上海房地產(chǎn)開發(fā)流程t94

房地產(chǎn)開發(fā)流程第一節(jié)土地權(quán)證、用地規(guī)劃許可證（規(guī)土局）第二節(jié)建設(shè)工程立項(xiàng)（發(fā)改委）第三節(jié)設(shè)計(jì)方案審批、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)）第四節(jié)建設(shè)工程施工許可證（建委）第五節(jié)住宅項(xiàng)目開竣工報(bào)審（房管局）第六節(jié)施工過程中的配套第七節(jié)竣工階段配套工程第一節(jié)土地權(quán)證、用地規(guī)劃（規(guī)土局）1、簽署國有土地使用權(quán)出讓合同（附件建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求）2、支付土地出讓金（土地面積測繪由房地局測繪所對該地塊進(jìn)行測繪，確定項(xiàng)目占地面積）3、申請辦理用地批準(zhǔn)書4、領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證5、申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（國有土地使用權(quán)出讓的建設(shè)工程為領(lǐng)?。┓康禺a(chǎn)開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證?！秶型恋厥褂米C》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。我們今天討論的國有土地招拍掛項(xiàng)目，是比較簡潔的，用不著做項(xiàng)目選址意見書和建設(shè)工程規(guī)劃復(fù)核條件。我今天講的報(bào)批材料等都是針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，很多材料我都簡化了，比較繁瑣的書面要求，不是關(guān)鍵的重點(diǎn)都被省略了。項(xiàng)目選址意見書項(xiàng)目選址意見書主要針對三種情況1）新建、遷建單位使用土地2）原址擴(kuò)建的使用土地3）改變土地使用性質(zhì)（比如茗馨的酒店項(xiàng)目，酒店變?yōu)樯套。赔⒍诰褪?比8的商?。┙ㄔO(shè)工程規(guī)劃復(fù)核條件建設(shè)工程規(guī)劃復(fù)核條件

1）原址拆建是需要申請的《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求》，是需要報(bào)批的。

2）我們國有土地是出讓合同的附件。?

房管局需要支付部分住宅配套費(fèi)。（可以報(bào)送住宅開工計(jì)劃時(shí)辦理）至此房產(chǎn)開發(fā)的“五證、兩書”中的兩證就齊全，下面簡單介紹一下五證房地產(chǎn)開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證?！秶型恋厥褂米C》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程程房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程程可以以用““五證證”的的取得得來貫貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五圖片暫缺土地證證和建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證這兩個(gè)個(gè)證，，加上上規(guī)劃劃要點(diǎn)點(diǎn)批復(fù)復(fù)，是是進(jìn)行行房地地產(chǎn)開開發(fā)的的前提提.但是,這幾樣樣?xùn)|西西領(lǐng)取取的先先后順順序，，非常常的有有學(xué)問問。有有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的同同志，，一看看這幾幾樣?xùn)|東西的的發(fā)出出時(shí)間間，基基本上上就可可以判判斷出出地塊塊背后后的故故事。。這三三樣?xùn)|東西涉涉及到到國土土部門門和規(guī)規(guī)劃部部門曠曠日持持久的的權(quán)力力斗爭爭。當(dāng)當(dāng)然現(xiàn)現(xiàn)在規(guī)規(guī)土合合并了了，這這個(gè)基基本不不存在在了。。土地證證由國國土部部門頒頒發(fā)，，是土土地權(quán)權(quán)屬證證明，，載明明了土土地用用途及及使用用期限限；建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證由規(guī)規(guī)劃部部門頒頒發(fā)，，是核核定土土地用用途及及用地地界線線的法法律依依據(jù)；；規(guī)劃劃要點(diǎn)點(diǎn)批復(fù)復(fù)由規(guī)規(guī)劃部部門頒頒發(fā)，，是確確定土土地使使用強(qiáng)強(qiáng)度指指標(biāo)的的法律律依據(jù)據(jù)，如如容積積率、、建筑筑密度度、停停車位位配置置要求求這些些指標(biāo)標(biāo)都在在這個(gè)個(gè)批復(fù)復(fù)里體體現(xiàn)出出來，，包括括現(xiàn)在在的那那個(gè)小小戶型型比例例限制制要求求，也也會(huì)在在這個(gè)個(gè)文件件里體體現(xiàn)出出來。。新城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃劃法第第三十十八條條：在在城市市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)內(nèi)以出出讓方方式提提供國國有土土地使使用權(quán)權(quán)的，，在國國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓前，，城市市、縣縣人民民政府府城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管管部門門應(yīng)當(dāng)當(dāng)依據(jù)據(jù)控制制性詳詳細(xì)規(guī)規(guī)劃，，提出出出讓讓地塊塊的位位置、、使用用性質(zhì)質(zhì)、開開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度等等規(guī)劃劃條件件，作作為國國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同的組組成部部分。。未確定定規(guī)劃劃條件件的地地塊，，不得得出讓讓國有有土地地使用用權(quán)。。以出讓讓方式式取得得國有有土地地使用用權(quán)的的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目，在在簽訂訂國有有土地地使用用權(quán)出出讓合合同后后，建建設(shè)單單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)持持建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目的批批準(zhǔn)、、核準(zhǔn)準(zhǔn)、備備案文文件和和國有有土地地使用用權(quán)出出讓合合同，，向城市市、縣縣人民民政府府城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管管部門門領(lǐng)取取建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證。城市、、縣人人民政政府城城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃主主管部部門不不得在在建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證中中，擅擅自改改變作作為國國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同組成成部分分的規(guī)規(guī)劃條條件。。一般來來說，，一塊塊地，，必須須要由由規(guī)劃劃部門門核定定規(guī)劃劃要點(diǎn)點(diǎn)，頒頒發(fā)了了建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證（（以下下簡稱稱地規(guī)規(guī)證））之后后，才才能領(lǐng)領(lǐng)取土土地使使用權(quán)權(quán)證。。這絕絕對應(yīng)應(yīng)該是是必須須的程程序。。因?yàn)闉閲镣敛块T門必須須依據(jù)據(jù)規(guī)劃劃部門門核定定的土土地功功能及及土地地使用用強(qiáng)度度，才才能計(jì)計(jì)算出出土地地出讓讓金，，才能能在土土地證證上載載明土土地用用途及及年限限。但是呢呢，在在現(xiàn)實(shí)實(shí)中呢呢，這這個(gè)想想法只只能是是理想想狀態(tài)態(tài)。因因?yàn)槭资紫龋?，很多多地方方的國國土部部門在在出讓讓土地地的時(shí)時(shí)候，，根本本不考考慮規(guī)規(guī)劃，，直接接就整整塊出出讓了了。然然后給給人家家辦出出土地地使用用權(quán)證證。這這種讓讓土地地出讓讓模式式一度度非常常盛行行。然然后受受讓了了土地地的開開發(fā)商商，再再去規(guī)規(guī)劃部部門軟軟磨硬硬泡，，無論論是修修改規(guī)規(guī)劃也也好，，還是是根本本沒有有規(guī)劃劃都好好，反反正，，我的的土地地出讓讓金是是已經(jīng)經(jīng)交了了，剩剩下的的事情情你規(guī)規(guī)劃部部門得得給我我搞定定。第二節(jié)節(jié)建建設(shè)工工程立立項(xiàng)立項(xiàng)，，我理理解是是計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)代代留下下的產(chǎn)產(chǎn)物，，批準(zhǔn)準(zhǔn)的部部門是是計(jì)劃劃委員員會(huì)，，現(xiàn)在在是發(fā)發(fā)改委委。立立項(xiàng)主主要考考察的的是項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資額及及可行行性。。其實(shí)實(shí)可行行性這這個(gè)東東西，，政府府是從從什么么角度度來管管理的的。也也很難難說清清楚。。以前前立項(xiàng)項(xiàng)與其其他程程序的的先后后關(guān)系系有的的時(shí)候候也是是連環(huán)環(huán)套。。比如如要求求先把把環(huán)境境評估估搞了了，再再回頭頭來立立項(xiàng)。。這是是基于于加強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境境保護(hù)護(hù)促進(jìn)進(jìn)可持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的考慮慮。但但是環(huán)環(huán)評的的一項(xiàng)項(xiàng)主要要前提提材料料就是是立項(xiàng)項(xiàng)批文文。上上海目目前管管理的的比較較好。。但是是資料料經(jīng)常常也與與網(wǎng)上上的不不符合合。需需要辦辦證中中心窗窗口拿拿資料料。上海的的立項(xiàng)項(xiàng)分類類A、審批批制凡由政政府直直接或或間接接投資資的建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目B、備案案制土地通通過招招拍掛掛取得得土地地，不不使用用政府府性資資金投投資金金建設(shè)、未未列入《上海市政政府核準(zhǔn)準(zhǔn)的投資資項(xiàng)目目目錄細(xì)則則》C、核準(zhǔn)制制1）劃撥用用地項(xiàng)目目2）土地招招拍掛項(xiàng)項(xiàng)目，不不使用政政府資金金投資建建設(shè),已列入《上海市政政府核準(zhǔn)準(zhǔn)的投資資項(xiàng)目目目錄細(xì)則則》審批制所所需流程程辦事流程程隨著政政策變化化，不一一定能全全部說清清楚，資資料有穿穿插的情情況，所所以每個(gè)個(gè)種類都都說一下下。立項(xiàng)的審審批：區(qū)區(qū)發(fā)改委委，金額額大還要要市發(fā)改改委。A、審批制制A、審批制制項(xiàng)目建議議書審批批所提供供的資料料：1、單位企企業(yè)營業(yè)業(yè)執(zhí)照、、組織機(jī)機(jī)構(gòu)代碼碼證2、項(xiàng)目建建議書的的請示3、項(xiàng)目建建議書文文本原件件（由工程程咨詢資資質(zhì)的中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)編制））4、列入年年度固定定資產(chǎn)投投資計(jì)劃劃文件5、財(cái)政部部門出具具的資金金證明或或銀行資資信證明明環(huán)評審批批文件提提供資料料1、環(huán)境影影響報(bào)告告文件（總投資資一億以以內(nèi)編環(huán)環(huán)評報(bào)告告否則編編環(huán)評書書）2、項(xiàng)目建建議書的的批復(fù)3、規(guī)劃選選址意見見書4、土地批批準(zhǔn)證書書、或出出讓合同同5、納污證證明（水水務(wù)、環(huán)環(huán)保部門門的審批批）可行性批批復(fù)提供供資料1、項(xiàng)目單單位營業(yè)業(yè)執(zhí)照、、組織機(jī)機(jī)構(gòu)代碼碼證2、項(xiàng)目可可行性報(bào)報(bào)告請示示3、項(xiàng)目可可行性報(bào)報(bào)告文本本4、項(xiàng)目節(jié)節(jié)能評估估文件（年綜合合能源消消費(fèi)量折折算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)煤能耗耗評估表表、評估估書）6、規(guī)劃選選址意見見7、土地預(yù)預(yù)審8、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案9、項(xiàng)目環(huán)環(huán)境影響響評價(jià)批批復(fù)（可行性性報(bào)告、、節(jié)能評評估由具具有資質(zhì)質(zhì)的中介介機(jī)構(gòu)編編制）B．備案制制（（土地招招拍掛項(xiàng)項(xiàng)目常用用）1、項(xiàng)目單單位營業(yè)業(yè)執(zhí)照、、組織機(jī)機(jī)構(gòu)代碼碼證2、《上海市企企業(yè)投資資項(xiàng)目備備案申請請表》（總建筑筑面積含含：地上上、地下下、外保保溫）3、土地出出讓合同同4、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案（附平平面圖））5、開戶銀銀行出具具的資本本金信用用證明（總造價(jià)價(jià)x30%-已繳土地地費(fèi)）總總造價(jià)：：土地費(fèi)費(fèi)、建案案費(fèi)、住宅配套套費(fèi)、其其他費(fèi)用用6、其他需需要補(bǔ)充充說明的的文件資資料從上表看看只要土土地出讓讓合同簽簽訂，規(guī)規(guī)劃方案案定稿，，就可以以立項(xiàng)。。這個(gè)是是網(wǎng)上窗窗口的告告知，書書面的告告知單就就增加了了項(xiàng)目修建性規(guī)規(guī)劃方案案批復(fù)、、節(jié)能分分析專篇篇。房地產(chǎn)前前期主要要圍繞著著四個(gè)部部門發(fā)改委規(guī)土局房管局建委很多手續(xù)續(xù)可以并并行報(bào)批批，很多多也是連連環(huán)套，，我們拆拆開了慢慢慢說，申申報(bào)部門門一般承承諾工作作日10天，法定定20天。立項(xiàng)項(xiàng)大的節(jié)節(jié)點(diǎn)說完完了，立立項(xiàng)涉及及的分項(xiàng)項(xiàng)報(bào)批再說一下下。建設(shè)項(xiàng)目目選址意意見書（（規(guī)土局局規(guī)劃科科）提交資料料：1、《上海市建建設(shè)項(xiàng)目目選址意意見書申申請表》2、地地形圖圖1/5004份（一份用用紅筆標(biāo)標(biāo)明選址址范圍圍，注明明地戶名名和用地地面積））3、市市測繪繪院提供供的電子子地形圖圖。4、建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目建議議書批復(fù)復(fù)領(lǐng)取資料料：1、《《建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目選址址意見書書》2、《建設(shè)項(xiàng)目目選址意意見書》的通知、、3、選選址址方位地地形圖。。環(huán)評的編編制和批批復(fù)（委委托有資資質(zhì)的有有關(guān)部門門編制環(huán)環(huán)評書））（環(huán)保保局）編制需要要提供資資料：1、立項(xiàng)項(xiàng)批準(zhǔn)文文件；2、項(xiàng)目目地理位位置圖（（反應(yīng)行行政區(qū)域域、水系系、納污污口位置置）3、施工工總平面面圖、項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)方案、、項(xiàng)目可可行性研研究報(bào)告告；4、排污污管理署署；有關(guān)關(guān)排污接接口批準(zhǔn)準(zhǔn)意見書書環(huán)評送審審資料：：1、環(huán)評評書2、立項(xiàng)項(xiàng)批準(zhǔn)書書3、《建設(shè)項(xiàng)目目環(huán)境影影響登記記表》領(lǐng)取資料料：《建設(shè)項(xiàng)目目環(huán)境影影響報(bào)告告書》批復(fù)項(xiàng)目建議議書的編編制（委委托有相相關(guān)資質(zhì)質(zhì)的單位位）項(xiàng)目概況況項(xiàng)目名稱稱：選選址地點(diǎn)點(diǎn) 規(guī)劃劃方案文文本建筑平面面布置（（含項(xiàng)目目建筑面面積；建建筑占地地面積；；綠化率率）輔助配套套工程說說明大致的進(jìn)進(jìn)度設(shè)想想（建設(shè)設(shè)期和運(yùn)運(yùn)營期））基本投資資回報(bào)的的大致設(shè)設(shè)想市場研究究各類建筑筑的功能能、棟數(shù)數(shù)、層數(shù)數(shù)、土地地價(jià)格；；銷售方案案的大致致描述，，包括出出售及出出租的比比例，營營銷策略略等建筑物出出租和出出售的價(jià)價(jià)格區(qū)間間?？偼顿Y建建設(shè)期、、投資估估算表及及資金籌籌備情況況。資金金來源、、融資渠渠道的初初步設(shè)想；；預(yù)估的的建設(shè)期期總投資資額度。。項(xiàng)目可行行性研究究報(bào)告編編制1、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照2、環(huán)評批批文3、土地合合同4、土地規(guī)規(guī)劃批復(fù)復(fù)5、配套設(shè)設(shè)施征詢詢意見（（排污、、周邊環(huán)環(huán)保、環(huán)環(huán)衛(wèi)）6、資金證證明7、總平面面布置圖圖一套。。8、地形圖圖一套。。項(xiàng)目建議議書、可可行性報(bào)報(bào)告主要要給大家家說一下下都編制制什么內(nèi)內(nèi)容一般來說說項(xiàng)目建建議書批批復(fù)，就就算是立立項(xiàng)了。?？尚行孕詧?bào)告有有的需要有的的不需要要。至此此發(fā)改委委立項(xiàng)就就說完了了項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目目報(bào)批申領(lǐng)《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件審審批規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案審審批申領(lǐng)《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》申領(lǐng)《建設(shè)工程程施工許許可證》申領(lǐng)《商品房預(yù)預(yù)售許可可證》主要內(nèi)容容和程序序第三節(jié)建建筑工工程設(shè)計(jì)計(jì)方案審審批、規(guī)規(guī)劃許可可證這個(gè)是前前期比較較復(fù)雜的的程序，，經(jīng)常來來來回回回反復(fù)修修改報(bào)批批，不僅僅僅涉及及到規(guī)土土局，還還涉及到到文管委委、綠化化局、人人防辦等等。原規(guī)規(guī)定方案案審批前前組織召召開項(xiàng)目目協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)，由政政府各職職能部門門及配套套部門（（消防、、衛(wèi)生、、交通、、地名等等)參與?，F(xiàn)現(xiàn)流程簡簡化，一一般方案案審批完完后就進(jìn)進(jìn)行初步步方案設(shè)設(shè)計(jì)（擴(kuò)擴(kuò)初），，設(shè)計(jì)出出來后再再向各職職能部門門及配套套部門征征詢，各各部門出出征詢意意見單，，同時(shí)與與當(dāng)?shù)刂髦鞴懿块T門協(xié)調(diào)，，組織召召開項(xiàng)目目擴(kuò)初會(huì)會(huì)，需要要核定的的各配套套單位單單獨(dú)報(bào)送送。建筑工程程規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案審批（（規(guī)劃局局）規(guī)劃的分分類（概概念解釋釋）1、控制性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃（控控規(guī)）控控規(guī)是指指標(biāo)體系系性的控制性詳詳細(xì)規(guī)劃劃確定的的各地塊塊的主要要用途、、建筑密密度、建建筑高度度、容積積率、綠綠地率、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施配配套規(guī)定定等強(qiáng)制制性內(nèi)容容。用于于指導(dǎo)修修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃的編制制?？刂菩栽斣敿?xì)規(guī)劃劃深度做做到“三定”：定性——明確用地地功能；；定量——確定地塊塊容積率率；定位——明確公共共設(shè)施布布局。2、修建性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃（修修規(guī)）屬屬指引性性的，具具有彈性性。涉及建筑筑物平面面的造型型，道路路基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的布布局，環(huán)環(huán)境小品品的布置置等等深度做到到“擺房子”。用來指指導(dǎo)各項(xiàng)項(xiàng)建筑和和工程設(shè)設(shè)施的設(shè)設(shè)計(jì)和施施工的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)。3、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件（規(guī)劃劃要點(diǎn)批批復(fù)）涵涵蓋控制制性、修修建性規(guī)規(guī)劃的所所有內(nèi)容容。招拍掛土土地，土土地出讓讓合同的的附件，，一般不不需要做做修建性性規(guī)劃方方案。4、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案舉例說明明控規(guī)是強(qiáng)強(qiáng)制性：：古猗二期期是商住住用地，，2比8的比例例，是死死規(guī)定，，公司感感覺商場場面積太太大，不不好定位位，想減減少點(diǎn)，，不行。。古猗新苑苑的高程程設(shè)計(jì)控控規(guī)是60米，但是是文管委委要保護(hù)護(hù)古建筑筑風(fēng)貌，，委托上上海營都都城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)有限公公司做的的視角分分析，等等高線，，古猗猗園、南南翔寺磚磚塔兩個(gè)個(gè)視角放放氣球，，看看有有沒有影影響。意意味著按按照視角角確定高高度，不不能完全全按照60米高高度。建筑密度度，建筑筑物基底底面積占占整個(gè)小小區(qū)面積積的比例例，譬如如這個(gè)小小區(qū)是1萬平方米米，有3000平方米的的地面上上有建筑筑物，那那么建筑筑密度就就是30%。但是有2000平方米是一個(gè)個(gè)大型的架空空平臺，架空空層下是停車車位，上面是是空中綠化廣廣場。現(xiàn)在，，爭議就來了了，我這個(gè)2000平方米，到底底算不算建筑筑基底？之所所以限制我的的建筑密度，，主要就是為為了保證綠化化，保障居民民的休閑空間間?，F(xiàn)在我雖雖然好象是在在地面上建了了東西，但是是我這個(gè)東西西頂上都是綠綠化啊，綠化化沒有減少啊啊，休閑空間間沒有減少，，這個(gè)感覺有有爭議。修規(guī)和規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要求主要審查小區(qū)區(qū)的總平面規(guī)規(guī)劃圖紙，小小區(qū)的建筑物物都是怎么排排的，每棟單單體建筑有多多高，有多大大，各棟單體體建筑之間怎怎么間隔，間間距是多少，，日照夠不夠夠，進(jìn)出小區(qū)區(qū)的道路怎么么安排，是不不是符合消防防規(guī)范，1、消防通道的的設(shè)置，高層層建筑四周必必須設(shè)立環(huán)形形消防車道、、消防登高場場地，小區(qū)的的綠化很受影影響，綠化率率不足，景觀觀不漂亮，登登高場地需要要硬質(zhì)鋪裝，，路面要求承承載力，想辦辦法，設(shè)置隱隱形消防車道道、登高場地地，上面種草草保持綠化，，少許高差基基本上也可以以，但是也有有隱患。消防防車載重量應(yīng)應(yīng)該比較大。。2、重點(diǎn)說一下下車位，《上海市城市交交通設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》上規(guī)定的車位位數(shù)量比較寬寬泛的，現(xiàn)在在嘉定區(qū)規(guī)土土局明確規(guī)定定90平米以下一個(gè)個(gè)，150平米以下1.5個(gè)，以上兩個(gè)個(gè)。意味著至至少每戶一個(gè)個(gè)，這個(gè)非常常頭疼東西，，古猗二期把把地下都打通通了布置起來來也困難，兩兩層？造價(jià)也也很大。要?jiǎng)觿?dòng)腦筋。子母母車位，地面面局部機(jī)械停停車（古猗一一期地面上總總圖上畫了機(jī)機(jī)械停車位，，最后沒做，，其實(shí)當(dāng)初就就沒想做）地地下車庫局部部加高，變變機(jī)械停車。。3、大多開發(fā)商商做大地下室室是無奈之舉舉，基本上就就是為了湊人人防和停車指指標(biāo)，即便能能賣，一個(gè)車車位大概10平米，能賣多多少錢？七萬萬，市區(qū)的據(jù)據(jù)說三十萬的的，還要增加加20幾平米米停車通道。。不合算，，做到兩層就就更是有苦說說不出。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案報(bào)審（規(guī)土土局規(guī)劃科））1、《上海市建設(shè)工工程規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案申請表表》2、1/500地形圖，地形形圖上應(yīng)由設(shè)設(shè)計(jì)單位用≤≤0.3mm的紅色或藍(lán)色色實(shí)線標(biāo)明下下列內(nèi)容并蓋蓋章：①建設(shè)設(shè)基地用地界界限；②周邊邊地形（包括括現(xiàn)狀和待建建建筑位置））；③各項(xiàng)規(guī)規(guī)劃控制線；；④擬建建筑筑位置（包括括地下和地上上建筑）、建建筑物角點(diǎn)軸軸線標(biāo)號；⑤⑤基地內(nèi)外的的建筑間距、、建筑退界距距離、后退建建筑控制線距距離、建筑物物層數(shù)、綠化化、車位、道道路；3、1/500建筑設(shè)計(jì)方案案總平面圖（（圖紙二份，，電子盤片一一份；市局審審批三份），，總平面圖上上應(yīng)標(biāo)明的內(nèi)內(nèi)容及要求同同地形圖，總總平面圖應(yīng)符符合國家和本本市方案出圖圖標(biāo)準(zhǔn)，并加加蓋建筑設(shè)計(jì)計(jì)單位的建筑筑設(shè)計(jì)方案出出圖章和設(shè)計(jì)計(jì)負(fù)責(zé)人、注注冊建筑師印印章；4、建筑設(shè)計(jì)方方案圖（含平平面、立面、、剖面）及設(shè)設(shè)計(jì)說明文本本（二套），，圖紙應(yīng)符合合國家和本市市設(shè)計(jì)方案出出圖、文本制制作標(biāo)準(zhǔn)，并并加蓋建筑設(shè)設(shè)計(jì)方案出圖圖章和設(shè)計(jì)負(fù)負(fù)責(zé)人、注冊冊建筑師印章章；5、分層面積表表（二份）；；；7、屬高層建筑筑項(xiàng)目，周邊邊有居住及文文教衛(wèi)生建筑筑的，須加送送有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)部門編制的的日照分析報(bào)報(bào)告（原件二二份）；8、可行性研究究報(bào)告或其他他計(jì)劃批準(zhǔn)文文件9、《建設(shè)項(xiàng)目選址址意見書的通通知》或《建設(shè)工程規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要求通通知單》或《國有土地使用用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓）合同》文本及附圖））；領(lǐng)取資料：《建筑工程規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案批批復(fù)》及附圖。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案征詢（消防防、衛(wèi)生、交交通、綠化、、水電煤）相關(guān)配套部門門出具審核意意見分為三個(gè)個(gè)階段1、規(guī)劃方案案階段2、初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初）階階段3、建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證階段這個(gè)分各部門門職能報(bào)批情情況不同，主主要根據(jù)上面面圖片示意的的建委主導(dǎo)的的初步設(shè)計(jì)審審查要求。比如說人防三三個(gè)階段是必必須走的。征征詢和審查都都自成體系后后面單獨(dú)講。。簡化的流程是是規(guī)劃方案審審批后直接擴(kuò)擴(kuò)初然后再征征詢意見。初步設(shè)計(jì)批復(fù)復(fù)、審查區(qū)建委召開審審定會(huì)議參加加審批部門：：規(guī)劃、環(huán)保保、公安、消消防、路政、、衛(wèi)生、民防防、水務(wù)、園園林市容、住住房保障局、、供電、煤氣氣、自來水、、電視、電話話、發(fā)改委、、街道、地區(qū)區(qū)辦等部門。。根據(jù)審查意見見修改初步設(shè)設(shè)計(jì)，初步設(shè)設(shè)計(jì)審批出施施工圖，各職職能部門審批批。規(guī)劃階段、擴(kuò)擴(kuò)初階段重要要的征詢及審審批發(fā)改委、規(guī)劃劃局、住宅發(fā)發(fā)展中心不會(huì)會(huì)提具體要求求比如殘疾人人設(shè)施完善、、創(chuàng)建無滲漏漏工程等，比比較務(wù)虛。1、建設(shè)工程程項(xiàng)目地名報(bào)報(bào)批嘉嘉定區(qū)區(qū)地名辦批準(zhǔn)使用茗馨馨公寓為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)地名。2、消防施工工圖審查嘉嘉定區(qū)消防防支隊(duì)主要審查防火火分區(qū)、車道道、登高場地地消防排煙、、消防給水，，泵房消防給給水壓力高程程。3、衛(wèi)生嘉嘉定區(qū)衛(wèi)生生局監(jiān)督所審核二次供水水衛(wèi)生、住宅宅內(nèi)的采光、、通風(fēng)所設(shè)置置施工過過程的垃圾收收集、廁所等等4、防雷：嘉嘉定區(qū)氣象局局防雷辦審核防雷布置置圖、配電箱箱柜的電涌保保護(hù)器設(shè)置及及產(chǎn)品準(zhǔn)入5、綠化區(qū)區(qū)綠化市容容管理局審查綠化率、、集中綠地面面積（這兩個(gè)個(gè)指標(biāo)很死））地下車庫覆覆土高度，6、供水：自自來水公司南南翔水水廠泵房供水形式式，市政管網(wǎng)網(wǎng)接頭7、燃?xì)猓簠^(qū)區(qū)煤氣公司燃?xì)夥N類氣氣源位置8、電信：區(qū)區(qū)電信局機(jī)房面積位置置管道井井電源箱體體位置進(jìn)進(jìn)戶管徑9、供電：區(qū)區(qū)供電公司每戶配置容量量，配電站形形式及位置（（地上、地下下）10、環(huán)衛(wèi)：：區(qū)環(huán)衛(wèi)所市容環(huán)衛(wèi)管理理署垃圾圾站面積垃垃圾箱位置置公共共建筑廁所設(shè)設(shè)置施工過過程的垃圾收收集、廁所等等11、水務(wù)局局：主要（排水））雨污分流設(shè)設(shè)置陽臺地地漏污水納入入污水管道（（建議）、雨雨污水納管接口口河道控制制線12、環(huán)保：：雨污水分流各各種機(jī)房設(shè)設(shè)備噪聲餐餐飲用房離居居民樓距離（（10米）配電站站的防磁保護(hù)環(huán)環(huán)評報(bào)報(bào)告13、交警路路政：區(qū)交警支隊(duì)路路政科區(qū)區(qū)隊(duì)基本無意意見，進(jìn)出開開口、交通方方案需要專業(yè)業(yè)公司設(shè)計(jì)后報(bào)市市交警總隊(duì)審審批人防辦：核定定人防面積、、人防結(jié)構(gòu)形形式地區(qū)辦：核定定住宅配套面面積、功能、、具體位置工程建設(shè)項(xiàng)目目初步設(shè)計(jì)審審查（建委委）1、請示報(bào)告；；2、上海市嘉定定區(qū)工程項(xiàng)目目初步設(shè)計(jì)審審查請示單；；3、立項(xiàng)批復(fù)及及可行性研究究報(bào)告批準(zhǔn)文文件；4、政府批準(zhǔn)的的詳細(xì)規(guī)劃批批復(fù)；5、規(guī)劃部門簽簽發(fā)的規(guī)劃選選址意見書及及設(shè)計(jì)方案審審核意見6、建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證；；7、土地批準(zhǔn)文文件；8、設(shè)計(jì)中標(biāo)通通知書；（（從建委的路路線再講）9、設(shè)計(jì)單位資資質(zhì)證書；10、初步設(shè)計(jì)文文件及概算；；11、由建委視工工程規(guī)劃及根根據(jù)有關(guān)規(guī)定定指定參與審審查有關(guān)專業(yè)業(yè)和配套單位位填寫的“初步設(shè)計(jì)審查查意見單建筑工程設(shè)計(jì)計(jì)方案審批（（規(guī)土局規(guī)劃劃）1.項(xiàng)目批復(fù)；2.規(guī)劃設(shè)計(jì)要求求通知單或選選址意見書；；3.設(shè)計(jì)合同、勘勘察合同；（（建委招投標(biāo)標(biāo)線路）4.規(guī)劃紅線圖、、用地范圍；；5.勘察單位、設(shè)設(shè)計(jì)單位的資資質(zhì)證書及復(fù)復(fù)印件；6.初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)擴(kuò)初）批準(zhǔn)文文件、（包括括路政、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、供電、供供水、煤氣、、電話、規(guī)劃劃、綠化、民民防、初步設(shè)設(shè)計(jì)意見）；；7.地質(zhì)勘查報(bào)告告；8.初步設(shè)計(jì)主要要文件；9.全套施工圖（（有出圖章））、計(jì)算書和和概標(biāo)資料；；施工圖階段重重要的審核意意見1、衛(wèi)生審核意意見書2、交警路政：：區(qū)隊(duì)意見總總隊(duì)意見3、消防審核意意見書4、綠化配套方方案審核意見見書5、防雷審核意意見書6、水務(wù)：有水水系調(diào)整（古古猗一期有河河道填埋，要要重新買水平平面，交費(fèi)，，舉報(bào)）7、地區(qū)辦住住宅配套面積積審核8、供電：電電站形式、面面積批復(fù)建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證（建建筑物）民防另講建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證1、《上海市建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證申請表（（建構(gòu)筑物工工程）》（原件一份））2、市測繪院提提供的地形圖圖并有設(shè)計(jì)單單位用≤0.3毫米的墨線筆筆標(biāo)明的下列列內(nèi)容并蓋章章：(1)建設(shè)基地用地地范圍；（2）周邊地形（（包括現(xiàn)狀和和待建建筑位位置）；（3）各項(xiàng)規(guī)劃控控制線；（4）擬建建筑位位置（包括地地上和地下建建筑），建筑筑物角點(diǎn)軸線線標(biāo)號；（5）基地內(nèi)外的的建筑間距、、建筑退界距距離、后退建建筑控制線距距離、建筑物物層數(shù)、綠化化、車位、道道路交通等。。3、1/500或1/1000建筑施工總平平面圖（圖紙紙四份，電子子盤片一份）），總平面圖圖上應(yīng)標(biāo)明內(nèi)內(nèi)容及要求同同地形圖，總總平面圖應(yīng)符符合國家和本本市施工圖出出圖標(biāo)準(zhǔn)，并并加蓋建筑設(shè)設(shè)計(jì)單位“工程施工圖設(shè)設(shè)計(jì)出圖”專用章和設(shè)計(jì)計(jì)負(fù)責(zé)人、注注冊建筑師印印章。4、建筑施工圖圖（平、立、、剖面圖和圖圖紙目錄）（（三套），須須符合國家和和本市施工圖圖出圖標(biāo)準(zhǔn)，，并加蓋建筑筑設(shè)計(jì)單位“工程施工圖設(shè)設(shè)計(jì)出圖”專用章和負(fù)責(zé)責(zé)人、注冊建建筑師印章。。5、基礎(chǔ)施工平平面圖、基礎(chǔ)礎(chǔ)詳圖及樁位位平面布置圖圖（各二套）），圖紙須加加蓋建筑設(shè)計(jì)計(jì)單位“工程施工圖設(shè)設(shè)計(jì)出圖”專用章和設(shè)計(jì)計(jì)負(fù)責(zé)人、注注冊結(jié)構(gòu)工程程師印章。6、用于項(xiàng)目公公示的建設(shè)工工程平面示意意圖（圖紙二二份、電子盤盤片一份）。。7、批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)計(jì)文件或其他他計(jì)劃批準(zhǔn)文文件（原件及及復(fù)印件各一一份）。8、建設(shè)用的批批準(zhǔn)書及附圖圖或房屋土地地權(quán)屬證明及及附圖（原件件）。9、《建設(shè)工程規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案批批復(fù)》及附圖（復(fù)印印件一份）。。10、建筑工程概概預(yù)算書（原原件及復(fù)印件件各一份）。。11、屬高層建筑筑項(xiàng)目，周邊邊有居住及文文教衛(wèi)生建筑筑的，須按有有關(guān)規(guī)定加送送有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)部門編制的的日照分析報(bào)報(bào)告（原件二二份）。12、屬住宅項(xiàng)目目，須加送共共建配套協(xié)議議（原件一份份）。13、《建設(shè)工程規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案批批復(fù)》中要求征詢的的相關(guān)單位審審核意見（原原件）至此建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證就拿到了，，但是人防審審查這里還沒沒講，沒有他他的審查實(shí)際際上也拿不到到建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可，它它涉及規(guī)劃、、初步設(shè)計(jì)、、規(guī)劃許可、、報(bào)監(jiān)等全套套流程，自成成體系只好單單獨(dú)講。下面面我們再從建建委、房管局局角度。剛才才大家也看到到有的東西是是穿插的。設(shè)設(shè)計(jì)、勘察的的招投標(biāo)與設(shè)設(shè)計(jì)方案的批批復(fù)、報(bào)建與與建筑工程規(guī)規(guī)劃許可證。。第四節(jié)建建設(shè)工程施工工許可證（建建委）1、工程報(bào)建2、招投標(biāo)（設(shè)設(shè)計(jì)、勘察、、施工）3、合同備案4、建設(shè)工程安安全質(zhì)量監(jiān)督督申報(bào)（項(xiàng)目目報(bào)監(jiān)）委托檢測建設(shè)工程使用用散裝水泥申申報(bào)建設(shè)工程墻體體材料使用情情況核定（施施工過程中的的申報(bào)）以上兩項(xiàng)前期期申報(bào)，后期期竣工核定5、建筑工程施施工許可證的的申領(lǐng)第五節(jié)住宅宅項(xiàng)目開竣工工報(bào)審（房管管局）1、新建項(xiàng)目住宅項(xiàng)目開發(fā)發(fā)計(jì)劃辦理2、繳納住宅配配套費(fèi)住宅配套設(shè)施施配置的審定定（教育、、建委、地區(qū)區(qū)辦等）否則則不能辦理施施工許可證、、不能申請水水、電、煤配配套施工第一次在申請請施工執(zhí)照前前繳納百分之之四十，第二二次多層住宅宅在首次交款款后四個(gè)月內(nèi)內(nèi)繳納剩余的的百分之六十十，3、商品房面面積預(yù)測（后面辦理也也行，看預(yù)售售政策）其它部門1、公安部門門批準(zhǔn)的門牌牌號碼批文及及附圖（預(yù)售前辦理理也可以）2、施工圖審審查節(jié)能審查查、施工圖審查，，市場化了，，委托第三方方（上海見智智審圖公司））設(shè)計(jì)院結(jié)構(gòu)、、水電等全部部施工圖出圖圖（消防、安安全、結(jié)構(gòu)承承載力、各種種強(qiáng)制性規(guī)范范）各項(xiàng)審查查，相當(dāng)于對對設(shè)計(jì)院的監(jiān)監(jiān)督。建筑節(jié)能隨著著09年新規(guī)規(guī)范頒布，地地位越來越高高。360度大落地窗、、大凸窗、普普通玻璃、無無封閉式中庭庭這些東西，，在節(jié)能方面面肯定是不達(dá)達(dá)標(biāo)的。節(jié)能備案登記記（現(xiàn)在區(qū)政政府專門有個(gè)個(gè)節(jié)能辦公室室，不登記了了，全給審圖圖公司）工程定位防線線，出具測量量成果報(bào)告。。工程要把圖紙紙上的建筑物物在實(shí)地上落落實(shí)一個(gè)具體體的位置，這這是個(gè)技術(shù)活活，要測量，，定坐標(biāo)。這這個(gè)活就叫放放線。放線一一般是規(guī)劃部部門下屬的測測繪院干，上上海也已經(jīng)把把這個(gè)工作半半市場化了。。而且服務(wù)的的比以前周到到，以前就把把水準(zhǔn)點(diǎn)、坐坐標(biāo)控制點(diǎn)，，給你幾個(gè)，，現(xiàn)在你可以以要求把紅線線、房子四大大角全部放樣樣出來都可以以，以前提供供控制坐標(biāo)點(diǎn)點(diǎn)，地形復(fù)雜雜的話，我們們自己放線有有可能出現(xiàn)錯(cuò)錯(cuò)誤，樁打錯(cuò)錯(cuò)了位置?，F(xiàn)現(xiàn)在全部gps定位，大地坐坐標(biāo)一輸入，，就好了。施施工單位省心心了，以前我我們做施工的的時(shí)候，就是是憑著經(jīng)緯儀儀，全站儀都都沒有，大地地坐標(biāo)角度交交會(huì)放樣，比比較痛苦，精精度比較差。。按照上表施工工許可證拿到到，下面我們們把人防說完完、施工許可可證具體的手手續(xù)說一說。。民防工程程序：方案—初步設(shè)計(jì)—民防規(guī)劃許可可證—民防報(bào)監(jiān)—民防檔案驗(yàn)收收—民防竣工備案案1、規(guī)劃方案案階段提供資料：民防工程建設(shè)設(shè)（方案階段段）申請表；；項(xiàng)目建議書、、可行性研究究報(bào)告批復(fù)、、土地出讓合合同方案總平面圖圖（有出圖章章）標(biāo)明地址址、地下建筑筑位置；設(shè)計(jì)方案文本本（有出圖章章）；建筑分層面積積表（加蓋設(shè)設(shè)計(jì)單位和建建筑單位公章章）；2、初步設(shè)計(jì)計(jì)階段提供資料：《民防工程建設(shè)設(shè)申請表》；規(guī)劃部門的建建設(shè)工程設(shè)計(jì)計(jì)方案批復(fù)及及復(fù)印件；初步設(shè)計(jì)總平平面圖（蓋有有出圖章）；；要求標(biāo)明建建設(shè)基地界限限、擬建建筑筑位置（包括括地上和地下下建筑）、建建筑層數(shù)、技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)；初步設(shè)計(jì)文本本（蓋有出圖圖章），要求求：應(yīng)包含民民防工程設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)容。建筑分層面積積表（設(shè)計(jì)單單位和建設(shè)單單位蓋章）3、民防規(guī)劃劃許可證申領(lǐng)領(lǐng)階段建設(shè)交通部門門的初步設(shè)計(jì)計(jì)批復(fù)文件及及復(fù)印件；上海市民防辦辦公室關(guān)于該該項(xiàng)目通過民民防審圖的意意見建筑施工工總平面圖（（有出圖章））；要求：標(biāo)標(biāo)明建設(shè)基地地界限、擬建建建筑位置（（包括地上和和地下建筑））建筑層數(shù)、、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)；民防工程建筑筑平面施工圖圖（有出圖章章）；建筑分層面積積圖（加蓋設(shè)設(shè)計(jì)單位和建建設(shè)單位公章章）；（“要求不同性質(zhì)質(zhì)的建筑面積積應(yīng)在表中分分別列出”）民防工程報(bào)監(jiān)監(jiān)受理項(xiàng)目報(bào)建IC卡；上海市民防辦辦建設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督申請請表（原件2份）；民防工程建設(shè)設(shè)（初步設(shè)計(jì)計(jì)階段）審核核意見單（原原件、復(fù)印件件）；民防工程施工工圖審查表（（原件及復(fù)印印件）；民防施工圖審審查意見及設(shè)設(shè)計(jì)修改通知知書；施工中標(biāo)通知知書（原件及及復(fù)印件）；；監(jiān)理中標(biāo)通知知書（原件及及復(fù)印件）；；建設(shè)工程質(zhì)量量人員從業(yè)資資格審查表（（原件、一式式兩份）；民防剛才建筑筑施工平面圖圖；民防工程防護(hù)護(hù)（防化）設(shè)設(shè)備買賣合同同；工程綜合保險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)繳費(fèi)憑證證（單建式工工程提供原件件、復(fù)印件））；民防工程安全全生產(chǎn)監(jiān)督登登記表（單建建式工程提供供原件、復(fù)印印件）；工程概況及審審查資料一覽覽表（單建式式工程提供原原件、復(fù)印件件）；民防工程開工工前各項(xiàng)安全全生產(chǎn)條件審審核表（單建建式工程提供供原件、復(fù)印印件）；簽訂材料測試試合同民防報(bào)監(jiān)督這這個(gè)有個(gè)講究究，保監(jiān)的兩兩個(gè)部門，建建委系統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)監(jiān)站、人防防系統(tǒng)人防質(zhì)質(zhì)監(jiān)站，比如如說車庫5000平米，2000平米人方面，，到底是誰管管，以前是各各管個(gè)的，現(xiàn)現(xiàn)在統(tǒng)一全部部受理監(jiān)督與與人防站，這這個(gè)不僅僅涉涉及到工程上上的驗(yàn)收和材材料那個(gè)站檢檢測。涉及到到竣工備案證證書的面積，，質(zhì)監(jiān)站最后后出監(jiān)督報(bào)告告上面核定了了面積，以前前出現(xiàn)人防只只是出人防部部分，質(zhì)監(jiān)站站你們報(bào)他們們就不出，這這樣就少了面面積，（這兩兩家是有深層層次矛盾的）），無法辦理理產(chǎn)證。所以以后來改革，，人防也要求求測繪地下車車庫面積了，，茗馨我為了了怕出錯(cuò)質(zhì)質(zhì)監(jiān)站也去地地下車庫保監(jiān)監(jiān)了，后來等等人防備案證證書發(fā)下來我我就去窗口取取消掉了。我們就先說到到民防報(bào)監(jiān)督督，民防的規(guī)規(guī)劃許可證一一般情況和建建筑工程規(guī)劃劃許可證合并并，我沒遇到到過單獨(dú)核發(fā)發(fā)的，名新公公寓被檢查的的時(shí)候有一次次遇到過這個(gè)個(gè)問題，民防防工作的同志志問有沒有單單獨(dú)的我說說沒有。人防防工程是中國國特色的東西西。真要有空空襲了，高層層建筑的地下下室里安全嗎嗎，911的那棟大樓就就是前車之見見。真要被炸炸了樓，呆在在地下室里絕絕對活埋掉。。人防分為單間式和和復(fù)建式，估估計(jì)單間式的的還可以，我我們參考一下下重慶抗日轟轟炸，作用還還是比較大用于人防用途途的那部分地地下室也可以以停車位，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)這個(gè)東西西有爭議。人防審圖也是是比較變態(tài)，，一般的審查查出來的意見見要返回設(shè)計(jì)計(jì)單位修改，，有的設(shè)計(jì)院院還看不透民民防的審圖意意見，修改的的率唇不對馬馬嘴，比如茗茗馨的地下車車庫設(shè)備上就就出現(xiàn)過一點(diǎn)點(diǎn)問題，人防防有些圖集也也屬于機(jī)密文文件，我們上上次去考察人人防門的施工工單位，有些些文件是不允允許帶走的，，搞的很神秘秘的。有人防設(shè)計(jì)資資質(zhì)的單位不不是很多，上上海大概三四四家吧比如如甲級的上海海地下設(shè)計(jì)院院和上海民房房設(shè)計(jì)院人防分為單建建式人防、附附件市人防，，這個(gè)通常但但件事要求比比較復(fù)雜，要要求比較高，，基礎(chǔ)要求滿滿堂紅基礎(chǔ)，，所謂滿堂紅紅基礎(chǔ)就是伐伐板基礎(chǔ)，單單獨(dú)核發(fā)規(guī)劃劃許可和施工工許可證驗(yàn)收的資料也也不同，所以以盡可能不做做但件事人防防。人防也可不做做，經(jīng)過人防防部門審查后后確定人民防防空面積后，，按照60元元/每平米異異地建設(shè)費(fèi)繳繳納就可以不不做人防。一一般比較難。。建委線路的具具體過程工程報(bào)建：《上海市建設(shè)工工程報(bào)建表》2份企業(yè)法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照（副本本）及有關(guān)證證明復(fù)印件（（提供原件復(fù)復(fù)核）建設(shè)單位組織織機(jī)構(gòu)代碼證證復(fù)印件（提提供原件復(fù)核核）建設(shè)工程立項(xiàng)項(xiàng)的批準(zhǔn)文件件復(fù)印件（提提供原件復(fù)核核）有與建設(shè)工程程相適應(yīng)的資資金證明（工工程項(xiàng)目專用用賬戶銀行開開戶回執(zhí)復(fù)印印件，提供原原件復(fù)核）法定代表人委委托書（委托托經(jīng)辦人辦理理報(bào)建）經(jīng)辦人身份證證復(fù)印件（提提供原件復(fù)核核）領(lǐng)取資料：建筑工程項(xiàng)目目報(bào)建表（繳繳二份、批準(zhǔn)準(zhǔn)蓋章后返回回一份）；IC卡；（所有的的辦事合同備備案、竣工備備案在建筑建建材網(wǎng)那個(gè)都都需要這張卡卡登陸）招標(biāo)辦招投標(biāo)（設(shè)計(jì)計(jì)、勘察、施施工、監(jiān)理））委托招投標(biāo)標(biāo)代理公司司1、組織招標(biāo)工工作小組2、受理登記3、信息發(fā)布備備案（公開招招標(biāo)項(xiàng)目）4、招標(biāo)文件備備案5、接受投標(biāo)申申請6、領(lǐng)取招標(biāo)文文件7、組織投標(biāo)單單位踏勘現(xiàn)場場，并對招標(biāo)標(biāo)文件答疑8、組織開標(biāo)，，評標(biāo)，定標(biāo)標(biāo)9、發(fā)出中標(biāo)通通知書10、簽訂承發(fā)包包合同達(dá)到金額需公公開要招投標(biāo)標(biāo)，（300萬）設(shè)計(jì)勘察察一般由市區(qū)區(qū)招標(biāo)辦辦理理，施工招投投標(biāo)由區(qū)內(nèi)負(fù)負(fù)責(zé)，具體的的不講了。委托檢測（嘉嘉定檢測中心心）1、在領(lǐng)取報(bào)監(jiān)監(jiān)資料同時(shí)領(lǐng)領(lǐng)取《上海市建設(shè)工工程檢測合同同》。2、在報(bào)監(jiān)時(shí)確確定建設(shè)工程程質(zhì)量檢測單單位[由委托方(建設(shè)單位)與嘉定區(qū)建設(shè)設(shè)工程質(zhì)量檢檢測中心簽訂訂上海市建設(shè)設(shè)工程檢測合合同]。3、上海市建設(shè)設(shè)工程檢測合合同一式三份份，由上海市市建設(shè)工程檢檢測行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)、被委托單單位及委托方方（建設(shè)單位位）各執(zhí)一份份。4、委托檢測服服務(wù)合同簽訂訂后，由委托托方(建設(shè)單位)將合同信息登登記到檢測行行業(yè)信息管理理系統(tǒng)網(wǎng)站上上，打印上海海市建設(shè)工程程檢測合同登登記單，并加加蓋委托方（（建設(shè)單位））公章。5、攜帶上海市市建設(shè)工程檢檢測合同登記記單（原件））及上海市建建設(shè)工程檢測測合同（原件件）到檢測行行業(yè)信息管理理中心（地址址：中山南二二路777弄1號樓17F-近東安路）辦辦理合同登記記確認(rèn)手續(xù)，，領(lǐng)取建設(shè)工工程檢測卡。。6、建立試驗(yàn)費(fèi)費(fèi)資金結(jié)算卡卡，預(yù)收檢測測費(fèi)用。7、憑借建設(shè)工工程檢測卡及及試驗(yàn)費(fèi)資金金結(jié)算卡便可可送樣至我檢檢測中心或致致電聯(lián)系我檢檢測中心收樣樣人員安排上上門收樣。備注：控制的的比較細(xì)，首首先要你交押押金，領(lǐng)報(bào)監(jiān)監(jiān)督表，后期期可以委托市市場化第三方方，為了少找找麻煩用他們們，節(jié)能材料料檢測可以送送市區(qū)，便宜宜點(diǎn)。原則上上需要和建設(shè)設(shè)方簽訂委托托合同，操作作辦法押金金向總包收回回）建設(shè)工程安全全質(zhì)量監(jiān)督申申報(bào)（質(zhì)監(jiān)站站）1、《上海市建設(shè)工工程項(xiàng)目卡》或《上海市建設(shè)工工程項(xiàng)目概況況表》2、《上海市建設(shè)工工程安全質(zhì)量量監(jiān)督報(bào)監(jiān)表表》、《單位工程明細(xì)細(xì)表》一式兩份；3、建設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量人員從業(yè)業(yè)資格審查表表（原件二份份）（從業(yè)人員員需要準(zhǔn)確真真實(shí)，經(jīng)得起起檢查，最好好少變更）4、上海市建設(shè)設(shè)項(xiàng)目防雷工工程檢測驗(yàn)收收登記表（原原件一份）5、相應(yīng)工程項(xiàng)項(xiàng)目綜合保險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)繳費(fèi)憑證證（收據(jù)據(jù)聯(lián)原件及復(fù)復(fù)印件各一份份）6、見證單位及及見證人員授授權(quán)書7、確定檢測單單位8、電梯安裝工工程報(bào)監(jiān)時(shí)須須提交電梯銷銷售、安裝合合同（原件及及復(fù)印件建筑工程施工工許可證（招招標(biāo)辦）1、《施工許可申請請表》（網(wǎng)上申報(bào)、、含條形碼））原件、項(xiàng)目目IC卡2、《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》復(fù)印件）；3、《建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》復(fù)印件；4、施工中標(biāo)通通知書復(fù)印件件復(fù)印件；5、監(jiān)理中標(biāo)通通知書復(fù)印件件6、建設(shè)工程施施工承發(fā)包合合同備案表復(fù)復(fù)印件；7、《申辦施工許可可工程現(xiàn)場情情況說明表》；8、工程預(yù)付付款銀行入帳帳憑證復(fù)印件件；9、施工總包企企業(yè)設(shè)立的外外來從業(yè)者工工資發(fā)放專用用賬戶銀行開開戶回執(zhí)復(fù)印印件；10、廉潔協(xié)議；；11、上上海海市市建建設(shè)設(shè)工工程程安安全全質(zhì)質(zhì)量量報(bào)報(bào)監(jiān)監(jiān)辦辦結(jié)結(jié)單單（（含含條條形形碼碼））；；12、《上海海市市防防范范建建設(shè)設(shè)領(lǐng)領(lǐng)域域拖拖欠欠工工程程款款企企業(yè)業(yè)承承諾諾書書》；13、建建設(shè)設(shè)單單位位針針對對新新建建工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目場場地地內(nèi)內(nèi)完完成成動(dòng)動(dòng)遷遷的的承承諾諾；；14、文文明明施施工工承承諾諾書書15、施施工工許許可可證證現(xiàn)現(xiàn)場場檢檢查查情情況況表表、、施施工工現(xiàn)現(xiàn)場場審審核核情情況況表表；；16、已已開開工工項(xiàng)項(xiàng)目目需需出出具具建建設(shè)設(shè)單單位位情情況況說說明明書書，，逾逾期期辦辦理理出出發(fā)發(fā)決決定定書書，，代代收收罰罰款款收收據(jù)據(jù)（這這個(gè)個(gè)前前幾幾年年經(jīng)經(jīng)常常會(huì)會(huì)檢檢查查，，因因?yàn)闉闊o無證證照照施施工工的的項(xiàng)項(xiàng)目目比比較較多多，，處處罰罰建建設(shè)設(shè)方方、、施施工工方方都都要要處處罰罰））第六六節(jié)節(jié)施施工工過過程程中中的的配配套套1、、質(zhì)質(zhì)監(jiān)監(jiān)站站首首次次監(jiān)監(jiān)督督會(huì)會(huì)議議各地地不不同同，，有有的的要要求求不不能能打打樁樁，，有有的的可可以以。。需需要要備備齊齊所所有有資資料料，，建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證、、施施工工許許可可證證。。有有審審圖圖章章的的施施工工圖圖，，所所有有工工程程備備案案合合同同,各各種種經(jīng)經(jīng)營營行行為為。。2：臨臨水申申請，，容量量費(fèi)用用，水水費(fèi):3：：臨時(shí)時(shí)供電電變壓壓器租租用申申請，，頭子子申請請:3：環(huán)環(huán)衛(wèi)垃垃圾處處理4：氣氣象局局：防防雷辦辦基礎(chǔ)礎(chǔ)接地地驗(yàn)收收5：臨臨時(shí)排排水許許可證證：：市水水務(wù)局局，嘉嘉定水水務(wù)局局、鎮(zhèn)鎮(zhèn)環(huán)保保辦按道理理排水水不收收費(fèi)用用，但但是臨臨時(shí)納納入管管道收收取費(fèi)費(fèi)用，，排污污按照噸數(shù)數(shù)收取取費(fèi)用用。一一般是是沒有有排污污。6、商商品房房預(yù)測測建筑筑面積積（嘉定定區(qū)房房管局局下屬屬的企企業(yè)性性質(zhì)測測繪公公司））需要提提交的的資料料：建筑工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證、土土地出出讓合合同地籍圖圖、施施工圖圖、小小區(qū)總總平面面圖電電子文文檔集團(tuán)營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照、、機(jī)構(gòu)構(gòu)代碼碼證（只看看圖紙紙，不不去現(xiàn)現(xiàn)場，，看各各房產(chǎn)產(chǎn)公司司風(fēng)格格，有有的要要求早早一點(diǎn)點(diǎn)，但但是盡盡可能能施工工圖少少做大大的變變化，，否則則預(yù)測測成果果不準(zhǔn)準(zhǔn)，給給預(yù)售售帶來來不必必要的的麻煩煩，業(yè)業(yè)主的的房間間面積積最后后和實(shí)實(shí)測差差距超超過3%，，公建建面積積出入入、沙沙盤不不準(zhǔn)確確等等等問題題）7、商商品房房預(yù)售售許可可證辦辦理需要提提交的的資料料：1、建建筑工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證、土土地出出讓合合同。。2、建建設(shè)工工程施施工許許可證證。3、房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證、建建筑面面積測測繪報(bào)報(bào)告、、工程程進(jìn)度度鑒證證報(bào)告告。（閔行行樓倒倒時(shí)間間以后后，除除了鑒鑒證報(bào)報(bào)告還還需要要基礎(chǔ)礎(chǔ)結(jié)構(gòu)構(gòu)驗(yàn)收收證明明。限限購令令發(fā)布布的同同時(shí)上上海市市的預(yù)預(yù)售標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)大大幅提提高，，要求求主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)驗(yàn)收收證明明，這這個(gè)證證明是是質(zhì)監(jiān)監(jiān)站發(fā)發(fā)的，，和房房管局局沒有有關(guān)系系，工工程部部門的的更能能理解解這個(gè)個(gè)概念念，我我下面面詳細(xì)細(xì)說））4、銀銀行資資金監(jiān)監(jiān)管證證明。。5、門門牌牌號碼碼通知知。（（上上文說說的公公安局局可以以提前前辦理理）6、前前期物物業(yè)合合同（（通常常是不不準(zhǔn)確確的意意向單單位））1、閔閔行樓樓倒時(shí)時(shí)間以以后，，鑒證證報(bào)告告需要要基礎(chǔ)礎(chǔ)結(jié)構(gòu)構(gòu)驗(yàn)收收證明明。茗茗馨公公寓就就需要要這個(gè)個(gè)，當(dāng)當(dāng)時(shí)還還有個(gè)個(gè)插曲曲，我我們的的商場場兩棟棟樓，，三層層的基基礎(chǔ)就就坐落落在地地下車車庫的的頂板板梁內(nèi)內(nèi)，沒沒有單單獨(dú)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)，就就沒有有基礎(chǔ)礎(chǔ)結(jié)構(gòu)構(gòu)驗(yàn)收收證明明，當(dāng)當(dāng)時(shí)地地下車車庫的的人防防結(jié)構(gòu)構(gòu)與驗(yàn)驗(yàn)收證證明還還沒拿拿到，，造成成了困困難。。2、以以前的的預(yù)售售條件件：高高層結(jié)結(jié)構(gòu)三三分之之二、、多層層封頂頂。3、2010年年10月份份出的的12條，，就是是限購購令發(fā)發(fā)布的的同時(shí)時(shí)，要要求預(yù)預(yù)售時(shí)時(shí)有主主體結(jié)結(jié)構(gòu)驗(yàn)驗(yàn)收證證明，，這個(gè)個(gè)證明明是質(zhì)質(zhì)監(jiān)站站發(fā)的的，和和房管管局沒沒有關(guān)關(guān)系。。1、、對購購房者者是的的利好好，縮縮短了了資金金占用用時(shí)間間，最最重要要的是是你可可以完完整的的看到到結(jié)構(gòu)構(gòu)合格格，并并且墻墻體都都砌筑筑完成成的家家，很很直直觀、、很透透明，，欺詐詐現(xiàn)象象就少少多了了。4、對對公司司來說說，對對于我我們公公司影影響不不大，，市場場上像像我們們這么么厚道道的公公司很很少見見，預(yù)預(yù)售售時(shí)間間較晚晚，預(yù)預(yù)售一一年內(nèi)內(nèi)必須須交房房，交交房是是提供供大產(chǎn)產(chǎn)證。。估計(jì)計(jì)對這這種激激進(jìn)擴(kuò)擴(kuò)張的的、資資金鏈鏈緊張張的肯肯定定影響響大了了。驗(yàn)驗(yàn)收收證明明拿到到首先先需要要結(jié)構(gòu)構(gòu)完成成，模模板拆拆除、、清理理修復(fù)復(fù)、填填充墻墻砌筑筑完畢畢，時(shí)時(shí)間間跨度度很大大。。正常常來講講需要要增加加至少少兩個(gè)個(gè)月時(shí)時(shí)間，，如果果層數(shù)數(shù)高的的話、、跨年年度的的結(jié)構(gòu)構(gòu)工程程這就就難估估計(jì)了了。5、其其他地地方預(yù)預(yù)售標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)也也提高高了，，比如如寧波波必必須打打樁完完成才才能預(yù)預(yù)售我我的天天原原來來是不不是沒沒開工工就能能賣啊啊，這這世道道。上上海市市還是是非常常嚴(yán)格格的。。第七節(jié)節(jié)竣竣工階階段配配套工工程1、供供電配配套工工程：：項(xiàng)目目開工工前需需向供供電局局申請請臨時(shí)時(shí)用電電，并并繳納納臨時(shí)時(shí)接電電容量量費(fèi)。。開工工后向向供電電局提提出用用電申申請，，供電電局根根據(jù)實(shí)實(shí)際情情況答答復(fù)供供電方方案，，同時(shí)時(shí)核定定出供供電配配套工工程費(fèi)費(fèi)，待待合同同簽定定并繳繳付費(fèi)費(fèi)用后后轉(zhuǎn)供供電局局設(shè)計(jì)計(jì)室進(jìn)進(jìn)行外外線供供電工工程設(shè)設(shè)計(jì)、、出圖圖、施施工。。若開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬于用用戶自自己的的配電電站即即用戶戶站，，則必必須由由供電電局下下屬安安裝公公司進(jìn)進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)、、施工工，費(fèi)費(fèi)用按按實(shí)際際結(jié)算算。2、雨雨污水水配套套工程程：雨雨污水水管線線圖一一般由由設(shè)計(jì)計(jì)單位位設(shè)計(jì)計(jì)出圖圖，由由雨污污水管管理部部門審審核通通過后后施工工。施施工單單位可可通過過招投投標(biāo)確確定，，但與與市政政管網(wǎng)網(wǎng)接口口處的的檢測測井必必須由由雨污污水下下屬單單位施施工，，井和和納入入管道道的費(fèi)費(fèi)用比比較可可觀，，一般般有環(huán)環(huán)保辦辦指定定單位位施工工。3、自自來水水配套套工程程：項(xiàng)項(xiàng)目外外圍自自來水水管線線由自自來水水公司司設(shè)計(jì)計(jì)、出出圖、、施工工，費(fèi)費(fèi)用繳繳納。。原則則上配配套320元包包干，，但是是各單單位不不同，，需要要各層層次人人員與與配套套單位位緊密密溝通通。住住戶水水表須須向自自來水水公司司購買買，每每套千千元。。4、天天然氣氣配套套工程程：項(xiàng)項(xiàng)目外外圍管管線、、調(diào)壓壓站及及鍋爐爐房管管線必必須由由天然然氣公公司設(shè)設(shè)計(jì)、、出圖圖、施施工。。住宅宅項(xiàng)目目室內(nèi)內(nèi)管線線可由由設(shè)計(jì)計(jì)單位位設(shè)計(jì)計(jì)，但但必須須由天天然氣氣公司司審核核并施施工，，并按按33元/㎡繳納住住宅配配套費(fèi)費(fèi)。5、有有線電電視配配套工工程：：室內(nèi)內(nèi)管線線可由由設(shè)計(jì)計(jì)單位位設(shè)計(jì)計(jì)，外外圍管管線必必須由由區(qū)有有線電電視中中心設(shè)設(shè)計(jì)、、出圖圖、施施工。。協(xié)議議價(jià)為為多層層、復(fù)復(fù)式、、高層層、小小高層層為15元/㎡，別墅墅35元/㎡。6、通通信配配套工工程：：由建建設(shè)單單位向向電信信局提提出通通信申申請，，并繳繳納通通信配配套工工程費(fèi)費(fèi)，（（多層層6.5元/㎡，高層層12.5元/㎡。電信信局負(fù)負(fù)責(zé)施施工及及驗(yàn)收收。7、郵郵政配配套手手續(xù)：：向郵郵政局局指定定單位位購買買信報(bào)報(bào)箱，，并辦辦理郵郵政通通郵手手續(xù)。。8、道道路開開口：：根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目總平平面圖圖及建建設(shè)要要求，，向區(qū)區(qū)交警警支隊(duì)隊(duì)申請請道路路開口口，征征得同同意后后報(bào)市市政局局路政政科及及園林林署，，并繳繳納相相關(guān)費(fèi)費(fèi)用第七節(jié)節(jié)、竣竣工階階段驗(yàn)驗(yàn)收項(xiàng)項(xiàng)目1、建建設(shè)工工程墻墻體材材料使使用情情況核核定建設(shè)工工程結(jié)結(jié)構(gòu)封封頂之之后（（未粉粉刷前前），，需通通知區(qū)區(qū)墻體體辦派派員驗(yàn)驗(yàn)證；；對資料料齊全全、有有效的的申請請材料料進(jìn)行行受理理、核核定、、備案案：（1）對對使用用新型型墻體體材料料的建建設(shè)工工程，，發(fā)放放《建設(shè)工工程墻墻體材材料使使用情情況核核定表表》，并備備案通通過；；（2）對對使用用粘土土磚的的建設(shè)設(shè)工程程，進(jìn)進(jìn)行核核算、、繳納納專項(xiàng)項(xiàng)資金金，發(fā)發(fā)放《建設(shè)工工程墻墻體材材料使使用情情況核核定表表》，并備備案通通過。。實(shí)心心粘土土磚（（折標(biāo)標(biāo)）：：0.10元/塊粘粘土多多孔磚磚（折折標(biāo)））：0.025元/塊2、建建設(shè)工工程水水泥使使用情情況核核定水泥使使用單單位：：（還還有水水泥生生產(chǎn)單單位））1、蓋甲甲乙雙雙方公公章的的工程程土建建預(yù)算算書或或決算算書（（含主主材表表）；；2、建筑筑總平平面圖圖；3、使用用散裝裝水泥泥的，，提供供散裝裝水泥泥購買買發(fā)票票、交交易憑憑證及及現(xiàn)場場驗(yàn)證證單（（原件件及A4紙復(fù)印印件））；4、使用用商品品混凝凝土的的，提提供商商品混混凝土土購買買發(fā)票票、出出廠質(zhì)質(zhì)量證證明書書、交交易憑憑證及及現(xiàn)場場驗(yàn)證證單（（原件件及A4紙復(fù)復(fù)印印件件））；；5、使使用用商商品品砂砂漿漿的的，，提提供供商商水泥泥使使用用單單位位：：使使用用袋袋裝裝水水泥泥3元/噸3、、防防雷雷：：向市市防防雷雷監(jiān)監(jiān)測測中中心心申申報(bào)報(bào)現(xiàn)現(xiàn)場場監(jiān)監(jiān)測測，，監(jiān)監(jiān)測測通通過過后后出出監(jiān)監(jiān)測測報(bào)報(bào)告告轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)區(qū)區(qū)防防雷雷辦辦，，核核發(fā)發(fā)《《上上海海市市嘉嘉定定區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目防防雷雷裝裝置置竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收意意見見書書》》。。核核發(fā)發(fā)《《上上海海市市嘉嘉定定區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目防防雷雷裝裝置置竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收意意見見書書》》。。區(qū)區(qū)防防雷雷辦辦出出驗(yàn)驗(yàn)收收批批復(fù)復(fù)。。弱弱電電部部分分安