揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境分析報(bào)告

65/65內(nèi)部資料CCP內(nèi)部資料CCP江蘇省揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境考察報(bào)告上海XXxx投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司二00五年十一月目錄TOC\o"1-4"\h\z\u目錄 2第一部分、揚(yáng)州都市概況 5一、地理位置 5二、行政區(qū)劃 5三、交通情況 61、公路交通 62、鐵路 63、航空 64、港口 65、交通直達(dá)情況 6四、面積與人口 71、地域面積 72、人口現(xiàn)狀 73、人口進(jìn)展與都市化水平目標(biāo) 84、簡(jiǎn)要分析 8五、歷史文化及習(xí)俗適應(yīng) 91、歷史 92、文化 93、風(fēng)俗 9第二部分都市投資環(huán)境分析 10一、宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r 101、都市總體經(jīng)濟(jì)情況 102、歷年GDP增長(zhǎng)情況 103、揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 121）、現(xiàn)狀 122）、展望 124、揚(yáng)州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r 125、揚(yáng)州的外資企業(yè)進(jìn)展情況 131）外資引進(jìn)成果 132）、優(yōu)越的投資環(huán)境 13二、揚(yáng)州居民生活水平 131、揚(yáng)州居民生活水平概述 132、揚(yáng)州居民收入情況 143、揚(yáng)州恩格爾系數(shù)水平 154、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款水平 165、揚(yáng)州居民住房水平 16三、都市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況 171、揚(yáng)州市總體規(guī)劃（2001年-2020年） 171）、都市布局 172）、都市進(jìn)展方向 183）、都市交通規(guī)劃 192、揚(yáng)州規(guī)劃進(jìn)展目標(biāo) 201）、人口 202）、用地規(guī)模 203、揚(yáng)州市規(guī)劃進(jìn)展重點(diǎn)區(qū)域——沿江產(chǎn)業(yè)帶 221）、產(chǎn)業(yè)帶布局 222）、生態(tài)環(huán)境布局 223）、沿江開(kāi)發(fā)覺(jué)時(shí)期重要成果 224）、沿江開(kāi)發(fā)近期目標(biāo)（摘略） 22四、都市投資環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)分析 231、投資優(yōu)勢(shì) 231）、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 232）、自然環(huán)境、歷史環(huán)境優(yōu)勢(shì) 233）、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展前景優(yōu)勢(shì) 234）、都市化進(jìn)程加速、市區(qū)范圍擴(kuò)大、規(guī)劃蘊(yùn)藏投資機(jī)會(huì) 232、投資劣勢(shì) 231）、工業(yè)基礎(chǔ)較薄弱 232）、政府投資服務(wù)和優(yōu)惠措施有所欠缺 243）、人力資源競(jìng)爭(zhēng)能力較弱 244）、都市文化競(jìng)爭(zhēng)力較弱 24第三部分、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展情況 25一、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及特征概括 251、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)進(jìn)展比較健康； 252、揚(yáng)州房?jī)r(jià)收入比較低（與蘇州04年相），房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升泡沫較小； 253、揚(yáng)州目前樓盤(pán)以多層小高層為主，品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品缺失； 254、居民購(gòu)房偏好中等戶型（90-120），戶型功能有用性要求較高； 255、居民購(gòu)房熱情較高，樓盤(pán)去化能力較強(qiáng)，總價(jià)購(gòu)買(mǎi)承受能力50萬(wàn)左右； 256、居民購(gòu)房以自住為主，存在一定的投資性購(gòu)房，但規(guī)模不大； 257、揚(yáng)州新建商品房市場(chǎng)受宏觀調(diào)控阻礙較小，呈價(jià)平量微縮狀態(tài)； 258、揚(yáng)州市年土地供應(yīng)量較小，土地價(jià)格相對(duì)比較低，有一定的增值潛力 259、二手房市場(chǎng)穩(wěn)步進(jìn)展，但近期受到宏觀調(diào)控的一定阻礙 25二、揚(yáng)州土地市場(chǎng)交易情況 261、揚(yáng)州市土地市場(chǎng)概述 262、揚(yáng)州歷年土地出讓、開(kāi)發(fā)情況統(tǒng)計(jì) 263、揚(yáng)州土地價(jià)格情況 271）、市區(qū)一類(lèi)建設(shè)用地 272）、開(kāi)發(fā)區(qū)一類(lèi)居住用地 274、揚(yáng)州土地市場(chǎng)分析 271）、量 272）、價(jià) 273）、趨勢(shì) 27三、揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況 281、揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資情況 282、揚(yáng)州房地產(chǎn)投資情況 28四、揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況 291、歷年揚(yáng)州市商品房供求情況 292、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況 303、揚(yáng)州市房地產(chǎn)歷年供求價(jià)格綜合分析 304、揚(yáng)州房地產(chǎn)泡沫分析 315、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)空的阻礙 326、揚(yáng)州二手房市場(chǎng) 337、初步結(jié)論 34五、揚(yáng)州市不墅市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析 34六、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展前景預(yù)測(cè) 371、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展?jié)摿^大 372、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)需要價(jià)值回歸 373、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化預(yù)測(cè) 374、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)“兩極分化” 375、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求類(lèi)型將呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì) 38第四部分、項(xiàng)目差不多情況 39一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 391、項(xiàng)目名稱(chēng) 392、項(xiàng)目位置 393、項(xiàng)目性質(zhì) 394、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 395、項(xiàng)目現(xiàn)狀 39二、項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)效益估算 39第五部分、初步結(jié)論 41一、分析 41二、初步結(jié)論 41附錄 42一、2005年1-9月?lián)P州土地成交情況 42二、2003-2004年揚(yáng)州土地出讓統(tǒng)計(jì) 45三、揚(yáng)州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)規(guī)費(fèi) 47

第一部分、揚(yáng)州都市概況一、地理位置揚(yáng)州地處江蘇中部，南臨長(zhǎng)江、北接淮水、中貫京杭大運(yùn)河。其南部瀕臨長(zhǎng)江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西南京、淮陰交界。揚(yáng)州獨(dú)特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能同意上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射，還能連接蘇南經(jīng)濟(jì)板塊和濱江近海的新興工商都市。江蘇各要緊都市分布圖二、行政區(qū)劃揚(yáng)州現(xiàn)轄3個(gè)區(qū),分不是廣陵區(qū)、維揚(yáng)區(qū)、邗江區(qū)，轄高郵、江都、儀征3個(gè)縣級(jí)市和寶應(yīng)縣。三、交通情況1、公路交通揚(yáng)州現(xiàn)有高速公路196公里，京滬高速、寧通高速在此交匯，在江蘇領(lǐng)先實(shí)現(xiàn)縣縣通高速公路。現(xiàn)在連接揚(yáng)州至鎮(zhèn)江的潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江公路大橋已全線通車(chē)，揚(yáng)州到上海、浙江的陸路交通變的更加便捷。2、鐵路揚(yáng)州鐵路(寧揚(yáng)鐵路)為國(guó)鐵I級(jí)，已于2004年竣工營(yíng)運(yùn)。3、航空距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)約1個(gè)小時(shí)，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)約2小時(shí)。4、港口揚(yáng)州港為國(guó)家一類(lèi)對(duì)外開(kāi)放口岸，擁有萬(wàn)噸級(jí)件雜貨碼頭和多功能碼頭，設(shè)有保稅倉(cāng)庫(kù)和口岸聯(lián)檢服務(wù)機(jī)構(gòu)，從市區(qū)到港口約10公里。5、交通直達(dá)情況按照目前的交通建設(shè)情況，從揚(yáng)州到北京約花八個(gè)小時(shí)，從揚(yáng)州到上海約花兩個(gè)小時(shí)，從揚(yáng)州到南京約花費(fèi)一個(gè)小時(shí)。區(qū)位交通圖四、面積與人口1、地域面積揚(yáng)州市總面積6638平方公里，市區(qū)總面積973平方公里。2、人口現(xiàn)狀2004年底全市總?cè)丝?54萬(wàn)，其中市區(qū)人口115萬(wàn)人。表1：揚(yáng)州歷年人口變化情況年份2000年2001年2002年2003年2004年全市年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）450.62451.59452.22453.61454.39市區(qū)年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）109.66110.76112.52115.13表2：江蘇各都市暫住人口情況對(duì)比地區(qū)揚(yáng)州南京蘇州無(wú)錫泰州徐州總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）453.39583.6598.85447.19502.77916.85暫住人口（萬(wàn)人）28.98130325.8716919.5460.6暫住人口比率6.39%22.28%54.42%37.79%3.89%6.61%數(shù)據(jù)來(lái)源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》從地區(qū)人口組成情況來(lái)看，我們不難發(fā)覺(jué)揚(yáng)州目前的人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：——市區(qū)人口比例還較低市區(qū)的中心輻射能力有限，市區(qū)人口增長(zhǎng)潛力較大。——外來(lái)人口比例偏低暫住人口比例比較低，都市輻射能力和經(jīng)濟(jì)吸引能力有限。3、人口進(jìn)展與都市化水平目標(biāo)揚(yáng)州市規(guī)劃目標(biāo)：市域總?cè)丝诘?005年464萬(wàn)人，2010年473萬(wàn)人，2020年482萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口至2005年237萬(wàn)人，2010年265萬(wàn)人，2020年318萬(wàn)人；都市化水平2005年達(dá)到51%，2010年56%，2020年66%。4、簡(jiǎn)要分析作為風(fēng)景旅游都市，揚(yáng)州在人口組成方面和蘇州、杭州之間還有不小的差距。但由于市區(qū)面積狹小，揚(yáng)州差不多處于一種人多地少的狀況，土地資源并不豐富。我們推斷今后揚(yáng)州的人口、外來(lái)人口將會(huì)接著平穩(wěn)增長(zhǎng)，但漲幅有限。五、歷史文化及習(xí)俗適應(yīng)1、歷史揚(yáng)州歷史悠久，唐宋時(shí)期揚(yáng)州已成為中國(guó)東南第一大都會(huì)。明清時(shí)期揚(yáng)州更是中國(guó)中部各省食鹽供應(yīng)基地和南北漕運(yùn)的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡揚(yáng)州。2、文化揚(yáng)州文化底蘊(yùn)深厚，留下了李白、白居易、歐陽(yáng)修、蘇軾、鄭板橋、朱自清等大批名人涯士的足跡，是我國(guó)首批公布的二十四座歷史文化名城之一，旅游資源特不豐富。3、風(fēng)俗揚(yáng)州自古以來(lái)形成的餐飲、休閑消費(fèi)觀念使揚(yáng)州人的消費(fèi)能力特不旺盛，從我們實(shí)地考察的情況來(lái)看也印證了這一點(diǎn)。

第二部分都市投資環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r1、都市總體經(jīng)濟(jì)情況揚(yáng)州曾經(jīng)由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通便利成為舉世矚目的繁榮大都市.但改革開(kāi)放以來(lái)由于沒(méi)有鐵路,揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展一直比較慢,只能處于江蘇經(jīng)濟(jì)的中游，在整個(gè)長(zhǎng)三角都市圈中也排名靠后，落后于蘇南。隨著潤(rùn)楊長(zhǎng)江大橋和鐵路的通車(chē)，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)將會(huì)有跨越式的進(jìn)展。2、歷年GDP增長(zhǎng)情況表3、揚(yáng)州市歷年GDP增長(zhǎng)情況統(tǒng)計(jì)年份2000年2001年2002年2003年2004年GDP總量（億元）472.12505.46558.93647.22788.13增幅7.10%10.60%15.80%21.77%人均GDP（元）1051511205123681429017359增幅6.60%10.40%15.50%20.50%數(shù)據(jù)來(lái)源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》我們從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出：1）、揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟(jì)總量在江蘇處于中游水平。2）、近幾年來(lái)?yè)P(yáng)州的GDP增長(zhǎng)較快且增速也一直在加快，總體GDP增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。3）、揚(yáng)州市區(qū)的人均GDP明顯高于全市水平，其水平與南京特不接近，講明揚(yáng)州市區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平較高。隨著揚(yáng)州都市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和招商引資力度的擴(kuò)大，我們推斷揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)將在今后幾年有較大的進(jìn)展。依照聯(lián)合國(guó)75國(guó)統(tǒng)計(jì)資料，住宅進(jìn)展與人均GDP值之間的關(guān)系為：表:人均GDP與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況的關(guān)系表人均GDP800—1300美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上時(shí)期住房起步時(shí)期快速上升時(shí)期平穩(wěn)上升時(shí)期下降時(shí)期依照以上的標(biāo)準(zhǔn)推斷，揚(yáng)州市區(qū)當(dāng)前人均GDP水平下，房地產(chǎn)處于快速上升時(shí)期。3、揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況1）、現(xiàn)狀從總體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)看，揚(yáng)州有不與江蘇其他都市。揚(yáng)州的2004年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例接近1：1：1，講明揚(yáng)州的第三產(chǎn)業(yè)（特不是服務(wù)業(yè)）比重相對(duì)較大，而工業(yè)進(jìn)展略顯不足。2）、展望從揚(yáng)州市政府制定的產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃來(lái)看，以后揚(yáng)州將大力引進(jìn)外資進(jìn)展工業(yè)，在保持服務(wù)業(yè)的持續(xù)進(jìn)展基礎(chǔ)上以促進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)集聚作為拉動(dòng)地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。4、揚(yáng)州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r我們從各方面了解到的信息來(lái)看，揚(yáng)州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展情況總結(jié)如下：——民營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展底蘊(yùn)深厚揚(yáng)州自古以來(lái)是繁華的商貿(mào)都市，商業(yè)服務(wù)業(yè)的進(jìn)展有專(zhuān)門(mén)深厚的底蘊(yùn)?！駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)所占比重較大揚(yáng)州市規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)占總規(guī)模企業(yè)總數(shù)的56.6%；擁有資產(chǎn)總額151.7億元，占全市規(guī)模以上資產(chǎn)總額的18.1%?！駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展依舊十分迅速規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)數(shù)量保持同比20%以上的增長(zhǎng)，民營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)的增幅也達(dá)到40%以上。5、揚(yáng)州的外資企業(yè)進(jìn)展情況1）外資引進(jìn)成果揚(yáng)州從2001年到2004年，外資引進(jìn)的增長(zhǎng)每年翻番。2001至2004年，揚(yáng)州實(shí)際利用外資分不為0.82億美元、2億美元、4.2億美元、8.2億美元。80公里沿江岸線成為揚(yáng)州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80％以上，實(shí)際利用外資則占到全市的90.6％。2）、優(yōu)越的投資環(huán)境臺(tái)灣電機(jī)電子工業(yè)同業(yè)公會(huì)(簡(jiǎn)稱(chēng)電電公會(huì))日前公布《2005年祖國(guó)大陸地區(qū)投資環(huán)境與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查》報(bào)告，在評(píng)選大陸10大投資都市中，揚(yáng)州排名第6，僅次于蘇州、無(wú)錫、寧波、昆山和杭州。二、揚(yáng)州居民生活水平1、揚(yáng)州居民生活水平概述依照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)合實(shí)地考察情況，我們認(rèn)為：1）揚(yáng)州全市范圍內(nèi)居民平均收入處于江蘇中游水平，總體而言并不富裕。2）揚(yáng)州市區(qū)居民平均收入水平大大高于全市水平，發(fā)達(dá)的私營(yíng)服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)使當(dāng)?shù)夭畈欢嘈纬闪藢?zhuān)門(mén)大一部分高收入群體。3）揚(yáng)州市居民消費(fèi)觀念有待于向投資性消費(fèi)轉(zhuǎn)變，且這種轉(zhuǎn)變有足夠的儲(chǔ)蓄作為消費(fèi)支撐。4）揚(yáng)州居民居住水平從量上來(lái)看處于一個(gè)教高的水平，但住宅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)峻，居住質(zhì)量有待提高。2、揚(yáng)州居民收入情況表：揚(yáng)州居民收入統(tǒng)計(jì)表年份2000年2001年2002年2003年2004年居民人均可支配收入（元）67347205783387009851增幅——7.00%8.70%11.10%13.20%在崗職工平均工資（元）973210763120061380116008增幅——10.60%11.50%15.00%16%農(nóng)民人均純收入（元）34643690392641724755增幅——6.50%6.40%6.30%12.60%數(shù)據(jù)來(lái)源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》、揚(yáng)州市統(tǒng)計(jì)局提供材料表：各都市人均收入比較都市揚(yáng)州南京無(wú)錫蘇州泰州徐州人均可支配收入(元)981511602135871445096959839數(shù)據(jù)來(lái)源——《各都市統(tǒng)計(jì)年鑒》我們以上述的統(tǒng)計(jì)資料結(jié)合我們實(shí)地考察結(jié)果來(lái)看，揚(yáng)州的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅較快，表明揚(yáng)州總體的購(gòu)買(mǎi)能力不足。盡管揚(yáng)州人均可支配收入水平不高且增長(zhǎng)幅度小于GDP增幅水平（目前大多數(shù)都市存在的現(xiàn)象），但結(jié)合揚(yáng)州的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平來(lái)看，揚(yáng)州存在著一定數(shù)量的高收入階層。3、揚(yáng)州恩格爾系數(shù)水平從上面的圖表我們能夠發(fā)覺(jué)，揚(yáng)州的恩格爾系數(shù)仍然高于40%。但實(shí)際上揚(yáng)州人民生活水平并不低，恩格爾系數(shù)偏高的要緊是由于揚(yáng)州餐飲文化特不發(fā)達(dá)，且當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)適應(yīng)比較傾向于“吃”。從總體趨勢(shì)來(lái)看，揚(yáng)州的恩格爾系數(shù)依舊在慢慢下降的，表明當(dāng)?shù)厝嗣裆钫谶M(jìn)一步改善。4、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款水平表：揚(yáng)州城鄉(xiāng)居民存款儲(chǔ)蓄余額年份2000年2001年2002年2003年2004年全市居民儲(chǔ)蓄存款余額（億元）276314.6378449522.8增幅13.99%20.15%18.78%16.44%數(shù)據(jù)來(lái)源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》揚(yáng)州居民儲(chǔ)蓄存款總體依舊呈上升的趨勢(shì)，只是增幅有所下降。由此可見(jiàn)近年隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)展和人民生活水平的提高，揚(yáng)州居民有一定住宅消費(fèi)或其他投資性消費(fèi)。但這種投資性消費(fèi)依舊比較適度的，可不能阻礙到今后住宅消費(fèi)能力。5、揚(yáng)州居民住房水平表：居民住房水平統(tǒng)計(jì)年份2000年2001年2002年2003年2004年平均每人使用面積（平方米）14.1515.316.7821.522.38增幅8.13%9.67%28.13%4.09%數(shù)據(jù)來(lái)源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》由絕對(duì)數(shù)來(lái)看，揚(yáng)州居民的平均住房水平在整個(gè)江蘇是處于上游水平的，超過(guò)南京、無(wú)錫和蘇州。我們?cè)趯?shí)際考察中也發(fā)覺(jué)揚(yáng)州市區(qū)目前差不多建成的多層小高層公寓社區(qū)差不多形成一定的規(guī)模，但高端產(chǎn)品比較稀缺，住房條件質(zhì)的提高還需要時(shí)刻。三、都市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況1、揚(yáng)州市總體規(guī)劃（2001年-2020年）1）、都市布局揚(yáng)州市目前的都市布局為“一主三副”?！耙恢鳌笔侵冈瓉?lái)的老城區(qū)，規(guī)劃以愛(ài)護(hù)為主。“三副”分不為城西新區(qū)、廣陵新區(qū)和城南瓜洲沿江副中心。2）、都市進(jìn)展方向揚(yáng)州目前的都市進(jìn)展方向要緊是“主導(dǎo)向南，拓展東西”。——南延擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，跳躍開(kāi)發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為進(jìn)展第二產(chǎn)業(yè)的要緊載體?！鬟M(jìn)東拓都市要緊居住人口向西部分區(qū)集中，充分提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的利用率。東部分區(qū)注重對(duì)現(xiàn)有居住用地進(jìn)行整合和改造，提高居住環(huán)境質(zhì)量和各類(lèi)服務(wù)設(shè)施配套水平。附圖片、3）、都市交通規(guī)劃——公路近期規(guī)劃建設(shè)揚(yáng)州和鎮(zhèn)江第二條通道（五峰山橋位）及改建南繞城，近一步改善都市南線交通狀況，為城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和沿江副中心的進(jìn)展提供支持?！际械缆废到y(tǒng)快速路系統(tǒng)：環(huán)線加縱橫道路。一環(huán)為運(yùn)河南路、運(yùn)河北路、北外環(huán)路、西外環(huán)路、南外環(huán)路。東西方向快速道路：江陽(yáng)西路、江陽(yáng)中路、江陽(yáng)東路、運(yùn)河西路。南北方向快速干道：揚(yáng)子江北路、揚(yáng)子江中路、揚(yáng)子江南路；賈七路、揚(yáng)瓜路；揚(yáng)圩路。——輕軌交通系統(tǒng)“一縱一橫加環(huán)線”。一橫：（鐵路客站）文昌西路——揚(yáng)子江中路——江陽(yáng)中路——江陽(yáng)東路——江都路——文昌東路——江都市區(qū)：總長(zhǎng)度約為24公里。一縱：（江陽(yáng)工業(yè)園）——揚(yáng)子江北路——揚(yáng)子江中路——揚(yáng)子江南路（港口）：總長(zhǎng)度約為20公里。環(huán)線：沿城區(qū)東環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路、江陽(yáng)工業(yè)園區(qū)中心路、漕河路。附圖片2、揚(yáng)州規(guī)劃進(jìn)展目標(biāo)1）、人口預(yù)測(cè)市域總?cè)丝诘?005年464萬(wàn)人、2010年473萬(wàn)人、2020年482萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口至2005年237萬(wàn)人、2010年265萬(wàn)人、2020年318萬(wàn)人；都市化水平2005年達(dá)到51%、2010年56%、2020年66%。2）、用地規(guī)模操縱在85平方公里左右，土地投放量每年約在5平方公里左右，其中1—1.5平方公里左右用于住宅建設(shè)，2—2.5平方公里作為工業(yè)進(jìn)展。附其他規(guī)劃圖3、揚(yáng)州市規(guī)劃進(jìn)展重點(diǎn)區(qū)域——沿江產(chǎn)業(yè)帶揚(yáng)州市政府特不重視沿江開(kāi)發(fā)，并把沿江產(chǎn)業(yè)帶的布局作為“十一五規(guī)劃”的一個(gè)重點(diǎn)來(lái)討論。規(guī)劃定位使沿江進(jìn)展成為揚(yáng)州市實(shí)現(xiàn)工業(yè)騰飛的關(guān)鍵，我們推斷該區(qū)域投資價(jià)值專(zhuān)門(mén)高。1）、產(chǎn)業(yè)帶布局以引入重大項(xiàng)目，形成產(chǎn)業(yè)高地為目標(biāo)，重點(diǎn)構(gòu)建沿江六大產(chǎn)業(yè)板塊（汽車(chē)制造業(yè)、化業(yè)工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)林業(yè)、旅游物流業(yè)）80公里沿江岸線成為揚(yáng)州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80％以上，實(shí)際利用外資則占到全市的90.6％。2）、生態(tài)環(huán)境布局我們從揚(yáng)州總體規(guī)劃圖、建設(shè)用地規(guī)劃圖、重點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃圖中能夠看到，沿江產(chǎn)業(yè)帶南側(cè)臨江地帶將被規(guī)劃成為大片的綠色開(kāi)放空間，形成良好的居住環(huán)境，適合進(jìn)展高端綜合居住產(chǎn)品。3）、沿江開(kāi)發(fā)覺(jué)時(shí)期重要成果沿江高等級(jí)公路6.4公里先導(dǎo)試驗(yàn)段建成通車(chē)，揚(yáng)瓜公路以及揚(yáng)子江南路、江都興港路等縱向通道正在進(jìn)行改造。總投資9000萬(wàn)美元的PTG項(xiàng)目、總投資15億元的精細(xì)化工及熱電項(xiàng)目等已進(jìn)入揚(yáng)州（儀征）化學(xué)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。4）、沿江開(kāi)發(fā)近期目標(biāo)（摘略）揚(yáng)州開(kāi)發(fā)區(qū)初步建成電子一條街，形成了4英寸、5英寸、6英寸、8英寸等系列芯片生產(chǎn)能力。?？速悹枴⑷A督、可瑞爾等項(xiàng)目差不多投產(chǎn)，川奇光電、晶芯半導(dǎo)體、華夏集成光電、明揚(yáng)威電、阿波羅蓄電池等項(xiàng)目。四、都市投資環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)分析1、投資優(yōu)勢(shì)1）、區(qū)位優(yōu)勢(shì)揚(yáng)州自古以來(lái)確實(shí)是連接南北經(jīng)濟(jì)的中心樞紐都市，占盡水運(yùn)便利的交通要沖。目前揚(yáng)州交通的全面升級(jí)將使其區(qū)位有時(shí)重新顯現(xiàn)，承擔(dān)著長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和向西向北輻射的重任。2）、自然環(huán)境、歷史環(huán)境優(yōu)勢(shì)揚(yáng)州自然環(huán)境優(yōu)美，歷史文化底蘊(yùn)深厚，都市價(jià)值近來(lái)由于經(jīng)濟(jì)的關(guān)系被低估。我們推斷隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的近一步進(jìn)展，它的投資潛力將近一步顯現(xiàn)。3）、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展前景優(yōu)勢(shì)隨著揚(yáng)州市政府招商引資力度的不斷加大（臺(tái)商十佳投資都市），隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)外商投資企業(yè)的不斷到位，我們可能揚(yáng)州的工業(yè)水平會(huì)在近兩年之內(nèi)有較快的進(jìn)展。4）、都市化進(jìn)程加速、市區(qū)范圍擴(kuò)大、規(guī)劃蘊(yùn)藏投資機(jī)會(huì)揚(yáng)州近年都市化率以年均1%的速度增長(zhǎng)，市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大。隨著廣陵、邗江撤縣并區(qū)，沿江開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步明朗，揚(yáng)州新一輪的都市化進(jìn)程蘊(yùn)藏了較大的投資機(jī)會(huì)。2、投資劣勢(shì)1）、工業(yè)基礎(chǔ)較薄弱揚(yáng)州歷來(lái)“重商輕工”，工業(yè)進(jìn)展相對(duì)蘇南各都市而言比較落后，基礎(chǔ)比較薄弱。2）、政府投資服務(wù)和優(yōu)惠措施有所欠缺揚(yáng)州市政府目前盡管在工業(yè)方面給予的投資優(yōu)惠政策比較多，但房地產(chǎn)投資方面的優(yōu)惠政策比較少，政府的投資服務(wù)也有待加強(qiáng)。3）、人力資源競(jìng)爭(zhēng)能力較弱揚(yáng)州目前人力資源比較薄弱，境內(nèi)沒(méi)有一流的高等教育學(xué)校，高技術(shù)人才和高級(jí)治理人員比較缺乏。同時(shí)揚(yáng)州在技術(shù)引進(jìn)上落后較多，需要學(xué)習(xí)蘇州在人才引進(jìn)方面的政策，利用靠近南京上海的優(yōu)勢(shì)，加大人才引進(jìn)。4）、都市文化競(jìng)爭(zhēng)力較弱揚(yáng)州作為一個(gè)歷史悠久的都市，市民生活舒適安逸，但競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)較弱，缺少充足的創(chuàng)新、開(kāi)拓和冒險(xiǎn)精神，創(chuàng)新氛圍淡薄，不利于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。第三部分、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展情況一、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及特征概括我們首先來(lái)概括一下?lián)P州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的現(xiàn)狀和特征，使各位領(lǐng)導(dǎo)能夠直觀的對(duì)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)初步的了解，同時(shí)本部分的論述也是圍繞以下幾點(diǎn)展開(kāi)：1、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)進(jìn)展比較健康；揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)從2003年至今商品房供求比一直保持在1.2左右（供應(yīng)中還包括了安置性住房），房?jī)r(jià)呈和氣上漲，我們推斷市場(chǎng)總體供求差不多平衡。2、揚(yáng)州房?jī)r(jià)收入比較低（與蘇州04年相當(dāng)）房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升泡沫較?。粨P(yáng)州房?jī)r(jià)收入比大約在7.26上下和2004年蘇州的水平相當(dāng)，在江蘇省處于中下游。同時(shí)由于揚(yáng)州三產(chǎn)比例較大，居民收入隱性較高，我們推斷實(shí)際的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該更低，市場(chǎng)泡沫程度較低。3、揚(yáng)州目前樓盤(pán)以多層小高層為主，品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品缺失；依照我們實(shí)地考察走訪的情況來(lái)看，目前揚(yáng)州一般住宅樓盤(pán)產(chǎn)品類(lèi)型要緊以多層小高層為主，建筑品質(zhì)較好綜合環(huán)境一般。揚(yáng)州高端的不墅產(chǎn)品相對(duì)較少，特不是高品質(zhì)的獨(dú)立不墅市場(chǎng)，稀缺性比較明顯。4、居民購(gòu)房偏好中等戶型（90-120），戶型功能有用性要求較高；從我們走訪的樓盤(pán)情況看，揚(yáng)州目前比較好銷(xiāo)的是100平方米上下的戶型，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)戶型的使用功能特不看中，偏好緊湊使用的戶型。5、居民購(gòu)房熱情較高，樓盤(pán)去化能力較強(qiáng)，總價(jià)購(gòu)買(mǎi)承受能力40萬(wàn)左右；目前揚(yáng)州市區(qū)環(huán)線以內(nèi)的住宅均價(jià)達(dá)到3200元/平方米左右，居民的總價(jià)承受能力差不多在40萬(wàn)以下。6、居民購(gòu)房以自住為主，存在一定的投資性購(gòu)房，但規(guī)模不大；通過(guò)走訪相關(guān)部門(mén)和一些樓盤(pán)，我們初步了解到揚(yáng)州市目前居民購(gòu)房自住比例較大。但因?yàn)樵趽P(yáng)州經(jīng)商的外地人較多，揚(yáng)州樓市中目前也存在著一定數(shù)量的投資性購(gòu)房群體。7、揚(yáng)州新建商品房市場(chǎng)受宏觀調(diào)控阻礙較小，呈價(jià)平量微縮狀態(tài)；在這次的宏觀調(diào)控中揚(yáng)州一手房市場(chǎng)受到的阻礙比較小，價(jià)格差不多保持穩(wěn)定，但今年的銷(xiāo)售量在二季度末有一定程度的萎縮，近期初步恢復(fù)，我們推斷揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體所受的阻礙較小。8、揚(yáng)州市年土地供應(yīng)量較小，土地價(jià)格相對(duì)比較低，有一定的增值潛力揚(yáng)州市目前每年的土地供應(yīng)量較小，2004年市區(qū)出商住用地1000多畝，今年打算供地1250畝。土地價(jià)格略高于蘇北，相對(duì)而言比較有增值潛力。9、二手房市場(chǎng)穩(wěn)步進(jìn)展，但近期受到宏觀調(diào)控的一定阻礙揚(yáng)州二手房市場(chǎng)近年來(lái)穩(wěn)步進(jìn)展，2004年二手房成交量接近新房成交量的50%。今年受宏觀調(diào)控的阻礙，三季度的成交量開(kāi)始萎縮，但總體阻礙有限。二、揚(yáng)州土地市場(chǎng)交易情況1、揚(yáng)州市土地市場(chǎng)概述依照我們從揚(yáng)州國(guó)土部門(mén)了解的情況，同時(shí)參照分析相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料得出如下推斷：——揚(yáng)州是典型的風(fēng)景旅游都市，城區(qū)面積較小土地資源也十分有限?！獡P(yáng)州市政府近年來(lái)在土地供應(yīng)上采取了“總體趨緊，適度增長(zhǎng)”的政策，土地供應(yīng)量相對(duì)較小，保持市場(chǎng)的一種“半饑餓”狀態(tài)。——整體土地供應(yīng)分區(qū)：住宅用地多位于城區(qū)西側(cè)；商業(yè)辦公用地多位于城區(qū)、城西、城東新區(qū)；工業(yè)用地多集中在城南工業(yè)園。——揚(yáng)州土地價(jià)格近年以來(lái)平穩(wěn)上升，但總體而言價(jià)格不高。2、揚(yáng)州歷年土地出讓、開(kāi)發(fā)情況統(tǒng)計(jì)表：揚(yáng)州歷年土地開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)年份2000年2001年2002年2003年2004年土地開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平方米）9.74——20.1538.2361.59土地開(kāi)發(fā)面積（畝）146.10——302.25573.45923.85數(shù)據(jù)來(lái)源——《揚(yáng)州國(guó)土資源局》2004年揚(yáng)州市國(guó)土總計(jì)出讓商業(yè)、住宅和辦公用地2343畝，其中住宅用地1000多畝。2005年1-3季度共計(jì)出讓商業(yè)、住宅和辦公用地2936畝，其中住宅用地1500畝左右。附：文后附歷年成交土地結(jié)果統(tǒng)計(jì)表3、揚(yáng)州土地價(jià)格情況從以上的土地成交結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表中我們能夠了解到目前揚(yáng)州的土地價(jià)格的差不多情況：1）、市區(qū)一類(lèi)建設(shè)用地住宅建設(shè)用地成交價(jià)格集中在100萬(wàn)/畝上下；高容積率的商業(yè)辦公用地價(jià)格達(dá)到120萬(wàn)/畝以上，少有200萬(wàn)/畝以上土地出讓。（依照2005年出讓地塊統(tǒng)計(jì)）2）、開(kāi)發(fā)區(qū)一類(lèi)居住用地北側(cè)靠近市區(qū)的價(jià)格集中在70萬(wàn)/畝左右；偏南側(cè)地塊價(jià)格差不多在60萬(wàn)左右（依照2005年出讓地塊統(tǒng)計(jì)）邗江區(qū)地塊價(jià)格較低，差不多在50萬(wàn)/畝以下。4、揚(yáng)州土地市場(chǎng)分析1）、量揚(yáng)州土地市場(chǎng)和江蘇其他都市相比較（特不是蘇北一些都市）而言是比較理性的，年土地出讓總量適中。2）、價(jià)從價(jià)格上來(lái)講，目前揚(yáng)州的地價(jià)水平在江蘇各都市中處在中偏下的水平。假如拿我們?cè)?jīng)考察過(guò)的蘇北幾個(gè)都市來(lái)比較，揚(yáng)州的地價(jià)差不多能反映其都市價(jià)值，同時(shí)土地增值潛力較大。3）、趨勢(shì)從都市進(jìn)展趨勢(shì)結(jié)合我們從政府了解到的信息來(lái)推斷，以后揚(yáng)州市區(qū)土地出讓將會(huì)越來(lái)越少，大規(guī)模的土地出讓差不多集中在邗江區(qū)和廣陵新區(qū)，傳統(tǒng)意義上的市區(qū)土地稀缺性將會(huì)顯現(xiàn)。三、揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況1、揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資情況表：揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資情況統(tǒng)計(jì)表年份2000年2001年2002年2003年2004年固定資產(chǎn)投資(億元)128.24144180247330增長(zhǎng)率12.29%25.00%37.22%33.60%數(shù)據(jù)來(lái)源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展是從2002年開(kāi)始有所起色的，當(dāng)年揚(yáng)州的鐵路建成開(kāi)通，束縛揚(yáng)州進(jìn)展的一大交通瓶頸被打破。揚(yáng)州的固定資產(chǎn)投資也是從2002年開(kāi)始高速增長(zhǎng)，年增幅保持在30%的左右。2004年由于宏觀調(diào)空的阻礙增幅有所回落，但仍然停留在一個(gè)較高的水平。2、揚(yáng)州房地產(chǎn)投資情況表：揚(yáng)州市房地產(chǎn)投資情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房地產(chǎn)投資(億元)15.4319.7826.243.8164增長(zhǎng)率28.19%32.46%67.21%46.09%房地產(chǎn)投資所占比例12.03%13.74%14.56%17.74%19.39%數(shù)據(jù)來(lái)源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》從揚(yáng)州的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度和固定資產(chǎn)增幅以及房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況來(lái)看，我們認(rèn)為揚(yáng)州房地產(chǎn)投資沒(méi)有過(guò)熱，可能今后房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的空間仍然比較充裕。四、揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況1、歷年揚(yáng)州市商品房供求情況表：揚(yáng)州市歷年商品房供求情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房屋建筑施工面積（萬(wàn)平方米）200.28207.14274.37424.75585.26住宅施工面積（萬(wàn)平方米）163.98162.03215.89353.21471.66房屋建筑竣工面積（萬(wàn)平方米）118.66131.72137.03197.19275.15其中：住宅100.85104.56106.3157.04223.02商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）89.9598.46114.57192.8227.05商品房銷(xiāo)售額（億元）11.113.61838.752.6供求比1.321.341.201.021.21資料來(lái)源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》、揚(yáng)州房管局資料以上是2000年至2004年的揚(yáng)州樓市供求情況。由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中竣工面積的計(jì)算包含了一部門(mén)配套住房的量，因此實(shí)際的商品房供求比應(yīng)該要比以上得出的略低，即商品房供應(yīng)量應(yīng)該比統(tǒng)計(jì)的略小一些。通過(guò)供求比我們能夠看出，2000-2004年揚(yáng)州商品房供求差不多平衡，且供求比有所下降，反映出揚(yáng)州存在較大的潛在住房需求。2、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況注：以上價(jià)格是揚(yáng)州市區(qū)的價(jià)格水平從揚(yáng)州市區(qū)不同商品住宅總體價(jià)格趨勢(shì)上我們能夠發(fā)覺(jué)，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)在近3年內(nèi)有一個(gè)較大的漲幅，其中03年漲幅高達(dá)38.4%（揚(yáng)州鐵路建成后的利好阻礙），隨后進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的時(shí)期。目前揚(yáng)州的房?jī)r(jià)在江蘇各都市中處于中游水平，鑒于其都市綜合價(jià)值，我們推斷揚(yáng)州房?jī)r(jià)仍然比較正常。3、揚(yáng)州市房地產(chǎn)歷年供求價(jià)格綜合分析我們?cè)噲D通過(guò)供求、價(jià)格、信息三方面來(lái)綜合分析近幾年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況。我們從以上的量?jī)r(jià)分析結(jié)合其他渠道的信息資料，能夠初步總結(jié)如下兩點(diǎn)：1）揚(yáng)州2002年以來(lái)房?jī)r(jià)的上漲是和成交量同步的，反映出揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。2）揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年一直處于供求平衡狀態(tài)，房?jī)r(jià)泡沫成分較小。4、揚(yáng)州房地產(chǎn)泡沫分析表：2004年各都市房?jī)r(jià)泡沫比序號(hào)都市04年居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入年節(jié)余平均房?jī)r(jià)簡(jiǎn)約兩居室平均總價(jià)（70平方米）（元）買(mǎi)套簡(jiǎn)約兩居室需要年限房?jī)r(jià)收入比1南京116023480619839496034720017.59.972泰州96952908516578262018340011.066.313常州128683860422004364025480011.586.604淮南74182225412684.8210014700011.596.615無(wú)錫135884076423235390227314011.766.706蘇州144514335324711446031220012.637.207揚(yáng)州98512955316845306421448012.737.268杭州145654369524906721050470020.2611.55數(shù)據(jù)來(lái)源——各都市統(tǒng)計(jì)年鑒及政府資料我們選取了一些江蘇的要緊都市，以及相關(guān)的蘇州、杭州作為參照來(lái)討論揚(yáng)州的房?jī)r(jià)泡沫情況。通過(guò)對(duì)比我們能夠發(fā)覺(jué)，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)泡沫程度和蘇州相當(dāng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于杭州、南京等都市。假如按照公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)我們認(rèn)為2004年蘇州的房?jī)r(jià)是差不多沒(méi)有泡沫的話，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)泡沫程度也是比較低的。5、揚(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)空的阻礙表：今年宏觀調(diào)空以來(lái)?yè)P(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況（萬(wàn)平方米）時(shí)刻1-2月3月4月5月6月7月8月9月商品房竣工面積8.539.048.0818.715.6620.320.246.92商品住宅竣工面積8.1488.0818.4212.8712.410.146.83商品房銷(xiāo)售面積11.5913.068.8313.4912.5410.061.366.84商品住宅銷(xiāo)售面積11.448.28.7812.4410.4510.051.176.73數(shù)據(jù)來(lái)源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)月報(bào)》、揚(yáng)房指數(shù)報(bào)告從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，今年1-9月份揚(yáng)州市區(qū)商品房竣工面積80.57萬(wàn)平方米，可售面積達(dá)到217萬(wàn)平方米（歷年未售出存量商品房+05年竣工商品房）。同時(shí)，今年1-9月?lián)P州市商品房銷(xiāo)售面積71萬(wàn)平方米。從竣工和銷(xiāo)售比來(lái)看，宏觀調(diào)控以來(lái)?yè)P(yáng)州商品房銷(xiāo)售只受到了微弱的阻礙，我們推斷總體上揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)未受宏觀調(diào)控沖擊。從月成交情況看我們能夠發(fā)覺(jué)除八月外各月的銷(xiāo)售情況均于去年差不不大。從我們了解的情況來(lái)看，三季度（特不是八月）是由于受到購(gòu)房適應(yīng)阻礙導(dǎo)致成交量特不低。6、揚(yáng)州二手房市場(chǎng)揚(yáng)州二手房存量住房市場(chǎng)是從2002年開(kāi)始的（老公房可上市交易故該年的交易量巨大），近幾年交易量一直保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平上，價(jià)格也穩(wěn)中趨升。今年宏觀調(diào)控以來(lái)，二季度市場(chǎng)仍然比較繁榮。但三季度由于受到個(gè)人稅收方面的進(jìn)一步調(diào)控政策的阻礙，二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯的反映，成交量急劇下跌但價(jià)格仍然保持在3000元/平方米左右。7、初步結(jié)論總結(jié)以上各方面因素，我們初步推斷揚(yáng)州歷年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求差不多平衡且價(jià)格穩(wěn)中有升。宏觀調(diào)控對(duì)揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的阻礙，但阻礙要緊局限在二手房市場(chǎng)，新建商品房市場(chǎng)阻礙不大。五、揚(yáng)州市不墅市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)確實(shí)是高端產(chǎn)品缺失，不墅市場(chǎng)能夠講才剛剛起步，高品質(zhì)的獨(dú)立不墅社區(qū)特很多，因此稀缺性十分明顯。揚(yáng)州不墅的價(jià)格總體呈上漲趨勢(shì)，成交量從今年開(kāi)始快速放大。從我們實(shí)地考察的情況來(lái)看，今年以來(lái)?yè)P(yáng)州出現(xiàn)了一兩個(gè)優(yōu)質(zhì)的獨(dú)立不墅項(xiàng)目。——揚(yáng)州城西的“海德花園”，其美式的建筑風(fēng)格和較好的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)使之成為揚(yáng)州不墅市場(chǎng)的銷(xiāo)售冠軍，成交價(jià)格差不多達(dá)到6700元/平方米以上，且差不多銷(xiāo)售完畢?！硪粋€(gè)“金湖墅灣”一個(gè)季度成交21套，成交均價(jià)7017元/平方米，最高單價(jià)8500元/平方米。（開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)）六、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展前景預(yù)測(cè)1、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展?jié)摿^大同蘇南各都市相比，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步且平穩(wěn)進(jìn)展，沒(méi)有炒作過(guò)度的痕跡。同蘇北各都市相比，揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和居住環(huán)境又有專(zhuān)門(mén)大的優(yōu)勢(shì)。因此我們推斷隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)（特不是工業(yè)）的快速進(jìn)展，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展?jié)摿^大，有成為第二個(gè)蘇州的可能性。2、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)需要價(jià)值回歸揚(yáng)州房?jī)r(jià)近兩年的上漲是以銷(xiāo)售的有效放大為基礎(chǔ)的，我們推斷這種上漲是由真實(shí)需求拉動(dòng)的，不是市場(chǎng)過(guò)熱的表現(xiàn)。同時(shí)，揚(yáng)州都市的歷史自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，也需在房地產(chǎn)市場(chǎng)上尋求一種“都市價(jià)值回歸”。3、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化預(yù)測(cè)我們推斷揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)在以后的兩到三年之內(nèi)總體上仍將保持供求平衡，但不排除某些類(lèi)型的產(chǎn)品市場(chǎng)出現(xiàn)短時(shí)刻的供大于求。具體來(lái)講，我們預(yù)測(cè)中端市場(chǎng)（多層、小高層）將會(huì)出現(xiàn)供大于求，而高端市場(chǎng)（不墅、寫(xiě)字樓市場(chǎng)）將會(huì)出現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求。4、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)“兩極分化”我們從各方面了解到的情況來(lái)看，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)兩級(jí)分化：——高端缺失隨著揚(yáng)州引進(jìn)外資力度的加大，我們推斷揚(yáng)州的高端客戶群體將進(jìn)一步增加。而目前揚(yáng)州高品質(zhì)的獨(dú)立、泛獨(dú)立不墅社區(qū)比較少，高端缺失現(xiàn)象比較明顯?！械投藟毫P(yáng)州市政府目前預(yù)備開(kāi)始大力推進(jìn)住房保障，據(jù)悉今年內(nèi)將推出保障性住房30萬(wàn)平方米，并在今后幾年內(nèi)加大保障性住房的供應(yīng)力度。我們推斷中低端商品住宅將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。5、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求類(lèi)型將呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)——需求產(chǎn)品多樣化的緣故相對(duì)蘇南地區(qū)，揚(yáng)州目前的土地價(jià)格較低；揚(yáng)州的古城特色和較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境保證了揚(yáng)州的居住環(huán)境；交通更加便捷都市輻射范圍增大；歷史文化底蘊(yùn)深厚、都市的文化價(jià)值較高?！枨螽a(chǎn)品多樣化的趨勢(shì)高品質(zhì)不墅、排屋、混合型社區(qū)將越來(lái)越受歡迎；旅游房產(chǎn)、度假型房產(chǎn)需求也將日益增大；反映中國(guó)傳統(tǒng)文化（建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格）的產(chǎn)品將會(huì)成為亮點(diǎn)。第四部分、項(xiàng)目差不多情況一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目名稱(chēng)楊潤(rùn)森林公園-春江苑景觀不墅區(qū)。2、項(xiàng)目位置楊潤(rùn)森林公園內(nèi)（見(jiàn)附圖：附錄3）。3、項(xiàng)目性質(zhì)該項(xiàng)目為低密度住宅項(xiàng)目（為合作項(xiàng)目，具體尚未深入談）。4、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目占地350畝，綜合容積率0.4（其他指標(biāo)暫不考慮）。5、項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目位于占地3300多畝的楊潤(rùn)森林公園內(nèi)（其中一期1000余畝已建成開(kāi)放），四周為人工水系，土地待平坦無(wú)拆遷。二、項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)效益估算項(xiàng)目占地350畝，容積率0.4，地價(jià)約50萬(wàn)/畝，將才用掛牌方式推出，樓面地價(jià)1874元/平方米；揚(yáng)州市各類(lèi)規(guī)費(fèi)合計(jì)170元/平方米（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)文后附錄），綜合開(kāi)發(fā)成本約2000元/M2左右（不含土地款），項(xiàng)目投資單位總成本可能約為3900元/M2；依照目前揚(yáng)州市各類(lèi)不墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，我們經(jīng)初步分析認(rèn)為，銷(xiāo)售價(jià)格可定為：聯(lián)排不墅4500元/M2；獨(dú)立不墅5500-6000元/M2（參照的揚(yáng)州典型的不墅樓盤(pán)作保守估算）。單方利潤(rùn)保守可能在1500元/平方米左右，我們初步推斷在宏觀調(diào)控后，項(xiàng)目投資初步可行。圖：楊潤(rùn)公園總體規(guī)劃第五部分、初步結(jié)論一、分析通過(guò)對(duì)揚(yáng)州市投資環(huán)境的調(diào)查及有關(guān)數(shù)據(jù)的匯總，初步分析如下：1、揚(yáng)州總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，增速位于江蘇省各都市前列；產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資前景看好，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)摿^大；2、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展比較健康，供求差不多平衡價(jià)格穩(wěn)步上升，受宏觀調(diào)控阻礙較小。3、項(xiàng)目的特性：項(xiàng)目位于3000多畝的楊潤(rùn)森林公園內(nèi)且臨長(zhǎng)江、洋潤(rùn)長(zhǎng)江大橋，外部自然環(huán)境和景觀條件都十分優(yōu)越，適合建筑整個(gè)蘇中地區(qū)稀缺的高品質(zhì)森林不墅、旅游度假不墅。4、項(xiàng)目意義：該項(xiàng)目具有成為揚(yáng)州標(biāo)志性不墅項(xiàng)目的潛質(zhì)，輻射能力較強(qiáng)。揚(yáng)州便捷的交通能夠?yàn)樵擁?xiàng)目帶來(lái)南京、上海等地的顧客，對(duì)我集團(tuán)在江蘇的戰(zhàn)略布局和品牌阻礙力有較大的阻礙。5、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力、人民生活水平：揚(yáng)州地區(qū)人民收入差異較大。由于私營(yíng)企業(yè)數(shù)量較多，服務(wù)行業(yè)比較發(fā)達(dá)，存在專(zhuān)門(mén)大一部分服務(wù)業(yè)的私營(yíng)老總和高級(jí)治理人員等高收入階層，高端購(gòu)買(mǎi)能力挖掘的潛力專(zhuān)門(mén)大。6、利潤(rùn)空間：該項(xiàng)目按照對(duì)方的初步開(kāi)價(jià)尚有1500元/平方米的利潤(rùn)（初步保守估算），假如通過(guò)談判進(jìn)一步壓低土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，利潤(rùn)相對(duì)比較可觀。二、初步結(jié)論通過(guò)以上分析，我們初步認(rèn)為：該項(xiàng)目位于揚(yáng)州市重點(diǎn)進(jìn)展的南部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)沿江產(chǎn)業(yè)帶（隔長(zhǎng)江與鎮(zhèn)江相望），且位于3300畝的潤(rùn)揚(yáng)公園內(nèi)，環(huán)境條件獨(dú)特，有較大的吸引力，且揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，同時(shí)該項(xiàng)目投資有一定的利潤(rùn)空間，初步認(rèn)為能夠作進(jìn)一步的深入洽談。

附錄一、2005年1-9月?lián)P州土地成交情況序號(hào)土地位置面積（平方米）容積率規(guī)劃用途出讓方式成交價(jià)格（萬(wàn)/畝）1賈七路西側(cè)，文匯西路北側(cè)917601.6住宅掛牌1182友誼路西側(cè),平山堂東路南側(cè),邗溝東側(cè)（A）、西側(cè)（B）148515A1.0；B0.4商業(yè)、住宅掛牌633揚(yáng)子江北路東側(cè)，平山堂路南1432920.5商業(yè)、住宅掛牌1154揚(yáng)子江北路東，平安保險(xiǎn)公司用地南側(cè)12141.8商業(yè)掛牌905水廠用地西北側(cè)，維揚(yáng)公安分局宿舍南側(cè)24551.2住宅掛牌506念四橋路西側(cè)，念四小區(qū)東入口北側(cè)22061.5商業(yè)金融掛牌517友誼路東側(cè)，長(zhǎng)征西路北側(cè)89231.5商業(yè)、住宅掛牌2668賈七路西側(cè)，孫莊路南側(cè)1387111.8住宅掛牌1309揚(yáng)子江南路東，華洋路南側(cè)122396A1.8；B1.5商服金融住宅掛牌7810揚(yáng)子江南路東側(cè)，中心河南24311.2商服業(yè)掛牌8211邗江北路西側(cè)，揚(yáng)冶路北排澇河北側(cè)328638E1.2；F1.6住宅掛牌10812邗江大道東側(cè)，邗江供電大樓用地南74473商業(yè)、住宅掛牌26013邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)，槐泗工商所西側(cè)、槐泗供銷(xiāo)社商住樓南20521.3住宅掛牌1414邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)，學(xué)士東路北側(cè)、槐泗工具廠西18421.3住宅、商業(yè)掛牌2015邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)，槐泗鋼模站南側(cè)、老槐泗河西北側(cè)14260.9住宅掛牌916邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)酒甸片區(qū)，規(guī)劃中的鎮(zhèn)北路南側(cè)、規(guī)劃中的酒李公路西181071農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)掛牌3717邗江區(qū)瓜洲鎮(zhèn)，揚(yáng)瓜路東、寶石集團(tuán)與遠(yuǎn)洋電纜廠廠區(qū)南7407A1.3；B1.5住宅掛牌7218邗江區(qū)頭橋鎮(zhèn)，小西街西側(cè)、古橋路北側(cè)93141.2住宅掛牌619邗江區(qū)公道鎮(zhèn)，人民路北側(cè)、公道文化站東側(cè)53311.8商業(yè)金融掛牌2920邗江區(qū)公道鎮(zhèn)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地西側(cè)、花園東路南143941.3住宅掛牌2521邗江區(qū)泰安鎮(zhèn)，金泰小區(qū)已建住宅的東側(cè)114781住宅掛牌2322邗江區(qū)泰安鎮(zhèn)，金灣河西側(cè)、金灣河路北側(cè)334910.8住宅、商業(yè)掛牌2023邗江區(qū)霍橋鎮(zhèn)，迎春河南、項(xiàng)橋河?xùn)|220790.8住宅掛牌1424揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)施橋鎮(zhèn)南部，揚(yáng)圩路東側(cè)，濱江花園居住小區(qū)主入口42411.5商業(yè)金融掛牌4025邗溝路北側(cè)、規(guī)劃中的馬太北路西側(cè)383041.7住宅、商業(yè)掛牌13026運(yùn)河西路與運(yùn)河南路交叉口西南側(cè)116753商業(yè)拍賣(mài)16427沿山河南側(cè)，蜀岡西路北側(cè)，維揚(yáng)路西520800.8住宅拍賣(mài)13028祥和路兩側(cè)，新城河?xùn)|北側(cè)405621.6商業(yè)、住宅拍賣(mài)14829江陽(yáng)中路南側(cè)，鴻大花園西側(cè)93853商業(yè)、住宅拍賣(mài)23930振興路東側(cè)，第二橫向主干道北側(cè)842462.5商業(yè)、住宅掛牌8731運(yùn)河?xùn)|路北，規(guī)劃中的揚(yáng)江路西側(cè)826871.7商業(yè)、住宅拍賣(mài)8732渡江南路西側(cè)，七里河南側(cè)137952.5商業(yè)掛牌7333文匯北路西側(cè)，蜀岡路南148942商業(yè)掛牌11834江陽(yáng)西路南側(cè)，兆元路東側(cè)415852.2商業(yè)掛牌7335江陽(yáng)西路南側(cè)，建安路西側(cè)416852.2商業(yè)掛牌7336百祥路西側(cè)，揚(yáng)冶路南56932商業(yè)拍賣(mài)20137賈七路西側(cè)，幸福河路南149431.1住宅拍賣(mài)9138文匯西路與賈七路交叉口西南側(cè)1325941.6住宅拍賣(mài)3739百祥路東側(cè)，揚(yáng)州市應(yīng)急指揮中心南18851.6商業(yè)金融拍賣(mài)8040江陽(yáng)西路南側(cè)，邗江獸醫(yī)站西側(cè)24552辦公商業(yè)金融文化娛樂(lè)掛牌8041文匯東路南側(cè)，蒿草河西側(cè)63862住宅掛牌12342揚(yáng)子江北路西側(cè)，市人事局培訓(xùn)中心、工商銀行南175051.7商業(yè)、住宅掛牌19043大學(xué)南路與興城東路交叉口西北側(cè)204591.7商業(yè)、住宅掛牌21944江陽(yáng)西路與大學(xué)南路交叉口西北側(cè)312601.8商業(yè)金融住宅掛牌11045史可法路西側(cè)，漕河北側(cè)589441.5商業(yè)、住宅拍賣(mài)7946國(guó)慶路西側(cè)，萃園路南側(cè)，小秦淮河?xùn)|側(cè)812230.9住宅拍賣(mài)2147鹽阜東路南側(cè)，泰州北路西側(cè)148961.2商業(yè)金融文化娛樂(lè)掛牌3648聯(lián)誼路東側(cè)，規(guī)劃中的開(kāi)發(fā)東路北側(cè)16141.5商業(yè)金融文化娛樂(lè)掛牌4549湯汪路東側(cè)，湯汪機(jī)械廠宿舍區(qū)西北側(cè)75090.7住宅掛牌41

二、2003-2004年揚(yáng)州土地出讓統(tǒng)計(jì)編號(hào)區(qū)位面積（M2）容積率規(guī)劃用途成交價(jià)1文昌中路與皮市街交叉口西南側(cè)1885≤21418元/M22揚(yáng)子江北路與四望亭西路交叉口東北側(cè)24851≤2.2商業(yè)2970/M2