中國連鎖經(jīng)營協(xié)會-中國購物中心對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展貢獻(xiàn)力報(bào)告（2021年）-2022.11-31正式版

中國購物中心對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展貢獻(xiàn)力報(bào)告（2021年）中國連鎖經(jīng)營協(xié)會中商數(shù)據(jù)二零二二年十一月目錄前言 2第一部分 中國購物中心對消費(fèi)及經(jīng)濟(jì)社會貢獻(xiàn)力 4第二部分 購物中心經(jīng)濟(jì)社會貢獻(xiàn)力解讀 8一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展晴雨表 8二、城市服務(wù)水平最佳實(shí)踐場 12三、城市營商環(huán)境提升高速路 15四、城市現(xiàn)代商業(yè)文明貢獻(xiàn)者 17五、城市美好生活創(chuàng)建者 21六、城市更新先鋒試驗(yàn)基地 22第三部分中國購物中心經(jīng)濟(jì)社會貢獻(xiàn)力指數(shù)研究 24一、購物中心經(jīng)濟(jì)社會貢獻(xiàn)力指數(shù)化分析 24二、五大國際消費(fèi)中心城市購物中心貢獻(xiàn)力指數(shù)研究 24第四部分中國購物中心市場高質(zhì)量發(fā)展的政策提議 28一、確定購物中心的商業(yè)屬性和城市基礎(chǔ)設(shè)施屬性 28二、區(qū)別購物中心行業(yè)與即售地產(chǎn)（住宅地產(chǎn)）的調(diào)控政策 29三、建立健全商業(yè)地產(chǎn)REITs政策法規(guī)和體制機(jī)制 301前言多年來，購物中心在我國從一、二線到三、四、五線市場持續(xù)下沉深入發(fā)展，是各等級市場最大的線下商業(yè)服務(wù)綜合型平臺；是集合了零售、餐飲、服務(wù)、體驗(yàn)、場景、文化、娛樂等多種業(yè)態(tài)和服務(wù)于一體的綜合商業(yè)消費(fèi)目的地；是實(shí)體商業(yè)大中小商戶共同生存發(fā)展生態(tài)圈和航母。購物中心不僅是滿足消費(fèi)、穩(wěn)定市場、助推經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“穩(wěn)壓器”，也是為社會提供就業(yè)崗位、營造良好營商環(huán)境，加速城市更新等方面的“助推器”；不僅是各種業(yè)態(tài)各種品類商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營場所，也是促進(jìn)本土消費(fèi)業(yè)態(tài)和品牌從小到大、從大到強(qiáng)的“孵化器”。近三年的疫情反復(fù)對消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)的影響巨大，這期間作為購物中心的經(jīng)營方，一方面積極通過各類營銷來促活消費(fèi)市場，激發(fā)消費(fèi)；另一方面積極幫扶商家維持經(jīng)營，保障商品和服務(wù)提供。購物中心在保民生、促消費(fèi)、穩(wěn)就業(yè)等方面發(fā)揮著重要作用。長期以來，《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》中將購物中心等同住宅等即售地產(chǎn)7040類別管理（房地產(chǎn)租賃經(jīng)營，屬于房地產(chǎn)業(yè)大類）。但從本質(zhì)上講，購物中心是通過商業(yè)運(yùn)營與服務(wù)、資產(chǎn)管理和增值而生存發(fā)展的；而住宅地產(chǎn)等即售型地產(chǎn)產(chǎn)品是一次性的投入和產(chǎn)出，售賣即獲利，不需要長期持有和運(yùn)營。從實(shí)際運(yùn)營角度分析，購物中心與百貨業(yè)租賃加聯(lián)營模式很相像，自建或受委托經(jīng)營物業(yè)，為眾多商戶提供場地租賃、營銷宣傳、運(yùn)營管理等服務(wù)，更適合調(diào)整至7222（商業(yè)綜合體管理服務(wù)，屬于商務(wù)服務(wù)業(yè)大類）。為疫情后消費(fèi)市場的恢復(fù)，為促進(jìn)以國內(nèi)大循環(huán)為主的新發(fā)展格局的形成；為促進(jìn)以消費(fèi)驅(qū)動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動能，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會根據(jù)訪談具有代表性購物中心企業(yè)的資料，并結(jié)合中商數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫關(guān)于購物中心行業(yè)發(fā)展的歷史性數(shù)據(jù)，共同起草了《購物中心對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展貢獻(xiàn)力報(bào)告》，希望能勾勒出購物中心發(fā)展的整體圖景，以全面、客觀反映我國購物中心市場現(xiàn)狀及其對我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的貢獻(xiàn)。更為重要的是，希冀能讓社會對購物中心對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的積極作用有新的了解，并促進(jìn)消費(fèi)市場和經(jīng)濟(jì)社會的長期、穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展；促進(jìn)更有利于投2資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者各相關(guān)利益方的權(quán)益及獲得感，建立健全中國商業(yè)地產(chǎn)REITs政策法規(guī)的出臺，有利于投融管退更健康發(fā)展的體制機(jī)制的形成。3第一部分 中國購物中心對消費(fèi)及經(jīng)濟(jì)社會貢獻(xiàn)力中國國內(nèi)消費(fèi)市場龐大，蘊(yùn)含強(qiáng)大的消費(fèi)潛力；隨著中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷壯大，居民的生活水平日益提升，對美好生活向往的訴求在質(zhì)與量的維度上不斷發(fā)生改變。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局核算，2021年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)實(shí)現(xiàn)1,143,670億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長8.1%，兩年平均增長5.1%。中國國內(nèi)市場銷售規(guī)模擴(kuò)大，基本生活類和升級類商品銷售增長較快，全年社會消費(fèi)品零售總額440,823億元，較2020年增長12.5%，兩年平均增長3.9%。與此同時(shí)，居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）溫和上漲，全年CPI較上一年上漲0.9%。（數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）（數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）4中國購物中心銷售額占社會零售總額超10%2020年中國購物中心銷售額占社會零售總額的比例達(dá)到約8.9%。2021年，全國購物中心總銷售額達(dá)38860億元，同比增長4%，占全國社會零售總額的10.7%；其中，上海3萬平方米以上的存量購物中心共343家，營業(yè)總額占上海社零12.96%，比上年增加了1.56個(gè)百分點(diǎn)。中國購物中心客流數(shù)量近290億人次2021年全國購物中心總客流近290億人次，場日均客流超18500人次，同比2020年增長10%，但相較于2019年同比有一定幅度下降。中國購物中心人均享有面積約達(dá)0.35㎡2021年，中國購物中心人均享有面積約達(dá)0.35㎡，較2020年同比增加8.6%；據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)研究，全美人均享有面積超過2㎡，日本和歐洲等國家則達(dá)0.4-0.5㎡，中國購物中心人均享有面積已接近日、歐等發(fā)達(dá)國家水平。中國購物中心提供就業(yè)崗位數(shù)量超1070萬個(gè)據(jù)協(xié)會相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2021年全國6300個(gè)3萬平方米以上的購物中心提供就業(yè)崗位1071萬個(gè)；相較美國，全美11.5萬個(gè)購物中心提供2450萬個(gè)工作崗位。中國購物中心規(guī)模增速放緩，市場存量規(guī)模仍處高位隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，商業(yè)存量市場規(guī)模迅速增長，整體商業(yè)市場市場競爭加劇。過去10多年里，國內(nèi)每年新開的購物中心數(shù)量仍在增加，截止2021年底，全國購物中心總數(shù)量已達(dá)到6300座（＞3萬㎡）。自2018年，購物中心開業(yè)數(shù)量（＞3萬㎡以上）連續(xù)下降，隨之疫情影響減弱，2020年和2021年兩年平均開業(yè)446個(gè)，預(yù)計(jì)至2025年全國新開購物中心數(shù)量將有1920個(gè)。整體來看，購物中心規(guī)模增速放緩，市場發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)期，存量規(guī)模仍處高位。5（數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）（數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）6（數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）（數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）7第二部分 購物中心經(jīng)濟(jì)社會貢獻(xiàn)力解讀隨著中國現(xiàn)代化、城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)發(fā)展，商業(yè)存量市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，購物中心作為城市功能的重要構(gòu)成部分，不僅提供了具備服務(wù)民生消費(fèi)功能的空間場所，而且對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文化孵化以及商業(yè)文明塑造等方面都產(chǎn)生了巨大的貢獻(xiàn)力。一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展晴雨表——購物中心與國民經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)增長通過解讀相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可知，疫情期間，線上實(shí)物消費(fèi)占比增加；隨著相關(guān)政府部門采取有效防控措施，疫情發(fā)展態(tài)勢得到進(jìn)一步控制，線上實(shí)物消費(fèi)占比下降，增速呈放緩趨勢。2021年全年社會消費(fèi)品零售總額44.1萬億元，同比增長12.5%，線上消費(fèi)總量增長，但實(shí)物商品網(wǎng)上消費(fèi)占比，較2020年下降0.4%，從分析數(shù)據(jù)走勢可發(fā)現(xiàn)，線上消費(fèi)遇到拐點(diǎn)。對比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年線上平臺和線下消費(fèi)市場的競爭力度已經(jīng)呈現(xiàn)乏力態(tài)勢；在線上、線下消費(fèi)市場競爭的過程中，雙方占市場份額的比例已趨于穩(wěn)定，線下消費(fèi)市場在經(jīng)濟(jì)社會中占據(jù)重要位置。（數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）8（公開數(shù)據(jù)整理，來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）2020年受疫情影響，大量實(shí)體商業(yè)無法正常營業(yè)經(jīng)營受阻，2021年雖疫情有所反復(fù)，但并未出現(xiàn)集中爆發(fā)的情況，受此影響分布在全國城市中300個(gè)具有代表性的購物中心，業(yè)績平均增長率29%，直觀反映了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中消費(fèi)端的需求水平，是城市具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力的最好的表達(dá)。（數(shù)據(jù)模型來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）9購物中心對拉動內(nèi)需消費(fèi)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要貢獻(xiàn)作用，根據(jù)中商數(shù)據(jù)庫2021年“40強(qiáng)城市”的經(jīng)濟(jì)、人口和消費(fèi)等數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與計(jì)算，并結(jié)合300個(gè)代表性項(xiàng)目經(jīng)營數(shù)據(jù)，通過模型推演方法，測算出全國購物中心營業(yè)總額約占社會消費(fèi)品零售總額的10.7%。10（數(shù)據(jù)及統(tǒng)計(jì)模型來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）11二、城市服務(wù)水平最佳實(shí)踐場——購物中心與穩(wěn)定就業(yè)購物中心具備一個(gè)較為完整的“生態(tài)系統(tǒng)”，而購物中心全生命周期則是一個(gè)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，以購物中心為中心形成的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)且粋€(gè)城市產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)水平、消費(fèi)水平、服務(wù)水平的直觀體現(xiàn)。以管理結(jié)構(gòu)視角分析，購物中心“生態(tài)系統(tǒng)”形成立體、縱向的結(jié)構(gòu)模型，而購物中心全生命周期的“產(chǎn)業(yè)鏈”則形成橫向的結(jié)構(gòu)模型。在縱向、橫向結(jié)構(gòu)中，分布著不同類型、職責(zé)的崗位，為購物中心整體結(jié)構(gòu)良好協(xié)調(diào)運(yùn)行提供保障。結(jié)構(gòu)中每一個(gè)崗位的設(shè)置直接推動和促進(jìn)了社會層面的就業(yè)，在一定程度上緩解就業(yè)矛盾，為經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。（一）一個(gè)建筑面積10萬平方米的購物中心可直接提供就業(yè)崗位1720個(gè)根據(jù)已有訪談對象和現(xiàn)有樣本數(shù)據(jù)和項(xiàng)目架構(gòu)體系進(jìn)行估計(jì)，假設(shè)以一個(gè)萬平方米體量的購物中心為樣本單量估計(jì)。以購物中心運(yùn)營管理端統(tǒng)計(jì)，提供運(yùn)營管理（含項(xiàng)目招商）崗位約40個(gè)，物業(yè)管理崗位約80個(gè)。如果該項(xiàng)目非三級架構(gòu)、或有歸屬的區(qū)域公司、或有總部公司提供人員支持，購物中心所提供的就業(yè)崗位數(shù)量將會更多。以購物中心中營業(yè)的各業(yè)態(tài)的品牌經(jīng)營端統(tǒng)計(jì)，一個(gè)10萬平方米的購物中心約有300個(gè)品牌（含主力店），可提供零售、餐飲、娛樂和服務(wù)等相關(guān)職能服務(wù)崗位約1600個(gè)，進(jìn)一步推估購物中心可直接提供就業(yè)崗位密度數(shù)約為172個(gè)/萬平方米。購物中心在中國快速發(fā)展二十余年，現(xiàn)階段進(jìn)入到存量時(shí)代，從依靠品牌更替更重視招商工作的階段進(jìn)入到深度運(yùn)營、精細(xì)化運(yùn)營階段，與購物中心相關(guān)的工種和崗位也在不斷發(fā)生變化。在訪談和數(shù)據(jù)收集過程中發(fā)現(xiàn)，更多頭部的購物中心圍繞著自身優(yōu)勢、特色，在職能部門加大人員配備，例如在高端購物中心，服務(wù)人員和物業(yè)人員數(shù)量達(dá)行業(yè)均值的1.3-1.5倍；在數(shù)字化創(chuàng)新領(lǐng)先的購物中心加設(shè)“大數(shù)據(jù)創(chuàng)新部”、“會員資產(chǎn)部”等部門，為運(yùn)營私域流量提供更完備的數(shù)據(jù)支持，帶動了更多專門性、技術(shù)性的就業(yè)崗位。12某購物中心團(tuán)隊(duì)架構(gòu)圖（來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）（二）在營購物中心外延服務(wù)、活動，提供大量服務(wù)型就業(yè)崗位與購物中心日常經(jīng)營活動相關(guān)的產(chǎn)業(yè)：圍繞購物中心日常經(jīng)營形成的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也為社會提供了就業(yè)崗位，吸納了大量的外延服務(wù)型人員。以購物中心商品供應(yīng)鏈為例，從品牌商的貨物運(yùn)輸物流、倉儲管理，到貨物配送、快遞、外賣等管理服務(wù)工作，提供了大量就業(yè)崗位；在購物中心日常經(jīng)營、營銷活動組織實(shí)施的“鏈條”中，物料制作、場地搭建、演藝表演等對服務(wù)型勞動力需求較大，相應(yīng)的為社會人員提供就業(yè)崗位。13購物中心相關(guān)服務(wù)人員活動邊界圖（來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）（三）購物中心產(chǎn)業(yè)鏈條衍生大量高端人才崗位“投融管退”金融行業(yè)鏈條：購物中心的全生命周期涉及“投融管退”各個(gè)環(huán)節(jié)，從金融行業(yè)，到后期開發(fā)、運(yùn)營維護(hù)，以及改造升級等，涉及上下游眾多行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，衍生各類就業(yè)崗位，為社會提供就業(yè)機(jī)會?？萍技盎ヂ?lián)網(wǎng)：互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來，促使各類網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)不斷發(fā)生變革，推動先進(jìn)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)深入各行各業(yè)，并在各行業(yè)中發(fā)揮重要作用，與之相關(guān)的應(yīng)用技術(shù)類崗位需求旺盛。數(shù)字化在購物中心市場的廣泛應(yīng)用體現(xiàn)了科技與商業(yè)、線上與線下的互通與互動。數(shù)字化應(yīng)用于購物中心日常經(jīng)營相關(guān)數(shù)據(jù)的收集、存儲、分析，為購物中心智慧化運(yùn)營提供服務(wù)。數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用在購物中心的不斷變化和更新，使得購物中心成為了數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用的實(shí)踐場?？萍?、互聯(lián)網(wǎng)在為各方帶來便利的同時(shí)，需要大量線上技術(shù)、營銷、策劃類人才提供技術(shù)型服務(wù)支持，這給14數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)類人才的能力兌現(xiàn)提供機(jī)會，也助推網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)型人才就業(yè)。三、城市營商環(huán)境提升高速路——購物中心與品牌發(fā)展城市消費(fèi)生活中的購物中心為消費(fèi)者提供舒適、便捷的消費(fèi)環(huán)境，為品牌方提供了開展經(jīng)營活動的基本場所和基礎(chǔ)設(shè)施。根據(jù)調(diào)查研究與行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，高端品質(zhì)型購物中心提供了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、服務(wù)支持，以及穩(wěn)定的運(yùn)營基礎(chǔ)，這是國際化品牌入駐某一城市的首要條件。根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會與中商數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年購物中心市場成功為“五大國際消費(fèi)中心城市”承接首店品牌2637家。在一線、新一線和部分二線城市，購物中心市場吸引了大量優(yōu)質(zhì)新品牌進(jìn)駐，掀起了“首店經(jīng)濟(jì)”的熱潮，提升城市商業(yè)消費(fèi)品牌豐富度，創(chuàng)造了大量自帶流量的網(wǎng)紅新店，快速助推城市商業(yè)消費(fèi)活力。消費(fèi)為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供了新的動能，而層出不窮的消費(fèi)文化又為消費(fèi)動能提供燃料。消費(fèi)者代際、消費(fèi)心理以及消費(fèi)文化的不斷變化，形成了多元、不斷迭代的新生業(yè)態(tài)和品牌，并不斷為消費(fèi)市場注入新活力。消費(fèi)品牌的持續(xù)壯大發(fā)展離不開豐富渠道經(jīng)營和市場培育。線下商業(yè)市場中百貨林立、購物中心云集，線上零售電商搭建了便利的渠道，上海、深圳、杭州、廣州、北京等城市已成為新消費(fèi)品牌競相挑選的試驗(yàn)場。對于新消費(fèi)品牌，這些城市有著足夠多元且便捷的零售渠道，新消費(fèi)品牌也有機(jī)會以各種方式和渠道觸達(dá)消費(fèi)者。在線下市場，形成以城市購物中心為代表的零售形態(tài)，不斷通過自我革新為品牌提供新的“戰(zhàn)場”。成都2019-2021年首店圖鑒15（圖片數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）借助流量紅利和資本紅利，近年來新消費(fèi)品牌在線上渠道強(qiáng)勢崛起，為商業(yè)消費(fèi)市場帶來年輕化、國潮化的風(fēng)潮。當(dāng)線上產(chǎn)品渠道發(fā)展到一定階段，最受關(guān)注的是新消費(fèi)品牌的門店建設(shè)。購物中心一直以來是線下商品、渠道、供應(yīng)鏈、消費(fèi)者的交匯之處，加之新消費(fèi)催生更多新品類、新商品，出現(xiàn)更多的新渠道與供應(yīng)鏈選擇，因而購物中心市場需要高效整合新消費(fèi)所帶來的各類衍生品，通過整合來滿足隨消費(fèi)分級細(xì)分的新消費(fèi)者的新生活方式。一線城市的購物中心已經(jīng)成為了新消費(fèi)品牌走出辦公根據(jù)地，競相開店的目的地，成為新消費(fèi)品牌的孵化器和試驗(yàn)場。線下門店的拓展就像品牌的“軍備競賽”，每一個(gè)品牌寄希望盡力將產(chǎn)品、內(nèi)容不著痕跡地附著在門店建設(shè)上，讓品牌的性格、形象以自然的方式流露，全面完成品牌建設(shè)。從咖啡品牌在上海開設(shè)線下門店比例來看，購物中心開店布局?jǐn)?shù)量比例占總線下門店數(shù)量比例近75%，是其他類型線下門店的3倍。（圖片數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）近年來更多的汽車品牌，優(yōu)先選擇在購物中心開設(shè)門店，不僅是新勢力品牌，傳統(tǒng)品牌中帶有品牌形象宣傳的門店陸續(xù)入駐購物中心。特斯拉、蔚來、小鵬、比亞迪、廣汽埃安、極星、天際等一系列新能源車品牌已經(jīng)占據(jù)了各大熱門購物中心一樓展廳，部分購物中心甚至開發(fā)了新能源汽車品牌專門街，以北京首鋼園六工匯為例，項(xiàng)目致力于打造京西唯一的汽車展廳集群，開業(yè)初購物中心就開始16運(yùn)營5個(gè)汽車展廳，預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來將管理運(yùn)營約10個(gè)新能源汽車門店。近期還有一批新能源汽車品牌首店陸續(xù)開始營業(yè)，如理想汽車旗艦店北京市首店，蔚來中心NioHouse旗艦店京西首店，以及SMART、ARCFOX極狐，廣汽埃安等廠商都選擇在購物中心開業(yè)營業(yè)品牌首店。（圖片數(shù)據(jù)來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會，中商數(shù)據(jù)）四、城市現(xiàn)代商業(yè)文明貢獻(xiàn)者——購物中心與文化購物中心與在地文化購物中心提供了商品交易的場所，同時(shí)提供消費(fèi)者社交互動的空間。后疫情時(shí)代，消費(fèi)者更傾向于放松身心的精神消費(fèi)，而非滿足單純的物質(zhì)消費(fèi)需求。在線下市場中消費(fèi)者不再單純的消費(fèi)商品實(shí)物商品，而是更隨意的感受某個(gè)公共實(shí)體空間中的精神文化。購物中心既是商業(yè)空間也是城市新公共空間，在一些購物中心設(shè)計(jì)過程中，更注重地區(qū)文化、復(fù)古文化和民族文化等亞文化的表達(dá)，在有限的商業(yè)空間內(nèi)傳遞更為精煉的文化內(nèi)涵，在當(dāng)下形式統(tǒng)一的城市商業(yè)空間中另辟蹊徑的構(gòu)建出更便利于消費(fèi)者學(xué)習(xí)文化、消費(fèi)文化和享受文化的城市新公共空間，進(jìn)而帶動購物中心客流增長，促進(jìn)業(yè)績提升，同時(shí)也為拉動社會消費(fèi)做貢獻(xiàn)。17（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）購物中心與文化藝術(shù)購物中心作為人們生活第三空間，除了滿足物質(zhì)需求外，它是人們精神消費(fèi)的最主要空間之一。因此，書店、不同主題的藝術(shù)中心和博物館成為購物中心的主力店鋪，藝術(shù)展覽、公共互動節(jié)日成為購物中心營銷活動的重要組成部分。購物中心不斷轉(zhuǎn)變，發(fā)展成為城市能夠識別時(shí)代精神符號，傳播時(shí)代先鋒理念的重要陣地之一。（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）18購物中心與商業(yè)藝術(shù)IP形象消費(fèi)者對實(shí)體場景中IP形象的認(rèn)知和了解，更多是通過IP主題樂園。近年購物中心依托大規(guī)模消費(fèi)者流量，打造孵化出具有地標(biāo)性質(zhì)影響力的IP形象藝術(shù)裝置，如深圳萬象天地的“抱抱象”、成都IFS的“IamHERE”大熊貓等。（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）另外，品牌類IP活動在購物中心IP市場中占據(jù)10%的份額，成為繼卡通動漫及文創(chuàng)藝術(shù)之后份額最大的IP活動類型，以泡泡瑪特為代表的潮流玩具系列IP、大白免等展覽的火爆，顯示了品牌強(qiáng)大內(nèi)容力對購物中心的促進(jìn)作用。購物中心提供位于核心商業(yè)區(qū)的場地，品牌商提供IP及策展，實(shí)現(xiàn)了資源的高效置換及整合，品牌商借助成熟商業(yè)運(yùn)營商的品牌影響力及穩(wěn)定客流實(shí)現(xiàn)了自我品牌的推廣，也為購物中心提供了新穎獨(dú)特的IP資源。助力購物中心IP形象藝術(shù)成為具有代表性的城市地理符號標(biāo)志，使其成為城市必選的網(wǎng)紅打卡勝地，通過不同方式，展示城市時(shí)尚風(fēng)向，帶動城市消費(fèi)活躍度。19購物中心與綠色低碳可持續(xù)發(fā)展既是全人類的共同課題，也是商業(yè)發(fā)展中必不可少的一個(gè)議題。太古地產(chǎn)、華潤萬象生活等商業(yè)地產(chǎn)商已領(lǐng)先、持續(xù)多年投入商業(yè)可持續(xù)發(fā)展建設(shè)，從綠色建筑商場、社區(qū)營造、人文運(yùn)營等多方面入手，推動當(dāng)代購物中心可持續(xù)發(fā)展。（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）在綠色建筑商場和社區(qū)營造方面，北京僑福芳草地購物中心項(xiàng)目，率先獲得LEED認(rèn)證商業(yè)項(xiàng)目綠色建筑；上海K11購物中心在新風(fēng)系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)和雨水收集等環(huán)保技術(shù)融入建筑設(shè)計(jì)方面進(jìn)行綜合考慮，目的是為了減少城市建筑及社區(qū)發(fā)展所帶來的基礎(chǔ)能源和資源耗費(fèi)等問題的擴(kuò)大，在符合國家標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，獲得LEED綠色建筑認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)；其中雨水收集系統(tǒng)通過收集屋頂、平坦和建筑地區(qū)的雨水用于水池景觀、綠化灌溉等中水需求環(huán)節(jié)，顯著提高水循環(huán)使用率。經(jīng)不完全計(jì)算統(tǒng)計(jì)，K11購物中心每年在水電能耗方面可以節(jié)約20%左右的費(fèi)用，每年最多可以節(jié)約75元/平方米，假設(shè)一個(gè)50000平方米的綜合體，一年則可節(jié)約近375萬元。在人文運(yùn)營方面，成都遠(yuǎn)洋太古里商業(yè)項(xiàng)目獲得綠色建筑認(rèn)證LEED評級LEEDEBOMv4.1鉑金級認(rèn)證，同時(shí)，項(xiàng)目協(xié)助5個(gè)國際零售品牌的店鋪成功獲得LEED綠色環(huán)保認(rèn)證。購物中心與科技當(dāng)下數(shù)字化建設(shè)成為了各項(xiàng)目管理運(yùn)營、消費(fèi)者導(dǎo)流引流和項(xiàng)目之間競爭的最重要工具之一。數(shù)字化運(yùn)營管理，使得購物中心逐漸成為線上線下的連接點(diǎn)，通過外賣、直播等，真正意義上實(shí)現(xiàn)O2O落地。數(shù)字化提供了線上線下融合的渠20道，消費(fèi)者在任何場所都可以通過線上和線下渠道購買商品，消費(fèi)端不在受實(shí)體空間限制；品牌經(jīng)營端則不受客觀條件和自然因素影響，按需供給，經(jīng)營方式更趨于無邊化。進(jìn)入2020年后，元宇宙概念的創(chuàng)新提出，迅速在行業(yè)內(nèi)爆火討論、爭相開發(fā)，給線下購物中心、零售行業(yè)帶來前所未有的影響。元宇宙概念在購物中心深化、拓展和普遍落地將會進(jìn)一步推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)加速融合，帶來新的商業(yè)模式和產(chǎn)業(yè)關(guān)系。元宇宙帶來的技術(shù)賦能，讓空間的意義不再局限在物理空間，而是物理空間和虛擬空間結(jié)合，為商業(yè)地產(chǎn)場景創(chuàng)新帶來了無限的延展性，為商業(yè)破局存量時(shí)代提供全新的思路，為購物中心深度運(yùn)營、新業(yè)態(tài)開發(fā)有效賦能。2021年9月萬達(dá)廣場首個(gè)第四代項(xiàng)目深圳龍崗萬達(dá)廣場正式開業(yè)，開啟元宇宙世界，其圍繞場景、內(nèi)容、科技三大維度進(jìn)行創(chuàng)新，致力于打造體驗(yàn)互動式生活中心；2022年4月，TX淮海｜年輕力中心在Decentraland平臺上推出“TX年輕力元宇宙（TXMetaverse）”，成為國內(nèi)首個(gè)開啟元宇宙空間的線下實(shí)體商業(yè)綜合體。（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）五、城市美好生活創(chuàng)建者——購物中心與民生福祉美好生活是人民在物質(zhì)、精神和生態(tài)等多方面需要得到滿足所呈現(xiàn)出來的總體生存狀態(tài)?！叭嗣駥γ篮蒙畹南蛲?，就是我們的奮斗目標(biāo)”，是十四五規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的重要內(nèi)容。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、大力扶貧、提升城市品質(zhì)等重要舉措，是為了更好滿足人民群眾對美好生活的向往。在當(dāng)下購物中心市場更重視空間場景與體驗(yàn)感的營造，購物中心作為生活空間的延伸，在滿足消費(fèi)者基本商業(yè)需求的同時(shí)，以更合理、更人性化的空間設(shè)計(jì)，21更精致、更趣味的商業(yè)場景打造，為消費(fèi)者帶來更舒適、更美好的商業(yè)體驗(yàn)，逐漸成為更具吸引力的“第三空間”，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者真正建立生活和工作以外的聯(lián)結(jié)關(guān)系。未來的購物中心不僅是一個(gè)購物場所，更是反映城市“美好生活”的窗口，這要求購物中心深挖居民消費(fèi)需求，與消費(fèi)者建立起淺層物質(zhì)和深層精神鏈接，真正做到為“美好生活”代言。以此目標(biāo)，開發(fā)商和經(jīng)營者集合物質(zhì)、精神、文化和藝術(shù)等要素設(shè)計(jì)和打造復(fù)合型的購物中心，目的是引領(lǐng)地區(qū)和區(qū)域消費(fèi)升級，為城市美好生活提供更多可能性。（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）六、城市更新先鋒試驗(yàn)基地——購物中心與城市更新中國城市化進(jìn)程起步晚、發(fā)展快，城市擴(kuò)張與發(fā)展速度迅猛，在城市化過程中，一些地區(qū)已不再適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活，城市更新是將不再適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動。2021年，全國兩會將城市更新首次寫入政府工作報(bào)告，在《“十四五”發(fā)展規(guī)劃及2035年愿景目標(biāo)綱要》中也明確提出，將實(shí)施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，城市更新已升級為國家戰(zhàn)略。深圳、廣州、上海等一線城市先后就城市更新制定相關(guān)22政策；上海市成立全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，總規(guī)模約800億元；《北京市城市更新條例》也進(jìn)入到公開征求意見階段。城市更新將會成為未來商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)“耕耘”的領(lǐng)域之一。部分城市、地區(qū)政府提出城市更新項(xiàng)目中的商業(yè)規(guī)劃面積的占比比重需增加，在整個(gè)城市更新項(xiàng)目面積占比中商業(yè)規(guī)劃面積占比最高到達(dá)了50%，這意味著一半以上的城市更新面積用于商業(yè)經(jīng)營，而商業(yè)經(jīng)營成為了影響更新地塊發(fā)展的重要要素。具備相關(guān)能力和資質(zhì)的開發(fā)商進(jìn)入到城市更新模塊，為不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地塊項(xiàng)目賦予全新的生命、煥發(fā)獨(dú)有商業(yè)價(jià)值，使其更具活力、更具韌性和可持續(xù)性；同時(shí)與人文、時(shí)尚和年輕等設(shè)計(jì)要素相結(jié)合，極大的推動現(xiàn)代化城市商業(yè)生態(tài)圈的蓬勃發(fā)展。購物中心正在成為城市更新的先鋒實(shí)驗(yàn)基地和客流引擎。全國一線城市，特別是核心一線城市的部分城市區(qū)域，現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入城市更新階段。2021年全國購物中心開業(yè)項(xiàng)目中，商業(yè)重鎮(zhèn)上海全年總計(jì)開業(yè)100多個(gè)不同類型的商業(yè)綜合體，其中包括66個(gè)全新增量項(xiàng)目，以及40個(gè)存量改造商業(yè)項(xiàng)目，迎來了北外灘來福士、瑞虹天地太陽宮、前灘太古里、大洋晶典天安千樹等標(biāo)桿性項(xiàng)目，以及涌現(xiàn)出現(xiàn)所、武夷｜MIX320、今潮8弄等網(wǎng)紅城市更新項(xiàng)目。在北京，網(wǎng)紅改造項(xiàng)目西單更新場既豐富了北京的品牌組成，又喚醒了北京文化底蘊(yùn)與商業(yè)的有機(jī)結(jié)合。2022年1月，119歲的東安市場化身潮奢買手制百貨東安Luxemporium重裝亮相；首鋼基金和鐵獅門在首鋼園內(nèi)，聯(lián)手打造的城市更新項(xiàng)目六工匯與冬奧會地標(biāo)交相輝映；成都regular源野、廣州YCC!天宜等城市更新項(xiàng)目成為城市新晉網(wǎng)紅聚集地。（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)公開）23第三部分購物中心經(jīng)濟(jì)社會貢獻(xiàn)力指數(shù)研究一、購物中心經(jīng)濟(jì)社會貢獻(xiàn)力指數(shù)化分析根據(jù)購物中心對經(jīng)濟(jì)社會貢獻(xiàn)力維度的定義和劃分，在不同維度方向上，可利用數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，形成指數(shù)化模型。二、五大國際消費(fèi)中心城市購物中心貢獻(xiàn)力指數(shù)研究五大國際消費(fèi)中心城市GDP與貢獻(xiàn)力平均指數(shù)（圖片數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理）24為了進(jìn)一步拉動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，擴(kuò)大消費(fèi)成為推動經(jīng)濟(jì)增長的新動力。2021年在國家政策助力下，開展國內(nèi)“五大國際消費(fèi)中心城市”的培育和建設(shè)工作。“國際消費(fèi)中心城市”定位于匯聚全球優(yōu)勢消費(fèi)品牌資源，聚集本土特色品牌，服務(wù)全球消費(fèi)人群；同時(shí)，“國際消費(fèi)中心城市”將提供消費(fèi)者多樣性、多元性、和融合性的消費(fèi)環(huán)境。然而，在城市經(jīng)濟(jì)社會中購物中心成為了既能夠匯聚國際品牌、聚集本土品牌，還能服務(wù)于各類消費(fèi)人群的最佳場所。根據(jù)指數(shù)化模型分析維度，分別對五大國際消費(fèi)中心城市購物中心貢獻(xiàn)力指數(shù)進(jìn)行分析研究。數(shù)據(jù)顯示，購物中心發(fā)展的活躍度是城市經(jīng)濟(jì)繁榮的直觀表現(xiàn)，每個(gè)城市的購物中心貢獻(xiàn)力均值和城市GDP成正相關(guān)關(guān)系，即經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)，購物中心對于經(jīng)濟(jì)社會的貢獻(xiàn)力越大。五大國際消費(fèi)中心城市購物中心貢獻(xiàn)力指數(shù)25（模型來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會、中商數(shù)據(jù)）26五大國際消費(fèi)中心城市的購物中心經(jīng)濟(jì)社會貢獻(xiàn)力指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，上海各個(gè)維度、各項(xiàng)指標(biāo)，表現(xiàn)出較高首位度，商業(yè)消費(fèi)市場活躍，購物中心，購物中心對上海經(jīng)濟(jì)社會生活產(chǎn)生較大影響；北京購物中心貢獻(xiàn)力在經(jīng)營貢獻(xiàn)、首店貢獻(xiàn)方面指數(shù)數(shù)值較高，但商業(yè)規(guī)模及美好生活提供指數(shù)還有待提升；重慶地域面積、人口規(guī)模較大，盡管重慶市核心區(qū)有較多的商業(yè)購物中心，但購物中心對城市經(jīng)濟(jì)社會的貢獻(xiàn)力仍有較大的提升空間；廣州和天津，首店貢獻(xiàn)指數(shù)較低，首店經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)力較弱，需進(jìn)一步擴(kuò)充首店經(jīng)濟(jì)比重和影響力，通過首店的引進(jìn)、首店經(jīng)濟(jì)的刺激，增強(qiáng)城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)活力。27第四部分購物中心市場高質(zhì)量發(fā)展的政策提議購物中心作為最直接提供居民實(shí)現(xiàn)和滿足需求的重要場所，在為社會提供就業(yè)崗位、吸納勞動力，拉動消費(fèi)、助推經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，營造良好營商環(huán)境，加速城市更新進(jìn)程等方面做出貢獻(xiàn)，持續(xù)對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生積極影響。為了更有利于企業(yè)、消費(fèi)市場和經(jīng)濟(jì)社會的長期、穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展，更有利于投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者各相關(guān)利益方的權(quán)益及獲得感，創(chuàng)新投融資方式、暢通投融資渠道迫在眉睫。一、確定購物中心的商業(yè)屬性和城市基礎(chǔ)設(shè)施屬性購物中心一頭連著各業(yè)態(tài)商戶（toB）,包括超市、服裝服飾、珠寶首飾、家居家紡、書店等多種零售業(yè)態(tài)；大中小微各種餐飲品類和業(yè)態(tài)；電影院、劇場、運(yùn)動健身、KTV、教育培訓(xùn)、美容美發(fā)、旅游、銀行網(wǎng)點(diǎn)、劇本殺、密室逃脫等生活服務(wù)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)；近年來還包括特斯拉、蔚來、小鵬、理想、比亞迪等新能源汽車和部分老牌汽車的零售網(wǎng)點(diǎn)全部開在購物中心。購物中心是多業(yè)態(tài)、多品牌的商業(yè)集合體和線下渠道，購物中心是各級城市、縣域最大的綜合性商業(yè)中心，購物中心是城市和縣域重要的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。購物中心的另一頭連著千家萬戶（toC）。據(jù)監(jiān)測，2021年全國購物中心累積總客流287億人次，2022年第一季度全國購物中心累計(jì)客流72.8億人次。購物中心已成為消費(fèi)者，特別是年輕族群、家庭群組的重要的消費(fèi)場所。購物中心是國際消費(fèi)中心城市的重要標(biāo)志和載體。4月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見》，其中提出，加快推進(jìn)國際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)，積極建設(shè)一批區(qū)域消費(fèi)中心，改善基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)環(huán)境，提升流通循環(huán)效率和消費(fèi)承載力。28二、區(qū)別購物中心行業(yè)與即售地產(chǎn)（住宅地產(chǎn)）的調(diào)控政策在《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》中將購物中心從適用7040（房地產(chǎn)租賃經(jīng)營，屬于房地產(chǎn)業(yè)大類）類別管理，調(diào)整為適用7222（商業(yè)綜合體管理服務(wù)，屬于商務(wù)服務(wù)業(yè)大類）。1.細(xì)分行業(yè)。行業(yè)分類中房地產(chǎn)業(yè)只有1個(gè)大類、5個(gè)中類和小