企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險管課件

企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險管6、法律的基礎(chǔ)有兩個，而且只有兩個……公平和實用?！?、有兩種和平的暴力，那就是法律和禮節(jié)。——歌德8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序?！獊喞锸慷嗟?、上帝把法律和公平湊合在一起，可是人類卻把它拆開?！椤た茽栴D10、一切法律都是無用的，因為好人用不著它們，而壞人又不會因為它們而變得規(guī)矩起來?！轮円怂蛊髽I(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險管企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險管6、法律的基礎(chǔ)有兩個，而且只有兩個……公平和實用?！?、有兩種和平的暴力，那就是法律和禮節(jié)?！璧?、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序?！獊喞锸慷嗟?、上帝把法律和公平湊合在一起，可是人類卻把它拆開?！椤た茽栴D10、一切法律都是無用的，因為好人用不著它們，而壞人又不會因為它們而變得規(guī)矩起來?！轮円怂狗康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本

核算、歸集、分配實務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險管控課程簡介本課程從解決房地產(chǎn)企業(yè)成本核算具體實務(wù)應(yīng)用角度出發(fā)，通過對開發(fā)企業(yè)成本核算、歸集、分配各環(huán)節(jié)相關(guān)財稅基礎(chǔ)理論知識結(jié)合對應(yīng)的涉稅風(fēng)險分析，培養(yǎng)管控房地產(chǎn)企業(yè)全程的成本架構(gòu)能力和涉稅核算效率及技能。運用具體案例講解各類房地產(chǎn)企業(yè)成本核算實務(wù)問題，全面提升財務(wù)人員對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控和稅收籌劃技能。企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險管6、法律的基1企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險管課件2企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險管課件3企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險管課件4企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險管課件51、符合會計準(zhǔn)則等會計政策;2、與稅收政策相銜接，減少稅會差異，有利于稅收利益最優(yōu)化原則;3、滿足企業(yè)成本管理要求，便于為管理層提供有效數(shù)據(jù)、適應(yīng)決策服務(wù)的需要。

一、成本核算的總體要求及原則一、成本核算的總體要求及原則61、確定成本核算對象應(yīng)根據(jù)成本核算對象確定原則和項目特點確定。(一)費用指企業(yè)一切開支及耗費各種日常活動發(fā)生的所有耗費，包括生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)發(fā)生的各種耗費。分計入當(dāng)期損益的期間費用和最終形成存貨（開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品）的生產(chǎn)性消耗費用。(二)開發(fā)企業(yè)成本對象成本即對象化的費用。房地產(chǎn)企業(yè)核算對象指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。包括土地開發(fā)產(chǎn)品、房屋開發(fā)產(chǎn)品，及按一定標(biāo)準(zhǔn)劃分的具體成本對象。每一獨立編制設(shè)計概（預(yù)）算或每一獨立的施工圖預(yù)算的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。二、成本核算的基本程序1、確定成本核算對象二、成本核算的基本程序7(三)不同稅種成本核算對象的確定情況1、土地增值稅清算單位確定的相關(guān)稅法要求。國稅發(fā)[2006]187號：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對分期開發(fā)項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。屬多個房地產(chǎn)項目共同成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積比例或其他合理方法，計算確定清算項目扣除金額。遼地稅函[2012]92號：確定土地增值稅清算單位時，地稅機關(guān)應(yīng)以發(fā)改委審批、備案確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目作為清算單位；對分期開發(fā)項目，應(yīng)以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。二、成本核算的基本程序(三)不同稅種成本核算對象的確定二、成本核算的基本程序8二、成本核算的基本程序二、成本核算的基本程序9情況2、企業(yè)所得稅在成本對象確定方面的相關(guān)要求。國稅發(fā)[2009]31號第26條:成本對象指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。總局公告2014年第35號

（2014-6-16）自2014年7月16日起：1、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報主管稅務(wù)機關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)將已確定成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報主管稅務(wù)機關(guān)。二、成本核算的基本程序情況2、企業(yè)所得稅在成本對象確定方面的相關(guān)要求。二、成本核算10總局公告2014年第35號

2014-6-16：2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機關(guān)檢查。3、主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進(jìn)行分析，加強后續(xù)管理。對資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時通知房地產(chǎn)企業(yè)補齊、修正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)進(jìn)行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應(yīng)按《稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。二、成本核算的基本程序總局公告2014年第35號2014-6-16：二、成本核算112、設(shè)置成本核算科目，歸集開發(fā)成本。建立成本合同臺賬，核算和歸集開發(fā)成本。3、確定成本分?jǐn)偡椒ā０词芤嬖瓌t和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。4、在成本核算對象之間分?jǐn)偝杀尽w集的開發(fā)成本費用按確定方法和標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間分配。5、計算各成本核算對象的開發(fā)總成本，編制項目開發(fā)成本計算表。6、結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。二、成本核算的基本程序2、設(shè)置成本核算科目，歸集開發(fā)成本。建立成本合同臺賬，核算和127、結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)成本，按與結(jié)算銷售收入配比原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。8、編織成本報表。根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。注意：對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，成本對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發(fā)成本的基礎(chǔ)。二、成本核算的基本程序7、結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分可售面積、不可售面積(由主13三、成本核算對象的確定為滿足核算企業(yè)經(jīng)營成果需要，須按一定原則和方法確定成本核算對象，歸集不同開發(fā)產(chǎn)品成本支出，正確配比不同開發(fā)產(chǎn)品收入和成本，準(zhǔn)確核算項目開發(fā)經(jīng)營成果。1、什么是成本核算對象？指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中，為歸集和分配費用而確定的費用承擔(dān)者。成本核算對象不同于最終開發(fā)產(chǎn)品，它是具有不同使用功能的開發(fā)成本歸集單元，可理解為歸集最終開發(fā)產(chǎn)品成本的手段和中間步驟。歸集不同最終開發(fā)產(chǎn)品成本才是成本核算的目的。三、成本核算對象的確定為滿足核算企業(yè)經(jīng)營成果需要，須按一定原14三、成本核算對象的確定2、成本核算對象確定前提。（1）確定前要透徹了解開發(fā)項目經(jīng)營計劃，合理確定項目分期，清楚項目立項文件、“四證”等項目合法性文件中關(guān)于項目建設(shè)內(nèi)容、土地性質(zhì)等方面規(guī)定，清楚所有開發(fā)產(chǎn)品處理方式或處理方式可能發(fā)生變化，提高劃分合理性。（2）確定時財務(wù)部門和預(yù)算或成本部門應(yīng)充分溝通，規(guī)范成本核算對象使用名稱，保持部門之間成本核算對象劃分一致，提高成本信息通用性。（3）在項目策劃、實施和決算階段，保持劃分一致，保持項目預(yù)算和決算成本核算數(shù)據(jù)口徑一致。（4）成本核算對象不同于開發(fā)產(chǎn)品種類，確定成本核算對象宜細(xì)不宜粗，以適應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品處理方式可能發(fā)生的變化，滿足土地增值稅計算、對成本核算進(jìn)行策劃和共同成本分配需要。（5）成本核算對象劃分應(yīng)滿足成本計算的需要，便于成本費用歸集，適應(yīng)成本監(jiān)控要求。三、成本核算對象的確定2、成本核算對象確定前提。15三、成本核算對象的確定3、成本核算對象的確定原則。（1）可否銷售：開發(fā)產(chǎn)品能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作獨立成本核算對象核算；不能對外經(jīng)營銷售的，先作為一般成本核算對象進(jìn)行成本歸集，然后再將其成本攤?cè)肽軐ν饨?jīng)營銷售的成本核算對象。（2）分類歸集：對不同開發(fā)地點、竣工時間跨年或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型存在明顯差異的群體開發(fā)項目，應(yīng)分別作成本核算對象核算。（3）功能區(qū)分：開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可作獨立成本核算對象核算。（4）定價差異：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，可分別作成本核算對象核算。（5）成本差異：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，可分別作成本核算對象核算。（6）權(quán)益區(qū)分：開發(fā)項目屬受托代建或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對象核算。三、成本核算對象的確定3、成本核算對象的確定原則。16三、成本核算對象的確定4、成本核算對象確定具體方法。情況1、一期開發(fā)完畢項目。按差異性原則和不同屬性（可否銷售）原則分別劃分確定。（一）按開發(fā)產(chǎn)品差異性原則劃分確定。1.住宅：多層、小高層、高層、別墅（獨體、聯(lián)排）；2.商業(yè)地產(chǎn)：獨立商業(yè)、寫字間、酒店、公寓，車庫（有產(chǎn)權(quán)）等；（二）如有不同屬性（可否銷售）分別按銷售和持有劃分確定。情況2、成片分期（區(qū)）開發(fā)項目。以各期(區(qū))為成本核算對象。在按期(區(qū))劃分基礎(chǔ)上：（1）如同一期內(nèi)有不同屬性（可否銷售）、物業(yè)類型，還應(yīng)按可否銷售及物業(yè)類型劃分。（2）如同一項目有裙樓、公寓、住宅、寫字樓等不同功能的；或同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按功能或結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。

三、成本核算對象的確定4、成本核算對象確定具體方法。17三、成本核算對象的確定3、成本核算對象確定具體方法。情況3、配套設(shè)施。（一）對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)成本，一般應(yīng)單獨作成本核算對象。（二）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按屬性（是否出售）確定成本對象。1.屬營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)單獨作成本核算對象。除企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。2.屬非營利性且產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費有關(guān)規(guī)定處理。三、成本核算對象的確定3、成本核算對象確定具體方法。18三、成本核算對象的確定3、成本核算對象確定具體方法。情況4、車庫（一）計容積率的地上車庫，可辦理產(chǎn)權(quán)對外銷售的，單獨作成本核算對象。（二）地下、半地下車庫（車位）可辦理產(chǎn)權(quán)對外銷售的，單獨作成本核算對象。（三）利用人防設(shè)施的車庫（車位），不單獨作成本對象，其建造費用按公共配套設(shè)施費有關(guān)規(guī)定處理。注意事項：成本對象在開工前根據(jù)規(guī)劃等確定，已確定不得隨意變更。三、成本核算對象的確定3、成本核算對象確定具體方法。19情況1：一期開發(fā)完畢的項目，成本核算對象兩層設(shè)置。第一層：項目內(nèi)共同成本設(shè)置

土地征用及拆遷補償費（土地成本）

前期工程費

基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)成本—××項目（一期）共同成本

建筑安裝工程費

配套設(shè)施費

開發(fā)間接費四、成本核算對象的具體設(shè)置情況1：一期開發(fā)完畢的項目，成本核算對象兩層設(shè)置。四、成本20情況1：一期開發(fā)完畢的項目，成本核算對象兩層設(shè)置。第二層：具體成本對象設(shè)置

土地征用及拆遷補償費（土地成本）

前期工程費

基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)成本—××項目—具體成本對象（住宅等）

建筑安裝工程費

配套設(shè)施費

開發(fā)間接費四、成本核算對象的具體設(shè)置情況1：一期開發(fā)完畢的項目，成本核算對象兩層設(shè)置。四、成本21情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，成本核算對象三層設(shè)置。第一層：分期（區(qū)）項目內(nèi)共同成本設(shè)置

土地征用及拆遷補償費（土地成本）

前期工程費

基礎(chǔ)設(shè)施費

開發(fā)成本—××項目共同成本

建筑安裝工程費

配套設(shè)施費

開發(fā)間接費四、成本核算對象的具體設(shè)置情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，成本核算對象三層設(shè)置。四22情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，成本核算對象三層設(shè)置。第二層：項目內(nèi)共同成本設(shè)置

土地征用及拆遷補償費（土地成本）

前期工程費

基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)成本—××項目（一期）共同成本

建筑安裝工程費

配套設(shè)施費

開發(fā)間接費四、成本核算對象的具體設(shè)置情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，成本核算對象三層設(shè)置。四23情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，成本核算對象三層設(shè)置。第三層：具體成本對象設(shè)置

土地征用及拆遷補償費（土地成本）

前期工程費

基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)成本—××項目（一期）—具體成本對象（住宅等）

建筑安裝工程費

配套設(shè)施費

開發(fā)間接費四、成本核算對象的具體設(shè)置情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，成本核算對象三層設(shè)置。四24開發(fā)成本的核算一、土地成本（土地征用及補償費）指為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各種成本費用。具體包括：（一）土地出讓金：按《國有土地使用權(quán)出讓合同》繳的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價，包括土地使用權(quán)出讓地價、純土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地變更用途和超面積補交的地價、耕地占用稅、及其他為取得土地使用權(quán)發(fā)生支出。國稅發(fā)[2007]129號：耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請用地人舉證實際用地人，實際用地人為納稅人；實際用地人尚未確定的，申請用地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實際用地人為納稅人。因此企業(yè)購買土地繳納的出讓金和繳納政府購地發(fā)生的相關(guān)費用，應(yīng)包含耕地占用稅。五、成本核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)成本的核算五、成本核算科目的核算及票據(jù)處理25（二）土地征用及拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆除及拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。（三）購?fù)恋氐钠醵悾和恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓繳的契稅。契稅相關(guān)政策：財稅[2004]134號1、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。情況1：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒成交價格或成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)價格。土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（二）土地征用及拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆26情況2：以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。2、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。案例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一處經(jīng)濟適用住房(土地系劃撥用地)，同時發(fā)生部分土地補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等。請問：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的“土地補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費”是否需繳契稅？六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理情況2：以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價成27【相關(guān)文件】遼地稅發(fā)[2007]49號：1、棚戶區(qū)改造項目指符合城市棚戶區(qū)改造條件，列入城市棚戶區(qū)改造方案和計劃，報全省城市集中連片棚戶區(qū)改造協(xié)調(diào)小組審定后列入省棚戶區(qū)改造計劃的城市棚戶區(qū)改造項目。2、對上述棚戶區(qū)改造項目，實行下列契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅征免政策：（1）以劃撥方式取得土地使用權(quán)用于棚戶區(qū)改造的，不征契稅；以出讓方式取得土地使用權(quán)用于棚戶區(qū)改造的應(yīng)按規(guī)定征收契稅。（分土地取得方式）（2）對政府組織并實施的拆遷補償免征契稅；對由開發(fā)企業(yè)實施的拆遷補償應(yīng)按規(guī)定征收契稅。（分實施方體）六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理【相關(guān)文件】六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理28（四）大市政配套費：按政府相關(guān)文件規(guī)定繳的大市政配套費用及自建紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費用，如：紅線外排水、采暖、燃?xì)?、高低壓系統(tǒng)發(fā)生費用。（五）其他：土地閑置費、滯納金、土地登記費等不能在以上明細(xì)中進(jìn)行歸集的或不能預(yù)期的其他土地成本。相關(guān)稅收政策根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第7條規(guī)定，對企業(yè)因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬按稅法規(guī)定正常開支的成本費用和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，不能作為扣除項目金額。因此，在計征土地增值稅時不能作為正常成本費用支出予以扣除。國稅函[2010]220號：房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳的土地閑置費計算土地增值稅時不得扣除。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（四）大市政配套費：按政府相關(guān)文件規(guī)定繳的大市政配套費用及自29開發(fā)前期準(zhǔn)備費（前期開發(fā)費）指取得土地使用權(quán)后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等前期費用。包括內(nèi)容：（一）咨詢調(diào)研費：項目立項前、立項后對項目進(jìn)行可行性研究及聘請相關(guān)專家或向中介機構(gòu)支付的咨詢調(diào)研費。如：可行性研究費、公證費及規(guī)劃、交通、環(huán)境評估費、市場調(diào)研費及委托其它公司所支付的咨詢服務(wù)費用等。（二）設(shè)計費：項目立項后的規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費及各項基礎(chǔ)設(shè)施單獨發(fā)生的設(shè)計費，如：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、專家咨詢費、方案設(shè)計費、初步設(shè)計費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費、主體工程施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、施工圖審查費、基礎(chǔ)設(shè)施類園林設(shè)計費等。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)前期準(zhǔn)備費（前期開發(fā)費）六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理30開發(fā)前期準(zhǔn)備費（前期開發(fā)費）（三）報批報建費：繳給政府行政事業(yè)單位的項目開發(fā)相關(guān)費用，包括消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費、規(guī)劃管理費、工程定額測定費、新材料基金(或墻改專項基金)、價格調(diào)節(jié)基金、勞?；?、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、安檢費、質(zhì)檢費、驗收費、質(zhì)量監(jiān)督管理費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、招投標(biāo)管理費；水、電、煤氣、熱力等增容費及其他報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費等。（四）人防建設(shè)費：按政府相關(guān)規(guī)定繳的人防異地建設(shè)費及自建人防設(shè)施完工后分配進(jìn)入的成本費用。自建人防設(shè)施作為單一產(chǎn)品對象進(jìn)行管理，其成本核算同無償公共配套設(shè)施，完工后分配計入單一產(chǎn)品對象對應(yīng)的該科目。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)前期準(zhǔn)備費（前期開發(fā)費）六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理31開發(fā)前期準(zhǔn)備費（前期開發(fā)費）（五）勘探測繪費：初勘、詳勘及建造研究用房的材料及施工費等費用。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等；項目開發(fā)前各種測繪費，如土地測繪費、房屋測繪費等。（六）臨時設(shè)施費：接通紅線外施工用臨時道路的建造、拆除等費用；接通紅線外施工用臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費、開發(fā)商承擔(dān)的工程前期施工用電費等費用；接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移、拆除費，開發(fā)商承擔(dān)的工程前期施工用水費等費用；為達(dá)到設(shè)計地坪標(biāo)高發(fā)生的場地清運費、平整等費用，包括挖山，大回填等；非總包單位的臨時圍墻、圍板的建造、裝飾、拆除費用；工地臨時辦公室的租用、建造及裝修、裝飾、拆除費用；施工用臨時占道費、臨時借用空地租費等；臨時設(shè)施內(nèi)的電器、家具等資產(chǎn)不屬臨時設(shè)施費。（七）其他：不能在以上明細(xì)中歸集的、不可預(yù)期的其他開發(fā)前期準(zhǔn)備費，如擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)前期準(zhǔn)備費（前期開發(fā)費）六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理32基礎(chǔ)設(shè)施費。指項目開發(fā)中發(fā)生在紅線內(nèi)、主體建筑安裝工程外的道路、廣場、供電、供水、供氣、供熱、排污、排水、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程發(fā)生支出。包括內(nèi)容：（1）室外給排水系統(tǒng)費：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)給排水系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費、接口補償費、搭橋費等費用。（2）室外采暖系統(tǒng)費：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)采暖系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)鋪設(shè)管道系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費、接口補償費、搭橋費等費用，獨立建設(shè)的熱交換站土建、安裝工程費，獨立建設(shè)的鍋爐房土建、安裝工程費等費用。（3）室外燃?xì)庀到y(tǒng)費：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)，包括：紅線內(nèi)鋪設(shè)管道系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費、接口補償費、搭橋費等費用，調(diào)壓站土建、安裝工程費等費用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理基礎(chǔ)設(shè)施費。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理33（4）室外高低壓系統(tǒng)費：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)高低壓系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)高壓線路及低壓線路的線路工程鋪設(shè)費、接口補償費、搭橋費等工程費，獨立建設(shè)的配電室、開閉站的土建、安裝工程費等費用。（5）室外消防系統(tǒng)費：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)的室外消防系統(tǒng)的施工費等。（6）室外智能化系統(tǒng)費：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)的電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等線路鋪設(shè)、設(shè)備安裝、室外背景音樂設(shè)施采購及安裝及按規(guī)定應(yīng)繳的有關(guān)費用等（7）園林環(huán)境工程費：開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的綠化、環(huán)境等設(shè)施支出。（8）綠化及小品建設(shè)費：人工草坪、栽花、種樹等綠化支出費用；雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山、涼亭、人工湖、兒童樂園、健身器材等工程費用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（4）室外高低壓系統(tǒng)費：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)高低壓系統(tǒng)，包括：紅線34（9）道路及廣場建設(shè)費：道路鋪設(shè)及廣場建設(shè)等工程費用。（10）室外交通設(shè)施費：各種室外交通劃線，各種交通指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、檔車器、防撞器等費用。（11）其它園林環(huán)境工程費：圍墻建設(shè)費用；室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈、室外燈箱、燈牌等；垃圾筒、坐椅等零星設(shè)施支出。（12）其他：不能在上述明細(xì)項目中歸集的、不可預(yù)期的建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施費用支出。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（9）道路及廣場建設(shè)費：道路鋪設(shè)及廣場建設(shè)等工程費用。六、成35建筑安裝工程費指項目開發(fā)中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項建筑安裝工程費及設(shè)備費。自營工程應(yīng)包括建筑過程中發(fā)生的材料費、人工費、機械使用費等；發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”確定，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括甲供材料、設(shè)備費。具體內(nèi)容：（一）主體建筑工程費：產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)中發(fā)生的各項建筑工程費用，包括內(nèi)容：（1）基礎(chǔ)工程費：包括地基處理、土石方工程、護壁（坡）、降水、樁基及樁基檢測、主體結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)等費用。（2）結(jié)構(gòu)主體及粗裝修工程費：包括結(jié)構(gòu)主體及粗裝修、總包開辦費、照管費、外墻保溫及涂料、防火卷簾門、防火門、入戶門等工程費用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理建筑安裝工程費六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理36（3）鋁合金塑鋼門窗及幕墻工程費：除通風(fēng)工程以外的室外百葉，陽臺玻璃欄板及金屬欄桿。（4）公共部位精裝修工程費：主要包括大堂、樓梯間、雨蓬、連廊公共走道及電梯廳等精裝修費用。（5）室內(nèi)精裝修工程費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺精裝修費用及戶內(nèi)門費用。相關(guān)文件關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》的通知（建標(biāo)[2003]206號）規(guī)定，建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成。直接費由直接工程費和措施費組成。直接工程費：指施工中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。材料費：指施工中耗費的構(gòu)成工程實體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品費用。根據(jù)建標(biāo)[2003]206號規(guī)定，只有構(gòu)成工程實體的材料費才構(gòu)成建筑安裝工程費內(nèi)容。而精裝修所用家電、家俱不構(gòu)成工程實體，不符合土地增值稅扣除項目內(nèi)容，因此不能作成本項目扣除。

六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（3）鋁合金塑鋼門窗及幕墻工程費：除通風(fēng)工程以外的室外百葉，37其它主體建筑工程費：除上述工程費用外其他與主體建筑工程相關(guān)的費用支出。（二）主體安裝工程費：產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)中發(fā)生的各項安裝工程費用，包括內(nèi)容：（1）給排水工程費：給水、排水、中水、直飲水、熱水等管道敷設(shè)及設(shè)備安裝費用。（2）空調(diào)工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機盤管控制等空調(diào)設(shè)施安裝及管道敷設(shè)等費用。（3）采暖工程費：水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝及管道敷設(shè)等費用。（屬房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起）（4）通風(fēng)工程費：通風(fēng)風(fēng)道及設(shè)備的安裝等費用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理其它主體建筑工程費：除上述工程費用外其他與主體建筑工程相關(guān)的38（5）電氣工程費：主體工程中變配電室的設(shè)備安裝及管線敷設(shè)費用、動力照明及防雷接地工程費用。（6）室內(nèi)弱電工程費：包括保安監(jiān)控、停車管理系統(tǒng)、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳、家居智能化、獨立于消防廣播外增設(shè)的背景音樂等弱電工程的設(shè)備采購及安裝費用。（7）消防工程費：消防報警系統(tǒng)、氣體滅火、消火栓及自動噴淋系統(tǒng)設(shè)備采購及安裝工程費用。（8）燃?xì)夤こ藤M：煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施采購及安裝工程費用。（9）電梯工程費：電梯設(shè)備供應(yīng)及安裝費用。（10）其它主體安裝工程費：除上述工程費用外其他與主體安裝工程相關(guān)的費用支出。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（5）電氣工程費：主體工程中變配電室的設(shè)備安裝及管線敷設(shè)費用39（三）其他工程費：其他不能在上述兩項中歸集的建筑安裝工程費，具體內(nèi)容：（1）工程監(jiān)理費：支付給工程監(jiān)理單位的費用。（2）工程咨詢服務(wù)費：招標(biāo)咨詢公司招標(biāo)費，代辦招投標(biāo)費用，預(yù)算和結(jié)算審核費用。（3）車庫交通設(shè)施費：車庫內(nèi)交通設(shè)施、劃線、標(biāo)識費用，室內(nèi)標(biāo)識牌、示意圖等費用。（4）檢驗檢測費：項目開發(fā)中的有關(guān)主體工程的室內(nèi)空氣檢測費，消防、環(huán)境、電氣等各種檢測費用。（5）其他工程費：除上述工程費用外，其他不能在主體建筑工程費、主體安裝工程費中歸集的工程費用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（三）其他工程費：其他不能在上述兩項中歸集的建筑安裝工程費，40公共配套設(shè)施費指項目規(guī)劃許可中配套設(shè)施。指產(chǎn)品開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)（包括收益權(quán)）不屬開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。一般包括：游泳池、會所、學(xué)校、幼兒園、網(wǎng)球場、郵局、臨時公建、獨立垃圾樓、居委會、派出所、崗?fù)ぁ⒆孕熊嚺?、公廁等設(shè)施的大市政配套費、設(shè)計費、報批報建費、主體建筑安裝工程費等費用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理公共配套設(shè)施費六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理41開發(fā)間接費指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項目費用。各項目公司開發(fā)部門、造價管理部門、工程設(shè)計采購部門、拆遷部門等部門發(fā)生的費用計入本科目。包括內(nèi)容：（一）現(xiàn)場管理費用：內(nèi)部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、住房公積金、勞動保護費、臨時用工勞務(wù)費、辦公費、通訊費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費、培訓(xùn)費、會議費、市內(nèi)交通費、車輛使用費、租賃費、修理費、折舊費、低值易耗品攤銷、無形資產(chǎn)攤銷、水電費、誤餐費、物業(yè)管理費、咨詢費、保險費、辦公室裝修費用、周轉(zhuǎn)房的攤銷等。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)間接費六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理42工資：指開發(fā)部門、造價管理部門、工程設(shè)計采購部門、拆遷部門等(以下簡稱現(xiàn)場管理部門)人員的工資、獎金及工資性補貼。對臨時雇傭的勞務(wù)工支付勞務(wù)費不在本項目核算，在“臨時用工勞務(wù)費”科目核算。福利費：指現(xiàn)場管理部門人員實際發(fā)生的福利費支出。工會經(jīng)費：指現(xiàn)場管理部門人員工資總額2%計提的繳工會掌握使用的工會活動經(jīng)費。職工教育經(jīng)費：指按現(xiàn)場管理部門人員工資總額2.5%計提的用于職工教育的經(jīng)費。社會保險費：指按現(xiàn)場管理部門員工提取的基本社會統(tǒng)籌保險基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、工傷保險、失業(yè)保險、生育保險等。住房公積金：指按國家規(guī)定為現(xiàn)場管理部門員工提取的住房公積金。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理工資：指開發(fā)部門、造價管理部門、工程設(shè)計采購部門、拆遷部門等43勞動保護費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的勞動保護用品購置費等。臨時用工勞務(wù)費：指現(xiàn)場管理部門臨時雇傭的勞務(wù)工所支付費用。辦公費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的各種辦公用品、文件資料的郵寄費、IT軟件硬件維護費、資料費、印刷費等。通訊費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的通訊設(shè)施開通費用、固定電話費、手機費、網(wǎng)絡(luò)使用費等。差旅費：指現(xiàn)場管理部門因公出差、法定探親假實際發(fā)生的車、船、飛機、交通費、住宿費、住勤補助費、誤餐補助、司機出車補助和單位核定的差旅費包干費用等。誤餐費：指現(xiàn)場管理部門的人員因公錯過就餐時間，需在外就餐的，根據(jù)實際誤餐次數(shù)，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的誤餐費。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理勞動保護費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的勞動保護用品購置費等。六、成44交際應(yīng)酬費：指現(xiàn)場管理部門為開發(fā)經(jīng)營活動的合理需要而支付的招待費用。會議費：指現(xiàn)場管理部門召開的專業(yè)工作會議費用，包括會議期間租用場地的費用、車輛使用費、資料印刷費等。市內(nèi)交通費：指現(xiàn)場管理部門人員辦理公司業(yè)務(wù)時在本市發(fā)生的交通費用。車輛使用費：指現(xiàn)場管理部門使用的內(nèi)部、外部運輸車輛及職工上下班使用的車輛所發(fā)生的汽油費、維修費、保險費、通行停車費等。租賃費：指現(xiàn)場管理部門租賃的開發(fā)用及管理用設(shè)備、辦公場所或建筑等支付的租金。辦公室裝修費用：現(xiàn)場管理部門的辦公室發(fā)生的裝修費用。水電費：指現(xiàn)場管理部門使用水、電的費用。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理交際應(yīng)酬費：指現(xiàn)場管理部門為開發(fā)經(jīng)營活動的合理需要而支付的招45物業(yè)管理費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的物業(yè)管理費，包括物業(yè)維護保養(yǎng)費、保安服務(wù)費、保潔費等費用。折舊費：指現(xiàn)場管理部門使用的各類固定資產(chǎn)計提的折舊費用。低值易耗品攤銷：指項開發(fā)部門、造價管理部門、工程設(shè)計采購部門、拆遷部門等現(xiàn)場管理部門使用的低值易耗品攤銷的費用。無形資產(chǎn)攤銷：指公司分期攤銷的與產(chǎn)品開發(fā)管理相關(guān)的無形資產(chǎn)價值，一般是工程管理軟件的攤銷。（二）資本化利息：直接用于開發(fā)項目借款利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費，減去利息收入、匯兌收益凈值。（三）咨詢服務(wù)費：指各項目公司支付給集團開發(fā)咨詢服務(wù)費。（四）物業(yè)完善費：按規(guī)定應(yīng)付的物業(yè)前期開辦費、委托物業(yè)代管已竣工但未交付房屋的物業(yè)費、水電費等費用。（五）公共維修基金：按政府規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的公共維修基金。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理物業(yè)管理費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的物業(yè)管理費，包括物業(yè)維護保養(yǎng)46（六）后期維修費：開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后由開發(fā)商承擔(dān)各項維修費用。（七）產(chǎn)權(quán)登記費：辦理住宅相關(guān)權(quán)證的登記費、手續(xù)費等。(八)營銷設(shè)施建造費：①廣告設(shè)施費；②銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道設(shè)計、工程、裝飾等費用；③售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；④樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)樣板間還包括建造費用；⑤其他。（八）其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商補貼給物業(yè)公司水、電、氣等價差，及其他不可預(yù)期、應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用，及營銷設(shè)施建造費。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（六）后期維修費：開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后由開發(fā)商承擔(dān)各項維修費用47一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法規(guī)1、行政處罰《發(fā)票管理辦法》第22條任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：(1)為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票；(2)讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票；(3)介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票。虛開發(fā)票的，由稅務(wù)機關(guān)沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可并處5萬元以下罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪，依法追究刑事責(zé)任。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法規(guī)六、成本核算科目的核算及票48六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法律法律規(guī)定2.刑事處罰

【虛開除增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵押稅款發(fā)票以外的其他發(fā)票的刑法規(guī)定】如建安發(fā)票“虛開本法第205條規(guī)定以外其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或管制，并處罰金;情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

（《刑法修正案（八）》第33條（在刑法第205條后增加一條，作為第205條之一））【虛開其他發(fā)票的立案標(biāo)準(zhǔn)】

虛開刑法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票，涉嫌下列情形之一，應(yīng)予立案追訴：（1）虛開發(fā)票一百份以上或虛開金額累計在四十萬元以上的；（2）雖未達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但五年內(nèi)因虛開發(fā)票行為受過行政處罰二次以上，又虛開發(fā)票的；（3）其他情節(jié)嚴(yán)重情形。（在《立案追訴標(biāo)準(zhǔn)（二）》中增加第61條：[虛開發(fā)票案（刑法第205條之一）]）六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主49六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理虛開建安發(fā)票案例：【例1】：遼寧偵破一房地產(chǎn)公司虛假發(fā)票偷稅案2010年1至3月，遼寧省地稅局在實施房地產(chǎn)稅收專項檢查中，與公安機關(guān)密切配合，成功破獲遼寧某房屋有限公司利用虛假發(fā)票偷稅案。經(jīng)查，該公司2007至2009年間，利用虛假發(fā)票、虛構(gòu)業(yè)務(wù)、多列成本費用、虛開發(fā)票、重復(fù)列支、多列開發(fā)成本等手段偷逃稅款。此案共查處非法發(fā)票1,016份，查補稅款3,630萬元，加收滯納金1,090萬元，罰款5,550萬元。[例2]：北京天富房地產(chǎn)公司在開發(fā)北京美惠大廈項目中，該工程項目預(yù)算造價2.3億元，工程1998年12月完工后，根據(jù)實際造價總結(jié)算金額1.3億元，但該企業(yè)開具發(fā)票總額人民幣2.3億元。涉嫌虛增1億元成本，逃稅2,577萬元。2008年該公司總會計師、會計人員分別判處有期徒刑3年，罰金3萬元。對該公司罰款5,154萬元，加滯納金3,098萬元。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理虛開建安發(fā)票案例：50六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理3.【明知是偽造的發(fā)票而持有的刑法規(guī)定】“明知是偽造的發(fā)票而持有，數(shù)量較大的，處二年以下有期徒刑、拘役或管制，并處罰金;數(shù)量巨大的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。（《刑法修正案（八）》第35條在刑法第210條后增加一條，作為第210條之一））【明知是偽造的發(fā)票而持有的立案標(biāo)準(zhǔn)】明知是偽造的發(fā)票而持有，具有下列情形之一，應(yīng)予立案追訴：（1）持有偽造的增值稅專用發(fā)票五十份以上或票面額累計在二十萬元以上的，應(yīng)予立案追訴；（2）持有偽造的可用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票一百份以上或票面額累計在四十萬元以上的，應(yīng)予立案追訴；（3）持有偽造的第（1）項、第（2）項規(guī)定以外的其他發(fā)票二百份以上或票面額累計在八十萬元以上的，應(yīng)予立案追訴。（在《立案追訴標(biāo)準(zhǔn)（二）》中增加第68條之一：[持有偽造的發(fā)票案（刑法第210條之一）]）六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理3.【明知是偽造的發(fā)票而持有51六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理發(fā)票違法對社會信用體系的影響總局公告2014年第41號2014-7-4自2014年10月1日起，稅務(wù)總局公布各級稅務(wù)機關(guān)查結(jié)的符合下列標(biāo)準(zhǔn)的稅收違法案件信息：（1）虛開增值稅專用發(fā)票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，虛開稅款數(shù)額1,000萬元以上的；（2）虛開普通發(fā)票，票面額累計5,000萬元以上的。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理發(fā)票違法對社會信用體系的影響52二、開發(fā)成本明細(xì)科目具體內(nèi)容對應(yīng)的票據(jù)處理。土地增值稅：國稅發(fā)[2006]187號扣除取得土地使用權(quán)所支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。企業(yè)所得稅：《企業(yè)所得稅法》第8條：企業(yè)實際發(fā)生的，與取得收入有關(guān)的，合理的支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。國稅發(fā)[2000]84號第3條：納稅人申報扣除要真實、合法。真實指能提供證明有關(guān)支出確屬已實際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法指符合稅收規(guī)定。其他法規(guī)與稅收法規(guī)規(guī)定不一致，以稅收規(guī)定為準(zhǔn)。結(jié)論：企業(yè)發(fā)生支出允許稅前扣除條件：既要符合與取得收入有關(guān)的、合理的支出等相關(guān)性原則，又要提供適當(dāng)合法憑據(jù)。憑證總原則：經(jīng)營活動——發(fā)票；政府規(guī)費——行政事業(yè)統(tǒng)一收據(jù)；非經(jīng)營活動——充分適當(dāng)憑據(jù)。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理二、開發(fā)成本明細(xì)科目具體內(nèi)容對應(yīng)的票據(jù)處理。六、成本核算科目53（一）土地征用及拆遷補償費。內(nèi)容：為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))發(fā)生的各項費用，包括：土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證：1.土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金：國土資源部門開的“國有土地有償使用收費專用收據(jù)”規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票；2.耕地占用稅、契稅：“契稅完稅證”、稅收繳款書等稅收完稅憑證；3.拆遷費:協(xié)議、建筑安裝發(fā)票;4.土地評估費：服務(wù)業(yè)發(fā)票；六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（一）土地征用及拆遷補償費。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理545.拆遷補償：情況1：補償個人：1.拆遷補償協(xié)議；2.身份證復(fù)印件；3.原房產(chǎn)證復(fù)印件；4.收據(jù)（本人簽字）；5.拆遷驗收單。情況2：公司：1.拆遷補償協(xié)議；2.營業(yè)執(zhí)照和法人身份證復(fù)印件；3.原房產(chǎn)證復(fù)印件；4.收據(jù)相關(guān)文件：國稅函[2008]277號：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為，按國稅發(fā)[1993]149號規(guī)定，不征營業(yè)稅?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，征用土地的補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。結(jié)論：青苗補償費不征營業(yè)稅。注意：國稅函[1997]87號規(guī)定：對土地承包人取得土地上建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地輔助物補償收入，應(yīng)按營業(yè)稅暫行條例的“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征營業(yè)稅。此文件根據(jù)國家局2011年2號公告已將其廢止。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理5.拆遷補償：六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理555.拆遷驗收單。產(chǎn)權(quán)調(diào)換：項目內(nèi)、項目外異地購房安置。異地購房安置拆遷戶，拆遷與補償面積差如何進(jìn)行納稅處理？案例：甲房地產(chǎn)公司向A房地產(chǎn)公司購房500套安置被拆遷戶，每套面積100平方米，價值80萬元，甲與A約定將房屋過戶至指定安置人。按補償協(xié)議，甲應(yīng)補償被拆遷戶人均90平方米，超出部分甲按市場價1萬元/平方米與被拆遷戶結(jié)算并收價款10萬元。請問：甲每套安置房收取10萬元是否涉及營業(yè)稅？會計處理時應(yīng)沖減拆遷安置成本嗎？六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理5.拆遷驗收單。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理56企業(yè)處理：甲購A房用于拆遷補償，根據(jù)國稅函[1995]549號規(guī)定，外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，對償還面積與拆遷建筑面積相等部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋成本價核定征營業(yè)稅。本例，若認(rèn)定甲購入房再轉(zhuǎn)讓，購房成本價已確定，無須核定征營業(yè)稅。購置與轉(zhuǎn)讓價相等，償還面積與拆遷建筑面積相等部分即90平方米補償不需繳營業(yè)稅。超過部分即每套10萬元，僅需按購置差額2萬元（10×[10—0.8]）繳營業(yè)稅。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理企業(yè)處理：甲購A房用于拆遷補償，根據(jù)國稅函[1995]54957企業(yè)會計處理如下（單位：萬元，下同）：①購入房屋借：開發(fā)產(chǎn)品80貸：銀行存款80②安置補償借：土地征用及拆遷補償費72貸：開發(fā)產(chǎn)品72③收取差價借：銀行存款10貸：營業(yè)收入10借：營業(yè)成本8貸：開發(fā)產(chǎn)品8六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理企業(yè)會計處理如下（單位：萬元，下同）：六、成本核算科目的核算58分析：根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，上述處理欠妥。甲購房沒以自己為購買人，而直接將房屋過戶給拆遷安置人，甲相當(dāng)于以每套90平方米標(biāo)準(zhǔn)價72萬元支付貨幣補償給被拆遷戶，被拆遷戶委托甲以每套80萬元購A公司房屋并支付甲手續(xù)費2萬元。A銷售不動產(chǎn)發(fā)票直接開給被拆遷戶，與甲無關(guān)。因此，甲應(yīng)以收取超面積價差2萬元按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”繳營業(yè)稅。會計處理如下：

①購入房屋：

借：其他應(yīng)收款80

貸：銀行存款80

②代購房屋收取差價

借：土地征用及拆遷補償費72

銀行存款

10

貸：其他應(yīng)收款

80

營業(yè)外收入（或其他業(yè)務(wù)收入）2六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理分析：根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，上述處理欠妥。甲購房沒以自己六、59最終，甲實際承擔(dān)拆遷補償費支出72萬元，與國稅[2010]220號“異地安置房屋屬購入的，以實際支付購房支出計入拆遷補償費”納稅處理一致。甲不需就10萬元差額繳營業(yè)稅，僅就收取代理手續(xù)費2萬元繳營業(yè)稅即可。國稅發(fā)[2009]31號第27條:開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出內(nèi)容如下：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括：土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理最終，甲實際承擔(dān)拆遷補償費支出72萬元，與國稅[2010]260（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平、圍擋、報批報建費,包括：消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費、規(guī)劃管理費、工程定額測定費、新材料基金(或墻改專項基金)、價格調(diào)節(jié)基金、人防建設(shè)費等。合法有效憑證：1.水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究：服務(wù)業(yè)發(fā)票；2.場地通平、圍擋：建筑安裝發(fā)票等；3.散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費、規(guī)劃管理費、工程定額測定費、新材料基金(或墻改專項基金)、價格調(diào)節(jié)基金、人防建設(shè)費：行政事業(yè)單位票據(jù)。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（二）前期工程費。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理61（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目開發(fā)中發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括：開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證：1.開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費建筑安裝發(fā)票；2.非應(yīng)稅行為的，提供行政事業(yè)單位票據(jù)。（四）建筑安裝工程費。指項目開發(fā)中發(fā)生的各項建筑安裝費用，主要包括：項目建筑工程費和項目安裝工程費等。合法有效憑證：除購門窗和電梯可提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他須提供建筑安裝發(fā)票。建安發(fā)票應(yīng)在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開。甲供材：直接購入安裝：六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理621.“甲供材”由來：“甲供材”是建筑行業(yè)術(shù)語。在建筑工程中，建設(shè)方一般被稱甲方，建設(shè)方自行購買用于工程材料稱“甲供材”。在原建設(shè)部《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》解釋，也稱“甲方供料”。2.“甲供材”目的：一是控制工程質(zhì)量，二是降低工程造價。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理1.“甲供材”由來：甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理63甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理3、“甲供材”依據(jù)：根據(jù)《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》（原建設(shè)部令第107號）規(guī)定，工程總造價根據(jù)發(fā)包與承包價計算方法分工料單價法和綜合單價法。

工程造價直接費中的材料費，指該項建筑工程使用所有材料，不管這些材料是施工方購買的，還是建設(shè)方即甲方直接提供的。這可從《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》解釋中得到印證。該解釋規(guī)定，甲方供料應(yīng)計入投標(biāo)報價中，并在綜合單價中體現(xiàn)；甲方購買材料費須列入綜合單價，如在招投標(biāo)階段無法準(zhǔn)確定價，應(yīng)按暫估價。4、涉稅問題：施工方因“甲供材”需繳相關(guān)稅金，實際上是包含在工程造價中的。即“甲供材”涉及營業(yè)稅名義納稅人是施工方，但實際負(fù)稅人卻是建設(shè)方。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理3、“甲供材”依據(jù)：64甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理5.實施方式：主要有兩種，一是合同內(nèi)"甲供材料"，二是合同外"甲供材料"，主要體現(xiàn)在合同簽訂時不同處理。合同內(nèi)"甲供材料"，又分甲方轉(zhuǎn)售材料和甲方代購材料。6.具體涉稅問題：（1）合同外"甲供材料"。甲方與乙方簽訂合同價款中不包括甲方自行采購材料部分。工程所需主要原材料由甲方自購，并提供給乙方但與乙方不發(fā)生材料結(jié)算。合同中注明材料部分由甲方自購，相關(guān)增值稅發(fā)票開給甲方。與乙方合同中僅規(guī)定乙方施工費。合同外"甲供材"稅收政策：除提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供設(shè)備價款。（《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第7條和第16條）甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理5.實施方式：65甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理合同外"甲供材"，甲方應(yīng)按提供建筑業(yè)勞務(wù)材料金額于建筑工程所在地繳建筑業(yè)營業(yè)稅，甲供材料直接計入本單位工程成本，不再給施工方開建筑業(yè)發(fā)票。甲方資產(chǎn)計價中應(yīng)包括"甲供材"發(fā)票實際金額。乙方應(yīng)就向甲方收取施工費繳建筑業(yè)營業(yè)稅，并向甲方開施工費部分"建筑業(yè)"發(fā)票。施工方在收到材料及以后發(fā)出材料時不作賬務(wù)處理，只在賬外登記管理，“甲供材”部分不反映在施工方工程收入和工程支出中。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理合同外"甲供材"，甲方應(yīng)按提供建筑66合同外甲供材的具體應(yīng)用1.甲供材料由建筑公司施工[案例]A房地產(chǎn)公司發(fā)包一建筑工程，工程價款1,000萬元，其中甲方供材料600萬元，乙方勞務(wù)費400萬元。問：（1）600萬元甲方供材是否需繳建筑業(yè)營業(yè)稅？由誰繳納？（2）A公司應(yīng)取得何種發(fā)票作開發(fā)成本稅前扣除依據(jù)？（3）合同簽訂時應(yīng)注意什么問題？合同外甲供材的具體應(yīng)用1.甲供材料由建筑公司施工67合同外甲供材的具體應(yīng)用涉稅分析【營業(yè)稅計稅依據(jù)】：除提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供設(shè)備價款。（《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第7條和第16條）結(jié)論：甲供材需納營業(yè)稅【營業(yè)稅扣繳義務(wù)人】：中國境外單位或個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或購買方為扣繳義務(wù)人（《營業(yè)稅暫行條例》第11條）結(jié)論：甲供材非法定代扣，施工方即乙方為營業(yè)稅納稅人。合同外甲供材的具體應(yīng)用涉稅分析68合同外甲供材的具體應(yīng)用如乙方要求甲方承擔(dān)甲供材部分營業(yè)稅如何處理？總局無明文規(guī)定，以各省規(guī)定為準(zhǔn)，如：泰地稅發(fā)[2008]80號規(guī)定：建設(shè)方和施工方無論約定由哪一方負(fù)擔(dān)甲供材稅款，均應(yīng)以施工方名義向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納甲供材稅款，取得《甲供材完稅證明單》。對約定建設(shè)方負(fù)擔(dān)甲供材稅款的，由施工方就稅款部分開建筑業(yè)發(fā)票給建設(shè)方，作成本列支憑證。票面金額為組成含稅價格，含稅價格＝按甲供材金額計算的營業(yè)稅稅款／（1-稅率）。合同外甲供材的具體應(yīng)用如乙方要求甲方承擔(dān)甲供材部分營業(yè)稅如何69合同外甲供材的具體應(yīng)用例：甲供材料100萬元，應(yīng)納營業(yè)稅3萬元(100×3％)(假設(shè)不考慮地方附加)，應(yīng)由建筑公司對房地產(chǎn)公司補開建安發(fā)票30,927.84元[30,000/(1—3％)]，房地產(chǎn)企業(yè)向建筑公司應(yīng)支付工程款30,927.84元。建筑公司再向稅務(wù)機關(guān)申報營業(yè)稅=[1,000,000(材料)+30,927．84(甲替乙負(fù)擔(dān)甲供材稅款補開的施工發(fā)票作開發(fā)成本核算)]×3％=30,927．84。建筑公司收到款項，全部用來繳營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)外購材料100萬元、補開建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)票30,927.84元，及前期開的清包工勞務(wù)發(fā)票，共同構(gòu)成開發(fā)成本。合同外甲供材的具體應(yīng)用例：甲供材料100萬元，應(yīng)納營業(yè)稅3萬70合同外甲供材的具體應(yīng)用2.票據(jù)處理國家層面（1）《發(fā)票管理辦法》（國務(wù)院令第587號）第20條:所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務(wù)及從事其他經(jīng)營活動支付款項，應(yīng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。(2)總局2011年6月30日答疑：建設(shè)單位提供材料情形，建筑公司開發(fā)票時，“甲供材料”價款不能作為發(fā)票開具金額。（3）《營業(yè)稅暫行條例》第14條:“納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅?！奔矗航ㄖI(yè)發(fā)票必須在工程所在地開具。合同外甲供材的具體應(yīng)用2.票據(jù)處理71合同外甲供材的具體應(yīng)用省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定（1）蘇地稅規(guī)[2011]12號）第19條規(guī)定，下列情形所涉金額不得在建筑業(yè)發(fā)票上開具：（一）建設(shè)單位提供材料和設(shè)備價款；（二）提供建筑業(yè)勞務(wù)同時銷售自產(chǎn)貨物的銷售額；（三）省級以上稅務(wù)機關(guān)規(guī)定其他情形。因此，房地產(chǎn)企業(yè)（建設(shè)方單位）提供材料不得在建筑業(yè)發(fā)票上開具。但房地產(chǎn)企業(yè)自行購買材料可憑銷售方開具增值稅發(fā)票進(jìn)行成本核算。（2）通地稅發(fā)[2008]154號：對由工程建設(shè)方（工程發(fā)包方）直接采購"甲供材"，或委托工程承接方采購"甲供材"，工程承接方不墊付采購資金、材料發(fā)票交由工程建設(shè)方（工程發(fā)包方）會計處理的，工程承接方出具建筑業(yè)專用發(fā)票中大、小寫金額欄數(shù)據(jù)不得包含"甲供材"金額。合同外甲供材的具體應(yīng)用省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定72合同外甲供材的具體應(yīng)用【涉稅風(fēng)險分析】《稅收征收管理法實施細(xì)則》第49條規(guī)定，發(fā)包人或出租人應(yīng)當(dāng)自發(fā)包或出租之日起30日內(nèi)將承包人或承租人有關(guān)情況向主管稅務(wù)機關(guān)報告。發(fā)包人或出租人不報告的，發(fā)包人或出租人與承包人或承租人承擔(dān)納稅連帶責(zé)任?！净I劃措施】（1）正確簽訂甲供材合同，明確稅款承擔(dān)責(zé)任與違約責(zé)任。（2）正確開發(fā)票。甲供材不可重復(fù)開建安發(fā)票。（3）關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)管理要求合同外甲供材的具體應(yīng)用【涉稅風(fēng)險分析】73合同外甲供材的具體應(yīng)用2.甲供設(shè)備由建筑公司安裝【案例2】A房地產(chǎn)公司新建一寫字樓，樓內(nèi)配電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。未考慮營業(yè)稅金設(shè)計概算5,000萬元，其中設(shè)備價款500萬元。請問:在工程出包時，應(yīng)怎樣簽合同對A公司有利？合同外甲供材的具體應(yīng)用2.甲供設(shè)備由建筑公司安裝74合同外甲供材的具體應(yīng)用包工包料包設(shè)備乙方收取工程款＝5,000/(1-3%)=5,154.64萬元甲方提供設(shè)備乙方收取工程款＝[5,000－500]/(1-3%)＝4,639.18萬元甲方購買設(shè)備價款500萬元甲方支出合計=4,639.18+500=5,139.18萬元甲方成本減少5,154.64-5,139.18=15.46萬元【如何區(qū)分材料和設(shè)備

】依據(jù)：《中華人民共和國建設(shè)工程計價設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50531-2009）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第387號合同外甲供材的具體應(yīng)用包工包料包設(shè)備乙方收取工程款＝5,0075合同外甲供材的具體應(yīng)用3.甲方購買材料或設(shè)備由廠家施工。[案例]假設(shè)電梯、空調(diào)等設(shè)備由開發(fā)公司直接從生產(chǎn)廠家采購，并由廠家負(fù)責(zé)安裝，問：

（1）500萬設(shè)備是否需繳建筑業(yè)營業(yè)稅？

（2）簽訂供貨免費安裝合同是否存在納稅風(fēng)險？（3）A公司應(yīng)取得何種發(fā)票作開發(fā)成本稅前扣除依據(jù)？

合同外甲供材的具體應(yīng)用3.甲方購買材料或設(shè)備由廠家施工。76合同外甲供材的具體應(yīng)用[分析]1.500萬元應(yīng)分開核算，分別繳稅。2.免費安裝存在納稅風(fēng)險（1）未能合理籌劃，增加納稅成本假設(shè)500萬元為不含稅價，則免費安裝，500萬元全部繳增值稅500×17%=85萬元。乙方向甲方收取價款585萬元。如分開核算，設(shè)備價款400萬元，安裝費100萬元，則：乙方繳增值稅400×17%=68萬元乙方繳營業(yè)稅100/(1-3%)×3%=3.09萬元乙方向甲方收取價款=400+68+100+3.09=571.09萬元分開核算甲方節(jié)省成本585-571.09=13.91萬元（2）免費安裝行為乙方可能被地稅機關(guān)核定營業(yè)稅。（3）甲方取得發(fā)票不合規(guī)的風(fēng)險合同外甲供材的具體應(yīng)用[分析]77合同外甲供材的具體應(yīng)用4.甲方購買材料或設(shè)備由商家施工。[案例]A房地產(chǎn)公司同B商貿(mào)公司簽地板采購及安裝合同，總價款400萬元。

問：（1）400萬元材料是否需繳建筑業(yè)營業(yè)稅？（2）免費安裝是否存在納稅風(fēng)險？（3）A公司應(yīng)取得何種發(fā)票作開發(fā)成本稅前扣除依據(jù)？合同外甲供材的具體應(yīng)用4.甲方購買材料或設(shè)備由商家施工。78合同外甲供材的具體應(yīng)用【法規(guī)依據(jù)】《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第5條:

一項銷售行為如既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。除本細(xì)則第6條規(guī)定外，從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)繳增值稅；其他單位和個人混合銷售行為，視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳增值稅。第6條納稅人下列混合銷售行為，應(yīng)分別核算貨物的銷售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計算繳增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額不繳增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其貨物的銷售額：（一）銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)行為；（二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。合同外甲供材的具體應(yīng)用【法規(guī)依據(jù)】79合同外甲供材的具體應(yīng)用

5.甲供材料由裝修公司施工。【案例】甲房地產(chǎn)公司開發(fā)高檔住宅80套，準(zhǔn)備精裝修后出售，根據(jù)設(shè)計圖紙計算，裝修直接成本需3,000萬元。其中材料