓）/r/n例2：滿達(dá)小區(qū)沿街底商/r/n在鄂爾多斯街靠近伊化路的滿達(dá)小區(qū)現(xiàn)正處拆遷時期，其沿街建筑作為商業(yè)建筑擬整層出售（約7000平方米），按建筑面積計(jì)價，售價為7500元/平方米左右，依照商圈分析，與本項(xiàng)目對比，其修正系數(shù)可取2，則該項(xiàng)目的參考售價為7500*2=15000元，而依照檔次定位分析，其修正系數(shù)可取/r/n1.5/r/n，/r/n則最終參考售價為15000*1.5=22500元/平方米。/r/n綜合以上兩個項(xiàng)目，關(guān)于競爭項(xiàng)目，本項(xiàng)目的參考定價(外街鋪)為：18480*2/3+22500*1/3=19820元/平方米,取整為20000元/平方米,按正常規(guī)律,內(nèi)鋪為外鋪60%,即內(nèi)鋪均價為12000元/平方米,則一層整體均價參考值為:/r/n12000*2/3+20000*1/3=14500元/平方米/r/n4、項(xiàng)目租/售價格定價分析/r/n（1）租金/r/n依照周邊競爭項(xiàng)目的參考租金及東勝區(qū)商圈參考租金的平均值確定為本項(xiàng)目的一樓平均租金：（150+110）/2=130元/平方米/r/n本項(xiàng)目為新開發(fā)項(xiàng)目,前期招商需有一定的讓利以吸引商家,需采取低開高走的招商價格策略,/r/n擬按120元/平方米為基準(zhǔn)對外招商/r/n./r/n則本項(xiàng)目一層平均租金為：120元/平方米/r/n負(fù)一層平均租金：60元/平方米（一樓50%）/r/n二層平均租金為：70元/平方米（一樓60%）/r/n三層平均租金為：50元/平方米（一樓42%）/r/n四層平均租金為：25（業(yè)態(tài)不同、檔次不同、裝修水平不同）/r/n（2）售價/r/n按正常年回報率8%計(jì)，項(xiàng)目一層租金120元/平方米，則售價為：120*12/8%=18000元/平方米，而依照對在售競爭項(xiàng)目的分析，參考售價為14500元，取兩者平均作為售價，則（18000+14500）/2=16250元/平方米/r/n/r/n則本項(xiàng)目一層平均售價為：16000元/平方米/r/n二層平均售價為：10000元/平方米（一樓60%）/r/n三層平均售價為：7000元/平方米（一樓42%）/r/n四層平均售價為：3500元/平方米（一樓20%）/r/n（五）/r/n項(xiàng)目租/售價格定價結(jié)果/r/n在綜合考慮阻礙定價的各因素，依照定價原則，通過對項(xiàng)目所在東勝區(qū)商圈和周邊競爭項(xiàng)目租金水平的分析，并調(diào)查了解在售競爭項(xiàng)目的價格水平，對本項(xiàng)目的租/售價綜合如下：/r/n項(xiàng)目/r/n修正系數(shù)/r/n價格體系/r/n均價/r/n租金/r/n(/r/n元/㎡/月)/r/n一層/r/n1/r/n120/r/n65/r/n負(fù)一層/r/n0.50/r/n60/r/n二層/r/n0.6/r/n70/r/n三層/r/n0.42/r/n50/r/n四層/r/n0.2/r/n25/r/n售價/r/n(元/㎡)/r/n一層/r/n1/r/n16000/r/n9125/r/n二層/r/n0.6/r/n10000/r/n三層/r/n0.42/r/n7000/r/n四層/r/n0.2/r/n3500/r/n九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析/r/n（一）項(xiàng)目租、售收入估算/r/n1、項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)/r/n物業(yè)形態(tài)/r/n區(qū)域/r/n鋪位數(shù)/r/n//r/n套內(nèi)建筑面積（/r/n㎡/r/n）/r/n一層/r/n二層/r/n三層/r/n合計(jì)/r/n銷售區(qū)域/r/n外街鋪/r/n22/r/n1900/r/n0/r/n0/r/n0/r/n0/r/n22/r/n1900/r/nA區(qū)/r/n26/r/n1050/r/n40/r/n1800/r/n40/r/n1800/r/n106/r/n4650/r/nB區(qū)/r/n24/r/n950/r/n38/r/n1600/r/n38/r/n1600/r/n100/r/n4150/r/nC區(qū)/r/n26/r/n700/r/n15/r/n800/r/n15/r/n800/r/n56/r/n2300/r/n放開售貨區(qū)/r/n41/r/n900/r/n52/r/n1350/r/n52/r/n1350/r/n145/r/n3600/r/n合計(jì)/r/n139/r/n5500/r/n145/r/n5550/r/n93/r/n5550/r/n429/r/n16600/r/n招商區(qū)域/r/n區(qū)域/r/n套內(nèi)建筑面積（/r/n㎡/r/n）/r/n備注/r/n負(fù)一層/r/n一層/r/n二層/r/n三層/r/n四層/r/n合計(jì)/r/n超市/r/n8000/r/n/r/n/r/n/r/n/r/n8000/r/n/r/n獨(dú)立鋪位/r/n1600/r/n2700/r/n4200/r/n4200/r/n/r/n12700/r/n地下建筑無產(chǎn)權(quán)/r/n放開售貨區(qū)/r/n/r/n900/r/n1350/r/n1350/r/n/r/n3600/r/n考慮整體銷售或產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售/r/n大型娛樂餐飲/r/n/r/n/r/n/r/n/r/n9000/r/n9000/r/n除去過道全計(jì)面積考慮分塊整體銷售/r/n合計(jì)/r/n9600/r/n3600/r/n5550/r/n5550/r/n9000/r/n33300/r/n需招商面積/r/n總/r/n/r/n計(jì)/r/n各層面積/r/n9600/r/n5500/r/n5550/r/n5550/r/n9000/r/n35200/r/n整風(fēng)光積/r/n備/r/n/r/n注/r/n1、項(xiàng)目可銷售套內(nèi)建筑面積約16600㎡，需招商區(qū)域套內(nèi)建筑面積約33300㎡，總的套內(nèi)建筑面積約35200㎡,其中四樓除通道全計(jì)套內(nèi)面積。/r/n2、可銷售面積約為16600㎡，約占47%；招商面積約33300㎡，占95%。其中/r/n部分/r/n鋪位需采納售后包租或返租銷售/r/n2、銷售收入估算/r/n區(qū)域/r/n樓層/r/n一層/r/n二層/r/n三層/r/n合計(jì)/r/n外街鋪/r/n套內(nèi)面積/r/n（/r/n㎡）/r/n1900/r/n/r/n/r/n1900/r/n建筑面積（㎡）/r/n3654/r/n/r/n/r/n3654/r/n均價（元/r/n//r/n㎡）/r/n20000/r/n/r/n/r/n20000/r/n總價（元）/r/n73076923/r/n/r/n/r/n73076923/r/nA區(qū)/r/n套內(nèi)面積/r/n（/r/n㎡）/r/n1050/r/n1800/r/n1500/r/n4350/r/n建筑面積（㎡）/r/n2019/r/n3462/r/n2885/r/n8365/r/n均價（元/r/n//r/n㎡）/r/n16000/r/n10000/r/n7000/r/n10414/r/n總價（元）/r/n32307692/r/n34615385/r/n20192308/r/n87115385/r/nB區(qū)/r/n套內(nèi)面積/r/n（/r/n㎡）/r/n950/r/n1600/r/n1188/r/n3738/r/n建筑面積（㎡）/r/n1827/r/n3077/r/n2285/r/n7188/r/n均價（元/r/n//r/n㎡）/r/n14000/r/n10000/r/n7000/r/n10063/r/n總價（元）/r/n25576923/r/n30769231/r/n15992308/r/n72338462/r/nC區(qū)/r/n套內(nèi)面積/r/n（/r/n㎡）/r/n700/r/n800/r/n1107/r/n2607/r/n建筑面積（㎡）/r/n1346/r/n1538/r/n2129/r/n5013/r/n均價（元/r/n//r/n㎡）/r/n12000/r/n10000/r/n7000/r/n9263/r/n總價（元）/r/n16153846/r/n15384615/r/n14901923/r/n46440385/r/n放開區(qū)/r/n套內(nèi)面積/r/n（/r/n㎡）/r/n900/r/n1350/r/n1350/r/n3600/r/n建筑面積（㎡）/r/n1731/r/n2596/r/n2596/r/n6923/r/n均價（元/r/n//r/n㎡）/r/n15000/r/n10000/r/n7000/r/n10125/r/n總價（元）/r/n25961538/r/n25961538/r/n18173077/r/n70096154/r/n合計(jì)/r/n套內(nèi)面積/r/n（/r/n㎡）/r/n5500/r/n5550/r/n5145/r/n16195/r/n建筑面積（㎡）/r/n10577/r/n10673/r/n9894/r/n31144/r/n均價（元/r/n//r/n㎡）/r/n16364/r/n10000/r/n7000/r/n11208/r/n總價（元）/r/n173076923/r/n106730769/r/n69259615/r/n349067308/r/n1、指標(biāo)：/r/n總建筑面積約/r/n31144㎡，均價11208元/㎡。四層未列入內(nèi)/r/n2、總售價：31144/r/n㎡/r/n×/r/n11208元/㎡=349067308元/r/n注/r/n:/r/n按估算，本項(xiàng)目使用率約為/r/n52%/r/n計(jì)/r/n,/r/n即建筑面積/r/n=/r/n套內(nèi)面積/r/n/58%/r/n，以上總售價將一至三層全列入銷售，未將預(yù)租予家電商場的面積（建筑面積約/r/n4000/r/n平方米，/r/n4000*7000=28000000/r/n）扣除。則扣除家電區(qū)域總售價為/r/n349067308-280000000=321067308/r/n元另外四樓可能銷售難度較大，售價也較低，未列入內(nèi)/r/n。/r/n后面所有測算/r/n,/r/n項(xiàng)目總售價按/r/n320000000/r/n元/r/n計(jì)/r/n3、租賃收入估算/r/n區(qū)域/r/n面積/r/n（/r/n㎡）/r/n租金（元/r/n/㎡/月）/r/n月租金（元/r/n/月）/r/n年租金（元/r/n/年）/r/n備注/r/n超市/r/n負(fù)一層/r/n8000/r/n28/r/n224000/r/n2688000/r/n主力商家整體出租/r/n獨(dú)立鋪位/r/n負(fù)一層/r/n1600/r/n28/r/n44800/r/n537600/r/n出租超市由其支配/r/n家電區(qū)/r/n三層/r/n4000/r/n28/r/n112000/r/n1344000/r/n家電商場整體出租/r/n大型娛樂餐飲/r/n四層/r/n10000/r/n15/r/n150000/r/n1800000/r/n整體出租/r/n合計(jì)/r/n/r/n23600/r/n22.49/r/n530800/r/n6369600/r/n/r/n1、指標(biāo)：只租不售的/r/n總租賃面積約/r/n23600㎡/r/n2、每月租金收入：5/r/n308/r/n00/r/n元/r/n,年租金收入/r/n63696/r/n00元，/r/n3/r/n、/r/n因一、二、三層售后包租或返租銷售部分的租金收入與租金支出差不多相抵，因而未列入內(nèi)，另負(fù)一層獨(dú)立鋪位分割出租可能性較小，按整體租予超市計(jì)。/r/n4、主力商鋪經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)/r/n區(qū)域/r/n主力套內(nèi)面積/r/n主力建筑面積/r/n總價范圍/r/n50%首付范圍/r/n10年月供范圍/r/n（/r/n㎡/r/n）/r/n（/r/n㎡/r/n）/r/n（元）/r/n（元）/r/n（元/r/n//r/n月/r/n）/r/n一層/r/n外街鋪/r/n45/r/n-55/r/n86-105/r/n15/r/n0萬-260萬/r/n75/r/n萬/r/n-130萬/r/n855/r/n0/r/n-14800/r/nA區(qū)/r/n25-30/r/n42-50/r/n75/r/n萬/r/n-90萬/r/n38/r/n萬/r/n-45萬/r/n4370-5170/r/nB區(qū)/r/n25-30/r/n42-50/r/n67/r/n萬/r/n-80萬/r/n33萬-40萬/r/n3790/r/n-4600/r/nC區(qū)/r/n25-30/r/n42-50/r/n59萬-70萬/r/n30萬-35萬/r/n345/r/n0-4000/r/n二層/r/nA區(qū)/r/n25-30/r/n42-50/r/n42萬-50萬/r/n21萬-25萬/r/n2400/r/n-2900/r/nB區(qū)/r/n25-30/r/n42-50/r/n42萬-50萬/r/n21萬-25萬/r/n2400/r/n-2900/r/nC區(qū)/r/n25-30/r/n42-50/r/n42萬-50萬/r/n21萬-25萬/r/n2400/r/n-2900/r/n三層/r/nA區(qū)/r/n25-30/r/n42-50/r/n30萬-35萬/r/n15萬-18萬/r/n1700/r/n-2000/r/nB區(qū)/r/n25-30/r/n42-50/r/n30萬-35萬/r/n15萬-18萬/r/n1700/r/n-2000/r/nC區(qū)/r/n25-30/r/n42-50/r/n30萬-35萬/r/n15萬-18萬/r/n1700/r/n-2000/r/n5、項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)價格指標(biāo)統(tǒng)計(jì)（/r/n建筑面積/r/n）/r/n最低單價/r/n一層均價/r/n二層均價/r/n三層均價/r/n最高單價/r/n整體均價/r/n（元/r/n/㎡）/r/n（元/r/n/㎡）/r/n（元/r/n/㎡）/r/n（元/r/n/㎡）/r/n（元/r/n/㎡）/r/n（元/r/n/㎡）/r/n6000/r/n16000/r/n10000/r/n7000/r/n25000/r/n11200/r/n注：四樓銷售可能有一定難度，不列入內(nèi)/r/n（二）項(xiàng)目資金匡算/r/n土地面積：22305平方米，建筑面積約58400平方米/r/n項(xiàng)/r/n/r/n目/r/n計(jì)量數(shù)/r/n單位成本/r/n總成本/r/n備/r/n/r/n注/r/n/r/n(元/㎡)/r/n(萬元)/r/n一、土地成本/r/n22305/r/n1050/r/n2342.03/r/n/r/n1、土地取得價/r/n22305/r/n1000/r/n2230.50/r/n按現(xiàn)市價計(jì)/r/n2、契稅/r/n22305/r/n30/r/n66.92/r/n按地價/r/n3%/r/n計(jì)/r/n3\/r/n拆遷費(fèi)用/r/n22305/r/n20/r/n44.61/r/n按地價/r/n2%/r/n計(jì)/r/n二、前期工程費(fèi)/r/n58400/r/n54/r/n317.76/r/n/r/n1、規(guī)劃設(shè)計(jì)/r/n58400/r/n30/r/n175.20/r/n/r/n2、地質(zhì)勘測/r/n58400/r/n7/r/n40.88/r/n/r/n3、土地平坦/r/n58400/r/n2/r/n11.68/r/n已拆遷土地/r/n4、通水/r/n/r/n/r/n5.00/r/n臨時開通費(fèi)/r/n5、通電/r/n/r/n/r/n50.00/r/n變壓器等/r/n6、施工道路/r/n/r/n/r/n5.00/r/n/r/n7、建筑圍墻/r/n/r/n/r/n30.00/r/n包圍墻廣告/r/n三、房屋建筑工程費(fèi)/r/n58400/r/n1340/r/n7824.00/r/n/r/n地下室/r/n15000/r/n1500/r/n2250.00/r/n/r/n地面一/r/n-/r/n三層/r/n33000/r/n1500/r/n4950.00/r/n精裝修/r/n地面四層/r/n10400/r/n600/r/n624.00/r/n批檔/r/n四、公共配套設(shè)施費(fèi)/r/n58400/r/n608/r/n3549.71/r/n/r/n1、電梯及安裝/r/n/r/n扶梯/r/n28/r/n萬/r/n,/r/n垂直梯/r/n32/r/n萬/r/n752.00/r/n含二十部扶梯與六部垂直電梯/r/n2、智能化工程/r/n58400/r/n30/r/n175.20/r/n/r/n3、消防建設(shè)/r/n58400/r/n66/r/n384.10/r/n地下貯水池、增壓泵、管道、淋噴系統(tǒng)等/r/n4/r/n、通迅/r/n58400/r/n3/r/n19.21/r/n室外郵電、廣電/r/n5/r/n、空調(diào)/r/n58400/r/n350/r/n2044.00/r/n/r/n6/r/n、供暖/r/n58400/r/n30/r/n175.20/r/n管道安裝/r/n五、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)/r/n58400/r/n171/r/n1000.00/r/n/r/n1、道路、廣場/r/n10000/r/n300/r/n300.00/r/n/r/n2、供水/r/n/r/n/r/n100.00/r/n外接水及水管安裝/r/n3、供電/r/n/r/n/r/n200.00/r/n外接電、配電房設(shè)備/r/n4、供暖/r/n/r/n/r/n100.00/r/n增容費(fèi)用/r/n5、排水、排污、化糞池/r/n/r/n/r/n100.00/r/n/r/n6、綠化景觀工程/r/n10000/r/n200/r/n200.00/r/n/r/n六、治理費(fèi)/r/n15033/r/n5%/r/n751.67/r/n按一/r/n-/r/n五項(xiàng)的/r/n5%/r/n計(jì)/r/n七、銷售費(fèi)/r/n32000/r/n3%/r/n960.00/r/n銷售額的/r/n3%/r/n八、財(cái)務(wù)費(fèi)/r/n15033/r/n8%/r/n1202.64/r/n按一/r/n-/r/n五項(xiàng)的/r/n8%/r/n計(jì)/r/n九：稅金/r/n/r/n284/r/n2384.00/r/n銷售額按/r/n32000/r/n萬元計(jì)/r/n其中：營業(yè)稅/r/n5％/r/n32000/r/n5%/r/n1600.00/r/n/r/n土地增值稅/r/n2％/r/n32000/r/n2%/r/n640.00/r/n/r/n城建稅、教育附加稅/r/n4.5‰/r/n32000/r/n4.5‰/r/n144.00/r/n/r/n十、售樓處/r/n/r/n/r/n50.00/r/n/r/n十一、不可預(yù)見費(fèi)/r/n15033/r/n2%/r/n300.66/r/n按一/r/n-/r/n五項(xiàng)的/r/n2%/r/n計(jì)/r/n十二、其他費(fèi)用/r/n15033/r/n2%/r/n300.66/r/n按一/r/n-/r/n五項(xiàng)的/r/n2%/r/n計(jì)/r/n十三、成本合計(jì)/r/n58400/r/n3593/r/n20983.13/r/n/r/n注：占地面積/r/n22305,/r/n總建筑面積/r/n58400/r/n平方米/r/n,/r/n其中負(fù)一層/r/n15000/r/n平方米、一/r/n-/r/n四層共/r/n43400/r/n平方米、/r/n（三）項(xiàng)目利潤預(yù)測/r/n項(xiàng)目可銷售物業(yè)利潤計(jì)算/r/n——/r/n序號/r/n項(xiàng)目/r/n金額（萬元）/r/n備/r/n/r/n注/r/n一/r/n銷售收入/r/n