廣告策劃精傳媒媒體推薦書(shū)

杭州成都精傳媒關(guān)于我們——

中國(guó)財(cái)富生活圈第一媒體

中國(guó)中高端別墅公寓渠道綜合占有率最高

的營(yíng)銷平臺(tái)中國(guó)中高端別墅公寓高品質(zhì)燈箱媒體運(yùn)營(yíng)商覆蓋中國(guó)最具消費(fèi)活力

的一線城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都有效到達(dá)2000多個(gè)TOP社區(qū)、700萬(wàn)戶精英家庭，直接影響千萬(wàn)主流消費(fèi)者中國(guó)最具消費(fèi)力和影響力的人群覆蓋京、滬、穗、深、杭、成70%的千萬(wàn)富豪家庭高頻次快速形成購(gòu)買(mǎi)決策影響力日接觸頻次次以上，到達(dá)率100%媒體接受度、喜好度、關(guān)注度分別達(dá)到94%、91%、77%中國(guó)最具投放價(jià)值的媒體渠道嚴(yán)格精選價(jià)值600萬(wàn)以上的高端別墅和公寓高端實(shí)效精準(zhǔn)媒體價(jià)值媒體形式及特色一代媒體形式LED尺寸：120cm×50cm面積：0.6平米內(nèi)容：產(chǎn)品信息、天氣預(yù)報(bào)等高清燈箱尺寸：121cm×161cm廣告面積：約2平米材質(zhì)：HP720高清燈箱片類型：內(nèi)打燈效果材質(zhì)拉絲不銹鋼–

防止生銹鋼化玻璃面板–

清透無(wú)劃痕一代媒體效果夜間效果奧迪——深圳鼎太風(fēng)華路虎——北京玫瑰園白天效果二代媒體形式LED尺寸：1.48m×0.30m面積：0.45平米內(nèi)容：產(chǎn)品信息、天氣預(yù)報(bào)等高清燈箱

尺寸：1.48m×1.88m面積：約2.8平米材質(zhì)：HP720高清燈箱片類型：內(nèi)打燈材質(zhì)拉絲不銹鋼–

防止生銹鋼化玻璃面板–

清透無(wú)劃痕二代媒體效果雷克薩斯—廣州嘉寶華庭進(jìn)口奔馳——廣州鳳凰城鳳雅苑夜間效果白天效果媒體位置●社區(qū)出入口●停車(chē)場(chǎng)入口●社區(qū)主干道等北京進(jìn)入社區(qū)別墅：玫瑰園、觀唐、北京灣、碧水莊園、溫哥華森林、北京國(guó)際花園、西山美術(shù)館……高端公寓：天鵝灣、觀湖國(guó)際、珠江帝景、藍(lán)堡國(guó)際、陽(yáng)光上東、九號(hào)公館、中海雅園、釣魚(yú)臺(tái)嘉園……上海進(jìn)入社區(qū)別墅：湯臣豪庭、林茵湖畔、棕櫚泉花園、皇朝別墅、九溪十八島、虹橋別墅、虹梅別墅……

高端公寓：上海壹街區(qū)、步高苑、愛(ài)建園、瑪瑙園、哈佛印象、碧云東方公寓、浦江名邸……廣州進(jìn)入社區(qū)別墅：碧桂園、鳳凰城、匯景新城、花城苑、萬(wàn)科城、保利林語(yǔ)山莊、御景半島、江南世家……高端公寓：金碧華府、中海觀園國(guó)際、濱江怡苑、珠江帝景、力訊上筑、東山雅筑、富力銀禧……深圳進(jìn)入社區(qū)別墅：水榭花都、深業(yè)花園、藍(lán)漪花園、俊安苑、深業(yè)風(fēng)臨左岸、瑞河耶納、仙湖山莊……高端公寓：沁芳名苑、合正錦園、學(xué)林雅苑、歐陸經(jīng)典、西湖林語(yǔ)名苑、厚德品園、香山美樹(shù)苑……高端品牌形象：拉絲不銹鋼框架，720dpiHP高清燈箱片，二代燈箱純平鏡面效果畫(huà)面沖擊力強(qiáng)：一代燈箱2平米、二代燈箱平米超大面積品牌記憶度高：每個(gè)終端畫(huà)面唯一夜間亮燈效果：8根菲利普燈管，內(nèi)打燈效果，100%的亮燈率視覺(jué)強(qiáng)迫性高：戶外位置決定價(jià)值，安裝在社區(qū)出入口、車(chē)庫(kù)入口、社區(qū)主干道，選擇最佳視覺(jué)角度安裝品質(zhì)社區(qū)：為保證良好的媒體環(huán)境，嚴(yán)格選擇高端品牌及品質(zhì)社區(qū)，社區(qū)價(jià)格與物業(yè)費(fèi)結(jié)合作為雙重標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選擇媒體形式小結(jié)媒介產(chǎn)品及媒體效果媒介產(chǎn)品誰(shuí)

在看我們的媒體？財(cái)富榜千萬(wàn)富豪（及億萬(wàn)富豪）人群家庭年均消費(fèi)170萬(wàn)元都市高收入人群家庭年均消費(fèi)25萬(wàn)元精英榜財(cái)富榜平均年消費(fèi)：170萬(wàn)元千萬(wàn)富豪（及億萬(wàn)富豪）人群汽車(chē)、奢侈品、旅游、子女教育、收藏品、私人銀行等高端消費(fèi)主力軍92.1%擁有各種金融投資產(chǎn)品資產(chǎn)中平均固定資產(chǎn)占57%、流動(dòng)資產(chǎn)占40%年齡：35-55歲汽車(chē)擁有率：300%

數(shù)據(jù)來(lái)源：《2010胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》（個(gè)人資產(chǎn)包括：企業(yè)權(quán)益、自住房產(chǎn)和投資性資產(chǎn)）杭州成都北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都，千萬(wàn)富豪密度最高，占全國(guó)千萬(wàn)富豪總量的52%。城市排名人數(shù)占全國(guó)比重富豪密度備注北京1151,00018.4%78人/萬(wàn)人2010年中國(guó)富豪年人均消費(fèi)為170萬(wàn)元其中：45%富豪的年消費(fèi)在100萬(wàn)元以下；39%富豪的年消費(fèi)在100～300萬(wàn)元；16%富豪的年消費(fèi)在300萬(wàn)元以上。北京富豪消費(fèi)最高，年均達(dá)220萬(wàn)元。上海2122,00014.9%69人/萬(wàn)人廣州349,2006.0%48人/萬(wàn)人深圳545,6005.6%51人/萬(wàn)人杭州447,3005.8%58人/萬(wàn)人成都813,5001.7%11人/萬(wàn)人通過(guò)精傳媒的財(cái)富榜，即可覆蓋中國(guó)千萬(wàn)及億萬(wàn)富豪的1/3，可謂事半功倍！財(cái)富榜數(shù)據(jù)來(lái)源：《2010胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》（個(gè)人資產(chǎn)包括：企業(yè)權(quán)益、自住房產(chǎn)和投資性資產(chǎn)）精英榜家庭年消費(fèi)：25萬(wàn)元都市高收入人群汽車(chē)、教育、旅游、數(shù)碼、禮品、娛樂(lè)等超前消費(fèi)主力軍樂(lè)于嘗試新產(chǎn)品和新服務(wù)投資與儲(chǔ)蓄并重年齡：25-45歲汽車(chē)擁有率：63.4%

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒精傳媒覆蓋人群的收入及消費(fèi)水平明顯高于當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳簶?biāo)準(zhǔn)線，是名副其實(shí)的中高端社區(qū)媒體！杭州成都北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都，高收入人群密集，是時(shí)尚品牌消費(fèi)的主要驅(qū)動(dòng)力。城市精傳媒社區(qū)家庭年均收入（元/年）城鎮(zhèn)高收入家庭年均收入（元/年）城鎮(zhèn)人均可支配收入（元/年）北京691,766345,88326,738上海746,097373,04828,838廣州714,326357,16327,610深圳691,533345,76626,729杭州693,370346,68526,800成都482,746241,17618,659精英榜數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒媒體到達(dá)率：100%媒體接受度：94%媒體喜好度：91%媒體關(guān)注度：77%媒體位于社區(qū)/停車(chē)場(chǎng)出入口，是業(yè)主進(jìn)出必經(jīng)之路

上、下班開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)出入社區(qū)行走路過(guò)在社區(qū)漫步遛狗走過(guò)休閑鍛煉慢跑經(jīng)過(guò)周末全家出行媒體日接觸頻次：次以上媒體效果數(shù)據(jù)來(lái)源：媒體效果數(shù)據(jù)來(lái)源：

CPM是衡量媒體的廣告投放效益的重要指標(biāo)精傳媒CPM基本接近大眾媒體成本，明顯優(yōu)于其他覆蓋高端消費(fèi)人群的戶外媒體精傳媒的廣告?zhèn)鞑ソ?jīng)濟(jì)效益較高，在中高收入人群中優(yōu)勢(shì)尤為明顯千人次成本（CPM）：財(cái)富榜為54元精英榜為17元媒體成本財(cái)富榜（別墅及頂級(jí)公寓）千人次成本精英榜（中高端公寓）千人次成本=刊例價(jià)/(接觸頻次×發(fā)布周期×覆蓋人數(shù))×1000人

=6400元/(2.8次/人/日×15日×2800人)×1000人

=54.42元=刊例價(jià)/(接觸頻次×發(fā)布周期×覆蓋人數(shù))×1000人=4400元/(2.8次/人/日×15日×6000人)×1000人=17.46元備注：執(zhí)行價(jià)格按照精傳媒2011年刊例價(jià)計(jì)算。電梯廳電梯甲單元乙單元社區(qū)戶外媒體比社區(qū)內(nèi)單元大堂或電梯媒體，擁有不可比擬的成本優(yōu)勢(shì)！社區(qū)入口、主干道電梯廳單元大堂/電梯媒體必須按單元大堂或單個(gè)電梯付費(fèi)，針對(duì)規(guī)模大的高檔社區(qū)，投放成本巨大以小面積的海報(bào)為主，信息承載量有限，缺乏視覺(jué)沖擊精傳媒燈箱一塊燈箱即可覆蓋整個(gè)社區(qū)，到達(dá)率100%燈箱面積大，信息傳達(dá)更豐富，品牌形象佳夜間亮燈更矚目，LED生活信息主動(dòng)關(guān)注針對(duì)別墅無(wú)電梯或公寓大堂情況，優(yōu)勢(shì)更明顯精傳媒燈箱媒體優(yōu)勢(shì)比較電梯電梯電梯備注:

1、上刊要求：每月有兩個(gè)規(guī)定上刊期，分別為1日和16日，如客戶有特殊發(fā)布要求，需另外加收20%的特殊上刊費(fèi)；2、上刊周期：平面廣告發(fā)布最小周期為半月，每月發(fā)布周期中完整的發(fā)布時(shí)間為兩周，即14天.每次上刊換畫(huà)面需要2-3天完成；LED最小周期為一周；3、購(gòu)買(mǎi)要求：廣告發(fā)布最小購(gòu)買(mǎi)單位為兩周，最低購(gòu)買(mǎi)量為50塊.50塊以下發(fā)布的制定社區(qū)需加收20%定位費(fèi)；媒體制作及安裝費(fèi)用300元/塊/次；4、制作要求：精傳媒需提前廣告發(fā)布期10個(gè)工作日拿到廣告畫(huà)面的EPS電子文件.噴繪及高清燈箱清晰度為720DPI；5、付款要求：上刊發(fā)布前一周支付廣告發(fā)布費(fèi)的50%及制作費(fèi)用，上刊發(fā)布后一周內(nèi)支付剩下的50%；6、執(zhí)行時(shí)間：2011年1月1日起。發(fā)布形式媒體產(chǎn)品社區(qū)類型目標(biāo)人群發(fā)布區(qū)域媒體規(guī)格刊例價(jià)2周4周高清燈箱財(cái)富榜別墅千萬(wàn)富豪京、滬、穗、深1.61*1.21M1.88*1.48M6400元/塊12800元/塊精英榜高端公寓高收入人群京、滬、穗、深1.61*1.21M1.88*1.48M4400元/塊8800元/塊LED產(chǎn)品信息榜別墅高端公寓千萬(wàn)富豪高收入人群京、滬、穗、深40字/屏30字/屏1000元/塊2000元/塊刊例價(jià)格發(fā)布進(jìn)程表時(shí)間客戶確認(rèn)排期和點(diǎn)位發(fā)布前一個(gè)月確認(rèn)審批流程3個(gè)工作日客戶提供最終設(shè)計(jì)稿發(fā)布前20個(gè)工作日提供客戶確認(rèn)打樣和顏色發(fā)布前15個(gè)工作日發(fā)布上刊每月1日、16日提供上刊監(jiān)測(cè)報(bào)告（光盤(pán)或激光彩色打印裝訂兩種形式）發(fā)布后10個(gè)工作日備注：1、上刊監(jiān)測(cè)報(bào)告內(nèi)容包括：（1）燈箱廣告執(zhí)行情況說(shuō)明（2）燈箱廣告投放效果評(píng)估（3）廣告制作畫(huà)面示意圖（4）燈箱廣告投放實(shí)景效果（提供數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)：日景-60%，夜景-20%）2、可根據(jù)客戶要求，提供第三方監(jiān)測(cè)報(bào)告。此類檢測(cè)報(bào)告為收費(fèi)項(xiàng)目。服務(wù)流程合作伙伴2009第八屆中國(guó)（廣州）國(guó)際汽車(chē)展覽會(huì)2010(第十一屆)北京國(guó)際汽車(chē)展覽會(huì)燈箱媒體唯一指定供應(yīng)商品牌形象廣告新品上市廣告產(chǎn)品促銷廣告定制燈箱動(dòng)態(tài)特效本頁(yè)為效果示意圖公司簡(jiǎn)介精傳媒——精準(zhǔn)陽(yáng)光（中國(guó)）傳媒，中國(guó)中高端別墅（公寓）燈箱媒體投資運(yùn)營(yíng)商，致力于打造中國(guó)財(cái)富生活圈第一媒體，是國(guó)內(nèi)中高端別墅（公寓）渠道資源綜合占有率最高的細(xì)分市場(chǎng)營(yíng)銷平臺(tái)。公司由5家國(guó)內(nèi)知名傳媒股份公司聯(lián)合發(fā)起成立，專注于戶外新媒體投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，控股成立：精準(zhǔn)陽(yáng)光（北京）傳媒廣告、上海精傳廣告、廣州精傳廣告、精準(zhǔn)陽(yáng)光（北京）傳媒廣告深圳分公司。公司計(jì)劃在3年內(nèi)投資2億資金在北京、上海、廣州、深圳等全國(guó)15個(gè)直轄市和省會(huì)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)別墅（公寓）燈箱媒體。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)

GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周?chē)h(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素