大朗房地產(chǎn)市場營銷報(bào)告

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值再加上獨(dú)特的地理特征也決定石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)將脫離舊城城區(qū)而向其它區(qū)域發(fā)展?？梢钥闯鲈Ｅd路歷來都是石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，特別是近年來，城市規(guī)劃有意的指導(dǎo)，使得此區(qū)域必然成為石龍鎮(zhèn)未來高尚住宅區(qū)。五)、片區(qū)名項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀1、人文生態(tài)景觀與休閑場所金沙灣公園、沙洲公園、石龍中山公園、西湖堤岸、體育公園、河畔公園、石龍郊野公園、石龍國際高爾夫球場、百米古鎮(zhèn)圖浮雕等公園,在約10平方公里的鎮(zhèn)域內(nèi)，石龍人建了10個(gè)公園，平均1平方公里有一個(gè)公園，讓人們有了一個(gè)舒適優(yōu)美的休憩環(huán)境。2、文化教育設(shè)施石龍中學(xué)、石龍二中、石龍三中、石龍中心小學(xué)，擁有中小學(xué)、幼兒園達(dá)26所，有6000多人在各類成人學(xué)校和職工技術(shù)學(xué)校就讀。3、醫(yī)療保健設(shè)施人民醫(yī)院、博愛醫(yī)院、創(chuàng)傷急救中心等醫(yī)療門診及一些社區(qū)門診。4、商業(yè)服務(wù)三星級酒店4座，正在興建的五星級酒店1座、石龍確立了構(gòu)建“大商圈”的發(fā)展戰(zhàn)略，富升百貨廣場、金沙灣購物廣場、超惠購物城、東方萬貨、匯聯(lián)步行街、大華名店城、聚龍灣商業(yè)廣場，與興龍路、綠化路商業(yè)區(qū)和沙頭角綜合市場聯(lián)成一體，再與五金、電器等專業(yè)市場及火車站周邊的傳統(tǒng)商業(yè)，初步發(fā)展成為影響東莞、惠州、增城三地的“消費(fèi)金三角”。5、金融郵政東莞農(nóng)村信用社、工商銀行、東莞商業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行、建設(shè)銀行等以及一些證券公司、郵政系統(tǒng)遍布整個(gè)片區(qū)。六)、片區(qū)交通組織現(xiàn)狀及規(guī)劃1、石龍片區(qū)交通組織現(xiàn)狀石龍鎮(zhèn)塞車問題比較嚴(yán)重、主要因?yàn)檩庚埪返?條主干道同時(shí)施工，導(dǎo)致繞道過境車增加了60%，使道路交通不堪重負(fù)；鎮(zhèn)內(nèi)道路施工，部門缺乏協(xié)調(diào)，廣源路全封閉施工，增加了興龍路、紅棉路的車流量，而工程尚未完成，紅棉路又進(jìn)入施工，造成了金塘路口、紅棉路口、南橋路口經(jīng)常嚴(yán)重塞車；交通管理不到位，設(shè)施不完善，車輛亂停上落客等原因。2、石龍片區(qū)交通組織規(guī)劃石碣茶山石排莞深高速莞龍公路雙石大橋跨線橋石灣大橋石碣茶山石排莞深高速莞龍公路雙石大橋跨線橋石灣大橋(藍(lán)色是城市主干道綠色是城市次干道)1)、對外交通將沿廣源路規(guī)劃一條直通港務(wù)區(qū)的道路，包括一座跨線橋，形成后不僅加強(qiáng)了同紅海組團(tuán)的聯(lián)系、增強(qiáng)了向北發(fā)展的條件，而且可直通廣汕公路，解決了北向?qū)ν饨煌ǖ某鋈肟趩栴}；建設(shè)與博羅連接的石灣橋，增強(qiáng)東向與博羅縣的聯(lián)系；從環(huán)島路直接修建引橋連接雙石大橋，進(jìn)而連接廣汕公路，形成東、北向的快速集疏系統(tǒng)；莞龍路的規(guī)劃控制紅線調(diào)整為50米，其西向與莞深高速公路（距離約5.7公里）正在修建互通式立交，形成后可由莞龍路快速進(jìn)入高速路網(wǎng)體系；其東向也加強(qiáng)了同石排等鎮(zhèn)的聯(lián)系；由南二橋向南過莞龍路經(jīng)茶山規(guī)劃一條南向?qū)ν馔ǖ?，直接連接規(guī)劃中的沙田快速路（距離約2)、內(nèi)部交通內(nèi)部交通格局：一軸一環(huán)三片區(qū)一軸：莞龍路一環(huán)：濱江路-南橋-莞龍路-南二橋-龍升路-龍城路-東橋-濱江路三片區(qū)：老城組團(tuán)——控制、調(diào)整為主新城組團(tuán)——調(diào)整斷面結(jié)構(gòu)，優(yōu)化道路使用功能西湖組團(tuán)——結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局，合理規(guī)劃路網(wǎng)七)、片區(qū)S.W.O.T分析（1）、優(yōu)勢：緊鄰東江，有一定的景觀優(yōu)勢，周邊視野比較開闊，環(huán)境較好。區(qū)域內(nèi)有比較齊全的商業(yè)地帶，周邊教育、醫(yī)療較為完善。（2）、劣勢：區(qū)域的可用建筑開發(fā)用地太少，后續(xù)力不足。（3）、機(jī)會點(diǎn):石龍鎮(zhèn)新城市規(guī)劃的建設(shè)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃對此區(qū)域的城市化建設(shè)有促進(jìn)作用，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃中的雙石大橋、跨線橋、石灣大橋?qū)⑹故埮c外界的聯(lián)系更加方便，從而促進(jìn)石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（4）、威脅點(diǎn):由于同周邊區(qū)鎮(zhèn)的交通路網(wǎng)比較發(fā)達(dá),同時(shí)周邊區(qū)鎮(zhèn)的商品房銷售價(jià)格較低,同時(shí)別墅項(xiàng)目較多,因此會有不少本地人會選擇在周邊區(qū)鎮(zhèn)安家置業(yè)。周邊區(qū)鎮(zhèn)對本區(qū)域客戶的吸引也對石龍房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生了一定的威脅。第二章:片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展回顧、現(xiàn)狀及展望“九五”期間，石龍鎮(zhèn)軟、硬件建設(shè)發(fā)展突出，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷創(chuàng)下新高，至2000年，GDP值達(dá)20.3億比1996年增長166.5%,年均增長27.7%;稅收總額1.48億元，比1996年增長73.9%。2000年，全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)30.96億元，比1996年增長84.95%，年均增長16.62%,其中石龍的科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)56%,電子信息產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的80%；全鎮(zhèn)新簽利用外資項(xiàng)目139宗，其中增資項(xiàng)目138宗，外商協(xié)議投資3667美元，實(shí)際利用外資金額2424萬美元，比1996年增長877.42%;出口總額外負(fù)擔(dān)3.14美元，比1996增長459.52%。2000年以來，石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持高速增長，在鎮(zhèn)區(qū)先后建成了西湖服裝批發(fā)市場、綜合性商廈大華廣場、華南商城、中興廣場、金沙灣購物中心、旺角商城等一大批商業(yè)設(shè)施，較多知名品牌匯集石龍，至2000年末全鎮(zhèn)擁有各類市場13個(gè)，基中農(nóng)貿(mào)市場5個(gè)，專業(yè)市場3個(gè)，綜合市場5個(gè)，全鎮(zhèn)社會消費(fèi)品零售額12.57億元，比1996年增長34.07%，2000年，石龍鎮(zhèn)已初步確立了東莞市中心鎮(zhèn)的地位。2000年以來，石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展連年保持高速增長。石龍鎮(zhèn)優(yōu)越的地理位置，特殊的人口背景吸引著越來越多的外商前來投資、經(jīng)營。石龍鎮(zhèn)又善于充分的利用各種利好因素，不斷的促進(jìn)其鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展。2001年，石龍火車站投入使用，為石龍鎮(zhèn)打造星火科技密集鎮(zhèn)及信息化試點(diǎn)鎮(zhèn)創(chuàng)造良好的交通環(huán)境，也為石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展投供契機(jī)。2003年9月24-26日，由國家信息產(chǎn)業(yè)部、中國市長協(xié)會、廣東省信息產(chǎn)業(yè)廳、東莞市人民政府、南方發(fā)展研究院共同主辦的首屆“中國城市信息技應(yīng)用高層論壇”在石龍鎮(zhèn)舉行，石龍鎮(zhèn)推出城市信息化發(fā)展戰(zhàn)略、通過信息化帶動工業(yè)化、工業(yè)化推進(jìn)信息技術(shù)，利用高新技術(shù)來推動石龍鎮(zhèn)城市現(xiàn)代化建設(shè)，促進(jìn)鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)朝健康有特色的軌道發(fā)展。2003年石龍鎮(zhèn)完成生產(chǎn)總值32.75億元，比2002年增長17%,社會消費(fèi)總零售總額達(dá)16.38億，增長15.66%，出口總額9.2億美元，增長52.71%。石龍鎮(zhèn)古往今天都是商貿(mào)重鎮(zhèn)，石龍鎮(zhèn)將以特色旅游業(yè)、休閑娛樂業(yè)、綜合商廈和專業(yè)市場為重點(diǎn)，通過本地五大商業(yè)聚集地構(gòu)成“大商圈”，發(fā)展成為影響東莞、惠州、增城三地的“消費(fèi)金三角”。二)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析1、國內(nèi)生產(chǎn)總值及其構(gòu)成分析1)、石龍鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值由圖可知：(1)石龍鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)定增長，從98年至01年GDP增長較快，平均增幅高于全市平均水平17%，但增幅自2002年有所下降，2003年GDP增幅增加0.36%(2)1998年至2001年在政府各項(xiàng)政策的配合下，財(cái)政的投入，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有了一個(gè)新的突破，從98年起躍入一個(gè)高速發(fā)展期，到01年GDP增幅都保持在18%以上。(3)02-03年由于世界性疾病的等不利因素的影響下，房地產(chǎn)和第三產(chǎn)業(yè)都受到一定的影響，增長幅度下降到16.56%,03年恢復(fù)到了16.92%.2004、2005年，隨著政府加快城市化的建設(shè)及改造的步伐，城市變化日星月異，房地產(chǎn)異軍突起以及外來“9+2，泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈的形成，也都有利于石龍經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)計(jì)今后兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有一個(gè)飛躍的發(fā)展。2)、石龍歷年工業(yè)總產(chǎn)值（1）工業(yè)每年都保持高速增長，03年工業(yè)產(chǎn)值達(dá)98.82億元，比02年的47.49億元超出將近41個(gè)億，增長率達(dá)108%，02年至03年工業(yè)總產(chǎn)值增加部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過98年至02年五年內(nèi)的各年差額之和，可見石龍03年工業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的臺階，這也是由于石龍鎮(zhèn)一直不遺余力發(fā)展高新科技工業(yè)園，積極招商引資的結(jié)果。（2）“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈形成，對于這個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)來說政策已初顯成效。預(yù)計(jì)明年將在03年基本上保持穩(wěn)定的增長。3)、石龍歷年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 農(nóng)業(yè)在石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)體系中一直處于輔助的作用，03年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為0.056億元與02年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)值0.054億元相比，相差不太，石龍鎮(zhèn)歷來都是商業(yè)重鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展以工業(yè)、物流業(yè)為主，農(nóng)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)值太低，發(fā)展停滯不前。4)、石龍歷年第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值及其增幅石龍鎮(zhèn)03年第三產(chǎn)業(yè)總值為14.20億元比02年增加1個(gè)億，其中批發(fā)和零售業(yè)增加值為8.75億元，占第三產(chǎn)業(yè)的61%，批發(fā)和零售業(yè)如此高的份額正說明了石龍鎮(zhèn)作為商業(yè)重鎮(zhèn)，現(xiàn)存的九個(gè)專業(yè)市場、六個(gè)大型賣場一直占有非常重要的地位,支撐著石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為周邊區(qū)域物質(zhì)集散地之一。金融業(yè)增加值為1.35億元，占第三產(chǎn)業(yè)的15%，比02年增加0.20億元，金融業(yè)增加值提高。5)、石龍鎮(zhèn)歷年工、農(nóng)、第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值及其增幅比較石龍歷年工業(yè)、農(nóng)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)比例變化不大，基木保持穩(wěn)定。03年農(nóng)業(yè)所占比例不到1%，工業(yè)占57%，第三產(chǎn)業(yè)占43%。第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)齊頭并起。小結(jié)石龍鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值及工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)歷年都保持較高的增長幅度，但農(nóng)業(yè)基本上處于停滯狀況。各產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值歷年比例基本保持不變。石龍鎮(zhèn)第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)同等發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)更有利于城市的發(fā)展。2、石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)1)、石龍鎮(zhèn)歷年利用外資情況由上圖可知1999年—2003年6年間利用外資額情況呈波浪狀，但總體可劃為兩個(gè)階段，1998年—2000年的增長期和2000年—2003年的上升期。1998年—2000年期間石龍鎮(zhèn)利用外資額到1999年滑落到最低點(diǎn)，只有586萬美元，到2000年又上升到2424萬美元，這一期間石龍鎮(zhèn)對外資的使用正處于適應(yīng)期及調(diào)整性，外資利用程度提高。2001年—2003年，為利用外資額逐年增加的增長期，在2002幅度高達(dá)72.36%，利用外資情況基本上都處于“通吃”狀況，到03年利用外資額度恢復(fù)平常，基本與2000年相當(dāng)，說明已比較理性的引入外資。外資是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“催化劑”，應(yīng)跟據(jù)自身發(fā)展而適合引入。石龍鎮(zhèn)外資引放情況時(shí)起時(shí)落，但在后期基本保持平穩(wěn)。2)、石龍鎮(zhèn)歷年出口額:由圖可知：石龍出口額逐年在增加，對外經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，特別是2003年出現(xiàn)一次巨幅增長。3)、石龍鎮(zhèn)居民存款狀況:由上圖可看出：石龍鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民存儲額穩(wěn)步持續(xù)增長，趨勢線R2=0.9956，成直線上升趨勢，居民收入逐年提高，收入來源多為自建房的租金和村級集體企業(yè)分紅?？梢钥闯鋈嗣裆畹玫椒€(wěn)步的提高。第三章:片區(qū)相關(guān)的城建、規(guī)劃介紹一)、城建指片區(qū)的大型城市建設(shè)工程、基礎(chǔ)建設(shè)工程1、金沙灣公園金沙灣公園位于石龍新城市中心南岸，公園順江而建，全長2公里，寬70米，規(guī)劃建設(shè)總面積平方米，預(yù)算工程總投資2500萬元。園內(nèi)建設(shè)有濱江大道，3個(gè)小型廣場、音樂噴泉、人造沙灘、娛樂長廊、休息亭，種植有以熱帶風(fēng)情為主調(diào)和各色花草樹木。金沙灣公園的建設(shè)，不僅為石龍市民開辟了一個(gè)嶄新的休閑娛樂環(huán)境，而且對于提升石龍的城市形象，加快國家星火技術(shù)密集區(qū)建設(shè)都有積極意義。2、沙洲公園沙洲公園是石龍鎮(zhèn)“一河三埠光環(huán)工程”之一，是繼金沙灣、西湖堤岸公園之后又一大型的景觀建設(shè)。從體育館門前前往沙洲，經(jīng)過改造后的公園門口，拾級而下，就有一個(gè)花壇，鵝卵石鋪成的路向四方延伸。在靠邊體育公園的一側(cè)，有一個(gè)數(shù)百平方米的望江平臺，遙望金沙灣公園和西湖堤岸的景色。在右邊，昔日那成片一人多高的茅草已經(jīng)一掃而光，坑洼之地也已填平，一望無際的金黃色沙子，幾乎鋪到了南橋邊，沙灘足球場、排球場基本建好?，F(xiàn)在，沙洲公園變成了以椰樹竹林亞熱帶風(fēng)情為主基調(diào)，集體育、休閑、觀光于一體的文化娛樂活動場所，配合金沙灣、西湖堤岸工程、觀光塔、石龍歷史長卷、雕塑群、江邊歐陸風(fēng)情長廊、影劇院等文化建筑和石龍廣場，石龍鎮(zhèn)將形成以金沙灣為核心的“東江畫廊”生態(tài)旅游度假區(qū)。3、石龍中山公園石龍中山公園位于石龍鎮(zhèn)舊城區(qū)中心繁華地帶，占地近40000平方米，是市民平時(shí)休閑娛樂的好地方，內(nèi)有花草樹木、亭臺樓閣、假山湖泊、小橋流水。在革命紀(jì)念文物方面，則有鎮(zhèn)級保護(hù)的中山紀(jì)念堂和市級保護(hù)的周恩來演講臺、李文甫紀(jì)念亭，對市民尤其是青少年進(jìn)行革命傳統(tǒng)教育和愛國主義教育，都是極具歷史價(jià)值的生動教材。4、西湖提路綠化建設(shè)工程西湖提路綠化建設(shè)工程，是石龍鎮(zhèn)“三大高速，十項(xiàng)工程”之一。西湖提段全長約3.5公里，東起南二橋，西至鐵路橋。設(shè)計(jì)上以新城區(qū)現(xiàn)代建筑明快的色彩為對景，運(yùn)用杜鵑花長廊和喬木綠化帶，力求給人們層次美感。該工程在保障防洪、水利等主體功能，維護(hù)河岸自然狀況的前提下，進(jìn)行美化和綠化：在4米標(biāo)高處設(shè)立花槽，種上各種不同類型的花草；從4米到9米標(biāo)高的坡度上，種上杜鵑花，形成壯觀的杜鵑花長廊；沿江大路設(shè)人行道和四車道，并將再拓寬2米，種上以喬木為主的樹木，形成綠化帶，與杜鵑花長廊相互輝映，形成層次分明、色彩明快的江岸景觀。另外，在配套設(shè)施方面，還有大型綠蔭停車場、自然沙灘、健身廣場、服務(wù)區(qū)等，可以滿足人們休閑娛樂的不同需要。西湖提路綠化建設(shè)工程，是繼金沙灣公園之后又一大型東江沿岸美化工程。建成之后，將加固堤岸，改善一河三埠的江邊環(huán)境，進(jìn)一步提升石龍的城市品位，更加突出石龍“東江明珠”的特點(diǎn)，為石龍鎮(zhèn)又添一處新景觀。5、南江大橋、東岸大橋、南二橋南江大橋建于1982年，主橋長399.8米，引橋長523米，全橋長922.8米、寬13．5米。1984年6月16日大橋建成，石龍南橋建成之后，投資環(huán)境改善，投資者接踵而來，石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。隨后石龍鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府從規(guī)劃建設(shè)一河三埠的現(xiàn)代化城市，決定興建東岸大橋、南二橋，將石龍、黃洲、西湖連成一體。l993年6月8日，主橋長572米，引橋長800米，全橋長1372米，寬16.5米，投資額3357萬元的東岸大橋橫空出世，飛架石龍與黃洲。1997年6月18日，主橋長639．74米，引橋長600米，全橋長1239．74米，橋?qū)?6．5米，投資5068萬元的南二橋建成通車了，宣告一河三埠由此連在一起，基本格局已經(jīng)形成，交通條件的改善，必然帶來經(jīng)濟(jì)的繁榮，不少外商企業(yè)紛紛落戶石龍，市場更加繁榮興旺，產(chǎn)品也通向五洲四海。石龍鎮(zhèn)企事業(yè)單位、私人共擁有小轎車、客貨車、大客車4000多部，其中營運(yùn)車輛有1400多部，幾乎所有單位都有汽車；有的私人從騎單車，到擁有摩托車，如今置有小汽車；南橋的日車流量達(dá)10000車次，東橋和南二橋的日車流量在3000車次以上。橋，鋪就了石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的金光大道。鎮(zhèn)政府還將在黃洲至石灣建一條全長600米的北橋，通向廣汕公路。6、石龍火車站站前廣場改造工程石龍火車站站前廣場改造工程的改造范圍為東至站前廣源路，西至既有鐵路邊，南至金塘隧道口，北至紅棉路隧道口，改造面積約23408M2,總建筑面積：11665㎡，綠化面積達(dá)5800㎡。新規(guī)劃的站前廣場著重考慮了火車站的功能配套要求和旅客進(jìn)出站流向，主要包括四大部分：①半地下停車場，②會集和蔬散旅客的站前廣場，③商鋪，④生產(chǎn)配套用房。其中行包房一層550㎡因其功能要求安排在候車大樓旁邊，行包房以北至紅棉路遂道口是一層的商鋪，商鋪下為可停放147輛車的半地下停車場，大量的商鋪和停車場，既可帶旺火車站一帶，解決周邊市民及旅客的停車問題，又可逐漸回收投資資金，商鋪的屋頂為綠化廣場，屋頂?shù)臉?biāo)高與鐵路站臺的標(biāo)高相同，如此大的綠化廣場，為廣深線增添了一道美麗的風(fēng)景線。公安所、電務(wù)、信號等車站服務(wù)單位就近安排在廣場的西北角，等量賠建一座4層的辦公樓。候車大樓以南至金塘遂道口、候車大樓前、商鋪前均為廣場，面積達(dá)6500M2，可以停放較多公交車、出租車，大量輸送旅客，快速有效地蔬散人流。原改造范圍內(nèi)的職工宿舍和房建工區(qū)安排在廣場南邊漁苗場的空地上等面積異地賠建。7、石龍準(zhǔn)高速電氣化火車客運(yùn)站2001年10月21日早上，石龍準(zhǔn)高速電氣化火車站的勝利通車，結(jié)束了石龍站無特快旅客列車?？空镜臍v史，同時(shí)，也標(biāo)志著珠江三角洲地區(qū)高速城際列車公交化的目標(biāo)在石龍成為現(xiàn)實(shí)。石龍準(zhǔn)高速電氣化火車客運(yùn)站現(xiàn)在每天有16對高速列車停靠，平均每50分鐘就有一對列車開出。該客運(yùn)站在裝修設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置以及配套服務(wù)等方面,比原來的石龍火車站更上一層樓。準(zhǔn)高速電氣化火車除了速度快之外，舒適程度方面也是普通列車無法媲美的。所有的車廂都是軟席座位，還免費(fèi)提供飲料。石龍到廣州的車程縮短了半個(gè)小時(shí)，石龍到深圳從原來的90分鐘縮短到40分鐘。石龍準(zhǔn)高速電氣化火車客運(yùn)站的建設(shè)并投入使用，標(biāo)志著石龍鎮(zhèn)“三大高速”中的高速鐵路已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。這不但有效地構(gòu)筑了石龍鎮(zhèn)四通八達(dá)、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，而且有效推動了投資環(huán)境的改善，為石龍鎮(zhèn)提高綜合競爭力起到了積極作用。8、京瓷科技工業(yè)園位于黃洲方正東路的京瓷科技工業(yè)園是石龍鎮(zhèn)的十項(xiàng)工程之一?，F(xiàn)在園區(qū)已經(jīng)完成了第一期建設(shè)工程，并已投入使用。京瓷株式會社投資中國境內(nèi)最大規(guī)模的工廠就在該園區(qū)內(nèi)。京瓷科技工業(yè)園占地13萬平方米,建設(shè)工程分為三期。京瓷科技工業(yè)園內(nèi)舉行的“京瓷集團(tuán)石龍新工廠啟用暨京瓷、粵龍成立合資公司簽約儀式”儀式上，粵龍實(shí)業(yè)公司總經(jīng)理葉柱安和京瓷株式會社社長西口泰夫簽訂了合資項(xiàng)目，即成立“京瓷美能達(dá)辦公設(shè)備（東莞）有限公司”。該合資項(xiàng)目投資總額達(dá)3000萬美元，生產(chǎn)數(shù)碼復(fù)印機(jī)、激光打印機(jī)和相關(guān)零部件。目前世界上最先進(jìn)的復(fù)印機(jī)環(huán)保感光鈷將在這里生產(chǎn)。新工廠的規(guī)模已經(jīng)超過京瓷集團(tuán)在日本鹿兒島的國分工場，成為京瓷在中國境內(nèi)最大規(guī)模的生產(chǎn)基地。投產(chǎn)后，將逐步使京瓷美能達(dá)的激光打印機(jī)和數(shù)碼復(fù)印機(jī)的月產(chǎn)量擴(kuò)展到10萬臺。京瓷科技工業(yè)園的建設(shè)、京瓷新工廠的投入使用，為京瓷集團(tuán)和石龍鎮(zhèn)的友好合作關(guān)系樹立了一個(gè)新的里程碑，也表明了石龍鎮(zhèn)努力打好“外資牌”的信心和決心。9、石龍南橋擴(kuò)寬工程1984年6月建成通車的石龍南橋，一直是石龍鎮(zhèn)對外交通的重要紐帶。隨著石龍鎮(zhèn)和周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，南橋的車流量亦不斷增長，1999年日平均車流量突破了1萬車次，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)通車能力，以致經(jīng)常出現(xiàn)塞車現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民群眾的日常生活。為此，鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府決定將石龍南橋拓寬，并將該工程列為石龍鎮(zhèn)“三大高速、十項(xiàng)工程”之一。由于石龍南橋橋身已出現(xiàn)不同程度的裂縫，因此在拓寬工程前，首先對橋身進(jìn)行了維修和加固，而石龍南橋拓寬工程于2000年10月9日正式動工。拓寬工程的設(shè)計(jì)方案為：在南橋旁邊興建一座長316米、寬11米的新橋，主通航孔與舊橋相對應(yīng)，合并成新的石龍南橋。這項(xiàng)工程竣工通車后，整座橋?yàn)?4.5米，并從原來的2車道增加至18米的雙向4車道，橋中央興建一條2米寬的綠化帶花槽。該工程的建成不僅能改善石龍鎮(zhèn)的交通狀況，提高車輛通行能力，而且對石龍鎮(zhèn)路網(wǎng)的完善，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的作用，為石龍鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)“藍(lán)天、碧水、科技城”的宏偉目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二)、規(guī)劃指總體規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及法定圖則中涉及片區(qū)的內(nèi)容1、石龍經(jīng)濟(jì)建設(shè)總體定位石龍鎮(zhèn)已被確定為廣東省中心鎮(zhèn)，逐步形成“歷史名城、生態(tài)江城、E-TOWN新城”的嶄新形象，確立了區(qū)域信息中心、商貿(mào)中心、交通中心、文化中心、科技服務(wù)中心的五項(xiàng)功能。該鎮(zhèn)的總體定位為東莞市東北部重要中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心，建設(shè)成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。2、石龍城市建設(shè)總體規(guī)劃1)、四個(gè)城市組團(tuán)、四條發(fā)展軸線、一條藍(lán)帶的結(jié)構(gòu)。根據(jù)東莞市石龍鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編(2002-2020)，依據(jù)現(xiàn)狀發(fā)展特征、空間聯(lián)系的密切性和整體布局的要求，石龍鎮(zhèn)確立四個(gè)城市組團(tuán)、四條發(fā)展軸線、一條藍(lán)帶的結(jié)構(gòu)。1、四大組團(tuán)：新城組團(tuán)：建設(shè)用地面積4.1平方公里，規(guī)劃人口5.47萬人，分為綜合生活區(qū)和新城工業(yè)區(qū)，特色----城市行政、科技、信息、文化中心老城組團(tuán)：建設(shè)用地面積2.5平方公里，規(guī)劃人口5.75萬人，分為生活居住區(qū)和新維工業(yè)區(qū)，特色----以日用消費(fèi)型商業(yè)為依托西湖組團(tuán)：建設(shè)用地面積3.1平方公里，規(guī)劃人口3.28萬人，分為綜合功能區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，特色----以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托紅海組團(tuán)：建設(shè)用地面積0.7平方公里，規(guī)劃為物流園區(qū)2、四條發(fā)展軸線：由交通集散條件的引導(dǎo)，確立四條發(fā)展軸線，串聯(lián)新城、老城、西湖三大組團(tuán)，以此軸線為依托，引導(dǎo)建設(shè)向縱深方向發(fā)展。3、一條藍(lán)帶：東江北干流、南支流迂回貫穿其中，形成“工”字形結(jié)構(gòu)，成為城市重要的藍(lán)色開敞空間，結(jié)合濱江綠化，對提升城市形象、調(diào)節(jié)城市氣候起著重要作用。2)、七大功能片區(qū)根據(jù)石龍的現(xiàn)狀條件、交通條件、環(huán)境特征及發(fā)展趨勢，分別賦予各個(gè)組團(tuán)不同的功能，因此又將四個(gè)組團(tuán)劃為七大功能片區(qū)：新城綜合生活區(qū)、新城工業(yè)區(qū)、老城生活居住區(qū)、新維工業(yè)區(qū)、西湖綜合功能區(qū)、西湖高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、紅海物流園區(qū)。1、新城綜合生活區(qū)：該區(qū)功能上應(yīng)強(qiáng)化行政辦公、金融信息、商業(yè)服務(wù)及文、教、體、衛(wèi)的城市中心作用，不僅服務(wù)本鎮(zhèn)居民，從長遠(yuǎn)看，還將服務(wù)于周邊地區(qū)。2、新城工業(yè)區(qū)：新城工業(yè)區(qū)以幾家大型企業(yè)為主導(dǎo)，應(yīng)積極發(fā)展光學(xué)電子、生物制藥為龍頭的制造業(yè)，有選擇地發(fā)展一部分配套工業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群，并通過技術(shù)創(chuàng)新和爭取外資的“技術(shù)溢出”，逐漸向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變。3、老城生活居住區(qū)：該區(qū)近期以控制為主，遠(yuǎn)期結(jié)合東莞石龍鐵路客運(yùn)站的設(shè)立為契機(jī)，宜成片改造，并在滿足現(xiàn)代居住功能的前提下保留古鎮(zhèn)商業(yè)街的空間形式，發(fā)展特色商業(yè)街，區(qū)內(nèi)工業(yè)全部外遷或改換用地性質(zhì)。4、新維工業(yè)區(qū)：該區(qū)內(nèi)為石龍木材廠、華南制藥廠等大型企業(yè)和工交工業(yè)區(qū)駐地，均為現(xiàn)狀。該區(qū)應(yīng)進(jìn)一步加快產(chǎn)業(yè)的升級換代，提高地均產(chǎn)出效益，并整治周邊居住環(huán)境。5、西湖綜合功能區(qū)：該區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)應(yīng)以西北部大型批發(fā)商業(yè)為依托，結(jié)合濱江景觀、郊野公園發(fā)展部分房地產(chǎn)業(yè)。區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)村居住應(yīng)結(jié)合村宅統(tǒng)建上樓、村委會改居委會的進(jìn)程逐步改造、過渡，與城市居住融為一體。6、西湖高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)：區(qū)內(nèi)未開發(fā)用地有28.3公頃，包括一部分購買、租用茶山鎮(zhèn)的土地共計(jì)有44公頃的土地儲備，具備引進(jìn)大型跨國公司建立生產(chǎn)基地的承載力，宜發(fā)展光學(xué)電子、信息產(chǎn)業(yè)、生物制藥方面的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。7、紅海物流園區(qū)：位于紅海組團(tuán)，作為石龍遠(yuǎn)期物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略儲備。物流園區(qū)綜合能區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合生活區(qū)新城工業(yè)區(qū)工字藍(lán)帶河流綠化帶生活居住區(qū)新維工業(yè)區(qū)紅海組團(tuán)：建設(shè)用地面積0.7平方公里，規(guī)劃為物流園區(qū)老城組團(tuán)建設(shè)用地面積2.5平方公里，規(guī)劃人口5.75萬人，分為生活居住區(qū)以日用消費(fèi)型商業(yè)為依托西湖組團(tuán)：物流園區(qū)綜合能區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合生活區(qū)新城工業(yè)區(qū)工字藍(lán)帶河流綠化帶生活居住區(qū)新維工業(yè)區(qū)紅海組團(tuán)：建設(shè)用地面積0.7平方公里，規(guī)劃為物流園區(qū)老城組團(tuán)建設(shè)用地面積2.5平方公里，規(guī)劃人口5.75萬人，分為生活居住區(qū)以日用消費(fèi)型商業(yè)為依托西湖組團(tuán)：建設(shè)用地面積3.1平方公里，規(guī)劃人口3.28萬人，分為綜合功能區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托新城組團(tuán)建設(shè)用地面積4.1平方公里，規(guī)劃人口5.47萬人，分為綜合生活區(qū)和新城工業(yè)區(qū)，城市行政、科技、信息、文化中心3)、石龍近期城市具體規(guī)劃建設(shè)近期建設(shè)規(guī)劃主要解決重點(diǎn)是主要發(fā)展新城行政文化中心周邊區(qū)域、西湖信息產(chǎn)業(yè)園以及內(nèi)環(huán)圍合的濱江地帶，同時(shí)通過建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)用地的開發(fā)。1)、房地產(chǎn)規(guī)劃:石龍東橋、南橋和南二橋圍合區(qū)域以及新城行政文化中心周邊區(qū)域條件成熟的建設(shè)高尚住宅區(qū)，條件不成熟的先進(jìn)行控制。近期建設(shè)已征居住用地。嚴(yán)格控制農(nóng)村宅基地的批建，農(nóng)村在劃定范圍內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)新村。2)、道路交通規(guī)劃：老城組團(tuán)：改造站前廣場、建設(shè)南三橋、拓寬改造石龍東橋、拓寬改造廣源路南段、暢通興龍路到石碣通道口、拓寬改造紅棉路、拓寬改造沿江東路至石灣大橋部分、對老城組團(tuán)濱江路半幅進(jìn)行改造、整治老城組團(tuán)幾個(gè)重點(diǎn)交叉口；新城組團(tuán)：修建青林路、貫通祥龍路西段至青林路、修建美能達(dá)路北段；西湖組團(tuán)：貫通西湖二路、結(jié)合相鄰鎮(zhèn)拓寬改造莞龍路石龍部分、貫通巖棉廠以東龍?zhí)锫费由於巍?)、產(chǎn)業(yè)具體規(guī)劃:1）第一產(chǎn)業(yè)：易地安置基本農(nóng)田，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的地區(qū)化布局、規(guī)?；N植、集約化經(jīng)營和社會化服務(wù)。2）第二產(chǎn)業(yè)：積極發(fā)展以電子信息、生物制藥為龍頭的制造業(yè)，繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)現(xiàn)有“三來一補(bǔ)”工業(yè)轉(zhuǎn)型。3）第三產(chǎn)業(yè)：加速發(fā)展成規(guī)模、上檔次、特色鮮明的商業(yè)區(qū)，同時(shí)加大服務(wù)力度；充分利用本地充足的貨運(yùn)需求和優(yōu)越交通條件，積極發(fā)展以現(xiàn)代物流業(yè)為重點(diǎn)的服務(wù)業(yè)；結(jié)合城市環(huán)境建設(shè)、舊城改造穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；遠(yuǎn)期進(jìn)一步發(fā)展信息、咨詢、金融等第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)是信息服務(wù)業(yè)。本次規(guī)劃確立以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、商業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)兼顧物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第四章:片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析一)、石龍鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展總體現(xiàn)狀石龍鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布宏觀上分為三個(gè)片區(qū)：老城區(qū)、新城區(qū)和西湖區(qū)。全鎮(zhèn)目前擁有各類批發(fā)交易市場9個(gè)。其中大型（5000平方米以上）專業(yè)市場3個(gè)，大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)6處，大型酒店6家。零售業(yè)總營業(yè)面積約為平方米，人均營業(yè)面積約0.95平方米。批發(fā)交易市場表市場名稱區(qū)位類型營業(yè)面積(㎡)石龍東市場老城區(qū)農(nóng)貿(mào)1184.96石龍商貿(mào)市場老城區(qū)農(nóng)貿(mào)7500石龍西湖綜合市場西湖區(qū)農(nóng)貿(mào)7000石龍新春市場老城區(qū)農(nóng)貿(mào)1500石龍黃家山綜合市場新城區(qū)農(nóng)貿(mào)3000石龍西湖服裝批發(fā)市場西湖區(qū)服裝5000石龍中興服裝批發(fā)市場老城區(qū)服裝2720廣東國際輪胎市場新城區(qū)汽配件12600石龍五金電子批發(fā)市場西湖區(qū)五金電子15500石龍大型零售商業(yè)表名稱業(yè)態(tài)區(qū)位建筑面積（㎡）營業(yè)面積（㎡）建設(shè)時(shí)間大華廣場購物中心老城區(qū)180001600080年代末90年代初大華名店城購物中心老城區(qū)18000100002003年石龍富升百貨大型超市老城區(qū)30000200002003年石龍金沙灣百貨商店西湖區(qū)63000330002000-2001年匯聯(lián)步行街老城區(qū)20000100002003年超惠購物城大型超市老城區(qū)16000120002000年新城區(qū)和西湖區(qū)的商業(yè)發(fā)展與老城區(qū)差異顯著，老城區(qū)是零售網(wǎng)點(diǎn)和農(nóng)貿(mào)市場的主要聚集地，大型專業(yè)批發(fā)市場則主要集中在西湖區(qū)；酒店業(yè)在老城區(qū)和西湖區(qū)均有分布；新城區(qū)的商業(yè)還有待發(fā)展，大部分設(shè)施尚處在規(guī)劃建設(shè)階段，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對較少。西湖區(qū)除了酒店、飲食業(yè)、服裝批發(fā)業(yè)及其它一些大眾消費(fèi)檔次的商場外，零散的個(gè)體攤販很旺盛，顯示商業(yè)發(fā)展處于較初級的狀態(tài)。二)、石龍鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的具體情況:1、老城商貿(mào)中心區(qū)老城商貿(mào)中心區(qū)地處石龍鎮(zhèn)老城區(qū)，以興龍路、綠化路、中山路為主軸，覆蓋4個(gè)商業(yè)集聚地：一是綠化路段以大華廣場、大華名店城為主體的集聚地；二是新橋路段以富升百貨、匯聯(lián)步行街、富林大廈為主體的集聚地；三是興龍路段以超惠購物中心為主體的集聚地；四是以新建火車站廣場和沙頭角綜合市場為主體的集聚地。由綠化西路、大華名店城、大華廣場、竹器街、石龍賓館以及知名的、具有一定互補(bǔ)風(fēng)格的專業(yè)店、專賣店構(gòu)成的這一集聚地，是面向中偏高檔消費(fèi)群體的商業(yè)街區(qū)。由興龍中路西延伸至超惠購物中心，是面向中—低收入人群的商業(yè)集聚區(qū)。其特色是價(jià)廉物美，消費(fèi)價(jià)格選擇具有多樣性。介于綠化路與興龍路中間的新橋路段商業(yè)集聚區(qū)，以富升百貨、匯聯(lián)步行街、富林大廈為中心，是以中檔、年輕化消費(fèi)群體為主要客戶的商業(yè)繁華地段。以火車站—沙頭角市場為中心的服裝、服飾批發(fā)零售商業(yè)集聚區(qū)，是定位面向流動人群、打工群體、低收入階層的購物區(qū)。2、特色街區(qū):

A:興龍路商業(yè)集聚區(qū)B:新橋路商業(yè)集聚區(qū)C:綠化路商業(yè)聚集區(qū)D:火車站周邊商業(yè)集聚區(qū)1）、興龍路：興龍路由興龍東路、興龍中路和興龍西路組成，長約1200米，寬四車道?，F(xiàn)有零售網(wǎng)點(diǎn)約309家，服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約72家，餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約42家，金融網(wǎng)點(diǎn)約9家，共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)432家，總營業(yè)面積約16730平方米。東路以五金器材、小家電、摩托車維修類店鋪為主；中路到西路一段大多是中低檔的服裝零售，夾雜一些五金器材商店，西路尚設(shè)置一定數(shù)量的家居用品店。2）、綠化東路IT產(chǎn)品專業(yè)街：綠化東路長約788米，寬約10米，現(xiàn)有零售店鋪128家，小型餐飲店9家，服務(wù)性店鋪24家，其中電腦、軟件及其它IT產(chǎn)品配件的小型門店較其它街區(qū)有明顯的集聚性。而服務(wù)性店鋪主要有摩托車維修、書報(bào)亭、家電維修等。3）、綠化中—西路歐美風(fēng)情街這一商業(yè)街由綠化中路和西路組成，長約700米，寬約10米，現(xiàn)有零售店107家，餐飲店9家，其它服務(wù)業(yè)店鋪32家，商氣、人脈較為旺盛，聚集了一批知名品牌的服裝、服飾、餐飲、服務(wù)的專賣店、專業(yè)店，處于綠化西路西端的大華名店城更是吸引了許多外地的高檔消費(fèi)群體。多數(shù)品牌店引自歐美，其店面裝潢帶有西方時(shí)尚特點(diǎn)。4）、中山路嶺南文化特色街中山路長約1150米，寬7米左右，兩旁的建筑多具嶺南特色騎樓結(jié)構(gòu)和裝飾，尤以中山東路保存為多。中山路西端建有早年以進(jìn)香聞名遐邇的地藏王廟和展示嶺南族譜文化的陳氏宗祠。中山路的中西交融的商業(yè)文化積淀和濃郁的傳統(tǒng)商業(yè)氛圍使它成為老城內(nèi)最早繁榮的商業(yè)街。中山路現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共249處，其中零售172家，服務(wù)63家，餐飲12家，金融2家，營業(yè)面積總計(jì)14105平方米。其中，中山東路仍以民居為主，少有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，且大多是為就近居民服務(wù)的零售“士多”或維修店。中山中路和西路網(wǎng)點(diǎn)密集，種類繁多，計(jì)有日雜百貨、五金建材、家用電器、裝飾材料、酒店、首飾加工等等。目前中山路道路狹窄，人居環(huán)境擁擠不堪，市政設(shè)施陳舊，衛(wèi)生條件較差。3、批發(fā)市場1)、西湖五金電子批發(fā)市場西湖五金電子批發(fā)市場位于石龍鎮(zhèn)西湖區(qū)西湖三路，營業(yè)面積15500平方米，投資總額2400萬元，主要經(jīng)營五金和大型電子機(jī)械。2)、西湖服裝批發(fā)市場西湖服裝批發(fā)市場位于西湖區(qū)，營業(yè)面積5000平方米，投資總額700萬元。市場內(nèi)管理和秩序相對較好，但缺乏如運(yùn)輸、裝卸等完整的配套服務(wù)設(shè)施體系。隨著石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，中國式的粗放型批發(fā)業(yè)的“不適應(yīng)癥”變得越來越明顯，日益成為阻礙流通現(xiàn)代化的絆腳石。傳統(tǒng)批發(fā)市場的功能也逐漸被相應(yīng)的新型商業(yè)業(yè)態(tài)所取代。五金電子批發(fā)市場依托本地工業(yè)產(chǎn)業(yè)，以后將逐漸向產(chǎn)品展示交易中心與電子商務(wù)平臺運(yùn)作發(fā)展，通過規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品在現(xiàn)場或是網(wǎng)上動態(tài)展示的形式產(chǎn)生訂單，批發(fā)商由多品牌轉(zhuǎn)為單品牌或同類品牌的代理商，甚至成為生產(chǎn)廠商流通一體化系統(tǒng)下的市場成員，從而為客戶提供更低廉優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和更全面的服務(wù)。服裝批發(fā)市場如果沒有新的經(jīng)營創(chuàng)意和明確的錯位經(jīng)營產(chǎn)品，隨著本地服裝產(chǎn)業(yè)競爭能力的削弱和周邊區(qū)鎮(zhèn)市場經(jīng)營集約化、規(guī)?；潭鹊难杆偬嵘?，可能會被其它具有批發(fā)功能的零售業(yè)態(tài)如量販店或倉儲店所取代，甚至是逐漸退出石龍鎮(zhèn)市場。三)、片區(qū)商業(yè)總結(jié):從商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營業(yè)態(tài)來看，傳統(tǒng)商業(yè)占絕對多數(shù)，新型業(yè)態(tài)比例不足14%，并且以品牌專賣店居多，而連鎖超市、24小時(shí)便利店以及各類商業(yè)、服務(wù)業(yè)的連鎖加盟店和專業(yè)店很少，說明傳統(tǒng)運(yùn)營方式在石龍鎮(zhèn)的商業(yè)運(yùn)作中仍占主導(dǎo)地位，經(jīng)營成本較高，經(jīng)營模式較為單一，整體運(yùn)作能力不強(qiáng)，品牌效應(yīng)低，對消費(fèi)者的吸引力有限。根據(jù)目前石龍人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積的配比分析，網(wǎng)點(diǎn)總量已經(jīng)基本滿足需求，但是商業(yè)經(jīng)營缺乏特色、新型業(yè)態(tài)發(fā)展不足、商業(yè)功能區(qū)的設(shè)計(jì)、分工與布局不盡合理，結(jié)構(gòu)性問題突出。石龍的商業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)不是網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)張，而是對現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)、布局進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，強(qiáng)調(diào)融入嶺南商業(yè)氛圍，明確市場定位。擬建和在建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)表項(xiàng)目名稱建設(shè)單位用地（㎡）建筑面積(㎡)工程地點(diǎn)石龍賓館現(xiàn)代廣場商住樓東莞市聯(lián)鋒貿(mào)易有限公司1151212857老城區(qū)石龍火車站廣場改造工程廣深鐵路股份公司2341112000老城區(qū)大華名店城大華廣場發(fā)展有限公司718627251老城區(qū)西湖車庫辦公樓西湖村委會597824050西湖區(qū)金沙灣廣場石龍鎮(zhèn)人民政府525855412新城區(qū)聚龍灣一至三期石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司42115商鋪約25000新城區(qū)聚龍灣四期石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司31440商鋪約新城區(qū)第五章:片區(qū)內(nèi)代表性住宅分析一)、【聚龍灣·聚豪華庭】1、基本情況：□地理位置：石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路□占地面積：81529.5平方米□建筑面積：.3□容積率：4.23□開發(fā)商：東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司、東莞市嘉宏實(shí)業(yè)有限公司□策劃:廣州歐意廣告有限公司□建設(shè)設(shè)計(jì)：深圳電子院設(shè)計(jì)有限公司□開發(fā)期數(shù)：本期開發(fā)第四期聚豪華庭□本期建筑面積：平方米□物業(yè)類型：一期為5棟多層建設(shè)、二期為11棟小高層、三期為3棟28層高層、四期由12棟高層與3棟多層住宅組成。□本期推出套數(shù)：706戶、60間商鋪□主力戶型：130-150平方米的三房、180平方米的四房□銷售價(jià)格：2800元/平方米□付款方式：按揭、一次性□折扣:8折、8.3折、8.5折□物業(yè)管理費(fèi):1.8元/平方米□車位:售價(jià)8萬/個(gè),租金300元/平方米□入伙時(shí)間：2005□銷售情況：銷售情況較好，銷售率70%□交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛胚房□項(xiàng)目配套：23000平方米亞熱帶風(fēng)情園林、雙會所、直飲水系統(tǒng)、5000平方米超市等?！跏蹣请娫挘?、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)評析1)、建筑設(shè)計(jì)聚豪華庭為聚龍灣花園的第四期,由12棟高層、3棟多層住宅構(gòu)成,行列布局。裙樓平臺架空花園，地下生態(tài)停車場。設(shè)計(jì)住戶總數(shù)為706戶，60間歐美風(fēng)情步行街商鋪。兩梯兩戶或兩梯三戶，配以觀光電梯飽覽佳景。躍式與復(fù)式戶型設(shè)計(jì)，以大戶型為主，南北通透。高層豪華公寓彩板式結(jié)構(gòu)，戶戶可外觀江景，最大化地利用了天然江景資源。建筑立面造型簡潔、大方，富有現(xiàn)代氣息，色彩明快，莊重。頂部以帆影造型，飄逸清新，與東江水景、市政廣場、江畔公園相映生輝。由于石龍缺少建筑用地,房地產(chǎn)業(yè)并沒有納入未來石龍鎮(zhèn)的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè),并且進(jìn)一步在引導(dǎo)房地產(chǎn)住宅的高層化。該項(xiàng)目的以高層為主的建筑設(shè)計(jì)映射出石龍今后的將多以小高層、高層為主。石龍將缺少代表高收入階層的地位的別墅項(xiàng)目。2)、園林設(shè)計(jì)項(xiàng)目配套25000平方米亞熱帶風(fēng)情園林，社區(qū)園林規(guī)劃采取立體式綠化布局。超過50%的整體綠化覆蓋率。一步一景，一層一景。同時(shí)架空層這一建筑設(shè)計(jì)特色幾乎沿用在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，讓江風(fēng)穿越。嘗試把架空層和中央園林與會所功能聯(lián)合起來，產(chǎn)生一種泛會所概念。3)、戶型設(shè)計(jì)星雨閣、星月閣A戶型(三房二廳二衛(wèi)、建筑面積129.02平方米,花園16.06平方米)戶型方正實(shí)用、帶有入戶花園、入戶玄關(guān)空間設(shè)計(jì)，動靜分區(qū)，干濕分區(qū)廚房動線感強(qiáng)，5.5米寬超大客廳帶大型陽臺，擴(kuò)大戶外空間，采光性好，雙陽臺設(shè)置，通透度大大提高。臥室都附帶飄窗，擴(kuò)大臥室空間面積，其中主臥帶轉(zhuǎn)角凸窗套間設(shè)置，突顯豪華尊貴。C戶型(三房二廳二衛(wèi)、建筑面積133.84平方米,花園9.59平方米)入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)，廚房動線極好，該戶型客廳沒有窗戶陽臺,通風(fēng)采光型不好,但是主人房帶有圓弧觀景陽臺和凸窗,動靜分區(qū)不行。悅海閣、悅潮閣、悅濤閣A戶型(三房二廳二衛(wèi)、建筑面積144.27平方米,花園17.29平方米)該戶型類似星雨閣A戶型,但是為躍式結(jié)構(gòu),功能分區(qū)明顯C戶型(三房二廳二衛(wèi)、建筑面積150.48平方米,花園14.07平方米)該戶型為下躍結(jié)構(gòu),整體設(shè)計(jì)平面實(shí)用，功能完善。入戶玄關(guān)空間設(shè)計(jì)，廚房流動線型善可，主人房沒有獨(dú)立衛(wèi)生間,客廳有一觀光陽臺,正對東江。主臥沒有獨(dú)立衛(wèi)生間觀景陽臺靠近電梯上躍主臥沒有獨(dú)立衛(wèi)生間觀景陽臺靠近電梯上躍逸濤閣、聽濤閣A戶型(三房二廳二衛(wèi)、建筑面積177.88平方米)該戶型帶有入戶花園,戶型方正實(shí)用,餐廳擁有陽臺,客廳的凸窗正好正對小區(qū)園林景觀,主人房配有書房,獨(dú)立成戶.但是公共衛(wèi)生間的位置靠近主臥,私隱型不強(qiáng)。B戶型(三房二廳二衛(wèi)、建筑面積181.1平方米)類似于A戶型,區(qū)別主要在于主要的不能觀看到社區(qū)的園林的景觀,因此銷售上也低于A戶型.可以觀光到江景但是社區(qū)園林景關(guān)看不到陽臺可以觀看到社區(qū)園林景關(guān)靠近主臥可以觀光到江景但是社區(qū)園林景關(guān)看不到陽臺可以觀看到社區(qū)園林景關(guān)靠近主臥觀濤閣、賞濤閣A、B戶型(三房二廳二衛(wèi)、建筑面積183.10平方米)躍式結(jié)構(gòu)單位,功能分區(qū)合理,書房有陽臺,潔污分區(qū).戶型整體不錯。躍式結(jié)構(gòu)單位,功能分區(qū)合理,書房有陽臺,潔污分區(qū).戶型整體不錯躍式結(jié)構(gòu)單位,功能分區(qū)合理,書房有陽臺,潔污分區(qū).戶型整體不錯3、項(xiàng)目周邊環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施介紹項(xiàng)目地處石龍鎮(zhèn)新城市中心區(qū)裕興路，東江河畔、交通發(fā)達(dá)，項(xiàng)目左臨石龍政府大樓、前接市政文化噴泉大廣場、緊靠金沙灣公園。項(xiàng)目周邊景觀配套有金沙灣公園、文化噴泉廣場、商業(yè)設(shè)施有項(xiàng)目本身配套的5000平方米的超市、龍升市場等、項(xiàng)目地理位置成為最大的賣點(diǎn)，其次泛配套設(shè)施如體育路、裕興路、綠化路等商業(yè)、文化設(shè)施也是主要的賣點(diǎn)。4、項(xiàng)目定位1)、物業(yè)定位：此項(xiàng)目位處極佳的地理位置、項(xiàng)目后期開發(fā)的規(guī)模及東莞少有的特色建筑設(shè)計(jì)把樓盤均價(jià)設(shè)定于2800元/平方米，此均價(jià)在石龍普通住宅項(xiàng)目中已擠身于高檔樓盤系列，價(jià)格開盤即高走，該項(xiàng)目定位為小區(qū)式多層、高層住宅物業(yè)。前期的較準(zhǔn)確的物業(yè)定位幫助物業(yè)以后能較大的提升的空間。2)、客戶定位:該項(xiàng)目的客戶定位是具有較高收入的本地居民、本鎮(zhèn)及周邊的企業(yè)主、本區(qū)域內(nèi)企業(yè)的管理人員、本區(qū)域內(nèi)的個(gè)體工商戶。3)、產(chǎn)品定位:產(chǎn)品的定位和客戶、物業(yè)定位是相互適應(yīng)的,該項(xiàng)目定位比較廣,因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)為120-180平方米的三、四房多高層單位。同時(shí)由于該項(xiàng)目地處東江河畔,因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上組團(tuán)為錯層式樓高設(shè)計(jì),每個(gè)單位都有大陽臺,以體現(xiàn)出“空中別墅”的概念,來迎合該項(xiàng)目的定位客戶的需要。5、形象定位：左岸心情、歐式新濱江生活，邂逅江畔至尊府邸的自然之美6、項(xiàng)目銷售推廣策略分析推廣1．樓盤售樓處設(shè)置金沙灣花園地鋪、裝修比較簡單2．在鎮(zhèn)中心區(qū)有直通樓盤的客戶接送車。3．進(jìn)行了軟文宣傳4．電視廣告。5、該項(xiàng)目銷售進(jìn)行打折,已經(jīng)低至8折,但是由于其折后價(jià)格不低,該折扣緊緊是銷售策略銷售該盤前期推出的300套已經(jīng)售完、目前推出的是后期,目前的銷售率78%市場對手情況：在石龍鎮(zhèn)同一時(shí)期推出的同檔次樓盤幾乎沒有,同期該區(qū)域的普通住宅的檔次較低,市場沒有可比性,因此該項(xiàng)目的銷售情況比較好,預(yù)計(jì)今后兩年將會出現(xiàn)一些類似的項(xiàng)目,潛在的項(xiàng)目就有濠興逸苑等。7、項(xiàng)目S.W.O.T分析優(yōu)勢分析戶型多樣，面積大小多種，可供選擇性強(qiáng)；密度低，電梯利用率高；小區(qū)配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美；地理位置優(yōu)越，交通便利。（2）、劣勢分析小區(qū)周邊沒有形成很好的商業(yè)氣氛；項(xiàng)目的銷售策略不強(qiáng),基本處于自然銷售機(jī)會分析小區(qū)所處位置靠近石龍鎮(zhèn)中心區(qū),周邊環(huán)境規(guī)劃較好,有升值潛力。石龍可用建設(shè)用地不多,政府有意引導(dǎo)高層住宅項(xiàng)目,別墅項(xiàng)目將大大減少威脅分析相同物業(yè)類型，相同價(jià)位的樓盤的競爭，同區(qū)將出現(xiàn)不少有質(zhì)素的樓盤；周邊的配套，商業(yè)，飲食配套比較缺乏。二)、【聚龍名苑】1、基本情況：□地理位置：石龍?jiān)Ｅd路□占地面積：3477.38㎡□建筑面積：15071㎡、共A、B、C、D、E棟，第一層為商鋪，第二層為寫字樓□容積率：4.33□總戶數(shù)：約60多套□開發(fā)商：騰龍實(shí)業(yè)有限公司□策劃推廣：路得地產(chǎn)□物業(yè)類型：小高層住宅□主力戶型：大戶型型單位，六層為復(fù)式單位□銷售價(jià)格：2600元／平方米□付款方式：按揭、一次性□管理費(fèi)：1.8元/㎡、車位租用費(fèi)為300元□開盤時(shí)間：2004.10□銷售情況：一層商鋪、二層寫字樓銷售情況較差，住宅銷售率達(dá)75%□交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛胚房/簡裝修□項(xiàng)目配套：五棟連體建筑，一梯兩戶、無園林景觀□售樓電話：2、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)評析1)、建筑設(shè)計(jì)該項(xiàng)目為五幢連體建筑物，建筑簡單明了，小高層設(shè)計(jì)，小而精干，集商業(yè)、寫字樓、住宅于一體的多功能樓盤。2)、園林設(shè)計(jì)該項(xiàng)目不帶園林景觀，泛景觀概念，在樓盤景觀宣傳方面則以政府未來規(guī)劃中的四季購物公園和江景為主要景觀設(shè)計(jì)。3)、戶型設(shè)計(jì)主力戶型（三房二廳、148㎡）整體平面實(shí)用，設(shè)計(jì)還是比較得體，干濕分區(qū)、但動靜分區(qū)不明顯，三陽臺設(shè)計(jì)，高采風(fēng)、采光度，尤其會開門形成穿堂風(fēng)廚房、餐廳流通動線不強(qiáng)整體平面實(shí)用，設(shè)計(jì)還是比較得體，干濕分區(qū)、但動靜分區(qū)不明顯，三陽臺設(shè)計(jì)，高采風(fēng)、采光度，尤其會開門形成穿堂風(fēng)廚房、餐廳流通動線不強(qiáng)樓盤主力戶型為148㎡,一梯兩戶，戶型南北通透，廚房、餐廳流通動線不太通暢，廚房無陽臺設(shè)置，不利于房內(nèi)氣流排放。大廳配大型陽臺，采光極強(qiáng)，臥室配陽臺，兩臥開門即成穿堂風(fēng)，整體平面實(shí)用。3、項(xiàng)目周邊環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施介紹項(xiàng)目處于石龍鎮(zhèn)新城最佳地段－裕興路旁，交通便利。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槭堟?zhèn)高尚住宅區(qū)，處在政府商務(wù)辦公中心范圍內(nèi)，各種配套設(shè)施基本完善。但樓盤沒有園林景觀，依靠金沙灣公園，金沙灣廣場、江景等戶外自然景觀為主。4、項(xiàng)目定位分析1)、客戶定位該項(xiàng)目的客戶定位是本地居民、外來工業(yè)主及廠內(nèi)的中高層管理人員，較大的戶型，均價(jià)保持在2600元/㎡使得總價(jià)保持在40萬至50萬，15年月供達(dá)2534元，已經(jīng)將一些低收入白領(lǐng)拒之門外。2)、產(chǎn)品定位項(xiàng)目規(guī)模較小，多層五棟建筑，為商業(yè)、寫字樓，住宅混合性物業(yè)，從商業(yè)到住宅到辦公全部“通吃”，這種混合開發(fā)性的項(xiàng)目存在極大的功利性，很顯然開發(fā)商為了獲得最大的利潤，隨性開發(fā)，也體現(xiàn)了開發(fā)商對自身產(chǎn)品定位不準(zhǔn)。3)、形象定位產(chǎn)品戶外廣告打出“新城區(qū)、廣場邊、精品公寓”，顯然著力打造住宅的公寓形象。在整體形象推廣上，主要強(qiáng)調(diào)：位置、環(huán)境二個(gè)最大的優(yōu)勢來彌補(bǔ)樓盤自身規(guī)模小的弱勢。5、項(xiàng)目銷售推廣策略分析該項(xiàng)目在銷售策略上跟隨附近競爭性大盤，其實(shí)質(zhì)是面對強(qiáng)大競爭對手無力“還手”只能被動應(yīng)付，在項(xiàng)目推廣上沒有進(jìn)行太大的樓盤宣傳，只是在特別時(shí)間效仿其它樓盤推出2080元/套的限購幾套的宣傳活動。6、項(xiàng)目S.W.O.T分析1)、優(yōu)勢分析（1）交通優(yōu)勢：項(xiàng)目位居新城中心區(qū)的裕興路旁，依江而建，交通極為方便，達(dá)能性比較好。（2）規(guī)劃優(yōu)勢：項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆谑堟?zhèn)的新城市中心區(qū)，屬于石龍鎮(zhèn)高尚住宅區(qū)，隨著未個(gè)幾個(gè)大盤的新建,物業(yè)升值在所難免。其次本項(xiàng)目也處在中央商務(wù)辦公范圍內(nèi)，政策及規(guī)劃的傾斜使得此片區(qū)越來越成熟。（3）價(jià)格優(yōu)勢：該項(xiàng)目的普通住宅的銷售均價(jià)是2600元/平方米，與其它競爭性大盤相比，均價(jià)低將吸納因?qū)Υ蟊P價(jià)格高而流失的那部分客戶。2)、劣勢分析（1）項(xiàng)目規(guī)模小，項(xiàng)目配套不足，無園林景觀，難以跟大型樓盤競爭。（2）項(xiàng)目非純住宅，商住兩用，人員流動大，居住品質(zhì)不高3)、機(jī)會分析（1）處于裕興路，地理位置好，未來規(guī)劃前景升值可能性大（2）均價(jià)底，同質(zhì)競爭存在微弱優(yōu)勢，一梯兩戶，項(xiàng)目南面未來花園，未來景觀非其它樓盤所能相比。4)、威脅分析（1）與項(xiàng)目不到100㎡范圍內(nèi)存在同質(zhì)大盤聚豪華庭，對項(xiàng)目構(gòu)成極大的沖擊，項(xiàng)目只能以低于此盤的均價(jià)及未來的規(guī)劃來力挺自身樓盤。第六章:片區(qū)住宅市場分析一)、片區(qū)土地供需分析:土地位置面積用途交易時(shí)間買方總成交價(jià)西湖村2599工業(yè)2001年6月東莞市石龍得高服裝廠105.52王屋洲村22174會館2002年5月東莞市粵龍物業(yè)發(fā)展有限公司5386.95西湖管理2520綜合2002年6月東莞市市龍騰龍閣海鮮酒家965.16西湖村58652商住2003年6月東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司4651王屋洲村1975.7商住2003年9月東莞市石龍農(nóng)村信用合作社380.52綠化西路303.76商業(yè)2003年10月中國農(nóng)業(yè)銀行東莞市石龍支行118.04清華街404.16工業(yè)2004年2月東莞市石龍醫(yī)藥公司25.3興龍西路408.8住宅2004年4月廣安電器安裝工程有限公司198.99西湖村13922工業(yè)2004年8月美達(dá)裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司570.83黃家山村5901工業(yè)2004年9月東莞市石龍富華電子有限公司322.2王屋洲村2322.1商住2004年9月濠興逸苑商住開發(fā)有限公司478.82王屋洲村25723商住2004年9月廣東南峰房地產(chǎn)有限公司3575.56王屋洲村12994.3商住2004年9月濠興逸苑商住開發(fā)有限公司2710.61王屋洲村17655商住2004年9月濠興逸苑商住開發(fā)有限公司3640.46王屋洲村513.44商住2004年10月李健民、何渭晃159.17紅棉路1665.7倉庫2004年10月東莞市半島實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司88.611、石龍鎮(zhèn)土地供給分析：石龍鎮(zhèn)土地資源比較貧乏，工業(yè)與商住爭地現(xiàn)象非常普遍，老舊城區(qū)基本上處于無地可供的狀況，舊城區(qū)土地“存土存金”，有限的土地供給也主要是用于商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，且項(xiàng)目主要分布在圍繞以綠化路、中山路、興龍路形成的商業(yè)中心街區(qū)地帶；西湖片區(qū)土地供給區(qū)域?yàn)槲骱澹幱谑堟?zhèn)科技園一帶，比較適合工業(yè)開發(fā)及居住，用地類型以工業(yè)用地及商住用地為主，但總體來講，西湖區(qū)潛在的房地產(chǎn)項(xiàng)目很少，從土地成交紀(jì)錄來看，只有03年6月份西湖村成交一塊面積達(dá)5.8萬㎡的商住用地，買方為石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司；石龍鎮(zhèn)的土地供應(yīng)主要來源于新城區(qū)，圍繞鎮(zhèn)政府、金沙灣公園存在著大量可用土地，依據(jù)規(guī)劃此區(qū)域土地以商住用途為主。以裕興路為界，兩邊分布了新城區(qū)大多數(shù)樓盤，包括聚豪華庭、騰龍名苑、正龍豪苑三個(gè)在售樓盤，其它如永和新村、龍升市場、金沙灣花園等老盤，還包括未來兩大潛在項(xiàng)目濠興逸苑及南峰地產(chǎn)開發(fā)的水天一色，可見裕興路一帶房地產(chǎn)開發(fā)程度比較高。新片區(qū)次級房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域?yàn)辇埳芬詵|至環(huán)島南路大量空地，目前土地開發(fā)現(xiàn)狀以農(nóng)民自建房為主，還未有較大型的住宅項(xiàng)目存在，其配套等都還不是很完善，但隨著裕興路一帶房地產(chǎn)開發(fā)逐漸飽合，此區(qū)域必將成為未來房地產(chǎn)開發(fā)主要的土地來源。從01年至04年10月份來看，石龍鎮(zhèn)土地放量在04年達(dá)到最大，這也映射石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)開始發(fā)力，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)在新城區(qū)迎來第二個(gè)開發(fā)高峰期。2、石龍鎮(zhèn)土地價(jià)格分析：從目前成交的記錄可看出，受制于石龍鎮(zhèn)土地資源貧乏，土地出讓均價(jià)較高，達(dá)1377元/㎡高于東莞市南城區(qū)03年至04年兩年內(nèi)土地出讓均價(jià)1144元/㎡。這幾年石龍鎮(zhèn)商住用地的土地出讓均價(jià)為1301元/㎡，有的地塊由于所處地理位置較好，如濠興逸苑房地產(chǎn)公司獲得的位于王屋洲村的三塊土地，土地出讓單價(jià)都達(dá)到2062元/㎡，直接拉高了此項(xiàng)目未來的房價(jià)，南峰地產(chǎn)所獲得的土地的出讓單價(jià)只為1390元/㎡，這兩個(gè)地塊位于同一區(qū)域而出讓單價(jià)差異如此巨大，也說明了地理位置不可復(fù)制造成天然的高價(jià)。其它區(qū)域商住用地的出讓單價(jià)及出讓宗數(shù)都大大低于新城區(qū)，可見除了新城區(qū)的商住用地仍然是最受觀注的土地之外其它“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的土地也是替代品之一。二)、片區(qū)住宅市場供應(yīng)量分析：1、已售樓盤項(xiàng)目一覽表單位（㎡）石龍鎮(zhèn)樓盤一覽表項(xiàng)目名稱用地面積建筑占地面積總建筑面積綠地休閑面積備注聚龍灣花園81529.560216.5591781、2、3期已基本售完王屋洲新村60281.425300759003700售完金沙灣花園904285069565678.3827800售完永和新村67368.7245328761售完偉華樓10500700038167.531500售完偉安花園9232565624523800售完華毅花園3775．92202．2184641100售完金沙新村－－－－售完華景新城－－－－售完華南花園－－－－共2幢28層、2幢30層住宅現(xiàn)已售完2、目前主要在售樓盤項(xiàng)目的存量情況：石龍鎮(zhèn)在售樓盤存量項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模(萬㎡)銷售率存量(萬㎡)聚豪華庭18．7678%約3．4騰龍名苑約1.5175％約0.38正龍豪苑約10.3三期35%－龍升市場7．9495％約0．4總計(jì)存量面積約5萬平方米3、潛在供應(yīng)項(xiàng)目：石龍鎮(zhèn)潛在供應(yīng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模(平方米)狀況預(yù)計(jì)推出時(shí)間濠興逸苑.9申領(lǐng)建筑用地規(guī)劃許可證兩年內(nèi)世紀(jì)濱江豪園申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證兩年內(nèi)南峰水天一色占地25723申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證兩年內(nèi)黃金海岸———西湖村項(xiàng)目占地58652申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證兩年內(nèi)總計(jì)二年內(nèi)住宅建筑面積超過44萬㎡，包括別墅、高層石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)早期發(fā)展比較良好，1993年－2002年共推出樓盤達(dá)11個(gè)，總建筑面積在60萬㎡以上，都已全部被市場消化，目前該區(qū)域內(nèi)的地售樓盤存量約5萬㎡，預(yù)計(jì)今后兩年內(nèi)潛在供應(yīng)量超過44萬㎡。石龍鎮(zhèn)天然被東江分隔成三部分，在城市的功能分區(qū)上自然也被分隔成三大塊，在土地資源相對比較缺乏的舊城區(qū)房地產(chǎn)只能轉(zhuǎn)移到鎮(zhèn)的其它區(qū)域，而新城區(qū)相對其它片區(qū)可用土地較多，自然成為了房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，幾個(gè)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本集中于裕興路，但總體來看，石龍總體的開發(fā)量還是處于比較低的水平，2000年推出永和新村、偉安花園、華毅花園、正龍豪園、聚龍灣花園五個(gè)樓盤，2001年推出華景新城、華南花園、龍升市場、金沙灣花園四個(gè)樓盤，2002年為聚龍灣的二、三期，2003年推出騰龍名苑、聚豪華庭四期、正龍豪園三期，從1993年至2003年大的樓盤項(xiàng)目只有龍升市場、正龍豪園、聚龍灣花園，2000年到2003年石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)處于比較低調(diào)的階段，四年中新推項(xiàng)目較少，經(jīng)過四年時(shí)間，現(xiàn)有樓盤基本都被消化。2004年主要是消化03年推出裕興路一帶的大型樓盤聚豪華庭、騰龍名苑及正龍豪苑的疊加別墅，而且銷售情況也不錯，就目前樓盤的銷售勢頭來看，都呈現(xiàn)出良好的兆頭，房地產(chǎn)商對石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場信心足，從未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)有所增大的投放量可以看出。三)、片區(qū)住宅市場建筑類型分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品線組合聚豪華庭一期5棟多層、二期11棟小高層、三期三棟28層高層、四期12棟高層、3棟多層騰龍名苑多層正龍豪園138棟私人別墅、58別墅、疊加別墅、龍升市場多層王屋洲新村多層金沙灣花園別墅、多層永和新村多層偉華樓多層偉安花園多層華毅花園多層公寓華景新城高層華南花園高層從產(chǎn)品類別來看,石龍鎮(zhèn)早期住宅項(xiàng)目產(chǎn)品類型比較單調(diào)，主要是獨(dú)立別墅、私人別墅、多層及少量的高層，早期多層建筑配以底層商鋪，大多數(shù)缺少樓盤景觀，不注重樓盤本身軟硬配套如龍升市場、華南花園等與其它鎮(zhèn)區(qū)早期樓盤情況一致。由于在中心區(qū)域拿地成本高，建筑物開始傾向以高層為主、多層建筑逐漸減少成為輔助的建筑群，另外別墅類推出疊加別墅。石龍鎮(zhèn)未來幾年建筑物仍以高層作為主要的建筑物類型，一方面由于中心地段出讓地價(jià)偏高使得建樓成本的增加，開發(fā)商有意去調(diào)高樓層，最大限度的利用土地，另一方面，江景的存在使得以建筑物以高為美，高層樓盤成為開發(fā)商針對中檔消費(fèi)人群最佳的開發(fā)方式，也成為政府倡導(dǎo)作為節(jié)約土地資源的一種手段。從目前潛在的幾個(gè)商住項(xiàng)目就可以了解到，項(xiàng)目的定位仍是以石龍鎮(zhèn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)白領(lǐng)或廠內(nèi)精英為主，項(xiàng)目的建筑物以高層為主，小高層及多層為補(bǔ)充。別墅仍然是石龍鎮(zhèn)開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，別墅的地段的選擇使得別墅群處于極中心的位置或處于較偏的位置，石龍鎮(zhèn)早期的別墅以正龍豪園、金沙灣花園為代表，正處于東江別和金沙灣花園旁，景觀極好，且早期為獨(dú)立別墅加私人別墅，后期的開發(fā)則傾向占地更少的疊式別墅，相未來別墅項(xiàng)目的開發(fā)更傾向聯(lián)排、疊式外圍配以洋房。新城的建設(shè)將以政府辦公及居住為主，商業(yè)設(shè)施遠(yuǎn)沒有西城及舊城發(fā)達(dá)，隨著城市建設(shè)的升級，新城中心形成以高層、小高層為主，新城外圍以沿江及沿公園景致洋房、別墅為主的居住格局。四)、片區(qū)住宅市場戶型分析早幾年以華南花園、龍升市場為代表的戶型面積在100㎡左右多層成為開發(fā)的熱點(diǎn)，銷售情況較好，但目前石龍鎮(zhèn)開發(fā)的戶型產(chǎn)品基本讓是以三房兩廳140㎡以上的大單位,如聚豪華庭、騰龍名苑，且聚豪華庭從140㎡到180㎡不等面積的戶型銷售情況也頗好，這說明了以本地人及外地精英由于別墅的缺乏，慢慢鐘情于江景大單位的豪宅，大戶型是伴著新城的開發(fā)而成為市場的主角，但中小戶型也因白領(lǐng)及工廠精英的增加而再次浮出水面，成為大戶型的一種補(bǔ)充，大戶型熱級一